センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

つくばみらい市は近いうちに太陽光発電の設置補助金制度つくるみたい。
東京都なんてkw当たり10万円も補助金出してくれる。

http://www.kantetsu.co.jp/kankan/news/news_midnightexpress.html

守谷ゆき終電のあとみらい平までバスが走るみたいです（週末限定）
これは朗報では？

バスは朗報だ。今まで歩いて小貝川渡るしかなかったからね。

小貝川は歩いて渡れない、舟しかない。

土地が位置指定道路に接道していても、私道だから持分を取得しておく必要はありますか？
持分がなければ私道所有者から通行料請求されたり通行制限を受けたりすると聞きます。
また水道・下水等の埋設管のための道路掘削等も制限を受けると聞きます。
もちろん接道している土地には私道負担がない前提での話しです。
いま物色してる別荘地が位置指定道路に接道していますが、私道は一人の所有者のものです。
周りの接道してる土地の所有者は、その私道に対して私道負担もなければ持分権が全くありません。
不動産屋に聞いたら「昔からの慣習で通行自由」と言ってますが、もしその私道が第三者に所有権移転されたら、前所有者との昔の慣習など通用しなくなります。
通行地役権に関する契約書等があるのか？と聞いたら不動産屋は「何も無い」と言ってました。

私道だと、指導負担してるか持分を持っとくべきだ。
位置指定道路なら歩行は問題ないが、車両の乗り入れや道路掘削に制限がかかる。
私道負担もなければ持分もないのなら、制限されてもやむを得ない。
私道所有者に頼んで持分を分けてもらうしかない。
当然対価が必要だし所有権（持分）の登記も必要。

指導負担→私道負担

よく私道の入り口のど真ん中に車止めポストを建てて「車両通行禁止」って書かれてるのがある。
これは私道所有権者による通行制限だ。歩行はOKでも車両通行を禁止している。

私道に接道している場合、私道負担か私道持分がないと住宅ローンは組めないはず。

それは当然だ。敷地が私道にしか接道していなければ、建築するにも工事用車両が入れない。
私道に私道負担や持分がなければ、私道所有者から車両通行制限かけられたら建築が出来ない。
建築が出来ないようななら金融機関は住宅融資は出来ない。

私道でも、現況地目が「公衆用道路」だったら固定資産税は非課税。
非課税の私道で通行料を取ったりするのはおかしくないか？

みらい平は県の土地区画整理事業だから、区画された敷地は全て4m以上の公道に接道してるから心配はありません。
問題になるのは民間業者の分譲地や別荘地です。区画された敷地は全て分譲業者の私道に接道します。
もちろん位置指定道路にしますが、所有権は分譲業者の場合が多いです。
この場合、もし分譲業者が倒産して債権者に差押登記され、競売で換価されると第三者の落札者に所有権が移転されてしまいます。
これが一番大きな問題になります。その第三者が私道をどう制限するかです。

参考までに、これは某別荘地の公図である。黄色部分は私道で、所有権者は開発分譲業者のＡ社である。
私道の半分の緑色の破線部分が建築基準法（第42条1項5号）の位置指定道路に認定されている。
残り半分は、道路位置指定後に合筆したようだ。登記簿の履歴をみるとそうなっている。
この黄色部分の私道に接道している土地所有権者には私道負担もなければ持分権もない。
たぶんＡ社から分譲地を購入しているのだから通行に関してはなんら制限がないはず。
ちなみに黄色部分の私道の地積は2,000㎡（600坪）を超えている。幅員4mだから道路延長は500m以上ある。

しかしながらＡ社が倒産したことにより、税金滞納のカタで地元自治体に差押（登記）られてしまった。
差押られただけではＡ社の所有権は移転しないが、Ａ社自身は倒産により会社が消滅してしまった。
もし自治体が換価のために競売にかけると、当然第三者に落札されて所有権が移転してしまう。

そうなると私道の通行規制は落札した第三者次第になる。

このような問題が、開発破綻した別荘分譲地で今起きている。

位置指定道路とは

　位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法その
ほかの公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁が
利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員４メートル以上の私道のことです
（建築基準法第42条第1項5号）。

位置指定道路を受ける為の要件は以下のとおりです。

1.幅が4.0メートル以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること。
2.道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること。
3.原則として通り抜け道路であること。
4.行き止まり道路の場合には、その長さは35メートルより短いこと。
5.申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾（印鑑証明・登
　記簿謄本）が必要。

