年収に対して無謀なローン　その１７

ちょっと特殊なケースなので相談に乗って頂けると助かります（なるべく細かく書きますので・・）

■年齢夫32歳(会社員）/妻31歳（専業）/娘2歳（3人家族）
■年収800万(製薬メーカー事務部門　転勤なし）　
■2年前に品川区に新築一戸建て購入（3階建て：土地22坪/所謂狭小住宅なるも4LDK 建坪33坪)　
■現在ローン残債3000万　（三井住友MIXローン1500万(変動0.995%)/1500万(35年固定3.2%))
　月75,000円/ボーナス月230,000円返済
■マイカーあり。

まぁローン残債も3000万だしこれからコツコツ返していけば・・・と思っていたところである「事情」
により引っ越さなければならなくなりました。（家の問題ではなくprivateな事情です）

■新しい物件は新築マンション4,900万 3LDKです。

問題は今の家を売却するか賃貸に出すかと言う事です。

今の家の売却する場合は、査定して貰ったところ売却額から売却購入の諸経費や税金を引いて頭金が1200万用意出来そうです。つまりローンは3,700万です。

賃貸に出す場合はこちらも査定して貰ったところ、家賃保証会社を使って普通賃貸借で諸経費引いて月18万の収入がある事がわかりました。

貸す場合はこの18万円で今の家のローンは年間通じて賄える事に加えて、マンションのローンの一部も賄えます。試算して貰ったところ、新しいマンションのローンは4700万ですが、賃貸に出す事で月の負担は7万円くらいで済みそうです（ローンは3000+4700万になってしまいますが・・・）

銀行の人は今の一戸建ての担保価値が高いので（品川区、目黒まで電車で5分、駅から徒歩4分、スーパーコンビニ1分）、借り手も間違いなくつくので、今の家のローンの3000万は目をつぶります、と言ってくれたようです（イレギュラー措置だとは言っていましたが・・・）

皆さんなら売りますか？貸しますか？
まず

東京の不動産はこれから、暴落に近いくらい下がる可能性がある。売れる内に売っときな。

売りますね。この経済状況を考えれば、今後ずっと18万の家賃が入ってくる保証はない。長い年月貸すということは、その間に何らかの問題（地価暴落とか災害とか日本経済破綻とかいろいろね）にブチ当たる可能性が高くなるんだから、そんなリスクをわざわざ背負う理由はないんじゃないの？252さんと同じく、売れるうちに売って縁を切るのが正解だと思う。

>>253
家賃保証会社を使いますので18万円は必ず収入となります。いかがでしょうか？

店子が入らなくても保証されるの？不勉強ですみません。
店子いなくても家賃が保障されるのだとしたら、契約のタームはどれくらいなのですか？

>>255
素人さんと知らずに聞いてしまいました。グーグルなどで調べて下さい。それぞれに判断と根拠を求めた質問ではないので簡単に答えがでてきますよ。>>254は>>253限定ではなく皆さんに聞き直したいと思います。

本当の251です。。。254＝256さんあなたは誰ですか。人の質問に乗じて失礼な聞き方ですね。

保証会社は聞いたところ、まだ今の家が新築なので取り敢えず5年で契約更新だそうです。
5年後に契約するかどうかは、その時の家の価値とか不動産状況によって。。。と濁されました。

一時的にローンは8千万近くになりますし、そうなるとすっぱり売っても良いんですが、品川区
便利人気な目黒線沿線、駅から徒歩4分と言えば上手く賃貸で貸してローンを完済すれば最終的には
土地が価値になるかなと思い・・・なかなか難しいです。

駅から４分
豪邸でもなくこなれてる
売ってもいいがもったいなすぎ

すでに入居しています。
震災の影響で、収入が減る可能性があり、とても不安です。
消費税も上がりそうですし、子供手当も下がり、いいことなしです。


■世帯年収
　本人　　税込750万円（できれば手取り月34万円、ボーナス年75万円）
　配偶者　0円

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　35歳
　子供3　6歳,2歳、10月出産予定

■物件価格
　5200万円

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4200万円
　・フラット　35年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　250万円

