住友信託銀行について語りましょう（その３）

544です。手数料、住信は5250円でしたか。（でも550さんのお話とは矛盾しますよね？！）返還手数料が有料でも、保証料を内枠にすれば、手数料絡みのロスはないですよね。少しずつ返済したい場合は、内枠のほうが安くなるかもしれない・・・、なんて思うのですが、どうでしょうか。ケースバイケースだとは思いますが。

繰上げ返済後に郵送で送付される『ローンお取引計算書』『返戻保証料のお知らせ』を確認しました
が、手数料はいずれも『０円』になっています。通帳も確認しましたが5250円引かれている形跡もありません。毎月繰上げしていましたのが・・・
住信ダイレクトには加入しています。

546さんが指摘されている通り、しおりには保証会社への一部繰上げ返済手数料は5250円とあります。でもこの保証会社への手数料がネット返済の場合も適用なのか明確には記載されていないですね。
550さんの例やこのスレの224にもインターネットで返済する場合、保証会社、銀行両方への手数料が無料になるという記述もありますし、ネット返済の場合は無料になるんでしょうか？？

返戻保証料から手数料が引かれて戻ってくるので、
新たに5250円引かれたようには見えないと思います。
返戻保証料の計算式が分からないので、実際に手数料が
引かれているかそうでないかよく分からないです。

私も返戻手数料について、虎ノ門住宅ローンセンターで問い合わせたことがありますが、
インターネットで手続きすれば無料だと聞いています。

551です。少額の返済でも、（額はわずかとは思いますが）保証料が返還されているなら、手数料はないのではないでしょうか。もし手数料が発生しているなら、相殺で返還ゼロになると思うので。

本当に１万円でも帰って来るのですか？
昨年8月に2330万円借りて11月に20万繰上返済し7162円の戻り、12月に10万で3574円の戻り、1月に17万で6493円の戻りでした。30年固定2.98％で借りていますので戻り率が3.5％程度あるのである程度貯めてから返済した方が良いのか毎月こまめに（1万〜2万程度）返済したほうが良いのか悩んでいます。

四月金利、ぜんぜん変わらなかったね。

>558さん
住信の戦略ですかねぇ。
↓ここにも書いてありますが、他社の固定は２ヶ月連続で下がってます。
http://jphome.exblog.jp/5047248

そして気持は５月へ・・・５月はどうかしら〜
ソニーが良いらしいと言われても、店舗のない顔の見えない銀行はなんだか敬遠してしまう。
出来ればここくらいの銀行に託したいです。

共有名義にした場合、共有者が連帯保証人になると言われたのですが…。
連帯保証人であろうがなんだろうが、主契約者が払えなくなれば物件に
住めなくなる気もするのですが、どうなんでしょう？
（連帯保証人でなければ、共有名義の方に「払え！」とはいかないでし
ょうが、ローンが滞ることには変わりないですよね？）
連帯保証人かどうかについて、住友信託のローンをご検討されている方
はどのように考えているのでしょうか？
ど素人の質問ですみません。

うーん　連帯保証人であろうとなかろうと確かに住めなくなるかな？
でも、共有名義は元々そういった問題に関係ないのでは。
　共有名義を検討するってことは、自分の収入などから
頭金なり返済なりを何割か負担しているってことですよね？
それを主人だけにするってことは自分の出した分は主人に対する贈与になるのでは・・

住信の長期とSBIのフラットを迷っている方って少ないですよね？
どちらも使える住宅として住信のどこら辺が優位でしょう？

↑もちろん返済のしやすさでしょうね。金利的に見ればSBIのほうが有利に見えますが、その後の繰上げ返済時の手間は住信のほうが有利と考えます。

そうですね〜
住信サイコ〜
SBIだと100万円以上ためないと繰上返済できませんが、
住信だと1万円単位で、ネットで無料で繰上返済できます。
溜まるまでまってから返済するのと、マメに返済するのとでは、
マメに返済するほうが利息が軽減できますし、
ややこしい手続き無くネットでお手軽に出来るのもよいです。

