ソニー銀行初心者質問スレ　その２

>>nanosさん
ありがとうございます。33です。

１５日が狙い目だったのかもしれないんですね。１５日が金利発表はしっていたのですが、
いつも夕方以降の発表だったので、確認が翌日になってしまいました。

26日ベースレートが変わるのを待っています。

ありがとうございました。

金利変更手数料について教えてください。

２０年固定を選択し、
第１回目の支払が終わったとしたら
次回の金利変更手数料のベースレートは、
２０年ものではなく１９年ものと考えてよろしいでしょうか

２年固定の場合、第１回目の支払が終わると
１年ものになるので同様にそうだと思いますが、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

>>42さん
サラリーマンですか？
ならば、いけそうな気がしますが・・・。
個人事業主や会社の経営者だと、また違った基準があるかと思います。

お子さんの人数で基準が変わるのですね・・・
たしかに生活費は違ってくるから、お子さん（というか扶養人数）で基準が違っても、当然なのかもしれませんが。


>>43さん
それであっていると思います。

42です。

nanoさん、ありがとうございます。

上場企業サラリーマンです。
こどもの数が...と言われ、やや悲しくなりました。

前スレでお子さん3人の方が借入出来たという
レスを見たのですが
借り換えの方が審査が厳しいんですかね...。

今年度の収入は500万以上になってくると思うので
年明けにチャレンジしてみたいと思います。

今月が初めての返済だった初心者です。

初めて繰り上げ返済をしてみようと思ったのですが、思ったよりも利息を
取られることにビックリしました。

毎月こつこつと繰り上げ返済をするつもりでいましたが、返済額を変更しても
利息は変わらなかったので、これだったらある程度の額をまとめて一度に
繰り上げ返済した方が良いのかな、と迷っています。

みなさんはどのようになさっていますか？

>>46さん

その支払った利息、損をしているわけではありません。
次回の約定返済時の利息が、その分だけ減っているはずです。
（厳密には月の日数の違いによる誤差がありますが。）

その利息は、経過利息と呼ばれるもので、以下の式で簡単に計算できます。

経過利息 ＝ 繰上前の残債 × 金利 × 前回約定返済日からの日数 ÷ 365

約定返済日当日に繰上返済をすれば、その利息は０円です。
ですから、約定返済日に毎月こつこつと繰上返済なさると良いと思います。

なるほど、そういうことなのですね。
安心しました。
ありがとうございます。

質問させてください。
固定→固定で、ほぼ同じ期間ですが金利の安くなる切り替えを考えているのですが、
決定前のシミュレーションの数字をみると、なぜか１度目のボーナス払いの金額だけ、
だいぶ高くなるように見えます。

別途金利切り替え手数料を払っているのに、どうしてそうなるのか理解できません。
これは、どういった計算でそうなっているのでしょうか。

金利が高い→低い、に変更する場合は、
以下のようになるんじゃないですかね？

元本
金利が低くなったので、元本の割合が多くなって、
元本の支払い金額が増えた。

利息
支払日から金利変更日までは高い金利で利息が計算されているから、
低い金利1ヶ月分の利息よりも、利息分は多い。

違ったらすいません…

質問です。変動で契約中でした。

６月からの変動の金利が下がったので、変動→固定→変動で契約金利を下げようとしたのですが、
今朝、固定へ戻す手続きの確認画面で、今後の返済額を確認すると、

確かに、月々400円、ボーナス増額分で700円ほどさがるのですが、
>>50さんと同じ理屈でしょうか、初回の返済額、特にボーナス増額分が5000円ほど高くなり、
今後半年分のトータルでは、変更後の方が1600円程高くなってしまうことがわかりました。

ボーナス併用の場合は、この技は不利に働くこともあるのでしょうか。

>>50さん
>>52さん

お二人の理由は、たぶん同じで、51さんの見解で、たぶんあっていると思います。
この時期（５月下旬）だと、利息の大半は変更前の金利で計算されますので、50さん、52さんのようなケースは多いかと思います。

増えた分は元本なので、損をするわけではありません。

（ただし、ボーナス払いでは、私には解明できない現象が起きているのも事実ですが、自分が使っていないので検証不足です。）

>>53(nano)さん、ありがとうございます。

結局、再度変動に戻しました。
ここ半年の支払い総額は、>>52の通り、1600円程増ですが、半年後の借入元本は7500円程減っていましたので、確かに損はしていないようですね。
返済明細の内訳を見ても、返済元金が多くなっており、51さん、53さんのおっしゃる意味がよくわかりました。

私は今年４月中旬に借換をしたので、ここまでボーナス加算分が変わるとは思いませんでした。

手続き途中に、固定２年のままでの試算もしてみたんですが、かなり魅力的ですね。^^;

