- 掲示板
プレイス白金を契約された方
まだ入居まで半年強ありますが、
情報交換しませんか？
[スレ作成日時]2004-12-09 00:33:00
プレイス白金を契約された方
まだ入居まで半年強ありますが、
情報交換しませんか？
[スレ作成日時]2004-12-09 00:33:00
日興の工事期間中はずっと騒音が続くんでしょうか？
＞嗅覚は個人差が大きいので、気になる人は、この幸運なチャンスに損害なくキャンセルできるのですから
そう、「嗅覚は個人差だ」と思い、今日、例の場所で、「嗅い」できましが、あれは個人差うんぬんというレベルでは
ないですね。 印刷関係の化学薬品系の悪臭は、頭と鼻にツンときますわ。 そう、大量の臭気ではないですが、
これはフツウの人ならガマンできるレベルじゃありませんでした。63さんのおっしゃるとおりです。
以前は、ここまで頭が痛くなるような、悪臭はしなかったのになあ？
臭いを出さない設備の設置を、管理組合で「強行に」求めないといけないですよ。
みなさん甘く考えているけど、「個人差」で片付けられる臭いではないです。
本当に、真剣に資産価値を考えているなら、一度、工場フル稼働の時に、嗅ぎに行きましょう。
私だけでしょうか、頭が痛くなったのは。
（これは、嫌がらせではなくて）
ほんとに止める。なんで、こんな不安な思いをして住まなきゃいけないの。
責任者出て来い！（ちょっと古いか？）
皆様と楽しく「白金ライフ」をエンジョイできるとワクワクしていましたが、まさか、こんな結末とは。
私って、本当に、運がない。
さようなら。 私の予算では、白金は合わなかった！ （最後に、売主に、日興の件と悪臭の件を知っていたのかを聞きたいと思います）
近所の不動産屋です。
ここは、キャンセル住居が出ても、間違いなく売れます。
白金、再開発横、徒歩2分ですよ。さらに、価格競争力がかなりある。
なんで、こんなに安いの？と正直思いました。
ただ、賃貸に出すのが目的での購入になるでしょうね。
大変失礼ですが、実質利回りの高い、低層階に誰が住みますか？でも、賃貸なら、坪1万以上
出しても、住みたがる人が世の中にはゴロゴロいるんですよ。
当然、重要説明事項ではない（厳密には借りる人はそんなの気にしない）ので、日照とか臭気など
は、聞かれるまで言いません。 ただ、20万円くらいで出せば、空室リスクはほぼ無しです。
賃貸には、全く影響しませんね。
>失礼ですが、正直、何を見てるんですか？といいたいです。 ごめんなさい。もう一度見てきます。でも同じ購入者なのに恐いです。。。
すみません、ちょっと表現がきつかったです。
ただ、前日は寝てなかったもので・・・。 いやですよ、自分の部屋のタイルがボロボロはがれるなんて！
北側はタイルくらいでよかったですわ。
住まいサーフィンの高評価（全マンション中第2位の94点！）を信じましょう。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=1061
ということは、分譲で購入した層にはキャンセルが出て、投資目的で購入の場合はキャンセルが出ない＝賃貸入居者が多いマンションになると言うことでしょうか？
＞住まいサーフィンの高評価（全マンション中第2位の94点！）を信じましょう。
おやおやさん
これはあるユーザーの評価で、
運営者評価は７４点で決して高くないです。
https://www.sumai-surfin.com/product/evaluation/PS_shirokane.php
Ｌタイプ契約者です。
入居まであと４ヶ月足らずのこの段階で、いろいろな問題が一気に噴出して来た感じです。
その中で私がどうしても解せないのが、大規模修繕を終えて間もない突然の「日興パレスの建て替え」と、
それに伴うキャンセルに対して「手付け等全額返金」の件です。
１．「マンション建て替え円滑化法」が制定されて以前よりは容易になったとは言え、どうやって「日興
パレスの建て替え」に「４／５以上の賛成」を取り得たのか？
そして「４／５以上の賛成」区分所有者はどのようにして建て替え費用を工面するのか？
日興パレスは築２４年で、今すぐ建て替えが必要なほど老朽化が進んでいるとは思えませんし、また大規模
修繕を終えて外見上は結構きれいな感じが致しました。それなのに建て替えるとは！
私は趣味で不動産研究を２０年近くやってきましたが、築２４年程度で建て替えに至った分譲マンションの
例は未だ聞いたことがありません。（続く）
２．客観的にはプレイスの売主が販売当初から知り得ていたとは立証出来ないであろう「日興パレスの建て
替え」に伴うキャンセルに対して、法的には義務のないと思われる「手付け等全額返金」を売主はなぜ行う
のか？
しかも、前例があるとは未だ聞いたことのない、再販売価格に上乗せ出来るとは思えない有償オプション代
まで返金するのはなぜなのか？
プレイスの立地する用途が準工業地域である以上、隣接する南側の中古マンションが将来いつかは建て替えに
なるリスクは販売当初から認識されていたかと思います。（契約時の重要事項説明にもあったと思います。）
であれば、売主はキャンセルに対しては「手付け放棄」を迫るのが普通でしょう。（続く）
仮に売主が三井不動産単独なら「パーク〜」シリーズのブランドイメージ毀損を恐れて「手付け等全額返金」を
行う可能性はあるかも知れませんが、販売当初近隣からあれだけ建設反対運動を受けながら、法的には問題ない
と言うことで販売を推し進めた商社系売主が私たち契約者にだけそんな立派な対応をするとはとても思えません。
仮に損を覚悟しているとすれば、売主が利潤を追求する株式会社である以上、逆にメインバンクや株主から吊る
し上げられてしまいますからね。
と言うことは、入居まであと４ヶ月足らずのこの段階でキャンセルが出ても、また「完売する自信がある」、
もっと言えば昨年の販売時に完売まで多少時間の掛かった南側の部屋であっても「完売する確信・保障がある」
のではないか、と思っています。
以上の、１．「日興パレスの建て替え」と、２．「手付け等全額返金」の件の謎に関して、私がこれから記す
ことはあくまで私見なので見当違いかも知れませんが、あえて書き込ませて頂きます。（続く）
私は、１．２．の両方の資金の出し手として、背後に（公募・私募を問わず）不動産投資ファンド、いわゆる
ＲＥＩＴ（リート）の存在を危惧しております。
つまり、ファンドは「日興パレスの建て替え」の資金提供の見返りに、完成後見合う分を賃貸用物件として
