阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

でも新駅できても、山手台は値上がりしないと思います。

山手台のデメリットはなんといっても、駅からのあのバスだと思います。

どれだけ登るんだろうって最初見に行った時不安になりました。

あと、新駅の場所の恩恵は山手台の住民のインフラとずれてます。

もともと駅からバス便なので新駅が出来ても殆ど地価の値上がりはないでしょうけど、身近な生活圏である山本周辺がどの程度の利便性であるかという点は山手台の売れ行きには大きな影響があると思います。新駅が出来れば、駅周辺は大きく変わり徒歩圏の人口も増え（土地の効率的な利用が進む）店なども増え、地域一帯の利便性も高まりますからね。まぁ山手台北部の場合は、新駅が出来るかどうかよりも、バス路線がJR（駅は既存駅だろうが新駅だろうがどこでもいい）に乗り入れるかどうかのほうが、より影響が大きいのは確かです。

新街区３－５工区の見学会が終わりましたね。
行かれた方、新街区の印象はいかがでしたか？

>>202
この眺望が自宅から見られるならバス便もありかな。
http://www.panoramio.com/photo/2002606
http://commondatastorage.googleapis.com/static.panoramio.com/photos/or...

ですから売りとなる眺望が得られる宅地の割合をより一層高める区画割・造成に
今後は変更していくべきなのです。
駅からも遠くて坂のあるエリアの分譲は、眺望が無いとこれからの時代厳しいです。

ラビスタなんて眺望が無ければ売れるわけがないでしょう？
山手台の北部もそれと同じなんです。

国内最古級の「粘土槨」出土　宝塚・長尾山古墳　

大阪大考古学研究室と宝塚市教委は１２日、猪名川流域最古の前方後円墳の長尾山古墳（同市山手台東１）から、木棺を粘土で包み込んだ埋葬施設で、国内最古級の「粘土槨」が出土したと発表した。築造は４世紀初めとみられ、ほぼ完全な状態で見つかっており、幅や高さでも国内有数の大きさという。


　長尾山古墳は全長３９メートル。大和朝廷と密接な政治関係を結んだ有力豪族の墳丘と考えられ、２００７年度から調査を進めてきた。本年度に入り、後円部の中心を調査したところ、深さ２メートル以上の墓坑に長さ６・７メートル、幅２・７メートル、高さ１メートルの粘土槨が納められていることが分かった。

　粘土の表面に、木棺が腐食している場合に現れる陥没がほとんどなく、盗掘の痕跡も認められないことから、内部はほぼ完全な形である可能性が高いという。開封する場合は、出土品をその場で樹脂パッキングするなど、保存修理の態勢を整えて臨む必要があるため、内部調査は来年度以降に先送りする。

　同研究室の福永伸哉教授は「当時の有力豪族の粘土槨のあり方を、良好な状態でとらえられる極めて重要な史料だ」と話している。

(2010/10/12 21:15)

最大・最古級の未盗掘「粘土槨」　宝塚・長尾山古墳2010年10月13日
http://www.asahi.com/kansai/entertainment/news/OSK201010130016.html

　兵庫県宝塚市の前方後円墳「長尾山古墳」で、木棺を包んで保護する国内最大級で最古級の「粘土槨（かく）」が見つかり、同市教育委員会と大阪大考古学研究室が１２日、発表した。周辺から出土した埴輪（はにわ）の形から古墳時代前期前半の４世紀初めの墳墓とみられている。粘土槨の中には木棺本体のほか、貴重な副葬品が入っている可能性が大きいという。

　粘土槨は高さ１メートル以上、幅２．７メートル、長さ６．７メートルのかまぼこ状。後円部の墳頂に深さ２メートル以上、幅５メートル、長さ９メートルの竪穴を掘り、礫（れき）（石）を敷いた上に築かれていた。造られた当時の形をほぼ保っており、この時代の粘土槨が今回のような状態で確認されたのは初めてとされる。

　長尾山古墳は全長約４０メートルという規模から、大和王権と同盟関係にあった地域首長の墓とみられている。盗掘しようとした跡はあるが、穴は木棺まで達せず、棺内には鏡や刀剣、甲冑（かっちゅう）、勾玉（まがたま）などが残っている可能性が大きい。木棺内部の調査については、多額の費用がかかるほか、開封すると内部の腐食が進む恐れもあり、方針は決まっていない。

　粘土槨がある同時代の古墳としては、奈良県御所市の鴨都波（かもつば）１号墳（方墳）などがある。鴨都波１号墳からは中国の魏（ぎ）王朝から邪馬台国の女王・卑弥呼に贈られたとの説がある「三角縁神獣鏡（さんかくぶちしんじゅうきょう）」などが見つかっている。（谷辺晃子、大脇和明）

いい場所ですね＾＾

ようするに墓場

日本の王が眠る歴史ある墓場ですな。　近畿はそこらじゅうに古墳はあるがこいつは由緒正しい感じですな

でも所詮墓場ですよね…。
なんか怖い感じがします。バス便しかない不便なところだからしょうがないですね

前方後円墳なので相当な身分の豪族の墓なのは間違いありませんが、40mサイズなので王とかはありえません。

王（中央豪族の王、地方豪族の王）の墓だと100～150mクラスになりますので、この古墳は地域を支配していた首長の墓です。

山手台は墓場だって

まぁ当時の特権階級が古墳をつくった場所なので、一等地なのは間違いないでしょう。

古墳時代（3世紀半ば過ぎ～7世紀末頃）は、自らが支配する地域の一等地に古墳を
築造することで、王や豪族の権力の象徴としていた時期なので、今の霊園や墓地とは
まるで意味合いが違います。

↑昔は一等地の墓場、今はバス便ニュータウン

結局、昔も今もたいした土地じゃないってことですね…

豪族のお墓なんてロマンがありますね

専門家　驚きの声／宝塚・長尾山古墳
2010年10月13日


長尾山古墳の粘土槨（かく）（手前）について説明を受ける報道陣＝宝塚市山手台東１丁目

　宝塚市の前方後円墳「長尾山古墳」で見つかった未盗掘の「粘土槨（かく）」。「迫力がすごい」「見たことがない」。考古学者ら専門家からは驚きの声が上がった。


　「（粘土槨の）出土は予想外だった」。調査に携わった大阪大大学院の福永伸哉教授は振り返る。当初は４世紀後半から５世紀の築造とみていたため、粘土を使わずに木棺を埋めた可能性が高いとみていたが、粘土槨で丁寧に覆われていることが判明した。


