レシオン武蔵小杉

リクコス物件に居住の者ですが、コスモスライフの管理は最悪ですよ。
管理が悪ければ、中古物件の場合は最悪事態になるかもしれません。
目を光らせてください。どんどん苦情出したほうがいいですよ。

>２５８さん
貴方の「リノベーションの定義」は、本当にその通りだと思います。
私も購入者ですが、貴方も購入者であり、過去もこの掲示板をご覧になって
いらしたと思います。① 耐震性能は、「古きよきもの」で、三菱地所設計が
リクコスの要請を受け、過去の構造計算書を再チェック結果1981年新耐震
基準を満たし、場所によっては1.3倍（等級２）〜1.5倍（等級３）の結果が
再確認されたと聞いています。 リノベーション完工後、リクコスがリクコスの
費用負担で申請する第三者機関による「既存住宅性能評価書」は当然、三菱地所
設計作成のこの既存躯体の耐震性能再チェック報告書に基づいた評価が含まれる思っています。
私はこの情報を信じ、購入しました。２は「時代にそぐわなくなったもの」です。
幸い、今回、モデルルーム建設工事で、全ての問題が明らかになりました。
（１）完工後の状態では通常の居住でアスベスト飛散の問題はない。
（２）今回の解体工事で判明した唯一の箇所は風呂場のパイプに巻きついた
石綿（但し、非飛散性で、密閉空間で居住に影響なし）で、これは
将来の転売の際に転売者（我々）の負担になりますので、今回、購入者／
リクコス費用折半で風呂場は新設しました。
（３）将来、個人で、専有部分をリフォームする際、既存建材の成形アス
ベストの工事をする際が唯一の問題ですが、それは居住者の問題では
なく、工事業者の健康被害の問題となり、現在は新法で、業者も
飛散を防いだ工法に熟知しているはずです。
よって、将来の積立金にマイナスの影響はでないこととなります。

>２６２さん
情報ありがとうございます。 私もそれが一番の心配事です。
差し支えなければ、どのような点をしっかり目を光らせ
ライフに要求していったらよいか？ アドバイスお願い
します。勿論、中傷とならぬようお互い言葉には気を付け
なければなりませんが…

>２６１さん
２５６・２５７です。 リノベーション事業に関するお考え、全く
その通りと思いますし、購入者側からの種々要望も、この種の
大規模な業界初の事業はリクコスにとってもノウハウ蓄積に資する
ことであり、Ｗｉｎ−Ｗｉｎの関係が構築できるはずです。
入居前の申請が可能となる対応をリクコスが取ってくれると
いいですね。 私もリクコスには要望を続けます。

>265さん

255, 261です。私は購入者ですが、同じ価値観の方と一緒にコミュニティーを形成できることを
嬉しく思います。今後とも色々と教えて下さい。

物件を購入した以上、売り主のリクコスさんと我々購入者は敵対関係ではなく、Win-Winの関係
を構築して信頼関係を築くことが一番重要だと思います。
これだけの大規模なリノベーション事業は初めてのことであり、リクコスさんも色々とモグラ叩き
的に諸問題に対して対応して頂いていると思いますが、そういうことを一つ一つ誠実に対応して
戴けるのがCSに繋がり、今後リクコスさんがリノベーション事業を展開する上でもリノベーション
物件を購入した人間のCSが高いとなれば、販促上非常にメリットも有ると思います。
折角三菱地所設計での検証結果を持っているので有れば、それを購入者にも、そして裏返せば
リクコスさんの販売促進にもメリットが有る形で示して頂けたらと考えています。

>２６０さん、２５１さん
２４５です。 リクコスの回答では、ポンプは、『地下駐車場の排水用』として
４基あり、４基合わせると１分間に１５トン以上の排水が出来、通常の
排水量（１００ｍｍ／ｈ）の１．５倍以上の排水能力を持っているとの
ことです。１００ｍｍ／ｈでも、降雨の全てが地下にたまる訳ではなく
これで十分ですが、その１．５倍だそうです。 ただ、川崎市が埋設している
排水管の容量も問題で、折角ポンプでくみ出しても溢れてしまう可能性も
あります。 幸い（？）現在隣接公園と法政グランドを掘り起こし川崎市が
排水管工事を行っていますので、これで問題がなくなると期待します。

