センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

土地区画整理事業の開発バブルに沸いた1995～1997年頃が地価のピークだった。
今はピーク時の半分、20年前の地価に逆戻りしてる。
バブルのピーク時に土地を仕入れた投資家は皆半値に下がった土地を抱えている。

この土地は紫峰ヶ丘1丁目の住宅街にある南向きの一等地だが、元の地主は1997年の開発バブル時に購入している。
それを地主は当時の価格の6割りで手放した。地主は苦渋の損切りだったが、こちらとしてはいい買い物だった。
土地バブルは恐ろしい。

総地積12,221.58㎡（1.222ha）、3,697坪。

平成二十五年元旦

住宅ローンは3年前にほぼ全額を変動金利25年で組んだが、1.5%の優遇措置があり年利0.975%の超低利だ。いまのところ市場は低金利が続いているので、変動金利のおかげで毎月の支払にはかなりのメリットを享受している。
だが、この年利0.975%がいつまで続くか心配である。変動だから固定よりも金利が高くなることも起こり得る。
残債はまだ2000万円近くあるが、繰り上げ返済して随時減らしていかないと変動金利は怖い。
25年だが、あと5年で完済するには毎年400万円近く繰り上げ返済しなければならない。
サラリーマンの一般家庭で、毎年400万円の剰余金をたたき出すのは至難の業である。
それが可能なら、6年貯金してローン組まずに即金でマンション買えることになる。

◆契約書上の売買価格
去年住宅ローンを繰り上げ返済して完済したので、抵当権抹消登記を申請するために久しぶりに売買契約書を見た。
ところが、あらためて見ると不思議なことに気が付いた。大幅値引きしてもらって買ったのに、売買金額が定価のままなのだ。
ということは、契約書上は定価で買ったことになっている。値引き分の表現が現金払いしたことになっている。
安く買ったのだから文句はないが、契約書では定価で買っていることになる。
たしか当時販社から説明されたと思うが、値引き交渉で頭がいっぱいだったので覚えてない。

◆抵当権抹消登記
完済しても抵当権を抹消しなくても、売却しない限りは何ら問題はない。
ただし、将来売却するときに抵当権が登記簿上抹消されずに残っていると、買主は買ってくれない。
一般には、売却するときに抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行うことが多い。

◆住所変更登記
ところで当マンションは換地処分により住所が変更になる。
（つくばみらい市陽光台1丁目1番2+マンション名+棟番号+部屋番号）
登記上は慌てて住所変更する必要はないが、売却時には住所変更登記を所有権移転登記と合わせて行う必要がある。
もし、換地処分後に住所変更登記をしなくて、かつローンを完済しても抵当権抹消登記をしていなければ、売却時には「住所変更登記+抵当権抹消登記+所有権移転登記」の３点セットで行う必要がある。
このあたりは売却時には司法書士に依頼するので、売主としては必要書類を揃えれば（司法書士が職権で取り寄せることも出来る）、司法書士がすべてやってくれる。

◆換地処分に伴う家屋番号の変更
さて問題は専有部分の家屋番号だ。これが分からないと登記情報が取れない。
現在の家屋番号は【「小張XXXX番YY」の「部屋番号」】の表記であるから、この小張XXXX番YYが変更になる。
換地処分によって底地の地番が上記住所（陽光台1丁目1番2）のように変わるから家屋番号も当然変わる。もはや「小張」の地名が消滅するのである。
昨年末のプラザ棟1階「みらい平情報ステーション」での換地計画縦覧で質問したが、県職員は知らなかった。4月以降の換地処分通知で各戸に県から通知があるからその時に判明する。

◆換地処分後の登記全部事項証明書
換地処分後に県によって区画整理登記（2ヶ月近くかかる模様）が行われ、その後に各戸に登記事項証明書が送付されてくるはずだが、基本は表題部の変更だけなので、権利部分（甲区、乙区）は変更がないから送られてこないと思う。
したがって、換地処分後の全部事項証明（表題部、権利部、等）を必要とするなら、改めて自分で法務局に申請して取得する必要がある。
なお全部事項証明は申請しなくてもいいが、無いと過去の登記事項情報を関連づける必要があるから、過去の登記関係書類はすべて保管しておく必要がある。

◆土地区画整理事業のみらい平は実務経験の場
土地区画整理事業の換地処分は滅多に経験できないので、不動産のプロでも実務を経験しないと分からないことが多い。
その点、今年換地処分が実施されるみらい平は不動産屋にとっては恰好の実務経験の場になる。みらい平の「伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整理事業」は平成5年にスタートして換地処分まで20年の長丁場であった。
それから当マンションは換地清算金の発生はないが、土地によっては換地清算金の徴収・交付の手続きがある。これは区画整理登記が終了してからになるので秋以降に県から通知される。ちなみに私の所有地は換地清算金の徴収がある。

ここですね。

だんだん便利になるね。

ラーメン食べた人いますか？

最近は日の出が7時前だ。

ここだな。

この土地は九十九里浜から1km離れた内陸のため津波被害はなかった。

玄関前の土地買って家建てたら隣地の所有者は怒るか？

当該地（網掛部分）は長野県茅野市の住宅街にある宅地で89.49㎡ある。
長年隣家が家庭菜園等で使用しているが、当該地所有者と正式に借地契約が無いような雰囲気だ。
昨年、当該地が売りに出されたのであるから、「隣地は借金してでも買え」という諺がある通り、使用している隣家が買ってしかるべきだと思う。売りに出されている以上、第三者が取得しても隣家は法的には何も文句は言えない。
問題は、アスファルト地面部分の隣地との境界が不明確な点だろう。
このままだと、当該地を取得した新所有者との間で早晩境界トラブルが発生する。
正式に地籍測量をして境界標を埋める必要がある。

当該地は西側と南側が公道の角地で立地は非常に良い。
公図を見ると当該地（黄色）は２筆になっている。
当該地と隣地（桃色）との境界で、赤丸の部分に境界標を埋め込む必要がある。
出来れば柵か塀で越境防止をした方がよさそうだ。

南西側から見た当該地。南向き角地で近くに小学校もあるし住環境は申し分ない。
宅地としては魅力的である。隣地の無断使用に目をつぶれば草刈もやってくれると思う。

ここは取手倉庫有限会社の貸テナントビルが建つ。
テナントは何だろう？

年開けてやっと看板が出た。

件の宅地の外観はこのような感じ。検討の余地はありそう。

この土地は別府市内の商業地にある20坪くらいの宅地。
南側が市道に面しており商売には好適な立地である。