マンション管理士に質問しよう！ Part2

>3899
金抜き明細書ってしらないでしょう。
共通仕様書で相見積をとらなければ比較のしようがありません。

お宅の考えもも違ってはいません。お互い良いマンションにしたい気持ちは同じでしょうから、

設計監理方式を知らないというよりできないマンションはその方式の
良さはわからないのでしょうね。
設計監理業者への支払額は、約１年半で工事費の３．６％でした。
そんなに高いものではありませんよ。
管理会社に丸投げすることを考えれば屁のような額です。
要するに、小規模マンションとゼネコン系の管理会社と委託契約をしている
マンションは設計監理方式はできません。
管理会社に丸投げか、責任施工方式（相見積を取らず１社に丸投げ）しか
残念ながら方法はないんです。
見積も取らないで業者に丸投げするしかないのに、それを正当化しなければ
ならないのは残念なことではありますが、それが現実なんです。
いくら住民がしっかりしていても、丸投げを回避することはできません。

私は建築士ではありませんが、長期修繕計画の作成や、大規模修繕工事の
進め方では建築士とも相当やりあいました。
技術的な知識はありませんが、理論では負けないようにかなり勉強はした
つもりです。勿論建築士の意見も参考にはしています。
大規模修繕工事の進め方についても、一般の進め方にプラスして具体的に
細かく作成しました。
ただ残念なのは、設計監理方式を採用した場合の工事の進め方ですので
それ以外のマンションには通用しません。

　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
　相見積を取るときには、共通仕様書で同じ条件で取らなければ、どこの業者が
高いのか安いのかが全く分りません。
　それも設計コンサルタントの役割の一つです。

大規模修繕工事の進め方で検索してみてください。
その進め方はどれも設計監理方式が前提となっています。
管理会社方式や責任施工方式は、進め方の基本を述べる
ことはできないからです。
所謂丸投げ方式ですから、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定方法とかは必要ありませんからね。
相見積も当然必要ありませんから。

小規模マンションで人材や積立金が少なければ設計監理業者を
選定することはできません。
ゼネコン系のマンションも同じことです。
責任施工方式を採用するマンションは、いかに信頼のおける業者を
選定するかにかかっています。
それこそ信用するしかないのです。
若干の手抜き工事は覚悟しなければなりませんが、劣化するのは早く
なりますが、見た目には問題がないと思います。
メンテナンスの点検時期と場所を明確にして契約を交わすことです。

私のマンションは管理は１０９ですが、４００戸のおおがたです。
管理会社抜きで融資を募り大手のゼネコンに責任施行でしました。
見積参加は数社に及びましたが、談合等を防ぐ為色々工夫しました。
大まかに１億２千万円位節約しました。８年目です変色等やトラブル
はありません。ゼネコンは管理会社を持たない大手です。
今でも担当が定期的に目視点検をしてくれております。

管理会社抜きの有志に訂正して下さい。

>3908
見積はどうやって取ったんですか？
同じ平米数、同じ材料、同じ仕様、同じ修繕個所の同じ条件で
相見積を取らなければ価格での判断はできないでしょう。
それぞれの個所のスペースが違ったり、材料の良しあし、修繕個所、
修繕の仕方等が違えば比較のしようがないでしょう。
責任施工とは相見積は取りません。ただ工事個所を提示し予算は
この金額の枠内でやってくれというやり方ですから。
業者は１社しかありません。
予算を上回れば材料の質を落とすか、修繕個所を減らすしかありません。
当然設計コンサルタントはつきません。
責任施工方式はそういうやり方ですよ。
節約できたといっても、修繕個所や材料、仕様を節約すればなんとでも
なりますよ。それを節約とはいいません。
どのやり方と比較して節約できたんですか？工事個所ごとの比較での節約
出なければ意味がありません。

４００戸の大規模マンションなら何故設計監理方式でやらないのか
不思議でなりません。
公正を期す工事をするためには、大規模修繕工事の進め方に添って
工事を進めていくべきです。
談合とかそんなことは関係ありませんし心配することもありません。
設計監理方式で行えば、建設会社の選定時の相見積とか施行中の工事
のチェックとそれに対しての結果報告、施工後の竣工検査、書類の整備、
年次ごとのメンテナンスの契約等全てやってくれますよ。
工事費の削減でいえば、金抜き計算書で同じ条件で取ったときは工事費の
大小は明確に分ります。
１０９の管理会社なら手数料はそちらにいっていると思います。
設計監理方式なら、うちも４００戸程度のマンションですので設計監理料
は３．６％でしたので、４億の工事としたら１，４００万円程度の支払い
となります。工事前から仕事をしまして約１年半の仕事です。
支払いが明確になってますので、管理会社にいくら支払っているのかが
分らないのとはその点が違います。

