賢い繰上げ返済とは？？？

394さん
繰り上げ金額、繰り上げ手数料はいくらですか？

100万以上21000円、未満5250円、ていうところだったりすると、
少しでも早くとはいえ、年に50万を2回するなら、
99万貯まってからがいいと思うのですが…

そこらへん自分もよくわからないので、教えてください。

４０１さん

手数料は無料です。（１００万以上５０万単位）
全額繰り上げや固定期間中の繰り上げは、手数料がかかるようです。

手数料がかからないので、金利と手数料の計算をした事がないため、参考に
なるかどうかわかりませんが、年に２回５０万繰り上げることと、同じ状態
で繰り上げ用にまわせると仮定して年に１回９９万繰り上げることの、年に
１回の場合の金利と手数料等を計算すれば、どちらがお得か答えが出るの
ではないでしょうか？
まだまだ知識不足で、「こうですよ。」と答えられず、申し訳ありません。

繰上返済した際の保証料の戻りの計算方法のイメージを教えて下さい。

具体例を設定しますと、
・借入額3000万円
・期間30年の保証料：借入額1万円あたり200円
・期間20年の保証料：借入額1万円あたり150円
・繰上返済に係る手数料が保証会社分も含めて一切発生しない

期間30年で借り、借入直後に1000万円を繰上返済し、期間が20年になった場合
保証料は
①200円×1000＝200,000円
②150円×1000＝150,000円
③200円×3000−150円×2000＝300,000円
のどれですか？

保証料の意味合いからすれば③のような気がします。

利息だけだとお金が余ってるときにどんどん繰り上げるのが
ベストなんでしょうが、保証料の戻りを考えると
10万円×30回と300万円×1回ではどっちが得？
そういった自分でシミュレーションをしてみたいので、
ご存知の方お願いします。

銀行に聞いても、そのときにならないと数値は出せないと言われました。。

MIXにしてる俺だけど
6月に繰上げしたとき、変動の方を繰上げちまった。
あの時は上昇ムードと判断したんだが残念ハズレた(笑)
まぁ繰上げを300万としたのがまだ救いだな

素朴な(?)疑問なのですが、
同じ金額を借りた場合、
短期で返すのと、長期で借りて、繰上して結局短期と同じ期間で返し終わるのとでは、
どっちが総支払金額が安く済むのでしょうか?
(たとえば2000万を20年で借りて、繰上しないでそのまま返すのと、
35年で借りて毎年1回数十万円ずつ繰り上げて期間を短縮していって、結局20年で返し終わった場合)

今の所、定年までの期間ということで、20年で借りるつもりなのですが、
長期に借りておいて繰上した方が安くすむなら、そのようにしたいと思います。
いかがでしょうか?

「短期の金利」と「長期の金利」が異なるので、一概にはどっちかは決まらない。保証料なんかも借入期間によって異なる場合がほとんど。
それに、繰上返済手数料の有無も考慮する必要がある。

ただ、少なくとも
>長期に借りておいて繰上した方が安くすむ
って事は現実はありえない。短期借入の方がどう考えても安く済む。

とはいえ、短期借入と長期借入(＋繰上返済)で総支払額が変わらないケースもあるので(繰上返済手数料/保証料が無料、かつ変動金利にする等)、リスクヘッジという観点で長期にする事もありだろう。
でもそれはあくまでも定年後までに完済する前提の話で、定年以降を予定した借り入れをするのは間違い。

406様
どうもありがとうございます。
不動産業者に「定年までということで、20年ローンで考えている」と話したら、
「たいていの人は25〜35年で借りて、繰り上げて20年位で返し終わる」と言われたので、
ふと、どうなのかな、と思った次第です。

やはり基本的に、短期で借りる方向にしようと思います。

＞４０７
毎月の金利と元本の返済割合や繰り上げ返済の仕組みをきちんと理解してますか？　各手数料や保険料も一緒に考えなければ知らず知らず損をしてることになりますよ。まず基礎を勉強してからじゃないと、みんなのアドバイスに振り回されるだけですよ。
２０年で借りるということは、あなたが怪我をしても入院してもリストラにあっても必ず毎月の高い返済額は返さなければいけないんです。通常長くかりて余裕の分は繰り上げ返済するっていうやり方はそれを回避できるというメリットもあるんです。
基礎がわかったらこのスレを１から根気よく読んでみてください。　たぶん今の考えは１８０度変わると思います。

