株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>3859 評判気になるさん
オープンハウスがGと手を組んで委託件数の底上げに利用している感じだね
業界知識のない人や無知な人は売買契約の際に第三者管理方式についても
深く考えずに署名してしまうのだろうけど、
そのうち管理費・修繕積立金値上げとか大規模修繕とか震災とか老朽化しはじめたときに初めて理事会や監事の重要性がわかるんじゃないかな。
基から存在しなかった理事会や一度廃止した理事会を設立するのは大変な労力だということは知っておくべきだと思う。

そうなんだよね。
楽をするために外部委託したけど、それを元に戻すのは
至難の業だね。

ガイドラインが出て既存の第三者管理方式もそれにそった形に変更しなきゃならなくなれば少しは安心できるんだがな

>>3862 評判気になるさん
第三者管理方式を情報欠如のもとで汚いやり方で区分所有者たちに認めさせ、
トンネル会社を通じて下請けとつるんで、修繕積立金を崩壊させるような
悪徳管理会社に対しては法的処罰と社会制裁が必要だと思う。
→トンネル会社規制法→下請法→だが、肝心のマンション管理における利益相反を
厳しく規制する法律がない。海外先進国には必ずあるんだけどね。日本のマンション学会は何やってるんだろう。

まだまだ日本のマンション学会は途上の状態ですから。

問題が沢山でてきたからやっと国交省が動き出したのでしょうね
第三者管理方式は常識の範囲内というか正当な対価内であれば良いものだと思います
機能不全の管理組合に困っているところは実際増えているわけですから
問題は審議もろくにさせず検証も曖昧にどんどん必要経費だと偽り正当な所有者から金を吸い上げる管理会社がいる事

>>3865 評判気になるさん
法的整備が必要であったにもかかわらず、
制度的準備が整う以前に、それを悪用して無謀な第三者管理方式への転換を強制する管理会社があらわれたことが問題なのです。
機能不全を起こしたマンションは悪徳管理会社でなく行政のサポートが必要です。

おっしゃりたいことは何となくわかりますが、
あなたが生半可な知識で書かれている内容と現実とはかなりズレがあります。

どうやら第三者管理方式については問題視されているようです。
国土交通省で有識者会議が行われているようです。（あてになるかどうか分かりませんが）

それと、第三者管理方式以外にも合人社は様々な悪質な問題があります。
中国地方整備局に報告する必要があります。全国に支店もどきがありますが合人社は広島の本社しか登記していません。全国にあるのは名目上支店ですが、法的に見ると単なる主張所、中継所程度の扱いになります。こうすることで様々な脱法行為が可能になります。詳しくは長くなるので追々。

とにかく合人社の問題であろうと思われる行為は、皆さんが中国地方整備局に報告することで不祥事が蓄積される仕組みになっているので、数多く報告するしか方法がないのです。あきらかに違法な事をしているのに罰せられないのはギリギリで回避できるよう理論武装しているからです。

すでに中国地方整備局には、合人社の悪質な問題の報告が多く入っているようです。

中国地方整備局 TEL：082-221-9231

>>3867 匿名さん
3867は、あの香川県人？

日経ビジネスに掲載されている合人社の楽しさいっぱいの新しい
”オリジナリティ”あふれる広告です。
合人社と民主主義...

https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/23/gojin0731/

>>3869 匿名さん
この記事鵜呑みにしてしまう所有者増えそうで怖いです

>>3870 通りがかりさん
日経は広告記事の文字をもっと大きくすべき。
理事会方式を非民主主義的などと批判するのはこの管理会社の誇大妄想癖が如実に表れている。うちのマンションをここが管理するようになってから、理事会が非民主主義的になり、不透明化して隠微主義がはびこるようになってしまった。
区分所有者の批判を無視して、批判的意見に対して返事をよこさないどころか勝手に捨ててしまった。理事の御機嫌を取るために、総会決議が必要な重要問題を理事会決議で通過させて、マンション内部の人間関係を悪くした。
元理事長経験者の内通者と共謀して、批判者についてでたらめな噂をまき散らした。
とぼけて二重修理を何度も行った。頼まれていない修理を行った。フロントが理事長や理事会の意向を無視するようになった。理事以外の区分所有者の要望をことごとく無視する。かつては、理事会における議論は透明性があったが、現在の議事録の内容も貧しく、誤字、頭の悪い中学生が書いたような稚拙な表現だらけで、読むに堪えない内容だ。重要事項にも事実と完全に矛盾する虚偽が散見される。これ以外にも山ほど問題がある。修繕工事の委託・内容が不明瞭だ。

うちのマンションの理事会組織のの民主主義を破壊したのはいったいどこの誰なのか、よく考えてみるべきである。

>>3869 匿名さん
出た！家康！
家康には気を付けろ！
家康には気を付けろ！

合人社さんは大変ですね。
出る杭は打たれるということですか。

>>3873 匿名さん
ちょっと意味がちがいますよ

>>3873 匿名さん
出る杭を打つつもりでカキコミしている人はひとりもいないと思う。
ここのカキコミはほとんどすべて（Gの工作員のカキコミ以外は）
実際の体験に基づく情報交換を目的とするものばかりだよ。

そうでもないんじゃないかな。
いろんなものがここには出没しているよ。
合人社やその他の管理会社のフロント、合人社が管理している
マンションの住民、その他の全国のマンションの住民等が。

>>3876 匿名さん
Gのフロントはすぐに見抜ける。
他の管理会社のフロントがここにわざわざ書き込む必要性はないと思う。
業界内部の人間だったらGの定評は知っているはずだから。

>>3877 匿名さん
フロントは契約社員で下っ端
環境はブラック中のブラック
ツラくて書き込む余力なんて無い

書き込んでるのは上

>>3878 評判気になるさん
フロントは書き込む前に直ぐ辞めちゃうし
ここのパトロールと書き込みが仕事なのは上
いつも同じ内容だしバレバレ

>>3879 匿名さん
バレバレだってよ
どうする？！家康

＞＞3858 の続きです
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）が解決するまで

この度は家康の登場がありました
＞＞3872?
＞＞3880
以下、間違いがあれば訂正してください

※家康が関係する会社等

*1.合人社エンジニアリング（株）/取締役
---東京本店長
---東京中央支店長
？？？保険事故の組合等の「保険金」の受取会社
*2.(株)合人社計画研究所
---東京本店長
---東京中央支店長
？？？'会社法違反（MS管理部門がない）の疑いあり
！！！東京中央ブロック長（セミナー講師）
*3.トーメン建物管理(株)/代表
？？？MS管理業協会未加入会社の保証会社
*4.(株)東京合人社/代表
？？未認可？？合人社グループ公式採用サイトの一つ
*5..メイツ合人社コミュニティ(株)/代表
*6.(株)STAR合人社/代表
*7.(株)デュアルタップ合人社ビルマネジメント/代表
*8.(株)レイシャス合人社/代表
*9.ボルテックス合人社建物管理(株)/代表
*10.(株)G&G Community/代表
*11.(株)9GATES.合人社/代表
*12.(株)オープンハウス合人社コミュニティ/監査役
*13.その他不明

以上、ガバナンス欠如？
会社法違反（MS管理部門がない）の疑いあり
ビッグモ＾ター事件を超える案件です

>>1253 匿名さん
>>1250さん（おそらくG関係者？）の主張の疑問点を、G社開示データを用いて指摘しているだけであって、「Ｇ社全体のカネの流れを把握」しようとしているわけではない。Ｇ社はそのようなことが可能なデータの開示をそもそもしてはいない。

管理会社による第三者管理者方式は、それが管理会社からの採用提案（強要）の場合、管理会社自身のメリットのための提案であろうから、管理組合は基本的には受けるべきではないと考える。
そうではなく、管理組合側のニーズ、例えば「物理的に理事会に出席できる組合員がほとんどいない」とか「理事の業務量は、時給の高い組合員が無償又はわずかの報酬で行うには多すぎる」等の理由での採用は考えられる。ただし、管理組合側のニーズで採用する場合、管理組合にはそのためのコストが当然に発生すると考えるべきである。
管理会社の場合、利益相反取引の問題が生じ易いが、マンション管理士等の外部専門家による第三者管理者方式の方がよいかどうかは、結局のところ、受任者の信頼性の問題となるので何とも言えない。
重要なのは、管理組合が管理者の業務執行を適切に監視できる体制を構築することである。
その場合、理事会を廃止せずに残しておけば、管理者に対する監視機関として機能するかと云えば、理事会は標準管理規約では管理組合の業務執行機関とされており、監視機関とするにはその役割を定義し直す必要がある。
理事会を残して、第三者管理者を理事長にすることは、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することであり、管理会社をオーナーとする賃貸住宅化に等しい論外な選択であるが、第三者管理者ではなく第三者役員として副理事長や監事にすればよいとも云えない。特に監事は理事会メンバーではなく、理事会の業務執行を監視する立場であり、管理会社が監事に就く場合は、間接的には自身を監視する立場に就くということになり同様にあり得ない選択である。
理事長以外の理事に第三者役員が就く場合は、外部専門家の立場から適切な管理組合の運営を助言する役割が主に期待されることになるが、管理会社は外部専門家ではなく、直接の利害関係者でもあるのでそのような役割を担うのは適切ではない。
また、理事会に第三者役員を入れる選択は、管理組合の第三者管理導入ニーズが理事会運営の適正化にある場合であって、そのニーズが理事会業務自体の委託にあるなら、理事会の温存は、そもそも選択肢にならない。
第三者管理者の監視を、標準管理規約の「外部管理者総会監督型」の記載のように、総会が行うことは現実的でないので、別途、監視機関を構築する必要があるが、理事会の業務執行の監視はもともと監事の役割なので、監事の機能を強化し複数の監事からなる監事会を設置することが考えられる。さらに管理組合の代表者には、監事会を構成する監事の1人が代表監事として就くことにする。
監事は区分所有者とするが、監事に就ける組合員も不足する場合は、コストを要しても委任契約書の作成支援等も考慮しマンション管理士等の外部専門家を監事会に入れるのもよいかもしれない。ただし、代表監事には、区分所有者が就くべきである。
また、現行の標準管理規約にも管理組合の業務執行および財産状況に不正がある場合の監事の臨時総会招集権が規定されているが、監視の実効性を高めるため第三者管理者の業務執行に不正を認める場合の、臨時総会招集権および解任決議提出権について管理規約に規定しておく必要がある。
一方、第三者管理者の就任は、総会における選任決議だけでなく、管理組合との書面による委任契約に基づいて行われる必要がある。区分所有法に規定される管理者は、管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人であり、第三者管理者は委任契約に基づき代理人の立場で、管理組合の業務を執行することになる。
委任契約には、管理者の業務内容、監事会への業務執行状況の適宜の報告義務等以外に、監査等による利益相反取引の抑制についても規定しておく必要がある。管理会社の場合、利益相反取引の完全な排除は難しいだろうが。また、委任業務量に見合う適正な委任報酬を規定しておくことは、委任業務を工事受注等による収益を得るための手段にしないためにも必要なことと考える。

