マンション管理士に質問しよう！ Part2

人を指さすのは失礼ですよ

１４９９、追記
標準管理規約　第１７条（専有部分の修繕等）

第６項　廃止

第７項　廃止

※マンションは経年劣化に伴い、区分所有者の変更、専有部分の修繕等でのトラブルが多
くなりましたので、標準管理規約第１７条をそのまま当マンションの規約に制定しました。
が、第３項は但し書きが追加され、第６項と第７項が廃止されました。ご意見を。？

妄想もほどほどに・・・

第58条第5項～第6項や第17条6項～第7項は、2016年3月のマンション標準管理規約改正時に新設されたものである。
当該管理規約の改正時にこれらの項を廃止したと主張しているが、改正前はマンション標準管理規約（2016年3月改正版）に準拠していたことになる。

標準管理規約の改正前後に規約の設定、変更、廃止をしてはいけませんか。？
組合員が自らのマンションの為に考えた規約が標準管理規約より優れていたり
劣っていたりする事はあります。標準はあくまで標準です。マンション管理士
に合格する為には標準管理規約を必ず勉強しないと合格しません。
マンション管理士の方々で自ら区分所有者となられた方は、標準管理規約とご
自分のマンションの規約は絶えず比較されていることと思います。

私の感想ですが、私のマンションの規約の方が標準管理規約より難しいです。

２０１６年３月の標準管理規約改正が発表される以前から改正された条文は勉
強しておりました。

追記、区分所有法の強行規定を犯すことがなければ規約に設定してもよろしい
のではないでしょうか。

外国人はお断り、などは有効な規約

この問題は区分所有法にはありませんが、そのような規約は設定しない方が良いでしょう。
例え規約に設定しても一時的には有効で推移するでしょうが長持ちしない規約になるでし
ょう。私は民拍ＯＫ論者です。今は民泊はありませんが。外国人のオーナーや賃借人は住ん
でおります。外国人はお断りの規約には無理があります。訴えられたら無効になる確率は
高いでしょう。

標準管理規約第１９条の２　（暴力団の排除）
第１項　廃止
第１項の１号　廃止
第１項の２号　廃止
第１項の３号　廃止

第２項第１号　廃止

このマンションは、多数の反社会的人物が入居していて、まずこの規約を設定して入居等を制限
しましたが、その手伝いは１０９は皆無でした。挙句の果てに妨害に似た手を使いました。その
例の一つが管理費等の未納に目をつぶる始末です。親１０９派の理事長に交代してから上記規約
が廃止されました。。これ等を公開することは分譲マンションが良くなることだと信じています。

>>1506 匿名さん
創価学会員のみとか
イスラム教徒お断りなどは
有効

標準管理規約　第２２条　（窓ガラス等の改良）

第３項　廃止。

１５０８さん。民法の特別法で、宗教団体をマンションに入居を禁止する法律の
制定はできますでしょうか。制定できるとしたら、非常に気持ち悪いですよね。

第一憲法の問題になりませんか。

標準管理規約　第２３条　（必要箇所への立ち入り）

４項　廃止

標準管理規約　第２７条　（管理費）
第１項の一号　　廃止
　　　　二号　　廃止

　　　　
　　　　五号　　地震保険を廃止

　　　　七号　　廃止
　　　　八号　　廃止

　　　　十号　　廃止
　　　　十一号　廃止

標準管理規約　第２８条　（修繕積立金）

第３項　　廃止

また、アク禁にしといたよw

標準管理規約　第４８条

第九号　廃止
　　　　条文、第２１条第２項に定める管理の実施

標準管理規約　第２１条第２項、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　　　　　　　　　　　　　　　部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要がると
　　　　　　　　　　　　　　　きは、管理組合がこれを行う事ができる。

※　この規約の廃止の理由を理事長に問い合わせた。知らなかったの返答。あきれた理事長
　　マンションの恥である。その後専有部分サービスを年間１００万円超の業務費で総会に
　　提案可決された。組合員から緊急対応業務費は委託業務費に計上されている旨の質問に
　　正確な返答は出来なかった。専有部サービスの時系列明細を要求、緊急出動記録は７０　
　　％が漏水事故である。組合費の二重請求である事を指摘されている。

標準管理規約　第５節　理事会
（理事会）
第５１条
第１項　一号　　廃止
　　　　二号　　廃止
　　　　三号　　廃止
（招集）
第５２条
第３項　　　　　廃止
第４項　　　　　廃止
（議決事項）
第５４条
第１項第七号　　廃止
　　　第八号　　廃止
　　　第十号　　廃止

標準管理規約　第６４条　（帳票類の作成、保管）

第２項　　廃止
第３項　　廃止

質問です。
区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

ご参考に。

共同の利益に反する管理組合の施策を指し止めるのだから、共同である管理組合が共同のり浮に反する施策を執行する管理組合を訴えることになる。自分（原告）で自分（被告）を訴えることになるから訴訟はできない。

↑あほ
管理組合と組合員は別人格で、相互に訴えたり訴えられたりするのは当たり前。

素人でもそれができないと民主的ではないと思う。

一組合員の利益だけを損なうなら一組合員が原告で被告の管理組合を不法行為に基づく損賠請求で提訴できる。
ただ今回の内容を見ると組合員全員の共同の利益を損なうので、原告は管理組合にならざるを得ない。
原告が管理組合なら、提訴は総会決議が必要。で、訴える先は管理組合？なんじゃそれ？

「共同の利益に反する行為」とは、「区分所有者」および「占有者」の背反行為のことである（法6条1項および3項）。

1521は
>>質問です。
>>区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

管理組合が「区分所有者の共同の利益を損なうある業務」をやってるか、やろうとしていて
それを区分所有者が管理組合に差し止めを求めたいと言うことだろう。

例えばだが、
理事長、理事会が、隣家から木の枝が越境しているとか苦情を受けて、
管理行為として木を根元から伐採すると決めたとしよう。
その決定が「区分所有者の共同の利益を損なう」として
区分所有者が管理組合に差し止めを求めた裁判を起こすのは何ら問題あるまい。

区分所有法の57条を使わなくても裁判はできる。
木の伐採は管理行為ではなくて処分行為だと主張すればよい。

（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理ま又は使用に関し区
　　　　分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
　　２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な
　　　　範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用
　　　　部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が
　　　　損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
　　３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という
　　　　。）に準用する。

管理組合が個別の区分所有者の権利を侵害した等（不法行為）があれば、個別の区分所有者は民事上の差止請求訴訟が可能である。

↑ほー
差し止め請求訴訟ができるのかい？
権利根拠規定はなあに？

>>1531
それは管理規約や区分所有法とは直接関係ない個人の権利侵害の差し止め訴訟になる。

具体例で示します。

　消防法の特例（総務省令第四十号）で、共用廊下に一定間隔ごとに業務用消火器を設置しない代わりに各戸専有部分に住宅用消火器が分譲時に具備（区分所有者資産）されており、その消火器の維持管理と使用期限到来時の交換は区分所有者負担と管理規約に規定されている。
　そこである時期に、使用期限到来による各戸自費による消火器交換を管理組合は斡旋（交換回収含めて約8千円）した。
　そして3年後に判明したのは、管理規約通り自費交換したのが全戸の67%、管理規約に違反して自費交換せずに放置していたのが全戸の33%であった。
　そこでその時の理事会は、消防法並びに管理規約に違反している未交換宅に対して交換を強制することはせずに管理組合費で全戸分の消火器を新たに購入（戸数が多いので500万円を超えている）し、未交換宅はもちろん自費による既交換宅（まだ使用期限内）も含めて全戸新規に交換することを決定し、総会決議で賛成可決した。ただし管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対しては返金をしないものである。

　これは自費交換しなかった全戸33%の消防法並びに管理規約違反者を組合費で救済することで、消防法ならびに管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対して不公平極まりない施策である。

　これを一区分所有者が管理組合に対して組合費による消火器購入・交換の差し止め請求訴訟を提起できるか？

これが質問です。

　消火器は消防設備法定点検を請け負ってる管理会社に一括発注されましたが、納品と交換はまだ先の晩秋になります。
　管理会社はこの3年間、規約遵守で自費による消火器交換を区分所有者に求めてきましたが、一向に改善されず、組合費による一括交換の理事会決定に押し切られてしまいました。

区分所有法６条　判例？１，２
１、区分所有者がバルコニーに設置した温室は、改築を禁止した建築協定に違反するものであり、管理組合は温室の撤去を請求することができる（最判昭和５０・４・１０判時
　　７７９・６２）
２、マンションの柱の役割を果たしている外壁に貫通孔を設けて給水給湯管やガス管を通してガス釜を設置した行為は共同の利益に反し、現状回復請求が認められる。（（東京
　　地判昭和６３・６・１６判時１２９５・１１０）

>>>1532 by マンション管理士試験上位合格者
>↑ほー
>差し止め請求訴訟ができるのかい？
>権利根拠規定はなあに？

＜参考＞
賠償と差止　－法の経済分析による法的救済のモデル
http://eprints.lib.hokudai.ac.jp/dspace/bitstream/2115/16789/1/41(4)_p428-386.pdf

差止請求権の法的構成に関する一考察
－権利論および秩序論を意識して－
http://opac.ryukoku.ac.jp/webopac/KJ00005242363._?key=MNIBUE

差止請求権の理論的根拠に関する再検討－不法行為法と信義則の機能に関する再評価の観点から－
http://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_20170515170120.pdf?id=ART0010400...