日本マンション管理士会連合会傘下のマンション管理士会は管理会社勤務のマンション管理士の入会を認めていない。
全日本マンション管理士協会は管理会社勤務のマンション管理士でも入会OK。
大規模修繕工事を設計監理方式でやるのは古い発想で、いまは責任施工方式が主流になりつつある。国土交通省から悪質コンサルタントへの注意喚起の通達がでたことで、設計監理方式は忌避されるようになった。その通達がでたからNHKクローズアップ現代でも悪質コンサルタントを取り上げたし新聞でも特集記事が増えた。

管理会社のマン管保有者が管理士会に入会しても会費を
納めるぐらいのものだからね。
悪質コンサルタントの存在の可能性があるから、責任施工方式で
相見積も取らず信用のある１社に絞った方がいいというやり方。
全て丸投げ方式がいいとは思わないけどね。
管理会社が介在しても悪質はあるからね。
その可能性を低くするのが設計監理方式だと思うよ。
１級建築士のコンサルタントの選定方法が悪いんじゃないかな。
設計監理のコンサルタントにマン管士は無理ですよ。
そこがまず間違っているのでは。

うちは大規模修繕工事は設計監理方式で行ったけど、設計監理業者を
公募する条件としては、マンションの大規模修繕工事の設計監理を
行ったことがある建設設計事務所の１級建築士だけです。
そして設計コンサルタントに対して説明会を開催し、その項目
ごとに専門委員が評価点をつけ採点します。
そして、見積額と評価点で業者を決めます。
評価点が一番高く、見積額が一番安ければ当然その業者に決まりますが、
そうでない場合は、総合評価方式を採用し、数値で評価点が一番高かった
業者を選定することにしています。
どの材料にするかどの色や柄にするかとかの作業も発生しますので、どち
らにしても工事費総額に含まれますので、設計コンサルタントと一緒に
工事を進めていった方が楽で安心ですよ。
設計コンサルタントに支払う報酬は、工事費の３．６％でしたからそんなに
高いとは思えません。１年半の仕事ですから。特に工事期間中の１年間は
工事をしている時は毎日出勤することになりますので。

責任施工方式ではなく、共通仕様書での相見積をして建設会社
の選定までを設計コンサルタントに依頼する方法もあります。
工事内容とかチェックとかについては建設会社に丸投げとはなりますが。
仕様書通りの仕事ができているかどうかについては信用するしかないですけど。

３９１２さんの意見に同意。この考えが広まるとマンション管理士の信頼も高まるでしょう。

アホ、発言は慎んでください。

うちの理事長は、総会に於いて規約違反をすると、アホは出て行け。と怒鳴り散らして辞任した。
吉田　茂の、バカヤロウ、発言です。今の時代は御法度ですよ。その理事長を尊敬していますけ
どね、

マンション管理士試験は不合格ばかりでしたので、奥様より受験料がもったいないからやめろ、
としかられたそうです。

良い理事長でしたよ。管理士会にも相談に行きましたけど実務経験は豊富でしたので管理士の連中
とは喧嘩ばかりでしたので管理士会でも嫌われております。私は鞄持ちの組合員です。

後日この理事長の素晴らしい仕事ぶりを投稿いたします。今はマンション内で静かにしています。

責任施工方式ならマンション管理士は必要ないでしょう。
実務経験が豊富で、素晴らしい仕事ぶりの投稿に期待しています。

３９１２さんの考えは大規模修繕工事は２回まででそれ以降はやる必要が
ないという考えの方ですからね。
大型設備の更新工事は不要ということで、玄関扉、サッシ、給排水管とかの
大型設備はやる必要はない、それはやらずに限界マンションとして後は建替え
をするのが基本としていますからね。
工事はどうでもいいんです。安ければいいという考えだと思いますよ。
どうせ解体するんですから。

築４０年前後で建替えると言った考えですよね、私の地域の４から５階建て団地型大型
マンションが、９０㎡前後の４ＬＤＫの１階が１０００万円前後で売っておりますが。
購入するとどうなりますでしょうか。つまり３回目の大規模修繕時期ですよね。ＥＶは
ありません。

悪いことを隠すためにトカゲの尻尾を切るんじゃないでしょうか。

一回目は転売する人のために普通の築15年目、二回目は築35年目、その後は大規模修繕は行わず築55年から60年程度で解体するのが、日本経済のためになる。
住宅新規着工件数は毎年100万戸以上は必ずあるわけだから、古いマンションは定期的に壊す仕組み、法整備が必要である。
日本最初の分譲マンションも最近、解体が決まったが、やはり築60年程度であった。

ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は18年である。民間賃貸住宅の修繕周期は20年以上。
阪神大震災以降に建ったマンションはほとんどひび割れもしないから、修繕工事などは20年に一回で十分である。

であれば築４０年でも２０年は住めますね。賃借よりも安く住める計算になる。
６０年後には資産価値はプラスか０かマイナスかどちらでしょうか。

用度地域は第一低層住居専用地域です。２０年後も用度地域に変更は無いもの
とする。

アホと言われそうやな、

ここの掲示板で自分の死後まで自分のマンションの修繕工事をやると言っている年寄りがいるが、まともな若い人は新しいマンションに住むに決まっている。どうしてこのような年寄りが現れるかというと、限界マンションの後始末に政治が追いついていないからである。しかし、それは当たり前のこと。日本最初の分譲マンションが地区60年ちょっとで最近、解体が始まったばかりだからだ。建て替えできるマンションなら現行法でいいが、建て替えできないマンションの処理方法が政治日程にあがるのはまもなくである。

どうして三回目の修繕工事が必要ないのかというと、現実問題として築40年くらいのマンションは70前後の年寄りばかりで、修繕工事でカネを使うことに消極的なのである。張り切っているのは国土交通省のガイドライン通りに長期修繕計画を作り、実際に工事をやるのがマンションのためと信じ込んでいる爺さんひとりとか、全国のマンションで見られる光景となっているが、これは爺さんの責任ではなく、国土交通省住宅政策局の責任であろう。マンション管理士会の新全国組織は自民党有力国会議員を通じて国土交通省に太いパイプがあるから、今後、さまざまな働きかけがなされる見込みである。

そういえば阪神百貨店ができたのは昭和38年1963年であり、すでに営業しながらの建て替え工事中で、竣工は2022年らしい。だいたい60年で鉄筋コンクリートの建物は役割を終えるということである。

建替えのできないマンションとは、５分の４以上の合意が得られない事、
買取指定者がいない事、相続人がいない事、相続人がいても放棄される
事。等でしょうね、それでは敷地の売却を５分の４の合意を得ても買い
手がいない事も大いにあり得ますよね。

敷地売却の合意が得られないマンションは、もうすでにスラム化して行政
の手にゆだねるしかありませんか。？

３９２３ですが築４０年のマンションを買ったとすると、私は２０年後の
生死は解りませんが、５人の子供は全員住宅を確保して相続は放棄すると
予想します。こういう現象が近いでしょうね。国の政策は区分所有法の改
正は進むでしょう。

したがって、現在の区分所有法に基づく分譲マンションの管理を真面目に
していることは無駄でしょうね。

悪質コンサルタントが増えたのは、週刊ダイヤモンドなどのマンション管理特集記事で管理会社のぼったくりの実態が暴かれ、管理会社に対する世間の目が厳しくなり、公正さを装うため、外部コンサルを活用するように管理会社が勧めるようになったからである。これを防ぐには管理組合役員が自らマンション管理士の新全国組織に相談するのが一番である。

最近、NHKクローズアップ現代とか新聞で大規模修繕の闇が相次いで取り上げられて、相談が殺到してるみたいだから、自分で調べて問い合わせして下さいね。

私のマンションでは第一回大規模修繕工事時には理事長は完全に管理会社を信用して、管理会社一社に工事を責任施行で発注する予定で３億２０００万円の工事費を総会の案として提案した。総会では議決権行使書だけで出席組合員数の過半数で可決していた、その総会に出席していたプロの組合員が猛烈に反対した。反対意見は理路整然としていて説得力があったが、管理会社の担当の説明で議決権行使ですでに可決している案を議案の変更をするのは規約に反するとしてこのプロの意見は排除して可決された。

この件については後日説明して本日はここで終了します。

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

>>3930 匿名さん
デベ系管理会社でしょうけど、15パーセント程度ピンハネして下請けの大規模修繕専門会社に発注しているだけだから、何の問題もありません。大規模修繕専門会社に直接発注すると住民が不安に感じて揉めますから、メリットはありませんよ。15パーセントは合意形成にかかる民主主義のコストだと考えるべきでしょう。

>>3931 匿名さん
意味がわからん。管理会社よりおたくのアタマがおかしいと思われます。

　マンション管理士試験上位合格者なのに、こんな簡単なことも分からないのですか？　本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？　他には「マンション管理士に質問しよう」スレでありながら、マンション管理士名での投稿が見当たりません。　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　
「マンション管理士試験上位合格者」は、本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？