408、409様
ありがとうございます。
この掲示板でいつも勉強させてもらってます。

こちらのスレッドを以前読んで、返済額軽減型の繰り上げ返済がリスクを少なくするために良いと知り、
そうするつもりでおりました。

やはり、無理のない金額を定年前までの期間のローンで借り(405で「短期」と書いたのはちょっと語弊がありましたね)、
繰り上げは軽減型を中心に行っていこうと思います。

いい子だわ

良い子だね。うましかさんで、せっせと金利払って繰上してね

うましかなので、
412さんの言いたい
ことが分からない

説明を乞う

繰り上げ返済とは

期限の利益の放棄でしかない

軽減型でも？

同じです
今まで、払った利息は戻りません

意味が分からない。
もう少し分かりやすく教えて。

では、具体的に

５０００万円を３５年ローンで２．８％金利で借りた場合
最初の１年に払う費用は、保険などを除いて考えます

返済金額、２２４万円
利息　　　１３９万円
元本充当額　８５万円

利息の１３９万円は、５０００万円をすぐに払わなくてもよいための
１年分の費用です。（期限の利益に対する対価です）

１年目で繰り上げ返済した場合でも、今まで払った利息が戻るわけではありません
１００万円をここで払うと、１００万円分の期限の利益の放棄が発生します。
これは、期間短縮型も軽減型も変わりません。

これを、保険料ととらえる方と、もったいないと考える方両方います
毎年、これを繰り返すと約２０年で払い終えます

総返済金額は、６５９２万円　総利息１５９２万円

５０００万円を２０年（１０年固定）ローンで２．１５％金利で借りた場合
総返済金額は、６１５６万円　総利息１１５６万円

４３６万円の保険料ですね

アドバイス下さい

現在MIXローンを1600万円変動金利（1．625）35年間と1000万円10年固定金利（2．15）35年間を組んでいます。
　繰上げ返済を初めてする予定です、先に金利の高い10年固定を100万円分行います。毎年100万は繰上げ返済したいと思っており10年以内に1000万の10年固定は完済したいです、そこで期間短縮型なのか返済減額型にするか迷っています。どちらが賢明でしょうか？

＞５０００万円を２０年（１０年固定）ローンで２．１５％金利で借りた場合
１１年目の金利上昇を見込んでいないのはおかしいですね。

１１年以降３．０％とした場合：
総返済金額は、６２８４万円　総利息１２８４万円
３０８万円の保険料ですね

１１年以降４．０％とした場合：
総返済金額は、６４４０万円　総利息１４４０万円
１５２万円の保険料ですね ＞５０００万円を３５年ローンで２．８％金利で借りた場合
なぜ全期間固定で計算するのですか？

５０００万円を３５年（１０年固定）ローンで２．１５％金利で借りた場合
総返済金額は、６２０３万円　総利息１２０３万円
４７万円の保険料ですね

>419さん
すみません。うましかなもので、、、
いまいち理解出来ないので教えて下さい。

1年目に１００万円繰上（軽減でも短縮でも）した場合、
先の例でいうと、利息の１３９万（期限の利益に対する対価）を
失うとありますが、
１００万円を繰上げ、元金を減らす事により、その後の利息が減る
のですよね？
つまり、その時の繰上は、今まで１年間の利息（１３９万）に対して
効果を発揮するものではないので、１００万円分の期限の利益の
放棄とはならないような気がするのですが。