↑あほ
着手前なら
民事保全法のどっかだろう。

差止請求は違法な行為を抑止させ、被害の発生を事前に予防するものである。
一方、民事保全は、裁判では勝訴判決を得て強制執行を行うまでには一定の時間を要するから、債権者が債務者の財産を一時的に処分できないようにしておく手続きである。

区分所有法第６条　判例３～４
３、区分所有者が、管理組合の承認を得ずにバルコニーに衛星放送受信用アンテナを設置した行為は、共用部分の通常の用法に違反し、管理組合は衛星放送受信用アンテナの
　　撤去を請求することができる。（東京地判平成３・１２・２６判時１４１８・１０３）
４、住居以外の使用を規約で禁止されているマンションにおいて、幼児による騒音等の被害が、他の区分所有者の一室の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に
　　関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」として、保育室としての使用禁止は認められる。（横浜地判平成６・９・９判時１５２７・１２４）

>>1538 匿名さん
どこからコピペしたの？
間違いw

区分所有法第６条　判例
５、長期にわたる高額な管理費等の滞納行為は、建物の区分所有等に関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」行為に該当する。（大阪地判平成１３・
　　９・５判時１７８５・５９）
６、給水管からの漏水事故について、階下の居住者が、階上の居住者に給水管の点検・修理等のために部屋に立ち入ることを要請した場合、階上の居住者は正当な事由がない限
　　りこれを受忍すべき義務を負い、正当事由なくこれを拒絶した場合には不法行為（民法７０９条）となり損害賠償責任を負う。（大阪地判昭和５４・９・２８判時９６０・
　　８２）

区分所有法第６条　判例７～８
７、専有部分の使用目的が屋内駐車場とされていたにもかかわらず、店舗へと改造された場合は、共同の利益に反すると解するのが相当である。（東京高判平成３・９・２５
　　判タ７８０・１９４）
８、１階、２階が店舗や事務所であり、３階以上が住居である混合マンションにおいて、１階の専有部分をパチンコ店に改装し、他人に賃貸しても共同の利益に反するものでは
　　ない。（東京地判平成７・３・２判時１５５３・９８）

区分所有法第６条　判例９～１０
９、本来居住目的とされているマンションの専有部分において託児所を営業することにより他の区分所有者に対し一方的に深刻な騒音等の被害を及ぼしながら十分な改善が行わ
　　れていないこと等の事情を考慮すると、本件託児所の経営は本条第１項に該当し、管理組合の使用禁止請求は認められる。（東京地判平成１８・３・３０判時１９４９・５
　　５）
１０、階上のマンションの賃借人（その後退去した）の生活音（子どもの室内騒音）は、階下の区分所有者の一般生活上受忍すべき限度を超えているものであり、不法行為に基
　　　ずく損害賠償として慰謝料等請求が相当である。（東京地判平成１９・１０・３判時１２６３・２９７）

>>1534

規約違反して消火器自費未交換宅33%は防火に関して「共同の利益に反する」と言える。
そのため管理組合は「共同の利益に反しない」よう、組合費を使って未交換宅33%に消火器を無償支給する。
ところが規約遵守して消火器自費交換宅67%は防火管理に関して費用負担面で不均衡を来すことになる。
そこで組合費による消火器無償支給交換を差し止め、消火器自費未交換宅33%に自費交換させ、
防火管理に関して費用負担の不均衡を是正し、無用な組合費毀損を防ぐ。

と言うことだろう。

費用負担の不均衡是正、組合費の無用な出血防止、面白い訴訟になる。

↑　経済的損失を被るのはだれ？

差し止めしなければ、管理組合が500万円近い経済的損失を被るということだろう。
これは損害賠償請求ではなく、組合費損失を未然に回避するための組合業務執行の差止請求だと思う。

↑　これでは、区分所有者個人に当事者適格（原告適格）はない。

面白い訴訟どころか笑い物。消火器１基が８０００円、各専有部分の所有物を規約で交換義務を負わせる事も滑稽である。規定して時が進行して初めてこのことの不都合に気が
付いたのだから、今回は細かい事をさておいて、次回からは消火器は共用物として定期的に組合費で交換する旨を決めればよい。どこかのスレで電気温水器の交換を問題にして
いたが、こちらは１基あつら２０万前後と高額になるので、規約の設定と、長期修繕計画に組み込んで定期的に修繕積立金で交換する事を提案した。

※分譲時に規約等で定めをしていないから後日問題になるのです。分譲業者は修繕積立金等が高額になると売りにくいので出来るだけ少額に抑えたいという事らしい。
　買主はマンションの購入に際して少々の不満があっても、それらを承認して契約書、重説、管理規約等を承認して購入しているのだから、組合が設立された後は、組合員が
　中心になって建物の瑕疵の部分は２年以内にクレームを処理してもらい。これ等設備等の規約は第１回めの役員が。規約、契約者、重説、その他共用部分の建物、設備を
　精査して組合員に報告して善処しておけば、これらの消火器の交換のトラブルは発生しません。これ等の件は組合員全員の責任としてこの際組合費で一斉交換はやむ負えない
　とおもいます。既に自己負担されている組合員には真摯な気持ちで何らかの誠意を尽くすべきであるとおもいます。

消火器の資産区分変更による防火管理体制の変更になる。規約変更にもなるから特別決議が必要。

1本8000円の家庭用消火器でも800世帯なら640万円もの支出になる。
それだったら消防法特例の各戸消火器を廃止して、オーソドックスに法令に従い業務用消火器を20mごとに配置することを検討した方がいい。本数もぐっと少なくなる。
家庭用消火器よりも業務用消火器の方が使用有効期限は3年長い。交換頻度も少なくなる。

こんな小さなことで特別決議とか騒ぐのが可笑しい。小田原評定をしている間に事故でも発生したらどうするの。？私なら保存行為とみなして理事会で決めて総会で報告する。
勿論先に自己負担で交換してくれた方たちには誠意を持ってお詫びはします。普通決議で結構です。告訴だれたら確かに負ける可能性はあります。９９％の組合員は告訴はしま
せん。１％の方が告訴しても、せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。。８０００円位で目くじらは立てません。

金額の問題ではないでしょう。
規約に明文化されており、共用設備として規約別表にも明記されていないわけですから。
規約変更は絶対に避けて通れない。
専有部分にある共用設備の火災感知器やオートロック連動火災警報兼用インターホンと同様な扱いになる。

>せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。

その費用とどこから捻出されるのか？まさか管理組合費？そしたら更なる組合費の毀損になる。

↑業務執行した理事会役員全員に弁済させるしかないよ。
800戸の33%の8000円なら211万円。役員20名なら一人当たり10万円以上の弁済。

管理組合に差止請求するのではなく、管理組合外して矛先を変えて消火器交換業務を受注した管理会社に差止請求した方が手っ取り早いと思う。
理由はいくらでも付けられる。理事会に不均衡施策に関して適切なアドバイスをせずに仕事欲しさに安易に受注した管理会社の誠実義務違反とか。
原告は一区分所有者、被告は管理会社。判決までに3年はかかるからその間、管理組合費からの無用な出血は防げる。

元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。
マンションを引き渡し時の規約に、各専有部分の消火器は００年おきに交換する事。その交換費用は管理組合が負担すると規約の制定をしておけば問題ない。
引き渡し後であっても、この規約は後々問題が生ずる可能性が有ると認識されたら規約の改正をしておくべきでありました。反省して改善しなさい。

>>1555
管理会社を被告にして差止請求した方が提訴は簡単だと思う。
管理会社にとっては半ば言いがかりとしか思えないだろうが。
管理会社は理事会と原告一区分所有者の板挟みになって和解を模索するだろう。

>元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。

無効ではないでしょう。分譲時に附属してる器物で共用設備外と規約で規定されてるわけですから。
要するに個人資産。

個人資産の消火器をマンション全体共用部分の防火体制の仕組みに取り入れてることに防火管理上無理がある。

最近の新築マンションは、共用廊下に消火器をおかず専有部分に消火器を置くのが標準だよ。
廊下に置くとスペースを取るし目障りだから。

>>1557
管理組合と管理会社を連名で被告にした方が賢い。

個人資産の消火器を規約で個人の費用負担で定期に交換を強制する規約は無効でしょう。将来は組合員間の不公平が生じる。

管理組合がこのような個人資産に介入する規約を設定するなら費用負担も組合が負担するとすれば、この規約は有効ですよ。

>将来は組合員間の不公平が生じる。

個人負担だから管理組合としては何も不公平は生じないよ。

住宅用消火器は管理組合の備品であるが、管理規約において、その維持管理を各区分所有者に義務付けているのでは？

消防法の消火器設置基準だからしょうがないよ。
総務省令第40号読んだの？今の新築マンションはこれに従って共用廊下に消火器おいてないよ。

>>1565
>総務省令第40号読んだの？

はい
総務省令第40号について
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

専有部分にある個人所有の消火器を定期的に個人の費用で交換する義務を規約に設定しているのに、６０％が交換して、４０％が交換していないのでこの際組合費で強制的
に４０％不交換組合員の消火器を交換すると言う事であれば不公平感が生じているではないでしょうか。この不公平感をどう始末するかの話ですよね。

>>1567
組合費で立て替え払いして購入し、あとで該当宅は管理費に消火器代を上乗せして徴収する。
これなら不公平はないと思います。

>>1534を読む限り、そうではなく60%の自費交換宅にまで消火器を支給する全戸一斉交換になってる。

１５６９さんの仰るとおりで、それを基にして考えを投稿しております。

>>1534
>消防法の特例（総務省令第四十号）で、共用廊下に一定間隔ごとに業務用消火器を設置しない代わりに各戸専有部分に住宅用消火器が分譲時に具備（区分所有者資産）されており、その消火器の維持管理と使用期限到来時の交換は区分所有者負担と管理規約に規定されている。