つまり、位置指定道路は、道路法により定められた、いわゆる公道とは別の建築基準法
における概念であり、私道のひとつです。特定行政庁から位置指定を受けると、私道は
一般交通の用に供されます。具体的には、私道内の建築は制限され、また私道の廃止、
変更が制限され、私道部分は建物の敷地には参入されなくなるなどの効果が生じます
（建築基準法44条・45条）。

位置指定道路の所有者（私道の所有者）は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用
者の通行を妨害してはならないことになります。言い換えれば、位置指定道路は私道で
はあるが、その日常的な利用者は所有者の承諾がなくても通行できるということです。

ただし、通行といっても車の出入りまでも自由とするかは、やはり、位置指定道路の所有
者（私道の所有者）に承諾を得る事が必要です。

差押登記されてても債権者に所有権の移転はされないと思いますが、
差押さえ中の不動産を債務者が第3者に所有権移転した場合、有効ですか？
その場合、債務も移転するのですか？

>>898
差押登記されてても債務者は第三者に所有権移転はできるし有効だ。
ただ、所有権移転させると言うことは売買による対価が発生するはずだから、
その対価で債務者は債務を解消して債権者に差押登記の抹消をしてもらうはずだ。
そうしなければ、所有権移転された第三者の所有権は、債権者が換価のために競売に付して、
新たな第三者が落札するとその落札者に所有権が移転し、先に所有権移転されていても、
その所有権移転登記は抹消されてしまう。差押不動産を取得する場合は注意が必要。

件の別荘地内の地積2,000㎡を超える私道（位置指定道路）は、開発分譲会社Ａ社が倒産したため無管理状態になっている。
現在は自治体に差押られているが、自治体は管理する責任は一切なく、放置状態である。
もともと未舗装の道路のため、写真の電柱下に見える側溝は長年のうちに土砂で埋まってしまってるようだ。
登記簿の記録によれば、昭和47年にＡ社が所有権登記したが、昭和60年に自治体が参加差押登記、
平成16年に同自治体の参加差押登記抹消、平成21年に同自治体の差押登記となり、現在に至っている。
今、換価のため公売（自治体による競売）にかかっている。果たして誰が落札するのであろう？

すみません、引っ越したいのですが、お薦めの仲介業者があったら教えてもらえないでしょうか？

地元だと駅前の一誠商事か駐車場向かいの桂不動産だろう。
両社とも過去にこのマンションの売買仲介、賃貸を多数扱ってる。
マンションの傍だと何かと便利だ。

いまなら、高層階の70㎡なら2,000万は固い。
購入時期によるが、中古で2,000万で売れれば買値以上で売れる人はいるよ。

＞904

そんなに高く売れるの？
18F80㎡で2050万で売りが出てるよ。

不動産売買は売り手と買い手の駆け引きだ。
売り急いだら足元見られるのは世の常。
買い手をじらすくらいの余裕が必要。

競売だと札入れの一発勝負で交渉の余地は全くない。
落札できればラッキーって感覚だろう。でも安い！

>>901
落札した。2,130㎡（664坪）もある道路なんて滅多に売ってない。
幅員4.3mで総延長約500m。

どうでもいい話はつまんないからやめろ。もっとこのマンションに実になることにしてくれ。

いくらで落札？

>>909
他力本願じゃなくまずはあんたがマンションに実になることを話せよ。

別に他力本願でもいいだろ。掲示板なんてそんなもんだろ。

>>912
かわいそうにネタがないのですね。
もっと社会勉強してから出直して来てくださいな。

社会勉強と掲示板の書き込みって関係ないよな？
むしろ社会勉強が出来てる奴はこんな掲示板に書き込まねーよ。
実のあるネタにしてくれよ。

建築基準法の位置指定道路といえども私道であって公道ではない。
私道の価格は値段が有って無いようなもの。不動産屋では扱っていないので聞いても分からない。
したがって市場売買の場合は売り手と買い手の相対取引で価格を決める。
ところで公売（競売）の場合は最高額で入札した者が落札できる。確実に落札するには高値を入れるしかない。
おおよそ平米単価（or坪単価）×面積×落札確実性係数で入札価格を決める。
平米単価は山林・原野並みの数十円と判断する人もいれば宅地並みの数万～数十万円と判断する人もいる。
落札確実性係数は1倍以上で上限無しの青天井である。
入札は相手がいくらで札入れするかは全くわからない。開札して初めて分かる一発勝負。
しかし公売は市場売買に対して破格値で落札できる可能性もあるので侮れない。

