債務超過の持ち家は賃貸以下です。

そういうこと。心のうちの劣等感を晴らしたいだけなんだろ。またまた図星だねスレ主。

何回もいってますが、ローンがある人に劣等感なんてあるわけないです。
現金で買った人のことはうらやましいと思います。

債務超過の人は
現金で買える人には劣等感
下のようなことを言う人には優越感を感じているのでは？

債務超過の持ち家は賃貸以下です。
賃貸でよかった！と思う今日この頃です

自分は債務超過じゃないので想像ですけどね。

独身
劣等感の塊
座右の銘は畳一畳
公園好き
妄想好き
ネット命
会計疎い

ごくろうさま

さて、ちょっと試算してみました。数字で考えた方がわかりやすいし。説得力あるので。
長くなるけど、ごめんなさい。

条件：賃貸、購入どちらもほぼ同スペックの家に住むと仮定
ただし、立地は賃貸の方が有利に設定（そりゃそうだよね）

2011年から住み始めました。どちらも35歳です。
○賃貸
　都内某所の3LDK、駅から徒歩7分
　家賃：175000円（実際にあった物件の家賃をサンプルとして使用、管理費込、更新2年に1回家賃1ヶ月分＋火災保険30000円）

○債務超過のマンション、駅から徒歩11分（今回はマンションで計算）
　東京都(市部）の3LDK、3258万、3000万借入、35年ローン、利息0.875%、頭金258万円（この時点で債務超過状態）
　35年ローン：月83000円、管理費込合計110000円

こんな感じかな？ただし、賃貸にコンシェルジュサービスや、ディスポーザー、床暖房はなしとする。
こっちの方がリアルだと思います。
さて、さらに条件を設定します。

月収はどちらも手取りで40万（子供なし2人暮らしと仮定）
月々の支出はこんな感じ

○賃貸さん
　光熱費：20000円(電気：5000円、ガス5000円、水道5000円と使いすぎ分）
　通信費：25000円（二人の携帯20000円、ネット代5000円）
　生活費：120000円（食費その他含む）
○債務超過さん
　光熱費：20000円
　通信費：20000円
　生活費：120000円
　
債務超過さんの通信費が5000円少ないのはネット代が管理費に含まれているからです。
（最近は当たり前のようについてますね）

収入はリスクを加味して一切上がらないものとします。
どちらも淡々と細々と生活します。ただし、リストラや災害などは今回考慮していません。
賃貸さんも債務超過さんもどちらも平和に働いています。
賃貸さんもあり得ないと思いますが一応ずっとそこに住み続ける！と仮定します。

返済は元利均等で月々一切変化しないとします。また金利リスク上昇も考慮しません。
めんどくさいから。ありえないですけど、でも上がったとしても元利均等なので、一応OKとします。

さて、預貯金ですが、現時点で０として、毎月の余剰金を預貯金に割り当てます。
そして1年経過すると・・・

○賃貸さん
　預貯金：720000
○債務超過さん
　預貯金：1560000
倍くらい違いますが、これは家賃の差です。
債務超過さんは当然借金なので、100万円は繰り上げ返済しました。
そうなると預貯金は
○賃貸さん
　預貯金：720000
○債務超過さん
　預貯金：560000
おっと、ローン控除がありました。ローン控除も10年間続きます今回は1%もらえますので約29万円です。
ですので
○賃貸さん
　預貯金：720000
○債務超過さん
　預貯金：850000
となります。
さて、これを10年繰り返します。債務超過さん繰り上げ返済を年ごと100万円ずつ返します。
賃貸さん何もしないです。じっくり預貯金を続けます。この辺は債務超過さんと一緒。
さて10年後はこうなりました。賃貸さんは預貯金から更新料は差し引かれて。

○賃貸さん
　預貯金：6175000円
○債務超過さん
　預貯金：7960000円
本当は債務超過さんの預貯金が少ない(560万）のですが、ローン控除恐るべし・・・その分200万以上プラスです。
この時点で負債額は繰り上げ返済合計1000万なので1900万+利息って感じですね。
さて、この時点でマンションの価格は10年後の価格試算すると東京カンテイ調べでは約70%程度。
つまり2100万円です。この時点で債務超過を解消しました。
預貯金も賃貸さんより多いです。

あれ？おかしくね？賃貸さんの方が債務超過さんより上なんだよね？
さらに同じように続けて、20年後はというとローン控除はなくなるものの、通常通りです。

○賃貸さん
　預貯金：12350000円
○債務超過さん
　預貯金：13560000円+資産マンション購入の半額として1500万
　ローン残額なし（完済）

さて、どうでしょ？この計算、ローンでマンション買った人に甘々で作ったと思います？
しかも、20年間、コンシェルジュや床暖房の恩恵にあずかり、賃貸よりは良いと思われる
セキュリティで生活できています。
一方賃貸は、通常通りです。何も起こらない代わりに何も得ません。
175000円をずっとずっと20年間払い続けて、その総額43750000円（更新料含む）
それでもその場所、あなたのものにはなりません。。。
しかし、都心に近いというメリットは享受し続けられます。
マンションさんさすがにちょっと駅から遠い、住宅街です。通勤のつらさはあります。
もちろん、火災保険や生命保険、その他要素はありますが、それはどちらも同じです。