>>3934 匿名さん
こういう輩が総会で騒ぐから管理組合運営は困難を極めるわけである。

↑
その困難を乗り越えられるのがマンション管理土試験上位合格者である。

>>3936 マンション管理土試験上位合格者さん
なりすましのあほ

まぁほんとに上位合格したのかもしれないけどね。ここの書き込みのレベルが落ちたの平成23年マンション管理士試験の割れ問論争でほとんどのコテハンが敗れたのと、みらい平のたぶちゃんが実名バラされたのを恨んでコテハンなりすましを繰り返したからだね。
いまいる常連は井げた連呼の痴呆老人くらいだからまともな論争は期待できまいw

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

この日本語を理解できる人はいないだろう。
井げた連呼の痴呆老人以外はw

しかし、このレベル低下は掲示板のやりとりだけでなく、現実の管理組合運営を投影したものと推察される。

ここは大規模修繕工事で設計監理方式で節約できたとかの自慢話のやりとりばかりだからね。
国政に対する地方自治、地方自治に対する管理組合運営は民主主義の勉強の場なのだが、瑣末な議論に終始するのはマンション住民に大したひとがいないからだろう。
民主主義を守るのは憲法21条の表現の自由と民主主義の暴走を止める裁判所の役割の徹底重視を理解していれば、管理組合でやることは広報の徹底、監事選任方法の見直しとかの発想に至るはずである。わからないとは思うけどw

マンション管理士試験上位合格者さんの持論は、大規模修繕工事は１回目が
１５年程度、２回目が３５年程度、３回目の大規模修繕工事はやらずに
５０年から６０年程度で建て替えをするという考えなんですよ。
又、修繕積立金については殆ど積立をせず、大規模修繕工事分は借り入れで
賄うのが基本といっています。
築５０年以上にもなれば、玄関扉、サッシ、給排水管、エレベーター、消防設備、
高置水槽、消防設備等の大型設備がもちません。これらは大規模修繕工事には
含まれていませんからね。
マンションが出来始めたころのマンションは、新耐震基準も満たしていないだけでなく
コンクリートに海砂が使われていたり、配管等も塩ビ管は使われておらず、現在の
マンションとは比べられないぐらい貧弱な造りで外壁もタイルも使用されていません。
法律とかには詳しいようだけど、工事関係には弱いようである。

>みらい平のたぶちゃん
誰やねん？

>3941さん
広報の徹底は分るけどね。
うちは毎月回覧板以外に各戸に広報誌の配布をするようにしているけどね。
監事の必要性についてはそこまでは必要ないマンションなんでね。

>>3944 匿名さん

思想の自由市場論を調べてみてね。
表現の自由、知る権利を守ることで、多様な選択肢が提供され、
有権者の選択肢が広がり、結果的におかしな考え方が排除されることに期待してるのが
日本国憲法。
期待してる、というのが重要で
ナチス的な思想を法律で排除するドイツの
戦う民主主義との違いです。
多様な選択肢が提供された結果、国民が共産党政権、天皇制廃止を決めてもそれは正しいと考えるのが日本国憲法だね。そうはならないだろうと考えてるのも日本国憲法なわけ。

小選挙区制での選挙協力は有権者の選択肢を狭めるから小池東京都知事の行動は思想の自由市場論からすれば真っ当な行動である。

さすが上位さん。アホには難しいですから分譲マンションの話に戻しましょう。アホより。

国民の総意、っていう日本国憲法の表現は奥が深い。

　またまた、投稿拒否になり投稿d来ませんでした。　なぜか「マンション管理士試験上位合格者」が、「マンション管理士試験上位合格者」自分自身を「あほ」呼ばわりをしています。　マンション管理士（特に上位合格者）は「馬鹿」だらけですか？　他にはマンション管理士名のレスもありません。　真面目でまともな出来れば排他をしないマンション管理士にお聞きしますが、マンション管理にマンション管理士は必要ですか？　一部には排他を基本とする管理士会がありますが、その会のマンション管理士は、マンションに有害ではありませんか？

>3949さん
あなたの考えは間違っているのかもしれませんね。
匿名掲示板で質問とかで答えれば、マン管士であれば名前と登録番号を
貼り付けてから答えろとか異常に感じますよ。
法テラスとかの営業活動に結び付けて回答とかをしている訳ではありま
せんからね。
マンション管理にマンション管理士は必要ですかということですが、資格は
必要ではありません。しかし知識は必要でしょう。それ以上でもそれ以下でも
ありません。そんな常識的なことを真面目に質問すること自体ずれてると
しか思えません。
私がマン管の有資格者かどうかは匿名なので分りませんが、マン管の有資格者
でなければ書き込みできないとなるとここのスレは成り立ちません。
それに何回もいってますが、スレ全文の主旨も理解した中で書き込みをして下さい。
そうでなければ、あなたが問題提起をして炎上したスレに帰りなさい。
そこで相手にされなくなったからここのスレにくるというのは失礼です。