阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

かなりの高額物件ですがどのような方が購入されるのでしょうか。
普通のサラリーマンでは購入後、近所づきあいが大変そうですが。

43さん

幸福銀行が倒産する前（10年ぐらい前かな？）に分譲したぶんは
一流企業役員や上級管理職、医者や歯科医、個人事業主が多いと
聞いたことがあります。
わりと小さい子供や若い主婦や学生も見かけますので、高齢者が
特に多いという感じはしないですね。

>>43
330坪は論外として、土地、建物、外構で6000万から8000万というとこ
ろでしょうか。
今はローン金利が低いので、年収が1500万クラスなら買えるでしょう。

駅からあれだけ遠くてきつい坂で100坪5000万は高いですね。
200㎡以下に分筆禁止にして60坪3000万、100坪4500万、150坪6000万ほどに
設定するべきでしょう。

眺望がいいといっても高圧線や鉄塔も景色に必ず入り込んでいるし、
長尾山トンネル方向にぬける車で交通量が多くて必ずしも
閑静とは言えないしね。確かに街並みは綺麗だけど、それらの
ネガティブ要素も考慮して適性価格を考えるともう少し安くするべき。

山手台の幹線道路より東の大部分地域は土石流危険地域になっています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf

阪急さんは山手台が、土砂災害の指定地域になっている事を隠さず
どういう対策をして造成しているのかちゃんと説明して
販売するべきでしょうね。強気の値段も下げたほうがいいかと。
実際に土砂災害で死ぬかどうかはともかく、指定区域にプレミア価格を
出すのは馬鹿げているというのが一般人の感覚でしょう。

次回の分譲地は、高圧線が見えているというより高圧線＆鉄塔の至近距離。
これは健康被害云々は別にしても、大きなマイナス要因。
火葬場、＊＊＊事務所、ラブホテル、層化＆＊＊＊＊関連施設、ゴミ焼却炉と
同じく高圧線や鉄塔が200メートル以内にあるという事は、不動産の資産価値を
露骨かつ明確に下げる要因です。
環境に厳しい諸外国では高圧線から100〜200メートル以内には、病院や学校の
建設を認めていないケース（例え測定値が2ミリガウス以下であっても）
もあるぐらいですからね。
まぁ山手台中学校にはもろに高圧線が通っていますが。。。

４８さんのお話で驚きました。

土石流危険地域が幹線道路より東というと
山手台東は全部そうだと思うのですが。

以前は地盤は固いから地震にも強くて阪神大震災でも
被害はなかったと聞いたのですが、
山手台西のことだったのでしょうか・・・。

この間土地見学会に行ってきました。

今回の分譲地ではなく
次回以降売り出しの84区画の中には
建売もあるようです。

阪神住宅。
てっきり積水さんかと思っていましたが・・・。
大阪ガスの家とも提携しているようで
大阪ガスの資料もたくさんもらってきました。

阪急と阪神が合併して
住宅部門ができたからだと思いますが、
阪神住宅や大阪ガスで家を建てれば
土地が高くても
建物が安いぶん安く建つのでしょうか。

大手ハウスメーカーよりは安いでしょうが。

土砂災害危険地域って本当ですが。
私も驚きました。

高圧電線はわかっていたのですが・・・。

阪神淡路大震災のときに殆ど揺れず、被害が少なかったのは本当です。
でもこれはあの時の地震においては震度が小さい地域だったから
被害が少なかったというだけの事であって、将来の土砂災害のリスクとは
あまりというか全く関係ないです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-chiikibous...
H9年の大雨ではおとなりの花屋敷（同じ長尾山系）で新築に引っ越してきた
ばかりの一家が土砂崩れで亡くなった事がありました。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf
この図を見ると山手台でも現在既に家がたっている場所は比較的安全ですが、
これから分譲する山手台東の北部のほうは、注意する必要がありますね。

少しずつ抽選で煽る販売方法ですが、焦って買わないほうがいいですよ。
今後まだまだ分譲される区画が膨大な数ありますので、強気の販売は続かないでしょう。もう駅から気軽に歩ける工区は残っていません。今日び駅遠は流行りませんから、値引きすると予想します。そもそも駅から歩けない地域と、駅近が同じ値段なんておかしいわけで。

例えば阪急苦楽園口なんかでも駅から歩けるブランド住宅地（菊谷、松ヶ丘）は、坪単価150万ですが、2kmほど山を登った辺鄙なとこ（苦楽園3〜4番町）になると50〜60万ほどにまで下がります。坂の町における地価はそれが当然であり普通の事です。ニュータウンだからといって坂を登った駅遠でも駅近と同じぐらいの値段なんて決まりはありませんからね。皆さん騙されてはいけませんよ！山本の駅近一種低専はだいたい坪75万ぐらいですから、2kmも登らないと行けない場所は眺望があろうがいいとこ坪40万ぐらいが適性価格です。

