住友信託銀行について語りましょう（その３）

>118
「自由返済」は返済期間短縮。「自動返済」は返済額軽減。お好きな方で。
ただし、自動返済はローン契約時に特約付けておかないと、利用できない。
>121
ミックス可能。11月時点では10年固定

No.122のレスですが、
最後の文、「11月時点では10年固定」は関係ありません。
失礼。

>106
住信のまわし者のようなことを書きますが、
繰り上げ返済を返済額軽減で行い、月々の軽減額分をまた毎月繰り上げに回すという、
最強パターン（「おりこうな繰り上げ返済とは？」スレ参照）を目指すなら、
ここの「自動返済」は最強だと思いますよ。私はその手でやってます。
保証料分0.2%の上乗せ金利相当額くらい、
・保証料一括先払いでお金が当初かからない分ローン借入額を減らせる
・繰り上げ返済のたび保証料返金手数料を払わなくて良い
の２点で、ほぼ元がとれますよ。

１２４が上手にまとめてくれました。

そろそろ１２月金利出ますかな？

金利誰かわかったら教えてください。フラットとまだ迷ってるので。下がるとうわさなんでどちらがいいのやら。

12月の金利は出ましたか？

12月金利が分かるのは、11月29日か30日では？
私は金消の際、住信の担当者から11月末に電話で連絡入れますって
言われました。

では明日あたり？

ダイレクトやカード、通帳は送られてくるのに本審査の結果が三週間以上出ない。なぜだ。

０．０５ほど１０年固定が下がったようだが、３０年固定はどうなんだろう？フラット３５は？

フラット−０．０９

30年固定２．９９％でした。やった。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign_2/0610house/kinri.html

１０年固定、あんまり下がりませんでしたね。中央三井とか三菱東京ＵＦＪとかは
−０．１５とか下げたのに。固定終了後の優遇幅が一番高いからかな…

もともと１０年固定後に借り換え予定で検討していたので、他行に乗り換えます。

今月の10年固定は、期待を裏切られました。
三菱信託と15bpも違うなんて〜

みなさんは、保証料上乗せ方式(＋0.2%）で契約しました？
自動返済おいしいけど、＋0.2%なので迷っています。

長い目でみて保証料は一括式がお得。

139さんのいうとおりですが補足です。

超長期で繰上返済をほとんどしないのであれば、保証料は一括式がお得。
（例：30〜35年長期で、数年に1回100〜300万円の繰上返済で20年程度で完済）

中長期で繰上返済をバンバンするのであれば、保証料は上乗せ式がお得。
（例：15〜20年長期で、年に数回50〜100万円の繰上返済し、10年以内で完済）

他社と比較して、住信を利用する最大のメリットは繰上の自動返済だと思うのだが。
自動返済を利用するなら、必然的に0.2%保証料金利上乗せになるのでは。
住信の担当者いわく、住宅ローン利用者の大多数は上乗せとのこと。

自動でも自由でも、繰上げは繰り上げるほど、利息は軽減される。期間短縮の場合はとくに。
繰上げできるお金を捻出するほうに、時間と頭を裂いたほうが賢い。

しかし、インフレ期待で、借金背負うほうがトクという考え方もできる。

今、住信で2500万の借り入れを考えています。
ミックスで、長期固定30年と10年固定を考えています。（3大疾病0.3％+自動返済0.2％あり）
実行は3月でまだ先ですが、2500万円の振り分けに悩んでいます。

助言お願いします。

御指南下さい。
月々の返済額を１５万円程にして返済をするのと、ボーナス払い併用を設定して、月々を１２万円程にするのと
どちらか宜しいでしょうか？
期間は３５年。
借入額は３２００万円ほどです。
長期３０年
固定３年のmixを検討しています。

宜しく御願いします。

ボーナス払いのデメリットは・・。ボーナスの支給額がゼロになったときでも、返済しないといけない点でしょう。

>145さん
146さんと同じ意見です。
ボーナス払は組まないほうが懸命です。逆に言えば、ボーナス払をつけないと無理なローンは
そもそも借入額に無理があるということですから。