■昇給見込み
　年25万円


■定年・退職金
　60歳
　2500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収は未定だが、かなり下がる予定）　

■その他事情
　・親からの援助なし 。
　・三番目の子供が幼稚園に入ったら、妻がパート予定。

>>251

自分なら売ります。賃貸に回すと幾らの収入になると
算段して喜ぶ人がいますけど、実際は経費も色々
かかりますし、そんなにいいものではありませんよ。
不動産屋ではありませんが、不動産収入の
収支って最終的に残るものが少ないのは仕事柄
よく知っています。取らぬ狸の何とやらになってる人
がほとんどです。
5年後にどうなるかわからないなんて問題があるなら尚更。
売るなら早いうちでしょう。

そういえば築２年ですよね。保証会社がまだ新築と
言っていたというのが引っかかります。商売に
乗せられてるだけなんじゃないかな、と。

>>251
悩みどころですね。でも私なら売ります。
計画通りに売れたとしてもローン3700万円で決して楽ではない金額です。

万が一として家を売らなければなったときを考えた場合に、
現在の売値の半額程度になってで売れても、
ラクラク返済できる額ならこのまま家を持ち続けますが、そういう状況ではないですよね。

子供も今後増えるかもしれませんし、
サラリーマンが無理をしてまでリスクを負う必要はないと思います。

>>259
確かに楽ではないでしょうが、
恐らく年収がピークで900~1000万くらい見込めると思われますので、大丈夫だと思います。
現時点で危機感を持っていらっしゃるようですので
お子さんにお金がかからないうちに繰り上げ返済を進めれば、何とかなるとは思います。
"入居後"ですから、覚悟決めて頑張るしかないですね。
どう頑張ってもすぐに返せる額じゃないですし、気長にコツコツ頑張りましょう。

おはようございます。
アドバイスをお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込550万円
　配偶者　税込450万円

■家族構成　
　本人　32歳
　配偶者　31歳
　子供 4歳 1歳

■物件価格
　4400万円

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　2000万円
　・変動　35年・0.775変動or2.6固定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　それぞれ緩やかに
夫1000 妻800くらいまで

■定年・退職金
　60歳
　夫2000 妻1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
別の地域にマンションあり(転勤のため法人契約で賃貸中)
収入年150万 支出年135万(全部込み)
築4年 残ローン1400万 査定額2400万
将来的には売却予定だが、契約が更新され続ける限りはこのままの予定

よろしくお願いします。

すみません、訂正です

■住宅ローン
　・頭金　440万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　2000万円×2(ペアローン)
＝4000万円
　・変動　35年・0.775変動or2.6固定

>>230
35年間変動金利が2.5%以下ならなら余裕でしょ。
というかフラット35Sならいけるんじゃね？

>>259さんは首都圏にお住まいですか？また物件は戸建てですか？
うちと家族構成、年収､退職金などとても似ているのですが、うちは子供全員､大学は下宿と考えていますので借入金は壱千万前後と考えています。

アドバイスお願いします。
世帯収入
本人 29歳 450万
(年4万程度昇給)
配偶者0

物件価格
3200万
諸経費全て込み

頭金500万
親からの援助1500万
借り入れフラット35s 1200万

貯金残高100万
子供は一人か二人を考えてます。

子供の将来を考えて、貯金はなるべくしていきたいと思ってます。

皆さんのご意見よろしくお願いいたします。

ここに書く人って年収見栄はってる？
サラリーマン平均年収が400万チョイの時代。
30才で500万とか600万。
しかも毎年昇給とか…羨ましいんですけど！

>266
親の援助がそれだけあれば無謀でも何でもない。
頭金400万（或いは300万)にして最低200万は残した方がよい。

>267
相談スレッドで見栄をはってどうする？
世の中はピンキリです。

>>267
サラリーマン年齢別平均年収
年齢　　　　　平均年収(男)
25～29　　　　355万
30～34　　　　427万
35～39　　　　497万
40～44　　　　579万