勉強になりました。ありがとうございます。

借り換えをされたことがある方がいらっしゃいましたら参考までにお伺いしたいです。

マンションの住宅ローンの借り換えを考えていて、仮審査が終わり本審査用の必要書類の
お知らせが届きました。
その中に「物件案内図（住宅地図）など」と「建物図面（立面図・平面図・間取図）」が
含まれており、請求先は『不動産業者』となっています。

買ってから１０年弱、不動産業者と連絡を取ったことがなく、連絡先もはっきりしません。
こういった場合、皆さんどちらに請求されているのでしょうか？
また、すぐに対応してもらえるものなのでしょうか。

>>55さん

同じく10年前に購入し、借換で、先日、本審査が通った者です。
「物件案内図（住宅地図）など」は、インターネットのゼンリン住宅地図プリントサービスを使って印刷したものを提出しました。
「建物図面（立面図・平面図・間取図）」は家にありましたのでそのコピーを提出しましたが、建物図面(平面図)は法務局に公図、地積測量図と一緒に登録している場合もありますので、法務局に確認してみてはいかがでしょうか？もし平面図がなかった場合や立面図などについては、ソニーにどうすればよいか確認するしかないと思います。

>>56さん

詳しい内容、どうもありがとうございました！
物件案内図、早速インターネットで検索してプリントアウトしてみます。

建物図面についてはやはり見当たらないので、法務局に問い合わせ、それでも
ダメならソニー銀行に確認してみます。

本当にありがとうございました！

質問です。

他銀行の借り換えだと、金利の優遇の利率が人によって違う場合があるようですが、
ソニー銀行も有利な条件で借り換えが出来るケースはあるのでしょうか？

また借り換えにかかる費用ですが、詳しい金額についてはどのタイミングで計算してもらえるのでしょうか。
（計算してもらう金額が他銀行の方が安ければそちらに変更することも考えたいと思います）

>>58さん
ソニー銀行では、個人属性による引き下げ（優遇）幅の違いは無いはずです。
（ちなみに、新築で提携ローンの場合、▲0.9％→▲1.0％というのが一時期ありましたが、その記述がサイト上で見あたらないので、現状はよくわかりません。）

借換費用ですが、ソニー銀行側でかかるのは、下記のとおりです。
・抵当権設定登記：借入金額×0.4％（法定なのでどこの銀行も同じです）
・保証料：無料（一般的には必要な銀行がほとんどです）
・手数料：一律４万２千円（中には借入金額×2.1％という金融機関もあります）
・司法書士報酬：不明（数万～十数万円？）
というわけで、司法書士報酬以外はご自分でも計算できます。
司法書士報酬がわかるタイミングは忘れてしまいました・・・。スミマセン。

なお、この他に、借換前の銀行側で手数料がかかることがあります。

>>59　さま

詳しく教えていただいて、どうもありがとうございました。
とてもわかりやすかったです。

無事必要書類が揃えられたようです。
仮審査の申し込みから出来るだけ急いだつもりですが、当方の場合は借り換え実行まで２ヶ月かかりました。
これから手続きを開始される方は参考にしてみてください。

サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら、実行日当日は借り換え元の金融機関に
出向く以外は特に何もしなくていいんですよね？
自分で振込みの手続きとかしなくてもソニー銀行側で送金手続きをしてくれるのかどうか、
ちょっと心配になってしまいました。

>>62さん
ソニー銀行から、いつまでに何をするかの指示があります。
実行日の数日前までに、振込予約の手続きをします。
＞サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら
これがそれかな？

ギリギリまでその手続きをしないと、ソニー銀行から連絡があります。
当日は何もすることはないです。

>>62さん

ありがとうございます。
後は実行日まで待つだけなんですね・・・早く手続き終わらせたいです！

ソニー銀行の店頭金利は他行と比較すると、低いですが、どのように決定されているのでしょうか。都銀などの変動金利は短期プライムレートに連動していると聞きましたが、これとは独立しているのでしょうか。独立していると仮定すると、状況によっては他行より金利が高くなることも起こり得るのでしょうか。

質問ばかりで恐縮ですが、ご教示頂けると幸いです。

>>64さん
多くの銀行の変動金利は、おっしゃるように短期プライムレートに連動しており、これは原則として政策金利に連動しています。

しかし、ソニー銀行では、短プラ・政策金利ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです。
ここで言う市場金利とは、「数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など」です。
正確には、下記の「金利」のところに記述があります。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

というわけで、ご質問の件は、独立しています。
また、わずかですが、実際に他行の店頭金利よりもソニーの基準金利の方が高くなったこともあります。
（ただし基本的には他行より低いです。）

