建築条件付きの家について

ここ読んどけば
http://www.ads-network.co.jp/kenchiku-jyouken/kenchiku-jyouken-01.htm

てすと

>>１４１
手付金を返さなくするため、トリックを使う会社があります。

↑　建築条件付の同時契約

要は、土地や家という高額の買い物をする消費者の利益が法律で深く擁護されていると
いうことです。設計や打ち合わせの過程でイメージが違った、思い通りの設計を組んで
くれない、高価な買い物なのに真摯な対応をしてくれない場合などを想定して理由の如
何にかかわらず如何なる名目の金銭（手付け・設計料・手数料・書類作成費など）も含め
すべて返還されるというものです、これらは、法律で規定されています。内容証明送れば
１００％返ってきますし、裁判にもなれば裁判費用含め１００％返ってきます。（もっと
も企業はイメージダウンを恐れてそこまでいくことは稀ですが・・）不動産会社の言い分
を鵜呑みにしないことです。手数料〇十万円は負担していただきます。これは会社の規定
でそうなっていますとか上手いこと言いますからね。

教えていただきたいのですが。既に10戸は入居済み30区画の大手HMの建築条件付の中で10区画の建て売り計画があり1区画を土地もそこそこ気に入り、建物の計画図面も気に入り価格も納得したので同時契約しました。
しかし、契約後HMから他の区画は大丈夫だったが私の土地だけ地盤改良が必要で改良費110万を負担してほしいと言われました。
契約には地盤改良費は計上されてませんが、私の負担になるのでしょうか？
予算もあり納得できないので解約も考えますが、この場合、契約金100万は戻りますでしょうか？

>>148
地盤改良費用は当然１００％あなたの負担です。

土地売買契約と同時に建築請負契約も結んだのなら、契約金は契約書に
書いてあるとおりＨＭに寄付しなければなりません。

149です。書き方が分かりにくかった。

早い話、契約書になんて書いてあるのってコト。

＞148

無理。契約金なんでしょ、手付金ではなく。

地盤改良は上にどんな建物が建つか確定しない限り調査しないし仮に調査したとしても意味がありません。
つまり一般的に事前に計上できないものです。契約せずに詳細設計してもらって調査費用を自腹を切れば可能かもしれません。

他の区画は大丈夫だったとありますが開発規模からすると、新たに宅地造成されたエリアでしょう。おそらく盛土部分の区画を購入されたか、他は木造であなたは鉄骨だとかではありませんか？

148です。
ご意見ありがとうございます。
やはりこちらの負担ですかね。
ちなみに全区間軽量鉄鋼メーカーです。
しかし私の物件は売建てのような感じで既に建物も決まっていて建具の色の変更くらいしかしてないのに、わかっていれば別の区画にしたのになぁと納得いかない感じだったもので…

148さん
>30区画の大手HMの建築条件付の中で10区画の建て売り計画があり1区画を土地もそこそこ気に入り、建物の計画図面も気に入り価格も納得したので同時契約しました。
建売の売買契約をされたのか、それとも建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約をされたのかどちらですか？
建売ならば地盤改良費を支払う必要はないですが、後者ならば支払う必要があります。
建売ならば契約書は１通。建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約ならば２通あるはずです。

>しかし私の物件は売建てのような感じで既に建物も決まっていて・・・
既に建物が決まっていたというならば、確かにそれは売建のような気がします。
しかし、家の契約には建売と注文住宅の２種類しかなく、売建というのは建売を建てる前に
売ってしまうことであって要は建売です。見分け方は建築確認をとってあったかどうか。
建築確認をとってあったならばそれは建売で、既に建築確認をとっているのですから、
後から構造に関わるような変更はできないのです。
注文住宅は、施主の要望を聞いて設計してから建築確認をとるので、予算次第でいくらでも
設計の変更が出来ます。

>予算もあり納得できないので解約も考えますが、この場合、契約金100万は戻りますでしょうか？
建売ならば、100万は解約手付けなので、手付放棄すれば解約可能です。
建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約場合には少し複雑で、払った100万円には、
建築条件付土地売買の手付金と、注文住宅の請負契約の契約金が含まれていたと考えられます。
（手付金50万＋契約金50万のようにです）
建築条件付土地売買は基本的に手付放棄で解約可能です。注文住宅の請負契約も解約可能ですが、
手付放棄ではなく相手の損害を賠償をする必要があります。（契約金は解約手付ではないのです）
その場合、考えられる損害は設計料、地盤調査費用、営業費、予定された利益などですが、
幾らになるかはケースバイケースなのでわかりません。

