【旧住友信託】三井住友信託銀行は？【旧中央三井】

>247
地銀では最初から保障込もある。
0.3%は高杉。
付けなければいいって意見はみとめる。

＞245
金利が短期間のうちに上がらない場合、5年固定は、5年目以降は変動より＋0.1％になるから返済期間が10年以上かかる分は変動のほうが利払いが少ないから5年固定で得な人ってわりと限られる。

５年固定にして残りを変動にすれば、変動1本より得だけど、６年・7年で完済できる額だけ金利が0.2％減るんだと、借入額が大きくないと節約できる額も少ないのでローン2本に分ける意味ないかも。

２０年固定とミックスにする場合、６年・７年で返済できる額を5年固定にして残りを25年や10年～15年返済できる額を５年固定＋20年固定よりかは、10年～15年で返せる額を変動＋残り20年固定のほうが利払いが少ない。
最初のうちはのんびり返すから後でがっつり返すとか、万が一の短期のうちの金利上昇も見越して5年固定というならありだけど。

>253
>5年固定は、5年目以降は変動より＋0.1％になるから
ここがよくわかっていなくて申し訳ございません。
5年目以降も（優遇1.7であれば）普通の変動と同じ認識でおりました。

もともとローン2500万程度をすべて変動で借りようとしていた場合はお得と考えてよろしいでしょうか。
（10年程度で完済予定）

>>254
「普通の変動」の意味合いが三井住友信託の変動ということなら、当初から変動で借りた場合より0.05高くなる。
「普通の変動」がメガバンクや世間一般の変動と言うことなら、固定期間満了後も同一の0.775である。

>255
>「普通の変動」の意味合いが三井住友信託の変動ということなら、
おっしゃる通りです。

>当初から変動で借りた場合より0.05高くなる。
優遇金利が0.05高いという理解でよろしいでしょうか。

>>256
その通りです。
５年固定の優遇は1.7。
変動の優遇は1.75。

ごめん、やっぱちょっと分からないや。
10年〜15年で返済できる額を5年固定にするか、変動にするかだよね？？

10年〜15年で返済できる額を2,000万で、①「当初5年0.48%、残り0.755%」と②「変動0.705%」で比較したら、35年返済としとした場合の支払い総額が、①¥22,500,261、②¥22,574,504で僅かだけど①が有利で、5年目以降は①の金利の方が高いんだから、繰上げれば繰上げるほどその差は広がると思ってるんだけど、なんか間違ってんのかな？？

>>258
どこにローン35年も払うバカがいるんだよ。
てか変動はインフレに強いから銀行から借りるなら変動だね。
五年以内の固定ならまだフラットの方が保証金がいらないだけまし。

>>259
いやいや、>253 の10-15年で返せる分が、当初5年固定より変動の方が利払い少ないってのが分からないって話

>259は最近まで5年固定終了後の最優遇が1.6％しかなかったのでその時の計算ですね。

今の0.05％の差で契約が2件になって印紙代がプラスになるのを考慮しても5年固定のほうが得です。

繰上返済する金額や時期が一緒なら変動でも同じ効果なので繰り上げすればするほど差が広がったりはしません。差はずっと同じです。

5年固定は5年以内に家を売るなどがあれば完済する際の手数料が変動より3万円くらい高くなる、固定期間中は他の金利タイプへの変更ができないので柔軟性は変動より少し劣るのがデメリットです。

全額5年固定だけで契約するなら契約は1本なので関係ないです。
5年固定以外のタイプと組み合わせる場合は契約書に必要な印紙代がそれぞれにかかるので2件分になります。

仮審査したものです。

⚫︎5年固定0.5%、終了後0.775%（▲1.7）
⚫︎変動0.725%（▲1.75）

借り入れ1000万で比較したら
35年完済でも5年固定が返済総額低かったです。

•5年の間に変動は金利が上がる可能性のほうが高い
•繰上げ返済したら差が広がる

という点を考慮すると、
5年固定に軍配じゃないでしょうか。
意見求む。

266です。
既出でしたね。
やはり5年固定は魅力的です。
期間終了後の優遇幅がでかいですし。

この銀行のなかなら、5年固定＋変動が一番コスパがいいに決まってます。あとは元金均等払いにすることで、保証料がかなり抑えられます。デベの提携先の銀行にここが入っていれば、6年目以降もさらに割引になると思います。
SBIを除けば、三井住友信託が最強かと。ただしSBIは支店も窓口もないから応用力がまるでないですが。