参考までに、過去の金利の推移は下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

借り換えを検討しています。

ショッピングモールに入っていたソニー系列の代理店で、借り換え諸費用を見積もってもらったところ
司法書士手数料が異常に高かったです。他行の見積りの倍近くです。

ソニー銀行は司法書士手数料高めなのでしょうか？

>>66さん

司法書士への支払いは、報酬部分と登録免許税や印紙税部分を合計した金額になるかと
思いますが、その報酬部分が他行の倍くらいということでしょうか？
確かに指定の司法書士への報酬は、高く設定されていると聞いたことはありますが・・・。

66です。

そうなんです。司法書士への報酬部分が高いんです。
借り換え経験者のご意見をうかがってみたいです。

>>66さん

ちなみに先日借り換えを行った時、報酬額のみですと７５６００円でした。
（債権額金１２５０万円。税金を入れると総支払い額は１３万円ちょっと）
こちらは借換えの金額によって変動するかと思いますので、ご参考までに。

あとは、実際に他行で借り換えの手続きをされた方に確認して比較してみてください。

66です。

>>69さん
ありがとうございます。
意外と普通ですね。

自分の場合2600万の借り換えで、
32万(登記費用+司法書士報酬) + 手数料42000円 + 印紙代20000円を提示されました。
登記費用が約10万円であることを考えると司法書士の報酬が22万円ということになります。
どう考えても高いですよね？

３２万円はちょっと高いような気がしますね。
代理店が間に入ってると変わってくるものなのでしょうか？

手数料と印紙代２００００円はソニー銀行側に支払うもので、その通りでした。
２６００万円ですと、登録免許税が１０万４千円ですよね。
ほか、借り換えですと抵当権設定以外では、抵当権の抹消、登記事項証明書の発行の手数料及び郵送実費などが領収書に記載されていましたよ。

他行からの借り換え検討中です。シュミレーションするにも口座開設しなければならないのはちょっと面倒ですね。事務手数料は４２０００円、保証料はゼロ、登記費用、印紙代はは他行同様と考えてよろしいのでしょうか？
まったくの変動より２年固定の方が金利が安いのは他行とは違いますよね？どうしてでしょうか？

>>72さん
シミュレーションは、口座開設しなくても下記で出来ますよ。
http://moneykit.net/visitor/calculator/?=loan

手数料、保証料はそのとおりです。
登記費用と印紙代は、法定なのでどこの銀行でも同額です。
あとその他に司法書士の報酬がかかります。
>>69-71あたりが参考になると思います。

変動金利の話は、>>65を参照して下さい。

>73　さんありがとうございます。ろうきん、SBIと比較しているんですが、ろうきんは低金利が魅力、SBIは疾病保障が無料、ソニーは疾病保障＋0.3パーセントだけど事務手数料も安く、保証料がない。現在は健康ですが、がんと診断されただけでローンが免除になるのは大変安心な気がします。計算してみると0.3パーセント高いことにより返済額が20年で200万ほど増えますが、年間10万円でそんな保険(診断だけで数千万)には入れません。がん保険はいろいろ入っていますので治療費は大丈夫でも、職を失ってしまったらローンが払えませんからね。

>>74さん
73です。
ろうきんは中央ろうきんでしょうか？
キャンペーン中で、低金利ですね。

SBIは住信SBIでしょうか？（それともSBIモーゲージ？）
いずれにしても、高額な手数料がネックですね。
手数料は保証料と違って、繰上返済や借り換えでは戻ってこないので、その点は要注意です。
それと、8疾病保障特約は、適用される条件をよく確認なさった方が良いです。無料付帯には無料なだけの理由がありますので。
「就業不能状態」と実際に就業しているかは別物です。

>75さん
中央ろうきんと住信SBIです。ろうきんは最大引き下げに該当します。SBIの保障は、診断だけででローン免除のタイプですよね。手数料さえなければSBIで決まりですが…　金利の動きによって借り換えもあり得ると考えると保証料はともかく手数料は嫌ですよね

>76さん

住信SBIの8大疾病特約はサイトを確認してみたら、

『被保険者本人の経験・能力に応じたいかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合』

となっているので、診断だけでは適用にならない可能性が高いと思います。
全く何の仕事も出来なくなったと認定されるような健康状態が1年継続しないと、残債はゼロにはならないということです。
月々の支払の免除についても『就業不能状態』であることが必要ですが、保険会社の認定は結構厳しいものになってくると思いますよ。

