センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part7】

>散々業者からの依頼でアンケートとっておきながら何を今更基準作りをするのか
たった一人の住民からのアンケート依頼だからだろう。
住民からはさまざまなアンケート依頼がくる可能性があるでしょうね。
業者は手土産持ってきてお願いだし、アンケート代金も業者持ちだろう。

>>600
住民ですか？議事録や理事会報やエムポタ見てますか？
話かみ合ってませんね。何もしらないようですね。

>1/5以上にして臨時総会招集の強制決議にした方が賢い。
やってみたら。

なにも知らないのは理事会と他の住民かもしれないね。
水面下で相当話しが進んでるとか噂が流れてる。
うかうかしてると足元すくわれるよ。

>話かみ合ってませんね
かみ合うはずがないでしょう。
新聞戸別配達に大反対だからアンケート取ることにも大反対。
他人の迷惑を考えない新住民には大反対。

>>605
第１期からみると貴方は新住民でしょう。
第１期で理事会がとったアンケートはエムポタに載ってます。

でも>>607さんがエムポタに書けばいいだけだと思いますよ。
なぜあなたは書かないのですか？

マンションベランダの測定値は前月よりも平均で0.02μSv/h下がってきています。
>>529で報告した小貝川沿の伊奈第３保育所と社福）青洲会なのはな園の放射線量が、
守谷市並に高いと書きましたが、これはTXに沿って守谷・柏・流山・三郷がホット
スポットだからです。
http://gunma.zamurai.jp/pub/2011/18juneJD.jpg

怒鳴り込みはしないと思いますよ。論破されるでしょうけど。

住民からアンケート調査の依頼の要望があったなんて初めてじゃないか？
今まではストレートに戸別配達の要望だから。
戸別配達の要望なら今まで通りにべもなく却下できるけど、アンケート調査じゃそうはいかない。
だから理事会はいやいや審議せざるを得なくなった。
ところが理事が「基準がいる」なんて発言するもんだから、アンケート調査だけでなく、
基準作りの余計な仕事まで増えた。この理事アホだな。自分で仕事増やしてる。
相手は理事会を知り尽くしてる手練のようだ。

＞理事会の支配を目論んでいる
支配するなら遠回りなことしなくても直接理事長になればできるよ。前理事長が実証してたね。

×：自主管理を拡大し住民の負担を増やし
○：自主管理を拡大し理事の負担を増やし

そのために住民は総会で役員人事を可決している。
理事に働かせるためにな。住民は何もせんよ。

理事会報や議事録をエムポタに載せなくなったのですか？

＞基準作りの余計な仕事まで増えた。この理事アホだな。自分で仕事増やしてる。
そのアホ理事は責任とって基準の素案作って次回理事会に提出しろ。理事長命令だ。
お前が余計な発言するから理事会の仕事が増えるんだよ。

混乱させたようで責任感じています。アンケート基準素案は下記でいこうかと考えています。
⑴アンケートの要求者は下記の何れかとする：
①マンション住民
②市などの公的機関
③地域自治会
⑵要求内容はマンション生活、地域生活に関する事項あり、個人の嗜好、政治、宗教に関することは対象とならない。
⑶管理組合への要求は原則このアンケートを実施しその結果により判断する。
⑷原則記名とするが、内容により匿名もありうる。理事長が判断する。
⑸条件に合致した場合、管理組合はすみやかにアンケートを実施するものとする。
以上

>>619
素案としてはいいと思いますが、
⑶管理組合への要求は原則このアンケートを実施しその結果により判断する。
は誤解を招く表現です。
これだと、住民が「ご相談用紙」で要望を出すたびに理事会はアンケートをとる、と読めます。
もしその方針であるなら好ましい方向なのでいいと思いますが、理事会の仕事は激増します。
それに要望→アンケート→結果分析→理事会アクション、と時間がかかるので、
スピーディーな対応が理事会に要求されます。今の理事会のスピードじゃ到底無理です。

＞個人の嗜好
アンケート基準は掲示板掲載基準に通じるところがあります。
表現は別にして「個人の嗜好」は非常にあいまいな表現で、
掲示板掲載基準にある「個人に関わること」に当てはまります。
掲示板掲載に関しては同好会のイベント告知や会員募集も、
言ってみれば「個人の志向、個人に関わること」の延長にあります。
同好会は、興味のない住人にとっては個人の嗜好と映ります。
将棋、ゴルフ、ウォーーキング,etc、個人の嗜好そのものです。

たとえば「住民のレクリエーションに関するアンケート」を住民が要求したらどうなるか？
これは管理組合業務とは関係ないアンケートになる。だから却下。自治会に要求したら採用になるが。

次に③地域自治会だが、ここは地域の自治会に加入していない。だから却下。
それ以前に管理組合は自治会じゃないから却下。
地域の自治会がマンション管理組合にアンケート依頼すること自体が間違ってる。
管理組合は自己の建物の資産管理・住環境向上が仕事だから。

ここのマンションは子育て世代が多いです。それと同時に老齢世帯も多いように感じます。
老齢世帯に関してはある程度マンション内でリアルのネットワーク作りが進んでいますが、
子育て世代に関してはネットワーク作りは皆無です。これが課題でしょう。
例えば「ベビーシッターのお願い」なんかを掲示板に掲載してもらうように依頼しても、
現行の掲載基準では理事長却下になります。なぜなら「個人のこと」だからです。
しかも掲載申請から許可まで１週間かかるスピードのなさです。
管理組合と切り離したリアルタイムの仕組みづくりが必要でしょう。

>理事会報や議事録をエムポタに載せなくなったのですか？
ごく少数の人間しか見てないし、特殊住人の玩具だからだろう

＞①マンション住民
１０名程度のマンション住民連名でアンケート提案だろう。
わずか１名の提案は受付拒否です。
基準として理事会も要件に反していることで即却下できる。

>理事に働かせるためにな
理事はマンション住民の小間使い的な奉仕者にあらず、管理組合の役員であって高度な判断を主たる任務とする。

ここのマンションの管理組合は１週間の速攻でアンケートやりました。
しかもアンケート回収率は43%の高率、理事会も住民も民度が高いです。
震災以降のマンション内の節電は、理事会が勝手に決めてやればいいのですが、
住民の意見を尊重してアンケート結果に基づいて管理組合として実施しています。
理事長の考え方次第ですが。見習った方がいいでしょう。

