変動金利は怖くない？？　　その42

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

>まず国債暴落が起こると日本経済にどんな影響があると思います？
>肝腎のこの部分が欠落しています。
順番的には、日本経済に何かしらの懸念が生まれたら国債価格が下落する、の可能性のほうが高いですね。
後ほど議論しましょう。

>国債は国が元本を保証しているので暴落が起こらないのです。裏を返せば元本を保証出来なくなるから暴落が起きます。
一応金融で働いてましたので。
一旦国債が発行されると、セカンダリーマーケットでは元本以上でも以下でも取引は行われます。
元本割れしたから国債価格が暴落した、などという話は聞いたことがありません。
また、元本を保証しているにもかかわらず、国際価格の下落は起こります。
ギリシャが元本を保証していたときからギリシャ国債は大幅に下落しています。
まさに暴落です。
さらに言えば、ポルトガルやスペイン、イタリアでも同様です。
過去においてもいろんな国で起こっています。
信用懸念、財政懸念、地政学リスクなど理由はさまざまです。
特に新聞等でも取り上げられてますが、ギリシャでは最近、元本割れを国債保有者に承認させるよう働きかけています。
こうなって初めて、「元本が保証できなくなった」というのです。
認識と起こりうる順番について、改められたほうがよろしいかと。

>国債という国家最高の信用債権が保証されない状況でフラットの金利だを保証してくれるなんて有り得ないでしょう。
>どこかのブログに載ってましたが不安に思った方が機構に問い合わせた所、何の回答も無かったそうです。機構自体も分からないんでしょう。
>まあ、当然です。実際国債が暴落したらそれどころでは無いでしょうから。
ではお聞きします。
上記ギリシャでも国や金融機関が支援する住宅ローンは普通に取り扱われていますが、固定金利を変動金利に変えたなどというニュースがありましたか？
財政破綻を回避すべく現在ギリシャ政府が行っているのは、年金の減額、債務削減、増税です。
住宅ローンを固定金利で借りている人に負担増を決定したなどという話はありません。
すでに固定金利で貸し出しているお金を、固定金利で返済させるという時点で、住宅金融支援機構は住宅ローンを基にしたフラットよりもう少し低い固定金利で債券を作って、売っているのです。
これでヘッジされているのです。
金利が上昇したから住宅金融支援機構が金利上昇分の損失をこうむるわけではないのです。
これを変動にしてしまうと、逆に金利が下がった場合、公庫は損失をこうむるリスクを負います。
財政破綻しそうになってる状態で、なぜそのようなリスクを追うでしょう？


また、そもそも固定金利は「特約」ではありません。
特約とは、オプションです。
固定金利で住宅ローンを借りる、などという契約に際し「ただし契約者が死亡したらローンは免除」などという、カッコ内の部分を指します。
もし固定金利が国際価格の暴落というトリガーで変動金利に変更するとすれば、そのような特約が最初に契約書に明記されているのです。
さて、最後に日本という国が財政破綻するなどということが起こったら。
ギリシャと同様、年金の減額、債務削減、増税などが行われ、世界の国々に支援をお願いするでしょう。
そしてそうなったときでも、固定金利の住宅ローンを変動金利に変更するなどという現象は起こりません。


国が国民の財産を没収するという想定を考えるならば、住宅ローン自体組むべきではないということになります。
今すべき議論は、変動金利のリスクと、固定金利のリスクについて明確に理解して議論することです。
したがって、変動金利のリスクは(国債暴落などという外的要因は様々なので別途議論するとして)金利の上昇。
一方、固定金利のリスクは、金利の下落。

それ以外の大災害などは固定も変動も同様なので議論する必要がない。

なぜ、この簡単な前提が分からないのか、理解に苦しみます。

ギリシャでは政策金利・変動金利は上がったんですか？

>>2さんの仰る通りです。

>3
民間のソースだけど、多分おおかた正しいと思います。
ttp://d.hatena.ne.jp/yuki_takao/20120124/1327361759

ちなみにギリシャの2009年末の10年国債金利が5.5%、現在は32%。
長期国債金利と住宅ローン金利は正の相関があるので、推して知るべし、では。

＞ギリシャでは政策金利・変動金利は上がったんですか？
ギリシャに政策金利なんてないよ。

ギリシャ例に出すと変動完全になるけど？

テンプレ返済をすることで、長期固定と同じ返済額で、毎月の返済額を減らしていける
当面の金利が低い分、元本の減りが早い
こういう変動の利点をどう考えますか？
私はこちらのメリットをとりました。