デベ提携だと、どの位優遇されるのでしょうか？

三井住友信託さんってそんなに良いのですか？！
新築マンション購入予定なのですが、デベの提携が沢山あって
ここはノーチェックでした。
三菱UFJ信託に決めてたのですが、この二つで比較して考えるとどっちが良いでしょうか？

三菱UFJ信託
当初固定期間引き下げ5年店頭金利2.850％　優遇－2.30％　当初5年0.55％
固定終了後－1.7％　
これと変動優遇－1.75％とのミックスで考えてます。

三井住友信託だと、当初5年固定引下げの店頭金利が2.90％みたいなのですが
固定終了後の金利優遇がUFJと同じ－1.7％なら
5年固定終了後の金利が低い三菱UFJ信託も良いのかと思いましたが
どうでしょうか？

270連投すいません　訂正です
三菱UFJ信託の当初5年引下げ－2.35％で　0.50％でした
なので、当初5年引下げでの比較だと
店頭金利の低い三菱UFJ信託が総合的に良さそう？
手数料とか諸々の部分で違いはあるのでしょうか？

三井住友信託だと家計応援プランとかいうのがあって
投資信託やったり預金したりすると-0.02%ほど金利がさらに安くなるんだよね。
まあ、3000万借りて年間6000円ほどなので焼け石に水的な感じはしますが。
５年後、更に５年固定などで契約する場合、店頭金利は安い方がいい気がしますね。
変動金利の店頭金利はどちらも同じだったような。

>270
三菱信託だと固定終了後は-1.3％じゃないの？

270です
新築マンションデベの提携で、特別に設定された優遇だと聞きました。
当初5年固定終了後で-1.7％で間違いないです。

家計応援プランの-0.02％はそんなに魅力的ではないかな。
返済期間30年2500万円借入で
5年後の金利の上昇具合を見てから、
ミックスで組んだ変動か当初5年固定のどちらかへ
一部繰上返済に充てるというプランを考えてます。
最終的に返済期間を20年に短縮させるぐらいの繰上げ返済計画です。
6年目からの金利が低いだろうと思われる三菱UFJ信託の方が良いのかと思いました。

全く同内容で、デベ提携の三井住友信託、三菱東京UFJ信託、SBI、イオン、ソニーで仮審査をしたら、大きなことではないですが、三井住友信託だけ条件が付きました。その条件がのめるなら、5年固定0.5、6年目以降店頭金利から-1.75とのこと。
三井住友信託は審査は厳しめみたいです。
どう考えても、現時点では全銀行の中で一番安い銀行だと思うので、のもうと思います。ちょっと悔しいですが。
ちなみに上記プランで組んだ場合、6年目以降からさらに5年固定とか、再審査すれば利用できるのでしょうか？
次点で、イオンの変動0.57（店頭金利から-1.8）かなと思います。
他にすごいところってありますかね？

>>275
6年目以降の優遇は一般の1.7でなくて1.75ですか？

275さんの優遇でいうと
6年目以降からさらに5年固定を組むのは再審査などなくても自由に選択できるはずですが
その場合、今現在の5年固定の店頭金利は2.90
なので、再び5年固定にすると適用金利1.15ですよね？
金利が変わらなかった場合ですが。

それにしても275さんがちょっと悔しいと言ってる条件とは何なのか気になる～
よくあるのは給料振込口座にしろってやつだけど
それとは違うのですか？
差し支えなければ教えてください。

275です。
6年目以降は-1.75です、提携だからのようです。
条件とは、頭金をあと10万入れてくれということです、あと10万入れると頭金20％になり、最優遇が受けられるという審査結果でした(笑)
たかが10万追加で入れろという細かい条件を付けられるとは思っていなかったので、厳しいというより、固い、固すぎる、という言葉の方が正しいのかもしれません。

