住友信託銀行について語りましょう（その３）

自由返済は，毎月忘れずにネットで返済するのも面倒なのですが，
期間短縮型になるので，期限の利益が得られません．
そのため，私は，自動返済をつけました．

私も自動返済の便利さに惹かれ、金利上乗せで申し込みました。
まだ、返済開始して３ヶ月ですけど、ネットでの自由返済が案外便利で、
余剰金を入金すると、期限の利益が短くなるとは判っていても、
ついつい、すぐに自由返済で繰上げてしまいます。
便利すぎるのも問題かもね。

自動返済憧れますが、保証料上乗せに抵抗がありました。後、毎月なかなかお金が余りません・・・。
怒られそうですが、期限の利益とは簡単にいううとどういうことですか？
議論されててもいつも難しくて理解できません。・・・。簡単に教えてほしいです。

友人から来月の給料日に返すからといって１０万円借りました。
次の日、競馬で８万円儲けたので、とりあえず８万円を返しました。

友人Ａ：
残りが２万円になったから、来月の給料日じゃなくて今週中に返してね。

友人Ｂ：
残りは２万円だけど、予定通り来月の給料日に返してくれればいいからね。

私も実はよく…苦笑　以下のように認識してますが、間違っていたら赤っ恥ですね…
間違っていたら是非教えてくださいね。

今のうちの低金利でたくさん借りられる権利。ですよね。
金利が上がってしまえば買えないようなお買い物も今なら出来てしまう。といった考え方。
無理して返して、期間短縮して他の費用を切り詰めて（教育費や趣味や旅行費）を
せっかく我慢して完済したとします。その後、次に何かを借りる時は、その時の
高い金利で借りなければいけない。折角教育費やいろいろな我慢した費用をそこで
取られてしまう。（もう買い替えもしない。ローンも組まないって人には関係ないことですが）
他には、不測の事態（家族夫の病気など）の急な出費にも対応できる、月々の支払いを抑える
ことで、余裕ある生活の維持というか。
もう今のような低金利の時代が来ない。と考えれば
自分の家の経済に低金利時代を保ち続ける。ということではないでしょうか。
ローン＝損という考えの人には馴染めないとは思いますが。
加えて有り余るお金を寝かせているようなご家庭には、関係のない話ですけどね　苦笑

503さん

私はこう解釈しています。

＞期限の利益
・借換えの時、残年数は、前ローンを超えることができない。
・期間短縮だと、経済的に苦しくなった時も、同じ金額を払い続けなければならない。期間保持にしておけば、月の返済額は減っているわけだから対応しやすい。

（期間保持の活用例）
最初のローン返済額が８万円だったとします。でも毎月２万円ずつ繰り上げして、合計10万円ずつ返済します。段々月当たりのローン返済額は減っていきますが、毎月10万円ずつ返し続けます。そうすると、実質、段々繰り上げ額が増えていきます。苦しい時期は、月当たりのローン返済額のみ返せばOK。借換えの時の選択肢も広がります。

（期間保持を活用しない場合）
最初のローン返済額が８万円だったとします。でも毎月２万円ずつ繰り上げして、合計10万円ずつ返済します。残年数は減っていきますが、段々月当たりのローン返済額は減っていきません。苦しい時、以前に繰り上げた分は取りもどせないので、８万円ずつ払うしかありません。借換えの時の年数も、その時の残年数を超えることはできません。

銀行によっては、上記の欠点を補う商品も出ているようですが、基本は↑だと思います。

誰も答えていないようなので、念のため。
「期限の利益」と言うのは、期限までは支払いを待ってもらえるという債務者の権利のことです。（民法136条）
で、金利を払ってでも長々と借り続けることのメリットについては、上の説明でよろしいかと思います。

>怒られそうですが、期限の利益とは簡単にいううとどういうことですか？
>議論されててもいつも難しくて理解できません。・・・。簡単に教えてほしいです。

505さんの
>今のうちの低金利でたくさん借りられる権利
意味が判りませんよ

506さんの
>・借換えの時、残年数は、前ローンを超えることができない。
>・期間短縮だと、経済的に苦しくなった時も、同じ金額を払い続けなければならない。期間保持にしておけば、月の返済額は減っているわけだから対応しやすい。
間違ってはいないけど、ちょっと違うね。
期限の利益と借換えは直接関係ありませんよ。
また、返済額が減る減らないも付帯的な結果であり、関係ありません。