>>3882は、第三者管理スレへの投稿を誤って行ったものですので無視してください。

>>3883 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/

第三者スレ盛り上がってますね。
マスコミも興味津々ですよ。

満足度ランキング14！居住者にも問題あるぞ！

>>3885 匿名さん
TBSのレコード大賞と同じ
満足度ランキングなんてマジで信じてんの？
素直に信じてる人っているんだぁ
宝塚やジャニーズなど裏が暴かれた2023なんだから表の情報を何でも信じちゃダメ

>>3886 eマンションさん
ランキングなんてどうにでも操作出来る
裏側は本当にエグい

>>3886 eマンションさん
黒柳さんと久米さんはあまりに操作されたレコ大にうんざりして司会降りたんだよね笑

>>3885 匿名さん

表向きのランキングは全く当てにならない
情報弱者になったら大切なマンション資産失うぞ
第三者管理スレも読んでみろ
ココの物件掴まされないように要注意って書き込まれてるぞ

>>3889 マンション掲示板さん
3885さんはここの物件なんて絶対に買いません。
なぜなら内情を知り尽くしているから。
バレバレ

別称賛してるわけじゃないからね。
そんな評価をしている居住者にも問題があるって話しなんだけど？

満足度ランキング14位って、ふつうに考えたら低いよね
だって、ここの管理委託費は断トツで安いのに
まあ、みなさんここのカラクリがわかってきたんだね

カラクリとは何ですか。
満足度１４位といえば普通ではないですか。

>>3893 匿名さん
内部の人はカラクリについて知らないの？（大爆笑）

>>3893 匿名さん
自民党本部の写真に写り込めるよう看板をドーンと立ててるよね
その為にあそこのビルを購入したり

>>3893 匿名さん
あなたはまともな感覚を持ってるね。
ここのひどい管理状況でも14位に留まるって状況が、住民の関心の低さを表しているとも考えられる。
他の奴らは内部ガーとか、当てにならないとか現状から目を背けるだけ。

>>3896 さん

ここのひどい管理状況でも14位に留まるって状況が、住民の関心の低さ

↑正に！

管理委託費が爆安でも14位より上には絶対になれない気がする

>>3897 口コミ知りたいさん
自分だって、このスレ見るまでこの世にこんなスゴイ管理会社が存在するなんて
想像もしなかったよ　
それで、うちのマンションの管理会社と名前が同じでビックリした

>>3899 匿名さん
背筋凍りますよね

泣き寝入りしないでどんどん問題点国交省ワーキンググループに報告すべきです

>>3901 通りがかりさん
国のワーキンググループで会社の固有名詞出るの珍しいのにバンバンで出てるからね笑

>>3902 匿名さん
どこで読めますか?

>>3903 匿名さん
国交省第三者管理関係の検証に参加している人たちが大変驚いた事として話しています。

名前がバンバン出ている会社に出席者達は興味津々なんです。

議事録があると思うのですが、自分は確認していません。

これにはマスコミも多く出席しています。

参加したマスコミが話題にしなきゃ意味ない
ガイドラインには罰則なければ単なるガス抜き

マスコミには、興味があるような情報の提供をしなければ
なかなか動かない。
うその情報はだめだけどね。

コロナのおかげで、フロントとのやり取りがメール形式で残っている管理組合は多いんじゃないの？うちのマンションも面白い内容のメールが山ほどある

メールはうそをつかない、事実だけが残る。
怖いね。

>>3905 評判気になるさん
マスコミ、動いてますよ。

この会社のやり方が是正されたら購入検討範囲が広がるのですが

それから、ここのフロントたちのおかげで、M-1グランプリで優勝出来そうな面白いネタもたくさんできたよ　おおきに

https://business.nikkei.com/atcl/report/16/050200133/050800002/?P=2

合人社が、１９９８年にマンションの理事長を名誉棄損で訴えた裁判の
広島高等裁判所の判決文をお持ちの方はいませんか？
上記、日経ビジネスの記事「双方が訴えを起こしたものの、いずれも敗訴した」
という表現は、虚偽だと思うのですが。
理事長側の勝訴に終わったはずなのに。裁判所のデータベースで判例を探しましたが、見つけることができません。宜しくお願いします。

>>3912 匿名さん
直接、広島高裁に行き、そこのアーカイヴで探しましたか？
断片はネットで見つかりますが、そういうものをマタ引きしてはダメですよ。

部分は次のブログサイトで読んだことがあります。
https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/5e230bb333180637cf8b20a5e07b...

大規模修繕を行うにあたり、管理会社活用方式を提案されております。この方式を採用されたかたがいらっしゃいましたら、メリットデメリットを教えてください。

>>3914 マンション検討中さん
管理会社活用方式ではなく、　管理者管理方式（＝第三者管理方式）の間違いではないですか？
管理会社に問い合わせて御確認ください。
もしそうであるならば、大規模修繕のに第三者管理方式の導入を企むなど、
この管理会社らしいやり方だと言わざるを得ません。

>>3912 匿名さん

Wikipedia には、「1998年には管理会社を同社から別の会社へ変更しようとしていたマンション管理組合の理事長を同社が名誉毀損で訴え、逆に理事長側が管理妨害で同社を訴えるというトラブルも起きた（『週刊ダイヤモンド』2001年9月8日号）。」との記述がある。

>>3915 匿名さん
いえ、管理会社活用方式と書いてあります。括弧で特命競争入札方式と記載あり、合人社エンジニアリングが元請？となり、競争入札を行うとのことです。

>>3917 名無しさん
委託契約している管理会社はもちろん合人社ですよね？

>>3917 名無しさん
競争入札は理事会がみずから探してきたところでなくては意味がありません。合人社エンジニアリングとつながる下請け数社の見積もりを見比べて決めるというのは、合人社のいつものやり方に過ぎません。どうしてこういうやり方に引っかかる馬鹿な理事たちがいるのか理解に苦しみます。

>>3918 匿名さん

もちろん合人社です。

>>3920 口コミ知りたいさん
理事会自らが相見積もりを取ることを強くお勧めします。

>>3921 匿名さん

理事長1人で相見積もりを取ることは可能でしょうか？それとも、理事会での決議が必要ですか？？

>>3922 名無しさん
理事会決議は相見積もりを取るだけなら必要ありません。

>>3922 名無しさん
しかし、相見積もりを取るときも、出来るだけ理事長の単独行動ではなく、
理事会全体の同意があるように見せかけないと、ココのフロントや内通者に変な噂を立てられる可能性もあるので用心されたほうがいいです。
工事報酬を得るチャンスが無くなると、フロントは面白くなくてあなたを貶める行動に出るかもしれません。

3924さん
正に！うかつな書き込みをしてしまいました。
用心に越した事はありませんね。

【最新】おすすめの分譲マンション管理会社 首都圏ランキング・比較／最新 2023年／オリコン
21位　合人社

自分もおすすめしません！

>>3924 匿名さん
こっちはフロントマンがで「動き過ぎない」ので助かってます。
理事長単独で相見積もりを採り理事会会合時に展開していますが問題化はしてないです。

>>3927 鋭意爆睡中さん
フロントは、1，2年ですぐに交代になりますよ
うちはハズレばかりで、いろいろとしでかしてくれた

昨日のクローズアップ現代で啓発された、第三者管理の管理会社はここかも？

（参考）
https://mankan-sc.com/topics/3e6734cbe73e890502a0e77016e7e59f.html

番組プロデューサーによれば、取材を進めていくうちに
余りに問題が大きく、多いことから
「由々しき問題が起きている！」
の啓発が主になったとのこと。

>>3929 匿名さん
とても良い内容の番組でしたね。
管理会社が管理者になる第三者管理は((( ；ﾟДﾟ)))怖い

>>3929 匿名さん
是非とも、続編を作って欲しいですよね。
区分所有者の意志を無視して、管理しているマンションをすべて第三者管理方式に移行させるとかおそろしいことを大声で言っている変な管理会社がありますからね。
報道は継続的にウォッチすべきです。

>>3931 匿名さん
報道は継続的に追っていくとの事です。

クローズアップ現代　公式HP

どんなテーマでも皆さんからの情報提供をお待ちしています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/scooplink/

>>3933 匿名さん

①勤務されていた方々からの内部告発
②管理組合の方々でココとのメールのやり取りが残っている

情報提供をクロ現宛に！

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

クロ現もなかなか頑張っているが、NHKは企業名明かさないからね。
だから、自分は文春だね。

>>3935 匿名さん
これの「第三者管理の落とし穴」の管理会社って、
業界関係者かこれと同じ管理会社使っている人だったら、
どこの管理会社だかすぐにわかる内容だね。
NHKも何も知らない人たちのために管理会社の名前が何となくわかる
ヒントをもっと出せばいいのに。
これじゃあ警告になっていない。

>>3935 匿名さん
クロ現の内容は、このスレでかつて読んだことがあるような既視感に見舞われた。
以下　https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

NHKクローズアップ現代　第三者管理の落とし穴

しかし、中には第三者管理を導入して後悔したというケースも。

関東地方にあるマンション。第三者管理を導入しないかと、マンションの管理業務を行う管理会社から持ちかけられました。

住民
「（管理会社は）もう、いい点ばかりで『楽になれる』『これからはこの時代だ』と」
しかし導入後、お金の使われ方が不透明になったと感じ始めます。日常的な修繕は事後報告。老朽化したエレベーターの工事は費用について説明がありませんでした。

住民
「見積もりは一切出てこなかったですね。こちらはお願いしている状況で。自分たちは毎月、修繕積立と管理費を払っているんですが、蚊帳の外です」
第三者管理をやめたいと駆け込んだ、行政の相談会。そこで、後戻りは難しいといわれます。