３月２８日「計画停電及び節電に関してアンケートのお願い」
http://www.elsatower55.com/infokumiai/pdf/20110329.pdf

４月３日アンケート締め切り

４月５日アンケート結果公表
http://www.elsatower55.com/infokumiai/pdf/20110426_1.pdf

＞管理組合の役員であって高度な判断を主たる任務とする。
その高度な判断が出来ないのがエキスパンションの業者のいいなりの補修じないか？
アンタがたとえ理事になっても無理だろう。ある程度の建築の知識がないと判断できない。

＞１０名程度のマンション住民連名でアンケート提案だろう。
今の「ご相談用紙」の改訂フォーマットを至急理事会に提案しる！
口だけじゃだめだ、行動しる！
それが出来ないなら、駅の改札前でツバメのヒナ見て和んでろ！

＞ごく少数の人間しか見てないし、特殊住人の玩具だからだろう
エムポタの前身の「マンション・コンシェルジェ」を利用するのは、
第二期理事会での決定事項。だから理事会報や規約を載せている。
またその時に住民からの要望で「みんなの掲示板」を解説することを検討したが、
バードービューから金請求されたので理事会としては断念した。
これはエムポタになって初めて無償化された。
あなたは何もしらないのですね。

過去の理事会のこと知らなければ理事は務まりませんよ。
理事会で審議する場合は、まずは前例を調べ前例での理事会の対処方法を参考に、
今回どうするか？を決めるのです。
前例が無ければ新たに考えます。それが今回のアンケート基準なのです。
「新聞戸別配達アンケート調査の実施依頼」の提案は、ここを突いているのです。

＞バードービューから金請求されたので
掲示板５つまで、イニシャル５万円、ランニング５千円。
従って、初年度で１１万円、次年度以降毎年６万円かかる。
せこいな。オレに相談すりゃタダで作って運営してやるけど。
でも2008年じゃオレはほかのマンションに住んでたから無理。

>>629
ヒナは決して巣の中で糞はしません。ヒナは心得ているようで巣の中は汚しません。
くるりと向きを変えてお尻を巣の外に突き出して脱糞します。
だから巣の下は糞だらけになっています。
知らないで柱の下に居たら爆撃されるので注意が必要です。
脱糞の瞬間はいまだに撮影が成功していません。

ツバメのヒナの脱糞と親ツバメの給餌
ヒナはハエを食べるようです。
http://www.youtube.com/watch?v=0WREmrnR00E

管理組合は非営利団体だから考え方の根本は役所と同じ保守的な前例主義だよ。
革新的考えや急進的考えは忌み嫌われる。
前任理事長の方針がそうだったから守旧派に反発された。
それは今期理事が一番よく知っている。

>>636
ならお前が理事長になって逆に命令したらいいだろう。
理事長選んだのお前だろう、文句言うな。

アンケート調査要望出すなら基準がない今がチャンス！住民からドンドン出せばいい。
決して「何々をやって欲しい」といきなり要望を出すのではなく、
その前段階の希望調査アンケートの実施にする。
こうして山盛りアンケート実施依頼が来ると、理事会はパンクする。
そうなると理事会は閣内外に委員会を設置する動きにいやおうなしに出る。
委員会に関しては今期理事会の初頭で前理事長が言及している。

ところで第２期管理組合の時に理事会内に
「居住者の要望事項検討委員会」
を設置した。委員長と委員３名の４人体制でいずれも理事。
これは理事会前に委員会で要望事項を前処理し理事会に上程する方式である。
この委員会は当然のことながら管理会社に丸投げ出来ない自主管理業務だ。
委員長と委員は理事会外でも働かなければならない仕組みである。
理事会しか出ないボケーッとした片手間理事では請け負えない話である。
この時の委員長は当時の副理事長で、現理事長の大橋君である。
大橋君、「居住者の要望事項検討委員会」復活してみてはどうか？
そしたらアンケートなんて直ぐできるだろう。理事会前に作ればいいのだ。
理事会前に仕事すればいいのだから理事会には負担かけない方法だ。

>>638
それ良い前例ですね。
住民の要望を理事会でいちいちゼロから審議してたら時間がばっかかってしょうがない。
だから理事会外に持っていってそこで大半の処理をする。
そして必要があれば理事会に上程し審議する。審議と言っても採決が中心。
これが理事会の省力化・効率化になるのですね。
理事会の省力化・効率化は閣外での処理を増やすと言うことですね。
だから理事会が省力化・効率化されれば、逆に理事の理事会外での仕事が増えることになります。
働かない片手間理事連中が居る限り理事会の省力化・効率化はできないと言うことでしょう。

＞理事の理事会外での仕事が増えることになります
賢い管理組合は専門委員会やワーキング委員会にして住民を中心にした組織にしてるよ。
もちろん理事も委員として加わるが、この場合の理事は委員会と理事会とのパイプ機能。
基本は住民の委員主体。特に専門的な内容の場合は理事会で対応できない。
そういう場合は住民の中から専門知識のある人を委員に据える。
住民パワーのポテンシャルを有効活用する。

今回のエキスパンションの破損は理事会のメンバーじゃ判断が出来ない。
設計ミスなのか施工ミスなのかやむを得ない天災なのかの判断が。
それは知識がないから。

＞若い人に片手間でやってもらった方が良い仕事するよ。
それが原因究明なしの１社見積か？笑わせるなよ。

>住民パワーのポテンシャルを有効活用
マンションは仕事の場でないんで誇大妄想はやめたまえ。
安心安全に住めれば十分で検討の場とか作るんだら金で解決したほうがいい。

