非分譲住戸は王様部屋なのですか？

>>80
カネが無ければ建て替えに乗れない、という事情は個人も法人も同じ。
賃貸事業主として堅実に回っている所有者なら「カウント外」にする事もできようが
実際はそうもいかんだろ。

建て替えなんて立地に因るでしょう、立地がよければ自己資金ありで
建て替えても価値もある。
駅から遠くて、デベが無理無理安く分譲したところは建て替えもできずに解散するだけでしょう。
○○住宅なんて名称の、郊外型がそんな感じ。
積立金も、管理費も滞納も多くて、騰る一方ですよ。

最近増えたと思いませんか、都内の中規模に、事業協力者住戸がちらほら
マンション用地の仕入れも大変なんでしょうか？

内装がある程度オーダーメイド出来るのは一般と違うところですね、
リビングの床が大理石なんて、コストがかかりすぎて一般では売れないだろうに。

2年前にご近所数軒と等価交換で入居しました、内装も特別仕様ではありませんが
図面だけで等価交換するわけですから建設計画の前からの
究極の青田買いと同じですからリスクも大きいですが、間取りなどかなり
オーダーメイドできました。
同じタイプの部屋の収納力が2倍近い部屋になりました、
各タイプの図面を事前に見て、いいとこ取りという感じで、結果的には大満足。
オリジナルの間取りを、自分好みに竣工前にリフォームできた感じです。

竣工後は、一般の入居者と何にも変りません、駐車場と駐輪場が優先的に
抽選なしで割り当てられたくらいです。
一般と違うところは、登録費用も支払うし本来分譲価格に含まれている
消費税分は別枠で現金で支払いましたのでかなりの金額になりました。

等価交換住戸は、物件概要に掲載されない場合も多いから専有面積もわからない
販売対象じゃないから図面もオープンにされませんから何でもありというのが多いですね。

「等価交換」とは言うけど、本当に「等価」になることはまず無いよ。
行動心理学の実験結果だけど、人間は自分が持ってるものを手放す時はそれを手に入れる場合の２倍の代価を要求するものだから。
「等価」じゃ５０００万の部屋の割り当てが妥当だったとしても、「７０００万相当の最上階角部屋じゃなきゃ土地を売らん！　あと賃貸用に１ＬＤＫも１部屋寄越せ！」
っていう風になる。

もちろん理性的に「等価」に応じる人も居るだろうけど、地権者が多い物件の場合はまず間違いなくこういう人が数人居る。
そして数人の地権者がこういう扱いされると、他の地権者も同じ扱いをせざるを得なくなる。
人は他人が得して自分だけ損することがもっとも我慢できないものだから。

そうして地権者が多い物件だと、デベは地権者に取られた分を何とか他でカバーしようと、物件概要に載らないスペックをどんどん落としていく。

>>89
>>90
冬休みが始まったんだなぁ・・・

>>92
分からないなら勉強した方がいいよ。

>>93
そう言わず教えてよ。
「地権者が多い物件」てのは具体的にどういうケースを指して言ってるんだ？

>>94
千葉県市川タワーマンション見れば一目瞭然だよ。

>>95
やれやれ、まさかとは思ったがホントに再開発物件の話をしてたのか・・・。
何をどう勉強すれば90みたいな事が書けるのかは知らんが、余りに幼稚だね。
市川の物件スレで購入者を煽ってたのもあんたかい？　趣味悪いぞ。

以前、近所の分譲マンションでオーナーの住んでいた住戸が売り出され、見せてもらった事があります。
１階の端にあり、通常、７０㎡と８５㎡の端部屋に相当する場所に１５５㎡の住戸がありました。
内装は特別なものではなく一般住戸と同じで、ジェットバスが有るくらい。７ＬＤＫくらいでしたが、８畳和室の続き間に床の間があったりして、社長さんの家という感じ。若い人は敬遠するでしょう。
価格も２戸分に相当する額でした築１０年くらいでしたが、すぐ売れたようです。
周囲に専用庭が２００㎡位ついてたかと思います。
しかし、中古は中古ですね。改装すると５０００万を超えてサラリーマンでは買えないくらいの価格でしょうか。あえて中古でも購入する人がいるんだなと思いました。税金も２戸分だしねえ。

うーーむ！
これほど「地権者」に妬む心を持つ人が多いとは．．．．しれたマンションだな(笑
スレの途中で出てくる「王様仕様」も、別のマンションでは標準仕様だったりするし、よほど心の狭い人がかなりの無理して買ったようなマンションは、「地権者」も大変だと思った。