　現在の川西市から宝塚市西部にかけての猪名川流域を支配した首長の墓とみられ、福永教授は「鏡や刀剣だけでなく、布や大切なものを入れるような木製の箱など、ほかの古墳にない副葬品が残っているかもしれない」と期待を寄せる。同じく調査をした大阪大大学院の寺前直人助教は粘土槨を「１７００年前の状態を残したタイムカプセル」と例えた。


　「迫力がすごい」。１９５７年に長尾山古墳を発見した県立考古博物館の石野博信館長も驚きを隠さない。「棺内に鏡と剣、玉のいわゆる『三種の神器』が残っているのではないか。来年にでも調査をしてほしい」と要望した。


　高松塚古墳（奈良県）の壁画発見に立ち会った経験もあり、考古学に詳しい芦屋市教委の森岡秀人・文化財担当主査も「あんなに保存状態の良い粘土槨を見たことがない」と高く評価。「日本の前期古墳研究に大きな影響を与える発見だ」と話した。（森直由）

古墳時代の古墳というのは権力のシンボルとして築かれたもので、後世で言えば戦国大名の城と同じ意味合いのものですからね。今の単なるお墓とは全く目的も意味も異なります。

ちなみに些細な事ですが、山手台東1丁目はバス便ニュータウンではありませんね。あそこは徒歩8～10分ぐらいですので、駅徒歩ニュータウンです。

↑ちなみに些細な事ですが山手台全体はバス便ニュータウンですね。あと古墳の周りは墓守をする下層階級の賤民がたくさん住んで居ましたね。やはり昔も今もたいした土地ではありませんね。

↑墓守たちは山手台東１丁目〜２丁目辺りに洞穴のような住居で生活していたようですが豪族の権力が継承されなくなると次第に消滅していったようです。

けがれた土地やな…

中山寺の敷地内にある白鳥塚古墳など、長尾山系には多数の古墳が存在する。
まだ日本の総人口が100～400万人程度にすぎない1300～1700前から人が住み栄えていたという事。
歴史的に見るとニュータウンとは真逆の地域という事ですな。
この地域の大半の古墳は扇状地ではなく少し小高い丘（標高50～100m程度）に築造されている。
http://www.let.osaka-u.ac.jp/kouko/hpNagaoyama2009/student4.htm

古墳はあったが墓守以外は住んで居なかった。動力ポンプがない時代、水源の無い山の上は住むには適さない土地、豪族達は平地に住み死後の墓は丘の上に造った。決して一等地などではない。

古墳時代の豪族の古墳と、中世以降～近世の墓の意味や区別もつかない
馬鹿>>223がレベルの低いおつむを晒していますね。

古墳時代に夙や賤民は存在しません。
階級身分としての夙が登場するのは、中世（鎌倉時代～）に入ってからです。

豪族の古墳には奴婢と呼ばれた奴隷達が数十人から数百人単位で生き埋めにされたそうですね…

忌まわしい土地やな

どーでも良い話でダラダラと行くね｡金が無い奴はどっか行きな｡安くて古墳が無い場所に賃貸で住みな

いっ生き埋めって！幽霊とか出ないんですか？

たまに出ます

山台中学は幽霊出るらしいけど生き埋め奴婢の亡霊だったんだ…

幽霊は大歓迎です(笑)

生き埋め？殉葬って事ですね？恐ろしいですね〜古墳時代以降、千数百年 間 山手台が開発されず手付かずで誰も住み着かなかった訳が分かりました。中世･近世の先人は恐れをなしていたのですね。

はい、先人の知恵は正しいですな。

賃貸に過剰反応するね｡賃貸でも明るく生きようぜけんなとこでひがんでもしゃーなしやろ

山手台を最初に開発した幸福銀行が破綻したのも生き埋め奴婢たちの祟りかもね

古墳？生き埋め？山手台西には関係ない話。山手台西には高圧線もないし山手台東と一緒にしないで下さい。

東1丁目は最近のエリアでは一番土地の分譲価格が高く、あのへんの家は平均8000～9000万ぐらいしますからね。

買えない連中が必死に叩くんですよ。

生き埋めなんてありえませんよ。

生き埋め（殉死）を垂仁天皇が禁止して、そのかわりに埴輪や貴重品を埋めるようになったのが
そもそもの古墳の文化ですから。

無電柱の西２丁目の方が上やろ…東１丁目は家の下で生き埋め奴婢ウヨウヨうめいてるよ〜地鎮祭したくらいでは浮かばれないしね…

生埋（いわゆる殉葬）が行われていたのは卑弥呼の時から、垂仁天皇が禁止するまでの間です。
具体的には246年～260年頃のわずか十数年。前方後円墳の時代よりずっと前の話です。

生き埋め(殉死)禁止令が当初遵守されていたのは大和朝廷周辺(奈良県)のみで地方豪族まで徹底されてきたのは六世紀以降。他府県でも確認されている。山手台の古墳は四世紀頃、よって埴輪の埋葬と併せてまだまだ生き埋め(殉葬)は行われていました。

こわいよ…幽霊が出るなんて宝塚山手台には引っ越しできません。
せっかく家も購入して楽しみにしてただけに…。
お金返せ～契約違反だ！！

垂仁天皇が発した殉死禁止令は近親･重臣など身分の高い人間に対してのみ発したもので人間として扱われていなかった奴婢等の生き埋めは大化の改新の頃まで地方豪族では続いていました…大和朝廷の権威がそんなに広域まで及んでいなかった時代ですから山手台古墳では生き埋めは充分行われていたはずです。
あと埴輪=生き埋めの身代り というのは近年の考古学では否定されています。

