マンションは絶対に今が買い時PART８

バブルとそれに続く清算のための10数年、都心の整理が終わりに近づき、
社会の成熟(高齢化とも言う）で都心回帰が明確になった今。
客観的に言って、
都心（３区とその周辺区の一部）を希望するなら、今買うか10年位待ってみるか。
その中で今住みたいエリアが特定されているなら、物件次第ではあるけども今が買いどき。

郊外を希望するなら、いくらでも供給される物件から自分のライフプランに会う場所を気長に探せばいい。
その中で今住みたいエリアが特定されているなら、単純に物件次第。

我が家は一人の子持ちですが、妻がそろそろ仕事に復帰しようと考えており、
職場と学校と住居が近い場所でセキュリティーもしっかりしたところで折り合いが
つきそうなので、我が家的には買い時と考えています。
都心に手の届く物件があるいまを逃すと妻の仕事復帰は非現実のものとなりますので。

郊外で都心からの所要時間が同じでも
人気エリアとそうでないところとの温度差が今後激しくなりそうだね。

そのとおりですね。
すでに形成された評価に加えて、
治安、住人の所得層、地方自治体の財政状況、などを加味して
地域格差、二極化が広がりそうですね。

>159
それは、「○○派」と呼ばれて頭に来ている人の考えですか？

163さん
おっしゃっていることは全くもって正論だと思います。
ただ、過去の例を見ると、購入時に、今後の資産価値の増減を意識せざるをえないのも
現実です。

バブルの時、ちょうど、ライフプラン、家族構成から考えて、買い時となり、
購入してしまった人は、そのあと資産価値の暴落で悲惨な人生となりました。
また、逆に、不動産市場の上昇を先に読んで、一足先に購入した家族は、
無傷ですみました。

住みかを投機対象とするのは危険ですが、しかし、
市場があるかぎり、資産価値の増減は避けてとおれない。
だから、このスレももりあがるのかもね。

つまり買い時って、プライベートなものだから、何時って事はいえないよね。
必要なときに、欲しいと思った物件が、買える値段で出ていたら、
それがその人にとっての買い時。

大して必要がなかったり、大きく妥協しなきゃいけなかったり、
無理なローン組まなきゃならないようなら、
金利や物価がどうであれ、その人にとっては買い時じゃないということ。

15年でローンを完済できる人だけが買い時

170サンの分析に同感ですね。

バブル期にはサラリーマンになったばかりだった私も、
変額生命保険(終身なので寝かしてありますが）、絵画なんかで結構損しました。

さすがに家は買ってませんが
振り返ってみると、みんなが大丈夫と思っている時が危ない、プロは当てにならない。
今は慎重論も根強いですし、しばらくは上がりそうな気がします。

また、もともと10の値段だったものがバブルで100にも1000にもなったわけですが、
崩壊と同時にそれが10に戻ったり１になったりしたわけではないんですよね。

次回もパターンはそんなに変わらないのではないかと思います。
緩やかな上昇、そしてそれを当て込んだ郊外物件が供給過剰から値崩れを起こす。
結局は今の水準ぐらいまで落ち込み、そのまましばらくは横ばいといったところでしょう。
郊外物件のほうは、今の水準より落ちるかも。
でも、その間住めればそれで十分のような気がします。

さあ、15年で半分以上たまったし、あと10年でローン返して、老後に備えるぞ！

>171
そうすると、平均的なサラリーマンの年収（５００−７００万？）の５倍くらいの価格、
つまり、現在の価格・価値で言うと、２５００−３５００万円で
都心や近郊の良質な住宅地の(戸建とは言わないまでも)マンションで、
ある程度の広さ（８０平米かな）のものが買える時が、買い時ということかな？

しかし、バブル以前でも、そんな時期は、あったのでしょうか？
ちょっと疑問。

>175サン
こんなのを見つけました。
http://www.nomu.com/column/vol36.html

ただし、こういう場合の平均は高所得層に引っ張られた700万円超。
実際に購入されてる物件の平均を見ても、
東京圏では、現時点で目安となる物件価格はやはり4000万ってところでしょうか。

