フラット金利はどうなる？【４】

>>545

現在の日本の銀行は、集まっている預金の額に対して、貸出先企業が見つからない、あるいはリスクをとれずに貸し出せないという状況に陥っているとみています。
実際に日本の銀行の預貸率は年々下がっています。
それで担保が取れてリスクの少ない住宅ローンを沢山貸し出したい（出来れば他行の客も奪いたい）というインセンティブが銀行に常にはあります。

住宅ローンを貸し出す際に、銀行には3つの選択肢があります。
フラット35、自前の固定金利ローン、自前の変動金利ローンです。

自前の固定金利ローンは銀行自身がリスクをとるので銀行は高いプレミアムを金利に乗せないと貸し出しは難しいでしょう。
特に、フラット35S（10年間金利がマイナス1.0%）という非常に金利の低い長期固定ローンが景気刺激策として政策的に実行されている今、高いプレミアムを要求する自前の長期固定ローンは金融サービスとしてハンデがあります。

フラット35はローン債権を住宅金融支援機構に買い取って貰えるので銀行にとってリスクが殆どないのですが、銀行の長期的な収入源にはなりませんし、預金の運用先にもなりません。
また、フラット35の取り扱いは機構債の落札分までしか出来ないという限界もあります。

変動金利ローンによる貸出は、銀行にとっては比較的リスクが低く（つまり、借りる側がリスクを取ってくれる）、時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば長期的にも儲かるので、よいローンです。
また、フラット35のような貸出額の限界もないのです。
従って、銀行にが住宅ローンの貸し出しを十分に伸ばすには、変動金利ローンしか選択肢がありません。
だから銀行は変動金利ローンを住宅購入者に盛んに勧める、または優遇金利幅を競って他行の客を奪い取ろうとしているのだと思います。

以上は私の推測です。
なぜ銀行が変動金利ローンばかり勧めるのかについて他にも意見があれば、
お聞かせください。

>>551さん
ありがとうございます。
なるほどです。
推測とおしゃっていますが、とても理解しやすい内容に説得力ある文章力で非常に納得できました。
私も他の方の意見も聞きたいです。

>時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば

変動金利の事ですか？変動って政策金利完全連動ですよね？確か2009年春頃の金融機関貸し渋り貸し剥がしが問題になった時TIBORは勿論長期金利もはねあがりましたが変動は一切変動してませんよね？

>>553

551です。
「TIBOR等」は言いすぎでしたね。
時の「短期の調達金利」と修正します。
もちろん、政策金利とその短期の予想に連動していると思います。

>>551
裏返せば、固定金利というのは、その期間ではそれ以上のリスクをとても取れないということですね。
５年固定が優遇後2.15％だとすると、５年後には平均2.15％では損となる金利になるリスクが非常に高い
10年固定が優遇後2.60％だとすると、10年後には平均2.60％では損になる金利となるリスクが非常に高い。
10年以上の固定が無い銀行では、10年後の金利が全く予想できない
ということになるのではないですか？
それに対して素人は、銀行すら取れない金利上昇リスクを、甘い考えと有利な優遇につられて自らで
負わされているということでしょうか。

＞10年固定が優遇後2.60％だとすると、10年後には平均2.60％では損になる金利となるリスクが非常に高い。
＞10年以上の固定が無い銀行では、10年後の金利が全く予想できない
そう考えるとフラットの金利は格安だと言えますね。

過去を見る限り変動は10年で最大0.5しか上昇してませんので銀行は予想をはずしまくってる事になりますね。

でも実際は長めの金利は債券市場に連動しているだけで銀行の思惑はあまり無いのでは？

ここ数ヶ月の長期金利の動向を見る限りいろいろな思惑や影響を受けて決まってるように見えます。
逆に変動はコールレート連動なので日銀の管理下に有るので動かない。

変動金利1.075％、20年超～35年以内固定3.13％
これは某銀行の優遇後の住宅ローン金利です。
この現状からこの銀行が考えてるリスクとはどの程度と考えられるのだろうか。

※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。

>>559
うるさいなあ。
頭の固い奴だなあ。
話の流れで少しくらいの脱線もあるだろ。
フラットの金利？
そりゃこれからはドンドンあがるんじゃないの。

スレヌシの言葉を載せただけですけど
なにか？

結局は国債の価格が高いのだから銀行はそれより安く金利は設定できないですよ。
もし今の金利で銀行が10年固定で1.2％とか考えたら、破産のリスクのある個人に貸すより10年国債そのものを買った方が得するのですから。
30年固定にしても30年国債価格よりも利率を高く設定しないと銀行がお金を貸し出す意味がないですよ。

フラットってリストラなどで返済が厳しくなった場合は、返済期間を延長して
毎月の返済額を少なくできるんでしたっけ。
確かあったような。

金融安定化法案？でしたっけ？モラトリアム法案？亀井さんのやつ。それがあるから大丈夫なのでは？

以前は滞ると事務的に強制競売って聞いた事ある。

ご返済が困難になっているお客様へ
http://www.flat35.com/files/100056948.pdf

どうも。551です。
現在、海外におります。

>>559 さん

金利の期間構造の理論によれば、
長期金利は将来の短期金利の予想の平均値にリスク・プレミアムを上乗せした水準に決まります。
言いかえれば、今の短期金利、来年の短期金利、再来年の短期金利、・・・、10年後の短期金利の予想平均値に、その期間に金利を固定することで生じるリスクに見合ったプレミアムが付け加えられて10年物の長期金利の利回りが決まるのです。

