マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社主導で行われていても住民がそれを
望むのであればそれもあり。

しかし、住民はわれ関せずのスタンスだからね。
一部の者しかマンション管理に興味は持たないしね。

管理会社も企業の存続を望むなら、真にマンションのためになる
管理、お手伝いをしていかなければならない。
管理会社と管理組合は共存・共栄の関係でなければならない。
当然適正利潤も含めて。

インフルエンザみたいなものではないですか。
人間も生物である以上、ウイルスの侵入・感染を意思の力で阻止できません。
管理組合なんかもプロの集団、業者にねらいを定められたらまず打つ手なし。
一度、二度は病気にかかったけれども、回復して次からは免疫機能作動なら
まだ良いほうですよ。手遅れの物件では自浄作用なく、悪を悪とも思わない。

当組合への管理員の入り方。あるマンション管理士の分析によればこうです。
築１６年あたりで管理会社への委託料が１千万円を超えるほどに高くなり、
減額・見直し、ひょっとしたら管理会社の変更まで当時の理事は考え始めた。
そこで業者連合と有力住民は、それまでの管理員給与と他の人件費の合計額
を新管理員への月給（３８万円）として「管理員業務委託契約書」を作成。
管理会社への委託料は６００万～７００万円に減ったが管理員と合算して
結局「１千万」。大半の組合員は単純なこのカラクリに気付かず。そもそも
組合の”広報”は「寝た子を起こさない」ようにわざと消極的。気付けない。

わがマンションに４５９８さんのような文面、内容を書ける人は見当たらず。
なぜか？
素姓のわからない強力な管理員が計１６年近く住み込み、一部住民と組合運
営のハンドルを握り続けたせいで、輪番制がフィルター的働きをし、（私か
ら見て）まともな組合員が売却退去か完全沈黙かするようになった。私が６
年前に問題を知らせる文書を作って全戸配布した時、「私も管理人にやられ
ましてね」と電話してきた高齢の男性がいました。

工事に関連して、「中立の設計コンサル」「公募」ともに素晴らしい考え。
だが私の経験ではずる賢い管理会社はこれらの公正な手段が採用されたり、
採用されても実は不公正となるようなあくどい手をいくらでも持っている。
私の物件では、組合発足時から３７年変更なしのひも付き管理会社のもと、
初回の大規模修繕前にどういう経緯で来たのか不明の「設計コンサル」が
現在に至るまで特に修繕積立金の使途決定を牛耳り続けています（既述）。

もし、この２社体制を崩し、変えることができたら快挙。夢のようです。

人材がいないので絶望的だし絶望してもいるのだが、それなのにまだ私は実質管理会社製の議事録の解読の仕方や当組合の問題点を指摘する文書を適宜、発行し続けています。絶望しながら行動する組合員は、全国各地に人知れず存在しているはずです。理解し、応援してあげて下さい。

>4604さん
築３７年のマンションとなれば３回目の大規模修繕工事が控えています。
又、大型設備（エレベーター、給排水管、サッシ、玄関扉、消防設備等）の更新工事
も必要となります。
今から益々工事費が支出されることになると思いますが、管理会社にとってはおいしい
餌が目の前にぶらさがっていますので、絶対手放したくないドル箱の物件です。
しかしこれは他所の管理会社からみても同じなんですね。もし、あなたのマンションが
リプレイスを考えるとして相談されたら、その管理会社は全力投球して現在の管理会社
と戦ってくれるでしょう。管理会社は取ったり取られたりの厳しい世界ですから。
委託管理費については、確かに高いのだと思いますが、もし具体的な全国相場等が知り
たければ書き込むことはできます。
あなたのマンションでネックとなっているのは、一部住民が管理会社の変更や設計コン
サルタント工事の適正化等を妨げているのだと思います。
住民が１つになれば、管理会社、管理員、設計コンサルタントの変更は簡単にできます。
「問題点」
①管理会社のリプレイス・・・他所の管理会社に相談してみる。
②設計コンサルタントの解雇・・・大規模修繕工事時に公募してコンサルタントを募集
③管理員の変更・・・変更と管理員の仕事の手順や細則を管理会社からもらって確認。
④本来の理事会へ・・・理事会は理事会主導で行うのが基本、但し人材の問題があります。
　　理事会は理事が中心になって運営し、議事録は理事長が作成する。
⑤同じ志の仲間を増やす。　　

※私は部外者ですので好き勝手に書き込めますが、実際はこんなに甘いものでないことは
　理解できます。私どものマンションでは、そういうことにならないよう、しっかり手綱を
　引き締めてマンション管理を行っていきます。