具体的には、どのように規定されているのでしょうか？
正確な条文を教えてください。

うちのマンションの規約にはそんな規定がありませんが。標準管理規約にも見つけられません。

>>1571,1572
管理規約（第80条十）と過去の該当消防法の通知。
現在、この通知は総務省令第40号に格上げされている。

>>1573
住宅内消火器は個人資産の個人管理、共用部分の消火器等消火設備は管理組合資産の管理組合管理。両方合わせてマンションの防火体制が確立する。
これだと防火管理が個人管理と管理組合管理の二元管理になりますね。
ある時期に住宅内消火器の資産区分変更を行って、防火に関しては管理組合の一元管理にした方がよろしいかと。
組合費からの消火器交換費用の支出が発生しますが、少なくとも使用期限切れ消火器はなくなり、消火器未交換宅はなくなります。

１５７４さんの方法を過去にマンション管理士の資格保有の理事長が対応してくれました。安心しております。
当マンションはこの理事長に引き続き理事を務めてほしかったのですが、順番制でしたので辞めましたが、相談
は管理会社にした事はありません。理事長は自宅に来たり行ったりして教えてくれます。ただいま勉強中です。

理事長がマン管士資格保有者なら、少なくともマンション管理の知識はあるだろう。
あとは実務経験だ。他のマンションで役員経験を積んでるとか、本業で不動産管理や建設業に携わってるとか。
マンション管理は建物管理だから、不動産業や建設業に携わってる人の方が断然強い。

そうとは一概に言い切れない。１級建築士が理事の順番で理事になった。私も期待した、いつも夫婦で理事会に出席して議案の賛否に夫婦が挙手するので夫婦別々に２つの専有
部分を所有してるつもりで賛否の数に入れていたら、ある回の理事会で１専有部分を夫婦共有である事が発覚した。事情を説明して議案の賛否をやり直した。１級建築士だから
マンション管理士の件を尋ねたら毎年受けているが合格しないとの返答が返ってきた。問題が微妙で判断が出来ない問題が多いとの返事でした。

又、ある日組合員の部屋が上階から漏水事故があり仲介を頼まれたので、１級建築士の理事に同席を依頼して打ち合わせをした。加害者は最近中古でこの部屋を購入した、原因
は風呂釜の亀裂によりの漏水でした。１級建築士は瑕疵担保責任を持ち出して１０年間は売主に請求できる旨の回答をした。私はそれは間違いで売買契約書で瑕疵担保責任を
売主が負担してくれるかを確認するように忠告したけれども１級建築士は名刺を出して、自分の身分を公表しているので加害者はその身分を信用して私の意見は無視された。

後日この組合員から私の対して１級建築士の意見が間違いであることを言わなかったの、言ったので口論になったが、組合の保険個人賠償特約を説明してそれで対応させて事
無きを得た。こんな１級建築士も何人か遭遇して口論になった記憶があります。その他あり失礼します。立派な１級建築士の方には失礼な発言で申し訳御座いません。

↑　投稿者はどのような立場で仲裁を頼まれたのでしょうか？

マンションの住民の一人です。

管理会社は対応しなかったのでしょうか？

管理会社に何を対応させるのでしょうか。説明をお願いします。？

階下への漏水は、瑕疵担保責任ではなく不法行為の問題です。原因調査には管理会社も関与したのでは？
ところで、当時、投稿者は組合員だったのでしょうか？

原因調査を管理会社にさせねばならないという規定はありません。風呂釜の亀裂は買主の知人が発見。当然素人なら売主か仲介業者に責任ありと考えたのではありませんか。
建築士は民法の規定で瑕疵担保責任を説明したのを、私が中古の売買には適用が無い旨を訂正したのです。それでも建築士の言葉を信じて売主側に責任追及をしたのでトラブッタのです。よって、こんな初歩的な問題でも１級建築士も間違った説明をしたと言っているのです。
瑕疵担保責任と不法行為の問題は説明しているではないですか。原因調査を管理会社にさせなければならない規定はありません。私が当時組合員かどうかがなにか関係ありますか。組合員でなければならないという規定はありませんが。上階から下階への風呂釜の亀裂が原因での漏水事項の被害者に対する損害賠償は加害者は示談により解決しました。
損害賠償金は組合加入の個人賠償特約を活用したとの話でした。

瑕疵担保責任の問題は、後日売買契約書を確認したところ。瑕疵担保責任は負わない旨の条文を確認しました。以上、

↑　それで？
管理会社は１０９でしたよね。

瑕疵担保　売主は？

https://www.kurachic.jp/column/800/

上記でご確認ください。これでよろしいでしょうか。

↑　売主に瑕疵担保責任がある場合、階下の損害について、誰が損害賠償責任を負うことになりますか？

中古マンションの売買であって、売主は瑕疵担保責任を負わない契約でした。中古マンションの売買で瑕疵担保責任を負う場合の契約の話ではありません。以上

↑　質問の答えになっていませんよ。

1580,1582,1584,1589,に何を返答しても理解能力がないと見ましたので回答しません。なぜならば、管理会社１０９の関係者です。彼らはこのマンションを食い物にしつつ
ありましたが。マンション管理士で優秀な理事長と組合雇用の管理人によって阻止されました。つまり、彼らの思う通りにはいかなくなったが、今度は管理会社派の組合員を
総動員する事に成功して反管理会社派の役員を一掃することに成功しました。こうして解約を免れてきた管理会社です。管理会社は可笑しな仕事はやりにくいマンションになり
ました。うさん臭い匂いを嗅ぎ付けた組合員が必ず動き出すマンションです。今まで高額な工事はこの管理会社には発注された事はありません。しかし３度目の大規模修繕は
まじかに控えております。さて、どうなります事やら、工事費は４～５億円になります。

１５８７

売主です

>>1591　by マンション管理士
>売主です

その理由は？

マンション管理士の方に質問です。
当マンションは築２８年です．外部埋設排水管改修工事は設計図が無くても改修工事は安全に出来ますでしょうか。？

バカな理事が留任で総会議案を作成しました。
もう防ぐ事は出来ないのかな。

議案の内容によりますが、お宅の規約も理解する必要がありますが、バカな理事を選任したのは組合員ですから防ぐ方法は限られます。法令に違反する議案であれば弁護士と
早めに対応。総会で可決されたらさらに防止策が困難になります。よって理事の選任方法はマンションにとっては重大であるのに、軽んじられている。これも、組合員の責任。

　状況によりますね。　なぜでしょうか？　留任する必要のある事業（大規模修繕工事等）があれば、継続性が必要ですのでそれなりの当然ですし、何らかの不正があれば、留任で、不祥事をもみ消そうとしているのでは？

　管理会社も、井桁の付いた悪徳管理会社は、悪事をもみ消すため、立候補と輪番の選択立候補制を廃止し、順番制だけの理事会に変更してしまいました。

　幸い、役員候補には、管理組合運営や理事会運営に関心がおありの方が多く、一般理事ではありますが、そうは問屋が卸しません。　最近は不正工事等も発覚しました。

　管理会社は、特別理事を抑えたようですが、管理規約を理解していれば、特別理事の変更は簡単です。
　輪番制にはなりましたが、新理事会には期待しています。

設計図の完備するマンションより不完全なマンションが多いでしょう
また設計図どおりに建築されているとも限りません
信頼の置ける業者なら大丈夫です
心配なら建築士に監督を依頼されてもいいでしょう

↑意味不明だねｗ
図面を紛失してるマンションって聞いたことが無い。
仮に管理事務室からなくなっていても、倒産してなかったら建築会社にあるよ。

１５９７は、実務経験ゼロだ。
普通なら図面はある。
無くしてるっていうのはものすごい管理不良のマンションで
無くしてるマンションのほうが多いなどと、
アホまるだしｗ

　仮に、マンション管理士試験上位合格者なら、「利用規約」等に違反しますので、運営会社がお困りになりますから、「アホ」は止めましょう。　「馬鹿丸出し」騙りの「マンション管理士試験上位合格者」

上位合格という劣等感丸出し
建築会社が永劫存続すると思う●●

　伏字の使用も、「利用規約」等では推奨されていません。

>>1601 マンション管理士さん
たかだか20年、30年で図面がなくなるはずがないだろう。あほ
修繕は利権だから管理会社はちゃんと図面を管理してるよ。
あほ

外部埋設排水管（雑排水管、汚水菅含む）の図面は管理会社にも組合事務所にも保管されておりません。建築会社には保管されているそうです。管理会社の回答では設計図は無くても工事は出来るそうなので、排水制限時間６時間）だけは排水（雑排水管、汚水菅含む）の使用はしない様にとの注意でした。大手の管理会社（独立系）なので大丈夫しょう。

　建て替え物件のため、もとの建物等の状況を知るために、地盤も含めた情報が必要です。
　ほとんど例のないマンションのため、大規模修繕工事を控え、困っています。　
　近隣マンションの建替え替え工事では、地下水位が高く、地盤が軟弱であることが判明しています。
　低級大規模修繕工事コンサルタントは、除却等の図面は、建築会社に無いことを確認しています。
　管理会社は、財閥系で井桁の付いた悪徳管理会社です。

マンション管理士の方に質問します。
当マンションでは、入退去、駐車場の契約解約の規定があり、附属規程入退去と駐車場契約の規定
それに伴う入退去、駐車場契約申込み等の提出書類の書式が明記されておりました。ところが標準
管理規約にそぐわなくなったとの理由で規約の前面改正を2年前に特別決議で可決して、予算を組ん
で製本化して各区分所有者に配布しました。
ところが、製本化された規約には、退去届と駐車場契約解約の細則と書式が排除されなくなってい
ました。