＞それ以外の大災害などは固定も変動も同様なので議論する必要がない。

返済額が減らせるとか、元本の減りが早い、そういったところも、
議論の余地はあると思いますが。

と書くと、一部の固定さんから、「収入がゼロになったらどちらも同じ」という話が出るので、
極論に振れていってしまうんですけどね。

過去に出てたけど国債暴落が起こるような状況になると大増税緊縮財政で政策金利は低位安定。不況の長期化。

変動だからといって怖くはないがローン自体がリスクになるので早く元本減らしましょう、となる。

>8
なぜ？？？？？

改めて説明します。

金利が上昇したら固定金利(この場合住宅金融支援機構のフラット35とします)も変動するという説は、二つの意味で矛盾します。

まず、住宅金融支援機構は、フラットを貸し出した時点で利付き債券を発行し、すべての資金を手当てする。
この時点で機構はフラットの金利と発行した債券のクーポンの差額を利益として教授し、貸し倒れリスクのみを負う。
その後金利が上昇しようが下落しようが、機構はすでに利益を確保しているので問題ない。


次に、もし機構が固定金利を変動にするとすれば、それはすなわち、機構が金利下落リスクを負うということ。
なぜ、安定的に収益を確保できていた機構が、金利下落リスクを負って、過去に貸し出した住宅ローン金利を変更するのか。
また、変更したとたんに金利が下落すれば、機構は利益を確保できなくなるばかりか、収益がマイナスに陥ることだってありうる。
金利上昇に賭けるという行為は、機構の存在意義と全く違うポリシーとなるためありえない。

あるとすれば、フラット35変動タイプ、などという商品を、今後作ることぐらいかな。

ギリシャの変動金利は低いです。金融緩和のおかげですね。
よって長期金利が高騰＝変動金利が上がるという
よく来る固定さんの理屈は当てはまらないですよね。

>10
5でソースまで出したのにスルーですか。。。
先ほどは長期国債利回りが30%越えといいましたが、短期金利がお望みのようですね。
取り急ぎ、1年国債金利を調べてみました。


790%。

冗談でもウソでもありません。
要は、ギリシャは一旦破綻して、その後安定すると市場が見ているということです。

やっと、まともな意見を言われる固定さん？が来ましたね。
あなたの意見は、過去変動から散々常識として扱われているものです。

違和感を感じるなら、ぜひ過去スレを読んでください。
「趣味の固定君」という方の意見が極端なのに驚くと思いますよ？

>>13
凄い数字っぽいですが、
とすると仮にそれを日本の変動型住宅ローンの金利に
換算するとどうなるのでしょうか？

>12　>14
ギリシャの変動金利が今でも安いというのならば、ソースを出してください。
それから、固定金利が変動化するという特約が存在するのならば、そのソースも出してください。

自分の知識も万全ではありませんが、なまじっか金融でそれなりの仕事していたものです。
残念ながら、今の時点で上記はウソだと思ってます。

過去スレを読めではなく、ここに反論を書いてみてください。
その理論に正当性が感じられれば、素直に上記が正しいと認めます。

>13
別人ですが、1年国債金利ではなく、政策金利はいくつですか？
変動金利は、政策金利≒短期プライムレート連動です。

ってかその金利で、前から固定金利組んでる人の
今の金利ってのはないんですかね？

それだけ金利が上がってると
履行者の固定金利があまりにも低いと、銀行の調達資金のギャップ差で
銀行の損失は膨らむ一方なのではないのでしょうか？

＞当面の金利が低い分、元本の減りが早い こういう変動の利点をどう考えますか？
どう考えるって、、、
現時点での話をしたら変動の方が返済額が少ないのは当たり前で、将来的にみてトータルでどっちが得か、どっちが安全かってことで変動・固定を選択するんだよ。

>15
取り急ぎ一年金利を出しただけなので、それ以上の短期についてはまだわかりません。
たしか日本の変動金利には、一度に増額してもいいローン金額というものが決まっていたはずですが、金利については上限が設定されてなかったと記憶しますがいかがでしょうか？
つまり、支払い金額は変わらずとも金利が上昇し続ければ、いつまでたっても返済が完了しないということになるのでは？

>18
お願いですから私の説明をもう一度読んでください。
住宅ローンのヘッジは、実行した時点で資金調達のギャップ差などすべてカバーしています。

>金利が上昇したら固定金利(この場合住宅金融支援機構のフラット35とします)も変動するという説は、二つの意味で矛盾します。

>まず、住宅金融支援機構は、フラットを貸し出した時点で利付き債券を発行し、すべての資金を手当てする。
>この時点で機構はフラットの金利と発行した債券のクーポンの差額を利益として教授し、貸し倒れリスクのみを負う。
>その後金利が上昇しようが下落しようが、機構はすでに利益を確保しているので問題ない。


