阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

社会情勢の変化で当初の理念とは正反対の開発しかできなくなったというなら（嘘だが）、この地から撤退するのが筋。

あのね、50坪から70坪にしたら、道路割合減って街区あたりの宅地比率上がって、
擁壁工事のコスト（坪数あたりの造成単価）も大幅に下がるの知ってるの？

利益率は変わらんよ。赤字にはならない。
土地を小さくしたがるのは、宅地あたりの利益率高める為ではなく、街並みや
環境や景観を犠牲にして区画数を増やしたという事以外に理由は無い。

だから区画数を増やしたいということだろう

それで？

建売屋の見解は終わり？

今度、株主の立場もお願い

平均190㎡から平均220㎡にしたら売却可能坪単価は10%程度下がるが、10%以上、坪あたりの原価コスト（土地割合の効率、造成コストの効率）が下がるので利益率は下がらず、赤字にもならない。

電線地中化や擁壁の仕上げに関しては、かかった費用以上に売価に転嫁しても売却できるので、土地面積の議論とは関係が無い。

土地を小さくしたがるのは、区画数を増やしたいからに他ならない。

赤字なったらあかんやろ
そもそも、、、、やのに

少しでも稼ぎたいんちゃう
ろくな目にあってないから

時系列で考えなあかんよ
キミはネガに目を瞑ってる

キミのお得意の叩きなら
利害関係無ければボロクソだろう

我田引水でメガネが曇ってるぜ

阪急の株など買うわけがないだろう。

永続可能なビジネスモデルの世界的企業で、営業利益率が30%を超え、10年でEPS、配当が2倍増するdividend growth stockしか所有しない。

儲ける為なら、開発当初の約束無視して特定の市や地域をぼろくそに使い捨てでも乱開発していいってのも、モラルハザードだけどね。

で、阪急の株主の立場では考えられないってこと？

阪急は、山手台では目先の金儲けの為ではなく、長い目で見て理想のまちづくりをすることで沿線開発の理念を再確認し事で、地域住民とステークホルダーに貢献するという話だった。

皮肉な事に、阪急が主張していた事は、近鉄が沿線で実践している。

ファミリーランドの再開発もやっつけ仕事でろくなもんじゃない。

おじいちゃんの昔話ではなく

株主や債権者の立場を無視して事が進むとでも思ってるのかい

そもそもステークホルダーが変わってるけど？

だから近鉄は三菱がと

山手台は、山の緑と100年を見据えたすばらしい街づくりの模範となるような開発を目指すといっていたわけ。

無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。

地域住民や開発時の確約を無視してまで、建売屋レベルの乱開発に走る理由など無い。

長期プロジェクトの謳い文句、美辞麗句、

電鉄といえど所詮不動産屋のセリフ真に受けて逆切れ

ここにしかない

とか、世の中にどんだけあるよｗ

誰がお手本にしたんだそれで

近鉄か？ｗ

別に山手台をお手本などにしてないだろうが

>無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。


あのな、新規事業なら百歩譲ってそうかも知れんが、いわくつきの、因縁のＰＪなんだぞ。よく考えろ。

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
山手台では65坪以上じゃないと目的が達せないなら、
最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ライン（50坪）が決められたはずですから、
それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。
みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく
住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

≪結 論≫

山手台の景観がどうしても心配なのであれば、

そう感じる者が

協定を改訂（170㎡→215㎡）もしくは

条例制定に行動をおこすこと。

以 上

【一部テキストを削除しました。管理担当】

できない

出来ない上に

出来ても余計売れなくなる

ブランドの無い住宅地の悲しさ

景観や自然環境に配慮し平均以上のまともな開発をするってのは、開発禁止区域だった大規模な山肌を開発可能な場所に変更する条件として提示した大前提だから、悪徳不動産屋の誇大広告や美辞麗句や宣伝文句の類とは同列で語れないんだけどね。