また、期限の利益という言葉の意味をそのまま捕らえれば、
支払額軽減の場合は期限の利益の放棄にはならないと思うのですが。

全然勉強不足の的外れな質問でしたら、何卒ご容赦を。。。

100万円繰上返済したら、
短縮だろうが軽減だろうが
100万円分の借りておける期間が
ゼロになってしまうので
期限の利益の一部放棄となるってこと

>425
そういう意味でしたか。
すみません、有難うございます。

お金を貸す側から考えるとよいかも知れませんね

繰り上げ返済で、資金が戻ってくると融資しているリスクがなくなり
次にまたかせる
おいしいのですよ、うましかさんたちが多いほど

また湧いてきてんな、期限の利益。

もっとも、質問見たら気持ちもわからなくはない。

ところで銀行はなんでそんなリスクを背負ってまで金貸してんの？

慈善事業？金貸してるリスク？金貸して得る利益のほうが大きいからでしょ？

余った小金動かして（ちっさいけど）金利稼いだほうがいいからでは？

これは、昔のお話。　金貸し大黒屋は熊五郎に家を分割払いで売り、熊五郎は毎月律儀に返しておりました。
ある日、熊五郎は大黒屋を訪れ、まとまった金ができたので、それを繰り上げてお返ししたいと申しでました。
ところが、大黒屋は、『まてまて熊五郎、約束が違うだろう。毎月同じ額を返すという約定であったのになぜそのようなことを申すのだ。』　熊五郎は、「へい、町内のご隠居に証文を見て頂いたら、お返しする長さを短くするか、お返しする金額を減らすか，どちらでも良いとなっているとおっしゃるもんで。あっしは、知り合いに色々聞いて、訳はよくわからないでが、月々の負担がすくなくなっていくほうが良いと皆が言うんでそれでお願いします」　大黒屋（『ふう、またまた返済と期限の利益の両天秤か。儲けより手間ばかりかかりよる。」）　「ところで、熊五郎お前に貸したお金は相場でかわる型だぞ、お前のところは寺子屋へ行かせる子供が２人と、そろそろいい年の親がいたな。そのことは考えておるのか。今回は、受け取るがよく考えておけよ。」
「支払いの滞りは１回ぐらいは、いいが２度、３度となると全額返済してもらうことになっておるからな。」

>>422さん
あなたの年齢などにもよると思いますが、軽減型の方がよいように思います。

毎年100万繰り上げ出来るなら、10年固定の方はどちらにせよ８年ぐらいで完済できるはずです。
ただ、何かあったときに軽減型にしておいた方が対処しやすい。

短縮型だと10年固定を完済するまで返済額は変わらないけれど、
軽減型なら繰り上げるたびに返済額は減っていきます。
もう一方の変動金利は、いずれ金利（返済額）が上がることは必須と思われますから、
それを打ち消す効果があるわけです。
また、10年固定を10年以内に返済出来る保証があるわけでもないですよね。
短縮型で10年で完済出来なければ、10年後には返済額が跳ね上がる可能性もあるわけです。

また、たとえば、病気やリストラなどで収入が激減したら、
繰上はおろか月々の返済さえ苦しくなるかもしれません。

それらのリスクを回避するには、軽減型の方が向いているかなと思います。

繰り上げ返済するって、単にお金を使ってしまうことと変わりない
お金の使い道はよく考えよう
住宅ローンの金利は低いんだよ

繰り上げすると、期間が短くなるか月々の返済金額が少なくなるので、シミュレーションなどで数字を目にすると、「頑張るぞ〜！」と、いう気持ちにはなりますよね。

でも、確かに住宅ローンの金利は低いから、色々切り詰めてビシバシ繰り上げしていて、貯金がない状態で別なローンを組む・・・なんて事態になったら本末転倒になってしまいますねぇ。

ゴールまでが長〜い道のりの場合がほとんどですから、あまり力を入れ過ぎて住宅ローンの事ばかり考えていると、人生楽しめなくなってしまいますね。　かと言って繰り上げ出来る状態でも、何も考えずに貯金を増やすだけでは金利を支払っている以上には利子はつかないし・・・。

適度に考え、情報を入れながら住宅ローンを楽しみながら乗り切っていけたらなぁ・・と、考えています。　現実は難しいですけれどね。

うちの場合、繰上げしているのは、はっきり言って「気持ち」の問題です。
借金を背負っているというプレッシャーから早く解き放たれたい！それだけですね。
出来るんだったら早く返し終わって、あとはスッキリして過ごしたいのです。
でも無理してまで繰り上げる必要はないと思っていますよ。
ある程度余裕のある生活をして、欲しい物も買って、その上で繰上げ返済しています。
確かに今は金利が低いので、「期限の利益」を放棄するのはもったいないという考えもありますが…私は、返済期間というのは「猶予」のようなものだと思っているんです。
例えば３０年でローンを組んだのであれば、３０年以内に返済すればよいと思っています。
余裕を持って早く返せるんだったら、返せばいいんじゃない？
人それぞれですよ。

私の場合
100万返す事でどの程度利息の軽減になるか考えながら
繰上返済しています。
無理な繰上返済はストレスになりますから
個々のバランスじゃないですかね？

住宅ローンは＊＊ばチャラになります。
だったら無理して繰上返済しなくても、
余った金を貯金するなり投資するなりして
余裕資金にしておいた方が
充実した人生を送れる気がします。