504さんと507さんが簡潔に表現していますね。
利息が多くなるとか、返済額が少なくなるという影響はありますが、
端的にいうと「支払期限が長い」ということ。
つまり、借金取りさんがゆっくり来てくれるということ。

>>509
やっぱ新生有利だと思います。
特に借入期間を25年返済にするなら住信2.94、新生2.95で金利条件は大差ないものの
やはり新生は保証料がかからないのが大きい。
ただし司法書士手数料は５万くらい新生の方が高いかな。
住信のメリットは提携火災保険が安いことでしょうか。新生のすすめてくる火災保険には
提携のメリットがつきません。
変動や短期固定とのミックスになると話は変わりますが、長期固定１本でいくなら
微差ですが新生がいいように思います。口座も便利ですし。
フラットを検討してないのならこの２行は他を引き離して諸条件いいように思います。
あとはソニーくらいかな。
ちなみに私は住信のミックスで実行しました。

すみません・・・2,500万のローンを組むんですが、当初30年固定で考えていたのですが、
銀行担当者から10年固定が絶対トクって言われて迷っています。

最終的には自己判断なのですが、金利が全く読めないので、迷ってばかりです。
10年1本で決めた方いらっしゃいますか？

511さんの資力によりますよ。10年経過後にローン返済とは別に十分な貯金ができそうなら
10年固定でもＯＫじゃないすか？
キャッシュで買えるような人なら変動でも全然ＯＫなわけですし・・・

ちなみに、私は平行して貯蓄もする予定ですが、10年後も結構ローン残高が高いのと
やはり金利が読めないので、安心の３０年固定です。収入が保証されてるわけではないので
そんなに安心でもないですけどね。リスク要素をできるだけ減らすという考え方です。

ただ、「絶対」トクとか発言する銀行員の言うことを、信用するのはどうかと思いますよ〜

511です。
私もローン残債と預金残を比べたのですが、若干ローンのほうが多くなってしまうので、
今一つ踏ん切りがつかなかったんですよ。
長期とのミックスにします。
ああ、でも4月のソニー下がってる・・・。ああ〜。

ソニー、４月金利下がりましたね。（変動は上がりましたが）
住信の４月、どうなるんでしょう？

間違いなく長期固定は下がるんじゃないですか。

＞５１１さん
１０年固定で様子をみてもよろしいかと思います、今の金利は低いからね

ガーン、４月、下がるんですか…。
何故に…。
４月入居予定を３月に繰り上げてもらったばかりなのに。。。。

たしかにお堅い銀行マンが、「絶対」トクとか発言るなんて疑問ですね〜

金利は上がるけど、優遇幅が広がるとか？

うちは先日10年固定＋30年固定mixでローン申し込みしてきました。
4月実行です。
ソニーが下がったので、住信もなんとか下げないですかねぇ…。

今、申込書を書いているところです。これ３月中に出すと、今ＨＰに載っている優遇条件確定で、４月に入ってから出すと、どういう優遇になるか現段階では分からないってことでしょうか。４月以降のほうが優遇条件が良いかもしれないし、３月までのほうが良いかもしれないし、トントンかもしれないし？　実行は５月です。３月中に出して、４月からの条件のほうがかなり良かったら、何だか複雑な気分になりますよねぇ。

今までも多分半年ごとぐらいにキャンペーンが変わってきたんでしょうけど、半年前、ウオッチしていなかったので、全然前回（〜９月）と今回（10月〜３月）の違いも分かりません。どのぐらい条件って変わる可能性があるのでしょう？　結局、そんなに大差ないのかな。

キャンペーンなんて、しばらくずっと今と同じで続くでしょう。

ちなみに私は3月実行で35年を30年固定特約で組むので2.94%です。
11月にローンを考え始めた頃は、金利がハネ上がって3.10%になったので、
3月実行時は最悪3.6くらいは覚悟したのですが、逆に下がって安心です。