老人パワーは趣味の会で我慢しな。

>>644 それって白紙委任かい？
　　　　積立金（管理費）ガンガン使われるよ。
　　　　業者は濡れ手に粟、いまどきこんなの無いぞ。

年寄りとか、老人とか、現理事には3～4名しか存在しない。
現役の人が中心だ。かえって若手が駄目じゃないか？

＞マンションは仕事の場でないんで誇大妄想はやめたまえ
自己の資産価値の維持向上を図るという個々の意識が大切だろう。
そのためには、資産に対する愛着を深めるようにしなければならない。
その意味でマンション切手の企画は住民に資産を意識させる一つの布石だと思う。
多分、制作者はそれを狙ってるのだと思う。ただ趣味で制作してるのではないと思う。

＞かえって若手が駄目じゃないか？
若くて有能な人もいるよ。ただ社会経験や組織運営の部分で場数踏んでない。
だから年長の理事なんかが引っ張って若い人が力を発揮できるようにしないとだめ。
一番いいのは担当にして力が発揮できる場を与えることだ。もちろんサポートは必要。
片手間でしか考えてない年長の理事はそんなことしないよ。自分の仕事増えるから。

アンケートの基準って誰に対しての基準？
いままで住民の要望ではなく理事会自身がアンケートとってた時の基準は何なの？
まずはそれを明確にしないとダメだろう。理事会ではそのことを秘匿して議論してる。
なぜなら、過去の理事会地震でとったアンケートは何も基準がないから。
先期まで過去役員やってた連中は知ってるはず。
今期も過去の役員連中がもぐりこんでるけどダンマリきめこんでる。
なぜなら、過去のことほじくり返されたくないから。
バカな審議してるなーと思ったよ。何も知らない新任理事が「基準」なんて言ってもしらん顔。

いや、それは提案者に盲点突かれたからだよ。提案者は全て知っててやってるのだよ。
提案者はいきなり「戸別配達要望」と出したら却下されるので、アンケート調査に変えたのさ。
しかも第１期理事会の「B,C棟が入居されてから状況により再検討する」の決定事項を盾に、
「状況により＝住民からのアンケート要望」にしてやらざるを得ない状況に追い込んでる。
計算しつくされた提案だろう。

区分所有者及び賃借人合計１５５世帯のうち回収３７世帯　回収率２４％

質問1.　あなたは区分所有者ですか？
(1).区分所有者62.2％
(2).区分所有者の家族32.4％
(3).賃借人5.4％
(4).その他0％
質問3． 質問1で(1).・(2).を選択された方へ。あなたは今回の総会に出席されましたか？
(1).はい14.3％
(2).いいえ85.7％
質問5.　質問3で(2).いいえと答えた方にお尋ねします。 どうして欠席されたのですか？
(1).どうしても出られない理由があった。56.7％
(2).どうしてもでは無かったが　ヤボ用があった。16.7％
(3).マンション内に居たが総会に関心がない10％
(4).自分の意見が反映されない20％
(5).総会の案内状が入っていなかった　0％
(6).その他6.7％
質問6.　質問3で(2).いいえと答えた方にお尋ねします。委任状を出席者（理事長委任含む）に託しましたか？
(1).はい76.7％
(2).いいえ23.3％
質問7. 質問6で(2).いいえと答えた方にその理由をお尋ねします。（複数回答有り）
(1).信頼して委任できる人がいない71.4％
(2).一部の議案に反対であり、全面的な委任はできない42.9％
(3).提案された議案自体に疑問を感じている（理事会に不信感がある）57.1％
(4).その他　14.3％
質問10. 事前に配布する「総会議案資料」や「総会議事録」を読んで、内容を確認されてみえるのは誰ですか（複数選択可）
(1).区分所有者　75.7％
(2).配偶者　59.5％
(3).その他8.1％
(4).誰もほとんど読まない0％
質問11. 家庭の中で「総会議案資料」や「総会議事録」の内容について議論又は、意見の取りまとめはされていますか。
(1).毎回、ほとんどの議案について行なっている13.5％
(2).毎回、興味のあるテーマ、重要なテーマについては行なっている43.2％
(3).時々、行なっている27.0％
(4).ほとんど行なっていない10.8％
質問12. 率直に伺います。管理組合活動はご自身の日常生活（（例）駐輪場のスペース改善修繕など）や、経済的側面（管理費、修繕積立金の削減、マンション価値の維持など）の為に有益と感じますか？

どこかのマンションのアンケート載せて何なの？
ここのマンションは違うとでも言いたいの？
マンションの管理はどこでもそう大差ないし住民の意識も変わらない。
安心・安全に住めれば良いんでそれ以上の組織的な活動は望まない。

>理事会自身がアンケートとってた時の基準は何なの
理事会が決定してるんだから理事全員の総意が基準。

＞マンションの管理はどこでもそう大差ないし住民の意識も変わらない。
証拠は？アンケートとってみないと分からないと思う。

＞理事会が決定してるんだから理事全員の総意が基準。
決定が正しいか否か判断するためには基準がいるだろう。
第２号議案は理事会の決定が間違ってる。原因の究明なしに業者のいいなり見積。

>>665
無能な理事会だと判断間違えるよ。
現に４期総会で議決権行使書出した住民がいるのに削除したそうじゃないか？

＞現に４期総会で議決権行使書出した住民がいるのに削除したそうじゃないか？
削除じゃなく出席組合員にカウントした改ざんとの話。

理事会自身で堂々と改ざんするのですね。
懇談会で理事長に「調査の上で回答しろ！」と迫って理事長が「回答する」と返事してたけど、
それどうなったのかな？本人に聞いてみたいな。
今回の臨時総会も議決権行使あるから怪しいな。

誰か来年2月末の管理委託契約終了に伴う新管理会社選定にあたっての、
「東急コミュニティーの管理業務に対する満足度調査」のアンケート依頼出してみないか？
アンケート結果は理事会で現行管理会社継続か新管理会社への変更かの判断材料になる。

今まで５年間管理を委託してたのだから、そろそろ満足度調査をした方がいいね。
それとインターネットプロバイダーの満足度調査も。こっちも５年になる。

アンケートとったらインターネット利用料１０００円未満の要求が山盛り出るだろう。
寝た子を起こすアンケートになる。

そうそう、インターネットで思い出しました。
誰かインターネット運用保守契約書を取り寄せた方いらっしゃいますか？
フロント（理事会）に請求してるのですが、いまだに出してくれません。
管理委託契約はもらった冊子やエムポタにありますから分かるのですが、
インターネットだけはどこにもありません。

