阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

ちょっと前までは山手台の先住民（１億以上で買っちゃったけど今は５千万とかで５千万も損しちゃったエリアに住んでる自称ハイクラスな人たち。５千万も損したからか、何百円とかの電車賃に異常にこだわるが。）が偉そうに、今売りだしてる４丁目の区画をさんざんこきおろしてたくせに。
すぐアンチが荒らしてるとか書いて人のせいにしてるが、本当に書きこんでるのは先住民。
ジオのスレがどうとか、マンションの板がどうとか、これもアンチのせいにしてるが、山手台先住民こそが、阪急へのうらみからか、マンション板までをもしつこく見てるのがバレバレ。
なんでもかんでも人のせいにして、自分を正当化する先住民こそが、他を蔑み、常に自身を正当化する、真実ではない比較に終始してしまう元凶だって、誰が読んでもわかる。
何事に関しても低脳なネタ出して、ひとつひとつ論破されると途端に話をすりかえるポテンシャルおやじ（よく恥ずかしくもなくそんな名前名乗ると笑ってしまうが、自尊心のかたまりなのだろう）＝偏屈ジジィ（なんか言われるとすぐ「貶す」を連発してたが、指摘されてからは注意してる模様）たちの特徴。
梅田からの時間と距離に異常に執着し、そして、ここが荒れるのはアンチのせいだと人のせいにして言うが、実際におかしくしてるのはアンチなんかじゃなく、他でもない、売るに売れなく怒りの持って行き場がない先住民の一部（もちろん大多数は善良な市民だが）。

でも、散々１丁目は４丁目と価値が違うと訴えていた人も、１丁目の１００坪の中古が
今は５０００万程度でも売れない場所と分かると意気消沈したのか静かになりましたね。

彩都の中古も６０坪で５０００万程度なんで、山手台は１丁目だろうと彩都より価値が低いのは明らか。
まあ、新規分譲価格は、デベが勝手に価格を決めるけど、中古価格で淘汰される典型だな。

まともな家に住んでいる人は、延々としつこく特定の分譲地を貶し続けるなどという哀れで情けない行為はしません。
興味なければ無視できるしね。
自分の住環境に不満がある為、我慢ならず無視する事も出来ずストレス解消の為に自分が買えない気に入らない住宅街を叩くのです。特に目立っているスレは標的になるからね。

山手台西2丁目　5480万円
http://kodate.misawa-mrd.com/B022/28/areaCd.c28214-itemId.4045072/

築17年（なので建物の価値は殆ど無し）

彩都で築17年の中古戸建だったら2500万円ぐらいがいいとこだろうな

彩都西　宅地取引事例

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　宅地取引事例

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　宅地取引事例

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

見る気もせん

>>1801
全く同感、膝を打つ思いです。私は1801さんのご意見を支持致します。

山手台西 徒歩圏 100坪 築５年で5000万になっちゃうんだったら、今分譲中の４丁目は５年後に一体どうなっちゃうんですかね？

上物があって土地が大きいと割安になるのは当たり前。
中途半端に新しいと建替えるのはもったいないし、かといって自由に使える新築用地でもないし。
結局適正価格では売りにくい物件になる。特に不景気の時は。
結局買い叩かれる。

それとそもともこの物件は、幹線道路沿いだから（登り坂になっている場所の登り側の車線に
面しているのでエンジン吹かす車の音がかなり聞こえる）山手台の普通の宅地とは異なる立地で
明確なマイナス点がある（閑静じゃない）。
高圧線の真下や幹線道路沿いの物件は中古で売る時は厳しい。
法面含めて300㎡超で平坦面積300㎡超じゃないしね。

去年、幹線道路沿いの山手台2丁目の土地100坪程度で築10年ちょっとの家が競売で落札された後、業者が手直しして仲介で最終的に5500万円程度で売却されていたが、これも幹線道路沿いという点がネックになって6000万円以上では買い手がつかなかった。

中古物件

山手台東１丁目 4,950万円 H19 土地195.00㎡ 建延130.00㎡
山手台西２丁目 5,480万円 H6 土地226.78㎡ 建延158.22㎡
山手台西２丁目 6,200万円 H11 土地229.72㎡ 建延134.12㎡
山手台西１丁目 6,500万円 H15 土地250.32㎡ 建延141.87㎡

山手台は、やはり色々と問題の多いニュータウンですからね。

>>1809さんが、おっしゃっている通り、山手台は医療･教育環境その他のインフラが著しく見劣りするだけではなく、三田方面へのダンプカーの抜け道となっている坂道の幹線道路の排気ガスや高圧線問題等々、意外と住環境にも問題が多過ぎですね。1809さんの貴重な問題提起に改めて感謝致します。

やはり山手台は買いってことですね。

幹線道路ぞいはやっぱり値段はさがるんやなー
確かに西４丁目も幹線道路ぞいは売れ残っていたからなー

>>1814そう！！山手台は安かろう、悪かろう。ある意味でお得感あり。

必死に住めないアンチがファビョって自演連投していますね。

山手台うんぬん以前に、この馬鹿は平均的な注文住宅（３３００万円）を建てる金がありません。

土地が０円でも無理です。

ここで山手台を叩いている人間は、阪急の物件スレや山手台スレが目障りで気に食わないので叩いているのです。

決して他のニュータウンに住んでいるわけでも、競合物件を買ったわけでもありません。土地や注文住宅を買う金がそもそもないのです。

自分の住まいがあまりにも悲惨でストレスに塗れている為に、人が多そうなスレで見ている検討者や住民に不快感を与える為に叩いてストレスを発散しているだけです。

>1809＝＞1819

同一人物が他人のふりをして真逆の矛盾したことを言っております

たぶん自爆ネタを提供したことを後悔しているのでしょう。

必死さが伝わってきますね（笑）

＞山手台から北へトンネルを抜けて
＞324号線を猪名川町に抜ける道が工事しているのですが第二名神と関係あるのでしょうか？
＞今は私のハンドルテクニックではあの道は通れないのですが、
＞ちゃんとした道になるのでしょうか？

あそこのあたりはあの道路の工事というか、確か新名神そのものが通る場所です。
なのであの道路の拡張工事ではなく、そのもの新名神の工事では？

山手台は山本駅周辺に医院は結構ありますが、三次救急病院(救命救急センター等)が近隣に無いので心配ですね。

西宮市南部の兵庫医大か吹田市の阪大病院まで救急車で30分はかかります。

その点、彩都や小野原は阪大病院、千里救命救急センター(南千里)、三島救命救急センター(高槻)へ至近で緊急時

の安心感は西日本屈指です。

久々にここを見て、やっと最後にたどり着きました。
感想としては「余計な事、繰り返しが多い」

「宝塚市山手台って、どんなとこ？」と言う題なのですから、もう少し中身の有る情報が知りたいです。

ここは主婦の方は少ないのでしょうか？電車賃や大阪通勤だけではなく、育児や生活に関して詳しく知りたいです。

育児サークル等はあるか？
普段の掛かり付け医院はどこがお薦めか？
習い事はどこら辺まで送っているか？
お薦めのお菓子やさんは？
回覧板等団地との交流はあるのか？
山だと天気は変わりやすいのか？下界より寒いのか？
等、生活に密着した情報がいただけると有り難いです。