>次に、もし機構が固定金利を変動にするとすれば、それはすなわち、機構が金利下落リスクを負うということ。
>なぜ、安定的に収益を確保できていた機構が、金利下落リスクを負って、過去に貸し出した住宅ローン金利を変更するのか。
>また、変更したとたんに金利が下落すれば、機構は利益を確保できなくなるばかりか、収益がマイナスに陥ることだってありうる。
>金利上昇に賭けるという行為は、機構の存在意義と全く違うポリシーとなるためありえない。

先ほど、ギリシャに政策金利はないという意見ありました。
自分は知りませんが、そろそろ出なくてはならないのでご自身で調べてみてはいかがでしょう。

少なくとも日本の値付けとは違うレートを参照しているのではないでしょうか。

では、以後名無しに戻ります。

ちなみに
デフォルトしたアルゼンチンでは
今でも住宅ローンというものが存在していません。

＞１１
固定はフラットであろうが銀行貸出であろうがヘッジをしているから将来の金利は関係ない、っていうのはその通り。
これは、変動さんの一人（たぶん）が固定金利でも金利がハネ上がると固定が固定じゃなくなるとか訳の分からんことを永遠と言ってる人がいるのであまり相手にしても無駄かと。ほとんどの変動の人も固定はずっと固定金利と理解しているはずです。

>22
ECBの政策金利は、１％です。

質問なのですが
日本がギリシャのようになった場合。という前提で話が進んでいるようなので、
国債の信用低下→資金調達難→多くの銀行が破綻
の場合、ローンはどうなるんでしょうか？

ギリシャの政策金利＝ユーロの政策金利

そもそもギリシャの通貨なんて無いからね。

＞２６
会社は潰れても資金回収は当然おこなわれる。
ローン踏み倒しなんてムリ、貸しハガシもない。

>>28
では、仮に１３さんの示した金利７９０％が
政策金利になったとします。
その場合は変動のみならず、ほとんどの企業が倒産しますよね？

それでも固定金利は保護されるんでしょうか？
質問ばかりですみません・・・

一部の固定が変動を煽るような発言多いから
固定だからってその他のリスクは大丈夫？って話じゃないの？

固定は変動化しないなんて夢中になって論じられてもなあ…
ああそうですか、としか言いようがない

>1081は各論に突っ込み入れたいだけの人？
何を主張したいのかが判らないね

>>16
とりあえず、過去スレから引用すると

前スレ>864
> たとえば以下のブログ（本題の民主党の話はどうでもいいが）の下の方のトラックバックのやり取りを見ると、そのあたりが話されてる。
>
> ttp://wanderer.exblog.jp/9387715/
> 「763.民主党政府、ついに財政破綻の崖っぷちへ」
>
> たとえば
> 「たとえ固定金利でも必ず「情勢によっては、適当とされる金利に変更することに同意します。」というような一文が入っています。２０数年前、完全な固定金利でしたが、電話１本の通告で２％程度引き上げられました。」
> とか
> 「「金利を変更できる」旨の条項が立ててあるわけではありません。金利を記載する部分の一番最後あたりに、「なお書」で、小さく書いてあります。
> ただし、現在の借用証は殆ど全てが差し入れ式（○○銀行　御中）ですので、債務者の手元には無いと思います。また、銀行員は、この様なある意味「度肝」のようなことは避けて、決して触れません。（署名する以上、読んでおくのが常識という立場）」
> とか
> 「書いてあるのは「金銭消費貸借証書」（銀行に差し入れ済み）の金利記入欄の末尾です。従って、現在控えとして保有している契約書には、どこを探してもその記述はありません。」

前スレ>865
> それと、戦後の日本のハイパーインフレに近いインフレの時には銀行を守るために、新円切り替え、預金封鎖、財産税が実施された。
> これらの政策は、お金を持ってる人たちの資産に税金をかけ、銀行にあるお金は下せないようにし、持ってるお金も新しい紙幣に交換しないと使えないようにすることで、人々の使えるお金を制約して、銀行からの預金を下すのを防いで、銀行がつぶれないようにする政策。
>
> この財産税などのせいで、没落した人たちを描いたのが、太宰治の「斜陽」
>
> 要は、予想もできないようなインフレ（実査には３％くらい高くなれば銀行は逆ザヤになる）になると、今回の原発事故じゃないけど、特例ということで金融機関の保護が優先されるので、個人と金融機関の固定金利の契約なんてのは反故にされる可能性が高い。
>
> なので、固定だからインフレがきても安心という考えは、それこそリスクの予測をしていないということだと思う。