いっそ名古屋にでも住めばよかった…。

ニューヨークでもロンドンでもパリでも、都心は皆、ずっとそうです。
普通のサラリーマンの予算を超える。

特に、昔、「日本人はウサギ小屋に住んでいる」と日本を罵倒したフランスでも、
パリは世田谷区より狭く、なおかつマンハッタンみたに高層化していないので、
普通のサラリーマンには手が届かず、彼らは不便な郊外に住むか、
５０−６０平米くらいの狭くて古いマンションに家族４人で住むか、というのは日常茶飯事。

そういう意味では、東京の都心の一部高層マンションで７０−８０平米で
４０００−５０００万円の部屋が販売されているのは、
職場の関係で東京を離れることができないサラリーマンとその家族にとって
つかの間あいた「ウインドウ（窓）」かもね。

うさぎ小屋発言はイギリスのサッチャーだと思うけど。

フランスのクレソン首相（女性、野菜のクレソンと同じつづり）の発言でした。
同じ女性でも、サッチャー氏と比べるとね、、
関係ないけど、フランスは中国に積極的に武器輸出をしている国だし、
何か日本に恨みでもあるのかなあ。

まあフランスの政治は末期だな。

湾岸物件を買っちゃったので179さんよりもっとヒマな私…。

"日本人はウサギ小屋に毛の生えた程度の住宅に住む仕事中毒・・働き過ぎ、金を稼ぎ過ぎる事を
反社会的な行為と考えているヨーロッパが、そのような国と競争していくことは容易なことではない"
ＥＣ委「対日基本戦略（秘密文書）」1978年

これも、おフランスの人が書いたものらしいですな。
所詮＊＊＊の遠吠え。

湾岸物件は、この数年、いろんな意味で注目度が高くて、
あちこちで議論されて評価も大きくわかれているけど、
５年くらいしたら、結構お買い得物件だった、ということに
なっているかもね。

NYのバッテリーパークやロンドンのドッグランドのような
都心とは言いながらも、かなり格下と見られ（いろんな意味で環境が悪かった）、
周りが全然整備されていなかった埋め立て地域のマンションが、
５−１０年の間に評価を一変した。

予算内で手に入るということでその物件を買った（当時）若い同僚が、
当初は、皆からばかにされて、涙ぐんでいたのが、その後、
都心の不動産価格の上昇と周辺環境の改善で、物件価格が大きくあがり
先見の明があったと、おおいばりしていた。

さあ、東京ではどうなるかな。

東京の湾岸物件はお買い得でと思います。
港区３Aあたりの物件と比較すれば値段ははるかにやすく５０−７０％程度ですから。
永住物件としてはお勧めではないでしょうか。

但し、投資対象と考えると周囲に似たような部屋がゴロゴロあり今後も増える訳ですからイマイチです。
また、NYの事情は知りませんが水辺物件を考えたとき日本が地震大国である点も忘れてはいけない項目かと。

そうそう、近く決定される１６年（？でしたっけ）夏五輪の開催都市やそれに伴う会場の決定なども
東京の地価を決める要素になるでしょうね。

ミニバブルっぽくなってきたから、都心物件は買いだと思いますね。
郊外は将来処分できなくなるから、永住覚悟でないならやめたほうが良い。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/003099.html

話変わって、不動産の公正競争規約だったかの改正で、今年から事実上「即日完売」広告
が出せなくなったそうなんですよね。
そういう改正がされたのは、出せない会社を救済するためだと考えると、
特に郊外物件は売れてないんじゃないですか。そう考えれば、買い叩ける今はチャンス？

うーん、都心もそうだけど、郊外はさらに地域によって格差があるから、
今売れ残っている地域の物件を買っても、
将来、何らかの事情で売却しようとした時、価格が下がるだけならまだいいけど、
低価格でも買い手がなかなかあらわれず、売ろうにも売れないという悲惨な事態になるかも。