そもそもきっちり埴輪が出土していて、人骨や生埋された人間の身につけていた物など
一切出てきていないのだから、生埋なんてありえないわけだけどね。

特権階級が亡くなった時に人間や馬などを殉葬していた文化をやめて、
そのかわりに馬や人を模った埴輪や土器を埋めるようになったのが古墳の文化です。

４世紀の地方豪族の古墳=奴婢の生き埋め(殉葬)数十体
↑考古学の常識↑

>>249埴輪=生き埋めの身代り説は近年否定されています。

今回の古墳報道は山手台全体にとって明らかにイメージダウンですな、この際、生き埋めの塁が他の山手台に及ばせないためにも 『山手台東１丁目』を町名変更して切り離すべきやなァ、『山手塚』なんかどうかなァ！

恐ろしや～

>>253今回の発掘場所からは身分の低い生き埋め奴婢達の人骨は出ないでしょうね、近習･重臣なら同葬させますがこの時代の奴婢は悪霊から墳土全体を守るために生き埋めされるわけですからもう少し広い範囲に埋められています。やはり東１丁目の宅地化された辺りでしょうね。

1500年間誰も住み着かなかった理由が判りました…

埴輪でも生き埋めでもなんでも良いんですが、6000万円の予算で大阪北摂部～宝塚のエリアで家を購入するなら山手台は有力な地区になり得ますでしょうか？是非、客観的なアドバイスをお願いします。

賃貸住まいの貧某人がまたお粗末な自演連投していますね。
造成時に長尾山古墳や周辺から生埋めにされた人間の所持品や人骨は全く出土していない。
そもそも近畿であるこのエリアは大和朝廷と密接な同盟関係にある豪族の支配下なので、
とっくに生埋め（殉葬）は禁止されていたのです。

そもそも今回の件は盗掘にあっていない最大級の粘土槨が見つかったのがニュースななわけで、
この長尾山丘陵に豪族の有力古墳である当古墳があったことは、50年以上前の昭和30年代から
知られていた事でニュースでもなんでもない。

そもそも山手台東3丁目に長尾山古墳記念公園つくる予定があるぐらいだし、
古墳がマイナスイメージとかいってる時点でアホ丸出し。

雲雀丘にも中山にも売布にも宝塚にも宝梅にも仁川にも古墳は有力なものから小さいものまで多数あるし、
銅鐸出土地や遺跡跡地も多いが、それが「歴史のある地域」として扱われる事はあっても、
住宅地のマイナスイメージになった事など過去に一度も無い。

↑こんなウソ八百の反論を必死でしなければならないだけでも充分マイナスイメージやね(笑)…デベは販売に都合の悪いことは言わないだけ…奴婢の生き埋め禁止が地方まで浸透したのは７世紀の大化の改新以降…東１丁目辺りは少し庭を掘り返せば出て来るかも…

>>250
山手台北部（バス便5～6分＋徒歩2～3分を想定）は、

眺望有り、土地70坪、注文住宅40坪で6000万
眺望有り、土地100坪、注文住宅50坪で7500万

におさまるなら適正価格で検討する価値有りだと思います。

こわい…

呪われた土地やな、幸福銀行もココに関わったから潰れたんか？次は阪不動産か？住民か？

山手台北部（バス便5～6分＋徒歩2～3分を想定）は、

眺望有り、土地70坪、注文住宅40坪で4000万
眺望有り、土地100坪、注文住宅50坪で5500万

におさまるなら適正価格で検討する価値有りだと思います。

自分の土地からミイラが出たらどうなるの？
ヤフオクに出品してもOK？

なんせ長尾山トンネルの手前だからねー妥当かなーでもある意味下のほうの奴隷生埋め地域から離れてていいかもねー

山手台の名所と言えば・・・？？？
お墓です(笑)

ヤマト王権の時代は、奈良盆地から大阪平野南部が日本の中心地であり、
猪名川流域は今で言う「首都圏」であり地方ではありません。
つまりヤマト王権の影響が大きく及ぶ同盟的関係の豪族が支配する地域だったのです。

新三田、名塩、神戸市北区、猪名川町、箕面森町でも平均的な注文住宅
（2009年の注文住宅の全国平均は、平均延床面積132㎡で土地を含まない
建築費用総額が3209万円、外構や諸費用こみ）を建てるなら5000万円は必要。
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf

山手台で土地70坪に平均的注文住宅建てて4000万円はありえない。

↑４世紀に大和王権!?の支配が畿内の隅々まで完全に及んでいたとまでは言えません。あと及んでいたとしても生き埋め(殉葬)禁止令は近臣など身分の高い人間に対して禁じたもので人間扱いされていなかった奴婢の生き埋め(殉葬)は畿内で5〜6世紀、地方では７世紀の大化の改新あたりまで続いています。お気持ちは分かりますが、いくら山手台の住民でも歴史をねじ曲げてはいけませんよ。

いくらあがいても山手台に奴隷の生埋めはあったということですな！

大和朝廷は関係の豪族に古墳の築造を許可したが、殉葬（生埋め）を禁じたので、
長尾山古墳に生埋めがされている可能性はありません。
そもそも生埋めの関連物や骨や証拠が出てきたら（されていたら出てこないのは
ありえない）、長尾山古墳を調査している大阪大学の関係者が真っ先に発表してます。

↑何度も言いますが生き埋め禁止令は近親や重臣等身分の高い人に対してで人間扱いされていなかった奴婢は除外。
山手台の方々が必死になって生き埋めを否定したいお気持ちは分かりますが…

生埋ネタは買えない人間の戯言なので相手にせずスルー推奨。
そもそも長尾山古墳の築造時に生埋（殉葬）があったという証拠も資料も文献も論文も一切出さない（生埋の事実など無いのだから当たり前）のだから話にならない。

山手台住民が奴婢の生き埋めを絶対認めたくなくて必死で悲痛な反論書き込みしてますね〜(涙)でもあなた方の答えは絶対生き埋めなど無かったことにしたいと最初から決まっているわけだから誰も信用してませんよォ〜(笑)

山手台の名所と言えば・・・？？？
お墓です(笑)

>>277まだ四世紀なら豪族首長の埋葬に奴婢の生き埋め(殉葬)があったというのは考古学の常識。こんなレスにいちいち文献貼り付けなくともネットでも判るレベル。
そもそも生き埋め(殉葬)が絶対無かったなどと断言する方が不自然極まりない(笑)