※ちなみに、金融市場で将来の短期金利の予想がどのように形成されているかは、年限の違う市場金利や国債利回りからインプライド・フォワード・レートとして計算することが出来ます。

フラット35の金利が国債利回り等の長期金利に強く影響を受けていることは、
このスレでは既に自明のことです。

つまり、変動金利（＝短期金利＋銀行の利幅）の予想とフラット35のような長期固定金利には非常に密接な関係があります。

変動金利の見通しとフラット35の金利見通しは切り離して考察できないと思っています。
我々にローンを貸し出す銀行はその様に考えて、住宅ローンの金利付けや金融商品の勧誘をしているのです。

変動がいいか、固定がいいかと言った個人の嗜好やリスク許容度の問題（このレベルで議論していれば水かけ論にしかならない）を超えて、
変動金利とフラット35金利の関係を冷静に議論するのはこのスレの趣旨に反しないと思います。

どうも。
551です。
連続での長い投稿をご容赦ください。

>>557さん

おっしゃる通りですね。
この15年ほど、銀行も金融市場も長期の金利見通しを誤ってきたと思います。
確かに1996年時点で変動金利で借りて、2010年にローンを完済した人は、
非常に利口で将来を見通す見識を持っていたか、あるいは単に非常に幸運な人だと思います。

政策金利がゼロ近傍の状態がこれほど長く続くことを予想していた人は1990年代にはほぼ皆無でしょう。
2000年代に入っても極一部と思います。

しかし、今後も同じように低金利の状態が続くとは、私は考えていません。
>>496 は私の今後のマクロ経済の見方です。

ここ5年ほどの政治の混乱で、日本政府は歳出削減をする能力も、
歳入を拡大する（増税する）能力も失ってきています。
財政赤字をファイナンスするための巨額の国債の発行は今後も続くでしょう。

貯蓄率がゼロ近づきマイナスに反転することが予想される中で、
数年後には、日本の公的債務の残高は個人金融資産の残高をも超えると考えています。
その時、新規の国債発行を国内勢だけで消化するのは極めて難しいでしょう。

フローでは、貯蓄率がマイナスになってマクロの貯蓄投資差額が「貯蓄超過」から「投資超過」に反転すれば、
経常収支は赤字になります（この論理がわかりにくいと思う人は国際収支に関する解説を読んでみてください）。
その時、日本は外貨準備を取り崩すか、外国からの資本フローで経常収支の赤字をファイナンスするほか手段がなくなります。

長い長い日本の貯蓄超過の時代が終わり、
海外の投資家が日本国債に相応の利回りを求める時は近づいています。
それは同時に、政府の歳出・歳入の管理能力が厳しく問われ、
通貨の価値が再考される時でもあります。

その様な経済環境が訪れる可能性が十分あることを考慮に入れて、
個人の長期の人生設計をするのが非常に大事だと思う次第です。
その時フラット35（特にフラット35S）は有利な金融商品だなと、
個人的に感想を持ってます。

上記は私の個人的な考察です。
他の経済への見方、金利への見方があれば、レスをよろしくです。
参考にします。

ねこだいすき
まで読んだ

今日も1日頑張ろう！
おう!

>567
わかりやすかった。
ありがとう

>>567

好況を伴わない（税収の増えない）金利上昇が起こった時、仮に長期金利が3%に跳ね上がったとしたら、
現在の国債利払い22兆円は50兆円を超えると思いますが、そうなると今の税収では借金の利払いすら
出来なくなります。そのような国債が海外投資家に買って貰えるのでしょうか？

そうなるとギリシャのように厳しい緊縮財政を強いられ、公務員の大規模リストラと大幅な増税は必須と
考えます。もちろん国内企業にも破綻やリストラ、金融機関は国債暴落による損失が発生し、やはり破綻が
相次ぐ事が想像出来ます。

そのような状況下、日銀はどう動くのでしょうか？国債買い切り→インフレ？利上げして通貨価値維持？
それと我々一般市民の生活にどのような影響が出ると考えますか？

それとも国債の金利だけが上昇し、そのほかは何事も無く今と変わらない生活が送れるとお考えでしょうか？

>日本の公的債務の残高は個人金融資産残高をも超えると考えています

ここも分かりません。政府は国債を発行して民間から資金を集め、それを使いますが、例えば40兆円の税収と
50兆円の国債発行で90兆円の予算を組んだとしても、使われたお金は全て民間に行きます。

この90兆円は「全て」民間に行く訳ですから、政府が借金を増やすと国民の資産も同じだけ増えなければ
つじつまが合いません。政府や民間が受け取ったお金を焼却してしまうのであればバランスが崩れると思いますが
お金が流通する過程で減ったり増えたりする事はあり得ないと思うのですが？