ボーナス払いにするともう一つデメリットがあったと思います。
ボーナス払いは繰り上げ返済時はボーナス分から繰り上げ返済を
していく事になります。
なので、年に２０万をボーナス分を組んで３０年ローンであれば
６００万分は繰り上げ返済をしても、ボーナス分の繰上げが
終わるまでは期間短縮が出来ないと聞いたことがあります。

なので、繰上げ返済を考えている方はその部分を考慮した方が
よいかと思います。知らないと結構な痛手になると思いますので。

>142
うーん、このブログ記事を見てたら、来年の３月くらいまで
住信は今の水準維持しそうかな？と思うのですが、甘いかな？

今日金消契約にいってきました。１２月２５日からインターネットでの期間短縮型繰上げ返済は、無期限で無料だそうです。固定で３０年くんでますので助かります。一万円からできるみたいです。

今日、住信さんから聞いた情報ですが、12月の近々にインターネットからの
自由返済が出来るようになり、もちろん手数料0円だそうです。

151へ、本当かそれは、ということは年内か

保証料返戻の手数料はどうなるか聞かれましたか？

152さんの言ってることが理解できません。
多分みんなわかってないのでは？だからレスがつかないのでは？

保証解約手数料は本申し込み時にもらった資料に
よると、全額繰越返済の場合、１０５００円で一部
繰上げ返済の場合、５２５０円と書いてあります。

>>156
本申し込みのときの担当の行員の話によると、
インターネットで繰上返済ができるようになれば、保証料返戻手数料もおそらく無料になると
思います、と言われていたので。こちらの手数料は変わらなかったのでしょうか？

他の銀行がどうか分からないけど、住信で実行して唯一の不満は、
実行から初回引落しまでの時間が長いので、その分初回引落しの金利が
多くなること。

実行日から初回引落し日が１ヶ月以上あることが条件なので、
例えば、月末実行の場合、翌月２６日ではなく、翌々月の２６日となります。
したがって、初回引落しの金利は約２か月分の計算になります。

私の場合、10/31実行で、12/27初回引落しです。
毎月の返済額は\85,404なのですが、初回引落しは\126,968です！

私も、3月末実行で5月27日初回引落し予定だといわれました。
ということは、そんなに金利分を多く払わないといけないのですね＾＾；

セコイ儲け方してるのね、住信。さすが関西系

１ヶ月据置き返済という形になりますから、金利が上乗せされるのは仕方がありません。
ただし、１ヶ月目の返済がない訳ですから、その分を２回目の返済時に自動返済して
しまえば、結果大差なくなります。

自動返済の使い方も同様ですが、返済が先に延びたり、返済額が軽減されたら、その分
金利が多くなるのは当たり前です。
そこを自己管理して、上手く自動返済/自由返済を使えば、効率的なローン返済が可能です。

2007年3月実行で3000万を期間35年でミックス借入予定です。
　固定30年1500万（12月金利だと2.99%、保証料一括払い）
　固定10年1500万（12月金利だと2.30%、保証料金利上乗、自動返済特約付）
固定10年の方を優先的に繰上げ返済して10年後の残高を極力減らし、
30年のほうは退職金で一括精算かなと思っています。

上記のようなミックス借入をした場合、ローンの契約は２口になると
思いますが、１口で申込をした場合と手数料や諸費用はどのくらい
違うものなのでしょうか？

162です。連続投稿すみません
今月申込みなのですが、商品選択でまだ悩んでいます。

小心者なので半分は長期固定にしようと思っているのですが、
残りの半分（繰上げ返済をがんばる分）を10年固定で保証料
上乗せ後2.5%（12月金利で）だと、ローンを２口にする
メリットがあまりないような気もしています。
変動や2年固定のほうがいいんでしょうかね？

一応デベ提携で-1.2%の優遇があります。（全期間優遇型なら）

私も3月実行で期間35年のミックスを予定しています。
金額は2500万ですが、同じように30年長期と10年固定の
全期間優遇幅一定（−１．２％）で12月だと２．５％のにしようと考えています。
なので、全く同じですね。

住信さんが言うには金利の高いほうからまず返済をしたほうがいいそうです。
今なら30年のほうですね。10年固定が切れたとき、その地点でまた金利の高いほうを
自動返済にするなどして早く返していけばいいと言われました。
(どちらか一方にしか自動返済をつけられないとのことなので）