ある日、デベがやってきて、周辺の地権者に等価交換を持ちかける。

断れば、自宅前にドーンと大きなマンションが建つことになり、通風や採光が悪くなるので、承諾するほかなし。
デベも選べないし、モデルルームも出来ないうちに契約。

２度の転居費用に２年間の賃貸料、税金など・・・
どれだけお金がかかるやら。

戸建てであちこち修繕しながら住んでいた方が気楽かもしれません。
そんなに「バラ色」ってわけではない。

>>100
再開発の話をしてたんじゃなかったっけ？

再開発の話にからめたのは96だけじゃないか？

六本木ヒルズレジデンスの地権者用住居を見せてもらったこと
ありますが、イメージとはだいぶ異なりトミンハイムという
感じでした。森ビルが所有する賃貸用の部屋とはだいぶグレード
が異なります。

>>102
俺は再開発事例の話を振られたから応えたまでだよ。
「地権者が多い＝再開発」という発想が有りながら、90みたいな安っぽいゴシップしか
書いてないやつがいたから、その認識程度を正してやろうとしただけだ。
それっきりリアクションが無いって事は、おそらく冬休みの宿題でもやってるんだろう。

>>104
90は需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）
92=94=96は何を主張したかったのか俺には理解できんかった。
今一度論理立てて説明してはいかがだろうか（主張の結論とその根拠を明確にするってことね）。

>>105
>需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）

実際に90も「事実は別として」という観点で書いていたのかな。
だとしたらお笑い種にもならん。
需要と供給？　その理屈で言う「需要」と「供給」が、それぞれ何を指しているのか
俺にはよく解らないので、それこそ解説をお願いしたいところではある。

彼が「等価交換」と言ってるのは、正しくは「権利変換」と呼ばれるものだよ。
従前の土地・建物の価値を同日付で評価し、その後に設定される別の日付において
従前の権利状態から従後の状態に一斉に切り替えてしまう手続きだ。
もちろん変換バランスは文字通り「等価」であって、彼が言ってるようなあからさま且つ
利個的な調整が入り込む余地は無い。
なぜなら、地権者全てに関する評価額・変換前後の配置が第三者の審査を経て
最終的には行政的に可否を判断されるからだ。
さらには、権利者のなかに一人でも反対者がいる場合には、これら変換前後に関する
情報をオープンにして公平性を公に諮る手続きもとられる。
地権者の言い値で変換比が決まる様な事など、ほぼ物理的に有り得ないと言っていい。

90が言っているのは、従前の土地所有者に開発事業者が直接はたらきかけて
土地を買い取った上で進めるような建設事業の話だろう。
（仮にそうだとして、どこまで実態を知っているのか甚だ疑問ではあるが）
彼がしきりに「権利者が多い物件では〜」と言っているので、ホントに再開発の事を
解って書いてるんだろうな？と鎌を掛けてみたところ、例の市川の話が出てきたから
案の定、只の煽り目的だった事がバレてしまった訳だ。

>>106 長文乙。
都市開発法に基づく再開発では強制執行が可能だし、評価額に関して
個人の交渉力が入る余地が少ないという主張ですね。今度のはよく分かる。
ただ、90はただの民間業者による宅地開発をイメージしている気がするし
（少なくとも俺はそう受け取った）、95と同一人物なのかも分からんから、
90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。まいいけど。

106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は
無いそうだから、今後はそういう物件はヌキにするか、もしくは
その主張を踏まえた上で情報交換・意見交換よろしくな。

>>107
>90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。

90の後半部分に
「地権者に取られた分を他でカバーするため、デベは隠れた仕様低下を図る」
というのが主旨のくだりがある。
本人からの弁明が無い以上、俺はあくまで90=95としか解釈できなかったから
彼は再開発の話をしているのであり、それでいてこの様なくだりが出てくるのであれば
やはりその認識はおかしい、と思ったまで。

>106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は無いそうだから

そんな事は一言も言ってないさ。
再開発事業（自治体施行の話をしているのではない）において地権者が優遇されているのは
事実であり、彼らの置かれた境遇を羨む者の眼からすれば「不公平」が存在するのは
事実だとも言えるだろうな。
だが、その「優遇のされ方」について90はあまりにも理解が足らんのよ。
まぁ、荒らしや煽りを含め、理解度が低い故の「妬みレス」を排除した上での情報交換を
臨むというならばこちらも同意。
実際、90はその後引っ込んでしまったからこれで良しとも言える。冬休みも終わった。

