非分譲住戸は王様部屋なのですか？

事業協力者＝タダで手に入れたような人

　　なぜなら、ほとんどが相続でもらった人達だから。

　　納得！

事業協力者

　　　＝パンフレットも図面も見ないで、
　　　　デベも選択できずにマンションを取得する人達。

等価交換なら、建築費は実質タダでしょう。
都会なら立体買換の特例で、税金もタダ（繰り延べ）。

やっぱり先祖からの土地持ちは強すぎます〜〜。

冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者と新住民のコミュニティが果たしてうまく形成されるのか—。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20040605

↑冷静に考えられない方のようですね。

＞冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
＞地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者がいたから、マンションが出来たとも考えられます。
地権者が売却しなければ、マンション建設自体が成立していない。
マンションの存在自体がなかった。
地権者が売却したから、容積率の余剰が生まれ、何フロアーか高い建物が出来た。

マンション用地を地権者が提供したのか、デベが提供したのかの違いだけでしょう。

地権者の建設費は、取得面積の調整（減少、等価交換）で結果的に支払い済みですね、
分譲購入した住民が負担しているという考えは大きな誤解です。

不動産関係の仕事をしています。

「地権者様、お部屋はお好きなところを、どうぞお選び下さい」
なんていう、愚かなデベは今時いません。バブルの頃は沢山いました。
デベは、分譲して利益を得るからです。高額で売れそうな部屋（多くの利益が見込める）
をみすみす黙って、差し出すはずがありません。

一般的には「基準階の、基準位置○○平米と等価交換します」という基本契約を交わします。
当然ですが、取得㎡数を変更せずに、上層階や角部屋を希望すれば地権者は差額分を請求されます。
取得㎡数を減らせば、持ち出しすることなくその分条件のいい高額の部屋を取得できるのです。
たとえば、最上階の角部屋を希望すれば、１５％位面積は減るでしょうね。

２９続き
「王様部屋？特別仕様」を無償で提供することも一般的にはありません。
あくまでも「標準仕様」を提供するのが普通です。
地権者が「王様部屋仕様」をご希望する場合は、取得㎡数を減らしてもらうか、
追加料金を請求しないとなりません。
デベも「マンション分譲で大儲け」というわけには行かないのが、昨今の現状です。

まぁ、そういう事だな。
22・23・25・26あたりは高い購入費払って
非分譲住戸にいわれのない不公平感を抱いているだけだ。

どっちにしても土地持ちは楽でいいのぉ。
新築戸建に建て替えたとしても、土地はハナからあるわけだから高々しれてる。
という俺も地主だったよ！

問題は持ってた土地の面積。
「事業協力者」が所謂「地主」であるとは限らない。
古いマンションの区分所有者とか、土地の共有者であるケースもある。

＞３３さん
都心だと、借地人、借家人の場合もありますね。
六本木ヒルズは、200件だったか400件だったか地権者がいたそうです。
でも高級物件だったのか、入居した人はごくわずかだったみたいです。
日暮里の駅前のタワーも、沢山地権者がいますね。

>>34
その中で「事業協力者」として住戸を取れた人だって
持ち出し無しという人ばかりではないからな。
と言うより、分譲入居者が羨むような大型住戸を取った人の殆どは
資金追加（増し床）をしているんじゃないだろうか？
そもそも、等価交換というやり方が全てでは無いし。

知り合いの実家が都内山手線沿線で土地30坪で合計150㎡位だそうです。
80㎡と70㎡ということですかね。

10年前に知り合いが、45坪で130㎡だそうです。時代によって変わりますね。

３７
失礼15年前でした。

王様部屋かどうか知らないけど、うちのマンションでは二部屋ぶち抜きと、最上階の130㎡があります。
おばちゃん、1人暮らしで羨ましいです。
最上階は、昨年末から息子一家が同居のために引っ越してきました。

私も元地権者として「王様部屋」を契約してウハウハだったのですが
デベが地元で販売地域限定の高級マンション専門業者だったことに油断してまして・・・
当初は全戸(俗に言う)ファミリータイプのはずが、殆どワンルームに変身してまして
このデベが実は詐欺業者で分譲で入居するのが私の1戸のみと言う仕様変更をされてしまいました
半分以上支払ってあった代金をデベは「返せない」の一点張り
まともに住めない環境のマンションに億単位の金を捨てる余裕も無く
交渉中は地獄の日々でした
ほんの2年前の話です

私の実家も地権者で、来年は王様部屋の予定ですが、そんなこともあるんですね。
もう一度、業者に確かめてみます。

>>41-42

自分が入る部屋の図面しか見てないからそういう事に・・・・

＞４３さん

地権者は、またの名を事業協力者ともいうんですよ。

竣工前どころか、工事着工前に建物の図面を見せられますよ。
それじゃなきゃ、怖くて、立ち退きできないです。

完成したら、別の建物じゃ、詐欺みたいなはなしです。

設計図どころか建築確認まで通過して実際に着工している建物で
設計変更した上に建築確認の再申請までしてるのですから
詐欺に等しい行為だと感じてます。
今は元の住居の近くで某大手の管理もしっかりしたマンションに住んでます。
専有面積は少なくなりましたが入居者も感じの良い方が多く、最寄駅から徒歩1分と近くなった上に
他の路線の駅も近くなって交通の便は向上しました。
「災い転じて…」となって幸いです。