月々の支出。特に家賃またはローンが与えるインパクトの大きさが理解できたと思います。
もちろん、リスクはあります。リストラ、事故、事件、いろいろありますが、そうなったときは
結局どちらも、底辺であることに変わりないではないでしょうか？

同じ公園でも借金がある、借金がない。

どっちでもええわ(笑)50歩100歩です。同じ公園であることに変わりはない。
ですが、それらがなく、つつがなく暮らしたとしてその期間、または期間後に得られる
ものは大きいと思います。快適な暮らし、所有感（まやかしですが…）、そして綺麗な家。

これでも、上と言えますか？
もちろん、家賃が高いとかあると思いますが、それはちゃんと同じ条件で比較すべきと
考えてあえてこうしています。賢い賃貸さんはきっともう少し違うんですけどね。
例えば最初は12万程度の2LDKで暮らして子供で来た段階で15万程度の3LDKへ移るとかね。
そうなるとまただいぶ変わりますが、買った方は20年後の資産として家（1500万）が残ります。

上とか下とかいうつもりはありませんが、これが「数字」としての事実です。

長くて申し訳ありませんでしたが、以上です。

かしこ。

>948

>なんで債務超過は破産(家を手放すほどの)が前提とされて
>賃貸はそのままの収入が維持されるという前提が理解できません。
>そこのところ詳しくお聞かせ願えませんか？

そんな前提は誰も書いてないけど、
少なくとも「債務超過はロクに貯金しないで家を買ったロクデナシ」だから、
破産しそうではあるね。

東京では3258万マンションでコンシェルジュサービスや、ディスポーザー、床暖房がつくのか？
月手取り40万ならもうちょっといいとこ住もうよ。
そのサービスを求めるなら7000万はいると思うけどな。
賃貸はそのままの家賃設定でいいと思うけど。

＞９５６

おまえ暇か。

＞９５９
サーセン。暇でしたｗｗ

＞９５８さん
住めます。断言できます。実際にあるので。
（こちらも現在販売されているマンションからサンプリングしてます。）

ただし立地は前提でも書いてますが東京都（市部）で区内ではないです。

家賃175000円の賃貸物件(分譲賃貸？)＞3258万のマンション
だと思うけどな。住み心地や立地なんか比較にならないほどの大差あるよ。

956はわざと悪意があって書いているのか、現実の相場を知らないニートなのか不明だけど。
試算自体は悪くないんだけど、前提がびっくりだわ。
3000万ちょっとのマンションなんか、いらないし資産ですらないよ。

>960
そうなのか。そりゃお買い得だな。
東京ってある意味、家賃相場が高いからこそ
持ち家有利だと思ってる。
家賃の低い地方は持ち家か賃貸か、どっちが得か微妙だしね。

＞3000万ちょっとのマンションなんか、いらないし資産ですらないよ。
買えない身分でよく言うよｗ
あっ、もちろんスレ主と同じ収入・資産レベルを前提として言ってますよ

3000万のマンションも買えないやつが
家賃17万の賃貸に住むのか？
ここの債務超過さんは借金でついに頭がおかしくなってしまったのだろうか。

3000万のマンションに見合う
賃貸の家賃は7～8万がいいとこだろう。東京以外のとこで。

3000万なら家賃7～8万とするなら3LDKには
住めないです。
家賃175000円は十分都内3LDKのマンションではあり得る話ですよ。
ウソだと思うなら実際に東京都の賃貸で3LDK（70m^2くらい）で
探してみてください。
ちなみにサンプリングしたのは三鷹のマンションです。
3F建ての3F。条件は、先に書いた通りです。広さは同じくらいですが、
設備は床暖とかはついてません。市部（小平市や町田市）なら
同じ金額出せば確かに良い条件の場所はあると思いますが、
今回は都内の便利な場所としました。（賃貸のおおきなメリットですし。）

７～８万では同じ条件にはならないでしょう？
（ほぼ同じメリットを享受できない）
そうすると比較にならないです。
もちろん相場として15万～20万の幅であると仮定した上でも
そんなに大それた数字ではないと思います。

比較というのは同じ条件下であることが大事だと思いますので。
ただしもともと賃貸と購入を比較するのでそれぞれのメリットは享受する
前提も考慮いたしました。

>965
東京ならそれぐらいの家賃するだろうね。
ところで何で賃貸の方が立地が良いように
設定しているんだろう？賃貸のメリットってそこなの？
同じエリアでいいと思うんだけど。
17万の家賃エリアなら、買うとしたら6000万以上はするだろうね。