既に住宅地としてのブランドが確立して、良好な住宅環境が維持され、中高所得層が住民の中心の
ところなら問題ないけど、そういうところは、既に高いよね。
街並み、インフラ、治安、自治体の状況、住人一人あたりの所得、の項目を中心に
分析して、まだ、その良さが外部の人間に知られず価格に十分反映されていない
地域を見つける作業が、買い得物件を見つけるには必要だと思う。

ところで、個人的には、逆の意味で、国立に興味がある。
ブランドイメージはいいけど、企業の社宅その他の土地の放出で
結構、マンションや戸建の供給が多いし、
市の財政は赤字、市のマネジメントもさえない。
この地域が、いつまで、現在のブランドと価格を維持できるか。

買い時かそうでないのか、結論は要らないのでは？
と言うか出せないのではないでしょうか？
時々刻々と状況は変わるでしょうから、
その時々での皆さんの判断基準や判断の元となった情報を書き込んでいただけると、
充分参考になります。
後は、自分の情報とライフプランと責任とで総合的に判断します。
ここは、個別物件のスレではないので、
自分と異なる意見を排除するのではなく、ブレーンストーミング的に
意見を出し合うことで生き残っていけるスレだと思います。
最近は、書き込みが少ないですが、今後も期待してます。
ちなみに私は総合的に判断して、今は待ちです。

私も諸般の事情を鑑み、「待ち」です。
凶とでるか吉とでるか、結局誰にも分からないことだと思いますね。

いろいろ調べてみたけどマンション価格はゆるやかに上昇中のように思う。
郊外物件へのシフトは、ずっと上のほうのレスにあるように20年前と同じ匂いがする。
今なら手が出せるけど、これから上がって行ったとしたら手が出せなくなる。
個人的にはもうそんなに若くないので、次の買い時は待てませんね。
暴落するとしても、都心物件は今の水準ぐらい？
郊外物件はたぶん今より下がると思うけど、減価償却分だと思える値段で買えれば高い買い物にはならない。
結論としてはまず湾岸物件(でなければ買えない）、次いで東側郊外かな。

湾岸物件は、周辺の開発も同時に進むなら買いだと思う。
（周辺はそのままで、その中でぽつんと立派な高層マンションがあっても資産価値は期待できない）

東側郊外というのは、新浦安とか幕張のことだろうか。
両方とも住環境のインフラが整備され整ったきれいな街になっているし、
ディズニーランドやコンファレンス施設、その他の企業などのおかげで
これからも税収は期待できるので、ここもいいと思う。
（ただし、新浦安は、すでにそれが価格に反映され、マンション価格がかなり
あがってしまっているが。）

それ以外の中途半端な郊外や、
かつて支えていた国（住宅公団）や都が撤退し、
市は残されたインフラを活用するノウハウもなく、
人口減と高齢化で税収が減っている、郊外ニュータウンは、
将来、環境が悪化するリスクが高すぎるので、
今安くてもさらに価格が下がる可能性があるので、避けたほうがよいと思う。

東京寄りの川崎市を考えているのですが、ここはどうでしょう。
都心のアクセスもよく、郊外とは言えない住みやすさがあると思うのですが。
都内では湾岸を考えていますが、タワーになってしまうので管理費・駐車場代が
心配なんですよね。タワー下層だと、川崎の物件とたいして変わらない価格です。

あげときますね

個人的には、地域的ミニバブルみたいになってる新浦安や武蔵小杉は避けたほうがいいと思ってます。
今から買うのは高値掴みになる可能盛大。

ちなみに新百合はどうですか？
「新百合山手」とかで大量供給が続きますが。

今マンションの大量供給が続いている武蔵小杉、豊洲、港南あたりって、10年前のイメージは
かなり悪い部類に入っていたよね。
現在のマンション検討者にとってはイメージ悪くないんだろうけど、大多数の東京住民にとっては
昔のイメージしかないから、「え、あんな所にマンション買ったの？？？」っていう無言の反応が
帰ってくるのがちょっと痛いね。