教えて下さい
３０年固定で３５年ローンってできるんですか？

約年間２０万繰上げ返済していく予定なので住信を検討してるんですが
（４月の場合）３０年固定金利２．９４％で３５年でローンを組めるのでしょうか？
上記繰上げが予定通りいけば３０年で完済出来るので良いかなーと思いました。
他行で３０年固定金利で３５年は組めるところはソニーぐらいでしょうか？

＞５６６
１万円以上１円単位でっす。

「創建」という会社の物件のチラシに、
提携銀行との信用が強いので、
35年間ずっと、1.5％優遇、
場合によっては1.7％優遇可能、と
書かれていました。

35年1.7％優遇なんて、ありえるんだろうか？

>35年1.7％優遇なんて、ありえるんだろうか？
店頭金利から優遇後35年1.7%じゃなくて、35年店頭金利から1.7%優遇でしょ。
店頭金利が5%位だったら、優遇後3.3%になる訳だから普通だね。
「Ｘ％優遇」に惑わされず、「優遇後Ｙ％」を調べないとね。

ちなみに住信は30年間ずっと2.07%優遇ですよ。
優遇後金利は2.94%ですけどね。

＞５７１
ちなみに住信は30年間ずっと2.07%優遇ですよ。
優遇後金利は2.94%ですけどね。

↑優遇であって、全期間固定金利じゃないですから
銀行の都合で優遇が変わる可能性も有りますから
リスクも有りますよね…

いや　それはない。

>>572
期間内、優遇は一定なのではないんですか？

＞５６７さん、５６８さん
３０年固定で返済期間が３５年可能ですよ。
うちも４月実行です。

それがね、変動2.835から1.5優遇なんだって・・・

＞５７５さん
ありがとうございます。
なぜ５７５さんは住信にしたのですか？
良かったら教えて下さい。
住宅ローン勉強中なので…

ｂｙ５６８

>>５７４
どこの銀行も逃げ道の言葉を
書面に付け加えてますよね。

>>578
どういうことなのか具体的におっしゃっていただけませんか？
銀行にも確認しましたが、固定期間内は優遇幅は変わらないという答えだったので
そう信じきっておりました。
ローンに関してもまだまだ勉強不足です。教えてください。

住友信託の優遇金利は実行してしまえば30年間は固定ということでしょ？
つまり、現状では2.94％で30年間は金利が固定されるということだと理解
してますが。
ま、他の銀行より安いですが30年後の金利は分からないし、35年固定金利
も3.0台もありますから、めちゃくちゃ安いというわけではないと思います。

我が家も住信で検討しているのですが、火災保険の紹介がないみたいなのですが・・・。
火災保険って自分で探すといくらぐらいかかるのですか？
ちなみに、我が家は、3500万円の新築マンションを購入予定です。

住信の繰上げ返済で、自動返済で返済額低減を選択し、途中でお金がたまった時に自由返済、期間短縮を実施することは可能なのでしょうか。
ご存知の方、教えてください。

>582さんへ
もちろん可能です。

581さんへ

住信では三井住友海上とニッセイ＊＊の代理店となっています。
団体割引で15% OFFです。
問い合わせれば紹介してくれると思います。

>>５７８さんへ
http://www.sumitomotrust.co.jp/

その他注意事項

本金利優遇期間中に、金融情勢によっては内容を変更する場合がございます
って書いて有りますよね。変更することは絶対無いとは言ってませんよね。

>>585
その文章の「本金利優遇期間中」ってのはその優遇条件が適用される借入開始の期間、
つまり『期間：平成19年9月30日までに当社にローン仮審査をお申込みいただき、
平成19年12月28日までにローンをお借入れいただいた方』
って部分の「期間」にかかるのであって、実際借り入れてから条件が変わる可能性があるってわけ
ではないのでは？
契約書の写しを見せてもらいましたが、そういった注意事項はなかったし、例えば30年固定なら
店頭表示金利より2.07優遇で2.94と書いてあるのではなく、もろ2.94で30年間って書き方がして
ありましたよ。変動だとまた違うのかもしれませんがね。