掲示板の意図と関係ない事を言うのはやめませんか？

どっちでも良いけど買えない人が必死になるのはわかる。　お金が無いのは命がないのと一緒だから悔しいんだよな｡
頑張って働け

生き埋めにされた方々の山手台合同慰霊祭を提案します。

↑ちゃんと働けば

今日の晩御飯は鳥の唐揚げでした。うまかった！

4500万ぐらいまでにおさまれば新街区でも検討するけどな如何せんちょっと高いね

こわいとこですね…山手台って。

↑働けば

確かに金が無いのは命が無いのと一緒だもんなーひがむのも許す｡

唐揚げうまそうだな。俺腹へってきた

生き埋めがあるかどうか16日の現地説明会で大阪大学考古学研究室に聞けばいい。
http://totoonthemoon.free.fr/dotclear/index.php
まぁ100%生き埋めは否定されるわな
そもそも長尾山古墳から生き埋めやそれに関係する証拠品は一切出土してないからｗ

このままだと生埋バカは阪急不動産に提訴されて賠償だな。
このスレで大量の奴隷が生埋されてると断言したからもう手遅れだな。

お墓お墓お墓山手台はお墓

↑ちゃんと働いて沢山納税してから生意気を言うように

そうだったのか山手台！1500年以上先人が誰も住み着かなかった理由が分かりました！買った人は御愁傷様です…チ〜ン

山手台最高です。住んでみて環境も良いしいうことありません。

そもそも生き埋めネタはデタラメだが、仮にデタラメじゃないとしても、宝塚は山手全域に万遍なく古墳や遺跡が分布しているからそこにも同様に大量に生き埋めされているという論理になるわけで、山手台に1500年以上人がすまなかったのは生き埋めの祟りが避けられていたからなどというお粗末な理屈は最初から破綻している。

1500年以上誰も住み着かなかったのは事実…最初に手をつけた幸福銀行がすぐ潰れたのも事実…そして奴隷生き埋めの悲しい過去が出てきた…ただそれだけ

最初に手をつけた阪急が潰れていないのも事実。ただ貧乏人には買えないからひがむ奴が冷笑されている…ただそれだけ

↑阪急もあれ以降だいぶん業績悪くなりましたね〜
但しまぁまぁそうカッカしないで、自分の買った家の下に生き埋め奴隷が埋まってるなどと言われたら気分悪くて必死で、なりふり構わず反論して支離滅裂になるのも分からないでもないけど相手の思うつぼだよ〜

生埋め奴隷のウワサって山手台のどの辺りですか？

>>298かなり頭にキテるねェ〜もしかして東一丁目の住人かな？

生き埋めなど幼稚な話題は無視するとして、山手台の今後の懸念はやはり道路でしょうね。
北部の宅地やオアシス向かいの集合住宅の分譲が進み、新名神及び宝塚スマートIC（確定）
やJR新駅（これは確定ではなくまだ噂レベル）が出来れば、連休や休祝日の渋滞は本格的に
深刻になる可能性が高いという問題です。

阪急山本駅南側の道路ボトルネックを改善する、阪急不動産が山手台北部の計画人口を
少なくなるよう変更する（宅地の平均面積を大きくする）などの対策が必要不可欠です。

↑山手台北部は過去に山手台が墓場であった歴史を宣伝して公園墓地にすればよい。阪急山手台霊園

確かに山本駅南側の課題は少し深刻になるかもね｡　今も日曜の夕方は渋滞してるしな

宅地の面積を大きくしたら、単価が上がって
ますます売れなくなるよ。

山手台の幹線道路が単純な住宅街専用の道路なら、たいした対策は無くても住民増えてもさばききれる。
しかし実際は市南部全域から市北部や三田方面やゴルフ場へアクセスする主要道路でもあり、
市南部から2016年に完成する新名神のスマートインターチェンジへのメインアクセス道路でもあるので、
北部の人口増加は大変問題になってくる。
根本的な原因は山本駅高架をくぐって南側の交通量処理能力が様々な要因でボトルネックとなっているからだが、
あそこを解決するのは難しい。
もし山手台の渋滞が週末など頻繁に発生するようになれば、現在の名塩や昔の川西北部のニュータウンみたいな
ことになりかねない（渋滞による不動産価値の低下と著しいとイメージダウン）。
そうなれば既存の住民も迷惑を被る。
だから北部開発にあたって渋滞に配慮した計画が阪急に求められている。

私個人の見解として同感なので、引用させて頂きました。


No.115 by 匿名はん　2007-08-19 09:50:00

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

>>305
不動産相場や地価が下がってるから、そうでもないよ。
同じ面積でも2年前より2割下げなきゃ売れなくなるだろうから、それなら平均面積を2割大きくして
今までと同じ平均単価で売ったほうがいい。

あるいは今までと同じ平均面積の宅地を7割ほどにして従来より低価格で販売し、残り3割を大きく
するなどの方法もある。
（例.200㎡平均で100区画で計画されていた街区を、200㎡平均で60区画と330㎡平均で24区画に変更）

また大きめの宅地の定期借地権（所有権が無いかわりに、土地を購入した場合の土地分のローン支払いと
同額程度の借地料支払いで広々した土地に住めるエリアの提供）を一定の割合で設けるなど様々な方法がある。

とにかく重要なポイントは、今でも既に渋滞が発生しているという事。

これでジオグランデの前の小規模ジオ（戸数は少ないがカーブ地点にあり直接幹線道路に
出入りするので与える影響は小さくない）や、西4丁目幹線道路向かいの集合住宅や
北部の1000区画以上の宅地が今のままの計画で分譲されれば、しゃれにならん事になる。

まだ、１０００区画も残ってるんですか？
阪急は何年計画で売り切るつもりだろう。

正確には戸建だけで1200区画以上じゃないですかね。
それに加えてマンションもある。だから道路の問題は重要。

年数は問題じゃないと思います。一気に売ったほうが世代が偏って問題になります。
高齢化しない街づくりに成功した例として有名な関東の「ユーカリが丘」はわざと
何十年もかけて30年ぐらい前から少しずつ鉄道会社が分譲していますし。
近鉄や東急は現在も登美ヶ丘や田園都市線沿線エリアで分譲していますしね。

