ブランズシティ守谷はどうでしょう

>>650
ひがし野地区の現在の最高高さは、サーパスの５階。
スーパーができた場合、５階を越える高さはまず考えられない。
したがって、５階以下の高さを要求するのは、ごくごく自然なこと。

３０階の物件に対しというが、この地区に３０階はどう考えても異常。
これこそ、度を越えた不当なもの。そんなものを基準には考えない。

住民側は、５階以下なら認めるという趣旨でこの数字を示している。
この高さを少しでも超えたら許さないとまでは言っていない。
これより高くしたいのなら、どういう影響が出るのか、どうすれば
その影響を少なくできるかなど、十分な話し合いが必要。

しかし、業者は十分な影響の調査もせずに、高さについては交渉を拒否。
住民はなすすべがなく、景観に悪いと思いつつも、のぼりや看板などで
対抗するしかない状況。

５階では商売が成り立たないというが、このまま３０階を強行すれば
商売が成り立つのか？
住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動のこぶしを
下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしかなくなる。

ＣＳＲだけでなく、ＩＲから見ても、説明に苦しむ気がするが…？

>>649

景観計画をざっと見てみました。
高さに関する規定はなく、
制限は特にないと考えられます。

しかし、
距離と高さに比に関する記述がありました。
市の資料にはややこしく書いてありましたが、
簡単に言うと見上げる角度のコタンジェント
が２または３を確保するという
ガイドラインと考えられます。

計算すると、1:2で27度、1:3で18度となります。

で、ここから先が問題なのですが、この水平距離を
敷地だけでまかなうとすると、全方位からこの角度を
確保するためには、荒っぽく言えば必要な敷地面積は
高さの２乗に比例することになります。

ちゃんと計算するには沢山の仮定が入りますが、
直感的な予想としてはおそらくある程度以上の高さになると
やたら広い敷地が必要になり、建蔽率や容積率が
低い建物しか建てられなくなるのではないかと
思います。このあたりから、経済的に成り立つ
事実上の高さ制限や、敷地の広さに基づく
高さ制限が生じてくるのではないかと
予想します。

傾斜のある建物や、高い建物と
低い建物の組み合わせをうまくやれば、
回避できるかもしれません。また、
道路や公園などを距離に算入できるのであれば、
大きく異なる結果になると思いますが、
そのあたりの細かい規則はよく存じ上げません。


ただ、そもそも景観というのは極めて
主観的なものですから、細かく明文化することにより
客観的にしているわけで、明文化されていない
ものは建築可能と考えてよいと思います。

「景観」が主観的である一例として・・

パリのエッフェル塔が、計画発表と同時に
「景観を乱す」ということで激しい
反発に遭ったという逸話は有名です。

しかし、100年以上の歴史を経て、シャイヨー宮から見る
エッフェル塔の夜景は、格別の美しさを放ち、見る人の心を
魅了します。

別にこのマンションをエッフェル塔に
なぞらえるつもりは毛頭ありません。
ただ、エッフェル塔でさえも、景観を理由に大反対に遭うほど、
「景観」とは主観であるということを
書きたかったのです。

>>651

>　住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動の
> こぶしを下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしか
> なくなる。

上げたこぶしを下ろせなくなってしまったということは、
メンツの問題ということなのでしょうか？

＞ただ、そもそも景観というのは極めて
＞主観的なものですから

途中で関係ないものが割り込みすみません。
この前、あの地域に行ってきました。

あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。
これも主観と言われればそれまでですが、アンケートでもとってみれば
圧倒的に変だと思う人が多いと思われます。
３０００人近い署名が集まったのも、うなづけます。

>あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
>３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。

それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
よそ者には思うわけです。

周辺住民の矛先が（この掲示板上では）市に向かっていない事も
同様に違和感を覚えます。

東急の周辺住民に対する説明不足というのもここでの周辺住民の
言い分が全て正しいと言うのならば違和感を覚えます。

住民側は裁判は起こしているのでしょうか？

このマンション、一体何時になったら販売開始するのでしょうか？
早くしないと竣工までに完売出来なくなるのでは。
（何せ５５０戸もあるので。）

　もし、引渡し後のマンションで、売れ残りの部屋がある場合、その
部屋の管理費、修繕積立金は、どの位の期間、売主で負担するのでしょうか？

近所というほどではありませんが守谷住人です。

駅前分譲地にはあまり違和感あまりありません。
30階建マンションは違和感があります。

前述の方と同じく主観的と言われればそれまでですが
5〜7階が妥当ではないでしょうか？

住まいサーフィンの掲示板に「ひがし野住民からの陳情は、市に棄却された」と投稿されていましたよ。

＞それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
＞ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
＞よそ者には思うわけです。

３０階は高架沿いの家だけに影響するとは思えません。
地図を見ると、マンションを取り囲むように第一種低層地域が広がっていますね。
もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

ライオンズなどほとんどの大きなマンションが守谷駅周辺区画整理地域内の地域に建設されているのに対して、東急だけはひがし野という「住宅地」に計画されているのが違和感を感じます。

よそ者にはわからないと思いますが「ひがし野」は「駅前」の区画整理地区ではなく、その中心を取り囲むように少し離れたところにある「住宅地」です。

>659さん

>もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

それって市のルール設定ミスじゃないのですか？

>>660さん、

私は659さんではありませんが…
現在東急の敷地になっているところは、地区計画上「センター地区」という名前になっています。
第一種低層を中心とする「住宅地」の「センター」として、こちらで何度も話題になっている「スーパー誘致」が市の設定時の想定でした。土地の用途も「近隣商業地域」になっていますしね。

>>661

近隣商業地域＝建ぺい率・容積率、高さ制限がゆるい。
本来生活利便施設が建つことが期待されていた場所に店舗もない超高層マンションだから反発が出て当然だと思います。

都内でよくある事例ですが、
第１種低層住居地域の中にある学校や病院の土地だけが便宜上ゆるい制限地域になっていて、
その土地を買収したデベが高層マンションを建ててしまうケース。
それにとっても似ている気がします。

＞それって市のルール設定ミスじゃないのですか？

ちゃんと地図をみて下さい。駅からの距離を。
高層マンションとしては離れすぎている場所に３０階ものマンションを建てる東急の「設定ミス」です。

もう少ししたらわかりますよ。
売れ残りで苦戦するであろう東急と戸建て住宅として住んでいる人のどちらが適切だったか。
あそこは超高層マンションにして住むほどのメリットのある場所ではありません。
閑静な住宅街ですよ。
物件比較中なら、自分の足で歩いてみて確認下さい。

反対している近隣住民の皆様に伺います。裁判を起こす予定は
ありますか？　検討をしていますか？

常識的に考えれば、まず文句を言うべき相手は分譲地の
売り手の市なのに、反対運動に
そういった論調が見られません。

あくまで一般論ですが・・・
まあ、市職員やその親類縁者が住民に居たら、
市を相手に戦うのは難しいでしょうね。
地方自治体の正職員は、普通は人口の１％
ぐらいはいらっしゃるでしょう。
正職員以外にも、派遣や非常勤職員、
工事、業務委託、物品納入・・・
なんかいろいろあれば、
あまり揉め事はしたくないのでは、、と
想像します。

>>664

建設中止の仮処分を裁判所に申し立てるには、
莫大な供託金が必要と思われます。

>>665
住民説明会に出席した市職員は、住民からかなり強い口調で批判され、
つるし上げ状態になってましたよ。
市長にも直談判してるし、県や国にも要望を出していたと思います。

市も、こんな巨大なマンションは望ましくないという意向のようです。
しかし残念ながら、情けないことに、市をはじめ行政には、建設を止める
権限は何もないようです。せいぜい、話し合いの場につくように指導する
ぐらいらしいです。

ですので、揉め事をしたくないというよりも、揉め事をしたところで
市に期待できることは何もない、と言った方が近いのかもしれません。

市ができることは、今後このような紛争が起きないように、新たに
建物の高さ規制を導入することや、住民への説明を誠意を持って行う
ような手続きを規定することぐらいでしょうか。
そういった要望も今後していくのではないかと思います。