>4604さん
設計コンサルタントに長期修繕計画を作成してもらったらいかがですか。
当然概算設計書も作成しなければ、個別の工事費が分りませんので。
予定価格は余裕をもって組むと思いますが、実際はかなり下回る工事費
で済みますので、予定価格を９０％程度に抑えて計画するようにしたら
いいと思います。
その計画書にはやらなければならない工事の全てを記載しておく必要が
あります。
周期とか工事費に関しては、その時期がきたら次期事業計画として理事会
案として総会に提案するようにしたらいいと思います。
そうすることによって、全て設計コンサルタントにおんぶにだっこの状態
から解放されると思います。

しっかりした長期修繕計画書があれば、設計コンサルタントに毎回相談する必要
もないですからね。
工事とかが分らない住民が多いのでコンサルタントに相談しているのでしょう。
技術的なことは、その時にコンサルタントや業者に聞けば詳しく説明をしてくれ
ますので、委員や理事はそれを聞いて各自判断して決めればいいだけです。
コンサルタントはその時に公募で決めればいいのです。
それができるかどうかが鍵となります。やはり理事会での承認が必要でしょう。
どちらにしても難問であり壁がありますね。

うんちくに富んだ様々な書き込みを有難うございます。じっくり読ませていただきます。

長期修繕計画（長計）は、２０年以上前から某設計コンサルタントに独り占めされている
状態が続いていると言えます。同社が有料で時々変更を加え、組合はそれを丸のみします。
批判、文句を公言すれば、一部住民（理事長経験者、専門委員）が黙らせます。恐怖統治。

築年数のかさんだ分譲マンションそのものが「ひも付き」であり、変化・政権交代は至難。

こんな事態になっている原因は、絶対に見せられない「過去の実績」があるからでしょう。
裁判官的な思考で皆さんまでもが「証拠はあるのか」と、当組合幹部らに配慮してあげる
必要は、多分ありません。いつか、何らかの形でこの絶対に開かない「箱」をこじ開ける。

開けられた箱を調べられてひっかかる悪党は、プロか素人かの区別なく退場願いましょう。

再度、わが物件で起きている事態を端的に申し上げると、自分たちが「黒」であることを
隠すために「白」の１名（＝私）を除く２３９名の全組合員で自分たちは「白」だと装い
（もちろん故意の者もいれば無意識、無関心の者もいる）、内外の自治会や行政等もこの
構図を受け入れ、結局は管理会社やその親会社の失態が表面化しないよう結束しています。

組合員たる私１名が会計帳簿を閲覧できれば、この防御体制は全壊する恐れがあります。
１名の組合員の権利行使が阻まれている今の状態こそ、「組合の主役は理事会」の結果。
組合の本当の主役は（管理費や修繕積立金を納めている）「組合員」だということです。

一体お宅のマンションで何があったのか、多分工事にまつわる工事費の
流れに問題があるんでしょうね。
会計帳簿を見るだけで簡単に解決出来るものではないでしょうが、それを
解決しなければならないと住民が思っているのなら簡単に問題は解決できる
筈なんですが、そうはいかない何かがあるんでしょう。
理事長経験者や専門委員の力は相当なものなんですね。
おまけに自治会や行政も管理組合、理事会、総会に絡んでくる。そんな摩訶不思議な
マンションって日本にあるんですか。
私が今まで書き込んだことを実行に移すことはまず無理なマンションという
ことは理解できます。
設計コンサルタントとの契約を破棄し、管理会社のリプレイス、そして健全な
理事による理事会、総会の運営、内訳書までも含めた長期修繕計画の洗い直し、
専門委員の公募による選出これらができればいいですね。

今年ももうすぐ終わろうとしています。
来年解決の突破口が開けることを祈念しています。

かつて管理会社「大京アステージ」の板でも、
「会計だけを業務委託して『自主管理』をやってきた」旨の書き込みを見ました。

私の住むマンションでは１９９９～２０１２年が上記と同じ管理体制でしたが、
特徴は管理員が理事会、専門委員会、総会に出て契約先等が変わらないように
目を光らせるなど、フロントや管理士的な組合マネジメントもこなす点です。
他社では「ハイネス管理」で常駐の管理員がそうしている旨の投稿を見ました。

つまり、当マンションだけの事象ではない（隠れた手口）、と思われます。

工事についてはおっしゃる通り。しかし、同程度に「管理費会計」も「小口現金」
を中心として不明朗です（でした）。当該の管理員は２０１２年１月末に説明なく
退任し転居してしまい、それ以前も以後も理事会は誠意ある対応をしてくれません。