山手台は幅も奥行きも広いですからね、もともともの地勢は山の尾根や谷間や段丘、丘陵とさまざまです。
西1～2丁目や東3丁目や東1丁目は尾根や丘陵状の地形を造成した所なので、地勢が良いです。
西4丁目あたりは東側と西側に高い尾根がある谷ですね。
雲雀丘3丁目から平井4丁目にかけても谷間ですね。
山手台の開発が遅れた理由は、単純に用地買収や事業主（幸福銀行）の都合によるものです。
開発計画そのものは昭和30年代頃からあり、本来は中山台や逆瀬台と同時期に開発されてもおかしくなかった。
しかし様々な理由によりバブル真っ盛りに造成しバブル崩壊後に販売開始という最悪のタイミングになってしまい、高値で販売さざるをない状況になりその後とんでもないことになった（幸福銀行破綻）。

訂正　原価が高く（坪100万以上）高値で販売せざるをえない状況になり、

山手台は近畿で現在分譲中のニュータウンの中では一番良い立地なので、気になって仕方が無いアンチは生き埋めなどなんだの幼稚なネタで叩くのです。

あのぉ、生き埋めって何の事でしょうか？

>>314余計なこと言うな！このバカ！

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の地域を造成するのも有りだよね

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の霊園を造成するのも有りだよね

価格は高くなるだろうけど出来たら買うかも。ただ山手台全体のイメージダウンが心配。

まぁ彩都よりは山手台のほうがいいと思いますよ。

彩都とか登美ヶ丘とか、泉北とか新三田とか箕面森町は梅田まで片道700～1000円かかりますから。

学園前、あやめ池、泉北、狭山（金剛）などはミナミ（難波）まですら電車だけで片道430～620円程度かかります。
それにバス代が加算されます。

都心までの公共交通機関の交通費が高い町は必ず廃れます。

山手台は梅田まで片道270円（徒歩、マイカー送迎）、370円（自転車で駐輪した場合）、480円（バス利用）でいけますからね。
土日や昼間は、阪急やJRの回数券を使えば、
http://url.skr.jp/2nd/04.shtml
梅田まで片道193～197円で行く事も可能です。

↑セコい話はいらん

セコイというか、交通費と不動産価値やニュータウンの永続性は密接な関係があるので、きわめて重要なポイントです。千葉ニュータウンが東京通勤圏で不人気で不動産価値が上がらず地価が低迷している理由は北総線沿線の都心までの運賃が高いからです。

都心までの交通コストが高くないニュータウンは、一世代で使い捨てされる事無く生き残る可能性が高いです。

都心にしかまともな飲食店や専門店、百貨店、高級店、ホテル、レストラン、ブランド旗艦店は無いからね。
家族が休日に都心まで出る利便性やコストは住宅街の価値を決めるひじょうに重要な要素なのです。

うん、あんまりセコい話は山手台住民のイメージダウンやな。

美術、芸術、演劇、クラシックコンサート等のイベントもトップクラスの内容は必ず都心で行われます。

学術レベルの資料を入手できるまともな図書館や大型書店も、都心に出なければありません。

そもそも阪急の創業～初期（約100年前～）からのビジネスモデルは、世帯主が都心に勤め、家族が休日に梅田の阪急デパートや宝塚ファミリーランドや宝塚歌劇に出かけて消費するというもの。

世帯主だけではなく、家族についても郊外から都心のターミナルに出かけるという事をひじょうに重要視している理念なのです。

わかったわかったアンタにはかなわん。ただ、だったらちゃんと山本から阪急乗ろうね、バスでJRとか言ったらあかんよ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=7&LV3=41&...
長尾山古墳発掘調査　現地説明会のお知らせ

　　場所：長尾山古墳（宝塚市山手台東１丁目4-424　山手台南公園内）
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　阪急宝塚線山本駅北西に概ね徒歩15分　（700ｍ）
　　　　　　　　　阪急バス山本駅から85系統宝塚山手台四丁目、五月台（循環）行き
　　　　　　　　　「山手台１丁目」下車東に徒歩５分　
　　　　　　　　　　　※（参考）山本駅発　9:09 9:29 9:39
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12:00 12:20 12:40

　　日時：平成22（2010）年10月16日土曜日　10時から12時、13時から15時の2回

　　※現地及び周辺には駐車場はありません。
　　　　公共の交通機関を利用してお越しください。

　　問い合わせ先　０７９７－８７－３８０８（大阪大学長尾山古墳調査団））

↑空気の読めないやつ

ミイラが出るかも♪♪♪

発掘マニアじゃないの？

古墳公園とか古墳ミュージアムなんか出来るといいね。
外国人向けにお土産屋を作ってミイラ饅頭、ミイラ煎餅とか並べるとウケルよ。

↑山手台のイメージにはそぐわないのですが…

中古一戸建
兵庫県宝塚市山手台西２丁目
4480万円(税無)
建物面積 204.58m2　 (61.88坪)　 登記
土地面積 203.35m2　 (61.51坪)　 登記
間取り 4SLDK
階層／構造 2階建／木造
築年月 平成06年03月
駐車場 有り　2台

>>328
山本は朝ラッシュのピーク（7時台）はまず座れない。
座って通勤できる着席プレミアムがあるなら、阪急の利用価値も高くなるが、
座れない上にJRより大阪までの所要時間が10分以上遅いとなると、JRへの流出は
やむをえない。

まぁでもJRの平井車庫北側新駅と売布清荒神間新駅が出来て、阪急バスの中山台線が
JR中山寺に乗り入れるようになれば、山本からでも座れるようになるかもしれない。

最終的に、所要時間重視ならJR、座って通勤するなら阪急となれば理想的。

古墳に関連する公園は今回の件と関係なくもともと3丁目あたりに出来る予定らしい。
長尾山古墳（山手台東1丁目）だけでなく、東2丁目や東3丁目あたりにも古墳があって、
おそらく開発するときにやむを得ず破壊したんだと思う。
だからその関係で記念公園をつくるんじゃないかな。