ごめんなさい。

位置指定道路とか、競売とか、全く興味ないので、別の話題にしてくれませんか？

自分で別の話題のネタ投下したら？

不動産の公売は不謹慎だが半ば面白半分に応札している。
ただ注意が必要なのは、国・自治体は差押登記してるただけで、公売で換価されると差押登記を抹消して落札者に所有権移転するだけ。
物件の引渡し義務も無ければ瑕疵担保責任も何もない。
したがって全ては落札者の責任になるから、相当物件調査をしなければ後でひどい目にあう。
例えば、建物などは居住者が居座っていたり、マンションなんかは管理組合が別に滞納債権をもっていたりする。
その場合は落札者が居座る居住者を立ち退かせ、管理組合に債務を払わなければならない場合がある。
特に建物などはもぬけの空でも残置物が大量放置されていたりする。これは落札者が撤去するハメになる。
今回はたまたま落札できただけ。それが2,000㎡超の位置指定道路だったわけ。
ただ道路位置指定の証拠確認は町役場では出来ず県土木事務所まで行く必要があった。
だから事前調査に相当な労力がかかる。最低限登記簿、公図、地積測量図の確認は必須。
特に遠隔地の場合はそう簡単に何度も行けないので、インターネットをフル活用して事前調査する必要がある。
今は登記情報は有料だがインターネットでとれるので、現地法務局に行かなくても最低限の情報は取れる。
次回は公売ではなく公有財産の売却入札に挑んでみる。市町村の所有する不動産だ。

ごめんなさい、こんな変な書き込みばかりだと、ウチが変な人の集まりだと思われるので、止めてもらってもいいですか？

変とは思わないよ。
今は公売もインターネットの時代。
ネット公売に参加する時の参考になる。

今が旬のネタはあるよ。誰か書かないの？

これポストに入ってなかったよ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
住民に対して理事会はどう説明するの？
２年前の横領着服の時は理事会報に書いてあっただけ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
今回はたった２年で再発して２度目だから正式な説明があってもいいのでは？
常識的に考えれば２度も横領やる会社には安心して管理任せられないよね。
うちだって被害にあうかもしれないね。

922。心配なら君が理事になって横領を防いでくれたまえ。

今回の都内マンションの横領事件は、業界紙に詳細が書かれている。
それを読む限り、管理組合理事会との共謀がなければありえない横領のやり方だと見た。
それは３年にもわたって、組合口座から理事長が押印して管理会社に現金を引き出させていたから。
修繕工事や備品購入にいちいち現金を引き出して理事長が決済払いするなどありえない。
それと架空請求や水増し請求も疑われている。これも理事会合議を経て最終決済は理事長だ。
理事会と共謀したら不正は防ぎようがない。

なら、なおさら君が理事長になって横領を防いでくれたまえ。理事長になれればだが。

防ぐなら理事長じゃないと思います。
不正チェックは監事の業務監査と会計監査じゃないですか？

でも監事も理事会とグルになったら？
今年初めの定期総会で、臨時総会決議を反故した理事会決議で修繕工事を行ったことについて、組合員が業務監査しなかった監事を糾弾して吊るし上げてたよ。

監事自身が管理組合業務や管理規約を知らないからどうしようもないね。

理事長の条件は裕福で、住宅ローンが完済してることが条件になる。
そうすれば管理組合費を横領しようなんて考えなくなる。
理事長の資産公開が必要だ。

理事長だけが善でも駄目だろ。その取り巻きも善である必要がある。

その取り巻き連中が過去延々と立候補でもなく輪番でもなく理事会が留任という形で次期理事会に送り込んでいる。これが諸悪の根源だろう。

管理会社としてはシンパの理事を継続的に理事会に入れておく必要がある。それを可能にするのが反則留任制だ。
理事会の役員が総とっかえになって新しい目で見られると管理会社は不利になる。

抽選はどうやって決めてるのですか？
下の階から上の階へ、とか、入居年数順とか。
自分が抽選に当たったとき、どういう基準で選ばれたのかわかりません。

ここのマンションは輪番理事の抽選方法が全く組合員に開示されてない。
全て理事会が密室人事で決めている。正確には管理会社が決めている。
過去に輪番理事選出で２回トラブルがあったことが議事録と理事会報で報告されている。
前に住んでいたマンションでは、輪番スケジュール表が配られていた。
だから自分がいつ当番で理事になるのか検討がつくし準備もできた。
今回２回目の横領で管理会社は続投が難しくなった。
今の管理会社が変わればシンパの理事も一掃されるだろう。
ろくに働きもしないのに５年も留任するなど異常としか言えない。
何が目的で留任しているのか？