保障はないよりあった方がもちろん安心ですが、万一の時に「思ってたのと違う！」とならないように確認された方がいいのでは？

>77さん　ありがとうございます。ソニーとごっちゃになっていました。SBIは診断即保険金ではないですよね。その後診断即保険金タイプで調べていましたが、もう48歳で年齢制限にひっかかるのです。今のところソニーが50歳までOKなのでやはりソニーかなと思っているところです。ガンのみ保障などきめ細かな設定が出来るのは中央三井でしたが45歳までででした。借り換えなので急いでいるわけではありませんが10月に一斉にあがりそうですから8月中に決めたいと思っています。

ソニー銀行は、登記に関して指定の司法書士を案内されるようですが、自分で探した方で進めることは絶対できないでしょうか？

僕はディベロッパー指定の司法書士を使いましたよ。

>>79さん
私は新築マンションだったので、デベの司法書士をソニー銀行も使う形でした。80さんと同様でしょうか。

話は変わりますが、親スレとのマルチ投稿ですが、重要と思うのでご了承下さい。

いま気付いたのですが、
「変動セレクト住宅ローン」という新商品（というか新プラン）を8月8日から始めたようですね。

これまでの「住宅ローン」とどちらかを選択できるようです。

「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」の比較表は下記にあります。
http://moneykit.net/visitor/info/info110808_01.html

主な違いは、
・変動▲1.2％、固定▲0.8％
・手数料は融資額の2.1％

詳細は未研究です。

２月に１５年固定で借りたものです。
金利が下がってきているので、金利変更をしようと思っていますが、
手数料が高くて変えられずにいます。

そこでふと思ったことですが、来月に１５年固定を再度金利変更で
変更した場合、９月から１５年になるのでしょうか？
それとも２月から１５年は変わらずでしょうか？

>>83さん
新しく固定しなおした時点から起算されます。
ですので９月に15年固定すれば、９月から15年ですね。
とはいえ、多くの場合、一旦変動を経由する方がほとんどだと思いますが。

ちなみに手数料は、6日、16日、26日と返済日に変わっているようです。

>>84さん
83です。ありがとうございます。
手数料がかからないタイミングを見計らって変更してみます。

変動セレクト選ぶ意味があまりわからない。手数料高いし、金利そんなに低くないし。

66です。

誰かの参考になるかもしれないので、その後の経過を書きます。
結局正確な司法書士報酬額は、本審査を通らないとわからないとのことなので本審査を申し込みました。
異常に高ければ途中キャンセルするつもりで。

結果は報酬額約10万円で、やや高いかなといった程度でした。
借り換え前のローンが複数に分かれているので、その分抵当権抹消の本数が増えていることを考えるとこんなもんかもしれません。
代理店の22万という試算は何だったのか意味不明です。

はじめまして。
ソニーが評判いいと聞きましてやってきました。

すみません、私はローンに疎い者です。
主人は関心がなく調べてくれません。

主人（36歳）年収700万円　貯蓄400万
妻、子供幼児２人の家庭です。
今後は教育費貯蓄の為、繰り上げ返済はほぼ出来そうにありません。

2007年に新生銀行に借り換え、現在
2037年（62歳）に払い終える30年固定金利3.05％実行で残債1450万
2033年に払い終える10年固定金利2.3％実行で残債370万
　　　　　　　　　　　　　　　　　計1820万ほどの残債があります。

このまま行くのがいいのか、10年固定や変動へ借り換えた方がいいのか、
また、私どもに合うような借り換えプラン、方法などあればアドバイス頂きたいです。

よろしくお願い致します。

>>88さん
はじめまして。

今回借換を検討されている理由は何でしょう？
・現在の借入の金利が高いから？
・毎月の支払がきついから？
・その他の理由から？

それによって、オススメできる内容も変わってくるかと思います。

ただ、いずれにしても、今の新生のままというのは、もったいない気がします。
ソニーは初期費用が安いので借換にも向いているとは思いますが、
ソニーかどうかは別にしても、借換はした方が良いのではないでしょうか。

また、ご主人は会社員（または公務員）ですか？
お子様がもう少し大きくなったとき、奥さまがパートなどに出る可能性はありますか？

何だか逆に質問ばかりでスミマセン。

>>88
ソニーは変動か短期の固定で契約して、金利上昇局面になったら長期固定に随時切り替えできるのがメリット。但し最初から10年以上固定で契約して短期や変動に変えると10万単位の手数料が発生するので注意。
ちなみに物件購入額と当初借入額が不明だけど、充分な頭金が無かったとかで担保割れしている場合は全額借換不可の場合もある。

あと将来の教育費が不安であるなら、財形教育融資が受けられるように一般財形で積立するとか、住宅ローン契約者で教育ローンやフリーローンの金利優遇が大きい銀行（りそな・みずほ・労金等）で借り換えると、進学などで予想外の出費になっても落ち着いて資金相談することはできる。
（ソニー銀行のフリーローンは7月末で取扱中断中。）