つまり擁護しようがない。

東3丁目まではそのコミットメントを守って、緑の回復と景観に配慮したまともな開発をしていたのだから、突然できなくなったというのは筋が通らない。

社会情勢が変化した云々は都合の良い言い訳だが、社会情勢が変化したのなら、開発事態をやめたて、宝塚市に残りの土地を返還して緑地に戻したらいい。

URが彩都の東部を開発中止した時に、阪急は開発あきらめて特別損失計上しただろう。

開発経緯や理念を捻じ曲げてまで、自社所有の山林を、絶対に最後まで株主の為に乱開発しなければいけないなどという理由は無い。

そもそも、山手台開発は、金儲けが第一の目的ではなく、模範となるような良好な住宅街を創造する事で、地域に貢献する為の事業でると、社会貢献第一を強調していた。
それが社会情勢の変化で出来なくなったというなら（嘘だが）、潔く開発そのものをやめて、山に戻すのが最善の社会貢献。

もしくは社会情勢の変化を鑑みて、これから不足する高齢者向けの緑に囲まれた福祉施設（各種の老人ホーム街区）にするとか、定期借地権で緑に囲まれたセカンドライフ地や別荘地にするとかね。

社会情勢が変化したら、山の上のバス便エリアをカツカツ区割りで緑が回復しない50坪乱開発にせざるをえなくなったという業者の言い分は、はなから論理として破綻している。

なぜなら古いニュータウンの焼き直しでしかない山の上のバス便エリアの何の変哲も無いぎりぎり面積の土地は、これからの時代もっとも余り（既に余っている）需要が低下する不動産であり、山の上を更に削ってまでそれらのストックを更に増やす行為は、社会悪でしかないからだ。

それほど社会情勢への配慮や考慮を重んじている企業なのであれば、社会情勢の変化（20年前と違って、既に家が家余っている、ニュータウンが余っている、これから更にどんどん空家率が上昇する、山を削る必要など無い）を受け止めて、潔く開発をやめて山に戻しましょう。

社会情勢が変化したから、山の上を緑豊かで景観豊かな街並みにはなりようがない50坪手抜きコンクリ街にする大義名分が生まれたって、どんな詭弁だよ（笑）

社会情勢云々を言うなら全く逆だろう。

『50坪協定を65坪に改訂する』

これで全て解決。

まずは自治会の役員にでも立候補して

行政に働きかけたらどう？

やってみなはれ！

10年ほど前に阪急不動産が素晴らしいまちづくりを提唱していますね。

環境共生、自然とともに生きる事の大切さを説いています。

駐車場2台と建物プラス通路1メートルで殆ど土地が埋まってしまう50坪のコンクリでは、
緑豊かな街や自然と共生などありえませんからね。

ところで、名塩さくら台はその後どうなったのでしょうね？




阪急不動産ホームページ（2002年9月2日 更新）
http://web.archive.org/web/20021016233312/http://www.hankyurealty.jp/r...

西宮名塩さくら台

「環境共生」というテーマを織り込んだ総面積約50万平方メートルというスケールの街が生まれます。

周辺の環境と共に生き、周辺の自然に負担をかけないために、地下水を涵養する透水性舗装の道や下水汚泥再生材料を使用。そして、豊かな自然を住み処とする小動物たちと共生できる公園・広場。さらに、この街には、西宮市の新しい桜の名所となるように、幹線道路に沿って、桜並木を植樹。これからの街づくりに欠かせない考えが織り込まれた「西宮名塩さくら台」。

住むうちに誇りと歓びに満たされる風景も造られます。南斜面の高台から次代に向けて贈ります。



『かけがえのない自然とともに』

人は豊かな自然に包まれていると、穏やかになれます。それは、自然が限りない寛容な心で、人間の営みを見守ってくれているからなのでしょうか。

大きな空、心地のいい空気、やわらかな緑、あたたかな陽射し。四季が織りなすひとつひとつの風景に心を和ませながら、自然が奏でるハーモニーに包まれて暮らす。

この街には、そんなライフスタイルがあります。

1997年
http://web.archive.org/web/19970723201844/http://www.hankyu.co.jp/fudo...