５８５さんの認識ミスです。５８６さんのいうとおり。「本金利優遇期間中に、金融情勢によっては内容を変更する場合」とは、契約実行前の話。例えば５月末に契約実行する予定だったが、５月中旬に突然金利が大幅に変動した場合に、優遇幅を見直す可能性があるということ。

4月3日に３万円だけ繰り上げ返済しましたが、なんと１，１１４円も保証金が帰ってきました。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、固定期間中でも大幅な金利変動（ハイパーインフレ等）になった場合金利をあげれるようにどこの銀行の契約書にも明記されています。まずありえないですが・
・・・・

え、まじですか？ハイパーインフレ心配して、固定にしたのに。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書に、固定期間中でも大幅な金利変動（ハイパーインフレ等）になった場合金利をあげれるようにって、書いてなかったですよ。全期間固定だからかな。

>>589
私も全期間固定ですが、散々そういう話は耳にしてたんで、契約前に担当者にも確認
したけどはっきり「そんな覚書はない」と言われたし、実際契約書も隅々まで確認した
けど書いてなかったなぁ。

教えて下さい。
変動金利と固定特約型のミックスって可能ですか？

ソニーと住信で検討中ですが、ホームページに書いてある特別金利優遇の条件の
1.期間2年以上の定期預金・・・・
2.住信VISAゴールドカード会員の方
とありますが、現状住信とは取引が無いし、住信VISAゴールドカード入んなくちゃならないのでしょうか？
クレジットカードに入るのは（それもゴールド！）なんかやぼったいな〜
皆様はどうしていますか？

＞５９４
＞クレジットカードに入るのは（それもゴールド！）なんかやぼったいな〜

やっぼたい？？
意味が良く分かりません。
クレジットカードを持ちたくないｏｒ増やしたくないという意味でしょうか。

もし持ちたくないのであればソニーにすればよいだけです。
また、これ以上カードを増やしたくないというのであれば、
これを機会に今お持ちのクレジットカードを整理するというのも良いかも知れませんよ。

それか、プラチナ以上のステータスのカードをお持ちでしょうか？

ゴールドカード入会の件は支店等によっても違うのですかね？
クレジットカードも今やゴールドカードのステータスなんかより自分の
ライフスタイルにより選んで利を得る物（ポイント等）になってきたと思いますので、
わざわざ年会費を払って持つのもちょっと腰が引けます。
（ちなみに私はクレジットカードは2枚所持→年会費無料のもの）
住宅ローンの話とちょっとかけ離れてしまい、スミマセン。

あっそうですか。

私はクレジットカードのメリットあるけど。
ステータスって別に見栄じゃなくて実利もありますよ。
空港ラウンジや海外傷害保険、旅行手配・割引などなど。
ただこういった物を利用しない人にはいらないかも。

＞わざわざ年会費を払って持つのもちょっと腰が引けます。
＞ちなみに私はクレジットカードは2枚所持→年会費無料のもの
腰が引ける年会費っていっても一万円程ですけど・・・
ちょっと失礼ですけど、「貧乏臭いな」と。

＞ちょっと失礼ですけど、「貧乏臭いな」と。
それをいっちゃー・・・
住宅ローン板ですからね。
年間１万をでかいと感じて節約する人もたくさんいるでしょう。

>>600さん
>それをいっちゃー・・・
>住宅ローン板ですからね。
>年間１万をでかいと感じて節約する人もたくさんいるでしょう。

その通りですね。
不快に思われた皆さん申し訳ありませんでした。

「ちょっとでも節約して、セゾンカードかなんかでポイントをためて」と
考える人には不要でしょうね。
家族で年に１・２回程度でも海外へ行かれる方は、保険＋ラウンジで十分元取れますが。
後、住信のゴールドはいろいろな形で年会費がお安くなるところもありますし。
ゴールドのメリットがあるかどうかは人それぞれですね。