それでもローンを払い終えたときの試算では持ち家有利はゆるぎないけどね。
だからみんなリスクをおかして家を買ってるわけだし。
リスクをどう捉えるか、だけの話なんだよね。

賃貸教、独身教だね

965です。
賃貸のメリットはそこだと思いますよ。
駅近いところで住めるのはやはり
大きなメリットです。

なるほど、収入に見合った支払いをするとした場合、希望のエリアで希望の間取りにするには賃貸一択ということだね。
そういう考えはアリかな。

債務超過の人を否定する材料にはなってないけど。

俺は損得以前に賃貸に住むのは嫌だな・・・
どんな人がどんな風に住んでいたか分からないんだもんな。
中古車や古着と一緒。
ホテルや旅館のように短期間の宿泊であれば問題ないけど、生活はできない。
生活は人生そのもの。
住宅はただの寝起きするところじゃなく、人生にとって重要なもの。
これは価値観の問題で、損得の問題じゃない。
審査が通らず買えないんだったら別だけど、審査が通る範囲であれば
当初は多少債務超過になろうが購入するという人間も居るんだよ。
おかげさまで、5年経った今は債務超過状態は解消しています。

>971
あなたは社会人なってすぐ住宅購入したの？
新築の賃貸マンションに住むという発想はなかったの？
なんか、極端だな～。

賃貸だと新築にいくら住んでみても住み続けたらリフォームも自由にできないし
新築移り歩くなんて言っても実際そんな話あまり聞かないし普通は買うでしょう。

・自己資金が潤沢にある
賃貸でも購入でも好きにすればよろし。

・自己資金がない。だが収入もそこそこある。
賃貸の方が無難だが、タイミングによっては購入も間違いではない。
スレ主と意見が違うかもしれないが、あえてここは否定しない。

・自己資金がない。収入も低い。
賃貸で我慢しとけ。家買うなんて分不相応だし、
世間ではそれを勇気とは言わない。無謀という。

逆に賃貸は己の立場をわきまえているんだよ。

まあ、稀に買った時より高く売れる場合もあるからね。
おいらは買った時と同じ値段で売った。
仲介手数料とかあるからマイナスだが家賃換算すると月当たり五万円くらいで六年住んだことになる。

同じマンションの募集賃料は３０万円くらいだったよ。

同じ収入、純資産でも負債があるとないとでは、資産状況の安全性がまったく違うんだよ。
ローン債務者でそういうことを考える人はここにはいないようですね。
それも債務超過は賃貸以下といわれる理由ではないでしょうか。

B/Sはあくまでこれまでの自分。
賃貸さんはこれからの自分を思い描けていない。
ずっと資産も負債もゼロでいられるのは働いている間だけ。

収入がなくなれば、費用だけが発生しすぐに債務超過起こすよ。
そのリスクを軽減するために家を買っているともいえる。

もちろんこれからの自分なんてどうなるかわからんし、
B/S上、数字には出てこないけどもね。
だからと言って、これまでだけで語るのはやや早計かな。

賃貸さんは家を買ってないので預金という資産があると思います。
ゼロなわけねーだろ。
負債がないだけでもすごいのにね。

駅からバスの建て売りとか買っちゃうんだろうね。
２８００万とかの

>負債がないだけでもすごいのにね。

この一言にあなたがどういう人か、わかった気がします。

私生活ではとてもお近づきになりたくない人種の方のようです。

購入と賃貸の共通点

　→　住宅に住むこと

購入と賃貸の相違点

　→　購入のみ不動産投資する（賃貸は不動産投資しない）

で、日本はこれから人口減だから、不動産投資よりも他の投資をするほうが有利


逆に不動産投資（購入）のメリットは

　１．リフォームが自由
　２．（ローンと税金さえ払えば）自分の意志のみでそこに住み続けられる
　３．精神的なもの（所有欲を満たすetc）

金銭的には購入が損（ましては債務超過の住宅を保有は論外）
でも１～３のメリットが金銭的な損を上回れば購入が得かなー

賃貸のメリットはもっとたくさんあるね。

・勤務場所の変化に強い
　（会社がつぶれるかも出し、転勤なるかも出しね）

　反論　→　賃貸に出せばいい
　再反論　→　賃貸に出す…つまり不動産事業を個人で行うということになるが、
　　　　　　　たった１件の不動産事業をするのは効率が悪すぎる。

・家族の人数の変化に柔軟に対応できる
　　→　結婚（２人家族）　例えば２ＬＤＫ
　　→　子どもできる（４人家族）例えば４ＬＤＫ
　　→　子ども独立（２人家族）例えば２ＬＤＫ
　　→　配偶者死亡（１人家族）例えば１ＬＤＫ
　家族の人数を無視して常に４ＬＤＫの家を保有し続けるのは無駄すぎる

・住宅設備への投資が最小
　　賃貸ならば最新のキッチン、トイレ、風呂などは単に数十万円の引っ越し代等を出すだけで
　　利用が可能（購入して１０年後にそれを望むならば数百万円＋仮住まいが必要）

・転職の自由が大きい

　　１．激務で年収１０００万円
　　２．ほどほどで年収５００万円

　　賃貸だと家賃落とせば２から１に変更できる
　　ローンありだと…

・あと首都圏で比較すると・・・

マンションPER＝マンション価格÷(月額賃料×12カ月分)
首都圏平均のPER（収益力）は「25.40」
http://suumo.jp/tokushu/single_dinks/mansion_kanto/kiji/vol_21/shisank...