宝塚・眺望の高台に、世界に誇りたい街があります。

街のグローバル品質

ビュータウン阪急宝塚山手台

世界に誇りたい街づくりをするといっておきながら、世界どころか宝塚市内の山手の一種低層の平均（約70坪）を遥かに
下回る50坪台の緑が回復しない建てこむ区割りと、街並みと景観を破壊する巨大なコンクリ打ちっぱなしのコストダウン。

宝塚のこれ以上の環境悪化、乱開発、景観、街並み破壊を防ぐには、

・宝塚市内全域で、新たに山や森を削って開発する場所は、平均65～70坪以上の区割りしか認めない

・ミニ開発、分筆を厳しくする

この2点が必要不可欠だが、行政は地権者や業者と癒着して、これらの本質に取り組まず、殆ど効果の無い景観条例などで対策しているふりをして誤魔化そうとしている。

宝塚の場合、行政は表向きは景観や住環境保全に取り組んでいるようなポーズを示しつつ、実際は開発屋や地権者と組んで乱開発を推進している立場なので、本当に効果が見込める規制の導入（例えば、阪急以北の長尾山系全域を景観保全地域にして、今後の開発は平均70坪以上を基準とするなど本当に景観や住環境を守れる内容）はありえません。

行政がしぶしぶ対応するのは、丁目単位のピンポイントの規制案（例えば山手台東2丁目限定の地区計画など）が、住民からあがってきた場合のみで、同じ分譲地であっても、既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、聞く耳を持ちませんし、広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。一方で、業者の言い分は何でも認めます。

＞５４１
＞行政と完全癒着して進めているので、行政が業者ではなく
＞市民の方を向いた態度で厳しくする可能性は皆無。

＞５４４
＞既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、
＞聞く耳を持ちませんし、
＞広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。



だったら、あきらめなはれ

宝塚の山をもうこれ以上削らないで！
お願いです　緑が戻らない庭無し平均５０坪台の最低の乱開発はやめてください

本スレはばっさりやられたね～。ま、ルール違反してるから仕方ないけどね。
ルール違反を繰り返す輩に阪急は約束破りとか言う資格あるのかな？
あと、いつも乱開発擁護してる人ってどこにいるんだろうね？
それと
《そもそもネットだけで水面下で動いていないと決め付けているのもお話にならない。》と言ってたけど、その辺りを詳しく聞きたいね～。どんな動きしてるの？
まさかパソコン机の下で足が動いてるとか言わないよね？

５０坪と７０坪では全く違います。宝塚で山を削った住宅街は、概ね平均で７０坪あります。

５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。

駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、平均的な文住宅（全国平均が最近の年度で１３５㎡ほど　１階の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍの通路分を含めて（１２ｍ×１０ｍ）、１５０㎡ほどの面積を食うんですよ。

つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。

木を何本植えられるの？って話。

５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。

７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以はそこにあります。

５０坪では、山並みの緑と調和した緑豊かな住宅街（宅地部分の緑被率が２５％超）にはなりえないのです。

山手台の北部開発が悪質なのは、もともとは南部以上に緑豊かにするという事で、建ぺい率40%容積率80%になっていたのを、「社会情勢が変化した」云々で、行政に働きかけて、どさくさ紛れに建ぺい率50%容積率100%に変更させているという事。

言うまでも無く、土地を小さくして50坪台で区割りする為の仕込み、割高坪単価で売る為の仕込みに他ならない。

>>565
宝塚の他のバス便エリアのニュータウンや分譲地（昭和50年代頃の開発）は
概ね平均65坪ぐらいあるし（50坪台後半の土地もあるが、70坪以上の土地も多いので
平均では215㎡ぐらいある）、それなりに緑豊かで建てこんでおらず空間的なゆとりもある。
山手台南部は230㎡ぐらいあるので、開発後の緑の景観の復元に配慮されている。
これらはいずれも乱開発ではない。

標高50～150mの山林を切り開いた場所：平均215㎡以上
標高150～250mの山林を切り開いた場所：平均230㎡以上
標高250m以上の山林を切り開いた場所：平均330㎡以上