取得する。一方プレイスの売主に対して、キャンセル物件の一括買取をオファーし、プレイスの分も同じく
賃貸用物件として取得。今となってはプレイスはコストパフォーマンスの高い物件ですから、賃貸に回しても
充分な利回りが取れるはずです。
こんな遣り取りが密かに水面下でなされていたのでは？と言う疑念に囚われております。
その結果、５３の方もおっしゃってた「このマンションのいいところは、東側は別としても価格差があまりなく
ほとんどがファミリータイプの住戸で、それなりの所得のある方が購入するという意味では管理組合運営なども
比較的纏まりやすい」と言う利点が、賃貸世帯の増加で失われつつあると言う点を恐れております。（続く）
別に賃貸世帯を悪く言うつもりはありませんが、でも所有するのと借りるのでは住宅に対する意識の程度がやはり
異なると思います。
私が今住んでる城南エリアの２ＬＤＫ中心の賃貸専用マンションですが、賃貸料は決して安くなくまた地下駐車場
は高級外車で溢れていてそれなりの方々が住んでいるはずなのに、一部の意識の低い人により荒れております。
ゴミ出しルール、騒音、ペット等、仮住まいと思うといい加減になってしまうのでしょうか？
以上記したことが、私の杞憂であってほしいと思います。（終わり）
ｐさんの推測はかなり当たってるのではないでしょうか・・・。
ファンドは私も疑っていました。絶対裏取引があると思います。
デベは損することは絶対にしませんから。
そうかなあ？
ただ、相場に比べて安すぎるから、売れる自信がある だけだと思うよ。
マンションで、完売 ということはどれだけ儲かっているか知ってますか。
ゴジャゴジャ文句言われるくらいなら、少々損しても、キャンセルしてもらおうというのが、真実
と思います。
これだけ安けりゃ、すぐ売れますって！だって白金高輪徒歩2分再開発横ですもの！
112>>
この物件に賃貸で入る方は「それなりの所得がある」方だと思いますが。
あとはお金はあっても購入できない方が該当しますよね。
自営業者の方？ 暴力団関係者？
116さん
そんなの112さんに聞いたって分からないですよ。あくまで趣味で、不動産研究ですから・・。
売主じゃないと分からないね。でも守秘義務あるし。個人情報保護法に触れると大変ですから
絶対教えない。
麻布十番は＊＊＊が多いというのは、不動産業界の常識ですが、ここは、自営業と
年収720万（平均以上）以上のまあ一流サラリーマンが購買層ですね。
私は、ほぼ平均です。
いわいる、臭いのする低層階は、サラリーマン（それもフツウ）でも買えるし、借りれます。
11階以上になると、それなりの所得層（資産家層）です。
一般的に5000万円というのが、昨今のラインです。
ここも南側5000万円以下はすごく人気で抽選になりました。
ここは賃貸で出すには、最高の場所ですよねえ。
ファミリー層の賃貸でも唯一、採算以上の高物件だと思います。
と思って、比較的低層階を買いました。
いろいろ、あるけど私は気にしません。
みなさんのおしゃっているいわゆる低層階って何階までのこと言ってるのですか？
南側で５０００万円だと２階？？か２LDKタイプ？
いずれにせよ数は少ないですよね。
匂いの件はその辺りの方が被害をうけると思います。（現地で階段昇ってみてください）
我が家はキャンセルは今考えていませんが、あえてもう一度今売り出し中の
モデルルームを見て比べてこようと思っています。
ここよりいい物件が今あるのか・・・。
それで納得しようかなと。
パークハウス白金台の杜やTHE目黒など。
まだ４月中旬まで考える余地はありますから。
でもこの駅近と港区白金っていう住所は買えないでしょうね。。。
しかし、この掲示板の発言回数の伸びは、この土日凄いですね。
本掲示板を新規開設した者としては、嬉しいやら、
悲しいやら・・・（テーマがテーマだけに）
いずれにしても、購入者の方が沢山集まって、有益な情報交換が
できる場になったことは、喜ばしいことです。
今後とも、よろしくお願いします。
ところで、pさんのご指摘、私も危惧している内容です。
同じことを考えていたのですが、極論すぎるかなと思い、
本掲示板には記載しませんでした。
日興パレスへの建替資金提供という視点は思いつきませんでしたが、
ファンドへの売却、あり得ると思います。
次より記載した事項は、私の推測がかなり入っているので、
その点、ご了承の上、ご覧ください。
駅向こうに、「シティタワー白金高輪」なる物件が計画されていたのを
皆様、ご存じでしょうか。
場所は、グローリオの隣地だったと記憶しています。
この物件、昨年、ほんの数ヶ月（１ヶ月くらいだったと思いますが）だけ、
予告HPを立ち上げていたのですが、どうやら一棟売りに切り替えたらしく、
住友不動産の販売予定からも消えてしまいました。
（事実と違っていたらゴメンなさい）
TV等でよく取り上げられていますが、不動産ファンドは
競争激化で、物件探しに躍起になっています。
しかも、都心の地価・物件価格は、下げ止まりから上昇に
転じてきています。
彼らは、投資利回りでしか、評価しないので、
一般的な購入者とは、違う物差しで、物件を評価します。
その不動産ファンドが、魅力的だと感じる要素を
本物件は、少なからず持っています。
彼らは、物差しが違うので、これまでの販売価格ではなく、
期待賃料と期待利回りから弾き出した価格を、売り主側に提示し、
その金額がこれまでの販売価格よりも高かったのかもしれません。
それゆえ、売り主側は、キャンセルが多く出てくれた方が有り難い
ので、全額返金という荒技にでたというのも、
可能性としては十分にあります。
憶測の域を出ませんが、販売会社に今後の販売方針を
確認する意義があると、前の方で述べたのはこういった
背景からです。
ちなみに、賃貸世帯が増えることについては、デメリットも
多いと思いますが、数年後には結局同じかもしれませんね。
高い買い物ですから、せっかく売り主から戴いた
オプション（選択肢）をいかして、120さんのように、
他の物件と冷静に見比べてみるのも良いかもしれません。
ちなみに、キャンセルするつもりが全くないのに、、
早速今週末に、興味のあった物件を見にいったのですが、
やはり本物件は良いなぁと改めて思ってしまいました（笑）
本物件に決める前も、数十件モデルルームを回りましたが、
設備等の仕様が世田谷区周辺のパークホームズ・プラウド級
（プラウド成城とは差を感じましたが）で、かつ駅近で、
かつ都心で、この価格というのは、やっぱり探すの難しいですね（笑）