>>31
それ民間の話でフラット関係ないじゃん。
仮にそうだとしても証券化されて売却済みなのに金利を上げて誰を守るの？？

>32
とりあえず、固定の金利が変わるっていう根拠って話があったので、前スレで見かけたのを引用した。

というか、この話題については固定さんが銀行に連絡して、書面で確認取ればいいんじゃないの。
それで、「どんな時も金利は変わらないし、契約書にそんな文言は入っていません」みたいな内容を
返事してもらって、その画像をアップしてもらえば終わる話でしょ。

>>33
とりあえずフラットに確認したら「どんな時も変わらない」とのことでした。
約款を隅々までみてもその通りで固定だということです。

>>34
フラットはほかに押し付けてるので別に上がらないと言われても、そうかなと思う。
銀行のローンの場合はどうなんだろうね。

すごく疑問なんですが、フラットで借りるといかなる場合も金利は保証されると有りますが、それは機構が証券化して売っちゃてるからそれを買った投資家がリスクを負うからって事でしょ？

でもその投資家自体が破綻しちゃってリスクを終えなくなったら発行元で有る機構が結局リスクを負う事になりませんか？で、本来は税金使って穴埋めするんでしょうけど国債暴落でそれが出来ないとなると結局借り手が負う事になると思うのですが？

さらに機構自体は天下り法人として常に槍玉に上げられており、小泉政権時代の公庫から名前を変えて生き残ってるわけですよ。
今回の行革でも見送られましたが民営化の話が出ていました。遅かれ早かれ機構は民営化の流れになると思います。

ましてや財政難からムダを省くとなるとまっさきに上がると思います。国と言う後ろ盾が無い民間になってもフラットなら安心と言えますか？

>29
>仮に１３さんの示した金利７９０％が 政策金利になったとします。
>その場合は変動のみならず、ほとんどの企業が倒産しますよね？
ほとんど？　しないと思います。

>それでも固定金利は保護されるんでしょうか？
もちろん、固定は当初の固定金利のままです。銀行は固定金利を上げる理由が何ひとつありませんから。

>>36
最終的に借り手がリスクを負うことになるという法的根拠がありません。

もちろん、革命が起こって法治国家でなくなったら別ですが。

固定が安心かどうか、はどうでもい。
で、変動は怖いの？

＞投資家自体が破綻しちゃってリスクを終えなくなったら発行元で有る機構が結局リスクを負う事になりませんか？
証券を売った時に金を全額もらうわけだから、その後証券が暴落しても関係ない。

誰がリスクを負うのですか？

>>41

償還日が来れば償還しなきゃならなあいんだから売って終わりじゃないだろ。

リスクを負ってリターンを得る。
それが投資家。

>>37
機構が破綻したら、貸倒れ率の低いフラットの住宅ローンは
優良債権としてどこかに売却（債権譲渡）されるでしょう。

しかし、債権者が変わっても、債権者が金利を一方的に変更することは法的に不可能であり、
債務者は従来通りの返済を続ければよいだけです。

これは、民間金融機関が固定で貸し出している場合も同様です。

というか、この程度のことは当然に織り込んだ上で、
私は敢えて変動を選択しているわけですが・・・。

＞４３
話の流れからするとかなりの高金利時、償還は極めて簡単。

国が破綻の危機に法律が守ってくれますか？

なら変動は5年間返済額変わらないし5年目以降も125%しか返済額変わらないのてで安全です。上限金利も法律で決められているので青天井では有りません。

>>42

だから証券を購入した投資家（主に機関投資家）です。
例えば１万円で証券を投資家は購入します。
この証券は毎年１００円の配当がつくと仮定します（利回り１％）

またこの証券は売買できます。毎年１００円の配当が
つくなら２万円で購入してもいいという人がいるかも
しれません（利回り０．５％）

金利が上昇して証券の利回りなんかより定期預金に預けたほうが金利がよいとなれば、証券を市場でうって現金化したほうが
いいですよね。でも１万円で買う人なんていませんので価格が下がります。
例えば利回り５％くらいないと売れないとなれば
証券の価格は５０００円に暴落します（利回り１０％）

金利が急上昇した場合１万円で購入した証券の価値が１０００円になってしまいます。
これが投資家がリスクを負っているという意味です。

＞４５
フラットの証券発行元が破綻したら、その証券を買った人が損をするだけで全て終わる。
住宅ローンを組んでいる人は以前と同じくローンを払う。

>>48
償還時に元本が戻ってくるから、そこまで値段が下がらないよ。