「摩訶不思議なマンション」は少なくともここに１棟あります。
経験や見聞をお持ちのプロの方もこの板を見つつ黙っているのかもしれませんね。

あなた様１人だけのためであっても、まだ紹介していない現象や手口等を書いても
私は構いません。

当管理組合の最大の不合理（理不尽）とは、私に対する刑事告訴を求めて時間（３
年）と費用（修繕積立金２００万円）をかけるくらいなら、組合の会計帳簿閲覧な
らタダですぐできますし、会計士等に監査を依頼しても短期間と少ない出費で済み、
組合（理事会）側は身の潔白を証明でき、私の疑問点も解消し、論争的状態が解決
する、ということです。それなのに理事長（現専門委員）は会計疑惑解消には手を
つけず、組合員（＝私）を警察に容疑者として突き出す道を３年前に選択しました。
（臨時総会の議案書では「名誉毀損」と「区分所有者の共同の利益に反する行為」
が容疑だったが、取調べでは後者（共同の利益に反する行為）が落ちていました）

もう組合にとっては過去の話しなんですね。
取り調べに関しては、名誉棄損だけということですね。確たる証拠がなく
住民にその情報を提供したのが要因なんでしょう。
ところで不思議なのは、会計帳簿の閲覧を拒否しているのは誰なんですか？
又、誰ならその会計帳簿を見ることができるんですか。
単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。
本当に会計帳簿をみれば問題が解決するんですか？
それをみて判明しない場合はどうするんですか。
私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
言い分があるのではないですか。
裁判官も理性もあり公平な判断をすると思いますけどね。

住民にとって過去の話しと書き込みましたが、現在進行形なんですね。
しかし、その兆候は１７～１８年前から続いているんですよね。
５年前に問題の管理員は退職しましたが。
一体何年前の会計処理が問題かもわからないのですよね。
それに裁判は名誉棄損がメインになっているし。
勿論名誉棄損ではないという確証を提出しなければ裁判官も認めませんからね。
その証拠は自分で捜しだすしかありませんが。

もう少し読み取れているのかと思っていました。

名誉毀損は、「していません」。
確たる証拠なく、と誰もが言う常套句をお書きになっていますが、
名誉毀損は、「証拠があっても書いたり言ったりしたら罪」です。

帳簿の閲覧は、表向きは拒否されていません（既述）。
理事長（規約上は権限のない元理事長の専門委員が特に）は「見てよい」
「（閲覧実施の）通知をしたが本人（＝私）が見に来ない」と言います。
しかし、閲覧対象物のリストたる『管理組合保管書類リスト』には、
４年前の簡裁調停後「組合の通帳」とか「残高証明書」等の記載がない。
当方が見たい物を抜かしておいて「見てよい」とか言ってるわけです。
組合内で特に自主管理時代の帳簿閲覧を希望しているのは私だけです。
「それを見て判明しない場合はどうするのか」は権利行使に対する脅し。

修繕積立金２００万円については、
「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費
用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０
０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額で
はなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に
理事会で決定致します。」との記述が臨時総会の議案書にあります。


>私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
>言い分があるのではないですか。

第一に、その「相手側」（＝管理組合、特に現専門委員の元理事長）の言い
分を受け入れて警察が動きました。刑事は私の言い分を聞きませんでした。
しかも、その「相手側」の言い分（告訴状の中身など）が私にはわからない
ように捜査は進みましたし、それ以前の組合内でも一方的なのは「相手側」。

第二に、「相手側」が駆使している高度な情報統制の存在をわかってほしい。
まさに、あなた様のような方が上記の引用のごとき思考をするように、沈黙
と伝達（広報）を見事に使い分けるマンションなのです。理事会が管理会社
や設計コンサルタントに操られていれば、組合員も外部機関もだましやすい。

・・・ということで、名誉毀損の案件は裁判にすらなっていない段階です。

>単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。

この「時間」の指摘は特に素晴らしいと感じます。
２０１４年１２月に臨時総会をやって私への刑事告訴を求めると決めてから、
（２０１５年５月に地元警察署が告訴状を受理し、）
２０１６年５月の定期総会で初めて理事長が「実は１年前に受理されていた。
捜査の都合上、言えなかった。」と開会直前に発表したと議事録にあります。