住民
「管理規約を見てもらったら『戻すのは無理だ』って言われました。『無理、不可能だ』って」

第三者管理の導入時に作られた規約です。元の仕組みに戻すには実印や印鑑証明書を集め、多数の住民の同意を得るなどいくつものハードルが課せられていました。この規約は正式な手続きを経て承認されたものですが、住民はその内容を理解できていませんでした。幸いマンションは10戸ほどだったため、各所有者に声をかけて同意を取り、なんとか第三者管理をやめることができました。

10年ほど前にデベ系の管理会社でフロントをしていたことがあります。マンション管理士も持っています。
今は部署異動でフロントはしていません。

G社の悪い評判はその頃から聞いていました。
独立系ですからリプレイスで契約を取るのだけれど、プレゼンのみ優秀なフロントが来て、契約すると無資格フロントが来る。
それと幾つも著作のあるコンサルが主導するリプレイス先は、G社ほか数社でローテションしている。似たような事でマージンを稼ぐマンション管理士もいた。

今でもマンション管理には関心があり、色々と資料を読んでいます。日○連に加入しようと思った事もありますがやめました。使えない管理士達を食い物にしている印象しかありません。プ○ナーズなる提携会社もありますが、今日HPを見たら赤面するような誤った記事を出してる。呆れてしまう。そもそも多くのマンション管理士達は、建物についての知識が無さすぎる。十把一絡げに管理会社批判ばかり。あれでは管理組合に対しスポット的な役割しか果たせない。

大手デベ系のフロント達にはノルマがない事が多いです。会社は無理して工事を取ろうとして信頼を失う事を嫌がる。良いサービスを心がけているフロントが多い。たまには着服する馬鹿もいますが。管理会社は高ければ良いと言うものではないが、安かろう悪かろうなんですよ。

ちなみにG社は論外ですが、今後、第三者管理方式は主流になるでしょう。何故か、その答えは言いません。ほとんどのマンション管理士も分かっていません。勉強不足です。

G社など独立系に変わるのはデベ系管理会社にも原因がある。委託費が高いだけでなくあらゆる保守点検費、工事費にバックマージンを30%以上取っていると思われる。
独立系もバックマージンを取るがその差額で費用を安く見せる。そこにコンサルが品質が変わらないなど言葉巧みにリプレイスに誘導する。

ある、スレより。

367 通りがかりさん 2023/03/14 21:27:07

>>127 山口市今は匿名さん

上記の記載はその通りです。大規模改修公募があり、入札に参加を試みました。
弊社を含めて3社が参加。
見積もり提出時にG社の手数料を25%上乗せして欲しいと口頭で言われ、上乗せの手数料について、書面提出をG社に依頼しましたが、なしのつぶて。
他の2社はG社の実績がある会社だった。
弊社がその2社より企業努力で下げたとしても、弊社の見積もりを参考に、その2社にネゴに使われると判断し、辞退しました。住人が可哀想です。

6000万で済むところが、7500万になり25%(1500万)を手数料で言われたら詐欺としか言いようがない！


鼠小僧 2023/03/14 21:38:15

>>366 通りがかりさん


G社エンジニアリングは実際には存在しません。
営業所の中でフロントや事務員と一緒に居ます。
事務員なんかも適当にエンジニアリングの所属に振り分けられてたりします。
管理組合からG社が請け負った工事に意味なく上乗せして見積もりを作るのが仕事で
す。
実際に工事をする下請け会社ともズブズブで下請けの忘年会なんかにも呼ばれてお年玉という袖の下を公然とうけとってます。
営業所長自ら率先して接待受けてる有様です。
管理組合を食い物にしていることに正常な神経の社員はついて行けず去りますが何処にも行くとこのない能無しのフロントしか残らないということです。
管理組合の備品もG社に注文すると市価の何倍もふっかけられます。
そういうことを平気でやる輩しか残っていません。
誠にご愁傷様です。

つくづく買わなくてよかった
こちらのスレ目にして頭の片隅にあったおかげだありがとう

>>3939 匿名さん
＞何故か、その答えは言いません。ほとんどのマンション管理士も分かっていません。勉強不足です。

もったいぶらないで言いなよ。あなたが勉強不足で恥ずかしくて言えないのでは？

>>3940 マンション掲示板さん

あなたはG社関係者ですね。
G社は自社グループのトンネル会社の下請け以外使わせないように
理事会に圧力をかけたり、理事会の意向を無視したりするじゃないですか。
このトンネル会社の取るバックマージンは極めて不透明で30％どころではないかもしれません。

>>3940 マンション掲示板さん
大手のデベ系管理会社の仕入れ値の低さを分かっていないんですよ。スケールメリットがあるから可能になってる。そこに経費をのせるのは企業として当たり前です。
それでも薄利多売のビジネスモデルですよ。
G社はリプレイスでしか物件を増やせないから、管理費にあまり利益をのせず、工事費で稼ぐビジネスモデルなのでしょうね。だから、フロントは不必要な工事までやろうとする。必然的にフロントの質は落ちますよね。

>>3945 検討板ユーザーさん
G社には退職金制度がないそうです。
だからフロントが工事報酬目当てで不要な工事をやりまくるので問題化されるのです。工事費と呼ぶのは正確ではなく、不透明なバックマージンで稼ぐと表現すべきです。

>>3945 検討板ユーザーさん
スケールメリットを享受しているのは管理会社だけってことね。消費者はメリットどころかブランド料を上乗せされた費用を支払っている。
エレベーターの更新工事などはメーターに圧力かけバックマージンたんまりもらっているんだろうな。

そういうことするから独立系に付け込まれるんだよ。スケールメリットとほざくなら消費者に還元してから言え！

エレベーターの更新工事をするときは、独立系ではなく
現在使用しているメーカーに依頼した方がいいですよ。

>>3948 匿名さん
そういう低次元な話ではない。よく読め

第三者管理方式の委託契約を結んでしまって後悔しているマンション管理組合で、民法で規定される説明義務違反などを理由とする契約解除の請求をめぐって訴訟を起こしたケースはあるのだろうか。

行政に相談してもだいたいマンション管理士だから、区分所有法や適正化法はともかくとして、民法にすら全く疎いし、訴訟で解決すべきだなどという助言は絶対に得られない。

集団訴訟という方法で訴訟コストを下げる方法もあるかもしれないと思う。

第三者管理では、具体に何を説明すべきでしょう？

例えば、管理者が管理会社で理事会を廃止するケースで、修繕積立金保管口座、や有価証券（積立型マンション保険、すまい・る債、等）の名義を管理者に変更する場合、管理会社が倒産すると債権者の財産に帰属する可能性があるとか。

＜参考資料＞
・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
　平成11年2月4日

ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>3951 匿名さん
スレを間違えてらっしゃる気がします。二回目ですけど。。。

警鐘になって良いかと思います
この会社が第三者管理方式の管理者におさまる物件増えてますから

>>3951 匿名さん
なんでこんな古い議論を持ち出してるんですか？
ちゃんと理解してます？

>>3947 匿名さん
スケールメリットを享受するのは管理会社に決まってるじゃないですか。事業規模が大きくて、仕入れが安いから、他社と同じ値段で売っても利益が出る。どの業界でも同じ事です。
トヨタに行って、利益が出てるならスズキと同じ値段で車を売れって言いますか？ラーメンを食べに行って、利益を還元しろって言いますか？
高いと思ったら安いものを選べば良いだけです。
ただ、いくら安いからって、どこで作ったか分からないような食材は買わないでしょ。
G社は論外だって話です。

>>3955 評判気になるさん
合人社―合人社エンジニアリングー下請け三社の構図がきちんと頭の中に入ってますか？

そんなことを知っている者がいるんですか。

>>3956 匿名さん

理解してますよ。
管理会社があって、系列の工事会社があって、その協力会社がいるって構図自体は珍しくないですよね。
問題は本当に必要な工事かどうか、協力業者のレベルはどうかだと思いますよ。

>>3958 検討板ユーザーさん
合人社エンジニアリングはトンネル会社です。
下請け三社は系列の工事会社ではありません。
全然理解できてないね。心を入れ替えて勉強しなさい。

>>3959 匿名さん

申し訳ない。
多分あなたより理解出来てる。
と言うか、マンションの川上から川下まで仕事で関わってきてるから、当たり前なんだが。
合人社エンジニアリングがトンネル会社なのは知ってるが形式上、系列の工事会社。工事業許可だって取ってるでしょう。
下請け三社は協力会社と言ってるんです。
工事の世界を知らなければ、協力会社と言う言葉は知らないですよね。
みんながこの世界にいる訳ではないので、知らない事は責めません。

>>3955 評判気になるさん
だからそもそも他社と同じ値段じゃないって話しをしているんだが？
デベで他社と同じ値段ならわざわざ信頼できない独立系になんか鞍替えしない。ズレた話しをして論点ずらすな。

デベ系もあんたみたいなポンコツフロントばかりだからG社のような管理会社が蔓延るんだよ。

このスレで以前ここのフロントたちが管理組合員に変なあだ名付けて遊んでるって話を読んだときは、まさかって思ったけど、うちのマンションの管理組合員にもやっていたことが発覚した。。。同じフロントなのか？

>>3961 匿名さん
同じ値段で出してもって言ってるでしょ。同じ値段だなんて言ってないですよ。
デベと独立系の違いは認識されてるじゃないですか。
安かろう悪かろうなんですよ。G社は論外ですが。
でも、デベもポンコツばかりですか？
ちなみに私はフロントじゃないですよ。ポンコツかも知れないけど。

>>3962 匿名さん
管理員さんもフロントの区分所有者達に対する陰口に耐えられなかったという書き込みありましたね。
陰で言ってることを区分所有者さんが聞いてしまったという事ですね。

>>3964 eマンションさん
違います。
フロントがその区分所有者をマークするために、あだ名を付けて個人ファイルを作成していて、それがフロントのミスで、各理事たちにメールの添付ファイルとして配信されてしまったんです。うちは修繕積立金が潤沢にあるマンションなんです。だから、いろいろと邪魔されたくなかったのではないでしょうか。第三者管理方式の早期導入も企んでいます。

>>3965 匿名さん
ひでぇ
あだ名をファイルにしていることも異常だけど、それを送ってしまうようなミスはもっと異常。でもそれを理由に解約できますね！

合人社計画研究所に管理を任せるのは絶対止めた方が良い。不誠実、嘘、大規模修繕工事はもちろん全ての定期点検、随時工事の元請けになって利益を搾取します。

>>3965 匿名さん
驚愕！
ココに管理を任せて何年目ですか？

>>3968 検討板ユーザーさん
まだ１年半だけど、最初から第三者管理方式への移行を提案していました。

>>3969 匿名さん
１年半、修繕積立金を守っているんですね。
管理組合がしっかりしているんだなぁ、素晴らしい！

>>3970 3968さん
いや、激減してます。だから、リプレイスに尽力した区分所有者たちはもう真っ青になっています。責任逃れは許しません。

>>3971 匿名さん
やはりココの通常パターンなのですね。
またリプレイスの話が出てきていると思うのですが、それは可能ですか？
直ぐに再リプレイスもココのパターンです。

