阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

南部はしかし人気がないねぇ
老齢化も激しいし
売ろうにも売れない

お金持ちがたくさんいるとか関係なく、山手台は不便という事実あり。

アンチの珍説とは裏腹に、山手台ってかなり下落率が低いですよね。
駅からなんとか歩けるエリアが93～95年頃に坪100万で分譲され、現在、駅から3km近く
離れた一番遠い完全バス便エリアが坪40～50万で分譲されています。

関西の殆どのニュータウンがこの17～18年で販売価格が1/3以下に下落していますから、
山手台の下落率はかなり低いという事です。

下落が激しいのは石垣が自慢の南部の中古だろ

>>9

普段は山手台北部の開発を、区画が小さいとか擁壁が手抜きとか批判されて、将来価値なしのボッタクリと結論づけておられますが、都合のよいデータは自らに都合よく解釈して肯定するんですね。

>9
たしかに、北部はともかく南部中古の下落は激しいですね。

山麓グリーンベルトを構成する山肌の斜面や森林をごっそり削って４５坪～５０坪台とかの開発は、平地で言えば３０坪未満の密集乱開発と大差無いな。宝塚の山手の低層エリアでは無秩序かつ景観を無視した悪質なミニ開発が激増している。建売業者に荒らされまくり。

確かに。

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

長尾山トンネル抜け道に使うとき山手台北部も良く通るけど、別に普通です。
山を切り開いた造成地ってみんなあんなものです。
そんなに心配しなくてイイですよ。

ぜんぜん普通ではないですね。

阪神間の中でも一番の乱開発都市と言われる宝塚市内で見ても、他の標高が高い山の上の
バス便戸建エリアどこも平均60～70坪以上あるし、コンクリートむきだしでもないし。

そうそう、最近山手台の次期分譲街区でバス道沿いのコンクリートに化粧御影石貼ってますね。

でもバス道沿いだけでは、いかにも表面上だけ取り繕って、本質的に景観を考えたまちづくりを

したとは言えず、応急処置という印象が免れませんね。

せめて、購入者に擁壁の仕上げを義務付けるのであれば筋が通るのですが、どうでしょうね。

今月開かれた宝塚市の景観フォーラムに参加した市会議員の方からお聞きしたのですが、宝塚市が

現在導入手続きを進めている市の景観計画で、コンクリートのままの擁壁は今後禁止になる方向のようです。

どこそこの分譲地限定の話というより、市内全体で景観に配慮が欠ける開発や
無秩序な開発が状態化している事のほうが、問題になっているみたいですね。

取り越し苦労だと思いますよ・・・

幹線道路から見える打ちっぱなし擁壁による宝塚のイメージダウンを随分懸念されていたみたいなので、石貼りは大きな改善点だと思いますが。
新しい街区ができ、若い世代が入ってくるわけですから、従来から住んでいる方達は新しく入って来た人達と積極的に交流を持つことが、街の活性化に繋がると思いますよ。
1億で買ったプライドを前面に出して見下すようなスタンスでは、孤立して寂れていく一方。

石張り？うちは別にどっちでも良かったんですけどね～

あ、じゅうぶん町なみはキレイだと思っていますよ。

大通り沿いの擁壁だけ急遽石貼りにしましたでは、いかにもバス道から容易に見える場所のみしぶしぶ景観対策しました感ありありで心証悪い。

全体で見たら、圧倒的に多くを占めるのは大通り沿いではなく街区内に入って歩いて目に入ってくる各宅地の擁壁なんだから、ここをあらかじめ仕上げするなり仕上げ義務付けするなりしないと、将来的に美しさが担保される開発にはなりえないし、無対策では美しい街並みにはなりえない。

山手台第８住宅地区の建築協定が宝塚市に申請されているようです。
ここに擁壁の美化（仕上げ）を義務付ける基準が含まれていたら、
阪急さんは頑張った事になりますけどどうでしょうね？