>>668
説明会担当の市職員をつるし上げてもただの
憂さ晴らしにしかなりませんよね。

違法性がない限り建設をストップする権限
がないのは、法の理念から言っても仕方ない
と思います。

市の責任は、建設をとめられないことではなく、
法的な裏づけを担保しないままスーパーが出来る
という青写真を示して土地を売ったことと、
あの領域を戸建の分譲地として都市計画したことに
あると思います。

>>664さんのおっしゃる
訴訟を起こす可能性があるとすればこの点に
あると思います。建設差し止め訴訟は供託の点
でも非現実的ですし。

＞それって市のルール設定ミスじゃないのですか？

>ちゃんと地図をみて下さい。駅からの距離を。
>高層マンションとしては離れすぎている場所に３０階ものマンションを
>建てる東急の「設定ミス」です。

遠くみても駅距離７、８分、１０分以内ですよね。
十分徒歩圏と思いますが。
市がそこに高層建築物を建ててもよいルールの土地を計画で設定したと
思いますので東急より市の設定ミスと思いますけど。

>物件比較中なら、自分の足で歩いてみて確認下さい。

二度ほど歩いてみてますが。
このマンションを検討していますので私なりには魅力ありと思って
おりますが。
ただ、東京からこれだけ離れた土地で価格が私の価値観では高く
提示されたので検討レベルから進みませんでしたが、価格がどんと
下がるのであれば購入候補に値すると思ってます。

＞遠くみても駅距離７、８分、１０分以内ですよね。
＞十分徒歩圏と思いますが。

もちろん、１０分以内なら駅近と思います。
ただ、大型高層マンションとしてはどうか？
つくばみらい、研究学園、万博記念公園、柏の葉、５００戸近い大型マンションはどこに建っているか知っていますか。なぜ、何もない離れた場所にしないのか、ショッピングなど便利なところの近くを好むのでしょう。

スーパーを建てても採算が合わないからと白紙になったような不便な場所です。たぶん、田舎物だからここでも買う人がいると踏んでいるのでしょうが、都内では考えられない。
近所のサーパスのように閑静な住宅に溶け込むような余裕のある建築計画にして、明るい庭でそよ風を楽しむような住まい方と割り切れば価値はあるでしょう。ご検討下さい。

＞市がそこに高層建築物を建ててもよいルールの土地を計画で設定したと
＞思いますので東急より市の設定ミスと思いますけど。

市の設定ミスというのはそのとおりでしょうね。
まさかこんな所に超高層マンションを建てようとする者が現れるとは
夢にも思わず、きちんと規制をかけておくことを怠ったわけですから。

しかし東急も、その規制の緩さに目がくらみ、目いっぱい建てて
大儲けしようとした。ここは完全に設定ミスでしたね。

ＴＸ沿線のマンションバブルがはじけて、そこら中に売れ残り物件が
あふれかえってるし、強引に話を進めてしまえばすぐに諦めるだろうと
踏んでいた周辺住民が、いつまでたっても反対運動をやめるどころか、
ますますエスカレートしてきているわけですから。

このまま作り続けたら、いったいこの物件、どうなってしまうのか…？

サーパスのように、あと２年早く、もっと控えめな計画をしとけば、
うまくいったかも知れない。今さらこんなこと言ってもしょうがない
ですが、今からでも事態を改善させるために何をすればよいか、よく
考えてもらいたいものです。

このマンション、総戸数(550戸）に対して、エレベータの設置台数が
少ないように思います。
　近隣住民説明会用のキープランでは、７基でした。
(メンテナンス費用が掛かるので多く設置すれば良いというものでは
ありませんが。)
　高層マンションの場合、50〜60戸に１基程度が適切と言われているそうです。
　低層階に住んでいる人は、気にならないかも知れませんが、高層階の
人は、出勤時エレベータが、なかなか来なくて不便に感じるかも知れません。
　これは、このマンションには、あまり関係無い話ですが、ランドマークタワー(横浜の方)の共用部(4階から上）は、ほとんどエレベータです。