12月に長期金利が1.5%台半ばまで下がったら、
1月金利は2.99%→2.84%に下がったので、
うまくいくと4月は-0.1、2.84%くらい期待できるんじゃないですかね。
ひょっとすると2.79%くらいまで下がるかも。

4月実行の人がうらやましいですが、
私は3月が11月の3.10%より0.16も下がって2.94%だっただけでも、
ラッキーだったと思ってます。

10年固定だけみると、3月って住信以外の大手銀行は少し上げていませんでしたっけ。
下がるのかな。デベからは早く決めてって言われているんだけど・・・。

＞５２３
3月、30年固定は据え置きでしたが、10年固定は住信も他行と同様上げましたよ。

利上げで住宅ローンも上昇なんてニュースで出てましたけど、
実際に反映されるのって先の話なんですか？
てっきり、４月から影響するのかと思ってました。

お給料保険　http://www.americanhome.co.jp/salary/index.html　これ入ってれば三大疾病はいらなくていいかも..
皆さんどう思われます？

>527さん
スレ違いのような気もしますが、、、
一般的な入院補償（日額２〜５千円）の保険との違いがわかりませんね。
入院しないと支給されないというのが気になります。
自宅療養ではだめなのですね。

本審査通りました！！
4月の金利発表まであと1週間…どきどきします(^ ^;)

ボーナス払いを設定しないと、月々の返済だけでは無理があります。
この場合、返済軽減型+自動返済ではメリットは全くないのでしょうか。
例えば、短期低金利の恩恵も同時に受ける、下記のようなミックスはどう思われますか？
・長期固定（返済低減、自動返済）：例えば2500万30年固定
・短期（ボーナス払い併用）（余裕がある時に自由返済、期間低減）：例えば1000万3年固定
アドバイスをお願いします。

新生銀行系の住宅ローン会社を住信がというニュースがありましたが、フラット３５を住信がやるということでしょうか？

>527さん
３や７大疾病保険（＝ローンゼロ）ばかりが注目されるけど、実際には、こういうローン返済支援保険のほうが重要と言うか、現実的な気がします。
普通に働けない期間が来たときにはこの保険しか頼りにならにような気がします。
こういった保険を設定している住宅ローン（＝金融機関）って、いい具合いにないんですよね、残念ながら住信も、ソニーも・・・。

やっぱり、所得補償保険には入っていた方がいいように思います。
私は独身なので、特に…。

デベから紹介された所得補償保険に入る予定。

＞５３４さん
うちも３０年固定で検討してます。
３月３０日に住信の担当者から連絡が入る予定です。

５２７です
ちょっと言葉足らずでしたが、住信での本契約の直前にこの保険のことを知りました。

契約は２２００万借入、１５００万、３５年固定、三大疾病付、７００万、変動、三大疾病なし
でしてきました。

もっと早くこの保険のこと知ってたら、三大疾病入らなかったかもです。
５３２さんの言うように、ローンとセットで大々的に売り出してほしかった！

＞５３７さん
うちは１０年固定と３０年固定のmixで申し込みます。（３５年返済）
他行は新生、三井住友、ソニーで検討していましたが、元金均等返済が可能なこと、金利を総合的に判断して住信に決定しました。

ちなみに１０年固定も３０年固定も金利据え置きですって！！
少し安心したような…もう少し下がると期待してたのが裏切られたような…そんな気分です。

↑１ヶ月前に今の状況だったら、下がっていたかもしれませんね。
年初だから強気に出ているのかな・・・。どちらにしてもソニーに
決定します。

>1万だけ繰り上げても返ってくるのには驚いた！
返ってきたの？

542さん、銀行側の繰上げ返済手数料はゼロでも、保証会社の手数料は掛かる（１万円ぐらい？）と思っていたのですが、違うんでしょうか。保証料の戻りが１万円以上だと、戻り−１万円、１万円以下だと戻りなし（取られることはない）と思っていたのですが・・・。（だから１万円ずつ繰上げ返済した場合は、保証料の戻りはないと思っていました）三井住友は↑らしいです。