やはりデベによって、優遇が違うのですかね。。。
「どんな大手デベでも６年目以降は最高で-1.7です」って言いきってたのになぁ。

既出でしたらすみません。
こちらの銀行は、保証料はプラス0.2%で、団信は銀行持ちですか？

私も275さんとほぼ同様の状況のものです。
イオン銀行と住信で迷っています。イオンは優遇率も有利ですが、そもそも店頭金利も低いため、0.15%程イオン銀行の方が低金利の状況です。
で、私は単純に考えて住信を選ぶメリットは特にないと考えますが、選択肢として天秤にかける理由があれば教えて欲しいと思っています。（住信と話を進めていましたが、イオンに変えようと考えているからです）
ちなみに35年ローンですので、住信の5年固定とオール変動ではほとんど差はないです。
店頭金利はたまたま今イオンが低いだけで、一時的なものだからでしょうか。
よろしくお願いします。

イオンに限ったことではないですが
ネット銀行は保証料を取らない代わりに
ローン手数料が高いです。
そしてこの手数料は戻って来ません。

店舗銀行は保証料取る代わりに手数料は安いです。
そして保証料は繰上げ返済すれば戻って来ます。

どっちが良いかは借りる人が決めること。
金利だけならネット銀行ですけどね。

上の方がおっしゃるように、ネット銀行は、本来戻ってくる保証料無料の代わりに、戻ってこない手数料が同じ％だけかかりますから、私は対面式の銀行がいいと思います。
イオン銀行は保証会社を通さずに直融資のため、対面式でありながら手数料がかかるという特異な銀行です。
金利が安いというだけで飛びつかず、色々な要件を総トータルで判断して決めるべきです。
三井住友信託、三菱信託、ソニーはかなり頑張っている銀行だと思います。
安心感が欲しい方は三菱UFJ銀行がいいです。
都銀の中で裏金利を持っているりそなは穴場かもしれません。
今なら、私なら三井住友信託を選びます。

ここの銀行に限らず、最終的に全額戻るというのはあり得ないです。
（理屈の上では、借りたその日に全額返せば全額戻ってきますが。）

けど繰上額やその方法に応じて、応分の返金はあります。
その際の手数料（繰上返済のではなく保証料返金の）は銀行によって様々です。
少額の繰上返済だと　保証料の戻り＜手数料　になって、実質的には戻ってこない銀行もありますが、ここの自動返済は少額の繰上でも保証料の戻りがあるようです。

ここみたいに、1万円ぐらいからの低額でも
くり上げ返済が自由にできて、
かつ手数料のかからない銀行って他にあるんでしょうか？

金利を考えると借り換えを考えたいのですが、
自由返済を結構使っていたので、
繰り上げ返済の自由度がない銀行は魅力を感じないのですが。

　私はここで変動1.175％（三大疾病保険込）で借りていましたが、
自由返済が上限３００万なのに、自動返済は１００万までです。

　もともと２０年ローンなので、期間短縮型（自動返済）にすると、１０年目の住宅ローン減税が適応されなくなるため、住信SBIに乗換検討中です。

　皆さんおっしゃるように、最初はローン額が多いため、ネット系で手数料多く持っていかれるよりは、店舗系で有る程度返済して、乗り換えも有りかと思ってます。

>>287
ありがとうございます
調べてみましたが、何年目の繰り上げか等の時期による返戻金額の差もあるのですね
控除を活用したいので当初10年は繰り上げをしないでおこうかと思っているのですが、その場合11年目以降の繰り上げだとほとんど戻ってこなかったりするのかな…
何が得か状況次第で都度判断するのは難しいですね

4年目に全額繰上返済しましたが、保証料の戻りは6～7割程度でした。
おそらく手数料やその他経費があるので、最初から何％かとられているのだと思います。
保証料の戻りは過度の期待はせず、戻ってきたらラッキーくらいに思っていえばいいと思います。
火災保険の解約で返金がありますが、それと同じ感じですね

>>289
すみません。もしよかったら教えてください。

>期間短縮型（自動返済）にすると
自動返済って、「返済額変更方式」だと思うのですが、289さんがご契約の際は
期間短縮型での自動返済も選べたのでしょうか。

>１０年目の住宅ローン減税が適応されなくなるため
？？？
自動返済だろうと自由返済だろうと、しばらく貯金するなり投資するなり
しておいて、たとえば１０年後に何回かに分けて上限額での繰上返済をすれば
よいように思うのですが、この銀行だとそれができない、ということでしょうか。