役得があるからか暇でやることがないからか雑談が好きだからかでしょう。

顧問制度はないのか？

水戸顧問の発祥の地だ、当然あるだろう。

水戸顧問はどこに住んでいるのですか？

常時は江戸藩邸にいるのでは？たまに水戸に帰ってるようだけど。

別荘地に住んでるんじゃないの。

太陽光発電を夢見ながら（笑）

公有財産売却入札は公売入札よりも入札手続が面倒だ。
公売の場合は落札後に必要だった書類が、公有財産の場合は入札前に必要になる。
さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。
したがって公売は気楽に入札できるが公有財産は入札時点で手間がかかってしまう。
落札出来る保証が何もないのに書類申請で手間がかかるから公有財産は公売よりも入札が少なくなる。
公有財産売却入札は、市有地、県有地の売買が入札形式になってると理解する必要がある。

また入札野郎が出てきたよ。
こいつほんとになんとかしろよ。

＞さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。

自治体によっては印鑑登録証明書が必要な場合があるので注意が必要。

これは幅員6mの市道に接道した南西向きの小さな土地である。
某市がかつて公営企業から取得したが30年間使用されず放置されていた市有地である。
土地を見た瞬間、不動産マニアの勘で「買い！」と考えた。

>>944
質問です。敷地の中に電柱があるようですが移設は可能なのでしょうか？

>>945
過去の電話用電信柱で現在使われていない。NTT東と協議して撤去・移設は可能。

消火栓と電柱があるなんて中々お目にかかれないなー。

右の住宅よりも土地が嵩上げされているので、住宅建てたら完全に日影になる。
このような場合、日照確保のため隣地買収する場合があるけど買わないのかな？

買収は金かかる。日照地役権の設定の方がいい。
民有地なら結構もめるが、市有地ならある程度理解が得られるのでは？
ただ公有地を承役地にする契約を自治体が結べるかどうかだと思う。

地役権なら流山おおたかの森のマンションにありますね。
送電線地役権です。敷地面積13857.27m2のうち1611.86m2が電力送電線下にあり地役権が設定されています。
TX沿線物件を物色しているときにお目にかかりました。敷地の一部と駐車場の一部が送電線下です。
地役権の対価として線下補償料がもらえます。

送電線がマンションにかかってるのはTXの車窓から見えますね。

流山おおたかの森のマンションの高圧線は駐車場の真上を通ってる。
当時、建設中の２つのマンションを比較した画像があった。
http://farm5.static.flickr.com/4074/4763911818_b126da229a_o.jpg

>>944
手前の右に入る道路は私道ですか？

>>953
私道ではない。右端の隣家の敷地である。
すなわち隣家は旗竿地なのである。
接道のための敷地部分である。

旗竿地なら今回買えば（応札する）いいと思います。
諺に「隣の家は借金してでも買え」があります。
ところで、この土地は気候が函館に似てるってホントですか？
北海道の土地ですか？

蝦夷ではない。陸奥ノ国だ。
年間平均すると函館の気候に似ているということだろう。

もう飽きたよ、その話。何、秋田県？

陸奥国は今の秋田県北東部の鹿角市と小坂町が入るよ。

敷地の電柱は電話用でNTT東の管轄。
更地にしておくなら撤去する必要はないと思う。電柱がアクセントになる。
ところで背後の建物見たら屋根が急傾斜なのが分る。これは北側の部分。
冬場の積雪が予想できる。ここは秋田県北部の盆地である。

宅地もいいけど使わないなら山林でもいいのでは？
一町歩くらいの山林なら立派な山林地主と言えるよ。

一町歩＝10反＝10,000㎡＝1ha≒3,000坪
1haあれば1,000kwの太陽光発電が可能だから1Mw、すなわちメガソーラーだ。
メガソーラーなら全量売電で年間4,200万円の収入が得られる。
だれか1haの土地買わないか？

一町歩が1ha（10,000㎡）なら、陽光台小学校敷地は2.5haだから二．五町歩にな。
小学校はRC造3階建て延べ床面積約8,000㎡の校舎、それとに運動場とプールが建設される。
小学校予定の敷地に行ってみれば分るがかなり広い。