特にこの間（＝２０１５年）は訴状の提出や受理の有無を問い続けましたが、
理事長や専門委員だけでなく誰も答えてくれず。警察自体もまったく同じ。
「２０１６年５月の発表は、警察の許可なしにやれるはずがないのでは？」
と私は疑うが、こうして訴状提出者と警察が組めるのが刑事告訴ではある。

２０１７年４月から警察は私に接触し、取調べを始めました。
ある弁護士は、こんなに時間が経っているから警察が動くことはないだろう、
と見ていました。他の弁護士さんは、「時間かけ過ぎて不思議」との感想。

マンションの管理に刑事告訴なる強烈な手段が適当かどうか。私は否定的。

ここはマンション管理に関するスレであり、４６１６さんの書き込みも
マンション管理の過程の中で発生したものなんですが、一般的なマンションの
管理とは少し観点がズレているように思えます。
問題解決にしても、全容は把握していない中での書き込みとなりますので本人の
考えとはポイントがずれるのは仕方ないことでしょう。
あなたの住んでいるマンションが管理を委託している管理会社のスレで書き込み
をされた方がいいのかと思います。

結露で悩んでおられるマンションにお住まいの方は結構おられると
思います。
アルミサッシが殆どだと思いますが、これを樹脂サッシにすると結露が
防止できるとのことですが、如何せん工事費がかかり過ぎます。
築４０年前後であればサッシの交換も考慮できますが、まだまだ先の
ことです。
何かいいアイディア、結露防止法がありましたら教えてください。

夜、発砲スティロールを窓に立て掛けるだけで大幅に結露は防止できるよ。

ペアガラス（複層ガラス）は結露防止にはならないのですね。
とにかく結露がすごいのでその解決策が知りたい。

>「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０ ０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額ではなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に理事会で決定致します。」

名誉毀損罪の刑事告訴、これこそ修繕積立金の目的外取り崩しで管理規約違反を原因とする総会決議無効確認訴訟が出来る。掲示告訴と民事訴訟のバトルで和解に持って行ったほうがいい。

掲示告訴→刑事告訴

そうだねえ、裁判費用を修繕積立金から取り崩すのは間違って
いるかもしれないが、管理費で足りなければ、各人から徴収するか
借り入れを行うことになっているが、住民が積立金からの取り崩しを
望むなら規約違反とはならないかもね。

規約より総会での全員の決議の方が優先するしね。

↑規約よく読め。修繕積立金の使途は規定されている。
修繕積立金の一定期間分を組合員に返還する総会決議が規約違反で無効にされた判例。
管理組合は返還は積立金の減額に相当すると主張したが敗訴した。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還するなんて組合員にとってはメリットがあるのに、総会決議の規約違反を厳しく追及するために訴訟を起こすとは見上げたものだ。

管理規約と組合員全員が承認決議した議案のどちらが優先されるかは
当然全員の決議にきまっているでしょう。
組合員全員が望んでいるんであれば規約なんてどうでもいいことだよ。
こんな基本的なことが分らないのかな？

それにね、組合員全員が望んでいるのに裁判なんてありえない。

>>4627
だから裁判で法令違反・規約違反の司法判決をもらうのだよ。そのために訴訟するのだよ。
法令違反・規約違反は管理組合のコンプライアンスの問題。いいかげんには出来ない。

>4629
だから組合員全員が望んでいることと限定しているでしょう。
全員が賛成しているのであれば、だれが規約違反として裁判まで
もっていくんですか。

全員が望んでいるのであれば、公序良俗違反でなければ
なんでもありですよ。
積立金の分配もありです。

>>4631
訴訟は法令違反、規約違反、公序良俗違反なら無効判決がでる。
あんたのような考えの理事長なら管理組合は敗訴するよ。
ただし訴訟を起こすような組合員が果たしているのか？
たぶん、普通なら黙っているだろう。なんせ訴訟は金かかるから。

全員が賛成をしている事案を裁判所が受理する筈はないでしょう。
管理組合が敗訴するとは原告と被告は誰なの？

最近の福岡県のマンションの一審、二審での理事長を理事の互選により解任出来ないとの判決を
最高裁で出来るとの判例を応用すると色々な事が考えられませんでしょうか。？

>>4633
判例も読めないとは情けない。顔洗って出直して来い。
総会決議無効確認請求事件について弁護士に教えてもらったほうがいい。
くどいが総会決議が無効と判断されるのは、法令違反、規約違反、公序良俗違反である。
ちなみに、拙者は今、管理組合を被告とし総会決議無効確認等請求事件の訴訟を起こしてる。
無効請求の理由は、特別決議を定めた区分所有法違反である。