私自身が、しばらく繰上返済原資を手堅く運用しておいて、金利動向を見ながら
住宅ローン減税のメリットが得られにくい状況になったらまとめて繰上返済を
しようと思っていたので、少し気になって質問をさせていただきました。

>>292さん

全額返済ですと手数料はどのくらいかかりましたでしょうか？

>>294
特に知らされなかったです。
保証会社から保証料の返金がありますとだけ伝えられました。
返金された金額が後ほど書面で通知されました。
その中に詳しい明細は記載されていませんでした。

289さんじゃないですがついでに
>自動返済って、「返済額変更方式」だと思うのですが、289さんがご契約の際は
>期間短縮型での自動返済も選べたのでしょうか。
自動返済は返済額軽減で、自由返済は期間短縮しかありません。
お察しの通り、複数回に分ければ問題ありません。

保証料の返金って繰り上げ時点での
支払い済み保証料 × (残期間 ÷ 総期間) × (繰上額 ÷ 借入総額)
よりも戻ってこないイメージですかね？

295さん、296さん、ありがとうございます。

繰上返済のしやすさや住宅ローン減税の観点から、
他行での借り換えを検討しなければならないほど、
使いにくいかなと思いまして。
もちろん、もっと使いやすいところも探せば
いくらでもあるだろうと思いますけど。

289です。

２９５さんのおっしゃる通り、自動返済はが返済額軽減、自由返済が期間短縮型でした。申し訳ございません。

ローンシュミレーションしたら、手数料、印紙、抵当権設定末梢費用入れても、総返済額が１００万以上安くなるので、住信SBI５年固定特約０．５％に乗り換えました。

２９０さんのおっしゃる通り、住信にも電話して金利交渉してみましたが、けんもほろろ、
”実行日決定したら教えてください”と取りつく島なし。

住信SBIは変動期間中は全額繰り上げ返済も手数料無料なので、５年間繰り上げ返済せず、住宅ローン控除フル活用し、５年後変動金利にして、全部繰り上げ返済する予定です。

まあとにかく、同じ2.16%払うなら、銀行手数料に出すよりも、保証料として出して、繰上返済すればいくらかは戻ってくるというくらいに考えればいいのでは？銀行手数料として出すなら、もちろん戻りは0なんですから、保証料のほうが得であることだけはわかりますよね。

299さん（289さん）、ありがとうございます。
なるほど、住信SBIが取り扱っている三井住友信託銀行の住宅ローンだと、
変動期間中は全額繰上返済も手数料無料なのですね。
手数料なども含めて、借り替えた方がお安くなるなら、すごくいいですね。


あれれ。
https://help.netbk.co.jp/app/answers/detail/a_id/1532/
によると、三井住友信託銀行での住宅ローンから住信SBIのネット専用住宅
ローンへの借り換えは認めていないみたい・・・。
書いてはあるけど、実際には借り換えおｋなのかな。

301さん

住信扱いのネット専用住宅ローンは駄目ですが、住信SBI扱いのミスター住宅ローンには、借り換え可能ですよ！

302さん
ありがとうございます。きちんと確認しないとダメですね。
失礼いたしました。

横浜銀行か三井住友信託銀行か悩んでおります。
条件は両者同じです。
この先の金利を考えるとどちらが有利ですかね。

【三井住友信託銀行（家計応援プラン）】
・5年固定 0.48%（店頭金利2.9%、金利引下-2.4%、家計応援プラン-0.2%）
・5年経過後も引下-1.7%、応援プラン-0.2%

年単位での金利上昇の可能性は低いとみています。
上記プランにて元金均等で組み、低金利のうちに残債を減らす計画。
10年間の住宅ローン減税も合わせると、当初の実質負担は最小限に抑えられるかと。
その期間に貯蓄しながら、終の棲家ではないため10年後ぐらいに売却するつもり。

どう思いますか？

305さん
正しい判断だと思います。
私はもっと長い期間借りるのでイオン銀行にしました。

中央三井と住友合併したのに、システム何が違うの？私は住友で住宅ローンでゴールド。
借金の半分と預金の合計１千万円以上で優遇金利は有難い。他行への振り込みも月２５回
手数料無料。インターネットで自由(繰り上げ)返済や預金もしてます。