ただ、ミックスで自動返済にすると両方に０．２％の保証料が上乗せされてしまう
そうなので、２・３年固定で冒険してしまおうかと少し考えてしまいます。

また、3月実行なので早くても2月の金利をみてからの本申し込みをしたほうがいいですよ。って言われました。今、本申し込みをしても、もし実行前にミックス予定をやめるとか10年じゃなくて
3年にするとか変更すると、銀行側も手間などが大変だそうです。

>158
担当者から、その説明はありました。
そして、引き落としの日を変更すれば良いと助言されましたよ。
例えば、うちはたまたま○月26日実行だったので、初回は(○＋2)月27日でひと月分の金利が上乗せになってしまう、それならば引き落としの日を毎月26日に変更すれば(○＋1)月26日が初回返済日だとか聞きました。うちの場合は、実行の次の日から自由返済ができることもあり、自由返済でそれを補えば良いやと考えて、引き落とし日を変更はしませんでしたが。

うちも住信で検討してるんですが

金利優遇のご利用条件のに皆様当てはまるのでしょうか？
住信GOLD保有or財形等の２年以上貯蓄・・・。

>>166
ビジネスアドバンテージのこと？

デペ定型だったら利用条件当てはまらなくていけました。

166様　　マンションが提携してるところだったら要らないですよ。
　　　　　年間10500円のカードなんて必要なしです。
　　　　　その他の条件も必要なしみたいです。　

>152、155
担当者から繰上げ返済はまずボーナス返済分へ充当されるというのを聞いて、ボーナス返済やめようかと考えてます(ボーナス分をすべて返すまで期間短縮にならない)。まだ住信にきめたわけではないですが

>165
引落日として、28日〜月末までは選択できません。
月末実行の場合は、必然的に２ヵ月後からの引落しとなります。

>実行の次の日から自由返済ができることもあり、
これは盲点でした。
自動返済が、初回返済後からの適用なので自由返済も同じかと思っていました。

先週、本申込みをしてきました。実行は3月です。
3000万を期間35年でミックス借入です
　固定30年2000万（12月金利2.99%、保証料前払、固定期間後優遇ゼロ）
　固定 2年1000万（12月金利1.75%、保証料上乗、固定期間後優遇-1.2%）

繰上げ返済は金利上昇が怖いので、
　固定30年＝自由返済で期間を5年短縮、固定期間内に完済
　固定 2年＝自動返済＋自由返済で長期固定より優先で繰上げ
上記の方針でいこうかと思っています。

あとは3月に金利が上がらないことを願うのみですね・・・

既実行組みです。
今日ポストに住信の封書が届いてまして
ネットによる自由返済サービス開始の案内でした。
151さんの情報ですね。
サービスは12/25（月）よりの開始で手数料は無料。
より使える住宅ローンになりましたね（＾＾）

3月実行組みですが、自動返済で０．２％、三大疾病でさらに０．３％
合計で０.５％も上がってしまうんですよね。

三大疾病をつける方って少ないのかな？

今悩んでいます。

↑三大疾病ってどうなんですか？と　担当の人に聞いたら、やめたほうがいいといわれました。


売る気なし、なので、即辞めました。が、ちょっと後悔しています

>173
自由返済がネットで無料になると、新生よりメリットでてきますね。これで住信かソニーの一騎打ちだ。どちらにしよう。

>166さん

住信VISAポイントクラブ？というのに入れば、ゴールドカードの年会費が2600円ぐらいらしい。
支店の人に教えてもらいました。
カードに1万払うのはちょっときついし、他にもカードはあるが、ゴールドが2600円だったら、価値はあるかも！

＞売る気なし、なので、即辞めました。

売る立場と買う立場は利益が相反するケースがあるので

売る気なし＝銀行側にメリット（利益）無＝ユーザー側に利益多し　かも？

売る気なし＝銀行側にメリット（利益）無＝保険会社にメリット（利益）有＝ユーザー側に利益少なし

いや、なんでそもそもやめたほうが良いと言ったのかな？
No175さんは聞いてないの？
金利をなるべく低く抑えたいというNo175さんのニーズに合わせただけでないの？