>>662 賛成です。
　　
　　　　管理会社　＆　インターネットについて、絶対やるべき。

予算書見ればわかります。
管理委託　　　：年間83,042,400円の2年契約
インターネット：年間11,880,000円の5年契約

インターネットに関しては当方に既に他の業者が金額提示してオファーに来ています。
でも当方は現在閣外ですから「なるほどねー」としか言えませんが。

前理事長は管理会社の変更を言ってたけど、それは理事会側の考えであって、住民側の意見は何ら反映されていない。アンケート取って住民の意見を理事会は吸い上た上で管理会社変更の要否を判断したほうがいい。
最終的には今期の定期総会の住民決議になるから、事前に住民のコンセンサスを得て総会議案に上程したほうがいい。

マンション管理会社の満足度アンケート項目作ったんで、
理事会でコレ書面にして全戸ポスト投函しとけ。

■毎月の管理事務は報告されていますか？
■毎月の管理組合会計は報告されていますか？
■預金口座は理事長名義になっていますか？
■預金口座の届け印は理事長印でその保管は理事長ですか？
■会計は管理費会計と修繕積立金会計とに区分されていますか？
■管理委託契約は締結されていますか？
■理事会・総会は定期的に開催されていますか？
■管理会社は総会・理事会に出席しますか？
■管理規約・使用細則は整備されていますか？
■理事会・総会の議事録はきちんと保管されていますか？
■管理会社は理事会・総会運営に支援をしていますか？
■管理会社からのいろいろな提案はありますか？
■管理会社へ依頼したことが速やかに実施又は回答されますか？
■いつも管理会社と連絡がとれますか？
■建物設備の点検は定期的に実施され報告書が提出されていますか？
■長期修繕計画及び資金計画は定期的に作成されていますか？
■管理員・清掃員はいつもきちんと挨拶しますか？
■共用部分の清掃は行き届いていますか？
■駐車場・自転車置場の整理・整頓はされていますか？
■管理組合・管理員・管理会社のコミュニケーションは良好ですか？
■管理委託費の内訳は開示されていてその金額は妥当ですか？

>>669
その設問は住民の満足度オンリーでなく管理組合全般（住民＆理事会）向けみたいですね。

■管理委託費の内訳は開示されていてその金額は妥当ですか？

は複数業者に相見積とらないと金額が妥当か否か判断できないと思います。
エキスパンション補修も１社しか見積もりがないと金額の妥当性は判断できません。

年間8000万円超えるマンションの管理委託、相見積の声かけたら業者が殺到しますね。
それだけに現行管理会社は既得権を守るために必至になるはずです。

インターネット契約も同じです。こちらは5年間のストックビジネスです。

かなり勉強になった。こういう情報は理事会からは流れてこない。

特に過去の理事会の動きは参考になる。どこにも書いてないから。
最初の新聞戸別配達の提案が住民ではなく業者だったことや、
JCOMを導入しようとしてたことなんて初めて知った。

そう、大橋理事長がかつて「居住者の要望事項検討委員会」の委員長だったなんて知らない人多い。
しかも理事会前に仕事する委員会だったとは。

免震装置点検も３社見積の結果で今の業者に決まったことは知らなかった。
当時はコスト比較してたってことだ。
最近理事会はコスト比較せずに1社見積に変えたのか？
理事会は住民にムダな持ち出し強いるなよ。

＞住民と理事会に迷惑かけない程度で頑張りたまえ。
住民に迷惑かけてるのは理事会では？

守谷駅のブランズと反対側に駅近のライオンズ守谷駅前プレミアム（地上14階、総戸数117戸）があります。TXの車窓から見えるのでご存知の方が多いと思います。
ここの駐車場はマンション裏手に50台収容のタワーパーキングがありました。ところが震災後いつのまにか消えてなくなったようです。
震災後数日間は当マンションも管理会社の方が不眠不休の活動をしていましたが、当マンションの震災による損傷を管理会社の方と話していたときに、近隣にもっと甚大な損傷を被ったマンションがあることを聞きました。
それを思い出して「そうだったのか！」と合点がいきました。

>>697
今理事の欠員２名出てて立候補募集してるから、あんた出たらどうか？
半年くらいしか働かなくて済むからいいよ。
輪番で回ってきたら普通は２倍の１年働かないとだめだから。
片手間でやるのは半年くらいが丁度いい。

理事長職募集してたら立候補してもいいよ。
エキスパンションは仕切りなおしするし、管理委託とインターネットは相見積とるよ。
それだけやったら、後は判子押しに徹する。半年じゃこれだけで精一杯だろう。

役員は半期ごとの入れ替え制にしたらどうか？新陳代謝になる。
半年なら片手間仕事で出来るし、多くの住民が理事を経験できる。
それに過去の理事経験者がももぐり込むことも防げる。

なんでもぐりこむのですか？何回も理事やる目的はなんですか？
それと立候補以外の理事抽選基準ってどのような基準ですか？

特に立候補は具体的な目的や使命があるからだと思います。
理事になれば通常の日常生活でさらなる仕事が増えます。
それなの輪番で仕方なくやるのではなく、敢えて立候補してまでやりたいのですから。
「暇つぶしにやりたい」も明確な目的でしょう。

だったら大島君は暇なのか？３回も理事やってる。それとも目的があるのか？

輪番理事は早めにやっておこう、後になると忙しくて出来なくなるから
も立候補の理由になります。

>３回も理事やってる
暇潰しか名誉欲か奉仕の精神か人望が厚いか
多くやるとよからぬ魂胆が出てくるのはやむなし

エキスパンション工事の件は再考を、と　強く思う。
熊谷組に依頼して見積もりまで進めたのだろうが、設計、施工は
絶対に問題なかったのか？
330万も負担すべき重要度が高いとは、素人とはいえ考えてしまう。
組合の積立金が4億以上あるので、理事会は気が大きくなって緩慢な
思いに至ったか、業者もそれに乗じたか？
もっと堅実に理事会は考えて欲しい。　議案書の内容が best とは
思えない。