306さん

お返事ありがとうございます。
なるべく固定低金利うちに元金を減らし、あるかもしれない金利上昇に備えたいと思ってます。
イオン銀行も引下幅大きいですね。どこも住宅ローン取り合いなんですね。
銀行としては、儲からないけど食いっぱぐれないってとこなのでしょうか。

年末には－1.75まで下げてくるでしょうか？

5年プランで1.75だと、ネット銀行に対抗できるね！
そうしてデフレ競争になればいいんだよ！

中古マンションのローン返済、固定5年より10年以上のほうがよいのでしょうか？

物件価格 3050万
手付金 150万支払済
住宅ローン 2500万で組む予定
金利 当初固定5年 0.5%で優遇-1.7
一部繰上返済 当初固定終了時1500万を予定

>>311
5年固定の0.50は魅力的だけど、5年後の金利はどうなってるかわからんもんね。
10年や20年固定とのミックスは考えてないの？

家計応援プラン適用にならなかったの？
あと0.02%優遇になると思う

5年固定が素晴らしいのは5年間は変動より安いところ。
10年だと1%超えで変動より高くなるからあんまり魅力を感じない。

10年固定がさがりましたね。
でも、やっぱり5年か変動かなあ。むつかしいなあ…

20年以上のローンなら10年固定かな？
慎重すぎるかもしれないけど、この低金利がそんなに続くと思えないので。どんどん繰り上げできるなら別ですけど。

ここの5年固定とイオン変動ならどっちにする？そろそろ決めなくちゃいけなくて。個人的にはデベ提携でもあるので三井住友信託にしたい。

三菱UFJ信託が10年0.98まで下げてきました。

ちょうど1年前に家を買おうとしていて、
新生銀行の10年固定が1.6%くらいで安くていいなと思ってました。
あれからずいぶん状況変わりましたね。

三井住友信託にしようと思うけど、どうでしょうか。
何か検討から抜けている気がして。

１.三井住友信託 30年固定
   特約で1.78%⇒3200万35年ローンで月102,427円(団信含む)
  ＊会社提携で保証料半額の制度あり。

2.横浜銀行 フラット35S
   物件は5年金利優遇(Ｂ)。
  当初5年1.36%、以降1.66%
⇒当初5年 96000円、以降100000円
  ただし、団信は年間で借入金1000万あたり
35800円のため、月約1万となりそうです。
⇒団信込みの場合、
   当初5年月106000円、以降月108000円(団信は毎年少しずつ減って行きますが)

これをみると、三井住友信託の方がわずかによいと思うのですが、
どこかに間違いなどあるでしょうか。

＞＞３２０
８００万ぐらい、当初５年固定0.48%を混ぜて、ミックスローンにしてみたら？
ローン減税もあるし、当初１０年分の返済分ぐらいは、短期固定か変動で良いと思うけど

７～８年後の金利状況みて、繰り上げれば良いわけだし

わたしなら、当初５年固定と変動を半々のミックスローンにして、１０年後1000万繰上予定で計画するかな？

321さん

さっそくありがとうございます。

個人的には、五年固定のメリットはあまりないように
考えています。
繰り上げしたとしても最低20年のローン、
5年後に金利が上がっていると高い金利で残り15年なので。
もちろん変動で2%程度までしかならあまり変わらないでしょうが。

三井住友5年固定で本審査通った。中3日しかかからなかった。審査厳しいって聞いてたけどあっさりだったな。仮審査と全く同じ回答だった。
でも実行までにはまだ時間あるから、さらにお得な銀行探します。

１０月金利
５年固定０．６％（＋０．１％）、１０年固定１．０５％（＋０．０５％）
上げやがった。年内は我慢しろとあれほど言ったのに.....

金利上がっちゃいましたね。5年固定なら、三菱UFJ信託の方がいいのかなあ。

三菱UFJ信託は5年0.5%
やっちまったな

>>326
家計応援プラン利用でも、0.58%
0.08の差をどう捉えるやな。
自動返済機能は捨てがたいしなあ…。

本審査時の金利じゃなくて、実行月の金利が適用されるんだよね?
9月に実行した人の大勝利ってこと?