以上、長くなりましたが148さんのご参考になれば幸いです。

148です。

153さん
丁寧なご説明ありがとうございました。
私の契約は私は建売を買った感覚でしたがHMから着工前なのでと土地売買＋建築請負契約になりますと言われ、そのまま契約してしまいました。
昨日、HMに行って、やはり納得いかない地盤改良費は払いたくないことや、予算も明確に伝えてあったのに追加工事の可能性も一言事前説明があってもよかったのではと、こちらの思いを喧嘩腰にならないように伝えて、契約金は戻らなくてもよいのでご縁がなかったということでと解約を申し出ました。
するとかなり慌てたようで妥協案を次々出され最終的にはこちらの説明不足もありましたので今回は当社負担でさせていただきますということになりました。
少し関係がギクシャクした感じはありますが、このままお願いしようと思います。

私も全く同じ状況でした。しかし、地盤改良費を請求した段階でこのメーカーは信用できないと判断、解約しましたよ。信用できない限り、どれだけ条件の良い土地でも契約しちゃダメだと考えています。
「地盤改良費は今回は当社の負担で」と言われても、普通は負担しません。どこかで帳尻を合わせます（値引き枠が狭くなるなど）。
一度ペテンにかけたメーカーとは関わらない方が得策だと思います。

148さん。153です。
とりあえず地盤改良費の負担はしなくてすんで良かったですね。
でも、155さんの言うように今後も注意されたほうがいいですよ。

そもそも土地売買＋建築請負契約の場合、プランは決まっていますというような売り方を
することは禁じられているからです。建築請負契約＝注文住宅であり、153でも書いたように
注文住宅は施主の要望を聞いて設計するもの。もしプランを示す場合でも、それはあくまで
参考であって従う必要はないのです。

メーカー自体と言うよりも、営業や指導する立場の先輩や上司が信頼おけない可能性が
あるかもしれません。ただ、住宅の営業というのは入れ替わりが激しく、悪意があって
だまそうとしているのではなくて、単に知識不足なだけなのかもしれませんが。
あまり心配させるつもりはありませんが、高い買い物ですから後悔しないようにして下さい。

地盤改良費が業者持ちの売建ってあるの？
私は別途請求された方が気持ちいいな。

必要かどうかもわからないのに地盤改良費が業者持ちとかいわれたら
必要な土地なのに不要とされたり、不要な土地なのに土地の価格に地盤改良費が上乗せされて販売されている可能性があるわけでしょ。

148です。
皆さんのご意見を聞いていると少し不安もありますが、SS調査で1点のみN値3.0を下回っており地盤改良なしでは保証の関係で建てられないらしいので改良するのは確定です。
鋼管杭こみの仕様書をいただき、他の建具や断熱材まで隈無くチェックしましたが、地盤改良追加以外は変更箇所もなく価格も既に決まっているので帳尻合わせられている感じはないのですが、今後何に気をつければよいですか？
まさか仕様書よりもグレード落とした建具を勝手に付けられることとか大手HMでもあるんですかね？

>>158
建具のように後からバレるようなところは、わざとグレードを落とすような事はしないですよ。
それよりも、完成後に見えなくなるようなところに気をつけた方が良いと思います。

でも、地盤改良費を業者にもってもらえたのはラッキーというより、それだけ儲けが乗っていた
だけだと思うので、そんなに心配しなくても良いと思いますよ。ホントにギリギリの厳しい
契約価格だったならば、業者は粘り強く払ってもらえるように交渉しただろうと思います。

っていうか、もともとＨＭが負担するものを購入者に払ってもらおうとふっかけてみたんだろ。疑問持たずに払ってくれたら丸儲けって感じ。
かなり悪質。

建築条件付きの土地なんだけど上のほうで1万円の犬小屋の話が出てたけど
そこまで極端でなくても、業者が提案してくる高額な参考プランは無視して、
建坪10坪くらいの総2階の家（味もそっけもないけどこのくらいの家が一番効率がいい）
を600万円で建ててくれとか、提案してみるのも一つの手だと思うよ。

最初は土地のみで8000万円ていう分譲宅地が売り出されてたんだけど
しばらくして、新築4LDKの家込みでも売値は8000万円のままでいい
なんていう売り方に切り替えてた。
つまり土地を買えば家はおまけでつけてやるという売り方。

それみて、建築条件付き土地で、安普請でいいから家もおまけで
つけてくれないかなんていう買い方もありかなって思ったよ。
そこまで極端でなくても土地代プラス600万円で
家を建ててくれなんていう買い方もありだよね。