消費者物価、資産価格、金利の３点で考えるとバブルがなぜ起こるかが分かる。
①中央銀行は、景気を持続させ、インフレを招かないよう金利で調節する。
②その際、景況判断に消費者物価重視する。
③マネーサプライがバランスを崩すと、消費者物価以上に、資産価格が上昇する場面が訪れる。
これがバブル。ただし、資産価格を落ち着かせるために金利を上げると、消費も資産価格も両方
冷やし恐慌になりかねない（これをやったのが日銀の○○ども）
米国（ＦＯＭＣ）は日本の失敗を見て、資産価格の上昇に対しては口先介入しか行っていない。
そのため、空前の好景気（ミニバブル？）とも呼ぶべき状況にある。
日本もバブル崩壊の失敗を繰り返さないため、原則としてこの方針で行く。
その結果、株価と不動産価格は上昇する可能性が高い。そのとき都心に不動産を持っている人は
恩恵を受け、持っていない人は周辺に追いやられるか、賃貸価格の上昇により可処分所得が減ることになる。

つづき
　都心部が上昇した１〜２年後には、周辺都市、そのあとに地方都市の価格が上昇する。ただし、人口動態
によってそのペースは異なる。さいたま、千葉、神奈川の東京に面しているところも順調に上がる。明らか
に遠いところ（２時間以上）や文化圏が異なる（北関東」）ところは上がらない。地方では、新潟、愛知、
大阪、神戸は結構しんどいかも。福岡、仙台は今後も上昇する可能性が高い。

都心から１時間以内の通勤圏でも、地域による格差がひろがって
すべての地域の地価があがらないだろう。
川崎だったら、再開発が進んでいる川崎駅前とか、良質な住宅地のイメージがある新百合で
駅近のランドマーク的マンションだったら、地下上昇の恩恵を蒙ることができると思う。
ラゾーナとかレガートとか、多分新百合山手もだいじょうぶだろう。
同じ地域内でも、駅近マンションへ遠くの戸建やマンションから引っ越す
民族大移動がおこっているみたいだし。

地方の政令指定都市にある、郊外型ニュータウンは壊滅状態。神戸や広島などのニュータウンでは
住民が減少している。住民現象→交通の利便性低下（バスの本数削減など）→商業施設の衰退
→人口減少という負のサイクルが地価下落を後押しする。一方、中心市街地はマンションラッシュ。
地価も上昇傾向に入りつつある。これが実態。

>198〜201
つかみ所がありません。
結論を先にズバッと書いてください。
論拠は後回しでいいです。

別にどうだっていいじゃん。文体は人それぞれ。

＞２０１
東京近郊のニュータウン、多摩ニュータウン、千葉ニュータウン、港北ニュータウンの
今後の地価についてはどう思う？
この中では港北ニュータウンは比較的まだ人気があるみたいだけど
今後はどうだろう。

千葉に住んでいるが千葉ニュータウンはだめだろ・・
何処にあるかもよく知らないし、何があるかも知らない。
新浦やベイタウンだったら魅力的だが。

結局、その土地の絶対的価値と言うのはあまり変わらないと思うのですよ。
都心に近いけれども、工場や倉庫が多くて住宅街にはならなかったというような土地は、
その条件が変わることで本来の価値で評価される。今の湾岸はそれ。
あまり便の良くないところで、広い土地が手に入るから大規模開発ができて新しい街として脚光を浴びた
ニュータウンは、古びてしまえば終わり。地域自体には力はないし、
再開発より新しいところを開発したほうが儲かるから資本も入らない。
港北がぎりぎり生き残れる程度ではないかと思います。

新浦安あたりは、悪くなかったんだけど現状では高すぎですね。
20年後は寂れたリゾートみたいに活気のない場所になりそうで、怖くて手が出せません。
価格と品質のバランスで考えましょ。

