阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

南部はしかし人気がないねぇ
老齢化も激しいし
売ろうにも売れない

お金持ちがたくさんいるとか関係なく、山手台は不便という事実あり。

アンチの珍説とは裏腹に、山手台ってかなり下落率が低いですよね。
駅からなんとか歩けるエリアが93～95年頃に坪100万で分譲され、現在、駅から3km近く
離れた一番遠い完全バス便エリアが坪40～50万で分譲されています。

関西の殆どのニュータウンがこの17～18年で販売価格が1/3以下に下落していますから、
山手台の下落率はかなり低いという事です。

下落が激しいのは石垣が自慢の南部の中古だろ

>>9

普段は山手台北部の開発を、区画が小さいとか擁壁が手抜きとか批判されて、将来価値なしのボッタクリと結論づけておられますが、都合のよいデータは自らに都合よく解釈して肯定するんですね。

>9
たしかに、北部はともかく南部中古の下落は激しいですね。

山麓グリーンベルトを構成する山肌の斜面や森林をごっそり削って４５坪～５０坪台とかの開発は、平地で言えば３０坪未満の密集乱開発と大差無いな。宝塚の山手の低層エリアでは無秩序かつ景観を無視した悪質なミニ開発が激増している。建売業者に荒らされまくり。

確かに。

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

長尾山トンネル抜け道に使うとき山手台北部も良く通るけど、別に普通です。
山を切り開いた造成地ってみんなあんなものです。
そんなに心配しなくてイイですよ。

ぜんぜん普通ではないですね。

阪神間の中でも一番の乱開発都市と言われる宝塚市内で見ても、他の標高が高い山の上の
バス便戸建エリアどこも平均60～70坪以上あるし、コンクリートむきだしでもないし。

そうそう、最近山手台の次期分譲街区でバス道沿いのコンクリートに化粧御影石貼ってますね。

でもバス道沿いだけでは、いかにも表面上だけ取り繕って、本質的に景観を考えたまちづくりを

したとは言えず、応急処置という印象が免れませんね。

せめて、購入者に擁壁の仕上げを義務付けるのであれば筋が通るのですが、どうでしょうね。

今月開かれた宝塚市の景観フォーラムに参加した市会議員の方からお聞きしたのですが、宝塚市が

現在導入手続きを進めている市の景観計画で、コンクリートのままの擁壁は今後禁止になる方向のようです。

どこそこの分譲地限定の話というより、市内全体で景観に配慮が欠ける開発や
無秩序な開発が状態化している事のほうが、問題になっているみたいですね。

取り越し苦労だと思いますよ・・・

幹線道路から見える打ちっぱなし擁壁による宝塚のイメージダウンを随分懸念されていたみたいなので、石貼りは大きな改善点だと思いますが。
新しい街区ができ、若い世代が入ってくるわけですから、従来から住んでいる方達は新しく入って来た人達と積極的に交流を持つことが、街の活性化に繋がると思いますよ。
1億で買ったプライドを前面に出して見下すようなスタンスでは、孤立して寂れていく一方。

石張り？うちは別にどっちでも良かったんですけどね～

あ、じゅうぶん町なみはキレイだと思っていますよ。

大通り沿いの擁壁だけ急遽石貼りにしましたでは、いかにもバス道から容易に見える場所のみしぶしぶ景観対策しました感ありありで心証悪い。

全体で見たら、圧倒的に多くを占めるのは大通り沿いではなく街区内に入って歩いて目に入ってくる各宅地の擁壁なんだから、ここをあらかじめ仕上げするなり仕上げ義務付けするなりしないと、将来的に美しさが担保される開発にはなりえないし、無対策では美しい街並みにはなりえない。

山手台第８住宅地区の建築協定が宝塚市に申請されているようです。
ここに擁壁の美化（仕上げ）を義務付ける基準が含まれていたら、
阪急さんは頑張った事になりますけどどうでしょうね？

今までの街区の建築協定も、擁壁の基準は含まれていましたよ。

ただその基準内容が、「自然環境や山の緑と調和する仕上げ」ではなく「周辺の擁壁と調和する仕上げ」という意味不明な内容だったのが問題なのです。

周辺の擁壁が、景観を無視したコストダウンなら、それと同じにすれば良いって事ですからね。

まあ、周辺の住民層のレベルと調和してりゃ良いってことなんだからＯＫなんだろ

山手台叩きの荒らしさんが常駐しているので、本当は書きたくなかったのですが
真実を書きます。

既存（南部）住民の多くは、プライドやらブランドやら高級やら資産価値やら、
そんな低次元な事はどうでもいいんです。

シンプルに、今まで掲げてきた理念を破らず当初の開発経緯を守って、
何よりも景観重視のまちづくりをするという価値観を貫いて美しい街づくりを
責任をもって最後までやってほしい、ただそれだけです。

景観なんてどうでもいいという価値観の方が入ってくるような、当初の理念に
反する開発をしてほしくないのです。

あまり言いたくないのですが、景観を軽視して（擁壁は無頓着なコンクリ打ちっぱなし）
分譲された西4丁目では、10～15%ぐらいのご家庭が、緑化協定すら守っていません。
グリーンベルトに何も植えていないご家庭や、庭を全く緑化していない
ご家庭がまだ新しい街にも関わらず、かなり見受けられます。

一方で、あまり変わらない時期にきちんと景観に配慮（擁壁は石貼り）して分譲された
東1丁目や東3丁目では、殆ど全てのご家庭が緑化協定を守ってグリーンベルトに
植樹して街並みに配慮していますし、庭も綺麗に手入れしておられます。

景観を軽視した開発をすれば、景観なんてどうでもいいという価値観の方が一定の割合で
入居して街並みや景観が守られないという指摘は、決して憶測ではない事が分かります。