全国年収別階層割合(男)
年収　　　　　　　割合
300万円台以下　　45.1％
400万円台　　　　17.3％
500万円台　　　　12.2％
600万円台　　　　7.9％
700万円台　　　　5.5％
800万円台　　　　3.8％
900万円台　　　　2.4％
1000万円台以上　 6％　　

>>267
平均年収以下の人が家をかおうと思うかい

>>267
平均年収以下の人が家をかおうと思うのかい

なくても家は欲しいね、うらやましい。親からの援助がそんなにあるなんて、すごい！！
ここのサイト？親からの援助があるのが普通みたいな書き込みが多いね。

無謀かどうか以前に大都市圏なら主人単独年収700万以上、
地方都市なら600万以上は欲しいとこだね。

>>270

これは非正規社員も含むデーターでは？

パート、アルバイトも含んでいるよね。家族持ちで平均年収440万なんて生活できんわ。
公務員なんかの安月給を羨ましがるのってニートくらいなもんだろ。

含んでたっていいでしょう。非正規＝低年収ってわけでもない。年収がそこそこあれば、ローンを組むことは可能なんだし。

259です。
首都圏に住んでいます。
一戸建てです。

首都圏ですので、子供は自宅から大学に通ってもらおうと思ってます。
大学資金は場合によっては、奨学金を借りることを考えています。

皆様のご意見、お待ちしています。

節約すれば､奥様がパートにでなくても教育費､老後資金ともに確保できるレベルだと思います｡（私立医学部など除く）

しかし､奨学金は子供三人とはいえ15年後の年収では無利子は厳しいのでは？

奨学金は本人が借りて本人が社会に出て返すんだよ。

>>279
教育費って言うけど地方都市だとお受験とかほぼ皆無に等しいし、
高校だって実質無償化だし、大学は上京しても男ならアパート代は出すとしても
学費は本人が奨学金やらで行けばいいし、食費やらもバイトで本人が稼げるよ。

いっつも学費に異様に執着してアドバイスしてるけど、やりようはいくらでもあるし、
何でもかんでも親が言われるがまま全額負担すべきという思考回路から脱却する必要
が無いとは言えないかもよ。その理論だとそもそも地方で年収400～500万なら子2人
は上京＋学費が払えないからそもそも無謀ということになる。

子供なんかできる範囲でしてあげればいいのよ。

職業 　平均年収（万円）
1 弁護士　1,271
2 医師　1,141
3 パイロット　1,136
4 大学教授 　1,114
5 大学助教授　862
6 公認会計士　841
6 税理士　841
8 警察官　813
9 公立高等学校教員　776
10 社会保険労務士　760
11 大学講師　748
12 公立小・中学校教員　742
13 消防士　717
14 高等学校教員　699
15 海上保安官　688
16 記者　680
17 研究者　646
18 不動産鑑定士　623
19 獣医師　616
20 電車運転士　605
21歯科医師　582

参考 民間全平均 401

あくまでも平均ですよね？

製薬会社だと、年収1,000万以上なんてゴロゴロいますよ。
弁護士とかDrってもっと収入いいかと思いますよ。

>>281
俺も賛成。
「ウチはお金ないから無理。自分でなんとかせい。」
でいいと思う。

この掲示板見ていると世間知らずの親が多いことに驚かされるね。年代的に戦後の混乱期で
ろくな教育を受けなかった団塊世代の子供が親になった世代かもしれないけど、わが子の
心配より自分の心配の方を先にした方がいいと思うよ。