歩ける距離にはまともに何も無いのは覚悟していますので、車での移動を前提に教えてください。

徒歩圏に何でも揃うが息苦しい狭い家か、車が無いと不便だが庭付きの家か‥を悩み悩んだ結果、庭付きの家に価値観を見いだしています。

また、ここならば、どこの大学も近くは無いけど、神戸から京都まで、範囲広く自宅から通学可能かな？と考えています。好きな学科に行かせてあげたいが、一人暮らしさせるのも勿体ないので。
通学‥無理でしょうか？

まともな意見ですね↑

話題になっていた物件について問い合わせしてみました。
土地面積の5分の1程度は法面のようですね。純粋に100坪の評価はできないかと思います。

どうでも良い(アンチ以外誰も興味の無い救命オタクの話とか)リアリティのない話は書き込み多いが1823の質問に誰も答えられない。
普通に考えたらわかるがこんな所に住人は来ないね。誰か掛かり付けの医院や育児サークルの有無　習い事はどこまで送っているか？解答してあげて

大学の通学は近畿ならどこでも大丈夫です。

このへんから奈良県や大阪南部や京都、滋賀まで通っている学生は多くいます。

１８２５

件の物件は、幹線道路に面している、高圧線に近い（電線から30mぐらい？）、敷地内に法面があるという3点がありますから現在の相場を推し量るに適しているとは到底言えないでしょうね。

ちなみに彩都は幹線道路の真下に高圧線が地下埋設されています。もともとは地上に出ていましたが、彩都開発時に販売に影響が出る為に地下埋設して隠しました。

かかりつけ医院は人それぞれでしょ。
習い事は宝塚市内～川西ぐらいが多いんじゃない。
お菓子屋さんとかスポットとかは、山本山手コミュニティがマップを製作する予定と聞いています。

↑正にうすっぺらい情報ですな…住人ではここまで当たり障りの無いコメントは逆に書けないでしょう｡
掛かり付けは人それぞれだがあなたは何処にしてんの？なんでそこにしたの？先生の対応は？

と、さんざん山手台叩いてきたアンチが善人のふりをして第三者を装って登場しました。

子育てや主婦目線の地域の細かい話題は、SNSやウィメンズパークとかじゃないと得られないと思いますよ。

アンチの意見が多いスレの住民？の常套文句が、
｢買えない人の妬み｣だが、
無条件宅地が２０００万円で買えるのだから、ローコストで建てれば４０００万もあればお釣が来る。
ハッキリ言ってだれも妬みません。少し冷静に考えれば分かると思うが。

で　実際住んでどうなの？

イマイチです

寒い･遠い･何もない。以上

街並みは綺麗ですよ。以前はタウン内にコンビニ(アズナズ)だけでしたが、昨年に阪急オアシスが出来て食品の買い物は楽になりました(アズナズは代わりに無くなりましたが…)あと阪急キッチンエールや生協の個配されているお宅も結構いらっしゃいます。幼稚園は雲雀丘学園中山台幼稚園･生成幼稚園(雲雀丘山手)･いずみ幼稚園(伊丹市荒牧)あたりが、送迎バスもあり人気です。

4000万円の注文住宅なんて一軒も建ってませんけどね。もっと現実的な話をしないと。
ニュータウンでは新たにコミュニティが出来て付き合いがあるんだから1人だけ
極端に見劣りのする家に住むなんてのは心理的にまず無理。

山手台で一番安い西4丁目でも前回街区（3-1工区）の注文住宅の平均取得価格は6000万円ぐらいです。
前回街区は土地の平均価格が2700万円（200㎡）＋建物・外構・諸費用（注文住宅）合計の平均価格が3300万円（40坪強）ほど。
勿論これより安いローコストで建てている人もいますが、逆に5000万円近い建物を建てている人もいますので平均では上記の値になります。
西4丁目を歩いてみたらわかりますが、大手ハウスメーカーの40～45坪の建物が割合としては最も多いです。

今回の新街区（西4丁目の後期）では土地面積が平均数坪小さくなったのでそこから数百万円下がります。
といっても注文住宅の平均は5000万円台後半になります。
建売は前回街区が5200万円平均ぐらいでしたが、今回は5000万円弱になるかもしれませんね。

それと分譲マンションとかでもそうですが3000～4000万円の住宅は誰でもは買えませんよ。
むしろ買えない世帯のほうが圧倒的に多いです。
日本で現在の4000万円相当（大卒初任給の200倍程度）の住宅を買えた時代なんて、バブル期や高度成長期や好景気時も含めて過去に一度も無いです。

雲雀丘花屋敷の山手とかマジで何もないですよね。

周辺3～4km以内に何もなかったら本当に不便ですから困りものですが、
周辺3～4km以内に必要なものが揃っていれば、家のすぐ近くに何もない事は
人によってはデメリットにはならないか逆に閑静で良いという人もいるのだと思います。

雲雀丘山手は頑張れば川西能勢口の商業集積地(川西阪急、西友、モザイク、ベルフローラ、大手都銀各支店等)へ歩いて行けますよ。坂はキツイですが。

①雲雀丘花屋敷の山手は何もないね。
②雲雀丘山手は確かにかなり無理したら川西にいける
ただ①と②は場所が違う②は確信犯だと思うが…

四千万の家は全員は買えないね。
そんな時は戦後一度も無い偏っていない事実はインパクトあるね。

でも四千万以内で建っている家は今のところ無さそうだね｡

『雲雀丘山手』ではなく『雲雀丘』の山手からでも川西能勢口駅まで3〜4㎞どころか1.5㎞以内です。実歩行距離でも最大２㎞以内ですよ。確かに坂や階段は有りますが、歩けない距離ではないですよ。

>>1844は>>1841さんへ

雲雀丘1～3丁目や山手1～2丁目から川西まで歩いて行ってる人は殆どいないよ。帰りは30分ぐらいかかる。
帰りは急坂だし。花屋敷や荘園から川西まで歩いて行ってる人は割といるけどね。

電動自転車ならじゅぶうん圏内だけど、徒歩で大きな荷物もって買物できる圏内とは到底言い難い。
実際、雲雀丘の山手住人で駅まで歩いてる人は多数いるけど、川西まで買物で歩いてる大人は殆ど見られない。

そもそも、阪急宝塚線も今津線も線路より山側が殆ど一種低層になってるから、駅周辺やニュータウン内の一部（部分的に用途地域が商業になっている場所）を除いて山側に大きい店などが何にも無いのは当たり前。