これぐらいがその立地に見合う緑の回復率を考慮した大まかなまともな開発の目安。

標高200m前後で、50坪はありえない乱開発。

確かに、阪急さんには昔の昭和前半の素晴らしかった理念重視の開発に立ち戻ってもらいたいですね。

乱開発ってなに？区画の大きさとはあんまり関係ないと思うけど。
かつての川西みたいに道路がないのに住宅作って大渋滞とか、こういうのでしょ。

100坪の大きな区画なんて千里ニュータウンでも誰も買わないから、50坪二つに分けて売ってるんだよ。売れないもの作って放置したらそれこそ乱開発だ。

千里ニュータウンは１００坪～２００でねか？

東五丁目内にバス停があるけど
バスが走るの？

新しくできたの？

>>580

①今のバスルートとは別に山手台四丁目⇒東5⇒東4⇒東3⇒幹線道路⇒阪急山本が設定される（1時間に2本程度か？）

②今のバスルートそのものが変わる（幹線道路を南北に単純に上り下りするのではなくぐるっと回る循環ルート）

このどちらかだが、②の場合は、既存の山手台西4丁目住民には影響が大きい。行きと帰りで所要時間がかなり変わってくる。

いずれにせよ、バスが通るのは山手台東を抜ける準幹線道路が開通してからなので数年以上先。

> by 匿名さん　2012-10-24 08:07:41
>
>
>
>
> 山手台サイトがリニューアルされてコンテンツが追加されていますね
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/concept/thoughts_of_a_developer/ooba_...
>
> ＞阪急宝塚山手台の宅地開発が始まっておよそ30年の時が経つ。開発面積約188haを超える広大な敷地では、
> ＞「地区計画」とこの街ならではの「建築協定」「緑地協定」をもとに、豊かな自然と調和するまちづくり
> ＞が進められ、現在では約1600世帯(2012年8月末現在)が暮らす住宅地へと成長した。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、豊かな自然と調和する緑豊かな住宅街にはなりえませんね。
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/relayessay/mori_vol1
>
> ＞宝塚に生まれ育った私は、宝塚の街をよくしたい、恩返しがしたいという思いが強く、当時も
> ＞宝塚青年会議所という団体に所属しながら、街づくりをテーマに、以前阪神競馬場で開催されていた
> ＞宝塚祭りの復活を始めとする、様々な街づくり活動を行っていました。そういった経緯もあった事から、
> ＞当時まだ家屋も少なかった山手台に関し「これから宝塚一の街づくりをするんだ」という
> ＞阪急不動産開発担当者の話を聞きその姿勢に共感したのを覚えています。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、宝塚一どころか、宝塚の一種低層の平均（７０坪、石積み）以下ですから、
> 日本中がお手本とするまちづくり（笑）や世代を越えて愛される美しい街にはなりえませんね（笑）

仰る通りです。いまいちど原点に立ち戻って、嘘の無い誠実な開発を手がけるべ
きだと思います。

最低敷地面積変更の動きはまだか

１７０じゃお手本にならんぞｗ

578
「沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通」って、それが勝手な思い込みっていうの。
だろう運転はダメだって教習所で習っただろ？
かもしれない運転をしなさいって！
そうやって、他人任せにして監視を怠るから、いつのまにか色々変えられたのに気付かず住民、市民にはどうしようもないと後の祭りをやりだしちゃうんだよ。

>576
>そもそも大きい土地が売れないというのも全くのデタラメであり嘘。
>50坪2400万と70坪2600万だったら、圧倒的に70坪のほうが早く売れるし人気も出る。

だれも、70坪の土地が売れないとは言ってないですよ。
70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。
50坪2400万（坪４８万円）で同じ土地を、区画割を変えるだけで、70坪2600万（坪３７万円）で
販売して事業が成り立つ根拠は？

50坪も70坪も造成費用は殆ど変わらない（インフラは区画に対してかかるので誤差程度）。
50坪で利益が出る土地は、70坪の土地を200～300万ぐらい増しの値段で販売しても赤字にはならないし
区画あたりでは同じぐらいの利益が出る。

実際、デベロッパーは自社で販売する坪単価の7掛けぐらいで（黒字で）ハウスメーカーに卸しているので、
50坪2400万で販売しているエリアで、70坪2600万で赤字になるというのはありえないという事。

デベロッパーが環境や景観を無視して、ぎりぎりの区割りに小さくしたがるのは、大きめの土地にすれば
売却可能な坪単価が下がって利益が減るのと（赤字にはならない、事業としては成立する）、区画数が
減少して総利益が減るから。

