変動金利は怖くない？？　　その42

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

>まず国債暴落が起こると日本経済にどんな影響があると思います？
>肝腎のこの部分が欠落しています。
順番的には、日本経済に何かしらの懸念が生まれたら国債価格が下落する、の可能性のほうが高いですね。
後ほど議論しましょう。

>国債は国が元本を保証しているので暴落が起こらないのです。裏を返せば元本を保証出来なくなるから暴落が起きます。
一応金融で働いてましたので。
一旦国債が発行されると、セカンダリーマーケットでは元本以上でも以下でも取引は行われます。
元本割れしたから国債価格が暴落した、などという話は聞いたことがありません。
また、元本を保証しているにもかかわらず、国際価格の下落は起こります。
ギリシャが元本を保証していたときからギリシャ国債は大幅に下落しています。
まさに暴落です。
さらに言えば、ポルトガルやスペイン、イタリアでも同様です。
過去においてもいろんな国で起こっています。
信用懸念、財政懸念、地政学リスクなど理由はさまざまです。
特に新聞等でも取り上げられてますが、ギリシャでは最近、元本割れを国債保有者に承認させるよう働きかけています。
こうなって初めて、「元本が保証できなくなった」というのです。
認識と起こりうる順番について、改められたほうがよろしいかと。

>国債という国家最高の信用債権が保証されない状況でフラットの金利だを保証してくれるなんて有り得ないでしょう。
>どこかのブログに載ってましたが不安に思った方が機構に問い合わせた所、何の回答も無かったそうです。機構自体も分からないんでしょう。
>まあ、当然です。実際国債が暴落したらそれどころでは無いでしょうから。
ではお聞きします。
上記ギリシャでも国や金融機関が支援する住宅ローンは普通に取り扱われていますが、固定金利を変動金利に変えたなどというニュースがありましたか？
財政破綻を回避すべく現在ギリシャ政府が行っているのは、年金の減額、債務削減、増税です。
住宅ローンを固定金利で借りている人に負担増を決定したなどという話はありません。
すでに固定金利で貸し出しているお金を、固定金利で返済させるという時点で、住宅金融支援機構は住宅ローンを基にしたフラットよりもう少し低い固定金利で債券を作って、売っているのです。
これでヘッジされているのです。
金利が上昇したから住宅金融支援機構が金利上昇分の損失をこうむるわけではないのです。
これを変動にしてしまうと、逆に金利が下がった場合、公庫は損失をこうむるリスクを負います。
財政破綻しそうになってる状態で、なぜそのようなリスクを追うでしょう？


また、そもそも固定金利は「特約」ではありません。
特約とは、オプションです。
固定金利で住宅ローンを借りる、などという契約に際し「ただし契約者が死亡したらローンは免除」などという、カッコ内の部分を指します。
もし固定金利が国際価格の暴落というトリガーで変動金利に変更するとすれば、そのような特約が最初に契約書に明記されているのです。
さて、最後に日本という国が財政破綻するなどということが起こったら。
ギリシャと同様、年金の減額、債務削減、増税などが行われ、世界の国々に支援をお願いするでしょう。
そしてそうなったときでも、固定金利の住宅ローンを変動金利に変更するなどという現象は起こりません。


国が国民の財産を没収するという想定を考えるならば、住宅ローン自体組むべきではないということになります。
今すべき議論は、変動金利のリスクと、固定金利のリスクについて明確に理解して議論することです。
したがって、変動金利のリスクは(国債暴落などという外的要因は様々なので別途議論するとして)金利の上昇。
一方、固定金利のリスクは、金利の下落。

それ以外の大災害などは固定も変動も同様なので議論する必要がない。

なぜ、この簡単な前提が分からないのか、理解に苦しみます。

ギリシャでは政策金利・変動金利は上がったんですか？

>>2さんの仰る通りです。

>3
民間のソースだけど、多分おおかた正しいと思います。
ttp://d.hatena.ne.jp/yuki_takao/20120124/1327361759

ちなみにギリシャの2009年末の10年国債金利が5.5%、現在は32%。
長期国債金利と住宅ローン金利は正の相関があるので、推して知るべし、では。

＞ギリシャでは政策金利・変動金利は上がったんですか？
ギリシャに政策金利なんてないよ。

ギリシャ例に出すと変動完全になるけど？

テンプレ返済をすることで、長期固定と同じ返済額で、毎月の返済額を減らしていける
当面の金利が低い分、元本の減りが早い
こういう変動の利点をどう考えますか？
私はこちらのメリットをとりました。