クレジットカードの話は本題から外れるのでもうやめておきます。
失礼いたしました。

個人的には、住信さんはガツガツしていなくて堅実で非常に好感を持っております。
７月実行だけどたぶんココにすると思います。

＞５９３さん

ミックスは無いんじゃないでしょうか
殆どここは皆１本だと思いますよ

＞５９３さん
ミックス可能です

５月実行です。

3000万をミックスにして借りようと思います。30年固定を使うのは確定、残りをどうしようかと思っています（比率も迷っています）。10年固定が本命だったんですが、とりあえず一旦変動にしておいて、少し様子を見て固定に移行するのもありかなあと考えています。これっていつでも変更できるんですよね。

ホームページによると変動の切替時期は、毎月約定返済日となっています。うちは確か26日だったと思うんですが、26日までに申し込めば、その月の金利で移行できるってことですよね。

この金利上昇局面においては、そんなことしても意味ないかなあ・・・。でも、本当にトントンッとこのまま順調に（？）金利が上がり続けるとも限らないような気もするし、10年固定って中途半端に金利高いような気がして、迷ってしまいます。

短期決戦でない方、どんなプランお立てでしょうか？　（うちは今から10年が一番お金が掛かるため、短期は無理です）

すみませんが4月の30年固定金利をご存知の方、教えていただけますか。
宜しくお願いします。

2.94でした。

609さん、ありがとうございました

５月、３５年固定２．９７のところがあるから
５月、３０年固定２．９９じゃ魅力ないね

住信のHPに全期1.1％優遇と書かれていますが、
これは、変動金利だけの適用でしょうか？
短期終了後は、1.1％優遇の対応はないんでしょうか？
属性によっては、ありえるんでしょうか？

>>612
全期1.1％は固定期間30年まで対応してます。
ただし実質的には20や30年固定でこの優遇を適用する意味は皆無でしょうね。
固定期間終了後も優遇はそのままです。
ちなみにここは3月は一般的な優遇でも1.2％だったから優遇幅は縮小傾向なのかな。

あ

３４００万のローンを３５年で組むんだけど、
３０年固定にしようと思ったら
１０年固定を勧められた・・・
こわいな、個々の会社の人はｗ

うちは金利の組み方などに関して、何かを勧められるということは一切ありませんでした。そもそも銀行の人が、そういうことに、アドバイス（悪く言えば口出し？）するって？　うちの担当は「意見聞かせてよ〜」と内心思ってしまうぐらい、何も言いません。ちなみに30年＋何かのミックスです。「何か」の部分は迷っています。（引越が終わるまでは多目に現金を置いておきたいので、余った分は「何か」の部分から繰り上げます）最初「何か」の部分を10年にしようと思ったのですが、あまり35年と金利が変わらず、ミックスにするメリットが小さいので、思いきって変動にして、その差額繰り上げたほうがいいかも、と思案中です。

それで615さんは、結局どちらにされたんですか？

30年固定にしてしまうのもある意味ではリスキーということではないのでしょうか？？
10年固定で、その後優遇を使って、短期や変動でいくのも悪くはないんじゃないのかな？
ローン担当者も考え方いろいろだし（その人の主観だってあるだろうし）、10年固定の金利ならある程度元金減るから、その後多少金利上がっても多少は耐えられるだろうし。
結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

３５年契約の場合、１０年固定終了後でも繰り上げ返済をしないと
それほど元金は減らないので、金利上昇で痛い目を見ますよ。

30年固定にしようと思ってます。
金利なんて誰にも読めないものですから。
日本がデフォルトしてハイパーインフレ・デノミのスペシャルコンボなんてことも
あるかもｗ
まぁ、確かに原則的には金利が上昇すれば、賃金も上昇するのが一般的でしょうが
私の職場はかなりの良く言えば安定的？な給与体系なので、あまり変動は見込めないんです。
よって、リスクを回避したいので30年固定。
なんつってもチキンですから。

