阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

もともとタダ同然の価値しかなかった山深い所を造成した宅地ですからね。
バブル期造成の損分を取り返す為に、見栄えだけはよくして無知な人々に
抽選小出し商法で可能な限り限界まで高くして売る分譲計画でしょう。
しかし馬鹿な消費者は減っていますし、今は駅近が当たり前の時代ですから
山の上でこんな価格でうまくいくとは思えません。

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm

　幸和不動産の破綻で頓挫していた共同事業者の阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。阪急では２００６年３月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。

　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、１９８６年から阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて３２００戸強を造成する計画だった。 しかし、６００戸程度の分譲が進んだ９９年８月、幸福銀行の経営破たんに伴い幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約１２０haの未造成地は放置されていた。

販売員の方も「我々も値段を見てびっくりした」といってました。

はっきりと
「駅からこんだけ離れてて坂でこの坪単価はアリエンワ」
といってやりましょう。
ここは人気があって売れてるとか抽選必至とか色々あの手この手で
セールストークとハッタリをかましてくるだろうが惑わされてはいけません。

値段が納得できなければ買わなければ良いだけです。
高い、高いと言ってる方々は、安ければ買いたいと思っている人たち
なんでしょうね。

世間には、逆に値段が安ければ買わないという人もいます。

そういう態度だから、分譲には苦戦するでしょうね。
しょせん営業マンなんてたいしたことないリーマンなのに、うちは大手で
富裕層の方々の顧客が云々なんだのと虎の威を借る狐が多いでしょう。
無能リーマンの分際でｗ
高いというのは金額ではなく、坪単価ですよ。
ローン組まずに1億キャッシュで家に使える人間でも、山手台の北部地区が
坪60万とか70万だったら「アホか」と鼻で笑うでしょう。相場知っていれば。
雲雀丘から清荒神（川面）までの阪急宝塚線の長尾山系山手地区は、駅に
近くて（8分以内）閑静で交通量が少なくて坂がきつくないところで上限が
今の相場で80〜90万円、徒歩20分以上も登るような僻地は〜40万台ぐらいまで
落ちるのが常識ですよ。

ちなみに雲雀丘花屋敷から2kmも登ると、宝塚造形芸術大学や長尾台も
軽く超えて万願寺、ふじガ丘の入口まで行けますよ（笑）
山手台の真ん中より上の分譲地というのは、本来それぐらい辺鄙で
資産価値が見込めない場所なのです。
山本は丘というより山に挟まれた谷間でブランド的には雲雀丘に
全く及ばないのに、こんな強気な値段設定でも釣れると思っているようでは
決定権を持った責任者が馬鹿という事でしょう。

営業マンは、買えない人には売りませんよ。
高級住宅街は最初から高級住宅街では無く、高くても買える人達が
買うから高級住宅街になるのです。

土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
ものでは無いです。その土地を売る人と買う人の間で値段がつきます。
相場というのは近隣の取引価格になります。

山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
を高くする必要があるのです。

松下興産は北六甲台でそれと同じ事をやって大失敗したんだよねｗ
今は坂道や駅遠は全くトレンドやニーズとは掛け離れた忌み嫌われる要素。
うまくいくわけがない。
まぁ怒涛の広告、コマーシャルと小出し作戦で洗脳できるか見物ですな。

茨木市にも山手台という所があって、バブル期には高級住宅地として
持て囃され一億円超えの物権もかつては多く販売されたのですが、
今は土地は悲惨な値段に落ち込んでいます。
宝塚の山手台と開発規模もロケーションも大阪からの距離もまるで
そっくりな所ですよ。昔より無知な消費者は減っていますから、
イメージ広告と外面だけ整える方法では早い段階で無理が生じて
限界を迎えるでしょう。。。

>>72
同じ茨木市の彩都はどうなん？
坪単価55万から60万で、土地55坪、建物35坪、外構込みで5500万から
売ってるよ。
高級住宅街っていうイメージでは無いけれど。

山手台も高級住宅街で無くてもいいじゃん。

＞山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
＞を高くする必要があるのです。

３０００万台から土地が買えて建売まで予定されている新興住宅地ごときが
いつから高級住宅街になったんだ？
「高級住宅街」って随分敷居が低くなったんだね（笑）
彩都もさっそく高級住宅街入りしているのかな？

あんたもいってるように高級かどうかは確かに価格とは関係あるよ。
坪単価は関係ない。ビバリーヒルズなんて日本の地方都市郊外より坪単価は
安いからな。山手台でも区画平均１５０〜２００坪で分筆禁止にして
６０００〜７０００万とかで売れば、その街区は高級住宅地と呼べるだろう。
なぜならグロスが大きくて貧乏人が買えない（ローンが組めない）価格帯となるから。逆に家と建物あわせて６０００万程度で建てられるようにする為に、
６０坪３６００万円等で販売されたら、上記より坪単価が高くとも高級でもなんでもない。ただの坪単価ボッタクリで庶民的な価格の住宅地。