544さんと同様542さんの件には興味があります。
わたしも銀行の繰上げのみが無料だと思っていましたが、保証会社の手数料も無料なんですか？
だとすると小額でもこまめに返済していったほうが得ですよね。

保証会社の手数料は無料ではありません。
先月借りたときに担当者に直接質問しました。
ちなみに住宅ローンご契約のしおりＰ２３にも一部繰上返済の
保証料は５２５０円と記載されています。

保証料ではなく保証会社の手数料は５２５０円でした。

ネットで自由返済したら、保証料の返還手数料も無料だったような・・・
違ってたらすみません。

保証料を金利上乗せ方式にしなければ、保証料の返還手数料5,250円はネットでもかかります。

2006年3月に固定20年実行組ですが、繰上げ手数料は一切かかってないと思います。
（繰上げ実行時に前回返済月からの利息の数百円はかかります）
今年1年間がんばって繰り上げし保証料が約9万かえってきました。
少し得した気分です。ちなみに保証料は借り入れ時に一括で支払いました。

544です。手数料、住信は5250円でしたか。（でも550さんのお話とは矛盾しますよね？！）返還手数料が有料でも、保証料を内枠にすれば、手数料絡みのロスはないですよね。少しずつ返済したい場合は、内枠のほうが安くなるかもしれない・・・、なんて思うのですが、どうでしょうか。ケースバイケースだとは思いますが。

繰上げ返済後に郵送で送付される『ローンお取引計算書』『返戻保証料のお知らせ』を確認しました
が、手数料はいずれも『０円』になっています。通帳も確認しましたが5250円引かれている形跡もありません。毎月繰上げしていましたのが・・・
住信ダイレクトには加入しています。

546さんが指摘されている通り、しおりには保証会社への一部繰上げ返済手数料は5250円とあります。でもこの保証会社への手数料がネット返済の場合も適用なのか明確には記載されていないですね。
550さんの例やこのスレの224にもインターネットで返済する場合、保証会社、銀行両方への手数料が無料になるという記述もありますし、ネット返済の場合は無料になるんでしょうか？？

返戻保証料から手数料が引かれて戻ってくるので、
新たに5250円引かれたようには見えないと思います。
返戻保証料の計算式が分からないので、実際に手数料が
引かれているかそうでないかよく分からないです。

私も返戻手数料について、虎ノ門住宅ローンセンターで問い合わせたことがありますが、
インターネットで手続きすれば無料だと聞いています。

551です。少額の返済でも、（額はわずかとは思いますが）保証料が返還されているなら、手数料はないのではないでしょうか。もし手数料が発生しているなら、相殺で返還ゼロになると思うので。

本当に１万円でも帰って来るのですか？
昨年8月に2330万円借りて11月に20万繰上返済し7162円の戻り、12月に10万で3574円の戻り、1月に17万で6493円の戻りでした。30年固定2.98％で借りていますので戻り率が3.5％程度あるのである程度貯めてから返済した方が良いのか毎月こまめに（1万〜2万程度）返済したほうが良いのか悩んでいます。

四月金利、ぜんぜん変わらなかったね。

>558さん
住信の戦略ですかねぇ。
↓ここにも書いてありますが、他社の固定は２ヶ月連続で下がってます。
http://jphome.exblog.jp/5047248

そして気持は５月へ・・・５月はどうかしら〜
ソニーが良いらしいと言われても、店舗のない顔の見えない銀行はなんだか敬遠してしまう。
出来ればここくらいの銀行に託したいです。

共有名義にした場合、共有者が連帯保証人になると言われたのですが…。
連帯保証人であろうがなんだろうが、主契約者が払えなくなれば物件に
住めなくなる気もするのですが、どうなんでしょう？
（連帯保証人でなければ、共有名義の方に「払え！」とはいかないでし
ょうが、ローンが滞ることには変わりないですよね？）
連帯保証人かどうかについて、住友信託のローンをご検討されている方
はどのように考えているのでしょうか？
ど素人の質問ですみません。