私は1年前に所有権を売却したので規約に従って、所有権変更届をして退去しましたら、今回駐車場
代が未払であるとの督促を受けました。規約には無い者には従う必要ないと突っぱねました。

※所有権変更の届け出はしているし、退去届、駐車場解約届の規定は規約から排除しているのだから
　組合の催促には従う必要はないと思いますが、いかがでしょうか。催促金額は２０，０００円×１２
　＝２４０，０００円です。

余談になりますが、退去時に当時のの理事長に規約改正の不備を書面にて伝えておきましたが所有権
の変更をしていれば良いとの返事でした。
規約に無い書式を勝手に自分で作成して提出したら規約違反の可能性もありますので、当時はこの製
本され配布された規約に従いました。規約に従いましたので支払い義務はないと判断します。

※旧規約の方が正しいと思いましたが、四分の三以上の賛成で可決されたのだから、悪い規約であっ
ても区分所有法の強行規定には反していませんので有効と見て、悪いと思った規約に従います。
この規約が区分所有法の強行規定に反する規約であれば従う必要はありませんので２４万円は支払い
ます。

駐車場契約は所有権変更届の提出で失効している、と言えばいいだけだと思うけど。
そもそも、2年も督促しないのはおかしな話。

12ヶ月とかいてるから1年。

所有権を変更しただけであって、その後も住み続けているのではないでしょうか？

説明不足で失礼します、規約の改正は２年前で、所有権変更は１年前です。

私も、１年間の放置は腑にに落ちません。所有権変更時に管理費等や施設
使用料は自然に消滅するので、解約届等の提出義務を廃止したと解釈して
いました。

改正前の規約では、退去届、駐車場は１ヶ月前の解約届、他の施設使用料
の解約届等々の、提出書面の書式書、が規約の製本の中に印刷されており
ました。

これ等を事務の簡素化を理由に改正で削除したとの回答でした。当時の理
事長に質問した時は管理会社１０９の提案でしたとの回答でした。１０９
のいう事だから信用してこれ以上は控えました。

１６０９さん
又説明不足で失礼しました。買い替え時期に来た古いマンションでしたので１年前
に新築に買い替え、退去してこのマンションには他の所有者が住んでおります。

区分所有者であった時期の駐車場使用料を請求されたのでは？

１６１２さん
また説明不足で失礼致しました。
区分所有権変更届後１ヶ月後に退去いたしました。

※駐車場料は1ヶ月分前払いですから区分所有権変更後１ヶ月分は支払済みです
　その後の１２か月分の未払金の督促です。

１６１２さん
又説明不足です。支払方法は私の普通預金通帳から自動振替での管理費等
の支払でした。通帳は翌月から現在まで引き落としはありません。）
（管理費等の内訳、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車等置場、
　水道料、その他集会所等使用料の毎月の合計額）

１６１２さん
又説明不足です。
預金通帳を過去に遡って調べましたら毎月自動的に管理費等の合計額が引き落とされて
おりましたので、区分所有者として居住している期間の滞納はありませんでした。

１６１２さんへ
又説明不足です。管理費等の合計額の中に町内会費が４か月に１度引き落とされておりました。

給水配管改修工事が終わり、理事会で完成検査も完了しました、その直後に区分所有者から騒音の苦情があり、配管のルート変更工事を実施しましたが、その際、修繕予算の予備費用を理事会決議で行いました、地下の雨水槽は共用部であり、また追加工事費用の予算執行となるので、議案書を作成して区分所有者の承認が必要と思いますが、いかでしょうか?　　承認なしに理事会で勝手な予算執行と共用部変更工事が許される規約条項はあるのか?
アドバイスをお願いしてもいいですか?。

　どのような築年数のマンションで、どの程度の給水管改修工事か分かりませんが、従来給水管を放棄して、新設給水管工事を行えば起こりうることかもしれませんので、もう少し詳しい情報をお願いします。

　レスだけだと、とんでもない衛生設備業者ですね。　元受けがあれば、調査不足は否めません。

　当マンションは、積和不動産関西がデベですので、セキスイご自慢の「さや管ヘッダ」で給水しているため、給水管の改修は、壁等を壊すことなく、当該住戸のみの断水で済みます。

　いずれにせよ、工事等の経過や、詳細が分からないので、管理組合の対応については、詳細が分かればレスしたいと思います。

　なお、マンション管理士でもなく、工事業者でもなく、資格もありませんので、仕事をしていた時の経験と、マンション居住５０年のもめ事の経験からの話ですので、詳しいことは、管理会社の衛生設備担当技術者と、信頼できる技術系マンション管理士の方に、状況を説明し、助言等をお受けになることをお勧めします。
　

このスレは回答はマンション管理士に限定している。

　スレ主さんのスレッド立てでは、「マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。 マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。　マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。」ですので、スレ主さんのご希望に反する投稿です。　スレ主さんのスレッド立てに反しているとは思えませんが？
　いつから、回答は、マンション管理士限定になったのでしょうか？

>>1618 匿名さん
元々の総会決議ではその内容は入っていませんよね。
予算執行権限は当然予算の範囲内でしか理事会は対応できません。
共用部分の変更は総会決議です。

そもそも臨時総会をしないとまずいですから、訴えようと思ったら訴えられます。理事会は負ければ賠償責任を負うことにもなりえます。

いや、いや、１６２６さん損害賠償の請求できますか。？
私のマンションンなどは共用部分の重大変更に数億円を議決権
数の不足分を理事長一任で可決していますよ。
組合員からの異議の申し立てに対し管理会社名を公開した議事
録に、欠席者の票を理事長に一任する事は他の組合の総会でも
行われているとの説明をしております。

弁護士にも相談したらこれは有効であるとの回答です。区分所
有法31条は無視した決議にならないそうです。一流の管理会社
の説明です。

　マンション管理士は、資格設計ミスです。　管理会社社員のとんでもないマンション管理士がいます。
　専門的知識を悪用し、素人をだますなど、専門的知識者のすることではありません。
　信用できるマンション管理士は、独立系で、他のマンション管理士等を排他しない方々です。

マンション管理士の先生におたずね致します。
築25年のマンションです。最近部屋内が、汚物のにおいがすることがあり、
追跡調査しております。台所の排水口で、椀トラップの御椀の部分が風圧で、
浮いた状態になり、その隙間から汚水のにおいが風圧で部屋内にこもる事が
解りました。管理会社に質問しましたが、原因を説明してくれません。

　財閥系悪徳管理会社なら、原因究明もせず、訳の分からない工事をします。
　もちろん、原因の説明など、不可能です。　原因究明の実力があるのかも不明です。

１６３０さん。何処に財閥系の管理会社と書いていますか。
言いがかりは辞めて下さい。ここはマンション管理士への
質問スレです。

あなたはマンション管理士ですか。正直に答えなさい。

　原因不明は、悪徳管理会社の「大得意技」、配布物と総会議案書の資料を書き換えてはいけませんよ。

↑この人が井げたを連呼する老人だが、専用スレッドがあるのだからそこに書き込むべきだろう。
まじめに質問してる人にはウザいだけである。
自戒せよ。

　マンション管理士のくせに、質問に答えられず、言いがかりをつける、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントでマンション管理士ではありません。　真面目にレスの質問に答えてから言いましょう。　自作自演でなければ。

　馬鹿は死んでも治りませんね。　運営会社様ごめんなさい。

　逃げも隠れもしませんよ。　信義誠実の原則により行動しますから。　臨時理事会があれば忘れず呼んでね。　　　いうまでもなく、管理規約等を遵守して。
　ところで、同じようなスレは、行方不明だけど。　教えて、信義誠実の原則により。

↑この人が井げたを連呼する老人

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の上級フロント。　資格を悪用して、管理組合を破壊してはいけないよ。　　マンコミュ荒らしの方法も教えてね。　ついでに投稿拒否にする方法も。

今日築４０年のマンションの理事会がありました。
先月は議事録各戸配布を提案しましたが、経費の無駄、ごみが増えるだけだと否決されました。

今日は自治会費を管理費から３９万円拠出しているのですが前年度が毎年拠出する額以上の４３万残があり、予算として今年度は１９万拠出することに総会で承認されていました。議事録の５０００円が経費の無駄で、あまり余った自治会費があるにもかかわらずマンションの維持管理に使われるべき管理費からさらに１９万拠出するのは法的にもおかしいと言ったのですが、管理会社から来ている管理業務主任が、規約ではコミュニティーの形成部分がまだこのマンションでは改訂されていないので、理事会で勝手に切れないと言いました。

集会室のアンモニア臭い４０年前のトイレの改修を提案しても、年に何回使うのか、そんなところを直してもマンションの価値とは関係ないと反対されました。

管理組合の引継ぎに一人５０００円の飲食をしているので住民の理解を得られるよう１０００円でも個人負担にしないかと言ったら、誰もしたがらないのをボランティアでしてやってるのに、５０００円が駄目だというなら出て来い！て言うんだ・・と言って５０００円はそのまま。

７人の理事の中で４人は飲み仲間で、その意見を言う男の挙手の様子を見て他の仲間が手を挙げ否決となります。
他の二人の女性２名は言ってることがよくわからない人たちで孤軍奮闘です。

自分たちの思うままにする理事会を変革しようと理事を取りましたが、この１年、もう何の希望もなくなりました。
理事長どころか理事も無意味に思えます。
住民はその人たちの批判をしても私の後押しはしてくれません。

ひどい意見ばかり言うので黒板に意見を書いて賛成反対の名前を記入したら自由な意見が言えないと怒鳴られました。良かれと思っていってる意見だったらいいんじゃないかと言ったのですがあいつらには通じません。