世間知らず各位
年収ラボをググれ。

>>279
おいおい、
大学の奨学金が無利子になるか否かは親の年収ではなく、大半は子供の高校時代の成績だぜ。

>>283

自分も製薬会社（東証一部準大手）勤務です。
製薬会社は大手なら課長補佐クラスから、準大手〜中堅クラスなら課長クラスから、年収1000万越えますね。

今頃すみません。
２５１さん
私があなたなら賃貸します。売却を勧める方が多いですね（だから反対しているわけではないですよ）。
この不安定で不透明な時代には不動産、特に土地は頼りになると思います。ましてやその立地ですからね。
これ以上低金利になりませんし、インフレになると（可能性大）貯蓄があっても実質マイナスになります。固定金利でローン組んでると逆に得します。
加えてお勤め先が製薬会社でその年齢でその年収なら大手さんでしょうし、たぶん、管理職になられるでしょうから、年収は軽く１０００万オーバー間違いない！で、転勤ないし。
煽るわけではありません。でも、この条件なら打って出るべき、でしょう。
そんなチャンスがあるのが羨ましいですよ。

>>281もちろんお受験など考慮せずに考えた場合ですけど｡
例えば生活費や高校までの学費を除いて年間200万円貯金できるとします｡

200万×24年で4800万
退職金をたすと7300万

老後資金6000万をひいて1300万しか残りません｡

老後資金の6000万という数字は私たちの時代は年金はあまりあてにできないので今の年金の七割もらえたら､多少ゆとりのある生活､まったくもらえなければ慎ましい生活かなって額だと思います｡

また学部によってはバイトで生活費全般を賄うのは無理でしょうし、奨学金は借金ですから｡

実際､自分が奨学金をもらわれていた方の発言なら「自分でなんとかせい｡」というのもわかりますがね｡




>>288もちろん子供が優秀であることが前提です｡

>>292
確かにその通りと言えなくもないけど老後資金が貯蓄6,000万って
ＦＰや保険会社は商品販売のため不安を煽るために言ってる金額なんだけどね。

例えば自分・配偶者の親、知り合いのおじさん友達の親、定年近い人がみんな貯金
6,000もあるますかね？そしてないからと言って生活資金がショートして破綻
しまくってますか？

年金が当てにならないのはその通りだけど、老後にそんな金は掛からんよ。
老夫婦2人でローンも無いのに毎月40万も50万も使わないよね。
将来の不安解消も大事だけど、庶民がいつも極度にビビッて不安を抱えながら
老後の心配ばかりしてるうちに、
今を楽しめぬままあっという間にその老後になっちゃうよ。

>>293
月２０
年２４０
６０から８０まで４８００万円

けっこうかかりますがなにか？

>>294
国民年金の方ですか？

>>293
292ですけど､保険会社の言い分を聞いて6000万と言ってるわけではないです｡
今､年金貰っている世代とは違うでしょ？うちの父親は自分だけで毎月30万貰ってます｡主人の会社のOBも20万は貰っているようですが､今の三十代の世代はそんなに貰えるのでしょうか？

年金破綻はしないとは思ってますが､今の七割貰えたら上出来かなと思いますが。
しかもぽっくり行けばいいですが、お金がなければ施設にもすぐには入れないし｡安い施設に誰でも入れる訳じゃないですよ｡

正直､嫁としては奨学金返済の上､老後も金銭的に面倒みなければならないなんてごめんです｡子供たちの世代は私たちよりもずっと厳しい世の中になるでしょうし｡

年金は破たんはしないが支給開始が７５歳以上になり貰える年齢の前に天寿を全うされる方
多数。
生涯現役で働けるのが最高に幸せ。

すみません262-263なのですが、どなたかコメントいただけるとうれしいです。

>>298
大丈夫です｡

>>297
今の平均寿命を参考にすると男性で半分以上の方が貰えますね｡


多分いないから老後の事は考えなくていいと言うには確率が高すぎると思います｡

老後にことを考えない奴はいないだろ。老後資金を夫婦そろってチマチマ貯めるもよし、
自分に投資するのもよし、子供に拾ってもらうのもよし１０年後の日本が現在の姿で
残っていればの話だけどね。