>>100
よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？
２度の引っ越しや超青田買いも回避できると思うが。

用地買収の際にたんに買い取るか、地権者用の住戸を用意して交換するかだけど、
想像できるデベ側のメリットは
・地権者用住戸に何らかの優遇をすることにより、用地買収をスムースに進められる
・販売先が確保できて販売経費を多少なりとも削減できる
想像できる地権者側メリットは
・個別仕様のマンションに住める
　（多くは数パターンの簡単な間取り変更しかできないから、間取りフリーなら魅力的）
・住み慣れた土地にそのまま住める
・ある種のステータスを感じることができる？

他にもある、それは違ってるとか、見聞情報がある人は教えて。

つまりこの様な物件は一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。
どうもありがとうございました。

>>109

＞よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？

それも考えました。
デベの系列不動産仲介会社に依頼して、我家の条件に合う物件を探してもらいましたが、自宅周辺には残念ながらありませんでした。

我家は２世帯（我が家族と夫の父）で暮らしていて、夫にはリフォーム・ローンの残債があります。
義父は、この地に生まれ育ちましたので、他の地に転居する気にはなれないそうです。
近所には、親戚も多く代々の菩提寺もあります。

１１４です。

地権者が増床する場合は、一般契約者よりは安い価格で買えます。
販売価格より安い理由は、営業や販売経費が掛からないからです。（ＣＭやモデルルーム代や営業にかかわる費用）


よって、営業経費分のみ安くなります。

114さんの様に、従前と同条件の代替物件を探しても見つからなければ
仮に手厚い補償があったとしても満足のいく「交換」にはならないという事だ。
どんなに金銭を積まれても全く同じモノは手に入らないからな。

100を読む限り、114さんの場合はデベによる純粋な民間開発の様だけど
再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり
転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。
都市計画の一環として行われる建設事業に関与する、という点において
色々と制約に縛られると同時に、それをカバーするための助成的措置もある。
このあたりを正しく理解した上でなければ「非分譲住戸のある物件」の事も
正しく評価できないと思うね。

>>116さんへ

１４４です。

うちの場合は、デベ主導の等価交換で、自治体がかかわった再開発ではありません。
都心へのアクセス良好駅からの徒歩圏となりますと、すでに住居やビルが建っていますから、今後は等価交換が盛んになるかもしれません。

このスレを読んでいますと、地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。
入居してしまえば、地権者と一般入居者の権利は同じです。


＞再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり

物件によるでしょうが、その分、取得床が減少すると聞きました。
転居資金が用意できない家庭では、そのようにする場合もあるようです。
税金などについては、わかりません。

＞転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。

等価交換分の不動産取得税は発生しないようです。売却時まで繰り延べです。
増床分は、不動産取得税を支払います。
固定資産税は高くなるらしいと聞いています。

>>117
>地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。

偏見と言うより「無理解」と言った方がいいかも知れないね。
俺は不動産の仕事をしていて、こうした話には比較的身近に接しているから
ある程度の事は解るけれど、単純にマンション購入を検討している人から見れば
価格表の中にある「非分譲住戸」のオーナーは、抽選に参加する事もなければ
共通仕様に縛られる事もない、文字通りの「王様」にしか見えないんだろう。
致し方なし、と言うにはあまりにも情けない話だよな。
王様が住む部屋を造る費用は自分達が負担している、なんて
およそマトモな経済感覚を持っているとは思えない発言も幾度となく見受けられた。
無から有が生み出されるとでも思っているんだろうかね。

その土地に愛着のある人なわけだから、大事にしそうに思う。

>>111
>一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
>ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。