TXに乗るたびに、少しずつ塔が成長していく
様子を目の当たりにします。
いっそ「まだ反対運動？」というぐらいの高さに
なってから売り始めたほうが良いのではないかと
思う。

>>675

50〜60戸に一基あったら理想的ですね。

地価の高い都内だと43階622戸で6基+バックヤード用1基
という感じですから。
http://www.tatemono.com/news/2001/ttknews010116.html

あと、エレベーターは基数以外に速度が結構大事と
おもいますが、ブランズ守谷は速いんでしょうか？

結局、訴訟を起こすことを検討もしていないか、検討して、無駄と
いう結論になったということだと理解してもよろしいでしょうか。
自分たちの正義を訴えるには、裁判所で争うしかないと思いますが。

裁判起こされないのなら、安心して検討に入れます。

エレベータは各棟とランクルーム付がひとつあれば理想的ですね。
トランクルーム付がないと、急患をエレベータで運ぶとき
担架に乗せて乗れませんから。

>つくばみらい、研究学園、万博記念公園、柏の葉、５００戸近い
>大型マンションはどこに建っているか知っていますか。
>なぜ、何もない離れた場所にしないのか、ショッピングなど便利な
>ところの近くを好むのでしょう。

何か私がここを検討することにご不満なのでしょうか？

>スーパーを建てても採算が合わないからと白紙になったような
>不便な場所です。

この見解はちょっと違うように思えますが。
ロックシティ等、守谷にはたくさんの大型商業施設があるため
採算性がないと私は考えますが。

>近所のサーパスのように閑静な住宅に溶け込むような余裕のある
>建築計画にして、明るい庭でそよ風を楽しむような住まい方と
>割り切れば価値はあるでしょう。ご検討下さい。

私は考え方が間違ってるから↑のような考えを持ちなさい、と
どこかライバルマンションの営業マンに説得されているように
感じるのですが。

>まさかこんな所に超高層マンションを建てようとする者が現れるとは
>夢にも思わず、きちんと規制をかけておくことを怠ったわけですから。

それは無いのでは？
まさか○○は無いだろうから規制をかけないなんて
そんな考えで法を作っているとは思えません。

>強引に話を進めてしまえばすぐに諦めるだろうと
>踏んでいた周辺住民が、いつまでたっても反対運動をやめるどころか

想像の話ですよね？
説明会で東急がそう言っていたのでしょうか？

現実には実際どうなのかよくわかりませんが、反対運動の結果
価格が下がるのなら、ご協力感謝です。

＞No.680 by 不動産購入勉強中さん
あなたがどう認識しようが、どう検討しようが、全く自由ですので、どうぞご安心ください。
一生に何度もない大きな買い物でしょうから、よーく検討していただくための判断材料になればと、いろんな書き込みがなされているのかと思います。

駅から5分では着かないと書き込みによく書いてあったので
本当のことが知りたく、実際歩いてきました。やはり、駅の
屋根がなくなった辺りからだと女性がヒールを履いて歩くと
10分弱です。長い歩道橋の先のエレベーターまでが遠いですね。
おまけに、凍結注意の看板。冬は早足危険そうです。
思ってたより駅からは近く見えて、5分で行けると思ったんですが、
（敷地が大きいからでしょうか？）実際は、行かれませんでした。
駅近のはずなのに、陸の孤島といった感じでしょうか？
敷地の壁にも、どこかの島との比較が書いてありました。
反対のぼりがいっぱい立ててありました。
いろんな意味で孤立しそうなマンションですね。
ライオンズは、本当に近いです。
駅前は、まだ発展途上な感じでした。

こんなところに書き込み続けているより、裁判所で白黒付けたら？
市と東急の両方訴えればよいでしょう。

No.664さん、No.683さん
裁判に訴えるかどうか心配のようですが、気にしないで物件の検討をしてください。もし計画が変更になって買えなくなったら東急に違約金を請求してください。どちらにしても今の計画では住みやすくないですからもう少し考えた方が良いでしょう。新都市企画（近隣対策屋）が先日のサーパスの説明会で売れないので販売を延期していると言っていたそうです。彼の個人的な意見かもしれませんが。