うーん　連帯保証人であろうとなかろうと確かに住めなくなるかな？
でも、共有名義は元々そういった問題に関係ないのでは。
　共有名義を検討するってことは、自分の収入などから
頭金なり返済なりを何割か負担しているってことですよね？
それを主人だけにするってことは自分の出した分は主人に対する贈与になるのでは・・

住信の長期とSBIのフラットを迷っている方って少ないですよね？
どちらも使える住宅として住信のどこら辺が優位でしょう？

↑もちろん返済のしやすさでしょうね。金利的に見ればSBIのほうが有利に見えますが、その後の繰上げ返済時の手間は住信のほうが有利と考えます。

そうですね〜
住信サイコ〜
SBIだと100万円以上ためないと繰上返済できませんが、
住信だと1万円単位で、ネットで無料で繰上返済できます。
溜まるまでまってから返済するのと、マメに返済するのとでは、
マメに返済するほうが利息が軽減できますし、
ややこしい手続き無くネットでお手軽に出来るのもよいです。

教えて下さい
３０年固定で３５年ローンってできるんですか？

約年間２０万繰上げ返済していく予定なので住信を検討してるんですが
（４月の場合）３０年固定金利２．９４％で３５年でローンを組めるのでしょうか？
上記繰上げが予定通りいけば３０年で完済出来るので良いかなーと思いました。
他行で３０年固定金利で３５年は組めるところはソニーぐらいでしょうか？

＞５６６
１万円以上１円単位でっす。

「創建」という会社の物件のチラシに、
提携銀行との信用が強いので、
35年間ずっと、1.5％優遇、
場合によっては1.7％優遇可能、と
書かれていました。

35年1.7％優遇なんて、ありえるんだろうか？

>35年1.7％優遇なんて、ありえるんだろうか？
店頭金利から優遇後35年1.7%じゃなくて、35年店頭金利から1.7%優遇でしょ。
店頭金利が5%位だったら、優遇後3.3%になる訳だから普通だね。
「Ｘ％優遇」に惑わされず、「優遇後Ｙ％」を調べないとね。

ちなみに住信は30年間ずっと2.07%優遇ですよ。
優遇後金利は2.94%ですけどね。

＞５７１
ちなみに住信は30年間ずっと2.07%優遇ですよ。
優遇後金利は2.94%ですけどね。

↑優遇であって、全期間固定金利じゃないですから
銀行の都合で優遇が変わる可能性も有りますから
リスクも有りますよね…

いや　それはない。

>>572
期間内、優遇は一定なのではないんですか？

＞５６７さん、５６８さん
３０年固定で返済期間が３５年可能ですよ。
うちも４月実行です。

それがね、変動2.835から1.5優遇なんだって・・・

＞５７５さん
ありがとうございます。
なぜ５７５さんは住信にしたのですか？
良かったら教えて下さい。
住宅ローン勉強中なので…

ｂｙ５６８

>>５７４
どこの銀行も逃げ道の言葉を
書面に付け加えてますよね。

>>578
どういうことなのか具体的におっしゃっていただけませんか？
銀行にも確認しましたが、固定期間内は優遇幅は変わらないという答えだったので
そう信じきっておりました。
ローンに関してもまだまだ勉強不足です。教えてください。

住友信託の優遇金利は実行してしまえば30年間は固定ということでしょ？
つまり、現状では2.94％で30年間は金利が固定されるということだと理解
してますが。
ま、他の銀行より安いですが30年後の金利は分からないし、35年固定金利
も3.0台もありますから、めちゃくちゃ安いというわけではないと思います。

我が家も住信で検討しているのですが、火災保険の紹介がないみたいなのですが・・・。
火災保険って自分で探すといくらぐらいかかるのですか？
ちなみに、我が家は、3500万円の新築マンションを購入予定です。