oさん
oさんもやはり同じようなことを懸念されていたのですね。私も三井不動産販売の担当者に、かなり突っ込んで
説明を求めたのですが明確な返答は得られませんでした。
116さん
>この物件に賃貸で入る方は「それなりの所得がある」方だと思いますが。
113でも書きましたように、私が今住んでる賃貸マンションは２ＬＤＫ中心のファミリーマンションですが、
賃貸料は約２０〜３０万円です。つまり、（私はともかく）「それなりの所得がある」方々が住んでいると
言えるでしょう。
でも「それなりの所得がある」方々が、こと共同生活を送ることに関しては必ずしもモラルが高いとは言え
ない、つまり共同生活を送るに当たってのルール（管理規約）を守ろうとする意識が必ずしも高い訳では
ないのではないか、と言うことを危惧しております。
そしてこの傾向は、いざ何かあれば引っ越せばいい賃貸世帯ほど当てはまるのではないかと実感しております。
ペット禁止なのにこっそり飼ってみたり、駐車場の入出庫の際リングシャッターを開けたまま閉めなかったり、
深夜友人たちと大騒ぎしたり、２４時間ゴミ出し可なのをいいことにこっそり粗大ゴミを燃えないゴミとして
放置したり（古いＰＣ、ステレオ、布団、マットレス、フロアーランプ、ベビーベッド、スチール製のドッグ・
ケージ、後付式のシャワートイレなんかもありました！）・・・
これは、私が住んでるマンションのケースが異常なんでしょうか？
皆さんのたくさんの書き込みを、興味深く拝見しています。
残念なのは、明らかに「不安をあおり、意図的にキャンセルを誘発しよう」という恣意的な内容も多々見受けられることですね。
姿も見せず、名も明かさないWeb世界のコメントなので、止む無し・・・・といったところでしょうか。
玉石混合なので、「参考意見」程度にとどめ、言わずもがなですが、最後は自らの判断で結論を出すのがBest。
送付された販売会社のインフォメ−ションセンタ−も、真摯な対応をしてくれますから、疑問点は
自分でどんどん問いあわせましょう。
結局、キャンセルされる住戸が少なければ、仮に投資ファンドの件が真実だとしても、
賃貸に出回る物件は少なくということですよね。
勿論、年月が経てばどんな個人Ownerも、生活状況の変化で所有物件を賃貸する可能性は、十分推測できますし。
逆に、投資ファンドに狙われるくらい「買い」の物件ではあると考えると「嬉しい」くらいの気持ちです。
他に、これ以上の物件は見当たらなかったので、キャンセルするつもりもなく、家族で生活の拠点にする予定です。
しかしながら将来、家庭の状況が変化すれば、やはり「引越す」こともあるわけで、そのときのことを考慮しておけば、
「高利回りな物件」というのは、実は、魅力的です。
ｐさんのおしゃってること、そうだと思います。
どこかの不動産ファンドが日興パレスの立替の資金提供するかわりに、賃貸の部屋を
手に入れる。
でもプレイスのキャンセル分まで手に入れる？のであれば、もともとデベが知っていたこと
になり、日興パレスへの質問の回答などは要求しないのでは？？
そこまでしてたら裁判沙汰ですよね。
いずれにせよ、不動産ファンドの疑問は拭えません。
やはり手付け金＋オプションの分まで返ってくる理由が知りたいです。
>明らかに「不安をあおり、意図的にキャンセルを誘発しよう」という恣意的な内容
そうは思いません。どんな情報も有益な情報です。
皆さんいい大人なんですから、人の情報はもちろん「参考程度」にするでしょう。
たとえ参考程度であっても（というかだからこそ）、いろいろな方の意見・考えが聞けるのは有益です。
うちの場合はあくまでも自宅としての住環境を重視しますので、利回りにはほとんど興味がありません（なら準工のマンションを買うなよ、というご意見もあるでしょうが）。
126さん同様、手付け金＋オプションの分まで返ってくる理由が知りたいです。
デベの良心かな？？
良心なんでしょうか？？
でも誰でも自分の買ったマンションに本当にこれでいいの？？
と思うことって１度はありますよね。
そんな機会をグッドタイミングでたまたまデベが与えてくれた（いいのか？悪いのか？）
から話がややっこしくなってるんですよね〜。
印刷工場って将来建て替わるとして何階まで基準だといけるんでしょうか？
確か単独なら５階程度と聞いたのですが。
東のあんな狭そうな土地でさえ７階？８階？までいけてるので、ちょっと心配になってきました！
区役所に確認すれば教えていただけるのでしょうか？
どなたかご存知ないですか？
または購入時聞いたことあるとか？
精一杯北側にマンション建てて14階くらいです。
現実的には10階くらいでしょうか。
とデベから説明うけて、南側低層階（5000万円以下）を購入しました。
日興パレスの立て替え計画は、２０階建て、高さ５９．７５メートルとなってます。
印刷工場の方が間口は狭く、面積も小さいようですが、
将来は相応の高さの建物が建ち得ると考えておいた方がいいかもしれません。
うーん正直悩むところ。家族と思案します。
最も影響があるA Typeは半分くらい地権者（特に低層階）の方ですね。
賃貸に出すのでしょうかね？
地権者は、賃貸だす人が多いのでしょうね。
>賃貸に出すのでしょうかね？
自分たちで住まわれる地権者も多いのでは？
特にAタイプは西側が公園に面しているから、南側は日興パレスの立て替えに
影響を受けるにしても、西側の日照は低層階でも確保されるのでは？
そのまま仮住まいに住む方も居ますが、普通、移住すると思います。
？
普通、一人で複数件権利もつ地権者いますよね。
【過去の投稿からも判断し契約者とは思えない内容でしたので削除させて頂きました。
否定的な内容へ誘導する投稿を続けております。
営業妨害行為と取られる前に当スレッドに投稿を止められることをお勧めします。 管理人】
そんなこと無いと思うよ！
五月にまじで、まにあうのかな？
クレーンーンってっきょされた。
【他の投稿内容から判断しキャンセルを誘発しようという可能性があります。
悪意があるかどうかは分かりませんが、当スレッドでは不適切と判断し
削除させて頂きました。 管理人】
私もキャンセルすることにしました。
高輪のマンションにします。
【自作自演による不適切な投稿がございましたので削除させて頂きました。管理人】
これで2人キャンセルですね。
【自作自演による不適切な投稿がございましたので削除させて頂きました。管理人】
143です。
144さん、高輪のマンションとはどこでしょう？？？
パークハウス池田山では?