今までの街区の建築協定も、擁壁の基準は含まれていましたよ。

ただその基準内容が、「自然環境や山の緑と調和する仕上げ」ではなく「周辺の擁壁と調和する仕上げ」という意味不明な内容だったのが問題なのです。

周辺の擁壁が、景観を無視したコストダウンなら、それと同じにすれば良いって事ですからね。

まあ、周辺の住民層のレベルと調和してりゃ良いってことなんだからＯＫなんだろ

山手台叩きの荒らしさんが常駐しているので、本当は書きたくなかったのですが
真実を書きます。

既存（南部）住民の多くは、プライドやらブランドやら高級やら資産価値やら、
そんな低次元な事はどうでもいいんです。

シンプルに、今まで掲げてきた理念を破らず当初の開発経緯を守って、
何よりも景観重視のまちづくりをするという価値観を貫いて美しい街づくりを
責任をもって最後までやってほしい、ただそれだけです。

景観なんてどうでもいいという価値観の方が入ってくるような、当初の理念に
反する開発をしてほしくないのです。

あまり言いたくないのですが、景観を軽視して（擁壁は無頓着なコンクリ打ちっぱなし）
分譲された西4丁目では、10～15%ぐらいのご家庭が、緑化協定すら守っていません。
グリーンベルトに何も植えていないご家庭や、庭を全く緑化していない
ご家庭がまだ新しい街にも関わらず、かなり見受けられます。

一方で、あまり変わらない時期にきちんと景観に配慮（擁壁は石貼り）して分譲された
東1丁目や東3丁目では、殆ど全てのご家庭が緑化協定を守ってグリーンベルトに
植樹して街並みに配慮していますし、庭も綺麗に手入れしておられます。

景観を軽視した開発をすれば、景観なんてどうでもいいという価値観の方が一定の割合で
入居して街並みや景観が守られないという指摘は、決して憶測ではない事が分かります。

デベロッパーが、美しいまちづくりが担保される仕組みや下地をつくれば、綺麗な街にしたいという価値観の人々が入居し、逆に手を抜いてコストダウンすれば、そうではない人々が来てしまうという事ですね。

>>28

「あまり変わらない時期」と曖昧に書いていますが、実際は数年の差があるのですから、植栽の成長状況に差が出ている点もあると思います。
西4丁目の方達を必要以上の色眼鏡で見るのは賢明ではないです。

30さん
新しい街ほど、家や庭づくりの熱が冷めていなくて、綺麗にするのが普通だと思うのですが。

28さんが言っているのは、西4丁目はまだ新しい街なのに、緑化ルールすら守らずグリーンベルトを放置している住民が散見される事を指摘しているのでは？

良好な景観を無視した剥き出しコンクリで分譲したら
宅地購入時に説明された緑化協定書すら入居当初からいきなり無視して
緑化ルールを守らないような住民が入り込むという事やろね

コンクリ擁壁宅地のグリーンベルトは、コンクリを隠すためのネガティブな取り組み

ちゃんと景観に配慮した擁壁宅地のグリーンベルトは、擁壁を隠すためのものではなく景観をよりよくするためのポジティブな取り組み

ってのも関係しているんじゃないでしょうか？

人はポジティブな取り組みのほうが積極的に取り組めるという事じゃないでしょうか。。。

まさにそこがポイントでしょうね。

>>22様

幹線道路から目立つのは、はたして幹線道路沿いだけでしょうか？

山手台東の北部の分譲地は、幹線道路より遠ざかるほど高くなっていく地形なので、幹線道路から中遠景で目立つ範囲は、決して幹線道路沿いだけではないのではありませんか？

特にこれから開発が進むエリア（山手台北公園の南東側など）は道路に面した宅地でなくても、おそろしく目立つと思われますが、、、

３６の言う通り。
山手台東の北部は、全体的にバス通りよりかなり高くなっていて
幹線道路に面していなくても、かなり目立つ街区が
多くなると思われる。

幹線道路沿いの石貼りとは別に、今後の街区は化粧擁壁（石に似せた擁壁）も導入するみたいですよ。
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/2012/09/post-115.html
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/IMGP3787.JPG