おぷれじさんってここの系列管理会社多いですが悪評どう思ってるんですかね
小規模マンションはそもそも引き受けてくれる管理会社少ないんで仕方がないっていうのは本当ですか

元理事長でGの内通者が内通者だったくせに、リプレイスの音頭を取ろうとしている区分所有者がいるので自分は様子見しています。そいつは理事長や理事の就任期間を二年にする案を出そうとして、この次は管理会社と離れたあとは新たな管理会社か修繕会社とくっついて甘い汁を吸おうとしているのではないかと勘繰っています。Gが管理者になる最悪パターンの第三者管理方式への移行は阻止できそうです。これ以外にもGのフロントはいろいろやらかしているので、リプレイスの理由付けは十分あるのですが、リプレイスのネックになるのは管理委託費の値上げです。
この点について、すべての区分所有者を納得させるのは容易ではありません。

第三者管理を管理会社にまかせたらだめですよ。
勘ぐるのはいけません。
常に正論で堂々と戦わなければ無理が生じます。

>>3975 匿名さん
上から目線のアドバイスはいりません。

>>3974 匿名さん

当方もG社より第三者管理方式に変更させられそうで困っているのですが、どうすれば阻止できたのかお聞かせ願えないでしょうか。

>>3977 口コミ知りたいさん
お住まいの地域のマンション管理連合会にご相談ください。
強引な第三者管理方式変更に関しては、
苦情がたくさん寄せられているでしょうから、力になってもらえますよ。

>>3978 匿名さん
>お住まいの地域のマンション管理連合会にご相談ください。

「一般社団法人　日本マンション管理士会連合会」ですか？
「特定非営利活動法人　全国マンション管理組合連合会」ですか？

>>3979 匿名さん
「特定非営利活動法人　全国マンション管理組合連合会」のほうを最初はお勧めします。なぜかというと、マンション管理は広い分野に関わっているので、
第三者管理方式について不勉強な方もたくさんいらっしゃるからです。

>>3980 匿名さん
>第三者管理方式について不勉強な方もたくさんいらっしゃるからです。

主語がないので、意味不明です。
「一般社団法人　日本マンション管理士会連合会」には、第三者管理方式について不勉強な人がいるということですか？

>>3981 匿名さん
いいえちがいます。
マンション管理士一般についてです。
ピンキリな印象を受けます。

管理会社が第三者管理方式の変更を強引に推し進めるときは理事長がぐるになっているケースが多い。そこで、有志五人くらい集めて「第三者管理方式検討委員会」なるものを設立して、1枚～３枚程度の短い批判的報告書を理論的にまとめあげて公表し、全管理組合員に配布するのが良いと思う。このやり方で阻止できるはず。理事長がしっかりしていれば、まず総会決議には持ち込まれないはずですけど。

>>3973 通りがかりさん
何よりも場所です。小規模でも都内千代田区近郊なら先ず管理会社は嫌がりません。

>>3973 通りがかりさん
小規模マンションがリプレイス先を探すなら、近隣のマンションに入っている管理会社がどこか探ってみるといいと思います。人手不足が深刻な業界なので、近隣のマンションの管理のついでにという感じで引き受けてくれるかもしれません。いくつかあたってみて評判の良いところを選ぶとか、大規模修繕が控えていることで釣るとか、理事会回数が少ないとか、会議はズームでOKとか、フロントにとってやりやすい環境が整備されていることを強調するのも良いかもしれません。

>>3978 匿名さん
回答ありがとうございます。以前県内のマンション管理組合連合会に相談に行ったところ、色々な資料を下さり、理事長に渡すよう言われました。その通りしたのですが、結局進んでしまっています。
他の方もおっしゃる通り、理事長がぐるなのでしょうね。ちらしを配布してみようと思います。ちなみに、このスレのアドレスを配布するのはよろしくないですよね？

>>3986 マンション検討中さん

次のようなリンクを20くらい挙げて、その中にここのスレのリンクを入れるくらいなら、大丈夫なのでは？合人社エンジニアリングについてのスレも忘れずに。ここのスレには主観的な意見もあるかもしれないので、個々人の判断に任せるとすればよいのではないでしょうか。

ー国土交通省『外部専門家決用ガイドライン』、過去の検討会、現在のワ―キンググループ資料のリンク

―有力新聞雑誌はいずれも有料記事ですが、日本経済新聞『マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ』　2023年7月24日　週間エコノミスト　マンションの第三者管理がはらむ利益相反めぐり国交省がWG　2023/09/05

―第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのブログ
『管理者を変えたいなら全員の実印を用意しろ』など

ー第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのYOUTUBE
『【話題】第三者管理はマンション管理の救世主か？』
『【戻れない】第三者管理方式、安易な移行は気を付けて！』など

ーマンション管理組合連合会の会長・副会長らがまとめた意見書・報告書
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」への全管連の意見書

―「外部の専門家を活用したマンション管理のパターン」議論に関して
（平成25年に書かれたものだが、志が正しい。）
『「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」報告書案についての意見
「外部管理者総会監督型」批判と、「コミュニティ活動」に関して』など

そして、この映像インパクトは大きかった。
―NHKクローズアップ現代
2023年12月19日(火)
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか”　とくに
「第三者管理の落とし穴」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

あと、「第三者管理方式」のスレもここにあります。

マンション管理新聞社

マンション管理会社の団体の【マンション管理業協会】における「適正評価制度」によるランキング記事と、国の認定制度の認定件数

【マンション管理適正評価制度】

https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ココは、この業界団体の評価制度でさえ、参加ゼロ、国の認定制度も認定ゼロのようです

>>3989 ココ＝G

＞＞3881の続き
※今年の締めは「政治とお金」
*国場幸之助/1973/1/10生まれ
「週刊文春」2023/10/26号
2023/9岸田内閣国土交通副大臣
国場組創業者一族
２０１７年分と１９年分の収支報告書で、計６２０万円分の記載漏れ
「週刊文春」2018/10/25号がOOトラブル報道
しかし岸田首相は人脈を評価
2022年2月には党総裁特別補佐官に任命
「世界平和統一家庭連合」（旧統一教会）との接点を確認

*山本計至
2011/04/10　統一地方選・衆院補選
岡山県議選/南区（定数：4）/5位.落選　山本計至/（元）衆院議員秘書/無所属/41歳
2011年に㈱合人社計画研究所に入社。
現在、SPC14社の取締役の他
合人社エンジニアリング（株）代表取締役--社保加入？
㈱合人社グループ／㈱合人社計画研究所取締役 経営企画本部長

(株)コクバ合人社ファシリティーズ/代表取締役会長
(株)国場組と業務提携
ハウズイング合人社沖縄(株)/代表取締役
(株)沖縄合人社/代表取締役
等々

>>3987
>>3988
>>3989
みなさま、情報ありがとうございます。色々なサイトを調べた結果、このスレが1番危機感を感じられたので、他のサイトにまぎらせてみようと思います。

>>3989 マンション検討中さん

Gは「監事廃止」に異様に固執するから、評価制度の項目でそれが丸見えになってしまうから、参加不可能なんですよ。（笑）

>>3992 匿名さん
有志をできるだけ集めてください。
単独で行動すると、管理会社のフロントと理事長（または内通者）が結託して事実無根の噂を流したり、村八分状態をつくろうとしますから、危険です。
これは体験談です。悪徳管理会社はここまでやるんだという信じられないくらい怖い経験をしました。

>>3991 匿名さん

この人の経歴知りたかったんだよねぇ
政治絡みなんだぁ
情報感謝！

>>3991 匿名さん
中央政界との結びつき強化中なんですね。
独立系の代表として国交省の検討会やワーキンググループなどの委員に選ばれたいのかな？

>>3994 匿名さん

当マンションは住人同士の交流は全くないため、村も形成されておりません。村八分を恐れなくてすむため、心置きなくやっていこうと思います。
ちなみに興味本位ですが、どのような怖い体験をされたかうかがえますか？

>>3997 匿名さん
いずれ週刊誌で詳しく読めるかもしれません。

Gの第三者管理方式導入は、理事長が丸め込まれてお膳立てして総会決議に持ち込まないと不可能です。全国の理事長さん、内通者にならないように気を付けてください。

>>3992 匿名さん
現在進行中の国土交通省の第三者管理方式に関するワーキンググループの配布資料に
問題点がまとめられていますので、参考にしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713399.pdf

それにしても、そこで指摘されている第三者管理方式の問題点のほとんどにG社が関与しているように見えます。監事廃止の問題や管理組合に不利な契約内容や解約できないようにされた契約書や通帳・印鑑等の保管体制など、すべてここで区分所有者たちが取り上げてきた問題です。

頑張ってください。

合人社は世間の批判を素直に受け止めないと
会社の存続はないでしょう。

もうそろそろ社会制裁が必要なレベルでは？
クロ現がそのトップバッターみたいな感じですかね。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

＊意見を書く前に読んでおくべき説明＊
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

>>4000 匿名さん

現場のやり取りにはしっかり実社名が飛び交っています。
これは、大変珍しい事で出席者達もココは近いうちに何か起こるだろうと思っています。

>>4004
ココの社名しか出てこない状況らしく苦笑

>>4005 4004さん

議事概要に記載のA社はG社の間違いですかね？笑

>>4006 eマンションさん
ここの箇所もね。

④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理のあり方
第2回WGでいただいたご意見

「会員のネットワークを通じて、第三者管理者方式を採用しているケースを調査したところ、全て A 社だった。管理者業務と管理業務の契約が一体となっているとすれば、他者の介入を拒む形となる。契約書は別々にすべきだと考えている。」

合法的に管理組合を○○する方法をよく研究し尽くしていて驚く。

NHKは管理会社の実名を出して欲しかった。
全国の管理組合に向けた警告になったのに。

グレーでは実名は出せない
さらに追求した番組作ってもらえるようメールするとか
東京マガジンの噂の現場あたりも良さそう
文春砲あればなぁ
主婦層にESSEとかもいいか