「今キャンセルされているのは4件、ABCF」だとデベが言っていました。
それが本当だとしたら、キャンセルされた方はABCFのどれかなんでしょうか。
構わなければデベの言っていることが本当か確認したいので教えていただきたい。
どうも疑心暗鬼になってしまうものなので。
ところで、内覧会には専門業者を同行される予定の方はおられますか？
ずっと前に書き込まれた方で、すでに内覧会を済ませたという方がおられましたが、
出来上がりはいかがでしたか？
外観に不安の方もいらっしゃるようですし・・・。
キャンセルした方が良いのかどうかは、置かれている状況・ライフスタイル・何を優先するのか‥等が各世帯で
異なるでしょうから、最終的にはご自分で判断されるしかないと思います。
また販売開始から１年半も経ったのですから、転職・転勤等で状況が変わって購入が難しくなった方にとっては
手付け放棄なしでキャンセル出来るのはラッキーだと思います。
いずれにしても、キャンセル特例措置に対する最終返答期限は来月中旬過ぎなのですから、検討する時間は充分に
あると思います。あまり回りの意見に惑わされずに、後で後悔する事のないようにご自分の考えで決められれば
良いのではないでしょうか？
ちょうど、資金計画・購入者名義等の確認書類が三井不動産販売から送られて来ましたので、我が家でも資金計画
の再確認中です。もっともＬタイプを契約したのでキャンセル特例は使えませんし、またキャンセルするつもりも
今のところありませんが。
126さん
>でもプレイスのキャンセル分まで手に入れる？のであれば、もともとデベが知っていたことになり、
>日興パレスへの質問の回答などは要求しないのでは？？
客観的に考えれば、売主は日興パレスの建て替えについてはもともとは知り得なかったと推測するのが自然かと
思われます。逆に、売主が日興パレスの建て替え組合への質問の回答などを要求する過程で、不動産ファンド側
からキャンセル住戸の一括買取の提案がなされたのでは？と考えております。
そもそも、私が不動産ファンドの存在を疑った理由の一つに、売主側にあまり焦りが感じられない点があります。
売主が日興パレスの建て替えを知ったであろう昨年１２月中旬から、プレイスの契約者に対する最終報告を行う
までに約３ヶ月も掛かっています。そしてキャンセル特例措置に対する最終返答期限は来月中旬過ぎですから、
キャンセル住戸の再販売を一般向けに行うのであれば、竣工・引渡しまでの２ヶ月余りの期間は常識的に考えて
ちょっと短いのでは？と思いました。
つまり、売主は竣工・引渡しまでには「完売する確信・保障がある」ので焦る必要はなかったのだと思っています。
ただ、一般向けにキャンセル住戸の再販売を行い、入居後に棟内モデルルームなんてやった挙句に値引いてやっと
完売するのと、賃貸住戸は増えるけど最初から不動産ファンドにキャンセル住戸の一括売却を行い、入居前に完売
とではどちらが良いのか難しいですね。
ちょっと話が推測や仮定の話の中で複雑、難しくなって来ました。頭の悪い私には着いて行けません。私は、キャンセルは考えていません。入居者の皆さんの楽しい白金ライフを期待したいものです。
パークハウス池田山は買い替えがうまく行かない人しかキャンセルが
いないらしく、８０００万円台以上のお部屋しかもうないようですね。
やっぱり完売する物件はいいんですね。
ここもそういう意味では安心していい気がします。
他のデべが白金あたりは最近１棟売りでも不動産ファンドが買っていると
言ってましたよ！
あの深沢ハウスもとうとうファンドに棟売りだそうです。
あそこは某有名賃貸専門の会社に売られたんですよね。
ファンドではなかったはず。
１件世田谷城南の物件を見てきましたが、やはりダメでした。
やはりここのコストパフォーマンスはよかったです。
少しこの１年半で値上がりしてるかもしれませんね？？
今売り出しならもう少しプレイスも高いでしょうね。
住環境は深沢ハウスの圧勝ですけどね。
駅から遠いのが最大の敗因でしょう＞深沢
深沢ハウスを買ったのはファンドだそうですよ。
○ENさんはそこから受託されてるのではないですかね？あのあたりは外国人向けの賃貸も多いですから。
プレイスは賃貸でA typeの場合、低層階でも33万前後で貸せるとの話。
最近本当に悩んできました・・・。
それは世田谷エリアで緑の多い素敵なマンションを見てしまったからです。
準工業の“白金”という住所の響きがいいほうがいいのかどうか。
賃貸では確かに高く付きますよね。
坪単価も変わりません。
やっぱりマンション内に緑が多いのは魅力なのかな？？
162さん
極端なことを言えば、利便性を取るか、環境を取るかの選択ですね。ご家族も含めたライフスタイルの問題だと
思います。充分検討されて結論を出されると良いと思いますよ。
私は今、世田谷区と目黒区の境目辺りに住んでいますが、確かに緑が多くて住環境は良いと思います。
でも、低層住宅街だけに容積率の関係で一戸当たりの土地の持分が多くなるためなのか、マンション価格は随分
高くなってしまいます。
実際に私が近隣で新築分譲マンションを探したときも、ほとんどはプレイス白金よりも高かったですね。
たとえば深沢ハウスも同じ長谷工施工ながら、全棟免震構造や全戸分の地下駐車場に両面バルコニー等コストが
かかってはいますが、あの場所で平均坪単価はプレイス白金よりも高かったですよ！
ちなみに私は、コストパフォーマンスの高さに惹かれつつ、利便性を取りました。
今はＤＩＮＫＳですが、子供が出来たときは家族で過ごす時間を出来るだけ長く取りたいので、夫婦共々通勤
時間をなるべく減らしたいと思ったからです。
大手町まで一本で行けて、しかも始発だから座って通えるのはとても魅力的でした。
>164さん
「マリッジブルー」と同じで、これで良いものかと
不安になるのは当然だと思います。
しかも、今回は、手付けまで返ってきて、実害がない
だけに、迷いますよね。
モデルルームがなくなって、「結婚相手」の姿さえ
記憶がおぼろげになってきていますからね（笑）
少なからず、私も同じ気持ちはあります。
私は、世田谷の境界線あたりに住んでいますが、
駅近なので、あまり住環境の変化は気になっていません。