それを不便とは言わない。基本的に山手の住宅街は何もなく閑静な環境にして、国道沿いや駅周辺まで出てきて生活するように用途地域でデザインされているんだから。

日本の地方の大部分を占める車社会の田舎では車で日々30～60分圏ぐらいを走らないと生活に必要な施設が揃わないけど、宝塚市内の山手住宅街なら原付10～15分圏で殆ど日々の生活に必要なものは揃う。3～5分で山降りれるんだから。

『雲雀丘』や『雲雀丘山手』から川西能勢口まで実際歩いて買い物や通院されておられる方たくさん存じ上げていますよ？殆どいないなどと決めつけたらいけませんね。そもそも川西能勢口まで歩いておられる方が多いか少ないかではなく、貴方が提議された３〜４㎞ではなく雲雀丘の山手は２㎞圏内であると言うことです。

駅から近くて（500m以内）急坂になる前の閑静な山手（ふもと）が最も理想的な住環境。
歩いて買物にいけるし、駅に出るにもバスや送り迎えや駐車場や駐輪場を使わないですむ。

でもこの条件を満たす土地（一種低層、坂無し、駅500m以内）は山手全体の割合からすると
ごく一部なので希少価値が高く、簡単には条件の良い土地は買えない、

雲雀丘花屋敷駅の山手地域から川西まで日々歩いて買物

それはまだ元気な人のごく一部が散歩や健康（運動）も兼ねて行っているだけで一般的とは言えない。
高齢で身体が衰えてきたらあの急坂は無理。

特に雲雀丘2～3丁目や山手2丁目の山手の人は殆ど買物は車での移動です（駅に出てから電車で買物に行く場合は除く）。

歩けるとか言い出したら、中山台五月台桜台から阪急中山駅周辺やJR中山寺周辺の商業施設まで歩けるとか言えますからね。確かに通勤や通学で駅まで歩いている人もいますが、往復で歩いて買物するのは一般的ではないし殆どいません。

殆どの定義は一般的には95%です。雲雀丘花屋敷の山手全域の世帯のうち川西まで日々の買物で歩いている人が5%きっていれば「殆どいない」です。

>>1847

また現れた。コイツがいつもここを荒らす元凶。悪の根源。

１８３９さんは雲雀丘花屋敷の山手の周辺３〜４㎞圏内には何もないと言う話をされいます。雲雀丘や雲雀丘山手は川西能勢口の２㎞圏内です。単なる距離の誤認を指摘したもので、確信犯とか言われるのは大変遺憾です。

山手台西2丁目からJR中山寺まで秘密の道（近い将来正式開通予定だが今でも一応通れる）を歩けば1.6kmです。
つまり西と東の2丁目の大部分は徒歩距離2km以内。
雲雀の山手が川西までは2km以内で近いから歩けるとか言い出したら、山手台も1～2丁目はJR中山寺付近の商業施設まで2km以内でじゅうぶん歩いて買物できるという話になる。もちろん阪急山本駅周辺にもね。山本駅も雲雀丘花屋敷駅よりはぜんぜん店や医院も多い。

2kmは一般的には非徒歩圏であり3～4km圏内の一部でしょう。3～4km圏ってのは3km以上4km未満という意味ではなく0～3ないし4kmの間の非徒歩圏って意味でしょう。

１８３９は雲雀丘の山手地域には何もないと言っていますが（これは一般的な認識としてどう見ても正しいですね　うなぎ屋があるとか明月記があるとかゴルフ場があるとかいうのは馬鹿ぐらいでしょう）、３～４ｋｍ以内に何もないとは言っていませんね。

自宅から３ないし４ｋｍ以内ぐらいに必要なものがあれば便利な生活ができるという事と３ないし４ｋｍ以内ぐらいに必要なものがなければ不便である事を指摘していますが、雲雀丘の山手地域から３ないし４ｋｍ以内に必要な施設が無いとはいっていませんし文脈としては逆に３ないし４ｋｍ以内に必要な施設が揃っているから便利な生活ができるという事を示唆していますね。

２ｋｍってのは当然３～４ｋｍ圏内ですよ。当たり前ですが。

ですが私は決して確信犯などではありませんよ。

1839の意図は、

雲雀丘花屋敷駅の山手住宅街エリアは店などは殆ど無いけど、
車で10分程度で行ける3～4km以内には商業施設や
総合病院やスーパー、レストラン、ドラッグストア等は多数あり、
じゅうぶん便利な生活を享受できるから家のすぐ近く（徒歩圏）が閑静で
何も無いのは人によってはそんなにデメリットではない

でしょう。

1856さん

偏屈ジジィの言うことなんか気にすることないですよ。

偏屈ジジィは、こういうヤツなのです。

>>1840はひじょうに悪質な恣意的な書き込みですね。

本人が別人を装って擁護しておりますが。

たしかに雲雀丘はイイ所だけど、三田方面へのダンプカーの抜け道の切畑字長尾山(別名;山手台)は破綻した悪徳銀行の残した負の遺産。典型的な失敗団地。排ガス、高圧線。

4丁目になってから山手台はコンスタントに売れまくっているようですね。
近畿圏で5500～6000万円ぐらいの注文住宅が購入できる層に支持されているようです。

山手台の幹線道路を通行する大型車は少ない（5%未満）ですが、
その殆どは路線バスと山手台や中山台の現場の工事車両です。

西谷・三田方面に抜けるダンプやトラックやミキサー車なんて殆どみかけません。
ごく稀に見る程度です。
まぁ新名神の工事が本格化したら今より若干増加するでしょうが一時的なものでしょう。
完成すれば、マイカーの通行は増えますがせいぜい数百台/日ですし。

数字あげるなら、いつ、どういった機関がどういった目的で実施した調査か、根拠をお示し下さい 。

いくらでも近畿には悲惨な僻地ニュータウンが多数あるのに
なぜアンチは山手台だけ目の堅きにして粘.着するのか？

それは、自分より恵まれた人々が山手台に土地を買って
良い注文住宅を建てているのが癪にさわるからである。
自分が買えない6000万円ぐらいのお家を買った人々を
不愉快にさせる為に嫌がらせしているだけの事である。

話を誤魔化したらあきまへんで〜『５％』とか『数百台』とか、根拠は？？？

猪名川への道回答くださった方ありがとうございます。
猪名川に良い図書館があるんです。１人１０冊を三週間借りれるし、駐車場も広いので利用してます。道さえ良くなれば15分ぐらいなんですけどね。
宝塚にも良い図書館があれば情報お願いします。

土地の売買成約事例を載せてくださった方ありがとうございます
これから土地の購入を検討しているので大変参考になりました。
二千万で成約している事例もありますね。阪急が販売しているのはもう少し高いですよね。やはり値引き販売しているのでしょうか？
もっと詳しい情報がありましたらお願いします。

>>1862
早くデータの根拠教えて下さい。まさか自説を有利に展開するために適当な数字でっち上げたりは、されてないと思いますが…是非とも教えて下さい。

6000台中、大型車は300台以下ですよ。
市が非公式に調査した数年前の測定データです（センサスや都道府県交通量調査ではない）。
そのうち大半は阪急バスと周辺工事に関係する車両です。