借地権者も立派な事業協力者ですよ。
都内だと場所にもよりますが、借地人（借地権）：地主（底地権）＝70：30
（相続税の課税評価額は、こうなっています。）

不思議なことに、借地人に多く床面積が割り当てられます
。
ある意味では、地主さんは可哀相、貸宅地・古アパート、貸し家は
3大不良資産だと、酷評されるくらいです。

おそらくここを見る人の大半は非分譲住戸「以外」の住戸に入ることになる
人たちでしょう。
そういう「その他大勢」にとって実際に問題になるのは、非分譲住戸の面積が全住戸面積に占める割合です。

この割合次第では、入居後の管理組合の運営上それこそ「絶対君主」が存在することになりかねません。
等価交換の部屋の位置や仕様などは些細なことです。

>「絶対君主」が存在することになりかねません。

彼らに何か特別な権限が与えられるということ？
それとも、組合総会などで事業協力者が「組織票」的な動きをするとか？
何か実例をご存知なんでしょうか。
私は、区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。

>>50さん
「先住・新参の差」などはないでしょうね。
あくまで「数の論理」のことです。
等価交換の場合、一世帯で複数戸を所有することがあります。そうなると
ひとりの人間が、議決権行使のうえで絶対多数を占める場合があるということです。

>>51
それって区分所有建物としては当然の事なんじゃないかと。
それに、ひとりの土地提供者が議決権ベースで「絶対多数」になるような物件って
今の市場では殆ど無いんじゃないかな。

私の住んでいるマンションは、やはり等価交換マンションです。（築30年）
大昔の工場跡地に建てられており、10階建てで1〜2階が事務所としてテナントが入居しています。
地権者が法人で１〜２階とオーナー個人がもう一部屋所有しています。
議決権ベースで32％の持分を所有しています。
幸い、社長が居住していて協力的なので、かえって管理組合総会ではスムーズに議事が進行して
助かっています。

建て替え決議は80％以上ですので、地権者が反対したら不可能ですが、賛成すれば
住民の７０％の賛成で理論的には建て替えが可能です。

但し、管理上のことでは、住宅と事務所では管理の仕方が変わってくるのですが、
自分も居住していることもあり、
何となく住民に気を使っているので、共有部分の修繕も事務所の方が遅れがちです。
法人なので、管理組合の承認を得て自費で直してしまうところもあります。

１階にスーパーなどの店舗が入居しているマンションは、どうなのでしょうか？

＞区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。

今後、老朽化マンションの建て替えが進めば、容積率の余剰分を分譲するマンションも
多数出てくると思います。
議決権ベースでは、先住民、新参住民は関係ありませんが、世帯の年齢層にバラツキは
出てくるでしょうね。

管理という点では、地権者の方が永くその土地に居住しているので、土地に対する愛着もあり
不特定多数の新住民が集まるマンションよりも、むしろ管理組合の運営はスムーズなのではと思います。

多額のローンもないので、管理費の滞納等は発生しないと思いますよ。

＞世帯の年齢層にバラツキは出てくるでしょうね。

同じような世代の人間ばかりの集まりより、お年寄りも、若者もいる方が、
コミニュティーとしては、魅力的ですね。

戸建ての町内でもそうですが、お屋敷もあれば長屋もあります。
王様部屋があって、家臣部屋があっても、冷静に考えるとごく普通のことですね。

王様部屋か・・・
きっとマホガニーのカウンター、大理石の風呂、ジャグジーバス、大理石の床、なんかも
設備であるかもね。

地権者住戸に住んでいます。
王様部屋ではありませんが通常のフロアーの並びが60㎡+55㎡の区画ところを、
90㎡にしてもらい、お隣はワンルームになっています。
風呂のサイズが、他の部屋より二回り大きいです。（16×20）
部屋に大きさに合わせるとこうなります。地権者は、デベにお任せだから、マンションの
部屋割りなんか、口出し出来ませんでした。

王様部屋ではないけれど、それなりの融通はきかしてもらいました。
入居後は、一般分譲と全く同じもしくは、何となく気を使っています。

マンションのチラシを見ていると、地権者が数件入っているマンションは、結構ありますね。

王様部屋があるなら、女王様部屋もあるんだろうな、おばあちゃまが多そうだから。

都心の北部のマンション、建て替え事業とかで地権者が十数人いました。
地権者の取得住戸が、西向きの方位に集中していました。
やっぱり永年住んでいる人には敵わないよね、普通は一番いいところは
一般分譲するのがマナーというものではないのかと思います、
他人のお金で、建て替えしてるんだから。