確実に言える事は、ハイパーインフレが起きてしまえば
変動でもフラットSでも何ら意味が無い。
特約が無効になり、フラットSも変動と同じように金利が急上昇する。

長文ご苦労様です
読むの大変でしたが、読みました
無知な私はただただ　ふ～うんってな感じでした

現在のフラット借入希望者からすると長期的に考えるより
現在の借入額で幾ら毎月返していくかが問題なので
今後の６ヶ月くらいまでの予測などが知りたいのですが

知ってどうするの？

>>571
だから上がらないと？

575さん。これからフラットを借り入れしようと考えたら
6ヶ月くらい先の金利まで判れば借り入れ時期考えるのではないのでしょうか
ここ最近1ヶ月違っても大きく変化しているもので
11月と12月のようだったら大変かと思ったためです
そのためにここを見るようになったのですが
これってダメ？

>>577さん
575さんが知ってどうするの？と言った意味は577さんの言ってる意味を理解した上でだと思いますよ。
金利予想なんてプロでも難しいのです。
ましてや長期金利（10年債）については、需給で決まるので尚更予測は難しいと思います。
もし、ここで説得力ある人が自分の融資実行予定月には上がると言ったらどうするのですか？
フラットを止めて他のローンに契約しますか？
下がると予想したのに実際は上がってしまったらどうするのですか？
予想した人を恨みますか？
「どうするの？」というのはそういう意味じゃないかと思いますよ。
実行月に決定されるフラットの金利は、運に任すしかないんです。
実際、私の知人でも、引き渡し月に金利が上がったので翌月に遅らせたら、残念ながら更に上がりました。
逆に2週間の工事の遅れで月をまたいだお陰で金利が凄く下がったという話も聞いたことがあります。
これがフラットの最大のリスクでありデメリットであると思います。

>>580
運ってことは無いと思うけど。

JGBの6ヶ月内の予想ならある程度の見通しは付くでしょ。
あと気をつければいいのは米国債ぐらいだし。

予想に意味がないと思うならスレタイ的に見なきゃいいんじゃね？

明日には１月の金利の見通しがたちそうですね。厳しい結果になりそう。

>>582
予想が容易ならこんなスレ要らないのでは？
ここはド素人が好き勝手な予想をして楽しんでるスレじゃないの？

>>581
甘い

ここのスレを見てると、
月の末日には次の日次の月の金利を知ってる人がいるから、
末日契約予定にすれば、少しはリスクが減らせる？

フラット35Sで１月実行にするためには何日までに完成しないといけないのですか？

我々１月実行組はFOMCと日銀の金利上昇政策の一番の被害者だ。
このまま１月の実行金利が＋0.3％くらいになると11月からのたった２ヶ月で約500万円の支払額のアップです…。
このイマイチな組織達は恨んでも恨みきれない。

おいおい長期金利が1.305%って…

しばらくはあんまり期待できないのでは？
長期金利（10年債）は上がるときには一気に上がって、下がるときにはズルズル下がっていくことが多い。
それは、1月2月はもっと急激に上がる可能性はあっても、下がったとしても下げ幅は少ないってことです。

6か月くらいは予想できるって奴いたけど、
そんな力あるなら、きっと国債の売買で大儲けしてるんだろうな。

>>568

ネコは好きです（笑）

>>572

>この90兆円は「全て」民間に行く訳ですから、政府が借金を増やすと国民の資産も同じだけ増えなければつじつまが合いません。

政府支出はGDE（国民総支出）の一項目なので、確かにGDEは増えます。
しかし、それらは所得として分配されて、消費か貯蓄か固定資本減耗になります。
もしマクロの貯蓄率がゼロなら全て消費か固定資本減耗になり、
国民の資産残高（国富）を増やすわけではありません。

政府の赤字国債は、それを購入する人にとっては国債と言う資産の増加ですが、
預金や現金という資産が国債という資産に置き換わっただけですので、
その人の資産総額が増えるわけではないのです。
銀行が国債を買っても、それは運用資産に占める貸出の比率が減って、国債で運用する比率が高くなっているだけです。

これってどうでしょうか？

金利が上がってきた今、フラットよりいいと思うんですがね

http://www.ja-shizuoka.or.jp/shizuoka/annai/bank/loan/sinjyut1.htm

↑なんでやねん

>>597

現在のローン変動金から▲1.2％して、1.275％
ただし▲1.2％or▲1.0％の条件として『長期優良住宅型』とあるから、普通にフラットＳが使える条件となる。
これをノンバンクのフラット35S、20Sと比較、12月の利率と10年間1％優遇で考えると、
35Sで1.4％、20Sで1.15％となる。

10年間だけでみるとフラット20Sが良い。このまま20年間金利が上がらないと思うなら上げたサイトの住宅ローンの方が良い。
が、20年間金利が1％以上あがらないと思うなら、大手銀行から変動金利で借りたほうが圧倒的に条件が良いはずである

598さん、他の方々違っていたらフォローお願い

結局1月予想はどのくらいでしょう？