実際、長尾山トンネル超えた道走ってみたらわかるけど、ダンプなんて殆ど通りませんわ。
軽トラは頻繁に通ってるけど。

>>1867
売買履歴で安い土地は、法面を含む場合が多々あるので（60坪のうち25が斜面地など）
必ずしも値引き販売された土地とは限りませんよ。

1869
あそこは県道だと思っていたのですが、県土木ではなく市が調査したのですか？

山手台って庭小さいよな

1869
非公式の調査結果をどうして貴方がご存知なのですか？数年前って平成何年度ですか？新名神開通後の『数百台増加』の根拠は？

↑↑しつこい奴だな適当な概算でしょ　
実際住んでると大型車は少ないよ5%かは知らないが十台に一台よりは少ないよ。根拠は？とか言われたら困るが目算でそんなもんそんなにずれて無いと思うよ

山手台が誇れるものって何？

誇れるのはこの掲示板です住んでもいない｡買うお金もない人が自分には一生関係がないことに対して必死になってくれる。

1874
『適当な概算』!?
結局、いい加減な適当な数字並べ立てただけってことですか？反論あれば正確に根拠を示してからどうぞ。

１８７４　いくらなんでも将来、新名神開通後の「数百台増加」は目算では分からんからね。

どういった機関のどういった調査に基ずくどういった予測なのかな？

数年前に6000台程度だったとして新名神開通後にたった数百台の増加で本当に留まるのですかね？

菅家前Ｔ字路～阪急ずい道の渋滞対策ともかかわる問題なので、本当にそう云った調査結果があるのなら是非とも

お示し頂きたいものですね。

新名神のスマートインターチェンジ1日あたり540台は市の需要予測結果ですよ。
市議会でも話題になっていた点です。。
そのうち大部分が猪名川川西方面や宝塚～十万辻からではなく山本～長尾山トンネルを利用したとしても400台ぐらいでしょう。

因みに長尾山トンネルの南側交差点の12時間交通量は5年前で平日5061台、休日5476台（24時間だとだいたいこの1.5倍）。

1870さん
山手台に注目しだしたのは最近なので過去のことがよくわからないのですが二千万をきる土地が出たのは初めてだとミサワさんに言われたような気がして。
今回小さくて傾斜地を含む土地がミサワさんからでてるのですが、どうしようかなあと検討中なもので。ミサワさんだと建物が高いかなあ。

東の４丁目に販売とりかかるのはいつ頃の話ですかね？４丁目に関しては西より東の方が高台でよい感じがするのですが？まだまだですよね？

宝塚山手台 ミサワホーム
4480万円
4550万円

ミサワの土地は小さめかつ半分ぐらい法面だから安くなるのは当たり前です。

北部から猪名川方面に抜ける道の件ですが、新名神に限らず高速道路は原則として
必ず併走する（通行不可能になった場合に代替となる）一般道が無いと駄目な決まりなので、
あの道も同時に整備される予定なのかもしれません。

猪名川の図書館は確かにいいですよね。宝塚市民や川西市民も使えて１０冊まで借りられて
大型駐車場完備ですぐ隣に巨大なイオンＳＣもありますから車だと利便性は高いです。

ちなみにもうすぐオープンする伊丹イオン西ＳＣに伊丹市の図書館分室が入るらしいですね。
スポーツクラブや図書館と併設して、買物客を囲い込む作戦のようです。

まぁ個人的にイオンはやり方が嫌いなので利用しませんがね。

法面を含む土地は確かに平坦と比べて価値が落ちますが、これからの少子高齢化人口激減の時代地の価値は一部を除いてどんどん下がるのは明らかなんですから、最初からミサワがやってる所みたいな価値が低い（安い）土地をわりきって買ったほうが将来の損が少なく賢いと言えるかもしれません。

庭は期待できませんけど、家は問題無く建ちますしね。

1874ですが私は適当なんじゃないの？って言ってるだけなんだが
反論があれば？？
はぁ？
1869ではないんだけど
こんな反論で納得いきました？
カスが早とちりでカリカリすんなや

情報ありがとうございます
伊丹イオン西の情報ありがたいです。周辺道路の渋滞、駐車場待ちがなければイオン西の方が近いですね。猪名川は信号少ないし渋滞ないし、駐車場待ちもないので時間が読めるのはメリット。しかし、猪名ジャスとはやや離れているのはデメリットですね。買い物もついでに…というならイオン西に軍配があがりますね。イオンのやり方は汚いかもしれませんが子供達は喜ぶし、買い物しやすいです。イオンに踊らされてるなあとは思いますけどね。

第108回 哀愁のシャッター通り
http://www.class.co.jp/column/20071101.html

ここを読めばイオンの弊害がよくわかると思います。
まちづくり三法によって登場した郊外の車社会型の巨大ショッピングモールによって
搾取構造が加速化し、日本の地方、田舎を壊滅的に衰退させました。
イオンで消費しても中央に吸い上げられるだけで地方に殆どお金は回りません。

>>1881
順番としては、西4丁目の次が山手台東の北部一帯（5丁目？）になるようですね。
その後だんだん南下していって、最後は既存の山手台東3丁目の北側あたりでしょうか。
山手台東（北部）の販売開始タイミングはわかりませんが、西4丁目の今回街区の売れ行き次第でしょうね。
前回街区は約2年かかりましたが、今回はもう少し早く売れる可能性もありますし。

山手台は、結局は安くないと売れないエリアというのがハッキリしているので、
これからは、昔の様に広い土地にせず、細切れで造成するかな。
まあ、既分譲地の中古を買う手もあるが。

イオンも良いが、普段の買い物はオアシスでしないと潰れるよ。
取り合えず、阪急の分譲が終わるまでは大丈夫らしいが。

西4丁目はできたばっかりの町なので自治会がまだ無いらしいです。
まぁ住民が出来る事で山手台の価値を高める最良の方法は、できるだけ他所で買物せず
山本駅周辺で買物して駅周辺を発展させる事だと思いますよ。

確かに北部の全部が西4丁目みたいな街並みだと、魅力不足で分譲も途中で息切れしそうですね。
完売まで持っていく魅力を保つ為には、こだわった街区の設定も北部に必要だと思います。

最近山手台に引っ越してきた人は知らないと思うけど

10年ぐらい前の阪急宝塚線は

梅中十三庄服曽岡豊蛍石池川雲山中売清宝
田津三国内部根町中池橋田西雀本山布荒塚
●━●━━━━━●━●●●━●━━━●特急

の特急が存在した。

ＪＲ中山寺駅周辺で旧１７６の工事してますけど、なんか数軒２００～３００坪ぐらいの大きな家が道路からセットバックしていないんですが、あれって話はまとまっていて工事は最後にするという事でしょうか？　それともまだもめていて用地買収ができていないのでしょうか？