古墳はあまりイメージ良くないのが分かった。記念公園とかできたら造って欲しくない。

古墳のイメージが悪いなんていってるのは、このスレで「生き埋め」とかいってる1人だけだよ。

「宝塚」という地名の由来も古墳に起因するものだし、一般的に古墳がある場所は昔から人が住んでいた歴史も由緒もある良い場所という証拠。

記念公園有りだよね｡昨日も考古学ファンが沢山来てたね｡悠久の時に思いを馳せる素晴らしいと思います。

確かに古墳のイメージが悪いとか聞いたことが無い｡確かに墓だけど千年以上前だからね。ある意味それ言いだすと近畿では住む場所無くなるしね

1500年以上前の古墳などを含め古い文化財・史跡が見つかる場所というのは、人が古くから住んでいた歴史のある場所という事になるので、伝統と文化と由緒を重んじる日本においては古い史跡はプラスのイメージとなるものです。

ただ山手台に古墳あったけど山手台に古くから人が住んでいたわけではないね。＊＊があったのは平井や山本だよね。

訂正→ただ山手台に古墳はあったけど山手台に古くから人が住んでいたわけではないね。＊＊があったのは平井や山本だよね。

まあまあ、もうそれくらいにしましょうその話題は。

封建社会の影響がある古くから人が住んでいた地域には必ず歴史的経緯から被差別地域があります。

もっともその地域の98%以上は、被差別地域ではありませんが。

近畿は歴史が古いので被差別地域の割合が全国平均より高いですが、宝塚に関しては平均より低めです。

例えば平井の＊＊＊＊は面積比、人口比ともに2%以下ですし、阪急の線路周辺から数百メートルの範囲内には
地主や金持ちや元豪農の数百坪の屋敷が立ち並んでいます。

宝塚の＊＊人口は3002人　混在率35%（＊＊・地区人口のうち65%は＊＊ではない地区外の無関係住民）
改良住宅および＊＊/地区公営住宅　合計532戸　宝塚市の＊＊人口比率は約1.3％

兵庫県の＊＊人口は117,297人　＊＊＊＊.人口は20,6105人
兵庫県の＊＊人口比率は約2％ 混在率は56.9%

つまり宝塚は＊＊人口が兵庫県内で平均や京都府や神戸市や西宮市よりも大幅に少なく、地区内人口の2/3が
＊＊と無関係の人間だということ（通常の地区は半数程度が＊＊関係人口）。

宝塚で一番カネ持ってるのは平地に住んでる農家。

平均で十億以上の資産と賃貸マンション持ってる。

近畿ではだいたい1~2kmおきに指定地区があります（山を開発したニュータウン等は除く）。
だから町内や校区の中には必ず地区がありますが、基本的には小規模なものが殆どです。

大規模なものがあるのは、西宮市（西宮北口～ＪＲ西宮周辺～夙皮）、神戸（靴、革、ビーフ、土建、＊＊＊、福原ソープの町なのでモロ）、京都市、川西市（たつの市に移管したので現在は無い）などです。

古墳ネタはともかく、山手台の北部は造成に以前（2丁目あたり）より手を抜いていると思う。
今日たまたま猪名川パークタウンを通ったんだけど、正直な感想として山手台の西4丁目より
美しいと思ったよ。擁壁、標識の類、歩道や街路の設え、公園などをシビアに見て素直にそう感じた。
立地の良さにあぐらをかかず、北部は全区画70坪以上（100坪以上も2割程度確保）にしつつ分譲を
年間30～50区画に絞り、時間をかけて少しずつ進めていくべき。

猪名川パークタウンは住んでいる家族は快適だよね。
街並みは綺麗だし、大きな体育館や図書館もあるし、
専門店や各種テナントが入ったイオンもあるから
意外に生活施設は充実している
まぁ三田のウッディタウンとかもそうだね。
でも通勤が本当に厳しい。

通勤ぜんぜん厳しくないよ
始発だから１００％座れて大阪まで爆睡だし

名塩とか中山寺とかのほうが厳しいでしょ
１００％座れないからぎゅーぎゅー詰めでずっと立ちっぱでしょ

>>352
＞始発
って、何処？

宝塚、新三田、日生中央とかじゃないの？

それは日生中央までバス便やマイカー送り迎えで出て、さらに並んで待って
日生エクスプレスに乗っているからでしょう。
ようするに余分に時間をかける事とトレードオフに着席を得ている。

日生中央ではなく、一般的な不動産表示（最短時間）ルートである
川西能勢口までバス30分＋座れない電車で大阪まで
だとどうやってもキツイでしょう。それに帰りはどうやってもキツイ。

日生中央・・・あそこは楽チンとはいえないから除外だろ

ＪＲ新三田、ＪＲ宝塚の始発は通勤超楽チンだよ

でも、宝塚始発は阪急もＪＲも早めに並ばないといけないのと、
逆瀬川とかからの人は乗換えあるから通勤めんどくさいよな

金ある人は北近畿のってるのかなぁ・・・

あと雲雀丘花屋敷も始発あって楽だね(通勤急行の2両増結分、始発普通)、乗車時間も長くないし。

35坪ぐらいの土地に分割して1区画1000万-1500万程度で販売すると売れると思ううんだけどなぁ～

150㎡規制があるので無理です。

じゃあ150㎡でいこう

家を建てるにはじゅうぶんな大きさの小さい土地（30～40坪）需要なら、利便性が高い
容積率150～200%の平地の駅徒歩圏地域のほうが圧倒的に優位で需要もあります。

山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

山手台西1～2丁目や東2～3丁目が平均70坪なので、北部は利便性が劣り駅から格段に遠いぶん、
より面積を広くしないと魅力に欠けますね。

土地の価値は

山本駅徒歩圏数分の一種低層50坪　＝　山手台の東西2丁目の70坪　＝　山手台北東部（長尾山トンネル南側～北公園東部）の100坪

ぐらいがだいたい同価値だと思われます。

阪急宝塚線は宝塚なら余裕で座れる。清荒神や売布でも座れるから。
今津線まわりの準急は並ばないと座れない便もあるかもしれないけど、基本的には大半の便は座れる。

朝のラッシュ時の通勤特急や特急で座れるの？？
準急や急行は豊中まで普通と変わらないから座れるの当たり前だと思うけど

阪急宝塚線は特急は廃止されたので現在はありません。

通勤特急もありません

>>361

>山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
>広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

