株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4022
G社の第三者管理方式は、第三者管理者方式ではなく正しくは、理事会・監事なしの第三者理事長（第三者代表者）方式であり、管理組合にとっての危険性は第三者管理者方式よりも遥かに高いものと考えている。
管理会社を管理組合の代表者にすることの危険性は、仮に理事会を存続した上で理事長に就ける場合であっても解任し易さの程度以外は大きく変わらず、管理会社を当該マンションの所有権を有さない賃貸オーナーにするようなものと言える。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人なので、管理組合を代表しての契約はできず、代理契約を行うことになり、自己契約・双方代理に当たる利益相反取引を行う場合は区分所有者の事前承認がないと民法第108条の規定により無権代理となるが、代表者に就けば代理人ではなくなり同条の適用対象外とも考えられる。
区分所有法の「管理者」と標準管理規約の「管理者＝理事長（＝代表者）」の性格の相違については、ガイドライン策定WGの検討論点にも挙げられているが、議論が深堀されておらず、「管理者＝理事長」の発想に留まっているように見えるのは残念である。
管理会社を絶対に就けるべきではないのは、少なくとも法的には総会決議及び管理規約に基づき区分所有者の意向に従って管理を実施する代理人としての「管理者」ではなく、自身の意向に基づく管理を行い得る「代表者」であると考えている。
ここで、管理会社を用いる第三者管理を仮に想定してみると、実際に管理会社を就けることができるポジションは、「管理者」以外にはないと考えられる。代表者である理事長は論外として、理事会の平理事であっても、管理会社は管理委託を受託する利害関係者であり理事会の議決権を授与することも、理事会運営に係わるアドバイザー的役割を期待することも適切ではなく、当然ながら監視機関である監事も不適切である。
そして、管理会社を管理者にする管理体制では、利益相反取引等に対する監視体制を強化するだけでなく、区分所有者の1人が実際に管理組合の代表者であることが重要と考えられる。
区分所有法では区分所有者の代理人としての「管理者」は規定されているが、「代表者」の規定はなく代表権は区分所有者が総有するイメージであり、標準管理規約「別添1」の「外部管理者総会監督型」も同様である。これでは監視体制を統括する者がおらず、監視体制が機能しない懸念があり、何より管理者の委任契約を締結する際の管理組合側のカウンターパートが存在しないことになる。
一方、標準管理規約「別添1」では、区分所有者の代表者が第三者管理者を監視する管理体制として、「外部管理者理事会監督型」が図示されている。
これは、区分所有者が理事長に就く理事会が、理事会の外に置く第三者管理者を監視するもので、この体制でもよいかもしれないが、この理事会は業務執行機関というより監視機関として図示されており、監視機関としての性格を明確にするためには理事会は監事会とし、理事長は代表監事とする方が望ましいと思える。
もちろん、第三者管理者体制においても管理規約策定などの管理体制の根幹に係わる事項は区分所有者自ら行うべきであるが、管理規約の規定しだいで監事会で行うことは可能である。
なお、一般的な自己居住用マンションにおいて、実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、仮に理事会による管理が行き届いていないような状況であっても、その対策を講じるなら第三者管理よりは外部専門家をオブザーバーにして管理の適正化を図ることが適切と考えられる。
したがって管理会社を管理者にして第三者管理を実施する必要性は実際にはほとんどないと考えられるし、自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。