例えば５０００万円のマンションなら家賃は
　　５０００万円÷（月額賃料×１２）＝２５
　　月額賃料　＝　約１７万円

３０年一か所に住むとすると

賃貸の場合

　（１７万円）×３０年×１２カ月　＝　６１２０万円
　　※税金の修繕積立金も管理費もリフォーム代金も不要（リフォームは大家がするから）、
　　　購入時の諸経費もローン金利も不要

購入の場合

　５０００万円　＋　（税金２０万円＋修繕／管理費３０万円＋自宅内リフォーム用積立２０万円）×３０年　
　＋　購入時諸経費３００万円　＋　ローン金利１６００万円　＝　９０００万円

典型的な都内マンションだと３０年後に

　賃貸　…（購入と比較して）３０００万円弱のキャッシュ

　購入　…築３０年の老朽化し、修繕積立金も高額化したマンション

……むう

ながーいやつ書いた人です。

債務超過は論外って言いますが、やっぱり日本という国自体が
経済のために相当優遇してると思います。

家を買う＝家電、その他をそろえる＝経済全体が潤う。

ってことなんだと思うんです。知ってるよねそれくらい。サーセン。

先の試算で書いた通り、希望としては綺麗で設備が充実した部屋に住みたい
という願望がありき。そして、それをかなえてくれるための環境（ローン控除や金利優遇）
があり、結果購入に至る。というのは別にありだと思いますよ。

債務超過といいますが、優遇されているので、それを解消できる環境がある
というのはリスクを軽減する要素です。
ちなみに、さっきの試算で重要なこと忘れてました。

固定資産税。購入した人にはかかりますので、20年後の預貯金はやっぱり同じくらいだと
思います。ただ、ローン完済した住宅が残る点というのが唯一の利点ですかね。

もちろん賃貸一択というのは間違いじゃないし、そういう人もたくさんいます。
とにかく

「＞」や「＜」で測れることなの？ってのが私の意見です。

自分の友人は賃貸を選択しています。理由は「お店」をやって独立するため。
当然店の近くに住んでいたいし、開店資金も借金してますから。
購入なんて考えられないですよね。

だから、住宅購入をした人がその人より上ですか？
逆に住宅購入した人がその人により下ですか？
本当にそう思います？

って言ったら、きっと誰かが顔真っ赤にしてやってくるんだろうなぁ・・・
スレ終わってしまうし(笑)

＞９８３
賃貸メリットは他にもありますよね。
騒音問題などの回避のしやすさ。

購入してしまうと、ちょっと引っ越したり、トラブルになったりすると
かなりつらいです。

賃貸なら即引っ越しとかも可能です。

試算については更新料忘れてないです？
後、現実的に30年で3回くらい引っ越しをしたと仮定した方がリアルかなぁ。

購入のローン金利はそこまで大きくならないと思いますよ。
たぶん5000万なら変動で繰り上げ返済利用すれば700万くらいで済むと思います。
購入諸経費は200万くらいっす。

そう考えるとそんなには差はないと思いますよ？
後は生活スタイルや人生設計によって変えて行けばいい。

【疑問な主張】

１．住宅を購入していたら旦那が死亡したときに家族に家を残せる

　反論　：　死亡時の備えは生命保険
　　　　　　家族の人数が減ったにもかかわらず、住宅の広さに合わせたコスト
　　　　　（外壁リフォームなり、税金なりが永久にかかり続ける）
　　　　　　また、妻（ローンを払っていないほう）が死亡した場合は使えないし

２．３０年後なりローン支払いが終わったらただで家に住める

　２０１２年から３０年前と言えば１９８２年築の家
　多少リフォームしているとはいえ、設備構造等は大昔の基準で建てられ
　老朽化が進んでいる。
　かつそのころは子どもも独立していて無駄に広く、性能が低い（例えば耐震性や断熱性）住宅に
　住み続ける。
　ＡＮＤ　周囲の環境も３０年で大きく変わっているわけで、３０年後にも住むのに優れた土地かは不明
　ＡＮＤ　住んでいる人も老化で　…　駅前がいい・平地がいい・都会がいい・田舎で畑を・・・　等ニーズが変わっている