13日に次の3件の陳情が市議会で採択されます。
①守谷市における建築物の高さ制限導入に関する陳情
　市内の良好な景観と生活環境の維持・形成のため，今後建築される建築物の高さを制限する諸施策をとることを陳情いたします。

②守谷市における中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する陳情
　市内の良好な近隣関係を保持するとともに，安全で快適なまちづくりを図るため、中高層建築物の建築に関し，紛争を未然に防止する施策を強化し、また紛争が生じたときは適正な調整を行うための施策を追加することを陳情いたします。

③ひがし野2丁目１番地に建設中の超高層マンション関する陳情
　ひがし野2丁目1番地に東急不動産らが建設中の超高層マンションは、住民の生活に甚大な影響を及ぼすことが懸念されます。当該マンションについて住民との話し合いを十分に持ち、円満な合意を形成する努力するよう，事業主をご指導頂きますよう陳情いたします。

①は守谷市民2291名の署名をいただいたものです。②③は創案が間に合わず署名をもらわなかった陳情です。
①②はすでに高層建築物による紛争が多い他の市に比べ法的な整備が追いついてない守谷市に法的整備を催促するものでした。
高さへの市民の関心は相当なものだと思います。

685さま、採択するかどうか投票が行われるということではないのですか？

もし、採択された場合、どのような強制力があるのでしょうか。

署名はたった1週間で２２９１名集まったそうですね。
印鑑がなく、母印の方もいて、ぼ印の方も市で認めてもらえていれば、
本当は２３００名越えているのでしょうね。

入居し長く住んだシュミュレーションをしてみました。
できる限りネガティブな展開で考えています。

駅やショッピングモールから遠く、車を使わなければまと
もな買い物ができないことに気が付く。
近隣住人とのコミュニケーションに見えないハードルを感
じる時がある。

近隣の開発は住環境整備ではなく横を通る都市軸道路を中
心とした産業開発にシフトする。
交通量が徐々に増えトンネル出口でもあるため騒音が気に
なりだす。

つくば伸延、利根川橋完成の暁には南茨城の重要幹線道路
となりトラックの通行量が増大し連夜爆音が轟く。
トンネル内が片側1車線道路のため渋滞が発生し空気汚染が
深刻になる。

この時点で売りに出しても上述の理由により不動産価値が・・・

以上です。

>>688さんがあまりに極論なので、近隣の目からフォローを。

>駅やショッピングモールから遠く、車を使わなければ
>まともな買い物ができないことに気が付く。

「買い物するなら車の方が便利」は、利根川を渡った以上デフォルトです。
駅〜ロックシティを「遠い」と感じる方には、この物件も駅から「遠い」のでしょうね。
ペーパードライバーの方でも都内よりはるかに走りやすいので、車社会の生活にさえ慣れればいろいろ便利ですが。

>近隣の開発は住環境整備ではなく横を通る都市軸道路を
>中心とした産業開発にシフトする。

これはどうなるかわかりません。
守谷近隣に関しては工場が撤退してショッピングセンターや住宅地が作られている状況なので、この方向はあまり想像しにくいのですが。

>つくば伸延、利根川橋完成の暁には南茨城の重要幹線道路
>となりトラックの通行量が増大し連夜爆音が轟く。

今、距離の割に道が不便な方面を結ぶ道路なので、トラックを含めた交通量が増える可能性はありますね。ただ、中長距離輸送に関しては常磐道とかぶるエリアですので、現在の国道６号を越える夜間交通量にはならないのでは、と勝手に予想しています。この６号を許せるか許せないかは個人の問題でしょうが。

>トンネル内が片側1車線道路のため渋滞が発生し空気汚染
>が深刻になる。

ここ間違い。ブランズシティに近い西行きのトンネルはすでに片側２車線。
東行きのトンネルも、都市軸道路が延長されれば２車線にできる体制になっています。
交通量自体は増えるのでしょうけどね。
あとは「トンネル側道路に面しているのは立体駐車場、住む場所は庭を挟んでずっと奥」という配置で未来の幹線道路の影響がどの程度緩和されるか、を各人で想像していただければ。