どうすればこの状態を打開できるでしょうか？

築４０年のマンションは買い替える事です。分譲当時の組合員は何割位住んでいますか。？

尋ねられている事：
買い替えをしないという前提で、現在の苦境を打開する方法

「仲間を作れ」とか言い出さないだけマシというか、えらい

地方都市の郊外の築２５年の６００戸の１３階建ての団地型マンションです。
７０㎡の３ＬＤＫのオール電化の標準的ファミリー型マンションです。管理費
等（駐車場含む。）で２万円未満でしたが、突然管理費等が、２．５倍に値上
げする為の臨時総会の案内状が届きました。

理由は管理費等の不足の為とだけ記載されております。噂では管理会社の担当
と理事長の近親者による管理費等の着服とのことでした。

管理会社は大手ですので安心しておりましたが、本当なら残念です。日頃より
漏水事故が多発したり、保険会社から加入を断られたりしていましたので、将
来が不安になり買い替えをする為売りに出していましたが、不動産屋も良い顔
をしなくなりました。

もっと早く売ればよかったと悔やんでおります。売り逃げのタイミングの判断
は難しいですね。

着服は、管理会社であっても役員であっても犯罪です。
役に立たないマンション管理士に相談するより、警察に相談すべきです。

↑そんなの当たり前だが、釣り投稿だからね

１６３９さんが、１６４０さんの
>分譲当時の組合員は何割位住んでいますか。？
に答えないと、議論は進まない

あるいは１６４０さん、「分譲当時の組合員」が
ア）１割の時
イ）５割の時
ウ）８割の時
と場合分けしてアドバイスを書きますか
くそ手間だけど

マンションは５０年以上もちます。
例え８０年たっても住み続ける人はいるでしょう。
しかし、人の寿命は８０年はもちません。所有者は入れ替わります。
賃貸も売却もできないマンションは大変ですね。
そうならないように修繕積立金については真剣に取り組む必要があります。

>マンション管理士試験上位合格者
合格発表の時に受験番号だけで点数は出てないよ。

↑あほ

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

48問ですが何か？

四択で五択を並べて恥ずかしい。管理員の資格が妥当である。

↑僻み、妬みであろう。

５，６年前のたった1回の試験結果を、ウダウダ言って、他人を侮蔑しまくるのは、
マンション管理士という資格が、いかに低俗なのか、人格にふさわしい資格になっていない、
典型的な例です。

↑僻み、妬みであろう。

マンション管理士じゃ訴訟代理人になれない。弁護士に頼んだ。

↑裁判とはご苦労なことですね。

何もできないのがマンション管理士です
合格とか趣味の世界でなにを自慢されるのか？　笑

↑僻み、妬みであろう。

何もできないとわかっているなら、
そもそも相談スレにこなきゃいいよ（失笑）
1659はあほ

1660.1661
いや、初回の試験受かってます。
匿名掲示板で管理士という方（嘘、誠は不明）が何を語ってるのか見ているだけです。
マンション管理士の権限など皆無です、わかっているはずですよ、勘違いしないように。
合格者なら浅い知識でしょうが、その知識己の集合住宅ででも役に立てなさい。
また、掲示板では嘘もつき放題のようですね。

マンション管理士資格ごときで僻む人はいませんよ、何ができる訳でもありませんから。

↑何もできないのはおたくが無能だからでしょう。
マンション管理士の資格の威力を実感できないのはおたくの問題。

>>1664
じゃあ、マンション管理士は何ができるのですか？
また、管理に関する行為に対し権限はありますか？
にせものマンション管理士がデタラメ書いて遊んでるのがよくわかります。

恥を知りなさい！　

本物のマンション管理士が？

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 05:44:30
↑僻み、妬みであろう。

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 19:11:05
↑僻み、妬みであろう。

こんな投稿あり得ないだろ、マンション管理士の品位のかけらもない
こんな奴にマンション管理の相談なんてしないだろ

>>1665 匿名さん
おたくには理解できないだろうけど
理事長がマンション管理士資格を持っていると
管理会社フロントは反論しないのですよ。
例えば、管理規約を改訂するにしても、マンション管理士資格がないと、専門家に任せないとダメだ、とか管理会社が言うと、
まわりの理事が不安になって賛同しないから話が進まないんだよ。
では、管理会社の言う専門家とは誰なのか？と聞けば、マンション管理士と答える。
そこで、マンション管理士登録証を示せば、印籠のような効果があるのだ。
ちなみに、管理会社は相手の管理組合のレベルに合わせてフロントを配置するので、マンション管理士資格を持つ理事長には、カウンターパートとして支店のエースを配置する。
管理会社は管理組合を映す鏡のようなものだ。

くだらなすぎ。

一級建築士、第一種電気主任技術者、特級ボイラー技士

↑マンション管理士試験に受からないのは
マンション管理士試験には推論型の問題が
多いからであろう。
マンション管理センターの見解を推論するわけだから、たぶちゃんには無理だろう。わかってるとは思うが。

１６３９　ご近所さん　への助言を改めてお願いします

（再掲載）
今日築４０年のマンションの理事会がありました。
先月は議事録各戸配布を提案しましたが、経費の無駄、ごみが増えるだけだと否決されました。

今日は自治会費を管理費から３９万円拠出しているのですが前年度が毎年拠出する額以上の４３万残があり、予算として今年度は１９万拠出することに総会で承認されていました。議事録の５０００円が経費の無駄で、あまり余った自治会費があるにもかかわらずマンションの維持管理に使われるべき管理費からさらに１９万拠出するのは法的にもおかしいと言ったのですが、管理会社から来ている管理業務主任が、規約ではコミュニティーの形成部分がまだこのマンションでは改訂されていないので、理事会で勝手に切れないと言いました。

集会室のアンモニア臭い４０年前のトイレの改修を提案しても、年に何回使うのか、そんなところを直してもマンションの価値とは関係ないと反対されました。

管理組合の引継ぎに一人５０００円の飲食をしているので住民の理解を得られるよう１０００円でも個人負担にしないかと言ったら、誰もしたがらないのをボランティアでしてやってるのに、５０００円が駄目だというなら出て来い！て言うんだ・・と言って５０００円はそのまま。

７人の理事の中で４人は飲み仲間で、その意見を言う男の挙手の様子を見て他の仲間が手を挙げ否決となります。
他の二人の女性２名は言ってることがよくわからない人たちで孤軍奮闘です。

自分たちの思うままにする理事会を変革しようと理事を取りましたが、この１年、もう何の希望もなくなりました。
理事長どころか理事も無意味に思えます。
住民はその人たちの批判をしても私の後押しはしてくれません。

ひどい意見ばかり言うので黒板に意見を書いて賛成反対の名前を記入したら自由な意見が言えないと怒鳴られました。良かれと思っていってる意見だったらいいんじゃないかと言ったのですがあいつらには通じません。

どうすればこの状態を打開できるでしょうか？

↑大した話じゃないような気がします。
そんな瑣末な話ではなく、エレベーター保守料金、管理人の人件費が適正か調べてみては？
エレベーター保守料金が月5万程度、管理人の人件費が25万円程度なら理事会は機能していて問題ないと思います。

１６７１さん、築４０年のマンションでくだらない事でもめている。
組合員と管理会社がが変わらなければ無理。
町内会費の徴収の問題に関する管理会社の返答も可笑しい。標準管理
規約が改正されたからと言って規約の改正をしなければならない訳で
はないし、管理会社が管理費等と一緒に組合員の届けた預金口座から
振替えてもなんの問題もない。

築４０年のマンションに分譲当時の組合員が何割位住んでいますか。？
普通のマンションなら買い替える時期でしょう。

それとも建替えの計画を立てていますか。分譲当時の用途地域が、
第一種低層住居地域から商業地域に変更される等でにぎわいのある
町になっていれば資金の自己負担も軽いので、建て替えも順調にいくと
思いますが。どうでしょうか。？

貴方のマンションを調査しないと本当の回答は無理です。築４０年
の情報だけでは推測するしか返答ができません。アホと言われそう
ですが、ここらで勘弁して下さい。








５階建位の団地型マンションでしたらもっと長持ちはすると思います。
高層マンションでしたら管理を水回りの管理が大変ですので、築４０年
は買い替えた方がいいでしょう。

↑あほ
言ってることが支離滅裂ですね。

管理会社が言ってるのは規約にコミュニティ条項があれば、理事会決議で自治会に支出できるが、
そこのマンションではコミュニティ条項がないから、総会決議で決裁した、という意味だろう。
1671の文章もおかしいから、ボケてるような気もするけど。
>第一種低層住居地域から商業地域に変更される等
これは妄想だろう。皆無じゃないんだろうが、そんなレアなケースを引き合いに出すこと自体、こいつにはコンサルは無理ってこと。

私は現在２回目の大規模修繕工事の準備をしています。１回目の工事の議事録や建設会社の
資料、設計監理士の資料等を参考に会議の進め方（会議ごとの題目と資料の作成）、長期修繕計画
の洗い直しで建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画（数量計算書含む）を基に工事費内訳概算、
タイムスケジュール、専門委員用に工事用の専門用語集の作成等４０ページぐらいにまとめあげました。
後は住民や専門委員、理事のメンバーに対して大規模修繕工事の進め方のセミナーを開催するだけです。
工事の進め方については住民の立場に立ったものの見方で、より具体的に明記しています。
建物診断業者選定、設計監理士選定、元請会社選定に関しては、具体的にどういう風に選定するのかを
１回目の工事を参考に、又今までの情報や知識を参考に作成しました。
設計監理士に関しては、設計料と監理料の比率により、特に監理料については勤怠によって報酬額を
決めるやり方も検討しています。
資料作成については最後の修正段階に入っています。
私はマンションの住民です。マン管の資格はもっています。単なるボランティアとして取得しました。
マン管は役に立たないという方もおられますが、この資格を取らなかったらこういう問題には
取り組まなかったと思っています。
資格取得後の研鑽が大切でしょう。

