阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

箕面森町
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_01.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_02.html
http://www.m-shinmachi.com/html/sales/kukaku_up_03.html

なんだかんだいって大きめの土地が多いと思いますけど。
30～40坪なんてそんなにないですよ。

逆瀬台の購入考えてるやつは実際に何度か足運んでから考えた方がいいぞ、特に若い世代は

コンビニが出来るとか言ってるやつもいるけど、自治体が反対してる限りは難しい

車の通りは多いが人通りの少ない地域でコンビニが出来るかどうかも謎だがな

外部の人間の出入りとか治安が悪くなるとか個人的な意見ばっかりで尚且つ閉鎖的

コンビニ代替案がレンタルの菜園

家庭菜園したい老人が多いんだろうな

ＰＰＫだの幅広い年齢層との交流とか言ってて矛盾してるんだよね

今のさばってる自治会の老中達が考えを改めるかバトンタッチするまでそんな機会はないし、
それまでに逆瀬台は生活区域でなく終身施設区域に変わってるだろうな

当然全部閉まってるんじゃない？
遅くまで開けてても誰も来ないんじゃ経費の無駄だし、エコじゃないからね

山手台の残りの広大な土地のうち3～4割ぐらいは、ある程度の資産と安定した年金収入のある定年退職者向けに100～200坪ぐらいの定期借地権エリアを設けるのが一番いいですね。
地代は100坪3万円台で（定期借地権の相場である年額で時価の1%相当）。
定年退職した高齢者も都心への一定の利便性を備えた環境の良い所に住みたい人は結構いますからね。
2人住めればじゅうぶんの平屋をキャッシュで建てて、地代が年金から無理なく払える範囲なら分譲より遥かに魅力ある。
分譲で戸建をキャッシュで買おうとすると狭い土地にしか住めない。

これから人口が減少し土地が余る時代、所有による資産価値など全く見込めないから、あと10年もしないうちに賢い人は買う金があっても不動産投資（土地購入）を避けたがるようになる。
だから土地部分を賃貸にして、建物は消費財として買うというスタイルは時代に受け入れられるだろう。
デベロッパーから見ても、売れないバス便の土地を安売りで業者に処分するのではなく、安定して顧客から賃料収入を得ていくビジネスモデルは悪くない。

北部はこのまま安売りあるのみ

コンビニ一軒出来て街が発展するなんてありえないｗ
逆瀬台の売りは、色々揃ってる逆瀬川を起点としたベッドタウンであるという事でしょう。
そしてその逆瀬川の街が昔より衰退している現状が不安材料でありマイナス点であると。

２１９２
北部は安売りや適正価格販売なんてしてませんよ。
安売りどころか、むしろ高売りしています。

適正価格にまで下げたくがないが為に、土地を小さくして坪単価を割高に
維持する作戦を実行中です。

安売り路線で売れてるんだから何の問題もない。

安売り路線ではなく、正確には土地を狭くする（坪単価）高売り路線ですね。早晩行き詰る。

坪単価が安くなくても、土地を狭くして総額で安くなれば今まで買えなかった方たちが手の届く価格帯となる。

それは充分安売り路線。その安売り路線で売れてるんだから路線の見直しなどない。

もし行き詰まったら、そのとき考えたらよいだけ。

政府インターネットテレビ
山本山手物語　陽はまた昇る（兵庫県宝塚市）
http://nettv.gov-online.go.jp/prg/prg2801.html

ＪＲ中山寺駅北口を通るバスに関して教えて頂きたいのですが・・・
　
　いつ頃開通するのでしょうか？

旧１７６号線の工事と駅北側のロータリーの両方が完成しないと駅前乗り入れは無理ですよ。
来年以降でしょうね。

それとは別に、道路整備で出来る新しいバス停（ＪＲ中山寺近くの旧１７６号線沿い）に
もうじき停まるようになるみたいです。

最近の山手台はすっかり魅力なくなりましたね。

２丁目と同等水準のこだわりや質感や面積（平均７０坪）を取り戻さない限り、山手台北部は本質的な魅力を持ち得ない。

新街区は始まったばかりで、まだ序盤で全体に対してそれほどさばけているわけじゃない。

途中で息切れする事もじゅうぶん有り得る。

家がある程度完成しだして人が住み出したら、街並みもシビアに比較検討されるようになるしね。

山手台の北部一帯の適正な面積及び価格は、南道路で70坪2800万、北道路で70坪2700万ぐらい。
56坪で2600万は現在の不動産市況のバス便エリアにおいて、割高すぎます狭すぎます。
そんな舐めた値段だとじきにそっぽを向かれるでしょうね。