>>685
「13日に採択」とありますが、採決ではなく
採択となっているところを見ると、もう
決まっているということなのでしょうか。

それにしても、高さ制限が実施されたら、
このマンションからの視界をさえぎるものは
もう建たないわけですね。すばらしい。

>>685
つくば市で反対が起きている某マンションの
反対派HPには、買った人を訴えるという
趣旨のことが書いてあります。

私も、高さ制限について、建替え時期が来た際にどうなるのか
気になるところです。

いろいろ悩むところですね。

既存不適格についてはいろいろ議論が
ありますね。

１）一般論
１−１　昔の物件
現時点で建て替えが成功しているのは、
建築物の高さ制限のみで容積率に関する規定が
建築基準法になかった時代のものがほとんどです。
（他に阪神大震災関連がありますが）

現在の法律で容積率に余裕のある分を
売ったり等価交換することによって、
建て替えの原資としているものです。
これにより所有者の負担を低く抑えて
います。お年寄りなどにも合意が
とりやすく、4/5を達成しやすく
なっています。

１−２　容積率に関する法改正以降の物件
法改正以降の物件は、容積率に余裕のないものが
多く、上記の方法で負担を抑えることは
困難です。

１−３　最近の物件
高耐久の躯体構造、パイプ等の交換を前提とした
構造の普及など。

これらを総合し、さらにリフォーム工法の発達、
建て替えに伴う騒音、振動、近隣とのトラブル、
工期などにより、今後の集合住宅の流れとしては、
建て替えから大規模リフォームへと転換
してゆくものと考えられます。
（特に81年の新耐震基準以降の物件）

スケルトンインフィルはもともと
そういうコンセプトですが、
そうでない物件もそうなっていくことでしょう。

２）当該物件に関して。
もし建て替えとなっても、ここは
建蔽率に余裕があるので、緑地などを
減らせばあまり容積率を減らさずに
高さを抑えられるかもしれません。
数十年後、駐車場が必要な時代
かどうかわかりませんが、住み続けて
居る人がおおければ、ほとんどの人は
運転していないかも。

３）そもそも
建て替えの頃まで住んでいる人が
いるのかよくわかりませんんが。
また何十年も先の法制度もわかり
ませんし。

ご近所の反対運動により、予定より1000万ほど安く上層階が手に入り、
毎日すがすがしい眺望と朝日に照らされながら、紅茶と焼きたてのパン
で朝食。換気のために窓を開けると、冬の冷たい空気がとても新鮮に
感じる。右手遠くにはきれいな富士山が見える。
準備をし、家を出ると廊下からＴＸと車がまるでおもちゃのように
見えるのがおもしろい。そして、遠くに筑波山や栃木方面の雪化粧
した山脈。
今日は月曜日で天気もよいので、ＡＭＧはやめ、運動も兼ねて
駅まで歩き、電車にて出勤。
日中の仕事も軽くこなし、7時に駅に着く。急に雨がぱらついてきたので、
タクシーにて帰宅。ドライバーには悪いので１０００円を渡す。
いつも帰宅するとあえて暗いリビングから
２９４などの車のライトと家灯りの見事な夜景を楽しむのだが、今日は
あいにくの天候のため、カーテンを閉めてみる。普段閉める必要もない
ので、あえて奇抜なデザインを選んだのがみごとに部屋を演出する。
妻の料理とワインにて一日の疲れを癒す。
この地にて、都内のマンションの売却益により手に入れた城は
最高の住み心地だ。

あそこで住んで、日常敷地から出て生活しなければならない
奥様や子供のことはあまり考えてない書き込みやなー。

近所付き合いをしたくないからマンションにするんだし。
それなりに地域との付き合いもするけど、
このマンションに住んでいるというだけで敬遠されてしまうのなら
そんな人たちとは付き合うつもりはない。
反対運動のおかげで競争倍率が下がったり安くなることは望むとこです。
近隣との関係を覚悟して購入するというより、その点は全く問題視して
いません。入居後も仲良くしていきたいですよ。

ただ、合法的とはいえ、既に住んでいる方々にとって、日当たり等の
環境が悪化するという現実に対してはご同情申し上げます。
同じような経験をしていますから。