私はマンション管理士だが、理事長は理事の互選により選任するとの規約があれば、理事の互選で
理事長を解任できると仲間や組合役員の相談で回答してた。ところが福岡地裁も高裁も、規約に理
事の互選で理事長を解任できるとの表記がないと解任出来ないとの判決で、仲間や組合役員から蔑
まれて来ました。最高裁は理事会の選択で理事長を解任できるとの当然の判決がなされた。

その反面規約を精査すると区分所有法の強行規定に反する規約も相当存在します。法令違反の規約
で運営されている議事は無効になる危険性が高い。

>4635
全く読解力もないんだな。
全員が賛成していれば訴訟はありえないといっているんだよ。
原告とか被告というのは全員が賛成であればありえない話しということだよ。
原告が組合で被告が管理会社ならありえるけどね。
組合員同士であれば全員が同じ考えなら組合員に訴訟する筈がないじゃないか。
何も判例のことはいっていないんだけどね。読解力のなさかな。頭が固い。

>4635
理事長は理事の互選で選出する。理事は総会で承認を得る。
理事長の解任も理事の互選で行える。但し理事の解任は総会決議事項。
会社法でも、取締役の選任は株主総会で、役職については取締役会で
行うというのは常識。
社長とかの役職の解任は取締役で解任できる。
勉強しなはれ。勉強の必要はないかな、常識だから。

今日家族づきあいをしている家から手作りのおせち料理が届けられた。
そこの息子が来年１月から法律事務所に勤務することになった。
今日はおせち料理と名刺とバッチを披露におかあさんといっしょに来た。
最初の名刺は絶対おじさんに渡すといってもってきた。
３回目の試験でようやく合格できたので、嬉しさも格別だね。
家内が先生と言ったら照れていたよ。

その常識を福岡地裁と高裁の判事と担当弁護士は間違っていたという事でしょう。
弁護士も相談に行くと我々が常識だと思って正しいと思う事を弁護士から否定さ
れた事がある。
まあ、今度の最高裁の判断は常識が勝ったことになる。お前は政治的判断をしす
ぎて災いをもたらすとの批判であったが、私独り勝ちである。

そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、
規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりす
る。
これこそ総会そのものが無効になるはずである。福岡の久留米のタワーマンショ
ンの最高裁判決はこれ等と比較しても、かなり、劣る事案である。

>4635
そんなことしてマンション内では変人と思われるだけだよ。
確かに特別決議事項を普通決議で決議したのは無効かもしれないが、
組合員は総会でそれを承認したんでしょう。
一般の組合員にとっては特別決議だろうと普通決議だろうと関係ないんだよ。
問題があるんだったら、今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
その時の議案は特別決議だろうと普通決議だろうと承認決議されていたと
思うけどね。
その議案が何かは分らないけどね。

>今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
逆。特別決議で規約を改正してから本件の普通決議をとるのが正しい手順。
これなら訴訟沙汰にはならない。

>そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりする。

特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
訴訟を提起して、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。

まだ議長一任という手法を使っているんですね。
うちの場合は議決権行使書の賛否を優先している。
委任状の場合は、部屋番号と名前を記入することになっている。

>>4643
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。

欠席者（総会に欠席して、しかも委任状もださず。議決権行使書も未提出者。）を意思表示
なき者の票を、理事長（議長）に一任として賛成票に投じた、規約の設定、変更、廃止をし
た規約で管理組合は運営されている。勿論この意思表示なき者の票を賛成票に投じなければ
大幅に四分の三以上の賛成を満たす事は出来ない。

特別決議の場合の票集めに棄権者の票を活用しなければ
ならないとは残念な組合ですね。
それだけの活動をしていないからそういうことがでてくるんですよ。
もっと常日頃から情報の提供と公開をしなければだめだね。

あけまして　おめでとう　ございます
３１日に高熱が出て、１日に病院にいったらインフルエンザＡ型とのこと。
インフルエンザの注射を打っていたためか、すぐ熱も平熱になりました。
明日は３社参りでもしますか。

明日から又ここのスレを盛り上げていきましょう。

管理会社１０９と共謀して理事長に就任した偽理事長は、管理会社と偽理事長に都合の良い規約の設定、
変更、廃止、の議案を総会に提案、

賛成票を取り込むために悪い組合員が睨みをきかせて組合員の各戸を戸別訪問して委任状を取り付け議案
を可決した。

法的には偽理事長には総会招集権は有りませんので、理事会も総会も無効であるとの異議の申立てがなさ
れている。