マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

自治会と町内会も理解できないね。

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。

今春引渡しの新築分譲に居住しています。
管理会社フロントが、理事会（第一回）にて館内/外での自販機の設置を提案しました。
具体的な需要予測もコスト見積もりも示されないまま、住民アンケートを実施する事が第三回の理事会で決定しました。

周辺にコンビニも有り又、敷地内に自販機を設置しているマンションが複数あるのに、なぜそんな提案をするのでしょう？
業者からマージン支給があるのでしょうが、そのまま提案を受けている理事会もどうかと思う。

>4111 特命さん
これから先も何十年にわたってそういう類の「提案」と「住民アンケート」が続くでしょう。
築４０年近い私の物件でもまだ、インターネットの設備がどうの、契約がどうの、とやっている。

歯止めをかける方法は、管理士の先生、並びに経験者の方がお答え下さい。

権力分立のコンセプトを大事にしているマンションがうらやましい。

理事会が執行だけでなく、司法（裁判）も立法（規約や細則等の変更）も
兼ねているのが、管理会社お任せ型のうちのマンション。

管理組合がおかしくなったら自治会がけん制し修正、ということもなく、
発覚しないよう互いに一致団結。

組合幹部の夫人が自治会役員に就いた時には、加入率１００％に近づいた。

鉄則は秘密主義。資産価値のためだからと会計すら秘密。ほぼ全員が賛同。

世の中にはこういうのを素晴らしいと思う人のほうが多い？

>4111
コカコーラの会社がやっている慈善事業でしょう。
自販機の設置に関しては、設置料、電気料金とかも全てコカコーラ負担。
おまけに災害のために1戸当たり数本の水の備蓄をしてくれるのでしょう。
災害時にはその自販機に入っている飲料水も全て使っていいというものですよね。
マンションに収入もありますが、不要といえば通常の自販機より安く提供
してくれます。
それを導入するのにリベートとかはありませんよ。慈善事業ですからね。

この慈善事業は売り上げは期待していません。
マンション内に設置して外部の者には買えないように
しても構いません。

4111 です。
情報提供ありがとうございます。感謝致します。
過去、数回住み替えましたがコカ社の慈善事業の件は初耳で驚きです。

ただ、慈善事業とは言え、視覚/印象/物理的に訴求度を高めて、潜在的な使用者掘り起こしを狙っているのでしょうね。
競争激化の中で、ブランド浸透度を高める為には、手段選ばずなのですね。

電気料金は業者負担だとしても、自販機の必要性を感じない住民にとっては、
異物であり、目にするのも不快です。
空き缶に便乗してごみ投棄が発生するのは、何とかして避けたいものですね。

又、エントランス等に設置したら、自販機の放熱で館内の冷暖房効果も少なからず低下しますね。
振り返れば、もう20年以上、自販機は使用していないですね。

当マンションの規約に理事の役職は理事の互選によるとなっております。
一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。

その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会
に提案され可決した。

この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任され
ていないので無効であるとの申請がなされた。

これは有効でしょうか、無効でしょうか。？

>>4117 匿名さん
招集通知に欠陥がある理事会決議は無効です。
ただし、それを立証し主張して認めてもらう必要があります

４１１８さん、立証して認めてもらえない時はどうすればいいでしょうか。？

国内で、唯一、最終的な判断ができるのは、裁判所だけです。

４１２０さん、この問題について、訴えるには時効が有るのでしょうか。？

輪番制の理事は仕方なくやるとしても理事長までは
やる者はすくないでしょう。
特に仕事をしている者にとっては理事長は絶対やりたくない。
それが一般のマンションです。

>4121 　　　
原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。

成程、分譲マンションの管理はこんな重要な問題でも放置するしかなければ規約
や、法令は有名無実化して意味がないですよね。

理事の互選で理事長を選任するのに、一部理事に理事会の招集の連絡をしないで、
理事長を選任したのは互選ではないのではないでしょうか。？。

総会招集権は理事長に有るので、理事の互選で選任されなかった理事長が総会を
招集したことになります。、

この総会を無効にできないのであれば、それが通用するとなると規約や法令は有
って無いようなものになりませんでしょうか？

ここら辺は分譲マンションの管理の根本に触れるような気がします。ここら辺を
規約や法令で強制力を持たせると相当な効力が出ると思いますが。？

区分所有法が、時代にあわなくなっているのは、国交省を含め、マンションに関係する人ならば、誰でもわかっていることです。しかし、所管庁には、他にも明治時代の法律等、時代遅れの法律をいっぱい抱えているので、おかまいなし。この国は、法治国家ではなくて、放置国家です。

