ミオカステーロ藤代（全戸１００米）

藤代　佐貫にだって売れ残っているマンションたくさんあるのに

この物件も間違えなく売れ残るでしょう

全戸100平米オーバーというコンセプトは正しい

3世代マンションというコンセプトは地域性を理解してない

ミオカステーロ水戸I、突然販売中止になったよ。
なにかヤバイことでもあったのかな？
誰か知ってる人、いたら情報お願いします。

全戸100平米オーバー？
こんな田舎でもちょっと広くすれば売れると思っているのか？
東京の人間は広さに引かれてもど田舎ぶりに退く。
地元の人間は100平米程度の鳥かごには目もくれない。
結果、どっちにも売れない。

ここは、大手デベさんは決して手を着けない、禁断の「ゆるゆる地盤」エリア！！
値段は魅力的だが．．．
地盤攻略方法をオープンにして、買い手を引き込まない限り、値段だけでは厳しいと思うぞ！！
頑張れ！山田くん！！

しかし、私も結構、気になっている物件！！
藤代駅から歩いてみた！！（汗
・約１ｋｍ（藤代駅北口から物件入口まで）
・信号２つ（1分間隔ぐらい）
・途中、セブン○レブンがあり便利
・１００ｍ程、遠回りすると、スーパーカ○ミがある（深夜までやってる）
・徒歩１２分は正しい（切符購入などの時間は別途）
・藤代駅は未だに無料の駐輪場がある（しかし、無料の駐輪場まで１００ｍ程歩く）
・藤代駅北口は、道幅が狭いので、お迎え車で混雑する。
結論：駅まで歩ける

頑張れ！山田くん！！

1700万以下でないと売れないだろうなぁ。

「地盤ゆるゆる」ってヤバ過ぎない？
いくら耐震強度がＯＫでも、大地震がきたらずぶずぶ行っちゃうかも。

81年8月藤代で小貝川氾濫

東京23区内のマンションの標準的な建築費坪/70万円
70万円×30坪（100㎡）＝2100万円
共有部分の持ち分建築費　6坪（専有部分の20％）＝420万円
建築費の合計だけで2520万円、この計算だと土地代はタダになります。

共有部分を削ったり、建物のコウストダウンを相当に追求しないと
この価格では、分譲できない出来ないですね。

逆算すると平均分譲価格2200万円のうち土地代を仮に10％とすると、建物代は1980万円

1980万円÷36坪＝坪単価55万円　デベの利益と販売経費を30％とすると
建物の原価は、坪単価/40万円となる。
山田建設さんが施工と売り主にしても、相当頑張っているマンション。

原価から積算した金額で売れるのならいいのですが、
不動産の値段は買い手がつくかどうかが問題。

全戸100平米オーバーでこの値段だと逆に安すぎて怖い！

買い手は、わがまま！
安けらゃ安い方が良い！
広けりゃ広い方が良い！
しかし、地盤対策、遮音対策は、納得できるものでなくては駄目。
見た目（外装・内装）、設備などは、標準以上のレベルでなくては駄目。
駐車場も２００％確保は当たり前？

あん→１００平米の１ＬＤＫ。
　　　コンクリ打ちっぱなし。
　　　非オール電化。（オール電化はオプション）
どうよ？コスト削減成功！！
まだまだかな？
売れ残りそうだな！！
　　→デザイナーズマンションにする
しかし、価格が問題か？

結論→「ドラえもん」に頼む！！
　　　いや、「ドラみちゃん」の方が硬いね！！
　　　いやいや、「ドラえもん」なら、報酬が「どらやき」で済むぞ！！

早く、間取り出ないかな！！

なんだそれ！！
あの価格であの内容であれば、場所は少しともかく、かなり価格は抑えて頑張ってると思うよ！！

ここもスレができて、一応人々が関心を持っているのは
まだ救いがあるということ。
だれも気にも留めないというのが最悪だし、
藤代ならそれもありうる。

この近辺だと、我孫子がHOT！都内から流れてくる人は、グラレジを中心に我孫子で吸収されてる感じ。
あるいは、守谷。取手にも駅前に大型マンションの計画ありで、藤代は苦戦。
駅前徒歩３分のサンクレイドルふっ辞しろは完成しているけどガラガラだし。
　いくら１００平米といえど　くるしいと思う。（＝かなり値引きできる）

とにかく駅から遠くて不便じゃない？

地盤対策含めて直工費で1.2割増。経費入れると1.5倍ってとこか。
儲け度外視もしくは手抜き工事か

ホームページなくなったみたいですが、中止？