立候補するのは普通は具体的なビジョンがあると思う。
でも今まで立候補した理事みても具体的に新機軸打ち出して実施した実績は見あたらない。
唯一目に見える成果を出したのは、前任理事長の議決権行使書だと思う。
これは今までの理事は誰も提案し実施しなかった。

駅のツバメのヒナは巣立ったようですね。
今朝散歩のついでに見たら巣が空っぽでした。
ツバメの貴重な写真どうもありがとうございました。

>>690
理事の資質の問題だから仕方がないのでは？
後は総会で反対するしかないと思います。

抽選って各棟1階から順番とか決まっているのですか？
それが分かればいつ頃順番が回って来るか予想できますが。

今まで輪番抽選方法を発表してないのは何か理由があるのですか？
少なくとも理事会に基準があるとは思えません。闇ぽいです。

>>683
抽選と言ってるからには基準があるはずです。しかし誰も知りません。
アンケート基準以前に抽選基準を明確にする必要があります。
また定期総会の役員候補人事案は部屋番号と名前だけです。
これしか情報が無いのに住民に決議しろとはどだい無理な話。
少なくとも役員候補名簿に最低限「立候補、留任、抽選」を明記する必要があります。
特に立候補や留任の場合は過去の役員経験（新規or3期理事長・4,5期監事）も明記します。
こうすれば皆さんがしきりに言っている「やりたがり理事」が判定出来ます。
また度々指摘されている暇にまかせてジジババが潜り込むのを防ぐためには、
年齢を書く必要がありますが、これはちょっと無理だと思います。

これは今期定期総会（来年1月末）までに明確化させます。

電話番号かメールアドレスも必要だろう。
連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。

＞連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。
住民の迷惑行為として理事から理事会に苦情が出るぞ。

抽選で理事になった人なら分かると思うけど・・・・？？？？

Ｑ．理事会役員の選任方法は？
Ａ．管理組合が主体となって選任することとなっています。

>>705
当たり前のこと書くな、暇人よ。

＞選任基準を作り理事会の透明性を高めるべき
ということは基準がないってことですか？
それなら誰がどのような基準で選任しているのですか？

エキスパンションて300万以上もするの？
現在の状態で外観はともかく、機能的に問題あるの？
新しい製品でなくても打ち直して使えるものは利用できないの？
詳しい人がいましたら教えて下さい。

>>710
今のままで直しても、また同じような地震が来たら壊れるだろう。
まずは震度6弱の地震で壊れる設計仕様なのか？
もし壊れない設計仕様ならなぜ壊れたのか？
の究明をしてから本補修をするのが理事会の正しい判断。
それが今回何もなされていない。少なくとも総会前に報告があるべき。
たぶん理事会に判断能力がないのであろう。

あの壊れ方を見てみると、初歩的な設計ミスとしかいいようが無い。
免震建物において、エキスパンションカバーはあのような壊れ方は
しないし、あってはならない。
おかしいと思わないだろうか？

棄権して臨時総会が成立できないように考えてたけど、
このままでは臨時総会の成立に不都合を生じるといってまた出欠票がポストに入ってた。
だいぶ焦ってるのかな。
出欠票の提出状況が知りたいですね。
議決権行使書で否決したほうが第２号議案が不成立になるでしょうか。

爺さんクラブが必死に出欠票集めてるのかな。
そのうち戸別回収に来るかな。

ところで役員候補抽選に関してとんでもない記述が第２回議事録にある。
11/17～12/17頁にかけてだが、
「真田氏の説明では、抽選により選任された全役員は就任にあたり承諾を得ている。」
「会議後追記：真田氏より無理な就任手続きが存在する事実説明を受ける」
と書いてあった。
「何これ」じゃないか？真田氏は管理会社の人間、何で役員候補抽選の事を管理会社が語るのか？
役員候補抽選は理事会がやらず管理会社が抽選で決めてるのか？
言語同断である、管理会社が管理組合役員を決定していることになる。
管理委託契約の中に「役員候補抽選業務」はない。

>>714
■棄権で過半数未満の議決権しか集まらず総会自身を不成立にする
この場合、理事会は何の反省もなく再度同一議案で臨時総会を招集する可能性がある。
■欠席で議決権行使をする。
総会が成立した場合、後は個々の議案の賛否の多数決になる。
個々の議案で反対が過半数以上あると議案は否決される。

私は欠席で全議案反対で出しておきました。（委任状ではなく議決権行使書）

総会自身を不成立にしたければ、今のままで何も出さないことです。

>>716
次期役員人事みたいな重要な人事マターを理事会がやらずに管理会社がやってること自体が異常です。
ここの理事会は腐ってんじゃないの？

>>714
土曜日に出欠席〆切ったところ総会成立条件の過半数以上の議決権が集まらなかった。
そこで慌てて出欠席票出してない宅にポスト投函した。
日曜日の午後に管理会社の人が２人一組で必死になってポスト投函してたよ。
２人一組は投函の時に部屋番号間違えると大変なことになるからね。
ところで「臨時総会の成立に不都合を生じる」ってどういう不都合か説明しないと。
業者に金渡んないから不都合なんだよ。言い値だもんな。
言い値で業者に金払わないほうが住民にとって無駄使いしなくていいんだが。

業者のミスに金払うバカはいないと思うぞ。

でも管理会社が輪番理事決めてるのなら選任されても拒否できます。
「管理会社のあんたに決める権利はない、理事に就任して欲しければ理事長直々に頭下げに来い！」
と言って追い返せます。

片手間に出来ないからやりません。
汗水たらして戸別訪問回収なんてとんでもない話です。

理事会が本当に総会成立させたければ、理事長自ら頭下げて戸別訪問して回収するよ。
要するに熱意の問題だ。
でも管理会社が戸別訪問したら「総会の押し売りお断り！」って追い返されるけど。