なんだ、宝塚山手台ってたいしたことないんだね

彩都と言い合いしていた頃は、本当に活気があった。

>>2202
それでも高杉
インフラ整備がゼロに近く、不便極まりない立地を考えれば、
普通、坪単価30万そこそこがせいぜい。
それより高い値段で買うのは情弱のうっかりさんだけですね。

お先真っ黒の彩都よりは遥かにマシです。
彩都の箕面側の大部分を占める駅1.5km以上エリアなんて、坪20万でも売れません。

モノレール停留所から非徒歩圏やバス便なんて誰が買うんだよｗ

山手台は値引きしてくれますか？

>2206
情弱ですか？

彩都の箕面側の大部分を占める駅徒歩1.5ｋｍエリアって・・・
どれだけ彩都の箕面側が広いんや（笑）
よう知らんようやから地図載せたるわ。

http://www.ur-net.go.jp/business-kansai/location_new/saito/o09_life.ht...

因みに、彩都から1.8ｋｍ離れた周りに何も無い緑彩ビレッジですら、
坪２０万では買えんよ。残念でした。

街の発展性や将来性を考えれば、明らかに彩都に軍配があがるが？

マーケティング上の一般的な徒歩圏の目安は駅から半径750m圏です。
これでも実際の距離は800m以上で10分以上かかる場所が多いです。
駅から登り坂道なら尚更。

ちなみに彩都西モノレール停から半径750m圏に入るエリアは、彩都箕面側全エリアの1/3に過ぎません。
2/3は非徒歩圏です。歩けるというのと、徒歩圏は違います。

もっとも、モノレールから歩ける範囲を不動産の扱いで徒歩圏とは言いませんけどね。

徒歩圏ってのは大手私鉄、JR、地下鉄から実測数分（10分未満）の場所を言います。

彩都は、箕面側から一番離れたエリアでも何とか駅まで歩けるのが、山手台と根本的に違うところかな。
それと、箕面側が今年から街開きで、ホームセンターなどの商業施設がオープンする予定で、
街の中も色々充実してくる予定。
バス便（といっても便数も少なすぎるが）で、駅前もあまり充実していない山手台と
比較する方が無理がある。ポテンシャルが違いすぎる。

また彩都との比較が始まったが、前回の論争で彩都の方がいいと結論付いたのではなかったか。どちらも決して便利ではないが、景観や将来性を考えたら明らかに彩都に分があるな。

>2211
マーケティング上の徒歩エリアと駅徒歩エリアは根本的に違うでしょ。
例えば、コンビニに１０分以上歩いて行かない（というか１０分歩けば別の店があるのが普通）。
戸建て住宅であれば、駅まで１５分でも十分徒歩圏。
モノレールが不動産の扱いで徒歩圏と言わないとは、もう言いがかり以外のナニモノでもない。

>2213
彩都の発展が羨ましいから、妬んでいるのじゃないか。
彩都のスレでは、山手台は、相手にもされていない。

彩都の鉄道最寄り駅は、北千里、JR茨木です。
だいたい自宅から徒歩2～2.5時間ほどでたどりつけますよ。

同心円描画ツール
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html
http://www2s.biglobe.ne.jp/~yoss/hack/nenisuod.html

彩都と泉北ニュータウンやトリヴェール和泉を比較とは・・・。

彩都の箕面側は素晴らしいよ。北大阪急行の千里中央まで、たったの38～46分、390円でたどり着けるからね。

自宅～彩都西駅まで徒歩15～20分

モノレール18～21分（乗換え1回必要な場合は21分）

モノレール駅から千里中央まで徒歩5分



千里中央まで50分以内でたどり着ける希少の立地は大阪でも少ないです。
箕面森町でも自宅から千里中央まで30分ほどかかりますからね。

自宅～彩都西駅まで徒歩15～20分
まずこの時点でミスリード。
箕面新町と比較してる時点で論外。

彩都西モノレール停まで10分以内でたどり着ける所は、全体の一部ですよ。
比較的近い場所から分譲しているから勘違いしている人が多いが、全体で見ればあくまで一部。
ちなみに箕面側の最遠部は誇張無しで彩都西モノレール停まで徒歩30分かかる。