むしろ、低層住宅地で、隣地の建物とほとんど距離がない
ので、違った意味の圧迫感はあります。
深沢ハウスも、かなり昔に見に行きましたが、
駅から遠すぎて、かつあの価格では、
我が家では、すぐに検討対象から外れました。
結局、pさんの仰るように、何をとるかという一点に尽きる
と思います。
我が家は、DEWKSなので、
・通勤時間を短くして家族一緒に過ごせる時間を増やしたい、
・女児がいるので駅から遠い／暗い道を通るところはダメ、
・将来的に実家に戻る可能性が高いので転売・賃貸しやすい、
というのが条件でした。
タワーも色々みましたが、ベランダやポーチ／アルコープも加えた
面積を、プレイス並みに求めるのは、予算的に厳しかった
というのが実状です。
ただ「隣の芝は青く」みえますよね（笑）
私も、無駄な共用施設は不要！と物件探しをしていたのに、
チラシをみると、「いいなぁ」なんて思ってしまいます（笑）
ちなみに、164さんの
>あとやはり印刷工場がいつ２０階にでも建替えられること。
ですが、これは、正確には断言できないものの、20Fは難しいのではないか
というのが私の判断です。
この辺りの敷地は、「道路斜線規制」と「隣地斜線規制」によって
建物の高さが制約を受けます。
詳しくはgoogle等で検索すれば、お分かりになるかと思いますが、
これだけだと、狭い敷地ゆえ、相当頑張っても12〜13Fが限界でしょう。
ただ、建築基準法の改正で「天空率」という概念がでてきた
ことが話を厄介にしています。
一般的には、天空率を適用すると、斜線規制を適用した建物よりも、
+2〜3F高くできると言われていますが、この計算は難解です。
ただ、１つだけ断言できるのは、仮に高層がたつ場合には、
敷地同様、東西の幅は相当狭くなるということです。
そうなれば、東西向きの間取りが多数となりますが、
東側は9F、西側は20Fのマンションに囲まれることになります。
そんな条件で、マンションを建てても、販売力は低いでしょう。
そのため、マンションではなく、日照・眺望が、
建物の資産価値にそれほど影響を与えない
商業ビルが建つ可能性の方が
余程高いのではないかと思います。
その場合は、フロア面積を大きく確保した方が価値があがるので、
建坪率を最大限使った中低層になるでしょう。
ご不安の解消になれば幸いです。
Oさんの説明は頼りになります。心強い限りです。これからも宜しくお願いします。耐震性に関してはどのようにお考えですか？
建物そのものが倒壊することはないと思いますので、まあ、耐震マットやつっかえ棒で防衛するのが賢明でしょう。
それと地震保険ですか。最高で50％までしか補償されませんが…
はじめまして！購入者の一人です。日興パレスも気になりますが、小学校の選択が出来なくなってしまったようですね。
お子さんをお持ちの方は、どのようにされるのでしょうか？宜しくお願いします。
ｏさん、いろいろとご意見ありがとうございます。
今キャンセルは６件ほど出ていると聞きました。
我が家もやはり利便性をとり購入することに決めました！
これだけ検討して納得すれば、後悔することはないでしょう。
こんどは入居にむけて前向きにお話したいです。
今はインテリアコーディネーターと最終打ち合わせをしています。
みなさんと説明会でお会いできるのが楽しみです！！
>167さん
ご用命、有り難うございます（笑）
最初に謝っておきますが、「耐震性」については
いろいろな物件をみていても、
また色々情報収集していても
イマイチ確信がもてませんでした。
別に、軽視していたわけではないのですが、
詳しい人間に聞いても「最後は地震が起きてみないと分からない」
と言われてしまうし。。。（涙）
物件探しをしていたときの、自分の評価軸としては、
［地盤］×［建物構造］×［施工精度］
で「耐震性」を評価していこうという
ことでした。
地盤については、強固とは言えないと思いますが、
お隣のタワーも、同じような杭の打ち方で
建っているので、プレイスが倒れるときは、
共倒れだ！なんて、馬鹿げた考えで納得させました（笑）
建物の構造は、
・SRC造
・スパイラル筋
・１Ｆに駐車場やピロティーのような空洞がない
（東棟は駐車場出入口部が？）
・２棟が別の建物になっている
（Ｌ字建物が最も危険なので）
ので、とりあえずは耐震性が大丈夫かなと
思ってます。
施工精度は、やや不安のある施工会社ではありますが、
総合元請に期待するしかないかなと、これまた
自分に納得させました。
あぁ、説得力ないですね（苦笑）
ただ、免震設備は全くないので、建物の倒壊より
168さんの仰るように家具の転倒防止に関する、
自衛手段は当然必要でしょう。
これはプレイスに限った話じゃないですが。
あまり参考にならずスミマセン
ちなみに、wさんのご発言で気になったのですが、
>小学校の選択が出来なくなってしまったようですね。
は本当でしょうか？
港区在住ではないので、情報が足りないのかもしれませんが、
初耳です。
色々情報をあさってみたのですが、発見できませんでした。
ただ、
・同制度がはじまって間もないこと
・全国的に制度が普及しつつあること
・港区はそれほど生徒が特定の学校に集中していないこと
（平成16年度は抽選なし、平成17年度は２校抽選）
を考えると、廃止する理由が見あたらないのですが。
wさん、情報源を教えて頂けませんか？
164さん
>こんどは入居にむけて前向きにお話したいです。
本当そうですよね！
契約者掲示板なのだから、入居に向けた話をしていきましょう。
そういえば、マンション１Ｆの店舗って決まったんでしょうか？
アエルシティのテナントは、以下のＵＲＬのブログに載っていましたが
まだまだ業態レベルしか分からないみたいですね。
http://d.hatena.ne.jp/ctteml/20050304/1109935460
個人的には「５５ステーション」に出店して頂きたいのですが（夢が小さい？）
164さん
最終的に購入されることに決められたのですね。皆さんとお互い楽しい生活を送りたいと心から思います。
私の妻も行動範囲は自由が丘や二子玉川が中心で、本当は今住んでいるエリアを離れたくなかったようですが、