>175さん

私は住宅購入検討中の30代の者ですが、30年とか長い期間の付き合いになる住宅ローンの期間中、病気はいつかかるかも分からないですし、三大疾病は金利負担してでも、やろうと思います。
他にも生命保険に入ってはいますが、「万が一」の保証は欲しいですし。
三大疾病にするかどうかは、顧客が選ぶものではないでしょうか？

1月実行予定です。
住信と、三井住友で迷っています。どなたか、この両者を検討した方はいらっしゃいますか？

私の今の状況は
住友信託　2年固定　2500万（1.85％(12月)）　10年固定　1400万（2.8%(12月)）
三井住友　2年固定　2500万（1.65％(12月)）　10年固定　1400万（2.7%(12月)）
共に保証料金利上乗せ
優遇幅は、住信が、全期間1.1%　三井住友が、全期間1.2%です。
積極的に繰上返済しようと思っていますので、住信の自動返済は、1万円から自動で繰上げしてくれるのでとても魅力に感じています。
三井住友も、ネットなら繰上返済無料なのですが、返済額以上でないと、繰上げできない上に毎回ネットで繰上げ処理を自分でしないといけません。

便利な住信をとるか、金利の差があるので、やはり手間だが三井住友をとるか・・
みなさんなら、いかがしますか？

私も住信と三井で迷っていますが、長期にする予定なので
金利で勝る住信に傾いています。
自動返済も０．２％必要ですが魅力です。

181さんへ
顧客が選ぶものです。選びたければ選べばいいのでは？

175です
保険料の支払い総額がたしか３００万だと200万だとかという試算になりました。
その保険料でカバーする内容が、従来の医療保険やローン支援保険などのものと
比較して、さしてトクするものではないと。住信の担当者は従って、お勧めしておりませんでした。

ローンの第一線の担当者が進めないものを、あれこれ悩んで無理して加入する必要なしと判断

色々検討した結果（総借入額３０００万）
三井住友の
固定金利特約（１．５優遇）10年２．２％と
２年固定（１．２の優遇あり）１．４５％のミックスでほぼ決まりです。
特約の方を６００万にして１０年で完済予定ですが返済期間は長くしておくつもり。
繰上げはネットで小額でも無料なのでちょこちょこ繰上げ。

あと提携外ですが保証なしの
ソニーの長期の１月の金利は今最強です。一応押さえておきました。

↑保証なし訂正、保証料なしの間違いでした。

ＨＰに自由返済のネット無料化がアップされていますね。
電話による自由返済は平成20年9月末まで月2回無料の限定条件が付いたままですね。
また、繰上単価が１円→１万円に変更されたようです。
（あまり、１円単位で繰上げする人はいないでしょうがね）

186さんへ
１月の金利が出揃ってから考えたほうがよさそうですね。
基本下がるような気がしてなりません。

>188さん

２５日からネットで自由返済できますね。
確かにサラリーマンが９時〜１７時に電話するというのは辛いが、
ネットだと土日もできるので便利ですね。

自由返済と自動返済どっちが得ですか？
どういう利用方法が得なのか分からないので保証料を一括で支払うかどうか迷っています。

期間短縮できるほうがお得では？

>>191
結局、期間短縮（＝自由返済）か返済額軽減（＝期間短縮）か、
どっちがいいかということですよね。
「お利口な返済スレ」を見ると、参考になりますよ。
期間短縮は見かけ上金利払いが少なくなるように思いますが、
そこばかりにこだわらず、ご自分の返済計画（繰上返済をどうするか）で、
判断された方がいいと思います。

私の知っている方は、一括で保証料を出すつもりで、その分を
借入額を減らし、保証料上乗せするのがいいのではないかと
言ってました。
仮に期間短縮しても保証料の返還に手数料が
かかりますからね。