総会不成立は管理組合執行部に対する不信任になる。
その場合、役員は総辞任になる。
大島理事長は「ダメ理事長」の烙印を押されることになる。

今回不成立になって一番困るのは誰か？を考えたらいい。

>>719
詳しいですね、現役理事さんですか？

マンション総会では、一旦出た議案は撤回はしないもの。
その場合、総会でその議案に関わる緊急動議を住民が実施して意思表示をする。
しかしながら規約に特段の定めが無い限り緊急動議の決議は出来ない。
したがって元の議案を一旦否決して次回の総会で緊急動議の内容を議案化してもらうしかない。
この場合、元の議案が否決されなければならない。

緊急動議を行う場合は、事前に水面下で住民の根回しを十分行っておく必要がある。
これをやって成功したのはこのマンションの次期役員人事案の否決である。
総会冒頭に緊急動議がなされてる。自治会長のクーデターによる乗っ取りである。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

夏頃から管理委託契約の金額の妥当性を検討しようと考えてますが、参加される方いますか？
理事会も秋頃から検討を始めますから、その時の検討材料を事前に用意しておこうと思います。
大手数社に声かけようと考えてます。

オレ、既に議決権行使書出して反対しといた。
ちゃんと権利行使はしてるよる
当日昼まで寝てるから後はよろしく頼む。

>>732
理事会でやるのですか？

>>735
理事会は相見積とって金額の妥当性なんか検討しません。エキスパンション見てれば分かります。
手元に年間契約金額、管理委託契約書、マンション平面図、マンションパンフがありますから、
後は業者案内して実地見学するだけで、大まかにグロス金額ははじけます。
その前に相見積依頼する業者の選定作業が必要で、これは数名の知恵わ借りて検討したいのです。
見積と提案書を業者に出してもらいます。
理事会側の検討状況を身ながらカードを切っていくことになります。

>>740

君は、理事会が暇つぶしかどうか傍聴位して確認したのかね。

管理会社を変えるとは言ってないのでは？
管理委託費の妥当性を検討すると言っている。
そのために相見積をとると。
理事会はエキスパンションの相見積をとって金額の妥当性を検討する時間もないくらい忙しいから、
代わりに住民が仕事を代行するのではないか？

＞飽くまで自分のために他人を使うわけだ。
違うと思う。全住民の公益のためだと思う。私益ではない。

＞一部の住民が勝手に権限もなく管理会社の変更を企てるのは理事会軽視になりやるべきでない。

「金額の妥当性を検討せずに業者の言いなりの金額で管理費使うのは住民軽視になりやるべきでない。」
なら話は分かる。

>理事会が暇つぶしかどうか傍聴位して確認したのかね
毎回３時間もかけてやる理事会は暇潰しそのものだろう。
傍聴するにもそんな長時間の暇がない。

ごく一部住民の勝手な行動は越権行為で認められない。
爺さん同士の争いをマンション内に持ち込むな。

爺さんとか、暇潰しとかと、内容が無くて何か凝り固まった思考だな。

例の部屋の前を通るとすごいにおいがするんだけど、大丈夫かな。

暑くなってきても、上や隣の住民は窓を開けていられないような気がする。

＞ごく一部住民の勝手な行動は越権行為で認められない。
業務改善提案じゃないか？理事会としてはウェルカムだろう。

4/23の懇談会で管理委託契約検討に関して理事会は住民から釘刺されてるよ。
契約期間とコストについて。出た人は知ってるよね。

＞例の部屋の前を通るとすごいにおいがするんだけど
C棟1階ですか？

>>751
どんな話があったのですか？

間違いました。懇談会の話です。

>>750
どんな話があったのですか？

>>751
日曜日にエレベーターの中が変な臭いがしたのは関係あるのかな？
クサイと言うよりも変な臭い。汚物臭や屎尿臭や生ゴミ臭ではない。

凝り固まっていると言いつつ自分では行動しないっのは、ただガス抜きがしたいって事なんだろうね。

>>753
契約期間２年の根拠の質問に対して、法的な制限はない、商習慣と回答。
（注：正しい。契約期間の長さは契約拘束によるリスクを天秤にかけて決定する）
管理は人件費の固まり、コスト低減は質の低下につながる恐れあり
との意見に対して、十分注意して検討するとの回答。
（注：管理委託は人件費のソフトのみ、ハードがない。従ってコストを削ることは人件費を削ることになる。質の低下につながる恐れあり）

免震装置については震度５以上の地震に対して詳細点検が必要と強く意見してた。
（注：震度５以上は免震協会の自主基準、法規制ではない）
それに対しては検討するとの回答。その結果が今回議案の来年の精密点検の前倒し。
これについては今年と来年の年次点検と精密点検が入れ替わっただけなので、
実質は費用増にはならない。ただ今年度に予算措置がなされていなかっただけ。

地震の応急処置と恒久処置は天災による予定外の支出。
応急処置は危険防止のために緊急修理が必要だったため、理事長専決事項で実施。
（注：管理規約第47条第4項の災害による緊急復旧費用の理事長専決支出、事後理事会報告）
金額も50万以下だから緊急時の処置として認めることに異議はない。
それに伴い予備も含めて80万の予算処置も認めてもいい。
今後何もなければ決算で30万以上は浮くはず。
但し理事会報には上記理由が一切書かれてなく、修理した事実と金額のみ。
普通なら少額といえども理事会審議の上で支出するもの。誰も疑問に思わないのか？

エキスパンションの恒久処置は明らかに検討不足だから異議を唱えられても仕方がない。
（注：証拠写真が住民から提出されてるにもかかわらず原因究明がなされず住民に対して一切説明もない時点でアウト）

理事会報や総会議案書からこれらの事が読みとれないのが大半の住民だと思う。
今回臨時総会にもかかわらず、議案書は説明不足で手抜き丸出しである。
理事会は議案を通したければそれなりの努力をしろ！
片手間だからこうなることを知っておくべき。

>今回臨時総会にもかかわらず、議案書は説明不足で手抜き丸出しである。
理事会で３時間も検討したんだから説明すれば良いのにね。
熊谷組に１社見積もりをして金額が全員一致で妥当としたこと。
なにか理由を考えておかないとエムポタ住民に罵倒されるよ。