>>1890
開発計画や地区計画で最低面積が１７０㎡以上と定められているので、これ以上小さくなる事は無いです。

↑
今の４丁目が十分細切れです。
この不便な場所であれば、最低７０坪ぐらいないと。

近畿の全ニュータウンの９５％以上（戸建区画数ベース）は山手台より遥かに不便で辺鄙な所にあります。

パナ　ダイワ　積水と彩都箕面徒歩１０分くらいで建築条件付きで出してる。
価格的にも似ているここと、パイを奪い合うのかな

山手台はひとまず目処がついた。西４丁目の最北部でも順調に売れている。
立地や総合的なロケーションに一定の評価がなされ固まったって事。
山手台東の北部も駅からの距離はほぼ同じで地勢や眺望は良くなるので
今より大幅に条件が悪くなる事は無い。
山手台東の分譲と並行して東の北部にはバスが乗り入れるようだしね。

彩都はこれからどんどん駅から遠くなり厳しくなる。
十数年中にまともな値段での完売はおそらく無理だろう。
売れなくなって一気に彩都バブルが崩れ価値崩壊を起こす可能性が高い。

彩都は西の箕面側の街開きと西に抜ける道が開通すると、今の１７１と交差する入口で無くなるので、より便利になると思う。それに、１７１との交差ももうすぐ高架工事が完了すると、渋滞知らずとなる。
今でも、山手台より便利と思うが西側に抜ける道ができて、バスが開通するとさらに便利になる可能性がある。
仲介価格を見ると、ここ山手台の凋落価格から比べると彩都は結構善戦してる。そのあたりのインフラの充実に期待できるからか？彩都の心配より、こちらの方がよほど先行き心配と思う。
多分、値段が２０００万前半と安いから新規分譲は売れると思うが、４丁目以北を中古で売っても買い手が付かないだろう。

駅から徒歩圏でも山手台で一番駅から遠い最北部と殆ど同じ値段でしか売れないのが彩都。

山手台は残り1000区画程度
彩都は西部エリアの箕面市域だけで残り計画戸数3600戸（おまけに平均徒歩時間は20分なので千里中央まで平均40分）

どっちが危ないかは一目瞭然

ニュータウン分譲が成立するのは人口動態から見てあと10～15年

だから彩都は絶対無理なんだよ　議論の余地すら無くもう途中で終わるのは判明している
これからどんどん駅から遠くなるのにどうやって年240～300戸も値崩れさせずに売るの

結論　無理

彩都西　取引価格

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　取引価格

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　取引価格

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

彩都のネックは森町の存在。

彩都西から徒歩10分程度の場所でも北急の千里中央まで32～35分かかり、森町からバスで出るより所要時間は遅い。

つまり彩都西駅から徒歩20分やバス便となってくると、確実に森町との比較になり価格も影響を受ける。

そしてその森町が2000戸以上まだまだ残っているという事。

何度も言うが、あと20年しないうちに近畿圏全体や大規模分譲地の空家率は30%を超える。30%超えたらまともな値段はつかなくなり暴落する。そういう状況でニュータウンだけ割高で分譲するなんて事は成立しない。

計画戸数の残数なんてロジックにだまされてはいけない。山手台には、商業施設などあらゆるインフラが新しくできる可能性はない。あらゆる意味で、彩都には伸びしろがある。実際現地へ行って自分の目で見て、よく確認すること。

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分やモノレール停からバス便（梅田まで９５０円）になる住宅街のどこに将来性があるんですか？

>>1903
ここで書いておられる「暴落」ってのは、
「１億以上で買ったけど、わずか何年かで５千万円台になっちゃった山手台の２丁目」のようなことを言ってるんですよね？

１４～１５年前に建てた家が土地値になるのは当たり前でしょ。

今彩都で５５００万の家なんてあと１５年したら２５００万だよ。

まず常識として89年と比べるとニュータウンはどこも1/3以下の値段になっている。

そしてバブルが既に崩壊して大分たってる95年頃と比較しても大抵の場所は1/2になっている。

これが標準。暴落ってのは90年代半ばに対して土地が1/4になってるとか1/5になってる所の事を言う。

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分てあるけど、現実は１０分くらいのとこばかり。実際に彩都をみにいったら？

>>1908
そうなんですね。
自分たちが１億以上で買ったけど５千万とかに「暴落」したから、当時より安い新区画の４丁目のことや、最近では彩都、ちょっと前まではウッディタウンを攻撃しこきおろしたり、関係のないマンション板までちょっかい出してるのだとばっかり思ってました。
じゃ、自分たちだけ良くて、他のとこを全部否定するってのは・・・、やっぱり、梅田からの距離と時間と電車賃にしか価値を見いだせない、単なるおばかで性格のちょーわるい人たちってことだったんだぁ。
なぁーんだ、そういうことか。

彩都と山手台は目くそ鼻くそと思うが。
今は、どうしてもニュータウンが良いと思う人が下支えするから
それなりの値段で売れているが、中古になったとたん二束三文になる。
山手台は、今後便利になる可能性は殆ど無いが、彩都は少し可能性がある。
その辺りが彩都が山手台より坪単価が高いのと中古でも値が下がらない要因。

やはり何やかんやいっても企業を誘致したりして、官がバックの彩都の方に魅力は感じるね。少なくとも今よりは便利になる可能性は、山手台の比じゃないからな。梅田に近いとか、電車賃がどうとかちっちゃいことじゃなくてね。税金投入は考え物だけどね。

>>1909
それはこれからじゃなくて「今」分譲している所でしょ。
駅に近い所から順番にやってるからまだ徒歩圏なのは当たり前。

彩都の箕面市エリア全体で見れば、平均徒歩時間は18～20分になりますよ。
面積と駅からの位置関係確認したら一目瞭然ですが。

そのエリアに突入した時にやばくなるって事。

彩都のこれから分譲が本格化する箕面エリアは、徒歩圏（半径750m以内）に入るのは1/3程度ですね。
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html

彩都・小野原や少し前にウッディタウン・西宮名塩をこきおろした ク ズ はどこにいった？
みんなに相手にされなくなって一人イジケてんのかな？ｗ

↑
もしかして、ウッディタウン板・西宮名塩板や最近では箕面森町板を荒らしてる奴がそうか？
ほんとに幼稚な ク ズ 野 郎 だねｗ

鉄道駅から大きく外れ頓挫すれば街そのものが終わる彩都と、はなから大阪平野に隣接していて最寄り駅が阪急本線とＪＲで何も困らない山手台（孤立したニュータウンではなく従来の山手住宅街の延長線上にあるので生活に必要なインフラが既にある）はリスクという点で大きな違いがある。

彩都で千里中央や梅田までの所要時間が揶揄されるのは、モノレール沿線だと公共交通機関アクセスでは千里中央まで出ないとどうにもならんから。

また大都市圏における都心の利便性は通勤だけでなくどう努力しても都心でなきゃ手に入らない機能（代表的な物として大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等）だから如何に短時間、低料金でそこに到達できるかは重要。