>>73
彩都は評価が難しい。
モノレールを駅として扱うと楽に徒歩でいける宅地も多いから、そこに
関しては利便性が良いともとれる。
それと人口5万人が埋まって中に色々商業施設や生活施設が出来たら、
通勤者はともかく家族は彩都内である程度生活が簡潔する利便性が
えられる可能性があるからな。
一方で地理的に見れば、茨木市山手台よりもっと奥で辺鄙な場所と
捉えるむきもある。
まぁでも彩都もデベの根付けは酷いね。

http://www.mitsuihome-west.com/takuchi/fudosan/97.html

これ三井ホームの建築条件付きだけど坪単価50万で何ヶ月も前から
ずっと出てるけど全然売れないねｗ　これが世間の評価でしょう。
次に分譲される４−２区はこの山手台中学校がある山手台西より
500メートル以上さらに登ったより不便なところですよ。

>相場というのは近隣の取引価格になります。

これ読むと、たぶん中山台ニュータウン（五月台、桜台）の値段を
参考にして阪急不動産は価格を決めたって意味なんだろうけど、それは
かなり痛い勘違いだし相当な無理がある。

中山台ニュータウンは造成時期も関係して、2万人規模の山の上の街しては
破格の生活インフラ（幼稚園、コープこうべ2箇所、ショッピングセンター、
無料ショッピングバス、郵便局、銀行2箇所、郵便局2箇所、飲食店、酒屋、
交番、消防署、図書館分室、コミュニティセンター、医院、テニスコート、
フィットネスクラブetc）
が整備されているので、例外的に駅から死ぬほど遠い山の上でも比較的地価の
高さが維持されているわけで、その価格を山手台に当てはめることはできない。
もし中山台ニュータウンから上記の施設が全て消えたら、地価はまたたくまに
30〜35万程度まで下がるのは明白だよ。

中山台ニュータウンは、通勤している世帯主以外は贅沢を言わなければ
1週間下界に全く降りなくても生存が可能な住宅地。言い換えれば高齢者が
クルマの運転ができなくなってもなんとか生活ができる。
一方で山手台は生活インフラが無いので、常日頃から下界との行き来が
必要不可欠な住宅地。クルマの運転ができなくなったら致命的な不便さ。
全くといっていいほど状況が異なる。

山手台の幹線道路は、住民の生活道路のみではなく宝塚市の南北の
大動脈になっていますので、四六時中通過交通に使われているというのは
見逃せない事です。当然ですが大型ダンプやトラックも荒々しい運転で
通っています。

最も重要なのは、この通過交通が増える事はあっても減る事はありえないという点です。

第二名神が開通（2019年予定）して宝塚市北部にインターが出来れば、当然
山手台の幹線道路は宝塚インターから南部地域に向かう道路として役目を果たす事になります。北部地域に宅地開発がなされ、北部の道路が整備されると
猪名川町や西谷地区からの交通はますます増える事になります。
南部から第二名神へ向かう交通需要も当然生まれるでしょう。
交通量や渋滞に伴う騒音や排ガスは今どころではなくなる可能性が高いですよ。

永住環境として山手台を検討している方は、じゅうぶん考慮して判断するべきです。現時点でデベロッパーが設定している価格は、これらが反映されているとは到底思えません。

阪急が名塩でやってるフォーハンドレッドガーデンズ。
ああいうのこそ山手台でやるべきなのにね。
もうちょい敷地広くして区画数の規模も大きくして。
あるいは山の斜面という天然要塞的な地形を生かした
無人管理可能なセキュリティ重視のゲートコミュニティをつくるとか。

普通駅や商業ゾーンから離れて不便な山手に登ると閑静になるのは常識。
しかし山手台に関しては不便なのに、トンネル関係の交通で山を登っても
あまり閑静ではない。なにかオリジナリティや付加価値が必要。

日本一のブランド六麓荘だって、芦屋の住宅地の一等地（大原町）と比べると
地価は半値以下だよね。JR芦屋駅徒歩30分以上の坂の上なんだからそれが当たり前。

山本の駅近と変わらない値段で山手台を売ろうとする阪急は非常識、強欲という他ない。買う人がいる値段が適性価格とか抜かしているが勘違いもいいとこ。
そうやってバブルの時にデベが高値で売りつけた土地が下落しているでしょうが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32346/res/45-45

ここに書いている人がいるけど、山本は住宅地として特別にブランドがある所ではありませんよ。植木産業の町で谷間の立地で、南側に被差別【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】もあったところですし周辺の駅より相場が高くなる理由や根拠はありません。

http://www.toshohouse.co.jp/yamamoto/detail/sale_tochi.php?RibNo=1H670...

東南角地が坪＠50でも全く売れないのに、アホな値段を付ける
強欲なアホ売主の図。この坪単価で売れると本気で妄想しているんだろうかｗ