616です。

＞30年固定にしてしまうのもある意味ではリスキーということではないのでしょうか？？
＞結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

この２点、私も同じことを感じていました。30年てあまりに長いので、結局どの道をとっても、結果は一緒だったりしてね、とか思っていました。その間に数回、高金利と低金利の波を経験しても不思議ではありませんものね。

618さんのおっしゃることも然りです。計算してみてあまり元金が減らないことを知って、「10年もあまり魅力ないなあ」と思ってしまいました。金利の上がらないうちに元金を減らしたいなら、やっぱり変動とか２年とかにして、がんがん繰り上げないと駄目ですね。でもこの数年にはあまり繰り上げの期待ができないわが家・・・。

30年＋3年にしました。私も10年にあまり魅力を感じなかったので。

うちの場合は、住信さん頑張ってくれて、無理やり4月に契約が終わるようにしてくれました。
「金利下がったらいいんでしょうけど、上がったらアレですもんね」だそうです。

契約の時も、「金利上昇期ですから3年の方を返していくといいですね。」とか、
「30年終わったら優遇がないから5年間分早めに期間短縮した方がいいですよ。」とか
アドバイスをくれました。

3年間頑張って繰り上げないと・・・

>結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

リスク回避という言葉の意味を全然分かってないですね・・・

住信は保証料外枠でも返済額軽減
繰上げ可能?

繰上げ手数料を払えば、可能だそうです。
ネットで手数料無料の自由返済だと、返済額低減はできません。

手数料は幾らぐらいでしょうか？

一部繰上手数料（変動）：5,250円　または（固定/上限）：21,000円
と、これ以外に、
保証会社手数料：5,250円
が必要とのこと。
返済額の設定は２０万円以上１万円単位から。
手続きは書類郵送のみで、ネットでは無理みたい。

最近の書き込みを見て、繰上げ返済することにしました。
ボーナス入ったら、まとめて100万くらいいっちゃおうかな。
保証料いくら返ってくるか楽しみ！ぐふふ

自動返済に必要不可欠な「ゆうゆうパック」はなくなってしまったのですか？
（新規に申込めない？）

先日、金額変更しようと書類を請求したら、「変更・解約」の選択しかなく、
「新規」の項目がありませんでした。

何かと便利な「ゆうゆうパック」、もう新規申し込みはできないのでしょうか？

>>629さん
ゆうゆうパックって何ですか？？
住信ですよね？？

>>629さんではないのですが、
ゆうゆうパックとは郵便局にいれておいたお金（指定金額）を
自動で住信に振替えてくれるサービスです

ここの繰上げ返済って自動的に期間短縮になるんでしたっけ？
支払軽減したいなぁ・・・

>>632

保証料の0.2％を金利に乗せて借りると
自動返済ができるようになります。
自動返済にすると毎月一万円以上から自動で
繰上げ返済ができて支払額が軽減されていきます。

630です。
>>631さんありがとうございます。
住信って店舗・ATMが少ないから、郵便局から振り替えると便利ってことですね。

自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。
毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。
でも不便だし・・・

>>634

>自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。
>毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。
>でも不便だし・・・

本気で言ってる？
もっと勉強したほうがいいんじゃないか

>>634

>毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。

手数料って、ATMの手数料(\105)のことを言っているんじゃないの？
住信は、自動返済にしろ自由返済にしろ繰上手数料は無料ですから（ダイレクト利用時）

いずれにしても勉強不足だな。

>>636さん

多分>>633さんが言ってるのは>>627さんが書いている
手数料のことだと思いますよ。

635ですが
言葉足らずで・・・

>>634
>自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。

なんで？？

しかし、たかだか３行でこれだけ突っ込まれるレスも貴重だね。
住信で不便だって事は、ネットバンク・新生とか使ってないだろうし、
悪いことは言わないから、多少高い金利払ってでもメガバンクか、
田舎なら地元の地銀にしておきなさい。