返済額軽減がまるで利払いが楽であるかのような印象だが、そうではなくて期間短縮のほうが圧倒的に有利である

保証料の返還に手数料がインターネット返済が始まればかからないのでは？？

>保証料の返還に手数料がインターネット返済が始まればかからないのでは？？
無料になるのは、銀行の手数料であり、
保証会社の手数料ではありません。

>192
>期間短縮できるほうがお得では？

>195
>返済額軽減がまるで利払いが楽であるかのような印象だが、そうではなくて期間短縮のほうが圧倒的に有利である

他スレで散々議論されていますが、住信の自動返済というシステムが前提の場合、
期間短縮と返済額軽減の利息と返済完了時期は同じです。
支払い利息が同じであるから、返済期限が短縮されず（期限の利益）、もしも
場合には毎月の返済額が軽減できる返済額軽減が有利であることに間違えありません。

ここで注意したいのは、住信の自動返済で毎月必ず繰上げ返済できるということが
前提であるので、一概に返済額軽減の利息が期間短縮と同じとは言えません。
つまり、1年に1回程度の繰上げ返済なら、１年分の利息の差が生じますので、
その分、期間短縮方のほうが利息が少なくなります。

「有利」という言葉に何を期待するのかは人それぞれです。
利息、返済期限、毎月の返済額、、、

利息だけで論じるならば、返済額軽減は期間短縮に比べ同等以下であり
有利になることはあり得ません。
総合的判断により、有利不利を論じるべきです。

すいません。話がそれて、申し訳ないのですが。

住友信託銀行での優遇は、通期優遇があるのでしょうか？

三井住友銀行で、1.2％優遇を受けて短期固定を利用した場合、
固定期間が終了した後も、借入年数終了まで1.2％優遇が続く、と
説明を受けました。

住友信託の場合、固定期間終了後は、公の0.6％優遇に変わって
しまうのか、それとも実際には、通期での優遇が行われているのか、
ご存知の方がいたら、教えてください。

住友信託銀行を検討しています。
通期優遇はありますよ。
私の場合事業主が住友信託の提携先で通期1.1％優遇が使えると説明を受けました。
三井住友は1.2％優遇ですので0.1％だけ低いのが若干引っかかりますが、繰上返済のしやすさなどメリットがあり今悩んでます。
0.1％ぐらいならあわせてくれればいいのに。

そうなんですか。
通期、1.1%って、微妙ですね。
うちは、「通期じゃないけど1.3%優遇」
らしいです。

微妙・・・

利息払いの大小が最も重要では。
利息が安いから住信を選ぶ。安いから期間短縮を選ぶ。これが総合的判断というやつさ

>安いから期間短縮を選ぶ。
住信の自動返済（返済額軽減）なら期間短縮と利息は変わらないって言っているのが分からないのかな？

>これが総合的判断というやつさ
最も安易な判断ですよ。

住信を良くご存知の方々、ご相談します。

3600万、30年ローンの予定。
定年まで22年。繰上返済をして、定年で返済終了目標。

あなたなら、住信でどんなローンを組みますか?
ご教授ください。

自動返済と自由返済の有利不利は、人によって異なるが、
繰り上げ返済をマメに、こつこつやっていこうとするなら、
住信の自動返済（返済額軽減）は、他行にはない、
非常に有利な制度であることは間違いない。

>>202
煽りですか？もし本気で書いているなら、
かなり恥ずかしいコメントでっせ。

どなたか１０年固定（９月末キャンペーン-1.6%）
一本で実行又は予定の方いらっしゃいますか？
私は仮換え前提で１０年固定にしようかな・・と思ってるのですが、
どうでしょうか？
みなさん長期一本又はミックスの方が多いので、揺らぎます・・

>>206
住信の１０年固定は、他の固定期間と比較して、
金利面で一番お得感があるような気がします。
おまけに９月キャンペーンにエントリーできてるんですよね？
ウラヤマシイ限り。
１０年一本で賢い選択と思います。
もっと石橋を叩きたいなら、
３０年固定と組み合わすという選択肢もあるけど。

10年固定は他社と比較して選択しました。
私は2年と10年当初固定のミックス採用。
ミックスでも１．５倍の手数料と費用がかからない部分もあったので、
1本化とミックスでの費用は銀行に相談したらどうですか？
今は１２・２５からインターネットで1万単位で繰り上げ返済（自由返済）
できるようになります。（もちろん無料）、
気兼ねなく返済をちょくちょくできるのでこれは効率的かと。あと自動返済との差は
これを行うと変わりなくなるものと考えていますが・・ご参考になればと。