>202
198、199だがすまん。要は、湾岸物件、首都圏近郊物件など（仕事が豊富にある）都心に近い物件や
の価値はこれから結構上がるので、今のうちに押さえておくべき。そうすれば資産家は守られるしあ
わよくば売却益もえられる。しかし、都心へのアクセスが悪い物件の資産価値は下がるかもしれない
ので、パスすべき。郊外一戸建てで「土地だけは絶対残りますから」という」営業トークも信じては
だめ。地方都市は上に上げた一部の都市の中心地以外はやはりパスすべき。
これでいいかな？

>202
ちなみにこのすれ後半で多くの人が湾岸物件や都心マンションに対して結構当を得た議論をしてたから、
その論拠を説明してみた。

建設会社の友人に聞いたところ、今後建築費が上がるらしい。
もともと現在の建築基準法でもなんの問題もないそうだが、
これから過剰構造の可能性が高い。

これ以上マンションが上がると、買えなくなる人が多いのだが。

地価動向は少子化や人口減少が潜在的に影響してると思う。
人が減れば、日本全国くまなく発展なんてありえないから、
コミュニティが維持できるところにはますます人が集まり、
そうでないところは打ち捨てられることになると思う。

文化施設、商業施設、高度でハイクオリティなものは、
それを支える需要がなければ持続的に維持できない。
開発のために無理やりそういうものを作っても、いずれ経済原理で淘汰される。

人為的に、人を集めて発展させるって事が無理なんだと思う。
人が集まる場所が発展していくのであって、逆ではないのだから。、

>210さん
同感です。
地方出身の私は悩んだ挙句に、都心近くの大規模物件を買ったんですけど、
「昔この辺に住んでいて、また戻ってくることにした」という書き込みが結構あり、
つくづく買って正解だったなと思ってます。

そもそも郊外のマンションというのがナンセンスなんだよね。

海外で郊外に住むのは、ある種の不便さとトレードオフにして惜しくないだけの、
都市部のアパルトメントとは圧倒的に違う、
広さとゆとり、環境があるから選択されているわけで。
資金面の都合で仕方なく郊外に妥協してるのとは質的に全然違う。

それと、欧米の一部の郊外の街の美しさは言葉にできないほど。
格差社会だから、それ以外の雑然としてきたない街やスラムに近い地域の中に
泥沼に咲く蓮の花みたいに、ぽっかり綺麗な地域がある。
ＮＹのホワイトプレーンとか、パリのソーとか、ロンドンのリッチモンドとか。
ライフスタイルで都心を選んだけど、ああ、あんな綺麗なところに住んでもいいな
というような願望は、上記の３都市の住人のだれにでもあった。
それに匹敵するような首都圏の場所というのはほとんどないんじゃないのかな。
あるとしたら、どこがそうなんだろう。

210さんの人が集まる場所が発展していくのであって、逆ではない、
というのはまさにそのとおりだと思う。

６０−７０年代から開発された某ニュータウンに最近まで住んでいたけど
将来への不安が高まって都心へ引っ越した。

理由のひとつは２０６の言うように地域に力がない。
都や住宅公団が街づくりをやめた後、住人や市役所にはそれを
続ける意欲や能力が足りない。

もうひとつは、急速にニュータウンの住人の質が変わったこと。
かつては、上場企業のサラリーマンや中間管理職あたりが
永住の場として住んでいたのが、今マンションを買おうとする
それらの層は都心に行ってしまう。
安い値段につられて新しく流入する層は今までと大きく異なる層。
かつての住人も、体力、財力がまだある層は都心へ脱出しはじめた。

今はまだそれほど、表立って雰囲気が変わった様子は見えてないし、
それに気がつかないで住みうつってくる人もいるけど、あと５年たてばそれがはっきりする。
残念ながら、地価も生活の質（文化、治安など）は住んでいる住人の層に大きく左右されるので
間に合ううちに脱出した。
大好きなまちだったんだけど。