駅から遠くて、庭がせまくても、ニュータウンの一戸建てが欲しい人はたくさんいます。
高くて買えないだけです。
そういった人のニーズにあう、宅地（150㎡で1000万円）を作れば必ず売れます。

1000万で出来るわけない。仮に60坪で坪40万（2400万）が採算ラインの場合、45坪150㎡だと逆に一戸あたりの造成コスト（擁壁、水道、下水道、ガス等）割合や道路面積比率の関係で割高になるから2000万ぐらいとらないと無理。150㎡でも200㎡でも300㎡でも造成・インフラにかかる費用総額はそんなに変わらないから、150㎡が最も造成に伴うコスト割合が高いという事になる。だから土地面積を小さくすると、販売価格の坪単価は確実に高くしないといけなくなる。

阪急不動産は、ここで採算がとれてるの？
赤字垂れ流しの、”損切り”待ちと思ってました。

今やってるみたいにハウスメーカーに卸売りするのがいちばん駄目ですね。
一般的なニュータウン（＝都心から遠すぎる、交通費が高すぎる）と違って
住みたい人は沢山いるのだから、少しずつ自社で売っていけばいいものを。

阪急不動産のお荷物ですね。

>>368
幸福銀行の持分だった宅地は坪80～90万で売れても原価割れで赤字だったらしいから、
阪急が幸福銀行と同時期に取得した自社持分の土地に関しては、用地取得価格が高すぎて
利益を出すのは無理でしょうね。バブル時期の取得でしょうから・・・。

ただ、破綻した幸福銀行の持分（塩漬け120haだったから半分の60haぐらい？）を阪急が
37億円以下の格安で買い取っているので（他がどこも入札しなかったので阪急が引取った）
その分に関しては、販売価格によっては利益が出せるのかもしれません。

まぁいずれにせよ、できるだけ高く売って損害を小さくするのが仕事ですからね。

借入金の金利と販売センターの経費だけでも相当な金額ですよね。
ずるずる引っ張るよりスパッと損切りした方が賢明だと思うんですが
阪急不動産は何か勝算があるんでしょうか？

近鉄は駅前でも74～87坪（100坪以上も10区画以上有り）で分譲してまっせ。
http://www.ayameike.com/pdf/gakumen0928.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
http://www.ayameike.com/water/index.html

駅から遠くなるにつれて区画が小さくなるニュータウンなんて論外ですな。
山を登るにつれて不便になるぶん土地のゆとりが増えなければ意味無し。

兎に角安く買えるというのが重要広くても良いけど1500万で百坪ぐらいの区画ならバンバン売れるよ

そんな安かったら業者が買い占めます。

現在の山手台北部は、㎡あたり11万なら宣伝や広告無しでもすぐに売れるが（この値段なら買う人間がいくらでもいる）、㎡あたり12万だと売れるけどそれなりに時間をかけないといけない、㎡あたり14万以上だと販売経費をかけても相当販売に苦戦するといった状況。

都心から遠く交通費も高い一般的なニュータウンと違って、山手台の場合はもう少し安ければ住みたいと思っている人間はいくらでもいるのが特徴。

↑>>もう少しやすければ住みたいと思っているいる人間はいくらでもいるのが特徴。
どうやってリサーチしたのか是非お聞かせ下さい。

山手台と違い都心からかなり遠く大阪平野からも外れた
近畿の平均的なニュータウンの現在の売れる価格
（取引成立価格）がだいたい6～8万/㎡だな。

山手台の適正価格も他の新規ニュータウン分譲地との
比較（立地、地勢、交通費、所要時間、利便性等）で決まるから、
まぁだいたい今の景況で>>375で指摘されているぐらいの水準なんだろう。

↑まぁだいたいネ

要するに全て憶測

所有権分譲はやめて、定期借地権分譲（ただし希望すれば買取も可能）にするのがいちばん。
もう土地神話など無いのだから、阪急バスや阪急電車の運賃とともに、細々とでも末永く借地料をいただいていく商売に転換する必要あり。
貸し手の阪急も住民もどちらも納得。平均150～200坪で地代が月4～6万。
近畿圏で既存ニュータウン居住者がゆとりある定期借地権をいかに求めているかは、バス便で都心からも遠いガーデンシティ舞多聞が証明済み。
神戸からすら30分、大阪から60分の立地でも申込が殺到。

ガーデンシティ舞多聞の例
http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf

アンケートにお答えください。
Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？
   □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない
Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可）
パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。
   □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし 
□②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし
   □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし  
□④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし
□その他（                        ）
Q3 あなたの希望する敷地の広さは？
   □300㎡（約90坪）未満     □300～500㎡（約90～150坪）
□500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪）
□1000㎡（300坪）以上
Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く）
   □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上
Q5 予定される住宅の建築費は？
   □2000～2500万円 □2500～3500万円 
□3500～5000万円 □5000万円以上
Q6 現在お住まいの住戸タイプは？
   □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス 
□借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（       ）
Q7 住み替え予定の時期は？ 
□2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降
Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ 
   □希望する □希望しない
Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ 
   □参加する □参加しない

I.　年齢・家族構成
男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。
しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少
なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見
ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め
る。
これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世
帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦
のみの世帯と判断してよいと思われる。

Ⅱ. 関心度
全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ
住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が
ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。
アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映
しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味
を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。

Ⅲ. 住まいのイメージ
この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選
択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園
を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ
スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数
があった。
これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、
回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」
を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示
している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目
の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま
た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対
する数も122人と少なくない。
これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは
見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世
代に満遍なく存在していることが分かる。


Ⅳ. 敷地の広さ
希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約
90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで
300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ
が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し
てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの
平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の
面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した
回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対
する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回
答者の要求がここでも見て取れる。

V. 賃借料
賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料
（4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか
し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万
円を選択した回答者も16％以上存在している。
またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、
60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、
約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、
55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8
万円を選択している。
これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す
る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社
会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎
え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世
代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・
田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て
も、最も注目すべき市場であるとも言える。