彩都がウッディタウンみたいに人口増加率トップを何年連続とかになるわけがないし、今から一通りのものが揃う街にもなるわけがない。そういう状況で交通費が高くて、車が無いと不便な街になったらどうなるか。

梅田からの距離と時間と電車賃の安さにしか価値を見いだせない山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男が、またまたしつこくも現れたな。

大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等に如何に短時間、低料金でそこに到達できるかが、あんたの人生での重要要素なら、十三にでも住めばええやろ。

しつこすぎやわ。ええかげんしときや！

彩都と山手台、両方みてきたら。あきらかに彩都がいいとわかるさ

>>1919
だからぁ、目糞鼻糞だっての。

目糞鼻糞？全然違うよ。自分の目で見てきな

５０年かけてニュータウン分譲していくなんてありえないわけよ。

最初の１５年で半数程度埋まらないニュータウンは大失敗に終わっている。

彩都は計画人口の半数である２５０００人にあと１０年たらずでもっていけそうですか？

彩都も箕面森町も見ましたが、どちらも途中で行き詰る事が確実のように見えましたね。

山手台の南部と比べると街並みや家や外構の設えも全然しょぼかったです。

彩都もウッディタウンも官が絡んで税金投入されているので公共施設や街のつくりは凄い立派。
でも立地に難があるので結局失敗する。

>>1921
どこがいいの？具体的に。

いけてないと思う理由は一言。
不便。
一応、検討した上での発言なので。

目糞、鼻糞なのは確かだが、両方見ると彩都の方が良さそう。
勢いも彩都の方があるし。

但し、彩都の欠点は大手ＨＭの建築条件付ばかりで、
数少ない阪急の条件無し宅地は３５００万～５５００万と結構高額なこと。
これから箕面側を販売するので、茨木側の実績からも少なくても５年ぐらいは徒歩圏の物件が
あるだろうから、何れ、こなれる可能もあるが。

最初の１５年で半数程度埋まらないニュータウンは大失敗に終わっている。
それはバス便のところだけ。

御堂筋線の始発駅であり充実したインフラが揃う副都心「千里中央」までたったの３５分でたどり着ける彩都！

徒歩１０分＋駅構内移動及待ち時間余裕時間２分＋モノレール１８～２１分＋徒歩５分＝３５分

ポテンシャル高いですよ！

モノレール沿線は千里中央までいかないと何にもありませんが、千里中央までいったらなんでもあります。

箕面森町（徒歩３分＋バス２５分）に全くひけをとらない互角のポテンシャルがあります。

No.1928 つまらん褒め殺し。みててつらいよ。早く気づきな。

徒歩圏にサティとかないニュータウンって終わってる、、、

徒歩圏にサティとかあるニュータウンってどこ？

彩都は、街区内にコンビニ、スーパー、銀行など最低限のインフラだが、
車で５分も行けば、１７１号線や山麓線で大抵のものは揃う。
日々の買い物で、わざわざ千里中央に行く人は、殆どいないだろう。
さすが、山手台検討中の人だけあって、あの辺りに無知の人が多い。
良く知らないから、山手台を買ってしまったとも言えるが。

スーパーや日用品なんて車で数分圏にあって当たり前だからそれを何でも揃うとは言わない。

ちなみに彩都から１７１号線まで歩いて買物等するのは不可能な上にバス便も無いですからねぇ。

１７１号線や山麓線があるから彩都は便利だなどという頭の弱い意見は、茨木サニータウン（山手台）が便利だといっているようなもの。

まぁ実際サニータウンは彩都よりは遥かにマシだけどね。基点駅が東海道本線と阪急だから。

サニータウンは彩都よりは遥かにマシとは？なぜ？
よくわからん。

確かに彩都は車を使えば、緑彩ビレッジと同程度の利便性はある。
つまり箕面市側のこれから分譲される駅から遠いエリアは、緑彩ビレッジと同程度のポテンシャルはあるって事。

といっても一般的な利便性儀林は、公共交通機関、徒歩、自転車の話だけどね。

車使えばよほどのとんでもない所じゃない限り必要なものは近くで揃うから。

‥‥また彩都の話‥‥。

彩都や他ﾆｭｰﾀｳﾝとの自慢や比較はもう十分です。

山手台の情報を下さい。

折角少し情報くださる方がいたのに。

ネタが無いなら書き込まなきゃいいじゃないですか！ﾀﾞﾗﾀﾞﾗ見るのしんどいです。

大阪府の情報はいらないです。

ちなみに小学校は今3クラスらしいですね。

落ち着いた環境という噂です。
しかし、中学は？

1、2丁目は私学の方多いでしょうが、4丁目以降は公立が多いかもしれませんね。

↑勝手に決めつけないで下さい。以前も「ナ〜ンチャって山手台」などと４丁目を侮辱した書き込みが見受けられましたが、新住民を見下したような書き込みはおやめ下さい。

１～２丁目でも公立中学に行かせる家庭のほうが多いと思いますよ。
いくらなんでも中学校で私学進学者のほうが多い校区は存在しないです。
受験率が５～６割の校区は多くありますが、実際にそれだけ進学するってわけじゃないですからね。
山手台中学は以前はいじめ問題などはありましたが、基本的には落ち着いた学校で評判は悪くないと思います。

ただ、ニュータウンや山手の中学がかなり荒れる時期もありますからね。
昔から評判が悪いとされる中学が意外に落ち着いている時期や学年もあるようで中々難しいです。

自分の子供が通っている時期以外で、色々な中学のリアルタイムの情報を入手するのは教委・教師関係者以外は無理なのでは。

1〜2丁目は私学が多いと言うのは噂だけだったのですね。

公立に行く割合の方が多いなら安心しました。4丁目からバスで降りて電車‥は、中学生にはしんどそうで。

昔言われていたいじめも、今は落ち着いているのですね。

生徒数はまだ少ないのでしょうか？今後開発と共にクラスも増え、部活動も増えてくれたら良いのですが。

彩都が不便なら、山手台なんてどうなるの？
そういえば、山本周辺の地価は宝塚でも有数の下落率らしいけど、
山手台もかなり足引っ張ってそう。
これからは、バス便のニュータウンなんて買うもんじゃない典型だな。

サニータウンや緑彩ビレッジが彩都より便利というドアホがおる。
その情弱ゆえに山手台が良いと思えるのか。

サニータウンは一応うまくいったからな。

彩都は途中で頓挫する事確定。東部なんて出来るわけないし、西部も途中で１００％行き詰る。

　彩都箕面地区の街開きはかなり注目されているのは事実。箕面の駅徒歩圏外の分譲はまだまだ先で、今なら徒歩圏内の場所がバス便山手台とおなじような価格で購入できる。彩都西部地区開発が頓挫しても、現状黒字で、官肝いりのモノレールが廃線になるわけでもないし、今の彩都に満足してる人なら何の不満もない。千里のようなインフラになることを将来望む人は買わなきゃいい話。
　開発が頓挫等の馬鹿げた中傷に騙されないこと。山手台住民は価格帯的にライバルとなる彩都に人が流れ、阪急が逃げたら終わってしまう現状の山手台に不安を抱えている。だからUR,官、阪急の三者が開発する彩都を強く批判する。
　そんな当たり前のことは、現地を見に行けばすぐにわかること。山手台のあのさびれた雰囲気と活気が違うと感じるのは私だけではないはず。