目黒線を使えば自由が丘や二子玉川も楽に行けるし、銀座も近くなっていいよ〜と言って丸め込みました！
oさん
私がプレイス白金に決めた理由とoさんの言われた条件がとても似ているのでびっくりしました。唯一の違いの
DEWKSとDINKSについても、今年の秋には計画通り(？)我が家にも家族が一人増えてDEWKSになる予定ですので、
ほぼ同じ境遇になってしまいます！
今住んでいるところは落ち着いた住宅街で静かで良いのですが、夜になると人通りが途絶えて少々不気味です。
確かに子供の夜の一人歩きは、今のご時世心配ですからね。
それにしても、oさんの鋭い洞察力と読みの深さには感服してしまいます。今後ともよろしくお願い致します。
ｗさん
お互い購入者同士、有益な情報を共有出来たらと思います。
ところで、小学校の選択が出来なくなってしまったとのことですが、全然知りませんでした！ｗさんはどちらで
その情報をお知りになりましたか？
しかし、そうなると公立小学校は三光小学校しか行けないことになりますね‥近いのは良いのですが、白金とか
本村と比べると希望者が少ないようですが・・・
小学校の件ですが、越境が全く出来なくなった訳ではないんです。言葉が足りなくてごめんなさい。学区（三光）隣接校（高輪台、白金、本村、神応、御田、東町）なんですが本村と白金は抽選になったので外部からは、なしになりました。高輪台は、今年は、学区外からは受け付けないことに２月位に決めたみたいです。（港区役所教育委員会に去年から何度も問い合わせして確認してきました）御田小学校は、学年２クラスなのですが、１号を越えると思うと心配で・・（白金、本村、高輪台への越境が駄目みたいです）三光も見学に行ってきました。学年１クラスでしたが、とても雰囲気のいい学校でしたし子供たちも元気で明るい感じでした。もう少しクラスが多ければ・・。このマンションに小学生のお子さんをお持ちの方いらっしゃるのでしょうか？この情報は今年のものなので、来年は、また変わってると思います。一度教育委員会の方に問い合わせしてみてください。この掲示板すごく助かってます。色々と情報交換宜しくお願いします。
ほぼ全容が見えて来ましたね。後3ヶ月です。
私も今日見てきました。
ほぼカバーもはずされていました。
白の外観かなり素敵でしたよ！（もっと団地っぽいかと思っていましたが・・・。）
今日はサンサンと南側は陽が差していましたが、あとは日興パレスの返答
待ちですね。
どうやらキャンセル受付中にはムリそうですが。
ｗさん
oさんと質問がかぶってしまいました。済みません。
港区は隣接校からも学校を選ぶことが出来るので選択肢が広がって良いことだと思っていましたが、
必ずしも希望通りにいくとは限らないんですね。
いずれにしても、子供が大きくなって過去を振り返った時に、楽しい小学校時代を送れて良かったと
思えるようにしてやりたいものです。
仕事がたて込んで、掲示板をみる余裕のない日々でしたが・・・久しぶりにLog-onしたら、ほのぼのした感じになってますね。
我家は、引越しはゆっくりしようと考えているので、もし先発の皆様で「この小学校はGoodでした」みたいな通学情報があれば、
教えてください。（小学生・中学生のいるご家庭は、夏休み・冬休みが引越し時ですよね？）
今日、支払いの変更通知をしました。イコール購入を再決意の意。これから宜しくお願いします。
皆さん、とくに新しく入居されるかた、四の橋商店街
もりたててやってください。私はまわしもんではありません。私は地権者っていいうか
また戻ってくる組ですけど。昔の人も、新しい人も仲良くやりましょうよ！
ここは昔の人？も新しい人も仲良く情報交換できてますよね。
商店街といえば・・・。
お店の話題もしたいですね。
お酒のカクヤスがあったりして便利そうですし。
クイーンズ伊勢丹ができるまでみなさんどこでお買い物するのがいいんでしょうか？
薬屋さんやクリーニング屋さんは？
主婦っぽい話題で申し訳ないですが、四の橋商店街のおすすめがありましたら
１８０の地元民さん、教えていただけますか？
ブライトレジデンスってちょっと恥ずかしいですね。
まあ、住所はマンション名を省略すれば良いじゃないかな。
プレイス白金の立地するエリアは、交通利便性だけでなく生活利便性にも優れた住みやすい場所じゃないかと
思っています。
比較的近くに大小の病院や学校が多いこともありますが、都心にもかかわらずスーパーが多いのは魅力です。
四の橋商店街入り口にある「丸正」に始まり、白金高輪駅の反対側に２つある「ピーコック」、今度隣りに
オープンする「クイーンズ伊勢丹」、さらにちょっと遠いですが白金台駅前の「ザ・ガーデン自由が丘」。
これだけあれば、目的に応じてお店を使い分けることが出来ます。
日本橋近辺に住んでる私の知り合いは、近くにスーパーがないのでわざわざ車で買出しに出掛けるか生協の
宅配を利用しているそうで、急に何か欲しい時とかは結構不便とのことでした。
それに比べて隣にスーパーがあれば、食事の準備中に必要な食材が切れてることに気付いた時など、ちょっと
ひとっ走りで買いに行けるのは楽ですからね。
それと四の橋商店街ですが、私は個人的にはあの気取らない雰囲気は好きですよ。何かほっとします。
ぜひとも応援したいですね。
>wさん
情報提供、有り難うございました。
文脈から推測すると、お子さんは「４年生以上」で
「６月以降」に「転校」されるのではないでしょうか。
（外れていたらゴメンなさい）
港区の教育委員会のＨＰをみている限りでは、
「３年生以下」で、「４月から」「入学／転校」
する場合には、通学区域外で「３０人枠」が設定
されているようです。
>pさん
まもなく、DEWKSになられるとのこと、おめでとうございます。
なんだか、新しいマンションで、すぐに新たな住人（？）が増えると
いうのは、嬉しいですね。
家のチビッコともお友達になれたら良いなと思います（笑）
164さん・pさんから、商店街の話題がありましたが、
私もあのshabbyな感じは結構好きです。
ちょっと心配なのは、二軒のスーパーが、クイーンズ出店後も
両方とも生き残れるか、ですね。