Ⅵ. 建築費用
住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500
万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約
33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの
は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、
あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注
目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答
者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者
が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ
の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に
備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。

Ⅶ. 現在の住戸タイプ
現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％
と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ
れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資
産を所持している事で住替えが現実として可能であること、
またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、
更に質の高い住環境を求めていることが予想される。
Ⅷ. 住替え予定時期
住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し
ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に
11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合
わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ
トと言える。

Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無
最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実
に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関
心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、
これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実
性 ・ 真剣度などが伺える。
4-1-3　分析のまとめ
「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が
「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき
年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮
らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義
と言えるであろう。

地代が月4～6万は高すぎる。（購入と差が少ない）
２万くらいでないと見向きもされないよ。

ガーデンシティ舞多聞が証明したようにバスなどの交通インフラや駅や商業施設への利便性が整備された広々とした定期借地は、既存の６０～７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。

ガーデンシティ舞多聞みついけプロジェクト
http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/areamanagement_symposium/symposium6.pdf
※都心から遠く離れた立地のゴルフ場跡地の定期借地権に応募（抽選の応募倍率14～66倍）

ガーデンシティ舞多聞てらいけプロジェクト
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/maitamon/teraike/index.html

>>373
確かに。
昔はともかく最近の開発は、近鉄のほうが魅力ある街並みの創造や
環境、自然との共生という点で理念がしっかりしているように思いますね。
遊園地跡地の開発でも、近鉄のローレルコートあやめ池は即日完売しましたが、
阪急のジオタワーは売れ残って大変苦戦しています。

もし定期借地権のまとまったエリアを設けるとしたら、
100坪で月3万ぐらいの街区をメイン（8～9割ぐらい）にして、
残り1～2割を月5万～の庭園街区にするのが需要考えると最良。

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに恵まれた立地か良くわかる。
ポテンシャルは高い。
それゆえに平凡ではない開発が求められている。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実なので、一般的なニュータウンとは一線を画する宝塚らしい住宅街をつくって有終の美を飾る事を多くの市民が望んでいるし期待している。

平凡な開発で構わないから静かな住環境を取り戻すため早く工事を終え、早く売り切ってしまうことも多くの市民は望んでいるし期待している。

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに中途半端な立地か良くわかる。
ポテンシャルは低い。
それゆえに廉価販売で早期完売を目指してほしい。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実。
はやく禿山を何とかしてほしいと、多くの市民が望んでいるし期待している。

ゼネコンが効率重視で開発するニュータウン的な街並みではなく、雲雀丘の山手みたいな自然と調和した風致と風情あふれる住宅街を開発すれば、バス便5～8分でも買う金持ちはいくらでもいますよ。

山手台東の北部は全部は無理でも100区画ぐらいは雲雀丘みたいな街並みにしたら良くなる。

山手台北部は隣接するゴルフ場の芝生メンテナンスの農薬散布が心配。金持ちは買わんでしょ。

山手台北部といっても広くて様々ですからね。長尾山トンネルの直の東側は
けやきひるCCに近いですが、山手台東3丁目の北側から北東にかけては、
どのゴルフ場からも大きく離れています。
雲雀丘だって逆瀬川だって千種だって仁川台（阪急の社長が住んでる）
だって塔の町だってゴルフ場に隣接しているわけで。
山手台最北部のけやきひるCCにいちばん近い所でも70～80mぐらい離れていて
高低差もありますから、農薬や除草剤が及ぶ事はありませんよ。
住宅街に近い所で散布する場合は、特に最近は注意深くやりますからね。
昔はともかく今は周辺土壌や地下水に影響が及ぶ散布量は禁止されています。
ゴルフ場はここ20年で検査や指導が格段に厳しくなったので、現在は農地
（田んぼ野菜果物）のほうが面積あたりの農薬使用量はずっと多くなっています。

ゴルフ場で使用される農薬に係る平成21年度水質調査結果について
http://www.env.go.jp/press/press.php?serial=12937
ゴルフ場で使用される農薬による水質汚濁の防止に係る暫定指導指針について
http://www.env.go.jp/water/dojo/noyaku/law_data/f402kansuido0077.pdf
平成22年度ゴルフ場で使用される水質汚濁の防止に係る暫定指導指針の改正について
http://www.env.go.jp/water/dojo/noyaku/law_data/f402kansuido0077_kaise...
ゴルフ場における農薬使用の適正化と水質調査結果について
http://www.jcpa.or.jp/qa/environment/qa03d.html

ここ20年で劇的に規制が進み、ゴルフ場農薬による水・土壌への影響問題は解消されました。

どうでもいいような話に、必死に反論するのはやめたら。

世間ではゴルフ場農薬問題はまだまだ解消しておりません。
山手台北部も心配。

まぁできるだけ全体の計画戸数を減らして北部は緑や木々や庭の面積を多くしてほしいですね。北部の計画戸数そのままで分譲を進めれば、あと数年で新名神も開通して週末や朝夕の幹線道路の交通量や渋滞が深刻になり既存の住民にも大きな影響を及ぼします。

ゴルフ場の問題は農薬や除草剤より、乱開発や地形改変による自然破壊のほうが重大ですね。
住宅に住んでる人間にとっては、100m離れたゴルフ場よりも床下の白蟻薬剤や金鳥かとりマットや
蚊取り線香や防虫剤や家具や建材のホルムアルデヒドやVOCの影響のほうが数十倍は薬剤暴露が
大きく有害です。

でも住宅街のすぐそばにゴルフ場無いに越した事ないですね。

平野部は工場や商業施設が多く排気ガスが多いのでイマイチ　かといって山手に行くとゴルフ場の農薬、里山がある所は田んぼの農薬、海側に行くと塩害があるし…この掲示板見るとあらゆるところが過剰に非難されている｡住む場所無いな…というか非難する人は皆さんどちらにお住まい

確かに農薬より防蟻剤だなーゴルフ場のが工場より断然ましだしなー
農薬話は弱いな論理が残念君の負け

でも農薬は無いほうがいいに越した事ないな。