これが、街区内の大通り沿いなのか、個別の宅地なのかは分かりませんが、、、

東5丁目の奥っぽいね。ビューノの次の街区か？
東5丁目はコンクリむきだし（大部分）と石貼り（バス道沿いなどごく一部）と
化粧擁壁が混在する事になるのか。
東1丁目や3丁目みたいに個々の宅地のコンクリをなんとかしないと美しい街並みには
ならないんじゃないの。

批判を恐れて大通り沿いだけ応急で景観に配慮して対策しましたでは意味無し。
大部分を占める普通の宅地に仕上げを義務付けるなり景観に配慮するなりしないと
阪急不動産が山手台開発で謳っている「日本中がお手本とする美しいまち」には
なりえないでしょう。
宅地規模をどんどん小さくするのもそろそろやめないと。
小さい宅地では緑豊かな街並みにはならない。

気持ち悪いも何も、山手台の理念・コンセプトと開発経緯は、「どこよりも美しい街をつくる」ですからねぇ

お手本にされていない

山手台開発は、いま宝塚市で行われている中では最大規模（最後の大規模開発）。
だから他へ与える影響が大きい。
ここがいい加減になると、もう取り返しがつかない。

ビューノ街区は今からでも建築協定で施主に仕上げを義務付け（打ちっぱなしのままにすることを禁止）

する仕組みを取り入れるべきでしょうねぇ。

そうすれば東３丁目のように意識が高い住民で構成されて、緑化等の協定・ルールも守られるでしょう。

西４丁目にも良い影響を与えるかもしれませんょ。

ビューノが打ちっぱなしであるのに、住民が綺麗な街並みにしたら、西４丁目住民も街の景観を高めて

維持する仕組みづくりを取り入れるかもしれません。

他力本願

６５～７０坪ぐらいないと、隣との間に植樹できない。
建築物が接近、建てこむ。

５０坪台平均では残念ながらやまなみに馴染む緑豊かな街にはならないですね。

阪急が手抜きしている（あからさまな路線変更と景観無視）のは、宝塚市の責任が一番大きい。
宝塚は、乱開発や業者に甘すぎる。

別に景観重視の街として開発されたわけではない彩都では、阪急は景観に一定に配慮した開発をしている。
http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
一方で美しいまちづくりを最高規範に掲げて開発された山手台では、景観を高める為の今までの山手台で取り入れていた要素を極限まで省いて手を抜いている。これはさすがにいかんでしょ。

一般分譲開始という事で、本日、新街区（ビューノ）の特大広告入っていましたね。

あれだけ大きな広告なのに、今までの山手台では全面に押し出していた街並みや
景観の美しさへこだわりなどの記述が、一切消え失せていたのが印象的でした。

阪急不動産自身が、ビューノは極限までコストダウンして景観に手を抜いて開発した街区であり
（ごく普通のニュータウンの平均以下の街並みにしかならない）、街の美しさなんかを
アピールできるような状況ではない、景観にこだわって開発した従来の山手台とは
かけ離れているので従来街区は広告には使えないという事を、自覚しているのかもしれません。

阪急の宣伝文句が、南部の願望と既に違ってるじゃないか

やれ日本中がお手本とか妄言はもう止めなさいということ

ごくごく身近ですらお手本になどされていない訳なのだから

身の丈に合った街になるのですね・・・

20年謳い続けてきた美しいまちづくりを放棄し売り逃げ手抜きコストダウンに走り、それに加担する宝塚市。

終わってるな。

>>94
バスが通る大通沿いのみの応急処置とは言え、石貼りした事を見ると、
阪急も少しはコンセプトを守らず景観無視してコストダウンしすぎた開発を
反省していると見えるが。

>>40の画像を見ると、ビューノの次の街区からは、それなりに景観に配慮した開発に
立ち戻って進める計画なんじゃいないの？

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

確かに森林破壊して開発した場所は最低でも６５～７０坪ぐらいを規制の目安にしないといけませんね
５０坪の区割りでは山並みに調和した緑豊かなゆとりある景観にはなりえません

価格が高くなるからやめて下さいね。