↑えらい
但し、最近は設計監理方式はデメリットが大きいと認識されています。
専門業者丸投げの責任施工方式を検討して下さい。

設計監理方式がベターとは私も思っていません。
１社に絞った随意契約でもいいんですが、住民の説得が大変ですしね。
変に疑われても困りますし。
随意契約だからといってもいい加減な工事や監理はしないでしょうが。
設計監理士方式にしても、手抜きがなくなったり、工事費が安くなったり
しているのかを住民が管理するのも難しいですからね。
ただ安心料というのも若干その根底にはあります。
設計監理料はうちの場合３％程度ですから、それなりの仕事はしてもらわなければなりません。
設計事務所の方が忙しくなってきたらどうしても手抜きされがちですからね。
だから総勤務時間を設定し、それで報酬を支払おうと思っているのです。

うちは４００戸超のマンションだけど管理会社抜きで組合主導の責任施行方式で大規模修繕をしました。
勿論管理会社には方式が決定する前に見積もりを取りました。
談合を避ける為に管理会社抜きで各社日時、時間をずらして相見積を取りました。
勿論組合員の中にマンション管理士有資格者がおりましたので理事になってもらいました。
その前に情報を管理会社に漏らさない為に管理員業務を他の管理会社に委託しておきました。
当初の予算より１億円超の節約をしました。塗料等は特に上質なものを使用しました。

管理会社の妨害の情報は逐次管理員から報告を受けて対応しました。他社の管理員に入れ替
たのは成功だったと思います。

↑えらい
見積もり合わせで業者を決めて、責任施工方式で発注すればよい。施工不良はアフターサービスで直してもらいましょう。

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

>>1687
たぶちゃんってだれですか？

大規模マンションだと人材が豊富だから問題は起きないですに反論。
私は大規模と、小規模と、単身用ワンルームマンションを各々所有
している。各々長短、はありますので一概に１６８７さんの意見に
は賛同しかねます。むしろ大規模だから人材が豊富と言う事は、悪
人も多いと言う事に繋がるし、住民同士のコミュニケーションも希
薄になり、気が付いた時には取り返しがつかない事が多い。利権集
団のたまり場になる。特に区分所由者の変更、入居者のチェック等
が管理会社任せは危険をはらんでいる。
特に専有部サービスや、住民への親切さをうたい文句にしている
管理会社は、管理に締まりがなく、宜しくありません。

専有部サービスは規約違反だと思いますが、
専有部の細かい修理を住人が業者を探して
修理するのは面倒なので、管理会社が対応してくれる専有部サービスは便利かも。
葬式とかも管理会社に頼んだら便利です。
管理に締まりがないのは規約違反とかを注意しないんでしょうね。
はっきり言う管理人はクビになりますから。
子どもを注意すると親が管理会社に文句言うので
管理人が嫌気してやめるんです。
すべては住人の問題です。

もっとも賃貸マンションだと揉めたら解約されますからね。
管理人を辞めさせられるのは分譲マンションのメリットでしょう。

悪い事をする住民が（組合員）が恐れる存在は誰ですか。
商売人（お金儲け）は駄目ですよね。
管理会社は商売人です。から、全部を任せるとどうなるか。？

組合員は真剣に考えないと取り返せなくなります。

お宅のマンションでは専有部サービスは委託費の中からの支払ですか。？
１年自動更新で専有部サービス名での独立した支払ですか。？

※収支報告書の決算と予算書で確認してみてください。

町内会費の件ですが、管理費等と一緒に口座から合計して引き落とされて
いませんか、この場合でも収支報告されているマンションと、そうでない
マンションがあります。
※これ等も収支報告書の、決算と予算で確認してみてください。

殆どのマンションでは理事長にこれ等の確認能力は無く、めくら印でしょう。

マンションの管理をしていくには人材が必要です。
確かに大規模マンションの方が確率的には人材はいるでしょう。
しかし、マンションの住民はマンション管理についは驚くほど無関心ですよ。
いくらいろんな有資格者がいても管理組合に関心をもとうという方は
殆どおられません。又その資格はマンション管理には殆ど役に立ちません。
現役として働いておられる方は時間がないのです。
それに住民の資格まで管理組合は把握してませんからね。
1688さんのマンションでは、勤務先とか資格とかまで管理組合に報告しなければ
ならないのですか。

特に大規模修繕工事に関しては、私どもの委員の出席する会議は専門委員会
３４回、工事期間中の建設会社との定例会議が月１回、工程報告会は毎週１回
行われていました。工程報告会については午後１時から開催されていました。
これに参加できるのは会社をリタイアした者か専業主婦でないと務まりません。
会社をリタイアした者の中に積極的にマンション管理に参加してくれる者が
いればいいんですが。
会議には参加できなければいくら優秀な人材でも役に立ちません。まず参加できる
者を選定し、その中に一人しっかりした者がいればいいんだと思います。
悪い表現ですが、会社でもヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと
良く言われますよね。

うちのマンションでは、専有部サービスを名称は（　　マイナス）と言った
名目で収支報告、決算、予算には委託費とは別支払でした。毎年２００万位
です、議案書には組合から拒否されない限り自動更新にする旨が記載されて
おります。

理事会で別の案件で参考人で呼ばれて、この専有部サービスの件で半数以上の
理事が反対の愚痴を言っておりますが。正式のクレームではないので管理会社
は馬耳東風を決め込む。順番制の理事では意思表示を出来ない理事が多いので
救いようがありません。余計な事を言いたくないので用を済ませて退散した。

　いいこと言うね。　立候補と輪番制の組み合わせを廃止して、単純輪番制に変えてしまった、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社には、どのようにすればいいかな？

>1694さん
専有部分の工事については住民は業者等を知りません。
うちのマンションでは、必要なら業者の紹介はしますが、それだけで
後は住民と業者との交渉になります。

うちのマンションでは自治会費は年初に１年分をまとめて自治会口座に
振り込んでいます。そして毎月区分所有者から口座引き落としをしています。
当然収支報告書にも記載されています。
法的に問題があるという方もおられますが、区分所有者に総会で承認を得て
いますので問題はないと思っております。
滞納金があれば当然自治会費も滞納になる訳ですが、年初に一括振り込みを
していますので自治会としては負担はありません。

うちのマンションでは全住民が自治会に加入していますのでそれについては
認めてやってもいいかなと思っています。ちなみに約３５０戸のマンションです。
問題もあります。転勤等で賃貸にだしマンションに住んでいなくても自治会費は
口座引き落としされますし、賃借人は自治会費を支払っていないのに自治会の
恩恵を受けています。しかしそれぐらいは認めてやってもいいという判断です。

１６９５さん、１６８８です。組合に報告する義務はありません。
事前に噂で聞きました。噂を頼りに理事の時に尋ねて教えを乞いました。
親切にレクチャーしてくれました。

管理に興味のある組合員は大型マンションでもほとんどいません。
有識者もこちらが低姿勢で気を使っての行動ですので、馬鹿らし
くなります。築古のマンションは、被害者、加害者になりトラブル
になる前に買い替える事が良作と見ました。

最近のマンションは生活しやすい構造になっていて住みやすいですよ。
買い替えは大規模工事２回目の前後が一番良い時期と見ました。前か
後かです。

↑井げた連呼の老人また出てきましたね

家族力プラスは一戸で月300円だから
年間3600円
555戸のマンションですかね。
便利だから付けといたらいいでしょう。

　家族力プラスて何？

１７００さんのスポンサー管理会社の専有部サービスの名称です。各管理会社
の専有部サービスは呼び名が異なります。
家族力プラスは１７００さんのスポンサー管理会社ですから１７００さんに回答
願います。回答しないと思いますけどね。
専有部サービスを利用して家具の移動を３０分無料を依頼しましたら移動終了後
２～３日くらいして、リホームや取引の営業があった。

私のマンションでは収支報告では専有部サービス料として委託費とは別の支払い
になっていて、
議案書には組合が拒否しない限り自動更新になっている。上手く仕込まれている。

　家族力プラスは、電鉄系マンション管理会社のサービス？
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、ばかげた「ｆｕｒｅａｉ倶楽部」と同じようなサービスのこと？

安心快適生活とか
いろいろありますよ。
家族力プラスとか書いたのは
マイナスって書いたひとがいたから
プラスのことだろうと書いただけ。
私は東急コミュニティはかなりまともな会社だと思いますけどね。
東急が嫌なら日ハウ、合人社などの独立系に
変えたらいいだけ。
独立系はデベ系の半分の年収のひとがフロントやるから安いよw

>>1700
何でマンションに管理組合が家族計画のサービスを300円でするのかね？

1702みたいにスポンサーとか見当違いのアホがいるが、マンション管理士で東急から裏金もらうより東急に入るほうが簡単で年収も多いだろう。
世間知らずは何にもしらん。

>>1705 職人さん

葬式を請け負いたいからだろう。いまは出産数より死者数が多い。
そんなこともしらないからだまされるのだ。
あほ

おまえがアホ

家族計画を月３００円で受けられるのか。安いなー、俺も乗ろうかな。

１６７２さん、１６７３さん、（＋１６７４さん）、
昨日はレスを書いていただきありがとうございました。

１６３９　ご近所さん、
あなたの投稿を再掲載した私が礼を書くのも変ですが、
上記２、３名のレスを参考にしてください。

私には１６３９　ご近所さんが書いた住民の低モラル
の状況が、深刻で切実極まりない兆候に見えました。

１７１０さん、それ等は、全て組合員の責任です。管理会社がいくら悪くても責任追及しても、
結局組合員に全て責任は帰属します。

スラム化するマンションを防止する法律がマンション管理適正化法だと嘘ぶっているだけです。

これは特定の管理会社やマンション管理士を利するだけ。排水管に亀裂が入りトラップが切れ
て封水が途絶えるまで修理を怠ったことは誰の責任でしょうか、この件の予防方法を規約に制
定しなければ、区分所有法どうりにしておけば、前期のようにアンモン二アー臭がするように
なります。