　売却するにしても築３０年の家を誰がかうのだろう？？


３．債務超過よりも使用価値を考えるべき、ローンが支払い続けられたら途中の価値は関係ない

　→　ローンを支払い終えるまで

　　　・同じ勤務地
　　　・同じ会社（またはローンが払える以上の賃金が貰える会社）で首にならず
　　　・大きな病気をせず　
　　　・大きなけがをせず
　　　・実家の介護で引っ越しの必要がなく
　　　・会社も倒産せず　（転職して昇給できる人はいいが…）

　　が保障されているならいいが…どれか一つでも当てはまり、
　　売却する必要が出てきた場合は、『使用価値』さえあればいい
　　…とはいえないですね。

そういうことなんだね。
賃貸のほうが気楽かも。

>984

>家を買う＝家電、その他をそろえる＝経済全体が潤う。

んー家の維持コストが高いために、購入後は支出が減り経済貢献が減る
同収入なら賃貸のほうが通常の支出という意味では経済貢献が多いそうです。

>先の試算で書いた通り、希望としては綺麗で設備が充実した部屋に住みたい
>という願望がありき。そして、それをかなえてくれるための環境（ローン控除や金利優遇）
>があり、結果購入に至る。というのは別にありだと思いますよ。

同意です。
私はＣ値０．４程度の高高高密閉住宅でセントラル空調の家に住みたいですが、
賃貸だとあり得ませんからね。


>債務超過といいますが、優遇されているので、それを解消できる環境がある
>というのはリスクを軽減する要素です。

国から住宅購入者へ優遇がたくさーんという点では同意です

>固定資産税。購入した人にはかかりますので、20年後の預貯金はやっぱり同じくらいだと
>思います。

すみません、解説お願いします。

>ただ、ローン完済した住宅が残る点というのが唯一の利点ですかね。
３０年後に人口が減少して住宅があまっている状態で
築３０年の住宅に価値があるか…がいまの日本で購入をためらう理由ひとつですね。
人口が増えているなら買うほうが得と思いますが


>「＞」や「＜」で測れることなの？ってのが私の意見です。

趣味を比較しても無意味だからみんなで議論できるのは比較可能な
金銭かなぁと思います。
もちろん、金銭以外の価値を各人で優先するのはありと思います。


>だから、住宅購入をした人がその人より上ですか？
>逆に住宅購入した人がその人により下ですか？
>本当にそう思います？

上とはなんですか？下とはなんですか？
大切なのはあなたやわたしやその家族が幸せになるために限りある給料をどう使ったらいいか
学び、有意義な消費活動ができることかなと思います。

>って言ったら、きっと誰かが顔真っ赤にしてやってくるんだろうなぁ・・・
>スレ終わってしまうし(笑)

スレが終わるのは困りますー

＞えーてんさん

１．について
これって、ローン払ってる人は生命保険に入ってないって仮定ですか？
たぶん、ローン払ってても生命保険は入るし、妻も夫もそれぞれ。
実際に夫が死亡した場合、団信でローンがなくなって家を残してさらに生命保険料が
降りると考えた方が良いと思います。

２．について
んー、本当に30年間払い続けるって考えたら賃貸が有利かなぁ・・・
間違ってないと思う。でも繰越返済を考慮すると、ちょっと状況変わりませんか？

３．について
インラインで失礼します。

　　　・同じ勤務地
　　　　→通える範囲ならありだと思いますよ。限定しなくても良いと思います。
　　　・同じ会社（またはローンが払える以上の賃金が貰える会社）で首にならず
　　　　→これは賃貸も同じリスクでは。。。転職はローン中でもできますよ。
　　　・大きな病気をせず　
　　　　→これは賃貸も同じでは？医療保険とかあるし。今だと三大疾病になるとローンがなくなる商品もあるし…
　　　・大きなけがをせず
　　　　→医療保険に入ろう。うん。
　　　・実家の介護で引っ越しの必要がなく
　　　　→そのリスクは…んー…回避できる方法はある気がする（施設とか）
　　　・会社も倒産せず　（転職して昇給できる人はいいが…）
　　　　→賃貸も同じではないですか？公園デビューは50歩100歩で。(笑)

なんか揚げ足取りみたいになった・・・ごめんなさい。
でもこうやって考えると、結局「賃貸」も「購入」もそんなに変わらないと思いますよ？
それぞれのリスクはリスクとしてあると思います。賃貸がノーリスクってわけでもないと思いますし、
きっとそのリスクを許容なり回避できる方法は考えればちゃんとあって、それを実行すればいいだけだと思います。

だから私は＞とか＜で決められないって思うんです。

>985

>賃貸メリットは他にもありますよね。
>騒音問題などの回避のしやすさ。

ですね、ただ（周囲が）賃貸より購入のほうが問題等は起こりにくいかも
（一般的に購入者のほうが高収入で、高収入のほうが問題が起こりにくい（ただの偏見かな））

>購入してしまうと、ちょっと引っ越したり、トラブルになったりすると
>かなりつらいです。
>賃貸なら即引っ越しとかも可能です。

おっしゃる通りです


>試算については更新料忘れてないです？
>後、現実的に30年で3回くらい引っ越しをしたと仮定した方がリアルかなぁ。

んー確かに
ただこれからさらに賃借人有利になるから更新料はすぐになくなるだろうと思い無視しました。
レントフリー（家賃下げると他の賃借人からの賃料下げる要求が高まるからかわりに何カ月か無料）も
増えてきている状況だから更新料は・・・