＞それ以外の大災害などは固定も変動も同様なので議論する必要がない。

返済額が減らせるとか、元本の減りが早い、そういったところも、
議論の余地はあると思いますが。

と書くと、一部の固定さんから、「収入がゼロになったらどちらも同じ」という話が出るので、
極論に振れていってしまうんですけどね。

過去に出てたけど国債暴落が起こるような状況になると大増税緊縮財政で政策金利は低位安定。不況の長期化。

変動だからといって怖くはないがローン自体がリスクになるので早く元本減らしましょう、となる。

>8
なぜ？？？？？

改めて説明します。

金利が上昇したら固定金利(この場合住宅金融支援機構のフラット35とします)も変動するという説は、二つの意味で矛盾します。

まず、住宅金融支援機構は、フラットを貸し出した時点で利付き債券を発行し、すべての資金を手当てする。
この時点で機構はフラットの金利と発行した債券のクーポンの差額を利益として教授し、貸し倒れリスクのみを負う。
その後金利が上昇しようが下落しようが、機構はすでに利益を確保しているので問題ない。


次に、もし機構が固定金利を変動にするとすれば、それはすなわち、機構が金利下落リスクを負うということ。
なぜ、安定的に収益を確保できていた機構が、金利下落リスクを負って、過去に貸し出した住宅ローン金利を変更するのか。
また、変更したとたんに金利が下落すれば、機構は利益を確保できなくなるばかりか、収益がマイナスに陥ることだってありうる。
金利上昇に賭けるという行為は、機構の存在意義と全く違うポリシーとなるためありえない。

あるとすれば、フラット35変動タイプ、などという商品を、今後作ることぐらいかな。

ギリシャの変動金利は低いです。金融緩和のおかげですね。
よって長期金利が高騰＝変動金利が上がるという
よく来る固定さんの理屈は当てはまらないですよね。

>10
5でソースまで出したのにスルーですか。。。
先ほどは長期国債利回りが30%越えといいましたが、短期金利がお望みのようですね。
取り急ぎ、1年国債金利を調べてみました。


790%。

冗談でもウソでもありません。
要は、ギリシャは一旦破綻して、その後安定すると市場が見ているということです。

やっと、まともな意見を言われる固定さん？が来ましたね。
あなたの意見は、過去変動から散々常識として扱われているものです。

違和感を感じるなら、ぜひ過去スレを読んでください。
「趣味の固定君」という方の意見が極端なのに驚くと思いますよ？

>>13
凄い数字っぽいですが、
とすると仮にそれを日本の変動型住宅ローンの金利に
換算するとどうなるのでしょうか？

>12　>14
ギリシャの変動金利が今でも安いというのならば、ソースを出してください。
それから、固定金利が変動化するという特約が存在するのならば、そのソースも出してください。

自分の知識も万全ではありませんが、なまじっか金融でそれなりの仕事していたものです。
残念ながら、今の時点で上記はウソだと思ってます。

過去スレを読めではなく、ここに反論を書いてみてください。
その理論に正当性が感じられれば、素直に上記が正しいと認めます。

>13
別人ですが、1年国債金利ではなく、政策金利はいくつですか？
変動金利は、政策金利≒短期プライムレート連動です。

ってかその金利で、前から固定金利組んでる人の
今の金利ってのはないんですかね？

それだけ金利が上がってると
履行者の固定金利があまりにも低いと、銀行の調達資金のギャップ差で
銀行の損失は膨らむ一方なのではないのでしょうか？

＞当面の金利が低い分、元本の減りが早い こういう変動の利点をどう考えますか？
どう考えるって、、、
現時点での話をしたら変動の方が返済額が少ないのは当たり前で、将来的にみてトータルでどっちが得か、どっちが安全かってことで変動・固定を選択するんだよ。

>15
取り急ぎ一年金利を出しただけなので、それ以上の短期についてはまだわかりません。
たしか日本の変動金利には、一度に増額してもいいローン金額というものが決まっていたはずですが、金利については上限が設定されてなかったと記憶しますがいかがでしょうか？
つまり、支払い金額は変わらずとも金利が上昇し続ければ、いつまでたっても返済が完了しないということになるのでは？

>18
お願いですから私の説明をもう一度読んでください。
住宅ローンのヘッジは、実行した時点で資金調達のギャップ差などすべてカバーしています。

>金利が上昇したら固定金利(この場合住宅金融支援機構のフラット35とします)も変動するという説は、二つの意味で矛盾します。

>まず、住宅金融支援機構は、フラットを貸し出した時点で利付き債券を発行し、すべての資金を手当てする。
>この時点で機構はフラットの金利と発行した債券のクーポンの差額を利益として教授し、貸し倒れリスクのみを負う。
>その後金利が上昇しようが下落しようが、機構はすでに利益を確保しているので問題ない。


>次に、もし機構が固定金利を変動にするとすれば、それはすなわち、機構が金利下落リスクを負うということ。
>なぜ、安定的に収益を確保できていた機構が、金利下落リスクを負って、過去に貸し出した住宅ローン金利を変更するのか。
>また、変更したとたんに金利が下落すれば、機構は利益を確保できなくなるばかりか、収益がマイナスに陥ることだってありうる。
>金利上昇に賭けるという行為は、機構の存在意義と全く違うポリシーとなるためありえない。