私から提案している専有部分内にある法定による共用部分以外は規約により共用部分に制定して、
それに、基ずき長期修繕計画を制定して、その計画箇所の組合費の費用負担を細かくとりきめる
事でした。

それにより資金の運用が明確になり積立金の問題、それが積み立てられない時は一時金の徴収、
これが出来ない時は金融機関よりの借入金の計画等をルール化するべきです。

その為に組合の組織の問題。管理会社との契約の問題を考える時期に来ています。本当は分譲
時にこのルールを規約や契約に反映されるのがベストだと思います。

このルールがしっかり組合が機能しておればマンションを買い替える必要はありません。永住
です。

↑文章がおかしいw

>>1711
「基ずき」とありますが、基「づ」き　ですよ。

>>前期のように
たぶん、書くなら「前記」でしょうね、

>>どうり
どおり

マンションの設備の維持に有効な、法的、あるいは技術的の正解を教えてほしいというわけではなく、管理士のアドバイスを含む「正解」が現状（＝理事ら管理組合員の多数）と異なる場合に、自分は諦めるしかないのか？　買い替えは諦めの典型なので論外です。

築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

管理士が正解を提示しても、その正解が現状を変えるせいで面倒臭がられ支持されずに却下されることにもなります。こういった場合、「組合の判断であり、管理士としては係わりようがない」と切り捨てるのではなく、ひたすら現状維持を是とするマンションで正解が支持されて通るような方法を何か知りませんか？

この板での反応：「大した話じゃないような」、「くだらない事」

管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
これに対応できれば資格の評価も社会的需要も上がると思いませんか。

↑会合での飲食代などは政治家でもたまに問題になるけど、大した問題じゃないですよ。
何に使ったか明示してるんだし、それを総会で決算承認されてるわけ。（＝住民は理解して賛成している）
年1回の引継ぎ会合の飲食代が5000円は高くて1000円ならいいというのは個人的主観に過ぎません。

>>管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
お宅の独自の考えです。

過去スレ参照
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

>>築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

具体的に、違法とかの問題がないのに変更しようとするから、支持が得られないだけですね。そういうのは、「落ちぶれて」いるのではありません。

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
分譲マンションの区分所有法第３１条違反の時効は何年でしょうか。

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

あ、間違い、
無効主張だよ

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

>>1725
訴訟起こせばいい。

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。

時効が知りたいですが。？

具体的に何の時効ですか。
委託費であったら時効以前の問題で、管理を委託しているのであれば
当然支払うべき費用であり時効はありません。

区分所有法31条違反の規約の設定、変更、廃止された規約の無効の訴えですが。

規約は総会で承認されたんでしょう。
それを覆すには規約の改正しかありません。無効にはなりません。
ただ、裁判では慣習法を適用すると思いますよ。
その間の損害賠償等については、区分所有者全員で負うことになります。
一部の共用部分に関する事項で区分所有者全員の利益に関係しないもので
あれば規約で定めることはできるんだが、その場合は４分の１以上の反対が
あればできないことになっています。

あなたの場合管理組合で浮いているんでしょう。
自分の意見を通したいのであれば提訴するしかありません。
裁判所が結論を出してくれますよ。
勝つか負けるかは分かりませんが。

区分所有法31条は特別決議事項。
再度特別決議をとりなおせばいい。

１７３３さん
区分所有法31条を読んでみると、規約の設定、変更、廃止については、
区分所有者（総数・）及び議決権（総数？）の四分の三以上の賛成が
必要とありますが、議事録では、（総数？）では無く、出席者（委任状、
議決権行使書　出席者、含んで）は四分の三に足りておりますが、
（総数？）を入れたら不足します。これから弁護士事務所に相談に行く
前にマンション管理士の先生方の意見をお聞きしたいのです。

是でも出席者（欠席か棄権者を除いて）四分の三以上の賛成として総会
で可決された事になりますでしょうか。？
そうであるならこの規約の無効の訴えをしても無駄になりますので訴え
は辞めます。

弁護士への相談もある程度の知識がないと真面な相談にならず曖昧になり
ますのでその予防のためです。宜しくお願いします。

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この通りだがわからないの？

総議決権１００として７５以上
区分所有者数（通常は一戸一名）１００として７５以上
両方満たして可決
議決権行使書は出席扱い、議案賛否の記入ある
委任状は有効なものだけ賛否に参加（委任状の要件が不確定な組合は問題あり）
欠席者も上記１００に加えるのは当然（委任状なけれは賛成票にはならない）

区分所有者総数及び議決権総数ではないのですね。？
区分所有者及び議決権の四分の三であれば、欠席者（棄権）は含まないので
この規約の件の総会の議決は有効と言うことになりますが。

おまけ

管理組合総会での特別決議の可否について

区分所有法３条、３０条以外の事柄についての議決取り決めはすべて無効

各種法律、民法、民法の特別法の建物の区分所有者等に関する法律に反する事柄の取り決めは無効

管理組合総会の場合、通常決議特別決議ともに議事録と議決権行使書、委任状など資料があります

管理組合に見せてもらってください、保管義務もあり利害関係者へ閲覧拒否することはできません

この程度なら弁護士代理人お願いしなくても本人訴訟で十分です、書類だけ司法書士にお願いするなら数万円程度

管理規約がたとえ違法でも組合員全員が合意しているのであればそのまま、一人でも反対するなら無効

いくら民主主義でも法や決まりを守ったうえでの多数決、それが当たり前の民主主義

民度の低いマンションで数の力がまかり通るなら悲惨！　　快適な暮らしと資産維持、地域社会貢献のための区分所有法です

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

>>1747
おたくアタマ弱いのか理解能力がないのか、裁判というか弁護士に上手く説明さえできないと思います。
裁判とかおたくじゃ無理ですよ、あきらめなさい。

お国が決めたことは規約変更など特別決議が必要なことは組合員議決権ともに総数の４分の３以上で決することに決まってるの。
総数がはっきりしないとかありえないことで論外ですよ。

そんなあなたの言動では理事長も相手にしませんよ。

外野手が
>>バカなの？
って書いてるけど
これ、関東独特ですよね。
bokeてるのが明らかな人に
「バカなの？」ってなんできくんですか？

標準管理規約には総数がありますね、私のマンションの規約も同じです。
しかし、規約の設定、変更、廃止、が区分所有法３１条の強行規定なら
法律は総数をを記載しないと強行規定が曖昧になりますよね。屁理屈で
しょうか。？

結論から言って総数を入れて無効とする為に弁護士と打ち合わせましょう。
もう一つ確認をさせて下さい。
１７４８さんのおっしやる、また規約違反や無効決議に時効、既得権益は
ありません。規約違反（区分所有法31条）はいつまでたっても無効です。

であれば１０年前の区分所有法３１条違反は無効にする事が出来ると解釈
して弁護士に資料（議案書、議事録、規約）等を持参して相談してきます。

>>1752
特別決議のことも弁護士に聞いてごらんなさい、あなたの無知さがよくわかりますよ。

規約違反や無効の決議には時効などないのは当たり前、規約変更しなければ総会決議してもいつまでも違反は違反。

なにを争うのか知りませんが裁判には訴訟として裁判所が受理するにはそれなりの要件があります。
何でも裁判にできる訳ではありませんよ。少しは勉強してくださいね。

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

>>1753
これ読んでみたら？30条の件だけど。ただし本人訴訟。

自治会との合併・統合　第３１期総会決議無効確認訴訟
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2012/11/blog-post_6.html

確認訴訟結果のお知らせ
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2013/04/blog-post.html

　ここにもいました。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」。　神出鬼没。　超能力もあり、運営会社しかできない投稿拒否も自由自在。　なぜかな？

改正標準管理規約コメント第３６条関係
③の解説をお願いします。

私は、組合が外部のマンション管理士を理事として受け入れたが、任期中に
そのマンションの組合員になり、更に組合員でなくなった後でも理事は続け
られると解釈しましたが、正でしょうか。＞

　マンション管理士答えろ。

　特に、「マンション管理士試験上位合格者」

【外部専門家を役員として選任できることとしている場合】
第35条第2項
理事及び監事は、総会で選任する。
第36条第4項
選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

第36条第4項の規定は、組合員ではない者が外部の専門家として選任された場合、当該役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるから、当該役員が役員に選任された後に組合員となり、更にその後、組合員でなくなったとしても、役員としての地位は失わないということである。

　ほんとに？　「マンション管理士試験上位合格者」 答えよ。

１７６０さん、コメントより解り易いでした。有難う御座います。

　結局「マンション管理士試験上位合格者」 は返事できず。　騙り確定。

私もマンション管理士会の役員の無能ぶりを指摘して役員と会員を
辞退したマンション管理士の端くれですが。一応プライドはもって
おります。品位を落とす事は辞めてほしいです。

マンションの為に真剣に管理を考える能力のある専門家はマンション管理士
しかおりません。プライドを持って投稿して下さい。

　マンション管理士など、無理をしてそれなりに評価できるのは、プロナーズの連中のみ。　でも排他をするのでマンション管理士としてはダメ。　他の管理士はほとんどが力量不足。　ただし、真面目でまともな排他をしない方もおられるので、その方たちは信用できます。