>一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。
理事会が成立したのなら、一理事への召集通知無しは理事会決議に影響を与えることはない。

>その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会 に提案され可決した。
>この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任されていないので無効であるとの申請がなされた。
役職が理事の互選（理事会決定）で行われている。有効である。

>原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。
決議無効は法令違反or管理規約違反or公序良俗違反の場合に裁判で無効にされる。本件は何れにも該当しない。

４１２６さんの意見が支配的であるなら分譲マンションに住むにはそれを承知して住む事です。

理事会の役員が理事の互選で選ばれたんだから
それは有効ですよ。
ただ理事会の招集通知が全員に届かなかっただけでしょう。

最近の標準管理規約は互選という表現ではないと思うけど。
前は理事長を理事の互選で選ぶと書いてあったから、理事選出の総会のあとにそこにいるひとだけであみだくじやらじゃんけんできめていたが、今の標準管理規約は理事会で選ぶように書いてあるから定足数を満たして過半数で決議しないとダメ。

もともと互選って書いてあったのは理事会を開かなくてもいいって意味だったはずだが、それだと議事録も残らないし、理事長選任は無効で、その理事長が招集した総会も無効だとかいうひとが出てきたから、標準管理規約を変えたんだろうね。

最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。
第３５条
　３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

４１１７のケースは、序の口と思われる。
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を偽ったり無視したりのマンションを、
現場での経験を有する管理士なら、他にも知っているはず。

私のところでは、管理組合の運営のやり方に納得いかなかった理事長が
「決別宣言」を配布して以後、連続の欠席。副理事長を「理事長代行」
にして、次の定期総会までの１０ヶ月を運営しました。その定期総会が
来ると、「理事長代行」の人が正式な理事長となりました。

マンコミュの他の板でこの経緯を書いたら、「理事長でない人が招集する
理事会を、『理事会』と言えるのか」と論評してくれる人もいました。
マンション内では組合員１名が「『理事長代行』なんて管理規約にない役
職名だ。あれでは（副理事長による）理事会、管理組合の乗っ取りだ」と
匿名で指摘しました。

それでも組合員全体は問題視することなく、以後６年、現在に至るまで
組合は正統な組織として内外ともに認められているのが実情です。
上記「決別宣言」を出した理事長とは私なのですが、組合（の理事長）は
３年前、私を被疑者として告訴状を作成し、警察に提出、受理され、最近
取調べを経て送検までされております。起訴（裁判）はまだです。

（副理事長）
第３９条　副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その
　　　　　職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。

>>4131
>最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。

＜最新バージョン＞
マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正　平成29年8月29日国土動指第27号、国住マ第33号）

第３５条（役員）
第３項　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。

>4134さん
２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。
情報ありがとうございました。

４１１７ですが、４１３２さん、貴重なご意見ありがとうございます。
貴方は、勇気あるマンション管理士です。自分に不利な、警察が受理して、
観察に送検された事をここに投稿する事はしないでしょう。今後のマンシ
ョンの管理を身を持って証明しようとしているのでしょう。共に考えまし
ょう。

勇気あるマンション管理士の意見を聴かせてください。

>>4135
> ２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。

２０１６年３月の改正において、既に変更されている。

>4132
あなたは理事長に推薦されて引き受けたのでしょう。
それを僅か２ヶ月で放棄して理事会に出席しないで次期理事会で副理事長が
理事長に選任されたということですよね。
理事長が招集しない理事会は無効といってもあなたは自ら理事長の職務は
放棄していますよね。
何故裁判にまで発展しているのかは分かりませんが、理事長の時に改革が
できないんであれば、理事長を離れたら余計何もできませんよ。
現在は理事会やマンションの管理は建前上でもうまくいっているのでしょう。
それをよしと認めざるをえませんね。

小規模マンションでは管理会社が理事長とかをお願いしている
マンションもあるからね。

名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。マンション管理士さんの意見を聴きたい。？

４１３３に挙げられた条文を根拠として、理事長だった私は、
管理員の味方ばかりする副理事長の規約違反を指摘したのです。
「副理事長は、理事長を補佐し」に反している、と。