>>4009 評判気になるさん
グレーでなく、ブラックだと思うが。

当事者の方は、物証を投稿してもらえませんか。第三者管理の議案書、管理規約、管理会社の説明資料の画像とか。

>>4011 匿名さん
あなたは誰でしょう？どこの所属ですか？

>>4011 匿名さん
個人情報の問題があるから、ここで頼むよりNPO団体に問い合わせたほうが良いのでは？

難しい管理会社だね。

>>4011 匿名さん
管理会社の区分所有者用の説明資料というのは、
ひとつは日経の広告で　あの第三者管理の図式イラストに少年風の”監事”の絵が描いてあるものだったけど、別の説明資料（まとめ方がとても稚拙で、頭の悪い大学生のレポートみたいな印象）には、はっきりと、「合人社の第三者管理は監事廃止です」と、はっきり書いてあった。こんな簡単な説明資料だけ渡されて、総会決議で理事会廃止と第三者管理方式変更に賛成票を入れてしまった区分所有者たちは、決議以前にもう少し自分たちで調べるとか、マン管センターとか管理組合連合会とか管理士連合とか相談してみればよかったのにと悔やまれる。自分が最初に相談した専門家たちからは、「どんな形でもいいから理事会は残さなくてはだめ」とか、「一度理事会を廃止してしまったら、再び設置するのは困難になる」とか、その他いろいろ適切なアドバイスをもらえた。

前者は日経でよく見かける広告、後者は合人社に直接連絡すればタダでもらえるのでは？

重要事項説明会で初めて管理契約書を目にする方々も多いと思いますができるだけ早めに資料請求する事が大事です
資料がなんだかんだいわれて見せてもらえないならせめて担当に質問すればある程度把握できる
総会できる場所がなさそうな物件はズーム等でやるのか確認するだけでも違和感がわく

今思えば、総会前に手渡された説明資料には、ここの第三者管理方式に関わる決定的なデメリット部分については、何一つ説明されていなかった。
社会常識から見ても、説明資料と呼べるレベルの内容ではなかった。
担当のフロントは『外部専門家活用ガイドライン』の存在すら知らなかった。

総会をネットでやるところも増えていますし第三者管理でも外部に監査依頼している所はいいと思います
管理会社が管理者になりしかも監事がいない物件は
絶対ダメです

来年こそはこことの縁が切れますように。

>>4011 匿名さん
これらは既にマスコミ入手済みです。
第三者管理の規約は全て内容がおなじだそうです。

>>4013 匿名さん
既に全てマスコミ入手済みです。

>>4018 評判気になるさん
自分も管理会社を絶対に管理者にするべきではないと思う。
とりわけ法の抜け道を研究しているような管理会社は危険きわまりない。

早く悪事が日の元に晒されて欲しい
ガイドラインが出たら少しはマシにならんか淡い期待してるんだが

Gの第三者管理方式に変更した管理組合では、管理者業務と管理業務の契約が一体化されていたのですか？その契約はいつ区分所有者にあきらかにされましたか？

>>4022
G社の第三者管理方式は、第三者管理者方式ではなく正しくは、理事会・監事なしの第三者理事長（第三者代表者）方式であり、管理組合にとっての危険性は第三者管理者方式よりも遥かに高いものと考えている。
管理会社を管理組合の代表者にすることの危険性は、仮に理事会を存続した上で理事長に就ける場合であっても解任し易さの程度以外は大きく変わらず、管理会社を当該マンションの所有権を有さない賃貸オーナーにするようなものと言える。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人なので、管理組合を代表しての契約はできず、代理契約を行うことになり、自己契約・双方代理に当たる利益相反取引を行う場合は区分所有者の事前承認がないと民法第108条の規定により無権代理となるが、代表者に就けば代理人ではなくなり同条の適用対象外とも考えられる。
区分所有法の「管理者」と標準管理規約の「管理者＝理事長（＝代表者）」の性格の相違については、ガイドライン策定WGの検討論点にも挙げられているが、議論が深堀されておらず、「管理者＝理事長」の発想に留まっているように見えるのは残念である。
管理会社を絶対に就けるべきではないのは、少なくとも法的には総会決議及び管理規約に基づき区分所有者の意向に従って管理を実施する代理人としての「管理者」ではなく、自身の意向に基づく管理を行い得る「代表者」であると考えている。
ここで、管理会社を用いる第三者管理を仮に想定してみると、実際に管理会社を就けることができるポジションは、「管理者」以外にはないと考えられる。代表者である理事長は論外として、理事会の平理事であっても、管理会社は管理委託を受託する利害関係者であり理事会の議決権を授与することも、理事会運営に係わるアドバイザー的役割を期待することも適切ではなく、当然ながら監視機関である監事も不適切である。
そして、管理会社を管理者にする管理体制では、利益相反取引等に対する監視体制を強化するだけでなく、区分所有者の1人が実際に管理組合の代表者であることが重要と考えられる。
区分所有法では区分所有者の代理人としての「管理者」は規定されているが、「代表者」の規定はなく代表権は区分所有者が総有するイメージであり、標準管理規約「別添1」の「外部管理者総会監督型」も同様である。これでは監視体制を統括する者がおらず、監視体制が機能しない懸念があり、何より管理者の委任契約を締結する際の管理組合側のカウンターパートが存在しないことになる。
一方、標準管理規約「別添1」では、区分所有者の代表者が第三者管理者を監視する管理体制として、「外部管理者理事会監督型」が図示されている。
これは、区分所有者が理事長に就く理事会が、理事会の外に置く第三者管理者を監視するもので、この体制でもよいかもしれないが、この理事会は業務執行機関というより監視機関として図示されており、監視機関としての性格を明確にするためには理事会は監事会とし、理事長は代表監事とする方が望ましいと思える。
もちろん、第三者管理者体制においても管理規約策定などの管理体制の根幹に係わる事項は区分所有者自ら行うべきであるが、管理規約の規定しだいで監事会で行うことは可能である。
なお、一般的な自己居住用マンションにおいて、実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、仮に理事会による管理が行き届いていないような状況であっても、その対策を講じるなら第三者管理よりは外部専門家をオブザーバーにして管理の適正化を図ることが適切と考えられる。
したがって管理会社を管理者にして第三者管理を実施する必要性は実際にはほとんどないと考えられるし、自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。

>>4025 匿名さん
「第三者管理方式について」スレの論客がこのスレに遠征中。
あなたの理論構築における最大の落とし穴は、あなた御自身がG社管理のマンションに住んだことがないということ。だから、この管理会社の怖さがよく理解できていません。

＞自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。
”第三者管理を検討する”のではなく、正しくは”検討させられる”わけです。
もちろん、第三者管理を総会決議まで持ってゆくには、理事長や内通者の協力なしに不可能です。
G社に対して批判的な組合員や第三者管理の導入に反対する組合員がいると、あらゆる手段を使います。実際に、自分は怖くなって警察にも相談に行きました。

＞実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、
Gのフロントがマンション内部の人間関係をあらしまくるのです。何でもないトラブルでも大げさに取り上げてわざと対立を大きくします。そうなると、理事のなり手がいなくなります。熱心にマンション管理について勉強したいと思う人もいなくなります。そういう状態を人工的に作り上げておいて、第三者管理をゴリ押しするのです。うちのマンションは管理不全を起こしたマンションでもなく、財政も健全なマンションであるにもかかわらずです。

このスレで同様の経験をされた方たちの書き込みを読んで、自分が経験したことは、担当のフロント個人の問題ではなく、全国で起きているのだと確信しました。

あなたは頭も良くマンション管理の専門家の一人なのでしょう。しかし、
あなたのレベルのマンション管理の専門知識を持つ区分所有者はほとんどいないでしょう。

ですから、外部専門家を適切に活用することは重要ですが、それと同時に管理組合員のスキルアップや理事会機能強化をいかに可能にするかという課題も重要だと思います。われわれは高い税金を払っているわけですから、マンション管理の分野で管理組合の利益を守るために、もっと充実した行政サービス（例　東京都豊島区レベルの無料の専門家派遣など）、訴訟のサポートなども提供されるべきだと思います。

すでに現在のワーキンググループで発表された実態調査があきらかにしたようにコストの問題は大きいです。監視体制を万全化するにはコストがかかり、管理組合に損害賠償訴訟などできるカネなどないことを知っている管理会社は管理組合に対して不誠実であり続けることでしょう。利益相反の問題だけでなく、管理会社を管理者に就任させてはいけない理由はここにもあります。

監事は実際に独りの専門家であるよりも、評議会のようなかたちで区分所有者数名に専門家を交えるほうが実際によく機能するのではないかと思います。

G社管理のマンションに引っ越してみてください。
多くのことが実体験として学べると思います。

最初からこの管理会社が管理者の新築マンションが増えていてその場合選択する余地無しなんです
理事会も外部監査もありません総会のみです
抽選くぐりぬけいよいよ契約というときに重要事項説明会の資料でそれを知ることになる
はたしてそこで契約せずにいられるか
担当はメリットしかいいません
実態がわからないまま契約した方々が多いと思います

>>4027 評判気になるさん
この場合、ヤバさに気づいても売り抜けるしか方法が無い。
実際に売り抜けた方は少なくない。

一方、ココの第三者管理から逃げられたマンションは驚くべき少なさです。

>>4027 評判気になるさん

NHKクローズアップ現代を見てゾッとした視聴者が全国にたくさんいると思われます。4027さんもせっかく手に入れたマンションが評判の悪い管理会社の管理だと知って悩んでおられる様子がよくわかります。
おそらく次の3つのオプションがあるように思います。

オプション１．管理会社を「説明義務違反」で訴える。しかし、「無効または取り消し、または解除の請求」まで行きつけるかどうか、または「損害賠償で終わるのか」やってみなければわからないので、弁護士に相談してみてください。まずは、弁護士保険に相談して、この案件が保険対象になるか聞いてみてください。保険対象になるのであれば、保険加入するかどうか決め、お住まいの都道府県で開業している専門弁護士を探します。（個人的考えですが、法正義のために戦ってあげるのに、なぜ訴訟費用を自己負担しなければならないのかわかりません。）
この場合、マンション管理士の資格を持つ弁護士が良いと思います。弁護士さんはコミュニケーション能力の高い人とそうでない人に極端に分かれる気がするので、話をしてみて気が合う人が好いと思います。
以下のサイトに「説明義務違反」をめぐる訴訟についての情報がよくまとめられているので、参考にしてください。https://column.greatsign.com/category/agreement/article/767