なんの話題かしらないが、私はマンション管理士と名乗ったことはないけどねw

プロナーズって東京の団体かな

大阪には新しい全国組織がありますからプロナーズとかは関係ありませんね。

維新と都民ファーストが関係ないのと同じこと。

プロナーズっか重松なんとかさんかい？
年収1000万円超えてるらしいね

　重松さんて、誰。　その人はプロナーズ？　なら、マンション管理士として不適格。

　排他をする団体のマンション管理士が、年収1000万円超えてるらしいね？　ぼろいね。

↑別に任意団体だから、いいのでは？
全日本マンション管理士協会は誰でも入れるよ。

１７６６さん、マンション管理士を名乗ったことがないとのことですが、
ここはマンション管理士に質問する、のスレですが、マンション管理士として答えている。
語るに落ちる。人間は嘘をつきとおすことはできませんよ。滅茶苦茶ですね。

1772は、違いがわかんないみたいね
登録しないとマンション管理士ではないから
合格しててもマンション管理士を名乗ると違法だけど。しらないみたいね。
まー、私が登録してるかしてないかはどちらでもいいことだろう。
マンション管理士試験上位合格者と名乗ってるんだし。

このスレは、マンション管理士に質問しているのです。マンション管理士で
なければ、質問には答える資格はありません。答えないでください。

　スレ主さんは回答をマンション管理士に限定していません。　スレ主さんのスレ立てを尊重しましょう。
　騙りが確定した「マンション管理士試験上位合格者」。

下記のように上位合格者とギリギリ合格者とは
かなりの差がある。

前にも書いたが再度、はりつけておく。

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

　上位合格でも、滑り込みでも合格は合格。　実力があるかないかが問題。　資格があっても実力のない専門的知識者など無用の長物。　百害あって一利なし。

何年振りですかねここにきたのは。
私はどちらかというと余裕があって合格した部類ではありませんでした。
しかし、その資格に対する取り組みによって点数は大きく変わるんではないでしょうか。
問題は資格取得後の自己研鑽次第ではないかと思っています。
資格取得後１回目の講習は受講しましたが、２回目はパスする予定です。
それ以降は元マン管士ですね。それで営業をしている訳ではありませんから
資格はなくても全然関係ありません。
以前はここで書き込みしながら勉強させて頂きましたが、削除やアク禁に会い嫌気が
さしてここから離れました。真面目に取り組んでいても削除等が依頼があれば簡単に
行われることにウンザリしました。
管理人さんもしっかり管理してから判断しないとマンコミュは淘汰されますよ。
お邪魔しました。

　私も、初学者の「マンション管理士試験上位合格者」に掲示板を荒され、投稿拒否に何度もあいました。　投稿できる際は、出来るだけ頑張りましたが、何度も投稿拒否にあいましたが、自分の財産でもあり、みんなの財産や地域社会の役に立つマンションを目指し、努力してきました。　他のスレには、マネしかできない「引用バカ」もいますので、撲滅したいと思います。　運営会社様にはお手数をおかけしますが、掲示板荒らしは表現の自由を損ねる行為ですので、投稿拒否の取り扱いにはご配慮いただきたいと思います。

事実を投稿すれば登校拒否や削除をされることはありません。

　事実を書いても、投稿拒否にはなりますが。　おかしいね、運営会社様。
　なお、登校拒否にはなりません。　運動会等の見学には、席まで用意してくれます。
　でも、輪番制理事会では、名簿から削除されたけど。　なぜかな、順番なのに？

　輪番制理事会では、管理組合の質や方針が一定せず、将来に禍根を残します。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士の活躍を期待します。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、優秀な方がおられるので、早く目覚めて、マンションの区分所有者や住民のみならず、地域社会のために活躍していただきたいと思います。

まいった、降参だ！

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
私のマンションの規約では、総会の議長は理事長が務めるの規定になっております。

ところが、総会の議長は副理事長が務めていましたので、注意いたしましたら、
総会の議長は理事長が指名しても良いとの管理会社１０９の担当のアドバイスでした
ので、出席者は反対なしで、副理事長の００田が議長を務めて全ての議案は承認しま
した。

この件についてご意見をお願い致します。

↑そこのマンションの規約にそう書いてあるから
管理会社がそう言ったのかも。

１７９３、削除された、１７９４、１７９５、は管理会社１０９の関係者です。
この管理会社の管理物件の住民は、議案書、契約書、重要事項説明書、規約等
を精査して下さい。課長クラスが非常によくないです。

規約や法令をあまり指導しない様にとの指導をしております。

１７９３には、規約には理事会、総会の議長は理事長が務めると記載されてお
ります。当マンションでは分譲当時からこの規約の条項には変更はありません。

皆さん真面目なご意見をお願い致します。一流の管理会社だからといって全面
的な信用は間違いのもとです。

この管理会社の担当は規約や法令に反する住民への注意はしないで逆に規約や
法令に反する組合運営をしています。役員との共謀にご注意下さい。

マンション管理士も１０９関係が多いですからよく見て相談して下さい。

「住民が悪い事をし始めたら、管理会社は注意しなきゃ」。

数年前、よそのマンションの初老の住民が語ってくれた体験談より。

彼は、やはり理事でも監事でもない、無役のようでした。

>>一流の管理会社だからといって全面的な信用は間違いのもとです。

「一流の管理会社」ってどこのこといってんの？
管理戸数の多い管理会社のことかい？東急のこと言ってるなら上場はしてると思うが
お宅は一流だと思うのかい？
あほ

>>1799
あほとか？　

お前いい加減にしとけ

管理士の信用が揺らぐ

ふざけたハンドルネームやめるか

合格証書番号か登録番号示せ

これ以上恥晒すなら調査する

マンション管理士試験上位合格者さん

日ごろあなた様のレスの速さや、その要点をとらえた端的な内容を拝見し、リスペクトの念を抱いているものですが、今回の１７９９のレスだけはいただけないですね。

あほ、とか書かれる必要など全くない、１８００さんのご指摘には激しく同意で、この方のお怒りもごもっともです。落ちたなマンション管理士上位・・氏よ。永久アクセス禁止にされても不思議はないな。

さて東急コミュニティーですが、私は最近の企業動向を見るにつけ一流と判断します。仙台空港や北九州空港等あるいは他の公共企業体の管理に次々と採用、入札を勝ち抜くあたりこの会社の底力を見ます。もちろんビル管理ばかりでなく本業のマンション管理にしても東洋経済誌のマンション管理総合力NO.1に輝くという実績がありますからね。

ただし三井や野村のような超一流なランクではないのもまた事実。この２社のブランド力はまさしく神話レベルで、追いつくにはあと十年以上はかかるでしょうね。

この会社がいかにして２社に追い付くのか、いや見ものですねー。

>>1800 匿名さん
何を調査するの？マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに法的規制はありません。あほ

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

>1804
「ばか」につける薬はないね。

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

↑文章がおかしいね

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

1808の文章がおかしい

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。

↑そうなんだけど
そんなこと言い出したら政治家が誰と付き合おうと勝手。
不倫とかも夫婦の問題で他人がつべこべいうことではない。
いまの日本の風潮が異常だね。

全く参考になりませんでした。
うちのマンションでは管理士を入れる必要性を感じません。
ありがとう。

マンション管理士の先生にお伺い致します。

給水、給湯管の材質で、ポリブデンと架橋ポリエチレンの違いについて教えて下さい。
それとも、どちらが総合的に優れているのでしょうか。？

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

借り入れても返済は大変ですよ→借り入れても返済は同じことですに訂正

>そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
>売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

脅迫と紙一重だね

脅迫？
当たり前のことを書き込んでいるだけですよ。
玄関扉や窓枠サッシ、配管（専有部分）が悪くなったら自分で交換しますか、
それとも我慢しますか。
例えば各戸で玄関扉の交換をする場合、デザインや色・柄がめちゃくちゃになり
統一感が取れなくなりますよ。
又、配管の場合は水漏れをだすと階下の住民に迷惑をかけます。
上の部屋からあなたの部屋に漏水してくるかもしれませんが。
専有部分が原因の場合は、補償の交渉が大変ですよ。保険が適用されない
場合もあるし、一部しか補償されない場合もありますから。
住民同士での交渉は難しいし。専有部分が原因の場合組合はノータッチですから。

文句あるなら上司に言いなよ。君

>1834
もう会社をリタイアしてマン管の資格をもった理事長をしているだけだよ。
何を上司にいえばいいのかわからないけど、上司がいないんでね。

１８３３さんの意見は的を射ている。水回りは怖いですよね。外部からは見えないし。

さすがバカサークル？

漏水事故は時の経過とともにドンドン増えてきます。
まず台所の水栓の継手部分や水洗個所の配管のゆるみからの漏水です。
これは保険で殆どは対応できます。水栓の交換費用は調査費用ということで保険の請求で
通りますので。下階の補償も大した費用はかかりませんので保険が適用されます。
しかし、加害元の費用は保険の適用がされません。又、被害者の補償も十分ではありません。
例えば、押し入れの中の貴重品やフトン等が漏水しても一部しか補償はされません。
一番の問題点は、専有部分の配管からの漏水です。経年劣化による配管の更新工事に対しては
保険の適用はゼロです。
下階の補償は一部されますが、同じ上階からの漏水に対しては、保険の適用は却下されます。
ということは、専有部分の配管の更新工事は各戸で負担しなければなりませんが、各戸で
工事をすれば７０万円程度の費用がかかります。
それも大至急工事をするとなると、業者選定や価格交渉もままなりません。
さてどうすればいいでしょう？