２４５さん、ありがとうございます。
話は違いますが、シンドラー社のエレベータ事故、怖いですね。
ちなみにレシオンのエレベータは「三菱」となっていました。
三菱商事の社宅だっただけに当然かもしれませんが・・・

>266さん

全く同感です。

２５８さんの意見、参考になりました。
私も購入者ですが、いろいろと調べてみて、心配になって来ました。
１．２６３さんの３の意見について、専有居住部分には成形アスベストが使用されている可能性があるということですか？
２．リフォーム業者は、アスベストの存在を認識できず、解体等をしてしまい、アスベストが飛散してしまうということはないのでしょうか。
３．居住専有部分以外、たとえば地価駐車場などの共有部分はどうなのでしょうか。アスベストに関して数十年は先進国である欧米でも、地下室につかわれたケースは多いと聞きましたが・・・。駐車場は大丈夫なのでしょうか。
リクコスさんが１つ１つ誠実に対応して来てますので、この件に関しても同様に対応してくれればと思います。みなさんはどうおもわれますか？

>２７０さん
（１） ２６３です。３の意見は、一般的なケースを言ったもので、レシオンの
既存建材に成形アスベストが使用されているという意味ではありません。
誤解を生じるような書き方をして済みません。
（２） この議論は掲示板の１８８〜２０８さん達の意見交換を参考になさるのが
良いと思います。
（３） 法律上は、重要事項説明の行う際 ① アスベストの調査をしたか？
しなかったか？を先ず説明する ② していなかった場合は『していません』
と説明する（レシオンの場合、このケース）ことで法的義務は果たしています。
つまりアスベスト調査は法的責務ではありません。③ していた場合は、その
結果を説明する。
（４）繰返しになりますが、① たとえ既存建材に成形アスベスト（非飛散性）が
使用されていたとしても、更にリフォームしない限り。私達が居住するのに
何の不都合はない（と少なくとも私自身は思っています）② 将来貴方が
ご自分の専有部分をリフォームされると仮定して、この問題を熟知した
リフォーム業者（現在は沢山いるはずです）を選定され、良く事前に
打合せされればよい事だと思います。 工事する人達自身の健康被害が
問題な訳ですから、業者も慎重に作業するでしょう。
（５）２０２さんのご意見を参考とすれば、既存建物（地下駐車場を含む）に関して
飛散性アスベストの問題（地下駐車場等は飛散性が問題となる吹きつけ塗料
方式が多い）は存在しないと建築士が竣工図面上ですが確認している。
（６）以上にてやはりご心配であるなら、ご自分でリクコスにご照会されては
如何ですか？ 貴方のオプションは、
（①） リクコスの費用で、アスベスト調査機関に調査依頼してもらう（但し、
上記（３）がある限り、強要はできませんが…）
（②） 管理組合が立ち上がってから、決議事項として提議して頂き、組合員
の同意を得て、管理費から支出してアスベスト調査機関に依頼する
（その場合は、２５８さんの言われる自前費用支出となります）
と思います。（６）は、ひとごとの様な書き方で申し訳ありませんが、私は
自分でリクコスに確かめた結果を受け入れ、一応納得している者ですから。
但し、駄目もとで（６）の（①）は、私もリクコスには要請はしています。

>２６８さん
２４５です。 本当に怖いですね。 私は、数十階の高層マンションには絶対
住みたくないと思って、５階建のレシオンを選んだのも購入動機の一つです。
知人に聞いてみましたら、昨年７月の地震（多数のエレベータ内閉じ込めが
派生しましたね）の際も社宅のエレベータ問題なかったと言っていましたけれど…

検討者です。単純に、立地、環境が気に入りました。
が、洗面台と換気扇が古いままで浴室乾燥機も床暖房もつかず
このお値段か・・・。と頭を悩ませています。

後、外観の完成図がわかりにくく、セキュリティに関して不安があります。
敷地内は出入り自由のままなのでしょうか？
入り口に対し、カメラが少ないような気もしますが、実際どうなのでしょう？
何より住民の無関心が一番問題こわいので、掲示板上でコミュニティが活性化していることは
頼もしい限りです。