オプションその２　購入されたマンションを終の棲家とせずに、今すぐでなくとも高値で売れるうちに売り住み替えるのも良いのではないですか。10年以内にまともな管理会社が管理する新築マンションに引っ越せば、さまざまな技術進歩の恩恵を受けて、エネルギーコストも低い快適なマンションライフが過ごせると思います。

オプションその３　有志とともに「理事会設立」をめざします。クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。もちろん大変な労力ですが、専門家の指示を仰ぎながら進めれば、不可能ではありません。管理会社は協力的でないどころか妨害しようとするでしょうが、管理費や修繕積立金の高額値上げがある時期にすぐに行動を起こせば他の区分所有者も同調してくれる可能性が高いでしょう。
その際には、クローズアップ現代に連絡して、カメラを回すことをどうぞお忘れなく。マンション管理の「第三者管理方式」と利益相反の問題は情報もしくは知識として、社会全体で共有されるべきだと思います。

>>4029 匿名さん
「クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。」

情報、本当に助かります。
ありがとうございます。

もし、よろしければ上記のURLを是非教えて頂けないでしょうか？

今、能登地方や日本海側全域に地震や津波の大災害が発生しているが、
自然災害の国である日本では、災害時におけるマンション管理体制のあり方を重視しないわけにはいかないだろう。国土交通省は「Ｅマンション地区防災計画」案など出しているが、実際にこうした大規模な地震災害が発生した時に、マンション外部の管理者は住民に対して何も迅速な対応はできないだろう。

大地震など災害発生時の住民の安全を第一に考えれば、マンションに居住中の区分所有者である理事長と理事会が果たす大きな役割は大きいはずだ。管理会社の「管理者」や「理事長」はマンション内部にはおらず、外部で連絡が取れないか、（平常時ですら連絡をよこさないわけだから　笑）迅速な責任ある対応はまず無理であろうと思われる。

「理事会廃止」に安易に乗ってしまった管理組合は災害発生時に理事会廃止を後悔することになるかもしれない。防災責任者一人で背負いきれる任務ではない。
もちろん理事会が存続している管理組合も災害なければ時の対策について十分な話し合いがなければ意味がないが、「Ｅマンション地区防災計画」案を推進しようとしている国土交通省が、外部の管理者や理事長をかかげる「第三者管理方式」を法的整備が不十分なまま、（または、法体系の整合性が不十分なまま）単純に容認することは政策矛盾ではないだろうか。

>>4030 名無しさん

ー2022.09.07
# 週刊現代
『相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態
非常識すぎる管理規約の中身』　ｂｙ　榊 淳司　（住宅ジャーナリスト）
https://gendai.media/articles/-/99483

ーワンルームマンション第三者管理者方式をやめる方法
https://manshion.runkodaira.com/how-to-quit-thirdparty-management/

などなど
頑張ってください。クロ現に連絡するのを忘れずに。

今年は輝かしいリプレイスの年になりますように！

>>4026 匿名さん
>>4025の記載内容に対する直接的なコメントというより、G社管理の問題点の指摘を中心とした投稿であるように見受けられます。確かに、G社の存在なしには、現在のガイドラインＷＧが開催されることはおそらくなかったでしょうから、管理会社による第三者管理問題の中心にあるのはG社かもしれません。
>>4025を投稿した主旨について補足しておきます。
>>4026さんが、>>4022さんかどうかは分かりませんが、「管理会社を絶対に管理者にするべきではない」が、「管理会社による第三者管理を禁止すべき」と実質的に同義であることを認識の上で、その主張をされているということであれば、現在策定中のガイドライン、さらに国の規制がそのような方向に進むことは考え難いとしても、一般的な自己居住用マンションの管理組合にとっては有益な主張であると考えます。
現在、ガイドライン改訂案概要が提示され、パブコメが実施されていますが、その管理会社対応の第三者管理体制は、「外部管理者総会監督型」をベースにしたものです。
本改訂案は、監事の設置が義務化されているものの、管理組合の代表者としては規定されていないなどの問題があると考えていますが、重要な点は「外部管理者総会監督型」がベースなので、管理会社は少なくとも形式的には管理者以外には就くことができないものとなっていることです。
第三者管理スレには、G関係者かどうかは分かりませんが、この改定案概要に不満を示しているように見えるレスが散見され、>>4022もそのようなレスの一環である可能性があると考えたこと、およびG社の主張する第三者管理者方式である第三者理事長（第三者代表者）方式が、第三者管理者方式と同一視されているなら、両者が全くの別物であることを注意喚起しておく必要があると考えて>>4025を投稿したものです。
管理規約を自ら策定できるなどの管理組合に一定の資質があることが前提ですが、管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

今年のクロ現の続編に期待。

自分たちが区分所有する分譲マンションは、自分たちで管理して、守る。

■決して『管理会社まかせ』にしない！

地震や台風など、自然災害の多い日本では、とても重要なことだと考えます。

>>4035 匿名さん
＞合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません
もちろん、合人社が自身の説明用資料に理事長になると記載することなどありえません。しかし、合人社の第三者管理を採用している管理組合の管理規約には理事長と記載されているとされます。

＞監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません
合人社のような管理会社をコントロールできるとはどこにも記載していませんし、管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合を前提とした記載であり、そのような管理組合が合人社の第三者管理を採用することは考えられず、合人社を管理会社にすること自体ないでしょう。
監事による管理会社のコントロールについては、ガイドライン改訂案がそのような考え方に基づくものと考えています。

>>4038 匿名さん

平成29年の「外部専門家活用ガイドライン」は監事設置は義務ではありませんでしたが、改訂版の争点の一つとして、設置を義務化すべしという声が上がっているのは知っています。これもG社含む一部の管理会社が監事廃止を管理組合に強要するという社会常識からかけ離れた信じがたいやり方に対して批判の声があがったためと聞いています。
うちのマンションでは、強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした。管理会社の社長が理事長に就任すると説明資料にはなく、管理規約に書かれているのですよね？そうであるならば、これは説明義務違反に相当しないのでしょうか？

うちのマンションでは現在ひそかに再リプレイス進行中ですが、きちんと調査せずに安い管理委託費のトリックについて十分把握してなかった当時の理事会メンバーを恨んでも始まりません。”管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合”ならば、ここの管理会社を選ぶことはおそらくまずないでしょう。
ここの管理会社との実際の関わりからつくづく思い知ったことですが、監視強化のために、非常にキャリアの長い団体組織の幹部クラスのマンション管理士を顧問として迎えたにもかかわらず、問題解決には全く至りませんでした。最大の障壁はここのトンネル会社と内通者です。（ここの内通者を必ず作るというやり方についてはすでに複数の専門家から伺っていました。）
ですから、この管理会社はリプレイスしない限り、管理組合主体の管理は不可能であるということです。有能な顧問付きの理事会方式でもコントロールしきれないわけですから、第三者管理方式に変更してしまったら、ただ監事を設置するだけではさらにコントロールしきれないと思います。管理会社を管理者や理事長に据える方式においては、区分所有者自身が理事会方式のときよりも監視の役割を最大強化せねばならず、仮にそうであるならば、ここのキャッチフレーズにあるような”楽になれる”とは真逆の状況が生じるのではないかと考えます。
リプレイスに失敗したり、ここの第三者管理方式に変更されるようなことがあったら、さっさと現在のマンションを売却する予定です。他の居住者も同意見の方々が数名いらっしゃいます。

>>4039 匿名さん
＞強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした
G社管理であればありそうな話ですが、この記載で疑問なのは、第三者管理採用決議の際に、管理規約変更決議は行われなかったということですか。
第三者管理採用は管理体制の変更なので、本来、管理規約の変更と一体で行う必要があります。
ここで管理規約変更議案を総会に提出するのは管理会社ではなく理事会であり、さらに提出の際は区分所有法第35条5項に基づき議案を説明する要領を区分所有者に通知する必要があり、G社の説明資料では議案要領にはなりません。
このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。
G社第三者管理の管理規約については、見たわけではないので実際の記載は分かりませんが、本スレの>>1978、>>2736を見ると、G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。
ブログ（https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/）には、「管理規約には管理会社名を明記したうえで「管理会社が管理者を務める」とあります」とあるので、管理規約には「G社社長を理事長とする」と規定されていない可能性もありますが、逆にこれでは管理規約に規定することなく区分所有法に定める管理者の権限以上の振舞いをしていることになりより大きな問題です。

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。

>>4046 評判気になるさん
恐ろしすぎる内容ですね。
ずぼらなマンション管理関連の法や標準管理規約の網目をずる賢くかいくぐっている。G社は（G社の）第三者管理方式が理事会方式より民主主義的だと宣伝してるが、区分所有者が総会で議題にするのにわざわざ印鑑証明付署名が必要だなんて
いったいどこが民主主義的なんだ？

>>4050、>>4051 匿名さん
現行の標準管理規約では、管理者（理事長）の解任は普通決議（定足数（組合員の議決権総数の過半数）で成立する総会の出席組合員の議決権の過半数）で可能です。
G社の第三者管理方式変更に「総会で3/4の賛成票が必要」とあるのは、G社作成の管理規約には管理者である管理会社名が明記されている等から、管理者を解任するためにまず管理規約自体を区分所有法に定める特別決議（区分所有者及び議決権総数の各3/4以上による総会決議）により変更する必要があるためです。
したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。
さらに、問題がある場合の管理者解任を容易にするため、現行標準管理規約にある監事の臨時総会招集権を拡張し「監事は、管理者の業務執行及び組合の財産状況に不正を認めるときは臨時総会を招集し、解任議案を提出できること」、「管理者解任時は一時的に監事が管理者を兼任すること」を盛り込むべきと考えます。

>>4053 匿名さん
＞したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。

それはあなた個人の考えでしょう。パブコメで御意見を出したらよいと思います。不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止すべしという考えには賛成です。
しかし、ドイツやフランスのマンション管理の法律（日本の区分所有法に相当するステータスを持つ法律だが、適正化法や標準管理規約なども、一本化されてそこに含まれている）には、「管理者を解任するには過半数の賛成票が必要」と書かれているのは、それらにおいては、”管理組合こそがマンション管理の主体”とみなされているからです。上記の項目を禁止するだけでは、管理組合側の不利を是正することは出来ません。（自分はドイツ語とフランス語に原文で確認した。）

G社の「区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務」というのは、最近導入されたマンションの管理規約でも記載されているのでしょうか？あまりに悪質なため、昔の話かと思っていました。

>>4040 匿名さん
Gの管理規約を入手してから、意見を書き込んでもらえますか。1978も2736を読みましたが、「G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。」と断定できる内容ではありません。