間違えても、変動や短期固定で借りちゃだめだよ。

>>634
自動返済使う　　＝保証料内枠(保証料を払わない＆金利0.2%UP)
自動返済使わない＝保証料外枠(保証料を払う＆金利そのまま)

どちらが得かは、繰り上げの頻度に依存し、
保証料は貴方の借入金額と借入期間に依存します。
多分、一度も繰上げしないなら保証料外枠が誤差の範囲で総返済額が少ないと思います。

この手の話は、過去スレに大量に書き込みされてます。
あとは、下記の良スレを参照すればいいかと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

634です。

言葉が足らずでお分かり頂けなかったようで失礼しました。
話の流れが返済額軽減だと思っていたので、
特に返済額軽減についての話であることを書いていませんでした。

>>637さんフォローしてくださってありがとうございます。
仰るとおり、>>627さん記述の手数料のことを指していました。

返済額軽減の方法は2通りですよね？
①自動返済で繰上返済を行う
②書面による申し込み（ダイレクトは利用不可）で繰上返済を行う
※②は手数料が必要

保証料内枠の場合は①・②ともに選べます。
（②を選ぶメリットは思い当たらないですが。）
保証料外枠の場合は②のみ可能です。

1度も繰上返済を行わずに返済した場合、
借入3000万、借入期間30年、全期間固定、年利3%で試算すると、
保証料内枠：総返済額　\46,706,068-
保証料外枠：総返済額　\45,533,001-
　　　　　　保証料　　\ 598,800-
　　　　　　合計　　　\46,131,801-
となります。（住信ローン試算表利用）
その差、\574,267-となります。

>>639さんの仰るとおり、
自動返済の頻度、繰上金額、借入額、借入期間等により、
保証料の支払額は変わります。

上記例で言うと、\574,267を誤差と捉えられず、
不便かつ手数料のかかる②の方法の方が総支払額が
少なくなる場合が多いのではないかと思っていました。

そこまでの細かいシュミレーションが出来なかったことと、
書面での繰上は面倒なことを勘案した結果、
保証料内枠にしているのですが、
もし、保証料外枠で自動返済ができるなら、
そちらを選んでいたと思います。

長文失礼いたしました。

補足です。

>不便かつ手数料のかかる②の方法
保証料外枠を選択した上で、手数料を払って繰上返済する方法を指します。

当然ながら、保証料内枠で自動返済が利用できるのに、
手数料を払って繰上返済するわけではありません。

>>641

勉強不足の君の自己満足掲示板ではないので、
何度も他の人に無益な書き込みはしないように。

退場！

↑悔しかったんだろうね。641がいじめるから。かわいそうに！ご愁傷サマ

>>643
>641がいじめるから。

あぁ。住友信託は６大金融グループのトップを切って、
法人税納税を再開するほど優秀なのに、どうしてここのスレの住人には、
641や643のようにアンポンタンがいるんだ。

641がいじめる？？？　630くらいからちゃんと通して読め。
こいつは無知でいじめられてるんだよ。

昔のレスを読むと、MIXしてる場合の自動返済は1つしか出来ないと書いてあったんですが、
銀行から「両方申し込みますよね？」って2枚用紙をもらいました。
確かに2本とも自動返済しようと思っても、用紙の記入方法が分からないですね。
何のために2枚くれたんだろう？

>>646様
ありがとうございます。
ローン2本立てですね。すみません。
2つともに自動返済の設定が出来るんですね。
安心しました。ありがとうございました。

30年固定の6月の金利、3％台に突入してしまのでしょうか。
ドキドキです。

ここより東日本BKの方が長期固定金利低いね。