>２７０さん
リクコスに、具体的に何を対応して欲しいとお思いなのでしょうか？

> ２７３さん
一生の買い物ですから悩みますよね。
私の意見は、２４５／２５８さんの考え方に賛同されるかどうか？だと
思います。最新機器・設備をお望みなら新築をご検討されるべきです。
私も含め購入者の皆さんは『所詮中古は中古、されど追加コストを極力
押さえ出来る限りのリノベーションを』という価値観の方々（中古で
このお値段か、ではなく新築なら買えないと割り切った人々）と思います。
レシオン相当の新築なら７〜８，０００万円はするでしょう。いや小杉
近辺なら今後もっと高くなるのでは。
確かに、棟自体のセキュリティと敷地全体のセキュリティが一体化しないのが
レシオンの独立３棟体制の弱点ですね。しかし、敷地全体を堅固な設備で囲う
となると、また、多額の追加費用を支払わねばならないので、最低限、
各棟に最新オートロック設備が建設されることで、妥協するか？となって
しまいます。

新しい設備を総入れ替えしても多分４００万円くらいじゃないでしょうか。新築買うよりかは安い気もしますが・・・。我が家は喜んでリフォームにお金をつぎ込む予定です。立地がとっても気に入っていたので、この物件にどうしても住みたかったですし、設備はリフォームすればそこそこ新品感がでますし。おおいに妥協点が見出せました。

我が家は新築でも金銭的に問題なかったですが、この環境が大変気に入って積極的に購入しました。なものですから、割り切るとか、妥協点とかそういうイメージはありません。（妥協して購入される方も多いのかもしれませんが）購入に至るまで色々な考え方があると思います。妥協しないと購入にまでたどり着けないというのではないと思います。純粋にそこに住んで、明るい将来を想像できるかどうか…がとても大切なことだと思います。明るい将来が想像できるといいですね。

＞274さんへ
私がお願いしたいのは、物件の引渡し前に、この物件に成形アスベストが使用されているかをリクコスの費用で調査・除去してもらいたいということです。
現行の法規制では、成形アスベストの使用の有無についての調査は強制されていません。
ただ、アスベストの全面使用禁止への日本行政の対応が遅く、ほぼ大半の中古マンションにはなんらかの形で、アスベストが負の資産として使用されている可能性あると思います。近い将来、調査・除去が義務ずけれることが容易に想像されます。トランプのババ抜きゲームだと思います。
ババをひく人、つまり調査・除去が義務ずけられた人に、その費用負担が発生するということです。調査費用プラス除去費用もかかってくるため、マンションであれば数千万円単位の費用が発生してしまうのではと心配しています。
http://allabout.co.jp/house/homebuilding/closeup/CU20051019A/index2.ht...
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/01/010826_2/01.pdf
負の資産を受け継いだままでは、将来どれくらいの費用がかかるか不明なため、決して新築より割安という議論はできないと思います。
負の資産を受け継がない、つまり、新築同様、成形アスベストが調査・除去してあれば、２７５さんのいうことには一定の合理性はあると思います。
ぜひ、リクコスにはアスベストの調査・除去をスタンダードとして位置づけてほしいと思います。これによりリノベーションの評価は一段と高まると思います。

２７８さん
① 私も直接リクコスには要請はしていますので、２７８さんも直接
要請して下さい。
② 引用されている最初のＵＲＬ（allabout)で言う、「第一次スクリーニング」
（竣工図面での確認）では、専有／共有部分の居住に影響がでる恐れのある
部分（露出部分）でのアスベストの存在は確認されなかった、とリクコス
が説明していますので、２７８さんも直接お確かめ下さい。密閉部分（居住に
直接的な影響がない）で 非飛散性アスベストが確認されたのが浴室のパイプ
部分のみで、これはご存知の通り全面改装です。

購入者です。
276さん、277さん同様、うちも最大限リフォームします。
273さんが気にされている「洗面台と換気扇が古いままで浴室乾燥機も床暖房もつかず」もすべてつけます。
追加オプションが用意されているので、気になるなら追加してしまってはいかがですか？
後から自分でやるより、今回一度にやってしまった方が手間もお金もかからないと思っています。