自動返済の返済額軽減で繰り上げ返済した場合でも、毎月当初の返済額で返済し続ければ、それは自由返済で期間短縮にした場合と同じ期間、支払い総額になるというのは理解できます。
仮に毎月の返済額を減らしたいということが起こらないので自由返済のみで良しとした場合、保証料一括か、0.2%上乗せかどちらが有利になるのでしょうか。
今となっては一部繰上返済の手数料が無料となったので、あとは保証料返戻がどういう計算に基づくのか、詳しくわかればシミュレーションしてみたいのだけど。
以前担当の人に聞いてみたけど、詳しくは教えられないと言われました。

期間短縮が安いの！　わからないかな？

あなたの判断が最も安易なんですよ

210さんは教科書どおりの判断しかできない人みたいですね。悲しいね。
自分で計算してみたことがないのかな？

あと、言っておくけど、
期間短縮が【高い】（＝返済額軽減が【安い】）とはいっていないからね。
自動返済の場合は【同じ】になるっていっているだけだからね。

その上で、有利性を冷静に判断できるひとが住信を選ぶのでしょうね。

繰上げ返済につてはスレ違いですから、下記リンク先を参照しましょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

保証料の一括or上乗せについては、下記リンク先を参照しましょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30061/

1月の金利はいつごろわかるんですかね。ここのスレを見ると12月金利は11月30日にはわかったようですが。今月は冬休みもあるのでもう少し早いんですかね。

たとえ銀行員でも一般行員レベルでは正確な数値は前日くらいになるまで判りませんよ。
1週間前になればざっくりとした予想はつくでしょうがね。
私は実行日を11月30日と12月1日のいずれかということでスタンバイし、11月20日過ぎに住信の担当者の「下がりこそすれ上がることは無い」という話を聞いて12月実行に決定しましたが、11月30日になってようやく確定金利の連絡を貰いましたから。

＞２０６です。
色々アドバイスありがとうございます。
・長期と１０年固定ミックス
・１０年固定一本
・長期一本
で、銀行に相談しましたが、
長期一本の方がいいと勧められました。
銀行の言うとおり、やはり長期一本の方がいいんですかね？
借り入れ：２６００万
期間　　：３０年
ちなみに長期と１０年固定との
支払い年間差額は６万です。

>216さん
この３パターンではあまり効果がないのでは？
そもそもミックスは短期と長期を組み合わせることでメリットを享受できるものと思いますが
いかがでしょう？
これでは、支払い可能あれば１０年固定を選択するのがベスト。
銀行側は一番もうかる長期１本と言うのは当たり前のようですが・・
その際、短期側が金額大きいほうがベターだが、金利上がるときに対処できうる金額に設定する・
これが通常と思うのですが

>216さん

217さんのいう通りだと思います。
「安く買いたい人」が「高く売りたい人」のいうことを鵜呑みにしてはいけません。

１０年固定と３年固定又は変動のミックスがベターだと考えます。
変動は３年固定より金利上昇のリスクはありますが、▲１．５％の
優遇期間が５年間と３年固定より２年も長いので、ある意味お得です。

９月申込みのメリットがあるのに長期１本は考えられません。
１０年以下のミックスを選択すべきです。

＞２１６です。
そうですね・・
銀行の言うことは100％信じてはいないのですが、
私だったらとか言われると弱いもので(^_^;)
短期とのミックスも考えたのですが、
この２、３年間は積極的に繰り上げ返済は
出来ないと思うので（子供が小さい為）
10年固定一本でいこうかと考え中です。。

166です
169さん、177さん
コメントありがとうございました。

デベロッパー経由だと全期１％優遇しかなくて・・・

住信の３０年固定２．９９に興味があるのですが直接の銀行契約だと
住信GOLD保有or財形等の２年以上貯蓄のどちらかの条件を満たす必要があるのか？
と思い投稿させていただきました。

つまらないことで悲しがる人もいるものだね。アフリカには食べるのにも困る子供がいて、悲しいのに・・。考えたことないのかな。