個人的には、頑張ってほしいので、優先的に買い物しよう！と
思ってます（無駄な抵抗？）
そういえば、この前、妻がマンションを見に行ったときに、
商店街の端（玻璃のそば）に、東電子会社の認証保育園が
開園準備中だったと言っていました（ウソだったゴメンなさい）
DEWKSにとっては朗報ですね！
自己レスです。
>お子さんは「４年生以上」
というのは絶対条件じゃないですね。
スミマセン。
初めて参加します。購入者です。
今さらながらですが、このような場を作ってくださって、ありがとうございます。
ほのぼのしてきたところへ話を蒸し返すようで申しわけないのですが、
手付け等全額返金について、どうしても納得がいきません。
印刷会社の臭いは私も確認したのに、説明はありませんでしたから
いくつかの点で重要事項の説明を怠ったなど、
売主側になんらかの落ち度があったのではと疑っています。
REITの件も、懸念を持っています。
担当者の方にもそのあたり、かなり突っ込んで質問をしましたが、明確な回答は得られませんでした。
書面ではなく、直接購入者たちに対して、売主から（販売会社ではなく）直接説明を受ける機会も求めましたし
4月中旬の期限までに、内覧させて欲しいとの希望も出しましたが、いずれも断られました。
キャンセルをしない購入者の資産価値を目減りさせるリスクの大きい
ペナルティなしのキャンセルを認めることが
売主側のいう「誠意ある企業姿勢」とは、とても思えません。
昨日の段階で、印鑑を押してキャンセルの手続きをしたのは11戸だそうです。
我が家も含め、まだ迷っている方も多いでしょう。
このまま売主側の言うまま、受け入れるしかないのでしょうか。
掲示板のやり取りを拝見していて、皆さんの意識の高さや人となりが伝わり
そのことだけが支えという感じです。
本当に１１戸もキャンセルですか！？
今回のことをきっかけに、ある中立的な住宅調査会社に、当物件について調べてもらいました。調査結果はかなり詳細なので
すべてをお知らせすることはできませんが、皆さんが不安に思われていた点について抜粋してお伝えします。
まず、耐震性。決して堅固な地盤であるとはいいがたいが、液状化の心配はなし。杭が支持層まで約21メートル打たれているので
耐震構造をうたっていなくても、地震で建物がぐしゃっとなるようなことはないので、掲示板にもあったように
各世帯で家具の固定などをすれば、安心して大丈夫なようです。
それより問題は水災。ここは谷地な上、隣接する敷地（日興側）などより一段低くなっているにもかかわらず
建物の構造的に対策が打たれていないことのほうが気になるとの指摘でした。
臭気については、印刷会社は以前と違って輪転機を回して・・という方法ではなくなっていることもあり、近隣の方に
改めて事情聴取をしても、それほど心配することではないそうです（もちろん、感じ方には個人差があるので気になる方は仕方ないでしょうが）。
ただ、この印刷会社はかなりの借金があるそうなので、15年とか20年とかいうレンジでみれば、地上げにのってマンションに建替えられる可能性は十分考えられるとのことでした
道路による斜線規制がかかるため、日興が計画しているような建物にはならないらしいですけれど。（続く）
良い点もあります。コンクリートの厚さは十分。配管工法はサヤ管ヘッダー、室内は玄関以外に段差がなく、
各部屋のバルコニーに避難危惧があるなど、室内の安全性は評価できるようです。
問題は、マンション全体のセキュリティです。調査会社によれば、構造上、屋外から敷地内へ入ることは容易だそうなのに、
200戸以上の世帯数に対して、カメラが6台しか設置されていない。（しかも当初の計画では8台だった様子）
玄関や窓などのカギなども、現在のセキュリティレベルからはずいぶん低いものが使われているそうです。
このマンションより先に長谷工が手がけたマンションでも、もう少しよいものを使っているそうなので
こういうちょっとしたところをあちこち節約することで、価格を下げたのだろうという話でした。
・・ここまで書いて、少し心配しているのですが、当方は決して不安をあおるために、あるいはキャンセルを
すすめるために情報提供しているのではありません。少なくともコストを払って得た情報を、一緒に購入し
同じ不安を抱えている方々にシェアしようとしているだけです。ですから、セキュリティの面も、構造的な
ことはともかく、カメラの台数やカギなどについては、入居後、管理組合でしっかり話し合い、対策を打つなどして
前向きに対処されることを提案します。（続く）
皆さんにお伝えしたほうがいいと思った主な点は以上です。もうひとつ、驚くべき情報がありました。
というのは、地権者の方の部屋とそれ以外の部屋では、室内の仕様がかなり違っているとのことです。
地権者の部屋には、空気清浄機が付いている上、将来にそなえエアコンの配管の穴の大きさまで違っている
そうです。ついでにトイレのグレードも。
掲示板を拝見していても、地権者の方は既に内覧をすまされているようなのに、一般の人には「公平性を保つため」
という理由で内覧には対応できないとのことですから、ずいぶん対応が異なっています。土地を提供してくださったのですから
優遇があるのもやむを得ないと思いますが、情報開示くらいは同様に行って欲しいものです。
どのマンションもパーフェクトというものはないでしょうから、それぞれのメリット・デメリットをわかった上で
納得して購入＆入居したいものです。以上、なんらかの参考にしていただければ幸いです。
>189〜192さん
詳細な情報提供、有り難うございます。
実に参考になる有益な情報で、大変感謝しております。
幾つか、個人的な解釈も付け加えさせて頂き、
本掲示版で議論できれば幸いです。
>それより問題は水災
本物件は相対的に低地ゆえ、その点は物件契約時に気にしていました。
東京都が、過去の水害記録をネット上で公開しているのですが、
調べたところ、首都高に近い古川橋付近は結構水がでるようですが、
この辺は比較的大丈夫そうです。
ただ、低地であることに変わりはないので、
機械式駐車場の地下部分はリスクがあるかもしれません。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/kako.htm