切り詰めた生活を送って、
やっと住宅ローンを返し終わったら
寿命だなんてことになったら・・・
死ぬまでに完済しなけりゃいけないって義務はないんですから。

住宅ローンの繰上返済は、金融商品という観点で見れば「解約できない満期定期預金」ですから。
資金の流動性というデメリットがあるので、ちゃんと考えて実行しよう。

とにかく繰上を、なんて言ってる人は頭を冷やした方がいいよ。

そうそう
借金をしているプレッシャーなんて、お金を持っていれば問題ない
３０００万円の借金も２０００万円の借金も手持ちに１０００万あれば
たいして変わらないんだよ
これを、繰り上げてしまうのは、ただの浪費

繰上返済推奨派の根拠は利息もったいないに尽きるかと思いますが、

飲まず食わずで繰上返済して
１、２千万の利息を節約したものの、
人生は既に終盤にさしかかってしまった、
という人生と、

繰上返済せずに適度に優雅に暮らして、
人生の最後を迎えた時には
１、２千万のローンが残ってたけど、
家の購入時に加入した保険で
ローンはチャラになった、
という人生と、

どっちが充実していたかだと思います。

家も借金もあの世には持って行けませんよ。

知人が昨年新築したばかりで若くしてで急死。
団信でローンはもちろん免除。
そういう話を聞くと、むやみに繰り上げをした方がいいのかどうか迷ってしまう。

期限を決めてローンを組んだんだよ
その時の人生設計で、長期にした人もいるでしょう
それを、繰り上げるからおかしいんだよ
毎年繰り上げるなんて、ほんと何も考えてローンを組んでないのでは
子供が小さくて、生活にゆとりがあるなら貯金しなさい
金利が低くても生活にどんどんゆとりが出るよ
ローンのプレッシャーなんて、なくなるよ、子供にお金をかけなくては
いけない時に、お金をかけられるんだ。

借金を背負っているというプレッシャーから早く解き放たれたい、
という理由で無謀な繰上返済する人。

しつこいサラ金の督促から早く解き放たれたい、
という理由でヤミ金に手を出し多重債務に落ちる人。

どっちも根は同じ。
人生は重荷を背負って生きるもの。
扶養家族がいれば尚更。
プレッシャーを楽しみましょう。

期限の利益とか、ネットで覚えたんだろうけど、
素人さんは知識もないのに偉そうにアドバイス
しすぎじゃないですか？
私は税理士ですが、みなさん最低でも
簿記くらいもってますよね？
ここでアドバイス求める方も、ちょっとどうかと
思いますが、生半可な知識で偉そうに
アドバイスする方はもっと酷いですね。

繰上げ返済は可能な限り実行する事。
プロの視点で言わせてもらえば、普通はこれが正解です。
まあ、銀行からすると、住宅ローンは最高ランクの
回収率ですので、末永く返してもらう方が
ありがたいんですけどね。

443氏へ
貴殿の内容も素人が書く内容とさほど変わりないかもです。
そりぁ30年ローン組んでも繰上げして20年で完済する方が余計な利息払わんで済むでしょうが。

借金なんていざとなったら踏み倒せばいいんですよ！
リストラや減給で、住宅ローンを払うためにサラ金に手を出しちゃう人がいますけど、
そういう人って、生活切り詰めて繰上返済してでも
借金は完済しなきゃと考えてる真面目な人なんでしょうね。

知り合いの税理士は、
「私は税法のプロで、課税標準の算出には精通しているけども、
資金繰りとか事業再生とかは畑違いだよ」
と言ってました。
住宅借入金控除の計算ができるからって、プロの視点で物申すですか・・・

>443
さすが、経済のプロですね、当然繰り上げ返済してもらって、次に貸した方が儲かる
からね、繰り上げ返済してもらわないと困るもの貸す側は

お金持と、お金がない人の違いは
借金の額ではないんだよ

手元にお金を持っている人がお金持、持っていない人が＊＊＊
お金は使っちゃね、借金の額なんか誰もわからないから〜、気にしない

経済のプロの443さんから見れば、
借金経営のソフトバンクなんか素人経営の最たるものなんでしょうね。
孫さんが税務顧問をお願いしても、当然断るのでしょう。