いや、だから彩都の情報とかどうでも良いから。
彩都が好きな人はそちらを買えばよろしい。
住宅なんて自己満足のたまものだから、
気に入った人が買えばよいだけ。

ここは山手台のスレ。

頭が弱いと官が参画してたらうまくいくと勘違いして彩都の家つかまされたりするんだろうな

いちいち例を出すまでもなく80年代以降の大阪府の事業てどんだけ失敗が多いかｗ

山手台はなんだかんだ16年目

まだ彩都は数年でこれからボロが出て立ち行かなくなるがなんとか失敗に見せないように誤魔化しているだけ
あと5～7年もしたらしゃれにならん事になる

千里中央どころか彩都はウッディタウン程度のタウン内利便性や発展度にもならないですよ絶対に。

須磨しかり西神しかり三田しかり、巨大ニュータウンで一応ある程度成功してひとつの街といえるほど
インフラが充実し発展した所は、最初の10～15年で概ね5～7割程度が埋まっている。

全体計画で5～10万人クラスの巨大プロジェクトの場合、最初の数年で数千人足らずのていたらくでは
これからの少子高齢化人口減少空家増加時代（単身世帯が増加し郊外戸建需要が減る）にうまくいくわけがない。

まだへんな期待や大それた計画が無い箕面森町のほうが大失敗にはならない可能性が高い。

箕面森町は朝でも車だと10分ちょっとで千里中央まで出られるんですよ。渋滞無縁で信号無しのグリーンロードだから。でも彩都だと無理でしょ。万博の外周道路とか混んでるし。
山手台はマイカー送迎（家族使わず駐車場に停めてる人もいる）や原付で、JRも阪急も無理なく使えるけど彩都は千里中央や北千里やJR茨木まで原付やマイカー送迎で出て通勤するのは現実的じゃないし無理でしょ。

徒歩2分バス5分で阪急本線駅に出られるなら、徒歩10分糞高いモノレール17～20分徒歩5分でやっと千里中央にたどり着く彩都より良いと考える人がいるのは全然当たり前の事ですよ。

モノレールの駅は大手の鉄道道と同レベルのインフラではないです。モノレールから徒歩10分の彩都よりまだバス停から1分程度の粟生間谷のほうがマシかもしれない。

駅近とか駅徒歩圏ってのは、鉄道の駅のことです。

大モの小路とか芝原とか豊川とかから歩ける住宅街を駅近とか徒歩圏とか普通いいませんって。

支線のモノレール停から徒歩１０分なんかちっともよくない。

北摂なら高槻からバス便とかのほうがよっぽど便利。
高槻になんでもそろっている上に、新快速の威力で京都13分、大阪15分。

大体、彩都や山手台ごときで、利便性を競っているのが笑える。
どちらも、他の人から見れば目糞鼻糞。
彩都を貶す時点で、山手台を否定していることにいい加減気付けよ。

利便性を語る時点で、どちらも終わっとる。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=021&nc...
凄い家が売りに出た

あいかわらずこじつけた論理で彩都を批判する連中がいるね。彩都となるとムキになるね。よっぽど住宅購入者が彩都に流れるのが嫌なんだね。山手台もいいところも少しあるんだからどっしり構えたら？

官がからんでいるのが決め手だったら、官が絡んだ最大プロジェクトであるけいはんな（関西文化学術研究都市）は成功したのかいｗ

西４丁目以外の山手台の住民は、彩都なんてはなから相手にしていないし検討すらしていないと思うよ。
価格帯もクラスも違うから（西１～２丁目、東２丁目は平均１億、東１丁目、東３丁目は平均７０００万）。

ここはクソスレ決定やな
自慢話と他所の悪口ばかり
さぞかし住んでる奴の心は荒んでるんだろうね

>1958
大損こいて、それを自慢してるのも珍しいな。

1959みたいなのはさんざん今まで山手台をこけにして悪口を言いまくってた奴が第三者のふりをして良識人を装って登場するというわかりやすいパターン

さんざん罵倒して蔑み反論を煽る
↓
発言をあげつらって人格が歪んでると人格否定する

彩都は箕面側が徒歩圏外（駅から半径750m圏外）に突入し大量に売れ残って需給が崩れたら、モノレール徒歩圏内も影響を免れないです。マンションや戸建の中古相場は下がり、20年もすれば戸建の中古2000万円台になる可能性が高いと思われます。

↑
少なくとも箕面側が徒歩圏外になるのに１０年は掛かる。
その頃は、山手台も含め利便性の低い街自体が終わってる。

ここって山手台のスレだろ？
彩都や他のＮＴの話題はもうやめろよ
どーせどこにも勝てない失敗小規模分譲地なんだからさ

1959に同意だな！
むしろ、1961こそが、
前スレも読んでる人なら誰でもわかることだが
４丁目のことをナンチャって山手台と侮蔑し、
以前はウッディタウンを、最近では彩都を攻撃してやまず、
梅田からの距離と時間、そして、電車賃の安さにしか人生の価値を見いだせない
山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男のまさにパターンだ。

山手台１・２丁目の人は、高値で掴まされたので、そこだけが拠り所か。
ただ単に、先見性が無かっただけなのに（笑）

でも、中古になった途端に、彩都と変らない価格だけど・・・。

>1958

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=060&bs=020&nc...

山手台西１丁目、土地８２坪角地掘り込みガレージ付き５ＬＤＫで、６０００万円弱。
流石に彩都とは価格帯が違うな。

彩都でその値段なら６０坪どまりかな。

山手台は15年目経過していて既に山場は超えている。

彩都はまだ5年ちょっと。彩都はこれから地獄を迎える。

山手台初期の1億円家の家が十数年経過して6割程度に値下がりしているのはごく当たり前。

なぜなら日本の不動産流通では十数年で上物の価値が殆どなくなるし、そもそも90年代後半に対して
現在の地価は「平均で」数割下落しているから。

そもそも現在売却して15年前の新築取得価格（土地＋建築総額）で売れる家などニュータウン物件で存在しない。半額程度が標準なので、それを大幅に下回っている地域以外は暴落とは言わない。

1967はアホだな。その列は幹線道路沿いでずっと売れ残っていた土地が業者に転売されて、さらに売れないから安くなっているだけ。おまけに中学校の校門のまん前だから騒音やプライバシーの問題もある。問題が多すぎるから安くせざるをえない場所。