>購入のローン金利はそこまで大きくならないと思いますよ。
>たぶん5000万なら変動で繰り上げ返済利用すれば700万くらいで済むと思います。
>購入諸経費は200万くらいっす。

すみません、購入経験がないので誤差が多かったです。
が、火災保険とかローンの保証金？とかフラット３５とかだとそこそこかからないですか？？


>そう考えるとそんなには差はないと思いますよ？

んー連続で長期間（３０年間）同じ場所同じ間取りにいる…って制約ありでも賃貸のほうがやや金銭的に有利

通常は１０年ごとに子どもの成長に合わせて引っ越しするわけなので金銭的なメリットはもっと広がるかも
失業・転職・転勤等へのリスクマネージメント（金融業界ではオプションというとかいわないとか）の点では比較にならないですし

>後は生活スタイルや人生設計によって変えて行けばいい。

おっしゃる通りです

＞えーてんさん

＞んー家の維持コストが高いために、購入後は支出が減り経済貢献が減る
＞同収入なら賃貸のほうが通常の支出という意味では経済貢献が多いそうです。
んーそうですね。長期で見れば私もそう考えます。
きっと国として経済政策の一環なのですよね。
それを利用するかしないかは別にして。

固定資産税を預貯金から20年分引いたら、さっきの試算だとそんなに預貯金合計は変わらないかな？
って思ったんです。めんどくさいからざっくりの感覚です。汗


＞上とはなんですか？下とはなんですか？
スレ主さんがそうおっしゃっております。
私にはなんだかよくわかりません。優劣があるのか？ということでしょうけど、
私はないと思ってます。

＞スレが終わるのは困りますー
そうですね(笑)

>987

>そういうことなんだね。
>賃貸のほうが気楽かも。

そう思います。
購入が間違いとは全く思いませんが、
借金をして不動産投資する覚悟はほしいですね
（競売物件を狙っている私としてはローン破産が増えたらいいと思っていますが…）

＞えーてんさん

＞ですね、ただ（周囲が）賃貸より購入のほうが問題等は起こりにくいかも
＞（一般的に購入者のほうが高収入で、高収入のほうが問題が起こりにくい（ただの偏見かな））
偏見だと思いますよ(笑)
実際、そこそこの家賃の場所に住んでる人ってそれだけで、購入者より年収高いイメージです。

＞レントフリー（家賃下げると他の賃借人からの賃料下げる要求が高まるからかわりに何カ月か無料）も
＞増えてきている状況だから更新料は・・・
なるほど、そうですね。一理あるかも。
でも不動産仲介業がなくならないと更新料ってなかなかなくならないかな？とも思います。
何％かは仲介業者へ行くので。。。

＞が、火災保険とかローンの保証金？とかフラット３５とかだとそこそこかからないですか？？
んーー！ここは選択のしどころですねー。
金利の選択によって変わると思いますが、いわゆる購入金額以外にかかる費用は、
頭金の量によっても変わってくるので、なんとも言えないですが大体平均200万ちょっとですかね。

＞んー連続で長期間（３０年間）同じ場所同じ間取りにいる…って制約ありでも賃貸のほうがやや金銭的に有利
確かにその前提だと賃貸になりますかねー。
自分の場合は30年で借りて30年で返す人って相当ギリギリなローンだと思ってるので。
それこそ、公園リスク(笑)が高い人ってことになるし。。。
通常だと繰越返済で大体、30年のローンだったら17，8年で返す人がほとんどだと思います。

子供とか環境が変わるのは・・・そうですね。おっしゃる通りです。
その部分は賃貸が有利かな。3LDKとかなら子供産まれて10年くらいまでは耐えられると思います。
それを見越して大体みなさん3LDKを買ったりしますね。
販売の間取りも3LDKが多いですし。（マンションの場合）
戸建であれば、最初からいろいろ考慮して建てられるので、住み続けるということを許容できれば、
問題ないかなって思いますよ。

>956


興味深い試算ありがとうございます。

>2011年から住み始めました。どちらも35歳です。
>○賃貸
>　都内某所の3LDK、駅から徒歩7分
>　家賃：175000円（実際にあった物件の家賃をサンプルとして使用、管理費込、更新2年に1回家賃1ヶ月分＋火災保険30000円）

>○債務超過のマンション、駅から徒歩11分（今回はマンションで計算）
>　東京都(市部）の3LDK、3258万、3000万借入、35年ローン、利息0.875%、頭金258万円（この時点で債務超過状態）
>　35年ローン：月83000円、管理費込合計110000円