>>4055 匿名さん
第三者管理方式の管理規約の話なので、現在も継続中なのではないでしょうか？
現時点では、総会招集開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務は禁じられていないので、それをチェックしなかった管理組合は管理規約に従うか、管理規約に従いつつ同条項削除を総会決議て決めるかしかありません。（または、行政や専門家にご相談をどうぞ）
そのあとで、第三者管理方式をやめるか、リプレイスするかについて、管理組合員だけで、まず話し合えば良いのではないでしょうか。

>>4057 匿名さん

ありがとうございます。まだ第三者管理方式に移行したわけではなく、今まさに提案をされている状態ですが、管理規約の改定案などについて全く開示がありません。第三者管理方式の総会決議の時に参考資料として配布されるのが普通ですか？

>>4058 マンコミュファンさん
4044参照してください。

>>4054 (=4050=4051) 匿名さん
>>4054さんの投稿の意図がよく分かりません。
当方が>>4052を投稿した理由は、パブコメ用の個人的意見を示すためではありません。
>>4054さんが>>4050で元の記載が「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるのを、なぜ管理体制変更に必要な賛成票ではなく管理者の解約？に必要な賛成票の話にされるのか、また>>4051で、区分所有法においても管理者の解任に必要な賛成票は1/2（正確には区分所有者及び議決権の過半数、ただし管理規約による別段の定めも可）であるのに係わらず、わざわざドイツ、フランスを持ち出されることを疑問に思ったためです。
「管理組合こそがマンション管理の主体」という考え方は、ドイツ、フランスを持ち出すまでもなく国の「マンション管理適正化指針」などでも強調されていることです。
実際には、そのような考え方を全く理解しておらず、「管理規約を管理組合自らが策定し、自らが遵守するものではなく、管理会社が策定し、管理会社が遵守するもの」と考え、管理会社作成の管理規約をそのまま受け入れるような管理組合が少なからずあることが問題なわけですが。
>>4054さんは海外のマンション管理関係法令を研究されているようですが、一般の区分所有者がそのようなものに関心があるとは思えず、>>4054さんはおそらく管理業界に関係のある方なのでしょう。

>>4059 匿名さん
すみません。新築物件のことだと思いスルーしてしまっておりました。>>4049でも事前配布はなかったようなので、うちもないんでしょうね。

>>4060 匿名さん
ここはG社についてのスレなので、当然のことながら、G社の管理規約の内容について論じています。そこに「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるという事実は以前から問題視されていたと思います。G社の第三者管理方式を変えることは、すなわち管理者の解任を意味することだと、解釈しています。区分所有法には、「規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と記されていますが、G社の場合、独よく自の規約を盛り込んで、解約、解任されないように工夫された特殊な管理規約であることは、これまでにこのスレでもここ以外でも指摘されています。

あなたはGの管理規約を読んだことすらないのに、Gの管理者は理事長であると騒ぎ立てていましたよね。なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。管理規約を読まれた方のお話では、そんな記載はないということでしたが…

海外のマンション管理に関する法体系について学ぶと、明らかに違うのは利益相反取引に対して全面禁止する厳格さです。グループ企業に修繕させるなどありえないのです。ここはトンネル会社を使いますが、ドイツやフランスではバックマージンも全面禁止です。管理者がバックマージンを取れば、解任・解約だけでなく、訴訟になります。それから、日本の区分所有法では「規約に別段の定めがない限り」という表現がありますが、このような表現はありえません。このような国際比較の視点は、日本のマンション管理の在り方を問い直すきっかけになればそれでよいと思います。
あなたは、ここのスレに書き込む人たちが大きな問題を抱えているということに無関心で、あなたの主張の多くが矛盾を含んでおり、現実を歪曲して自分理論に照らし合わせて、ひとりで勝手に酔い痴れているようですが、このスレは切迫した現実問題をいかに解決するか、そのための情報交換のスレであることを念頭に置いてカキコミをもっと謙虚な姿勢で行ってください。
人格がなくて、他人を見下すために理論を振り回す人間は恥ずかしい存在です。

管理会社の業者が入った日に嫌がらせがあります。追い出しやがいるようです。住人に合人社と繋がった人間がいるのかと思うぐらい合人社とタイミングよく提案などします。無駄な工事が多いと思います。不自然にいろんな箇所に不具合などが起きます。そしてよく住人が入れ替わります。気づいた人は出ていくんだと思います。

>>4063 匿名さん
合人社のフロントがもらう工事報酬は10万円くらですかね？
うちのマンションの場合、小さな修繕ー小さくても、外観を損ねたり、住民が使用する際に不便な故障は何度も何回お願いしてもずっと無視されていた。
その代わり不要不急の意味のない工事はやり、不完全な修理を故意的に（？）何度も繰り返していた。以前の理事会では、もう二度とここに修繕を頼まず、自分たちで相見積もりをとって外部の会社に修繕を依頼しようと理事たちは考えていたはずなのに、今季の理事たちはまた合人社と合人社エンジニアリングに丸投げ状態に戻ってしまった。フロントの人たちも今人手不足で好都合なんだから、退職金制度のあるきちんとした会社に転職すればいいのに。

現在販売しているMRで資料貰うのが一番手っ取り早いと思いますよ
実物手元に無いのに議論してもはじまりません
管理会社が管理者ではない第三者管理方式とごっちゃにしてるところあるようです

>>4065 評判気になるさん
＞現在販売しているMR？

>>4065 評判気になるさん
管理会社が管理者である場合は、第三者独裁管理方式と呼べばよい

>>4062 匿名さん
>>4062さんは、G社の管理規約に限定した議論と主張されますが、>>4050では
＞「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべき」
と明確に記載されています。
つまり、ガイドラインに記載すべきは「G社の第三者管理方式を変えるのに必要な賛成票の数」ではなく「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数」と主張されているわけです。
G社の第三者管理方式変更は当然、管理規約変更を伴うので、これに必要な賛成票の数はガイドラインに盛り込むまでもなく区分所有法に特別決議として規定されています。
一方、管理者の解任となると、第三者管理方式であっても、解任の際、一時的に監事が管理者を務める等の規定がある変更を要しない管理規約であれば、普通決議で可能であり、これに必要な賛成票の数もガイドラインに盛り込むようなことではありません。
さらに言えば、G社の管理規約に限定した議論は、そもそもガイドラインの記載に馴染みません。
海外のマンション管理法制研究者を自称される>>4062さんが、このような理屈を理解されていないとは考えられません。
それとも、この議論の主旨は管理規約変更も普通決議でできるようにすべきということですか。
管理規約変更に必要な議決権見直しの議論はあるようですが、それは法令改正の話であってガイドラインに盛り込むことではありません。

＞なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。
前段のG社を批判する立場に変わって、まるでG社批判を難詰するG社社員の立場での質問のように見えます。いわゆるダブルスタンスということでしょうか。
仮に管理者であるG社が法令に従って代理契約を行っているにも係わらず、当方がG社は管理組合を代表して契約を行っていると主張しているとしても、それにより不利益を被るとしたら当のG社だけでしょう。
記載内容から>>4062さんは、>>4041さんでしょうが、海外のマンション管理法制研究者のイメージと異なり、管理規約変更に係る総会招集時の区分所有法に規定される議案要領通知義務も理解されていないような主張をされるG社に批判的な区分所有者でもある>>4062さんが、本件にそこまでこだわる理由が分かりません。
また、「管理規約を読まれた方のお話」というのは>>4042さんのことですか。そうであれば、>>4042さんの記載は「管理契約書」であり「管理規約」ではありません。
「管理契約書」は管理体制を規定するものではないので、不要なことが記載されていないのは当然でしょう。
なお、>>4042（＝4046）さんは、その管理契約書には「管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる」との記載があると指摘されています。
この指摘に対し、>>4062さんかどうか分かりませんが、>>4048さんが「総会決議なしに契約できるとしたら管理規約に管理所有者と規定されているのではないか」と的外れな指摘をされています。
管理所有者であれば、管理のための自己名義での契約は可能ですが、管理所有による管理対象は共用部分に限られ敷地、附属施設は対象でないこと、重大変更に当たる管理はそもそもできないことを忘れてはいけません。さらに、管理規約に管理者としか規定されていない場合は、総会決議された契約であろうと、管理規約に総会決議なしにできると規定された契約であろうと、管理者は代理契約を行う必要があります。
ここで、本題の当方がG社が管理者の管理規約に、G社社長が理事長と記載されていると考える理由を説明しましょう。
まず理事会が存在しないことと、理事長が存在することには何の関係もありません。区分所有法に規定される管理組合法人において、理事の規定はあっても理事会の規定がないのと同じことです。
重要なことは標準管理規約において、理事長は区分所有法に定める管理者であると同時に、管理組合法人の理事と同様、管理組合の代表者と規定されていることです。
そして、管理者の立場での代理契約と、代表者の立場での主体的な契約ではその意味合いが大きくことなるので、G社には代表者の立場につく強い動機があります。
実際、本スレの>>1978、>>2737やブログのhttps://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.htmlを見るとG社社長は管理組合の代表者（理事長）として振舞っているように見えます。
>>2737には「G社長が理事長に就くと、保管口座の名義人になる」との記載があり、G社社長が実際に理事長を名乗っているかどうかはともかく、保管口座の名義人になるのは管理組合の代表者でないとできない行為でしょう。
そしてG社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に「G社社長は、理事長として管理組合を代表する」と規定するだけです。
もっとも、代表者と規定されていればよいので、必ずしも理事長という呼称である必要はありませんが、管理体制変更前の管理規約に理事長が規定されているなら、理事長であれば、その代表権を引き継げることになり、また、契約時に管理体制変更前の理事長印もそのまま使用できます。
なお、「Ｇ社社長は、管理者として管理組合を代表する」と規定すると、標準管理規約の「区分所有法に定める管理者」という文言と齟齬を生じます。また、「Ｇ社社長は、管理組合を代表する」と規定するだけでは、実際の契約においてG社社長印を用いることになり不都合でしょう。
仮に、G社が管理者の管理規約には、G社社長を代表者とする規定がないにも係わらず、G社社長が代表者として振舞っているとすれば、管理体制上の根拠がないまま代表者として振舞っていることになり理事長と規定されているよりも大きな問題です。
G社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に１行追加するだけのことなので、そのようなリスク低減策が取られていないとすれば、Ｇ社がよほど管理組合を甘くみているか、間が抜けているかのいずれかでしょう。