同じ山本駅の阪急線路より北側でダイワハウスが今売り出している
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040030968.html
の土地は建築条件付きですが、155平米で3377万円。
坪単価は72万円ですね。駅近徒歩6分でこれぐらいがこの地域の相場です。
山手台東の4-2工区は2kmですが、80m/分で計算すると表記は25分となりますが
きつい登りなので実際はとても無理ですよ。40分ぐらいはかかるでしょうね。
40分登山しないとたどり着けないロケーションでは、当然駅徒歩圏の物件より大幅に安くなるのが通常は当たり前ですが（ｒｙ

↑ここは三方角地です。
ダイワハウスは、平均坪単価は62万円でした。
山手台は高すぎます。

http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kinki/52900/yamamotoekihigasi/

そう。高すぎます。
確かに眺望や街並みは綺麗にしていますし、ビッグスケールの良さは
ありますが、それでもやはり駅からの距離や坂を考慮すると
ふっかけすぎの感は否めません。幹線道路を結構トラックやダンプが
走っていて（トンネルを往来する通過交通）あまり静かじゃないしね。

宝塚市の住宅街の利便性と住環境（自然環境）のバランスを独断と
偏見でランキング付けしますと

Ｓ級
雲雀丘、雲雀丘山手、南口、中州、仁川北3丁目、仁川高台
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ａ級

千種、宝梅、寿楽荘、中山寺3丁目、売布1〜4丁目、武庫山、御殿山、川面、平井山荘
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ｂ級
上記以外の住宅街で一種低専だけど駅から10分以上かかる徒歩圏

Ｃ級
一種低専だけど駅から激遠い徒歩圏外の住宅街

Ｄ級
それ以外

この基準において山手台はＣ級となります。

これから少子化、高齢化の時代において、再びバブル期のような
どこでも土地が上がるという事はありえません。

関西で住宅地として資産価値が約束されているのは、大阪の都心から
20km以内の場所で尚且つ駅から高齢者でも楽に歩ける（坂がきつくない）
所のみ。駅から遠い不便な場所は、まだまだ地価下落する可能性が高いですよ。
ましてやバスやマイカーを使わないと駅にも買い物にも出れない山の
上の住宅地はまだまだ下がるでしょう。

最寄駅にクルマやバスで出るだけでも往復数百円かかる（kmあたりの
移動コストで自家用車もバスも数十円）場所は、永住となるとそれだけ
余分にコストと時間がかかるからこそ、それが土地の価格に反映されて
安くなる（通常）のです。
大規模な新興住宅団地では、街並みの体裁を整えて駅から離れた区画でも
高く売らんとする傾向が見られますが、これには注意したほうが良いでしょう。

阪急は今でも「うちはブランドだ」「買ってくれる人だけ相手にすればいい」
と自惚れているようですがね。

私も行きましたが、販売員も「高くてごめんなさい」って感じだったので、値付けやりすぎてると感じてたのでしょうね。

阪急六甲から２ｋｍほど登った山手にも、大月台という夜景や眺望や街並み
の綺麗な新興住宅地があります。
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040031225.html
ここは現在の分譲価格は＠５０万円ほどなんですが、
駅に近い篠原本町や赤松町などの閑静な一等地は＠１２０〜万円ほどですので
坪単価はだいたい４割といった所です。

普通はこんなもんですよ。いくら眺望や街並みが綺麗でも、坂を２ｋｍも
登った所が駅近と殆ど同じ値段なんてありえません！
しかも山手台は、グループ会社への不正融資事件で社長が逮捕された幸福銀行（経営破綻後、吸収され現在の関西アーバン銀行）関係が手かげていたという
暗い過去を背負っています。安売りする理由はあっても、わざわざプレミアムを付けて高くうるような要素は全く無いです（笑）

ラビスタだって昔は、６０００万〜１億超えでしたが、今は２０００万〜とかでしょう。眺望やら街路樹やら公園やら歩道やら街並みやらの価値なんてそんなもんですよ。

悪い点

・駅からめちゃくちゃ遠い上に坂道
・高圧線が近い
・防災マップで危険区域に設定されており、土砂災害のリスクがゼロではない
・徒歩で気軽にいける買い物施設がコンビニのアズナスしかない（工区によってはここすらかなりしんどい）
・ダンプやバスや中山台や北部地域（西谷、川西、猪名川）からの自家用車が幹線道路を通過しまくるので言うほど静かじゃない
・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）
・週末の日中は渋滞しまくる

良い点
・街並みが綺麗
・公園が多い
・山に囲まれているので緑が多い
・眺望や風通しが良い