だいたい文調が同じなのは、一人で自作自演だから？

他のスレでここの資産価値を貶めてるＭｒみらい平の独り言だろ。

埋め立てが始まってるの気がつかないの？

ここのマンションの資産価値は下がりっぱなしだろう。
中古売買価格見てみな？

不動産の資産価値を求めるなら腐っても「土地」だよ。
戸建もマンションも建物は経年劣化していく。
いくら修繕しても現状維持が精一杯。
その点、土地は劣化しない。戸建は土地がある。
マンションなんてコンクリートの蜂の巣に住んでるようなもの。
敷地は正確には所有権ではなく敷地権だ。専有部の部屋と敷地の持分は分離できない。
その点、戸建は明確に土地があり、土地だけ処分することが出来る。

終の棲家ならマンションはいいが、資産価値を論ずる意識するなら土地を買え。
多分10年後には1500万円切るのが中古価格だろう。

いま土地は売れてないみたい。だから買い手市場みたい。
県の保留地は絶対値引き無いけど、民有地なら交渉次第ですね。

山林は価格があって無いようなもの。
宅地・建物でないから不動産屋では扱わない。殆どが地主との相対取引。
ちなみに写真の道を奥に進むと一町歩（10,000平米）の山林敷地がある。山形の山林だ。
役所で調べると固定資産税課税標準額は122,970円、平米12円くらいである。
となると30万円未満だから非課税だ。
さて、山林地主といくらで交渉するか？
通常、地主は欲しい金額を言ってくるもの。500万円、1,000万円とか・・・・
一山売って500万、1,000万円なら山林地主冥利に尽きるだろう。
だけど、そんな値段で買う奴がいたらお目出度い無知のバカだ。

山林、原野、農地の売買は宅地建物でないから宅建業法の規制外。
だから宅建業免許がなくても誰でも売買が自由。
重要事項の説明もいらないから宅建主任者の資格も不要。
媒介の場合も手数料は自由に決められる。

広大な山林／原野なんて、まずは境界確定が出来ないだろう。
確定するためには土地家屋調査士に地積測量を頼むが、
一町歩の測量なんて莫大な費用がかかり土地の値段よりも高くなる。
だから殆どの場合は公簿売買である。敷地図面は公図だけだ。

山林は遠くから確認するしかない。
草木を掻き分けてそばまで行っても、境界が不明だからどこまでが土地なのか分らない。
一般には航空写真と登記事項と公図で確認して売買する。公簿売買の典型だ。
ただ森林法に注意。伐採は開発行為で法規制を受ける。
だから林業やらない限りは放置プレイが一般的。
これも「乱開発を抑制し日本国土の森林を保全する」の大義名分になる。

草木を掻き分けて目的の土地にたどり着いたが境界は分らない。
一町歩の3,000坪といっても感覚がつかめない。

ところで一町歩の山林なんか持ってて意味あるの？
資産価値を考えたら買うなら宅地だろう。

なにもせずに放置しておいて固定資産税もかからないなら持っててもいいと思う。
問題は入手方法だろう。普通の人はまず買えないと思うる

つくば山の山林って売ってるの？

>>976
つくば山の山林なら数年前から売ってるよ。
600万円って言うから50万円なら買うといったら怒ったね。
でも現地確認した上で50万円の指値したんだが。
地主は500万円以上欲しいってことだな。

やっぱ山林は遠くから見ないと分らない。
これなら一町歩の広大な感覚が何となく持てる。
でも一町歩の山林を数十万円で手に入れるのは非常に難しい。
相対取引だし、第一地主がウンと言わない。
少なくとも10倍以上の数百万円が地主の要求だ。

>>978
自然林だと林野庁の森林国営保険の対象外だよ。

これなんてどうか？幅員約5mの舗装町道に接道した二方路角地だ。
でもちょっと家建てづらい雰囲気。更地のままの方がいいかも。

こっちの写真の方が良く分る。
なんか陸の孤島みたいな土地。
ゴミステーションがある。

三方向とも道路に面した三角形の土地ですね。
何坪ですか？でも塀で囲わないと用心悪そうですね。

約240㎡の72坪の土地。
言われる通り方形地ではなく三角地なので、坪数があっても建物は建てづらい。
商業地としての価値はありそうだが、いかんせん交通量がなく周りは田んぼだ。

これと似た土地が那須にある。
左側は町道だが右側は私道で私道負担がある。