>>329
本ローンが通った日の月じゃなくて？
9月に本ローン終わったんだけど、実行月が10月なんだけど。
これって固定5年は0.6%なの？

>330
ここを含めてほとんどの銀行は実行月の金利だよ。審査日は関係ない。

ちょっと三菱UFJ信託にも審査出してみる。

5年固定、かなり三菱UFJ信託に流れてるようですね。10年JGBもまた0.5切りそうな勢いだし、来月は下げてくるかな？個人的には15年固定を1.3%以下で出してくれるといいんだけどな！三井住友信託銀行さんにとっても不利な水準じゃないと思うけど…

>>333

どこ情報?勝手な憶測?ソース示してください。

本審査9月で実行10月なんだが悔しすぎる
今からでもUFJ信託にしたいわ

三菱UFJ信託スレ見ると、けっこう審査早いみたいですよ。
ダメ元でお願いしてみたら？

まあ今月は0.6に上がったけど、これは店頭金利が0.1上がってスライドだし、店頭金利は毎月見直すんだからまだ騒ぐのは早いな。

来月も金利横ばいみたいだね。三菱信託に流れるか・・・。

10年固定選択だけ元に戻しただけ。５年は据え置き。三菱UFJにするかー

しぶちん。がっかりしたよ

ここを見ている人は3～4月実行の人で三菱信託と比較している人が多いと思うけど、その頃は期間限定で
何かしら金利キャンペーンやると思うので、ギリギリまで選ぶのを待った方が良いね。俺もそうだけど。

こちらか三菱UFJ信託、SBIの5年固定で迷っています。
SBIはデベロッパー提携で0.45、変動は店頭金利から-2.055ですが、店頭金利が高いこと、保証料ではなく事務手数料が気になっています。でも8大疾病込みなのでお得かなとも思います。
信託系のほうが信頼はできると思いますが、どう判断したらいいでしょうか？

戻し保証料のシミュレーションをお願いしてみたら。

>>342様
343さんのおしゃるように保証料の問題が大きいように思います。うちは提携先がこちらだったので三井住友信託にしました。始めての住宅ローンということもあり司法書士や融資実行など提携先でないネット銀行で契約するのは不安だったからです。比較する為他の銀行も調べましたが、うちの場合は住信の手数料とこちらの保証料が変わらなかったです。手数料は戻りませんが保証料は繰り上げすれば全部戻らないとしても多少は戻るかと思います。無料でつく八代疾病特約は魅力ですね。でも無料の分有料の物と比べて手厚いものではないのでおまけ程度に思われた方がいいと思います。
住宅購入と同じように何に一番重点をおくかは人それぞれなので他と比較しながらご検討下さい。

住信SBIデベ提携でやれるのなら、5年固定より10年固定の金利に魅力感じるが。

こちらの銀行でもうすぐ契約手続きをする者です。変動30年ローンで繰り上げて10年程度で返済する予定でおりましたが、最近の株価の上昇、インフレになるであろう要素などから変動より10年固定の方がよいのかなと少し迷っています。他の皆様はどのようにお考えですか?
ローンの実行は来年の春になります。返済率は30年では9%で余裕を持たせて残りを減税を踏まえて繰り上げ資金に当てる予定です。

私も346さんと同じように来春実行予定で5年固定25年にしようと思っていましたが、
昨今の金融緩和等で金利上昇のリスクを考え始めました。
実際は20年弱で終わる予定なので、変動移行後の金利が気になります。
変動が今より1%上昇まででしたら5年固定のほうが安いという試算は出ていますので、
それ以上のインフレがあるかどうかというところです。
誰にも先のことはわかりませんが、5年後はちょうどオリンピックの年で、終了後は
景気は減退すると考えています。
また、労働力はさらに減少することは間違いないですが、年金システムや介護保険の
増大もあるため、景気とは反対のインフレが起こる可能性もあると見ています。
今が底のため、非常に悩ましいです。

＞346
変動金利メインにして、一部10年固定を取り入れるという方法は？10年間の約定弁済額と繰上げ返済できる額を予め計算して、その分を10年固定選択で借り入れる。

>>347様、348様ありがとうございます。
先の事は誰にもわからないので今の時期は悩みますよね。
348様のご指摘のようにミックスでシミュレーションしてみて判断したいと思います。ありがとうございました。

今月は維持でしたね。選挙後の動向次第ではまたアップもあるのでしょうか。
ここが第一希望なので3月までにキャンペーン打って欲しいです。