ちなみに箕面側の最遠部は誇張無しで彩都西モノレール停まで徒歩30分・・・
そこが売り出しになるのはまだまだ先。
ここは今、住宅を検討してる人のスレ。未来人にでも提案してあげてください。

彩都の箕面側は、茨木側以上に好調のようです。

山手台より将来性があるのは、現地に行けば素人でも分かる。

バス便も色々な方面へのバス網が充実している＆最低１０分に１本なら百歩譲ってガマンできるが、山手台のバスは論外かな。それでいて、住宅地内にはオアシスぐらいしか無い。

阪急の面積を小さくしてでも総額を抑える戦略は、当然だろう。

JR西（西日本旅客鉄道株式会社）の代表取締役社長は宝塚の中山台（山手台の隣）に住んでいる。

阪急（阪急阪神HD）の代表取締役社長も宝塚の仁川台に住んでいる。

宝塚市周辺は、鉄道・公共交通機関のプロ中のプロが自ら選んでいる立地だという事。

彩都なんて鉄道ビジネスを知り尽くしたプロは誰も自宅に選ばない。どう見てもお先真っ暗だから。

阪急関係の役員で彩都に住んでる人間なんて一人もいないだろｗ

>官が主導したニュータウン

下手な釣りだが、誰か反応してあげて～！

社用車で迎えに来てもらえる役員ならバス便ニュータウンでも構わないが、
普通のサラリーマンで、山手台は痛すぎる。

宝塚市周辺に良い住宅地は多いが、流石に山手台は違うでしょ。

まあ、彩都と千里中央を同列に扱うようなもの。

山手台と彩都と比べるには、ちょっと山手台に分が悪いでしょ。
同じバス便の箕面森町ぐらいにしてあげて。

モノレール停から徒歩圏なのに、山手台で一番不便なバス便北部（185㎡で2600万強、坪単価46万）より坪単価安くしないと売れないのが、がけっぷちの彩都。

がけっぷちといえば…

山手台ご自慢の西２丁目や東１丁目の隣接斜面は県から土砂災害危険区域に指定されていますね。

崩落、土石流、地滑りのおそれのある区域ですか。

山手台こそまさしく、がけっぷちですね。

30度以上の斜面が高低差5m以上ある場所は、自動的に警戒区域に指定されます。
だから西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定されています。

また開発時に砂防で対策されていても土石流指定は外れません。
良くも悪くも実際の危険性と、指定は全くリンクしていないのです。

もっとも六甲山系は風化花崗岩でマサ土化しているので本当に危険ですけどね。

ちなみに山を削って造成される住宅地（実質殆ど全てのニュータウン）は、土砂災害警戒区域はつきものです。

崩れない山は存在しません。長期スパンで見るとどこの山も斜面崩壊や土石流を繰り返して、斜面のバランスを保っています。それらは山の地形をつくっている現象そのものなので、全ての山で永久になくならない自然現象として続くものです。

今日は寒いですね〜

山手台のバスは動いていますか？

白銀の世界なのでしょうね。
下界を見渡すにも、視界が遮られてそうですね。

陸の孤島ですわ

＞30度以上の斜面が高低差5m以上ある場所は、自動的に警戒区域に指定されます。
だから西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定されています。



自動的に警戒区域に指定されるわけではありません。30度以上の斜面、かつ高低差5m以上ある場所で人家に危険が及

ぶ恐れがあると都道府県知事が認めた場合に指定されます。

そして西宮～芦屋～神戸の山手のほぼ全域が土砂災害警戒区域に指定などされていません。危険と指定されたごく一

部のみです。興味のある方は西宮市などの土砂災害ハザードマップをご覧になって戴ければ甲陽園や苦楽園などの山

手地区でもほとんど指定などされていません。

あと彩都にも土砂災害危険区域はありません。

ハザードマップでは山手台や、すみれヶ丘（ラビスタ）の危険区分が際立っていますね。