ようは街並みを蝕み破壊するミニ開発屋と全く同じ行動原理。

山の上を造成したニュータウンの50坪と100坪の土地

電気や上下水道やガスの引き込み工事費用は全く同じ（誤差程度）
造成工事（擁壁工事）は2倍にはならず1.1～1.3倍程度

山の上の山林斜面地を造成した宅地の原価はインフラ整備費用が殆どで、造成前の原価（坪5万以下）は知れているので、50坪でも100坪でも宅地のコミコミ原価は300万も違わない

つまり

＞70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。

これは全くのデタラメ（悪徳業者の都合）で、

70坪の土地にすれば『50坪台の土地を売る時のような割高な坪単価では販売できなくなって』利益が減るので、開発の経緯や理念や約束を破棄して、金儲けコストダウン乱開発路線に転換した。

が正解。

そもそも、環境や景観を無視した50坪開発にしないと成立しなくなったというのなら（嘘だが）、事業自体をやめればいいだけの話。

山手台は、南部は70坪以上（これは守られた）、北部はそれを遥かに上回る水準で、緑の回復と景観に最大限に配慮して開発するという約束だったんだけどね。

開発が禁止されていた保全対象の山並みを開発可能地域に変更させてごっそり削るからには、素晴らしい開発をすると地元に説明して。

バスが開通するまでは、バスすら無いバス便エリアが発生するな。
マイカー送迎前提の住民ばかり入ってきて、幹線道路の渋滞が悪化しそう。
バス開通しても、バスへの利用転換は進まず。

アンカー忘れ >>582

>587
>588
>589
誰もそんな断片的で一般的な話を期待していない。
貴方は、山手台の土地購入価格、造成費用を知っているのですか？
それを元に、７０坪で２６００万で事業が成り立つと言っているのですか？
原価構造が異なる別のニュータウンの話をしても、誰も相手にしませんよ。

>>593
山手台は、どこよりも緑豊かで景観にも環境にも配慮するという約束で山に手を入れた場所です。
50坪じゃないと採算がとれないというのであれば（嘘だが）、開発そのものをやめればいいのです。

ハイ論破。

>959
結局、悲しいかな話を誤魔化すことしか出来ないのですね（笑）
まあ、開発当初と状況が違うのに方針転換できず、塩漬けとなっている住宅地もあるし、
そっちの方がよほど乱開発。
山手台の方針転換は、業者、住民も、宝塚市もすべてメリットがある成功例だね。

東3丁目まではまともな開発（公約に反しない区割り、まともな仕上げ）が出来ていたのだから、急に約束破りの手抜きのコストダウン乱開発に走った事に対する言い訳の余地は皆無。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

例えば半分程度を50坪台として（180～190㎡）として、そちらで利益を稼ぎ、大きめの土地（70～100坪）は薄利や原価に近い価格で販売するという方法をとって平均70坪の環境を確保したとしても、赤字にはなりようがない。
大きめの土地は原価で販売するかわりに、建築条件付で販売して上物で利益を確保するといった手法もある。

そもそもごく最近の東1丁目や東3丁目までは、乱開発に走らず理念に沿った開発（景観に配慮した仕上げ、住環境や緑の回復に配慮したゆとりある平均面積）で成立していたのだから、急にできなくなったという話は全くのデタラメであり、筋が通らない事が分かる。

開発が禁止されていた保全されていた山の上の貴重な緑を、どこよりも景観や環境に配慮した開発をするからと約束して市街化区域に編入させて削ってコンクリ50坪の乱開発は、単純にデベロッパーが約束を無視して建売業者並の金儲け「だけ」しか考えない悪徳行為に走るモラルハザードに他ならない。

>>596
塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。
山手台北部も戻っていました。
開発をあきらめて返還して緑地に戻している土地も多数あります。

山を削ってかつかつ区割りの緑地回復が見込めない使い捨て
ニュータウンにしたら二度とまともな環境には戻りません。

そもそもバス便ニュータウンの土地や家が余っている時代に
使い捨てニュータウンを過剰供給しても、将来の空家戸数と
市街地面積を増加させて、社会基盤の維持管理費用と将来世代の
負担を増すだけで全く市民にとってメリット無いし、貴重な
山林が、一台限り使い捨て金儲け開発の為だけに破壊されただけの結果に終わる。

完全論破。