（追記）
>>4061 マンコミュファンさん
管理規約変更の総会招集通知時に、変更内容が分かる議案要領が通知されなければ区分所有法第35条第5項に違反します。そして違反者はG社でなく、招集通知者である理事長（管理者）になります。
このことを当の理事長に伝え、念押しされることをお勧めします。

>>4068 匿名さん
まずあなたはちゃんと管理規約を入手してください

>>4068 匿名さん

4061です。ご忠告くださり、ありがとうございます。理事長にその旨お伝えします。

去年、二回もフロント交替している。
何か不正があったのかなあ。

ふみはるにメール出さなくちゃ

最初からここが管理の新築マンション購入した人たちは悲惨だなあ。
管理費・修繕費の値上げがあったら、理事会設立を住民の誰かが提案しないとだめだろうな。もしくは、理事会設置が難航したら、まずは、監事設置要求のための総会を開く。監事はもちろんGとは無関係でGに批判的な見解を持ち、情報能力に優れた専門家がいいね。
問題は監事設置の方法だね。マンション管理組合におカネがあれば、外部専門家を雇えばいいし簡単だけど、おカネがない場合は、地方自治体支援にサポートしてもらいながら、評議会みたいな感じで数名の区分所有者が加わってサポートする感じかな？

投資で購入した中には法人等複数物件所有していたり大事になる前に買い替え予定の人や金出して面倒回避したい人もいる
不利益が一致しないと3/4の承認は難しい
そもそも組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできないおそれがある

「組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできない」

ココは組合員名簿を個人情報だと言って出しません！
ココの社名と組合員名簿でググってみると分かります。

>>4068 匿名さん
あなたは、Gの第三者管理方式の管理規約を読んでいないわけですが、
一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、
「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、
管理会社が理事長になることは可能なのですか？
矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？

やっぱりニワカは質問に答えられない

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

>>4076 (=4077) 匿名さん
>>4076さんは、当方が質問に答えるまでもなく実際の状況をよくご存じでしょうし、当方は>>4076さんのように四六時中本掲示板に張り付いているわけではなく同様な主張を繰り返されても迅速に対応できず迷惑なのですが、とりあえずお答えしておきましょう。

＞一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、管理会社が理事長になることは可能なのですか？
＞矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？
>>4068をよく読まれていないようですが、「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけですが、それではブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )にあるような管理体制変更前の理事長印を使用した契約はできません。
まさか、管理者の立場だけでは代理契約しかできないことを理解されてないわけではないと思いますが。
そして、正規の手続きを踏んで改正された管理規約に「G社社長は理事長という呼称の管理組合の代表者」である旨の規定があり、その規定が諸法令に抵触しないものであれば、法的に有効な規定と言わざるを得ません。
逆に質問ですが、G社管理者の管理規約にG社社長が管理組合の代表者であるとの規定がない状態で、代理契約ではなく理事長印を用いて管理組合を代表する契約が行われているとすれば、何の権限でそのようなことができるのかと問われた場合にどう答えるのですか。代理契約であれば代理人であることを明示した上でG社社長印で契約すればよく理事長印は不要です。
なお、>>2737にあるG社社長が、保管口座の名義人となることは、適正化法施行規則第87条の管理業者に対する組合財産の分別管理規制を無効化するものです。同規制の骨子は、管理業者に対し、組合財産の一時的収納を目的とする収納口座には名義人となること、および印鑑（正確には引出し手段）の保管を認めても、組合財産を保管する保管口座についてはいずれも認めないことで組合財産を保全することです。
同条には保管口座の名義人は管理組合等（管理業者が管理委託を受託契約した管理組合若しくはその管理者等）とあり、管理業者が管理者につく場合にも、同法の規定の不備から形式的にはその管理者は保管口座の名義人になれるように見えますが、これでは「管理業者が管理者に選任された場合も、適正化法が適用される」とする国の通達（国総動第51号）と整合しません。
管理業者が管理者につく場合にも、分別管理を遵守するなら、ガイドライン改訂案にあるように保管口座の口座名義は管理組合とし、印鑑は監事が保管すればよいわけですが、監事も存在しないG社の第三者管理では、分別管理の遵守はそもそもできません。
このような議論に対して、G社が管理組合の代表者についているのであれば、G社は「管理業者として保管口座の名義人になっているわけではなく、管理組合の代表者として名義人になっている」と抗弁できるかもしれません。

>>4078 匿名さん
ガイドライン改訂案概要では、監事は外部専門家が望ましいとされているので、報酬に充てる新たな費用負担が発生すると思います。

１戸当たり月いくら位なら賛同が得られるのでしょう。最高裁判決で役員免除の不在区分所有者の協力金として認められた、２,５００円が一つの目安でしょうか。

クローズアップ現代の事例では、３９戸のマンションで１戸当たり月額２,５００円。外部理事長の報酬が、月額８９,１００円、組合員監事の報酬が８,４００円。

>>4079 匿名さん
掲示板に張り付いていませんよ。薄気味悪い言い方はよしてください。
自分は暫く沈黙していました。
すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。

＞「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけです
何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
実際の管理規約を読まれていないということで、
ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
ブログやスレからの断片的情報をつなぎ合わせて憶測で物を言われても、当事者は迷惑です。
保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去に
もっと詳しい論戦がありました。関心のある人はそちらを読まれたほうがいいと思います。4079の議論は、一見緻密に見えても、管理者、管理業者、管理会社のすり替えが不注意に行われているので、論旨がわかりにくい部分が散見されます。

当事者の方々は、地元の信頼できるマンション管理連合の専門家に相談されることをお勧めします。実際の管理規約を見てもらわなければ何もアドバイスできないはずで、Gの管理規約もすべて内容が同じ稼働かもわかりません。うちのマンションの場合は、問題点が多すぎることや標準管理契約から逸脱しすぎる点が多く（その時点で契約をやめておけばよかったのに…）かなりの修正がありました。それがなかったら、リプレイスもあきらめなければならなかったかもしれません。第三者管理方式の管理規約についても同じだと思われます。第三者管理方式への変更を可能にするためにGは妥協する姿勢を見せてましたが、管理組合側が監事廃止を疑問視すると、監事設置は可能だが、あくまで専門家ではなく、区分所有者の代表の監事に固執していました。

4079の独断的な意見に惑わされずに、監事のあり方についても、現在パブリックコメントで意見募集中ですので、だれもが経験に基づく自由な意見を出されたら良いと思います。

日本のマンション管理に関する法体系は海外のようにわかりやすく一本化されていないので、矛盾を多く抱えています。ー裁判をしなければ、どの法解釈がベストなのか
わからないという不確定性があります。にもかかわらず、管理会社を訴える管理組合
は少ないのは、欧米のような訴訟保険がないので、訴訟コストを管理組合が負担できないからです。そこでほとんどのケースでは、管理組合側は損害賠償をあきらめて泣き寝入りをするしかないという惨状があります。

ひとことで言えば、”管理会社を管理者や理事長に就任させることは管理組合が大きなリスクを背負うことになるので、出来る限り、管理会社による第三者管理方式以外の他の方法を模索すべきだ”ということです。”

ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。
ダブルスタンダードの間違いですよね？

>>4079 匿名さん
Q太郎さんの「トリセツ」本は読んだことあるけど、
ブログがあるのは知らなかった。
この人は企業名隠さないでバンバン言うんだね。
ブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )
Gについて、ここまで書く人も珍しい。
第三者管理方式についても本を書いてほしい。
マンション管理業界は本当に恐ろしいほど闇が深い。

合、儲けてまっせ！
潤ってますなぁ

駿河台のオフィスビルを取得、合人社計画研究所
分譲マンション管理などを手がける合人社計画研究所（本社：広島市）は、千代田区神田駿河台にあるオフィスビルを取得した。

>>4081 匿名さん
＞すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。
本レスでも海外マンション管理法制研究者かつG社に批判的な区分所有者を装られていますが、そのキャラクターは、>>4062の海外マンション管理法制研究者と、>>4041のG社に批判的でG社管理者の管理規約の記載をどうしても知りたいらしい区分所有者のキャラクターのいずれにも一致していませんか。
当方は、海外マンション管理法制研究者かどうかはともかく、G関係者以外には利害関係のなさそうなことをしつこく問いただしてくる>>4081さんはG関係者と推測しています。

＞何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
「理事長」は、G社社長（管理会社でなく）を管理組合の代表者とするのに都合のよい単なる呼称であって、理事会が存在しようとしまいと、管理規約に規定すれば法的効力のある呼称であると回答しているでしょう。これ以上、何を説明してほしいのですか。そもそも、質問に答える義務があるとも思っていませんが。

＞実際の管理規約を読まれていないということで、ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
>>4081さんが具体的にどこに首をかしげられるか記載されていませんが、首をかしげられるのは>>4081さんが実際の管理規約を読まれているからではないですか。

＞”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
当方がどこで自身を”専門家”であると主張しましたか。当方は>>4081さんと異なり、証拠も示せないのに専門家を自称し主張に箔を付けるような下品なことはしません。
>>4081さんのような海外マンション管理法制研究者であれば、>>4054に記載されているようにドイツ語、フランス語で文献を読む必要があるのかもしれませんが、区分所有法、適正化法、標準管理規約等は専門家でなくてもネットで日本語でいくらでも読めます。G管理者の管理規約はネットにまだ流出していないようですが。
>>4081さんは海外法制に詳しいわりには国内法制に疎いようですが、ひょっとすると管理者では代理契約以外できないことを実際に理解されてなかったのですか。当方のＧ社管理者の管理規約にはＧ社社長が理事長と記載されているという主張は、当然このことが理解されており、然るべき対策が講じられてるということが前提になっていたわけですが、理解されてなかったのであれば、その前提が崩れます。

＞保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去にもっと詳しい論戦がありました。
当方は、>>4081さんと保管口座について論戦した覚えがありませんが、具体的にはどのレスですか。

＞ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。ダブルスタンダードの間違いですよね？
ダブルスタンダードは２重基準という意味で対象によって異なった価値判断・基準を使い分けることですが、>>4081さんの場合は、自身が>>4062でG社に批判的な立場と、G社の利害に沿う立場の矛盾するスタンス（立場）を併用されているのでダブルスタンスを用いています。

>>4084 匿名さん
なりすまし

>>4084 匿名さん
ダブルスタンス？そんな言葉は一般的に英語にないよ。
苦しすぎる言い訳だね。受験英語すら知らないみたいだね。
読んでもいない管理規約を土台にして、同じようにこじつけで説明しているやり方と同じ。