敷地内の出入りに関しては我が家も気になり聞いてみましたが、どうしても業者がゴミを回収するためなどに敷地に入るため、ロックはかけないそうです。
が、先日リクコスからアンケートが来たので、セキュリティーの強化は要請しました。
少なくても敷地内のゴミ置き場は住民だけが利用できるように鍵をかけて欲しいです。
近くに住んでいるので時々「住民？」と思うような人がゴミ置き場を利用しているのを見かけ、気になっています。
皆さんからもセキュリティー強化を呼びかけていただけると、また前向きな解決策が得られるかもしれません。

質問ですが、みなさん下駄箱はどうされました？
既存のって、すごい収容量少ないですよね・・・。
トールタイプで30万、上吊り棚で14万くらいだったと思いますが、高く感じてしまって・・・。
オプションの締め切りも近いので、迷ってます。

>281
高いですかねぇ？
むしろ割安と感じました。これで新築だったら、この程度の価格では
到底買えないと考えた方が良いんではないでしょうか。

エアコンが付いていない部屋が２部屋ありますが、エアコンを入れたい場合は、
室外機が１で室内機が２つのマルチタイプエアコンを入れるように説明されま
した。マルチタイプエアコンというのは値段はいくら位するものなんでしょう
か？御存知の方いらしたら教えてください。
また、和室の１室にだけエアコンを入れたい場合は通常のエアコンが取り付け
られるものなんでしょうか？

282さん
購入者です。下駄箱ですが、もちろんトールタイプに変更しました。
既存のものは容量はもちろんのこと、かたちもあまりにレトロで・・・・
逆に、トールタイプに変えない方のほうが少ないと聞きましたよ。
あと、お奨めは、和室を狭くしてウォークインクローゼット（納戸）に
変更するメニューです。
詳細な展開図面を別途もらいましたが、予想以上に使い勝手はよさそうです。
また、和室の古風な板張りの天井もクロスに張り代わり、いらない長押も無料
で除去できるので、和室自体の雰囲気も随分変わると思いますよ。

>286, 287さん

購入者です。

そういう価値観の方はどうぞ新築物件を購入ください。他人を誹謗中傷するエネルギーをご自身の
物件購入するエネルギーに使ってください。

>２８７さん
一般論としては当たり前のことを仰っていると思います。
今後、減損会計対応の企業による社宅資産売却（商事の場合も
それが理由との噂です） 動きが加速すると思いますので、
消費者はババを掴まぬよう注意すべきと私も思います。
ただ、このスレの過去の投稿をお読みになれば、既に
多くの購入者の方々の情報交換の段階に到達しています。
その方々は、「社宅跡の」中古と認識したうえで、既存建物が、
決して「安普請ではない」ことを目で確かめ、納得行くまで
説明を聞き購入を決断した方々です。このスレが意見交換
しているレシオンの場合は、２８７さんのご忠告は単なる
杞憂に終わると思います。 ご自分で実際現地に行かれ、
説明会にご出席されては如何ですか？ 社宅でも安普請でない
ものもあることがお分かりですよ。

２８７さん
”百聞は一見にしかず”です。まずは見に行ってみたらいかがでしょうか。
色々と思われるのかもしれませんが、納得できる物件なら私どもと長い
お付き合いになるかもしれませんし、そうでなければ、それはそれで見て
よかったとおもわれることでしょう。

280さん
購入者です。
ゴミ置き場は鍵の設定がほぼ決まる模様で、管理形態を含め詳細検討中とのことです
（この点については私もリクコスの担当者に要請してきました）。
色々な方が同じ意見をお持ちと思いますが、レシオン武蔵小杉は業界も注目する大型
リノベーション物件です（しかも、価額はかなり強気）。リクコスも、リノベーション
事業で、確固たる地位を築きたいとの意向はあるでしょうから、購入者の意見にはかなり
耳を貸すと思います（今回のプロジェクトで失敗は許されない）。このスレを利用しなが
ら、よりよりコミュニティーを目指すべく、希望、言うべきことはしっかりとリクコスの
担当者経由で伝えていくべきと思いますが、いかがですか。

286、287の書き込みをした者
あなた方とは価値観が違う。
非常に不快なので、二度と参加しないでください。
どうぞ、気に入るまで、他の物件をお探しなさい。

292さん
同感です。ゴミ置き場の鍵もそうですが、これから住むのは私たちなので、やはり要望は出せる限り出しましょう。
リクコスさんの対応見ていると、彼ら自身も模索しながらやっている感があるので、一緒にいいマンションを作っていきましょう。