４１３３に挙げられた条文を使って、私ではない組合員１名が、
嵐がほぼ過ぎ去った後の時期に、しかも匿名で指摘したのです。
「副理事長に代ったのなら、どんな『事故』があったのか、
　少なくとも報告するべきだ」

こういう法的な指摘を１人、２人でしてみたところで、
その他の組合員（特に監事）が問題視しなければ、
マンション内における法の拘束力なんて無いも同然なのです。

４１３８に書かれた見解は、副理事長の名で管理員が執筆し、
現在も主流派となっているグループの公式解釈と同内容です。

「決別宣言」は職務放棄ではないのですよ。
管理人を中心にして運営される管理組合の数々の問題点が
是正されたら、私は職務に戻ります。という内容です。
なぜそうしなければならなかったか、は、
マンション管理の反社会的側面を知っている人ならわかる。

>名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。
被害届ではなく刑事告訴状ですが、警察は受理しました。

警察は刑事告訴状なるものは受理しないでしょう。告訴状は裁判所しか受理しないでしょう。？
刑事告訴状なるものじゃなく、告発状ではないですか。？

>4142
あなたのいっていることはここのスレでの解決は無理ですよ。
「法テラス」というところを検索して弁護士に相談してください。
ある程度までは無料で相談に乗ってくれますよ。

解決を望んでの投稿ではありません。
４１１７で提起された「有効、無効」に関連してのレポートです。
私は、後ろめたいことをしてきたマンションの管理組合は、
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を維持できない局面を
どこかの時点で迎えざるをえなくなる、と思っています。
真に正統な理事長にあばかれては困るから、が原因かな。

「告訴状」と臨時総会議案書や理事会議事録にも記されているし、
取調べにおいても刑事諸君は「告訴状」と言いました。
４１４４は、釈迦に説法。

４１４２さんは解決する為の投稿じゃないと思います。悪い管理会社や一部の組合員及び役員の
悪事を説明しているのです。組合内部では住民の無知識を利用して悪事が行われている事を告発
しているのです。

管理組合内部の悪事は法律ではほとんど解決しない事を知っての投稿だと思います。マンション
の組合員が平和に住めるにはどうすればいいのかを考える問題を一部公表しているのでしょう。

組合内部の悪事に対して管理会社等に対する罰則規定がない法律が多いので確信的犯罪がはびこ
り易いのが分譲マンションの欠点です。

これ等と戦えるマンション管理士が登場してくればその組織に入り活躍したいものです。

刑事告訴のシステムには独特の点が多々ありますから、巻き込まれたことの
ない方が間違った指摘をしてしまっても仕方がありません。

最近では日本相撲協会の貴乃花親方の行動が参考事例のひとつでしょう。
「日馬富士は引退する必要などなかった」との発言が無邪気に報じられて
いますが、横綱に引導をわたす魂胆で被害届が出された可能性もあります。

周防正行監督の映画『それでも、ボクはやってない』は必見ですし、
江川詔子、村木厚子著『私は負けない』は必読です。

マンション管理会社は、負の側面を見抜き、表現する区分所有者を、
組合を指南して前科者にしてしまうことがある。ということです。

４１４６は、満点。

>4147
他レスで問題にしているものをここで取り上げて両天秤に
かけるやり方はきたないですよ。
あなたが問題提起したスレでやってください。

いいえ、ここはマンション管理士に質問しようのスレです。マンション管理士は
マンションの中で何が行われているかの情報を知らないと組合員の相談には乗れません。

４１４７さんかその犠牲になろうとしています。
これからは茨の冠を自ら被る覚悟をしているのでしょう。

これから築古のマンションが増え、大規模修繕、大型設備の交換、専有部分の管理の手薄さで
住民間のトラブル、手に負えなくなったマンションのスラム化、それ等に伴う建替えの問題等
に、一部組合員、管理会社、地域の政治家の行動等は、必然的に利権に集る蟻のような動きが
予想される。

マンション管理士はこれ等の改善策を真面目な組合員と共に考える為の知識です。

４１４８さんのような排他的管理士は利権に絡まるシロアリマンション管理士である。

現在マンション管理士の業務についてのアンケート調査依頼がマンション管理センター
からきている方もおられると思います。
その中で、マンション管理士の資格制度・試験・法定講習についての見解を問う質問
（１００字以内）がありますが、みなさんどう思われていますか。