首都圏平均のPER（収益力）は「25.40」
から月額家賃を計算すると
　３２５８万円÷（月額賃料×１２）＝２５
　　　　　　　　　　　　　月額賃料１１万円


>返済は元利均等で月々一切変化しないとします。また金利リスク上昇も考慮しません。
>めんどくさいから。ありえないですけど、でも上がったとしても元利均等なので、一応OKとします。

支払総額で言うと変動金利で１％かわるだけで１００万円単位でかわりますよー

>さて、預貯金ですが、現時点で０として、毎月の余剰金を預貯金に割り当てます。

賃貸人の使わなかった２００万円強の運用益はどうしましょうか？

>本当は債務超過さんの預貯金が少ない(560万）のですが、ローン控除恐るべし・・・その分200万以上プラスです。

ローン控除はなかなか大きいですね

>さらに同じように続けて、20年後はというとローン控除はなくなるものの、通常通りです。

>○賃貸さん
>　預貯金：12350000円
>○債務超過さん
>　預貯金：13560000円+資産マンション購入の半額として1500万
>　ローン残額なし（完済）

税金と修繕積立金の値上げが漏れていますよ。
あと、賃貸と違い購入の場合、２０年後には内装のリフォームしないと快適に住めませんよ

>もちろん、リスクはあります。リストラ、事故、事件、いろいろありますが、そうなったときは
>結局どちらも、底辺であることに変わりないではないでしょうか？

賃貸は家賃のコントロールが違うのでリスクマネージメント能力は大きく賃貸が優れてますよ

>快適な暮らし、所有感（まやかしですが…）、そして綺麗な家。
１０年ごとに新築に引っ越すほうがきれいな家に住めますよ


>買った方は20年後の資産として家（1500万）が残ります。

３２００万円ほどの家は
１２００万円が土地代で２０００万円が家代だとするとそんなところかも…

>989さんへ

>１．について
>これって、ローン払ってる人は生命保険に入ってないって仮定ですか？
>たぶん、ローン払ってても生命保険は入るし、妻も夫もそれぞれ。
>実際に夫が死亡した場合、団信でローンがなくなって家を残してさらに生命保険料が
>降りると考えた方が良いと思います。
説明不足失礼
旦那が死亡したのに大きくて高性能な購入住宅にこだわるのはバカだと主張したいです
それよりも稼ぎ頭がいないのだから住宅費をけずり生命保険は現金で受け取り
教育費にまわさなきゃ
また住宅保険の団信のコストは生命保険に使うべき


>２．について
>んー、本当に30年間払い続けるって考えたら賃貸が有利かなぁ・・・
>間違ってないと思う。でも繰越返済を考慮すると、ちょっと状況変わりませんか？
繰越返済の費用はレジャー、旅行、外食などに使うほうが人生豊かかなぁと感じたり…
住宅のせいで遊興費を減らすのは本末転倒では？



３．について
インラインで失礼します。

>　　　・同じ勤務地
>　　　　→通える範囲ならありだと思いますよ。限定しなくても良いと思います。
『たまたま』範囲ならばいいのですが・・・

>　　　・同じ会社（またはローンが払える以上の賃金が貰える会社）で首にならず
>　　　　→これは賃貸も同じリスクでは。。。転職はローン中でもできますよ。
賃貸のほうが家賃を収入に合わせて変更できますよ

>　　　・大きな病気をせず　
>　　　　→これは賃貸も同じでは？医療保険とかあるし。今だと三大疾病になるとローンがなくなる商品もあるし…
賃貸でも別に医療保険に入れますよ
※横ですが医療保険はとっても無駄な保険ですよねー
　
>　　　・大きなけがをせず
>　　　　→医療保険に入ろう。うん。
余剰資金が１００万円以下なら医療保険入るかなと思います。

>　　　・実家の介護で引っ越しの必要がなく
>　　　　→そのリスクは…んー…回避できる方法はある気がする（施設とか）
賃貸のほうがリスク回避手段がたくさんです。それが賃貸のいいとこです

>　　　・会社も倒産せず　（転職して昇給できる人はいいが…）
>　　　　→賃貸も同じではないですか？公園デビューは50歩100歩で。(笑)
賃貸は安い場所に移ることが即できますからねー


>なんか揚げ足取りみたいになった・・・ごめんなさい。
いえいえ、ばりばりつっこみお願いします

>でもこうやって考えると、結局「賃貸」も「購入」もそんなに変わらないと思いますよ？
人口が減り空き住宅が増え続ける日本で不動産投資することについてどうお考えですか？

>991さん

>んーそうですね。長期で見れば私もそう考えます。
>きっと国として経済政策の一環なのですよね。
>それを利用するかしないかは別にして。

ここ２０年？くらい家は建て続けてても
日本全体の家の総価値は変わらないそうです
理由は日本の住宅がスクラップアンドビルドだから…
高断熱・高気密・結露防止の高性能住宅をどんどん作り中古市場を活性化していく方向に
早くしなきゃくですねー