>臭気については、印刷会社は以前と違って輪転機を回して
行政は、クレームがあれば基準内におさまっているか
検査し、適合していなければ強く指導するので、
もし入居後、問題があっても、よほど近接していない限りは
解決可能と判断しています。
港区のサイト、および大阪府での印刷工場絡みの
クレーム対処事例をご参考までに載せておきます。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/kankyo/ka_01.html
http://www.monz.co.jp/eco/article/article127.html
>200戸以上の世帯数に対して、カメラが6台しか設置されていない
これは、大きな問題だと思っています。
是が非でも、監視カメラの増設等の対処方法を、早い段階で
管理組合で議論・意思決定すべきと考えます。
（監視カメラなんて大したコストじゃありませんし）
ただ、カギは、コスト的に難しいかもしれませんね。
>地権者の方の部屋とそれ以外の部屋では、室内の仕様がかなり違っている
地権者の方々は、「地権」の対価として、現金なり、部屋なりを
もらっている訳ですから、仕様が上でも、それが「対価」の一部と
考えれば、当然かと思います。
むしろ、一般契約者は、そのような事項をすでに
物件価格に織り込んで購入している、つまり新たな追加コスト等が
発生するわけではないので、逆に、同じマンションの居住者となられる
地権者の方々に、気持ちよくお住まいになって頂けるのであれば、
良いことと考えます。
>当物件は、長谷工仕切りのマンション
そもそもの議論ですが、長谷工が絡んでいるマンションは、
相当高い確率で、長谷工が地上げから関与しているということは
みなさんご承知かと思います。
（それが長谷工得意のビジネスモデルです）
ただ、本物件は、総合元請に奥村が入っているので、
何か問題があれば、奥村が主な責任を負うことになります。
ですから、奥村としても、長谷工の施工が悪ければ当然
クレームしておかないと、自社のリスクにつながるわけですから、
その点では安心できようかと思います。
ところで、189〜192さんは、調査結果を踏まえて、
本物件の契約はいかがされるのでしょうか？
私は、今日、たまたま仕事で近くを通ったので、
マンションを久々みてきたのですが、
164さん同様、外観は、意外と良く、素敵に仕上がったなと
思いました。（期待していなかったから？）
特に、駅側からみえる、焦げ茶（黒？）の縦ラインは
良いアクセントになっていますね。
あくまで主観ですが、あの外装だったら、
よほど内装がひどくない限り
賃貸／転売のリスクは少なそうに感じました。
基本的に、私は入居を楽しみにしています。
キャンセルが11件でているとのことですが、
最終的には20件程度になるのでは、と考えていました。
契約から１年以上たった状態で、全額返却してもらえる
のですから、その程度、事情が変わった人などがいて、
当然だと思います。
むしろ、キャンセル11件が確定しても、全く販促しない
売主・販売代理の動きの方が、やはり不気味です。。。
結局、売主は、沢山キャンセルしてもらった方が
都合が良いということがよく分かりました。
187さんが仰るように、「誠意ある企業姿勢」に基づく、
全額返金では決してない、ということなんでしょうね。
あ、あと、保育園はやはり建設中でした。
むしろ、キャンセル11件が確定しても、全く販促しない
売主・販売代理の動きの方が、やはり不気味です。。。
結局、売主は、沢山キャンセルしてもらった方が
都合が良いのは何故??
新たに購入したと言う話はないのでしょうか？？
Oさん、解釈を付け加えてくださってありがとうございます。
地下駐車場の件は、調査会社からも指摘がありました。
＞ところで、189〜192さんは、調査結果を踏まえて、本物件の契約はいかがされるのでしょうか？
他の物件（3年以内程度の築浅物件含む）との比較検討中で、思案中です。
正直、調査会社の反応は想像していたより厳しいものでした。
但し、これはこちらの期待水準が高いせいもあるかもしれません。
より詳細な点までお伝えできればいいのでしょうが
それぞれの世帯の考えがあるでしょうし
ネット上では限度があります。
自分ではかなり配慮しながら書いたつもりですが
掲示板は購入者以外の不特定多数の人も見られるので
特にセキュリティに関するコメントは
早い時期に削除していただいたほうがいいかもしれないと思いました。
関係者には参考にしていただきたいので、キャンセル可能な17日まで・・というのでもかまいません。
お手数ですが、管理者の方、よろしくお願い致します。
＞新たに購入したと言う話はないのでしょうか？？
販売担当者の説明では、今後17日に締め切ったあと
まずは現在の契約者や抽選に外れた方に対して募集し
その上で、一般募集をかけていくという説明でした。
こちらが確認した段階では、RIETやそのまま売主サイドが賃貸するということはせず
売り切るとの話でした。
本日、説明書が郵送されましたね。
◎祝！！２００！！◎ですね。
>１８９さん、詳しくご依頼された調査結果をこの場に提供していただいてありがとう
ございます。
このマンションの方々はとても意識が高く、親切な方が多いので入居が楽しみです。
さて私なりの意見になってしまうのですが、、、
ここを５０００万〜６０００万で購入した方はなかなか他で選べないかもしれません。
でも６０００万〜７０００万円で買われた方は他もたくさん見れるので、迷っていたり
キャンセルされる方が多いのではないでしょうか？？
実際このお話が出てからいくつか見てきましたが、やはり最低６０００万円以上でないと、
なかなかこの立地のような物件には巡り合えませんでした。
この週末で何件かまたキャンセルが追加されるかもしれませんが、ｏさん同様１割は仕方ないのでは？
と思いました。
今、桜がキレイですね？？
プレイスから１番近い名所や公園はどこになるのでしょう？
来年にはマンション仲間でお花見？！なんてあるかもしれませんね。。。