>>60
古いスレわざわざひっぱり上げて無知晒してますな…。
春も近いねぇ。

>>60
『他人のお金で、建て替えしてるんだから。』
・・・いえいえ、その人たちが「どうぞ」と言わなければ
そもそもマンション自体建たないんですから。

>>61さん
いやあ，春ですなあ．．．正月あたりから春の気配をあちらこちらで感じてますが．


もともと十数戸しかないマンションをどう建て替えたって戸数を倍には
できないだろうから，積立てがあるにしても地権者の負担はかなり高そう．
古いマンションの3DKとかだと，2LDKになっちゃったりするだろうし，
全然，王様部屋じゃないね．．．

実際に立て替え経験者の話を聞いてみたい．
立て替えて王様部屋を手に入れるのと高級新築に住み替えるのとどちらが安い？

>>63
60さんが言ってる物件は、おそらくマンションの建て替えで出来たものじゃないんだろうね。
なので、容積率割増によって戸数を増やしている、ということは十分にあり得る。
倍どころか、従前の何倍もの容積を確保するようなケースだってある。

その場合も、建設費を負担するのは分譲購入者ではなく「建築主（この場合は地権者）」なんだよ。
建て替えによって余計に作り出された部分を売って、利益を得る。
その利益を建設コストや、その他もろもろの経費に充当する。・・・という仕組みで
こうした物件は作り出されている。
スケールメリットが得られれば、確かに地権者のコスト負担は軽減される。
しかし、彼らが建て替え後に得られる資産は、あくまで従前資産として評価された分でしか有り得な
い。
従前の土地や建物を過剰に評価すれば、理論的にはいくらでも広くて高価な部屋を手に入れられるが
そんなことをしてしまったら、売却できる床が圧縮されて採算がとれなくなってしまう。

そもそも単純な話なんだよ。
「地上げ」の対象になる土地を持っている人が、そこに保留床を作って得た利益を建設コストに充て
る。
分譲購入者は市場に出された保留床を買った、というだけ。
地権者が『我々の土地があってこそ』と言うのも、購入者が『我々のカネがあってこと』と言うの
も、
どちらも半分は正しいが、半分はまったくの被害妄想。

つーか、この話さんざん既出じゃんよ・・・・。

>>61さん
丁寧に答えてもらって有難う．

質問の仕方がはっきりしなくて良くなかったね．
>>63で質問したかったのは，一般論として建て替えの時に建築主として立てたマンションに
自分も住んでしまうのと，建て替えついでに自分の住む権利を売って他所に住み替えるのと，
相場とか勘案してどっちがいいのかな？ということだったんだ．

容積率に余裕があれば，建て替えが気になるような古い状態で無理に売って逃げ出すより，
積極的に建て替え事業に参加してから売るべきなのか？　ひいては建て替え後に王様部屋を
手に入れるために追加の出資をすることと，他所の高級物件に住み替えるのとどちらが安く
あがるのか？
経験者がいたら，経験談も聞いてみたい．

都内の場合、大幅な容積率の緩和でもない限り民間マンションの建て替えはほとんど
ないでしょうね。
でも建て替えは無理でも、老朽化で取り壊して持分を売却する例はこれから増えると思うよ。
試算したら、うちのマンションの解散価格は、世帯平均で1500万円以上になりました。
土地が騰れば、もっと増えていくでしょうけどね。
土地の相場に自分の持分を掛けて、取り壊し費用の10％位引けばすぐに計算できます。

都内はマンション用地が不足気味だから、300坪未満の中小規模のマンションだと
地権者住戸、地権者店舗は珍しくないよ。
地権者＝建て替え　というのは当てはまらないと思う。

住みたい人が多いし、マンションは高く売れるから、再開発も、
これからは増えるだろうね。
地主が相続を見越して土地を手放すついでに、借地人も手放したり、等価交換（持ち出しなし）。
借地権が60％〜80％も認められているんだから、これからはどんどん出てきて
王様部屋も増えるだろうな。

これも、そんな例、日暮里駅前再開発
土地所有者、建物所有者、借地人、借家人までいるんだから。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/001413.html

フリーペパーのマンション雑誌を見ていると、都内の中小規模はほんとうに
非分譲住戸とか地権者住戸、地権者店舗含む　という表示が総戸数のところに書いてありますね。

もうマンション用地が不足しているのと、大きな土地を開発すると周囲の地権者の存在なしには
マンション用地を確保するのは、困難なんだろうね。
資金の持ち出しなしに、等価交換で、住み慣れた土地に留まれれば
古い家を提供してマンションに入居したいという人も多いんでしょうね。
デベも、割安に地上げが出来るからいい方法なんだね。

私が購入した物件の場合は、優先分譲の前に地権者のための非分譲住戸が割り当てられてはいましたが
間取りは変わらないようです。たまたま知り合いが地権者です。

彼が言うには、通常の分譲と比べて、『コレいらない』という事が言えたそうです。
例えば床暖房や食洗機。それによって差額を精算したとか。プラスαは無いとの事。
物件によるんでしょうね。