>固定資産税を預貯金から20年分引いたら、さっきの試算だとそんなに預貯金合計は変わらないかな？
>って思ったんです。めんどくさいからざっくりの感覚です。汗

にゃー？比較対象は賃貸？？？？

>＞上とはなんですか？下とはなんですか？
>スレ主さんがそうおっしゃっております。
>私にはなんだかよくわかりません。優劣があるのか？ということでしょうけど、
>私はないと思ってます。

煽るとレスが増えますから、それ狙いですかねー

>＞スレが終わるのは困りますー
>そうですね(笑)

感情的な無価値な罵詈雑言のほうがスレは伸びますかねー

>993
>偏見だと思いますよ(笑)
>実際、そこそこの家賃の場所に住んでる人ってそれだけで、購入者より年収高いイメージです。

失礼しました(笑)

>でも不動産仲介業がなくならないと更新料ってなかなかなくならないかな？とも思います。
>何％かは仲介業者へ行くので。。。

確かにそうですね

>金利の選択によって変わると思いますが、いわゆる購入金額以外にかかる費用は、
>頭金の量によっても変わってくるので、なんとも言えないですが大体平均200万ちょっとですかね。
なるほどですね、購入金額の３，４％くらいですかね、諸経費は


>確かにその前提だと賃貸になりますかねー。
>自分の場合は30年で借りて30年で返す人って相当ギリギリなローンだと思ってるので。
>それこそ、公園リスク(笑)が高い人ってことになるし。。。

年収の５倍を超えるとだんだんドキドキする金額ですかねー

>通常だと繰越返済で大体、30年のローンだったら17，8年で返す人がほとんどだと思います。

ただ、それだと年収に占める住居費が高すぎるのかなぁと
昇給でそうなるのならばいいのですが


>子供とか環境が変わるのは・・・そうですね。おっしゃる通りです。
>その部分は賃貸が有利かな。3LDKとかなら子供産まれて10年くらいまでは耐えられると思います。
>それを見越して大体みなさん3LDKを買ったりしますね。
>販売の間取りも3LDKが多いですし。（マンションの場合）

３ＬＤＫだと、夫婦２人では広すぎて、子ども２人に個室作るとぎりぎり…な感じですかね
個室は１０年ほどしか使わないので、同じ広さの家を保有し続けるのは
金銭的には無駄ですね

>戸建であれば、最初からいろいろ考慮して建てられるので、住み続けるということを許容できれば、
>問題ないかなって思いますよ。

古くても住み続けることを許せるかってことでしょうか？

戸建ては３０年後に水回りの構造辺り（腐り）が不安になりますし、どこまでリフォームするか悩みそうですね

>902
>そもそもここは賃貸が(債務超過の)持ち家にケンカ売ってるスレみたいだが、
>真の目的は何なのか？
>「君たちの選択は間違ってる」と忠告したいのか？
>
>だとしたら「ご心配なく」としか言いようがないが


債務超過や抵当権、中古売買時の手数料や修繕積立金の増額などなどを知らない状態で
何も考えずになんとなく不動産投資（住宅購入）する人を減らせたらいいなとは思うよ

＞えーてんさん

＞旦那が死亡したのに大きくて高性能な購入住宅にこだわるのはバカだと主張したいです
なるほどー。一理あると思いますが、旦那が死亡と仮定すると、
ローンがなくなるので住居費はタダになりますので。
こだわる。というより家賃が発生する場所へ移動する方がちょっと？
って考えてますね。
生命保険は当然現金で受け取って、家賃はかかりませんから、
その生命保険を全部養育費に充てることもできると思いますよ。
団信のコストですが、最初の200万に入ってるんです。。。
衣食住のもっとも大事だと思う「住」が残せるのはデメリットだとは
考えないかなぁ。私の場合。

＞住宅のせいで遊興費を減らすのは本末転倒では？
んー。。。これは価値観でしょうかね。
100万繰り越しても十分旅行とか行けると思います。
先に行った通りぎりぎりでなければ(笑)


＞賃貸のほうがリスク回避手段がたくさんです。それが賃貸のいいとこです。
同意します。その通りだと思います。
ただ、購入だとしても回避方法がないわけではないですよ。ってことです。

＞人口が減り空き住宅が増え続ける日本で不動産投資することについてどうお考えですか？
ごめんなさい。そもそも「住む」ために買う住宅を不動産投資とは考えてないんです。
私が考える不動産投資は基本「購入」した段階で、キャッシュフローが生まれるもの
でなければならないと思っています。
だから、住む用として考えると、えーてんさんがおっしゃる通り、賃貸よりも
リスクは高いと思います。ですが、先の日本の優遇とか、いろいろ考えると
そんなに回避するべきリスクでもなく、享受できるメリットを受けて、
楽しく生活できると考えていますよ。