価額はかなり強気でしょうがリクコスは莫大な利益を得るのでしょうか？
単に入手価格が高かったせいで高くせざるを得ない、これ以上リクコス持ちでお金は掛けられない
ということはないのでしょうか？

あんまり無茶な要望を多くしすぎても、リクコス側が割に合わないや、リノベーション事業に
手を出すのは今回限りにしよう、と思うようになるかも。

検討者です。以前このスレで話題に上っていましたが、学区の小学校が大変評判がよいとので、この小学校にお子さんを入学させるために学区外から今井地区に引っ越してこられる方が多いと地元の友人から聞きました。レシオン購入者の中にもそういう方が多くいらっしゃるのでしょうか。学区の評判がいいと不動産が他と比べて高くなる傾向は他の地域でも見られる現象のようですが、レシオンの価格設定が高めなのはやはり学区がいいからというのも大きな理由のひとつなのでしょう。学区の評判が本当なら、住宅そのものに少しくらい不満があっても購入する価値はあるかなと思いますが、安易な考え方でしょうか。

>２９６さん
　私たちの要望は、たとえリクコスにとっては無茶であろうと、今、目の前にある
　レシオンの購入者の利益を最大限に引き出す…と考える当然の行為と思います。
　リクコスがレシオンに懲りて、二度とリノベーション事業に手を出さないとは
　到底思えません。レシオンで得た貴重なノウハウ（他人が建設した中古であるが
　上の潜在リスクの顕在化を如何にマネージするか？）を活用しない経営者こそ、
　知的財産の無駄使いであり、経営者失格です。
　リクコスの将来を斟酌するより、今の私たちの為のリノベーション要求はどんどん
　ぶつけるべきと思います。フロン（エアコン)対策から始まって今まで、実に多くの
　項目でその追加費用を、リクコス／購入者で負担しあって現在に至っています。

>297
購入者です。
うちは学校の良さも考慮にいれて購入しました。やはり子供にとって良い環境を与えてあげるのも重要です。ただし、現在評判だからといって今後にわたってそのレベルが維持していけるかは誰もわかりませんが…

＞２９８さんに同感です。リクコスにはどんどん要求をぶつけるべきだと思います。
耐震診断とアスベストについてのリクコスの見解は不十分だと思います。売主として費用をかけたくない姿勢が透けて見えます。第３者による評価をぜひ事前に行って欲しいです。
＞２７９さん。９５年に竣工ですから、吹き付けアスベストが使用されていないことは当然です。（使用していたら逆に問題です）。一歩先を考えてださい。建材含めたノンアスベストがこれからのスタンダードです。そういった意味では一次スクリーニングも行っていないという方が正しいかと思います。

>292さん、294さん

情報ありがとうございます。
我が家も当然いろいろと担当の方を通して、マンションがより快適になる提案をし続けています。
今後も良いコミュニティーを作っていきましょう。

＞299さん
今までの今井小が評価が高かったのはレシオンの
前身の三菱商事社宅があったからといわれています。
今井小学校から中学入学時に男女御三家や日吉の普通部に
入るのはほとんどが三菱社宅のおお子さんでした。
これからはレシオンやプラウド野村のお子さんが入るわけですから
もっと学力が上がることでしょう。

＞300さん
95年の阪神大震災ではピロティー形式の建物の被害が大きかったといいます。ピロティーとは上階に比べて下階が極端に剛性の低い状態、上階に耐震壁があるのに下階で壁がなく柱梁のみになるような構造形式をさしています。あくまで上下の剛性の関係が重要です。このような構造は上階の耐震壁の影響で下階の柱の軸力変動が大きくなる傾向がありますが、この軸力変動に耐えられる柱断面にしなければいけませんが、これらの検討を十分にしていなかったためにピロティー階の柱が壊れ、その結果倒壊に至った建物が続出してしまいました。
レシオンの耐震性能は、この点大丈夫なのか不安です。実際、保有水平体力は1階と2階以降で大きく異なっています。1階に地震の力が集中してしまうのではないのでしょうか？専門家の方、アドバイスをお願いします。