とにかく、理事会で議案あるいは提案があってもいつも、全員一致で賛成か反対。
これっておかしくないかい。

>全員一致で賛成か反対
長時間の理事会で長老派が反対意見を抹殺する

若い理事が反対しずらい雰囲気があるよ。
理事の基本は「遅れず休まず働かず」の木っ端役人と同じ。
反対したら村八分になるとか、反対したら「じゃぁ、お前やれ！」と言われて仕事増えるとか。
とにかく理事が仕事しない方針、即ち管理会社に丸投げ出来る方針が可決される。
それと理事全員相手にケンカする度胸がないことも事実。

管理組合理事会の議事録や会報編集した人なら分かると思いますが、
この間配布された理事会報は管理会社が作成したものそのままで、
管理会社の業務報告文章そのものです。
理事会の手が全く入っていない手抜きですね。住民の視点で書かれてません。
こんな手抜きが許される理事会は楽でいいです。

ここの管理組合は議事録の要約を理事会報にしている。
本来、議事録と理事会報は目的が違うもの。
議事録は名前の通り会議の議事、理事会報は住民に対する広報。
住民の管理組合業務に対する意識高揚を狙うのが理事会報の原点。
毎号住民が楽しみに待つのが良い理事会報である。
理事会と住民との接点が理事会報であり、それを担うのが広報担当理事。
広報担当理事は重職である。

それって理事長や広報担当理事の考え次第だよ。
前任理事長が自ら書いて公開した議事録はかなり「ひねり」を効かしていた。
ただ同じく理事長自身の書いた理事会報は議事録の要約に近いので、
議事録を公開してるのだから理事会報は議事録の要約ではなく、
広報の観点で別ものにした方がよかった。
ところが後任の理事長は４期以前の理事会報よりも大幅に手抜きする方針のようだ。

そうだね。みんなが親しみをもって読める工夫があってもいいね。
似顔絵でもいいけど、定期総会で新役員が承認された後に第1回理事会があるから、
その間に集合写真撮って載せた方がいい。もし写真で顔晒すのに抵抗があるなら、
目の所を黒で塗りつぶせばいいだけの話。
それと役員一人一人が抱負やモットーを一言メモで寄せ書きするのもいいね。
「遅れず休まず働かず」がモットーです、とか
「管理会社まんせー」とか、
「趣味はキックボクシングで得意技はキックバック」とか・・・・

ところで広報担当理事は前任理事長の時も後任理事長になってからも変更ないみたい。
この広報担当理事、一体なに仕事してるのですか？全く機能してないようです。

これ参考にしたらいい。4棟650戸。広報の力の入れ方が違う。
http://www.yadagawa-park.com/images/parknyusu223.PDF

だって、役員活動費（決して、多くはないが）が出ています。
どういう訳は、このマンションでは全くのボランティア。
責任が発生しないので片手間です。
面倒くさい事はしなくなります。

役員活動費は出すべきでしょうね。

だったら、ここの掲示板コピペして理事会報にしたらええ。
何も考えずにコピペするだけだ、楽だぞ。
革新的な理事会報になる。住民は興味をもって熱心に読むと思う。

業務連絡（取扱注意）

大鳥理事長殿

来年2月末の管理委託契約更新に関しては夏頃から役員だけのワーキングを設置して検討すること。決して住民の意見を取り入れてはならない。混乱するだけだ。検討プロセスは最低限の情報しか理事会報で住民には流さず、期末総会での強行突破に持ち込み、例年通り白紙委任状で過半数以上を総会前に確保すること。

過去の契約更新の検討は３期でやっているが、この時はまだマンションが販売中の事情もあり施主の意向もあって、管理会社側の付加価値サービス追加の上で5%未満の出精値引程度約40万円値引きで随意契約した。施主はマンションを予め管理会社を決めて抱き合わせで販売してるから販売中は管理会社の変更はできない。
今回はマンションが完売していることもあり施主の意向も外れて必ずしも随意契約にする必要性はないが、以下の方針で随意契約に持ち込むこと。
１．過去５年間の当マンションにおける管理ノウハウの蓄積が将来に渡って有効に活かされる。
２．この５年余りで築いた双方の信用・信頼関係を今後も継続維持して行くことが良い管理を生む。
とにかく理由付けはデッチ上げでいい。もっともらしい理由で話術で住民を煙りに巻くことだ。

そうかと言って、コスト低減に手を付けないと総会で否決されてしまう可能性がある。
そこで下記条件で交渉して提案書と見積書をとる。
＜管理品質を落とさず年間委託契約金額を10%カット＞
そのためには2年契約ではなく2.5倍の5年契約の可能性をちらつかせる。
同時に条件が飲めないとゴネた場合は、「随意契約にするには何らかのコストメリットが打ち出せないと住民のコンセンサスが得られない。知っての通りここの住民は相当手強い。」と言ってコスト低減が出来ない場合は管理会社変更も検討せざるを得ないことを言外にほのめかす。これは交渉術だ。

10%コストカット出来れば、年間800万円以上、5年で4000万円以上のコスト削減が出来る。
これなら随意契約しても住民は納得すると思う。総会議案は可決できる。

これが実現出来れば過去の失敗は帳消しになり、多大なる成果を上げた理事長として、
住民から賞賛されるとともに当マンション管理組合の歴史に名を残す。銅像が建つかも。

もし10%カットを拒否されたら、数社に相見積を取らざるを得ない。その時は相談願う。

以上

管理委託契約の検討は１２月中旬がリミットです。
年が明けたら１月末に定期総会が来ます。
全回と異なり、今回は簡単にはいきません。今から検討しなければ時間がありません。
定期総会では、管理会社の管理業務主任者が重要事項の説明を行ってから審議・採決します。

相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
もし値下げに応じれば、今までの管理費が高かったことを証明するようなもの。
金で表しにくいサービスの向上という形で値下げの阻止を図るはずだ。
例えば、新たにコンシェルジェサービスを始めるとか。
守谷のブランズとのサービスの共有を図れば、まったく新規の導入よりも安く済むと思う。
相当研究してないと相手に負かされることを理事会は覚悟した方がいい。

防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
今回新たなサービスの追加はコンシェルジェサービスかもしれませんね。
例えば、ラウンジで来客時のコーヒーサービスとか。守谷はパンもあるとか。