住信の繰上げ返済で、自動返済で返済額低減を選択し、途中でお金がたまった時に自由返済、期間短縮を実施することは可能なのでしょうか。
ご存知の方、教えてください。

>582さんへ
もちろん可能です。

581さんへ

住信では三井住友海上とニッセイ＊＊の代理店となっています。
団体割引で15% OFFです。
問い合わせれば紹介してくれると思います。

>>５７８さんへ
http://www.sumitomotrust.co.jp/

その他注意事項

本金利優遇期間中に、金融情勢によっては内容を変更する場合がございます
って書いて有りますよね。変更することは絶対無いとは言ってませんよね。

>>585
その文章の「本金利優遇期間中」ってのはその優遇条件が適用される借入開始の期間、
つまり『期間：平成19年9月30日までに当社にローン仮審査をお申込みいただき、
平成19年12月28日までにローンをお借入れいただいた方』
って部分の「期間」にかかるのであって、実際借り入れてから条件が変わる可能性があるってわけ
ではないのでは？
契約書の写しを見せてもらいましたが、そういった注意事項はなかったし、例えば30年固定なら
店頭表示金利より2.07優遇で2.94と書いてあるのではなく、もろ2.94で30年間って書き方がして
ありましたよ。変動だとまた違うのかもしれませんがね。

５８５さんの認識ミスです。５８６さんのいうとおり。「本金利優遇期間中に、金融情勢によっては内容を変更する場合」とは、契約実行前の話。例えば５月末に契約実行する予定だったが、５月中旬に突然金利が大幅に変動した場合に、優遇幅を見直す可能性があるということ。

4月3日に３万円だけ繰り上げ返済しましたが、なんと１，１１４円も保証金が帰ってきました。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、固定期間中でも大幅な金利変動（ハイパーインフレ等）になった場合金利をあげれるようにどこの銀行の契約書にも明記されています。まずありえないですが・
・・・・

え、まじですか？ハイパーインフレ心配して、固定にしたのに。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書に、固定期間中でも大幅な金利変動（ハイパーインフレ等）になった場合金利をあげれるようにって、書いてなかったですよ。全期間固定だからかな。

>>589
私も全期間固定ですが、散々そういう話は耳にしてたんで、契約前に担当者にも確認
したけどはっきり「そんな覚書はない」と言われたし、実際契約書も隅々まで確認した
けど書いてなかったなぁ。

教えて下さい。
変動金利と固定特約型のミックスって可能ですか？

ソニーと住信で検討中ですが、ホームページに書いてある特別金利優遇の条件の
1.期間2年以上の定期預金・・・・
2.住信VISAゴールドカード会員の方
とありますが、現状住信とは取引が無いし、住信VISAゴールドカード入んなくちゃならないのでしょうか？
クレジットカードに入るのは（それもゴールド！）なんかやぼったいな〜
皆様はどうしていますか？

＞５９４
＞クレジットカードに入るのは（それもゴールド！）なんかやぼったいな〜

やっぼたい？？
意味が良く分かりません。
クレジットカードを持ちたくないｏｒ増やしたくないという意味でしょうか。

もし持ちたくないのであればソニーにすればよいだけです。
また、これ以上カードを増やしたくないというのであれば、
これを機会に今お持ちのクレジットカードを整理するというのも良いかも知れませんよ。

それか、プラチナ以上のステータスのカードをお持ちでしょうか？

ゴールドカード入会の件は支店等によっても違うのですかね？
クレジットカードも今やゴールドカードのステータスなんかより自分の
ライフスタイルにより選んで利を得る物（ポイント等）になってきたと思いますので、
わざわざ年会費を払って持つのもちょっと腰が引けます。
（ちなみに私はクレジットカードは2枚所持→年会費無料のもの）
住宅ローンの話とちょっとかけ離れてしまい、スミマセン。

あっそうですか。

私はクレジットカードのメリットあるけど。
ステータスって別に見栄じゃなくて実利もありますよ。
空港ラウンジや海外傷害保険、旅行手配・割引などなど。
ただこういった物を利用しない人にはいらないかも。

＞わざわざ年会費を払って持つのもちょっと腰が引けます。
＞ちなみに私はクレジットカードは2枚所持→年会費無料のもの
腰が引ける年会費っていっても一万円程ですけど・・・
ちょっと失礼ですけど、「貧乏臭いな」と。

＞ちょっと失礼ですけど、「貧乏臭いな」と。
それをいっちゃー・・・
住宅ローン板ですからね。
年間１万をでかいと感じて節約する人もたくさんいるでしょう。