>３０３さん
私は素人ですが、例え専門家でも、レシオンの図面と現場を見ずには有効なアドバイスは
出来ないのではないでしょうか？ ① 一方、事実としてのレシオンＡ棟は、柱梁のみの
純ピロティではなく、東西・中間（通路と管理人室両側）には腹壁（耐震壁）があり、
南北の車の出入口空間以外の柱梁間には斜めの（耐震）補強がされています。②以前、
この掲示板でどなたかが『三菱商事ほどの会社が社員を倒壊リスクに晒し、社会的評判
を落とすような構造設計をするとは考えられない』とレスされていました。以上ご参考まで。

>３０３さん
ネットで検索した建築学会の数字で、阪神大震災の被害率は
1971以前の建物で 12.2／36.4％ （スラッシュの後の％がピロティ
付き建物）1972〜1981年 17.2／27.0％、新耐震法以降 3.8／7.0％
です。又、３０３さんの説明は ＫｏｚｏＷｅｂで確認しました。

３０５さん
３６．４％、２７％、７％とありますが、ピロティ付建物は時代とともに減ってきている印象があります。ピロティ付の建物がそもそも少ない割合で存在していたら、倒壊した建物全数に対してこの３つの数字だと、リスクが高いのか、低いのか分からないような気がするのです。全体数に対して、ピロティ付の建物の棟数はわかりますか？または、ピロティ付建物の棟数に対して、倒壊したピロティ付建物の棟数はわかりますか？

>３０６さん
306さんはＡ棟購入者ですか？それともご検討中なのですか？ 私はＢ棟購入者
ですが、希望駐車場はＡ棟のピロティ内です。従い利害関係者（？）です。
① この数字は「倒壊」ではありません。「中破」（小破／中破／大破／倒壊の
内）です。「中破」は躯体に大きなひび割れ等の「損傷」が生じることだ
そうです。 調査は灘区・東灘区のマンション全部の3,764棟。年代別の棟数は
620／39、1175／121、1661／184棟（スラッシュの後がピロティ付建物）
これによればピロティは時代と共に増えています。
② 「倒壊」「小破」「大破」のデータは残念ながら記載されていません。
日本建築学界に自らお問い合わせされては如何ですか？ Ａ棟ご購入を
真剣に検討され、且つ、リスクを感じられておられるのであれば、
私のような物好きな素人の書き込みを当てにされず、リクコスに直接
照会されるとか？ 建物診断士に依頼して調査してもらうとか？
行動に移されることが大切と思います。頑張って下さい。

３０７さん
３０６です。
ピロティーって増えてるんですね。少しびっくりしました。
あと、私もＢ棟購入者です。今後とも宜しくお願いします。

>３０６さん
３０７です。
３０３にてご質問をレスされたのは３０６さんですよね。 てっきり
Ａ棟（ピロティ付き）を購入された／される予定のものとばかり
思っていました。 それでは、Ｂ棟購入されていらしたのに、何故
３０３のご質問（Ａ棟を想定）をなさったのでしょうか？ 私も
いらぬお節介・努力をしたものだと、少々がっかり致しました。

>３０７さん
３０６です。誤解をさせてごめんなさい。
私は３０３さんではありません。
たまたまピロティの話がレスされていたので、ふと疑問に思ったことを書き込んでしまいました。
私は建築の話はぜんぜん知らないものですから、
つい、ちょっと専門的な話が出ていて、理解したくなってしまいました。
（ピロティは小さいですけど、Ｂ棟にもすこしあるのでそれに関連した話かおもと思って、
それを想像して、今までのレスを読んでいました。）
でもとても勉強になりました。

>３０６さん
３０７です。
事情了解です。匿名ですとこういうことが往々にして
起こりますよね。住民同士の連帯感と管理組合での結束が
レシオンの資産価値を高め、何よりも住みやすいコミュ二
ティ形成に必要不可欠ですので、この掲示板での意見交換を
その前段階として大切にしたいと思っています。 私はお節介な
性格で色々首を突っ込みますが３０６さんお仰る通り、自分の
勉強にもなっているんですね。 今後とも良いコミュ二ティ作りに
向け意見交換をして行きましょう。