確かに守谷はコンシェルジュサービスもあるしヨガスタジオやシアタールームまである。
でも果たして全住民が頻繁に利用してるのか？付加価値サービスの分、管理費高い。
買う時はローンの支払いばかり目が行ってるが、住んでからはローン以外のランニングコストが大きく効いてくる。
管理費は安いに超したことはない。

>管理費は安いに超したことはない
同感です。
マンションを維持管理するための必要最低限の管理費はいくらかを検討しましょう。
同格の管理会社に相見積もりを出させるのは良い方法でしょう。
これからは余分な付加サービスの時代ではありません。

＞相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
＞防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
おいおい、付加価値アップ？
常駐所長の１年分の人件費払っても企業として利益確保出来てるってことか？
えらい高い買い物してんだな、我々住民は。
住民は管理会社儲けさせるために金はらってんじゃないんだけど。
理事会は少し考えろよ、今回の契約更新、住民が納得出来る説明しろよな。

管理会社の適正な利益は仕方ないよ。
経営努力で収益性が高くなった分安くさせたらいかんよ。

管理会社を選ぶ選択肢の議論はあって然るべきと思う。（変更の前提歩きでなく）
であれば、現管理費のレベルが認識できるはず。この件は時間(期間)を要する
ので早いほうがいい。

現管理会社の評価だろうね。
他の同程度の規模のマンションとの比較・情報交換も必要だね。
これをやるためには選任の理事か事務局が働かないといけないね。
管理会社を評価する機関か会社があるといいね。

管理組合や理事会が管理会社変更をしたいと思うときがあります。
最近は管理費削減の視点で管理会社変更を実施する管理組合も増えていますが、
そのような場合に、現状の問題点の洗い出しや管理会社の選定、折衝、引き継ぎ等を
サポートさせていただいています。
重松マンション管理士事務所

いまの働かない片手間理事じゃ無理だと思う。
そこで登場するのが専門委員会（管理規約第64条）である。
専門委員会の活用は第５期管理組合の基本方針である。
専門委員会が中心になってマン管士にコンサル依頼するなりしてやった方がいい。
マン管士の活用については管理規約第43条参照。

今の理事会がそのために専門委員会を立ち上げるとは到底思えない。
まずは「ご相談用紙」で次期管理委託契約締結に当たっての今期理事会の基本方針を住民に広報することを要望した方がいい。
何と回答するか見物だ。誰かやってみないか？

所長はいるが　管理人は一人減らされ管理会社は損はしていない

>>784
やめとけ。無駄だ。
そんな事したら今度は「広報基準を作る必要がある」とバカな議論始めるぞ。
答えないためにあの手この手で回答引き延ばすはずだ。

>>782
ところで住民がアンケート依頼するとアンケート調査実施基準が必要だとか、専門委員会を立ち上げる時には委員の選定基準が必要だとか言う理事がいる。
これらの発言は、アンケート調査を実施しない専門委員会を立ち上げないことを目的としているネガティブな発言に見える。（第２回理事会報11,16頁参照）
それなら理事抽選基準や理事立候補基準があってしかるべきと反論されるぞ。
「専門委員の人選など設置にあたりルールを決めておかないと偏った意見しか出てこないというリスクがある」とは笑わせる。理事の立候補にもろ当てはまる内容そのもの。自分で理事立候補してて何をか言わんや。本人自身が管理組合にとってリスクなことを理解してない。
理事は何の見境もなく理事会で放言するのは慎んだ方がいい。
議事録で言質とられて住民に公開される。
専門委員にしても理事にしても住民から公募すればいい。

出たよ！

>>788
出ましたね、おめでとうございます。
住民のためにも徹底的に原因究明お願いします。
去年からの案件ですから。

去年のはＢＳじゃなかった？地デジじゃなかったと思う。

>>787
管理組合役員候補選出規則があるよ。当然うちの管理組合もあるでしょう。
http://www.famito.jp/navy_ref/navi/shiryoupage/templates/indexSuccess....
http://homepage3.nifty.com/hch/sub235yakuin-senshutsu-kitei.htm
http://m-kanri.biz/pdf/yakuinsenkyo.pdf
http://homepage2.nifty.com/mitsuzawaht/pdffolder/kiyaku06saisokuhonbun...

>>788
去年応急処置して落ち着いたかにみえたのがまた復活ですか？
恒久対策しないとだめなのでは？熊谷組に言ってください。

第４期の理事会報見たらＢＳの障害と書いてあった。
ということは地デジに波及したのか？
地デジ見れないなんてアンテナ腐ってないか？

>>788
テレ玉だけが写らないのですか？それとも全部ですか？
それに対してどういう対応をしたのですか？

テレ玉は入居時(2007/4)より視聴できなかった。現在もです。

>>791
他のマンションは役員選出について細かく規定してるね。
選挙管理委員会を設けたり、輪番の規則、理事の立候補候補基準、役員連投防止基準、等。
それから見ると、センチュリーはいい加減でしかも密室会議で役員決めてるね。
これが諸悪の根元の「片手間理事」や「やりたがり理事」や「無能理事」を生み出してるみたい。

５期しかないマンションで３期も理事やってるのは何かあるね。
引き継ぎで留任なんて単なる言い訳だよ。

みんながよく言う「誰でも出来る理事」目指すなら、引き継ぎも文書と前後任の打ち合わせで出来るようにマニュアル化しないとだめだね。これは今期理事会の初頭で理事長が宣言してる。
それを敢えてしないで留任してる理事は確信犯だと思う。例えば、理事が新機軸のプロジェクト立ち上げて、どうしても１年じゃ完遂しないから留任し次ぎの期に完成させると言うなら分かる。

>引き継ぎで留任
とんでもない理由だね。
よほど良い思いしたんだ。
在任中の悪いこと掘り起こされるのが心配で居残ってるのかな。

年間8000千万超える委託費を管理会社に落としてる、管理会社と蜜月の関係になればいいことあるよ

中元・歳暮の贈答と年数回の接待か？
東急系だから百貨店・ゴルフ・ホテル・リゾート施設を持ってるよ。