王様部屋の住人がマンション建設に同意していなければ、
そもそもあなたが「ちょっと気にな」るようなマンションは生まれなかったわけだ。

すでに十分「メリット」なんでは？

そもそも、スレ主の様な考え方をするってのが理解できない。
土地の持ち主が提供したらからマンション作る事ができたのでしょ？

＞王様部屋とか住民とうまくいくのでしょうか
とか何か考え方が卑屈に思えるのですが・・・

嫌ならそうゆう住戸がない所を選べばいいだけだし
自分で土地を取得して家でも建てれば？そしたら王様になれますよ？

その王様部屋（笑）に居住する者でございます。
色々な見解のある意見がありますね。
　さて、我が部屋ですが、確かに他分譲の部屋とは
全く作りが違います。建築段階より、建築士さんと
あーでもない。こーでもない。と約1年ほど掛けて
話し合い、ようやく間取り等が決まりまして、
要望の約7割程度が認めれれて着工となりました。
というのも建築物には色々と制約（規約）があり、
一戸建てと違い自由度が極端に少ないのです。
ですが、分譲住戸と比べてかなり自由に設計させて
いただきました。
　自由と申しましても、いずれ分譲貸しを視野に入れた設計を
しましたので、使い勝手の良い、動線を考慮した間取りです。
　私もよく耳にするのですが、2戸分を1戸にして、
やたらデカイ部屋を持つ方が、居られるようですが、
ナンセンスです。5年後、10年後どうするんでしょうか？
デカければ、不動産取得税も多く払わんとあかんし、
管理料もばかにならん、それにルーフバルコニーやら
庭なんかがあったりすれば月々幾らと金がかかる。
ほんまあほらしいで。
　建築士さんにその事を聞いてみたんですが、オーナーさんは
マンションが建つくらいでっかい土地にデカイ家を構えていたため、
デカイ間取りに執着し、皆のアドバイスを聞かず、とんでもない
間取りの部屋を作ってしまうそうです。
　私の母の知り合いにそういった方がいたのですが、本来、70平米と80平米
の2戸を1戸とし、150平米（6LDK)というとてつもない部屋を作ったのですが、
最初の7〜8年程は6人（夫婦と息子夫婦それに孫が2人）で住んでいたのですが、
息子夫婦と孫が出て行きまして、その後2人で150平米をリフォームして
3LDKとして住みつづけ、年老いてきた為、駅に近い物件に引越したかったのですが、
150平米というデカイ築15年の片田舎のマンションを購入するぶっ飛んだ方は現れず、
70を超えた老人が未だにそこに住む羽目になっているようです。
　もし、2戸にしていたら、息子夫婦もまだいたかもしれませんし、
70や80の大きさであれば、借りる方または購入する方も出てきたかも知れない
と悔やむに悔やまれないような事も起こっております。
　『人は立って半畳、寝て一畳半』といいます。大きさに固執しない方が良いのでは
と思います。

うちのマンションの王様部屋は、２部屋で、いずれも賃貸となっています。

では、非分譲住戸（王様部屋）の元地権者が、それこそ地主みたいな素振りでそのマンション１階で商売していたらどうでしょう？皆さんはそのお店を利用しますか？
商店ではなく、幼稚園や学習塾だったら、お子さん通わせますでしょうか？

あの、事業協力者用の部屋というのは最上階の角部屋が多いのですか？
当方関東ですが、関西の知人談では専用エレでしか行かれない物件もあるそうです。

>>126

それってシティータワー品川のこと？

地権者が高齢者の場合、下層階に住まわれることが
多いそうです。実際、滋賀県の物件では、６人の地権者
が下層階に住まわれています。（等価交換ではなく、現金化したのかも）

>>129
一般的にそういうイメージが根強い感は否めないけれど
必ずしも「高齢者は低層を好む」という傾向がある訳ではないと思いますよ。
健康上の理由や単なる好みの問題、高層と低層とでの住戸価格の差などといった
経済的な問題によるのが現実であって、そこで「低層」を選択した方々に
高齢者が該当した場合に『印象として残り易い』というだけの話だと思います。
お年寄りは足腰が悪いから万が一の時のために・・・、とか、高層生活に不慣れだから
低いところに住みたがる・・・とか（笑）
「お年寄りなら畳敷きの部屋に住みたい筈だ」という誤解と同じ様なものです。
実際には、若い方でも積極的に低層を選ぶ人は少なくないですし
逆に高齢の方でも「なるべく最上階に近いところに」と強く希望する人は多いです。
あとは、その建設事業の方針として単に「地権者用住戸」を低層に集中させて
計画しているところはあるので、そういう事情も絡んでいるはずです。

ちなみに、等価交換（権利変換）と現金化（金銭給付）が選択できる場合
後者を選んだ上で、その新築マンションに再入居する例はごく稀でしょうね。
前者の場合は販売や譲渡にかかる経費が乗らない、いわゆる「原価」でもって
住戸を取得できるのに対し、後者の場合はあくまで「購入」になる訳ですから
まず床価額からして割高になってしまいますし、従前その土地に住んでいた方なら
建設期間中の仮住まいや引越に対する補償も、前者なら貰えるところが
後者なら貰えなくなってしまいますので。

>>127
その専用エレベータの維持管理費や更新費は管理組合で負担するのですか？
それだといくら住戸は購入したとしても他の購入者にとっては不公平感は
残りますね。