>>1955
そういう家が数え切れないほど建っているのが宝塚山手と彩都の違い。
彩都で建物の延床面積400～500㎡オーバーの個人宅なんて存在しないからね。

ttp://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&lr=lang_ja&q=%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF2%E4%B8%81%E7%9B%AE&ie=UTF8&hq=&hnear=%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0%E8%A5%BF%EF%BC%92%E4%B8%81%E7%9B%AE&gl=jp&ll=34.834941,135.375381&spn=0,0.038409&t=h&z=15&brcurrent=3,0x6000f6827e0a0b07:0x29d172a2230355bc,0&layer=c&cbll=34.829152,135.37538&panoid=tZmxCCSSXSaO_E3ZWpiAyQ&cbp=13,114.9,,0,-5.09

こんな家並み（２億円以上の家が続く通り）は彩都には存在しません。
歩けば一目瞭然ですが、お金をかけた建物が多い山手台南部と、ごく普通の家ばかりの彩都では
そもそも全く街並みが異なりますので比較対象になりません。

>>1971
1955の物件って山手台なんですか？中山桜台じゃないの？

No.1972 近所の金持ち自慢してどうするの？

>1969
1967は新築でしょ。

でも山手台の住民は、芦屋の阪神沿いの住人が山手の街並みを自慢しているみたいで
滑稽だな。
でも、その自慢の２丁目も、今となれば二束三文で可愛そうだが・・・。
まあ、ニュータウンは、分譲初期は高値が付いて、中古になると相場価格になって
大損するのは何処も一緒だけど。

山手台で１億出すのは愚の骨頂や。それなら、千里中央の分割地（５０坪）で家を建てたほうがまし。
なんたって、新大阪、梅田、なんば、伊丹に乗り換え無しだから、出張でも最強と言える。
でも、山手台住人の価値観は、梅田までの電車賃だから、それから言うとまだ、千里より尼崎の方が良いってこと？

そんなもんは個々の価値観で余計なお世話でしょう。
阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

1975

アホだな。あの土地の一角は幹線道路＆中学校のまん前で売れ残っていたいわくつきの場所（ババつかみになる）だから、どんどん値下がりして新築でも値引きしているってこと。
もともとこの会社もリーマンショック時期直後ぐらいに売り出して建物込みで7000～8000万円で売ろうとしていたが景況を反映してだんだん値下げしている。

>1978
ドアホだな。
２丁目は、中古の成約金額を見れば、相場が分かる。
まあ、その程度だよ。

>1979
確かに、西４丁目はもう下がり様ないとこまで下がってる。
彩都より安い緑彩ビレッジ並みの値段だからな。
ＨＭの条件付宅地なら分かるが、阪急もお荷物だから早く手を切りたいのだろう。
分譲が終わったら、オアシスも閉店になったりして。

オアシス閉店は困るな〜

マンション建ったら、コンビニでも出来るかと期待してたのに。

それより、大阪の土地情報はもう終わってくれましたよね？

山手台(4丁目)は、大阪苦手で兵庫県に住みたいけど、本線添いは高すぎて広い土地買えない、って妥協してきた人も沢山居ると思うんですよね。

だから、もう十分だから、繰り返しの大阪の話止めてくださいね。

山手台でいちばん駅から遠く最北で下がる所まで下がりきった西４丁目と、まだ彩都バブル崩壊前のモノレール彩都の徒歩圏のが同一価格帯（積水ハウス、パナホーム等）。

彩都バブルが確実に崩壊する１０年後の相場は悲惨でしょうね。

J●酉日本の現社長は宝塚の中●台2丁目に住んでるよ。阪急阪神HDの現社長は宝塚の仁●台。
多忙で出張が多い人ががみんな御堂筋線沿いに住みたいと思っているわけじゃあないし
住んでいない人も多い。J●酉の前のY社長は阪急京都線の長岡天神だっけ。
通勤利便性やアクセスなら梅田や難波あたりのマンションが一番いいってことになる。
でも梅田のマンションを買える人でも、山手台に家を買って住んでいる人はいっぱいいる。
橋下知事は交通利便性重視で緑地公園の駅1分のマンションに住んでいるけどね。

そうそうこないだ逮捕された検事3人は、垂水区、枚方市、吹田市でしたねー。
誰もあえて阪神間（阪急神戸線沿線）を選んでいないのは興味深いと思った。
阪神間の山手は堅気が少なく胡散臭い職種がきわめて多いのを職業柄よく知ってるんでしょうねー。
小林一三が亡くなるまで生涯ずっと池田を離れず、阪急創業者一族が仁川に住み、西◎市～神◎市に
決して近づかなかったのはちゃんと理由があるんですよね（笑）

アホの思い込みと決め付け…

彩都はこれからが試練というか厳しいのは明白でしょうね。できてから数年っていうか今まではうかれたボーナスタイム。

山手台は眺望や大規模分譲地ならではのメリットをいかした街区があればいいのにと思います。

以前、100坪とか150坪とかの区画割にして緑を増やしたらどうかとの議論もありましたが、手法によっては面白いと思います。

例えばマンション同様の管理費システムを導入して街の入口を一箇所にし24時間有人管理＆巡回（深夜は警備員、日中はコンシェルジュでカメラ等も設置して監視）のセキュリティタウンにするなりすれば、魅力あると思います。ある程度まとまった区画数にすれば費用も抑えられますし、大阪平野一望の眺望のある戸建の緑豊かなセキュリティタウン（入口限定＆24時間有人管理）は近畿全域でも存在しない上に既存の住宅街に後付でつくることはできませんから需要は確実にあります。通過交通や不審車輌の進入にも効果がありますから、安心を提供できます。

これから日本では70～80年代に大量分譲された郊外ニュータウンの家が猛烈に余り出して空家率が上昇する時代が到来しますから、ありきたりな街よりは家が余る時代になっても魅力によって選ばれる唯一無二の特徴のある開発が求められていると思います。

マンションではセキュリティ重視の24時間有人管理＆きめこまかいサービスの物件は無数にありますが（宝塚市内にも多くあります）、戸建では全くといっていいほど無いです。せっかくマンションも手がけている大手デベロッパーが開発する分譲地なら、マンションと庭付き閑静な戸建のいいとこどりの分譲地があれば良いと思うんですよね。ガチガチのゲーティッドコミュニティは日本には合わないでしょうけど。

面白いですが、阪急にとっては冒険ですね。少なくとも低価格戦略で売れ行き好調のあいだは路線変更はないでしょうね。とにかく売れさえすれば何でも構わない会社だからね。

あと１５年もしないぐらいで郊外の空家率が３０％超えて近畿全域のニュータウンで
６０坪ぐらいの古家付き土地が大量に余って出てきますからね。
今でも既に売り物件が多いですけど、その比じゃない量が出てきます。

だからバス便で６０坪ぐらいの分譲を今からやるのは私もどうかなと思います。
住宅が余る時代なんだからバス便エリアでは人口が増えていた時代のニュータウンでは
難しかった広めの土地面積を追及した区画割にしてほしい。

彩都の土地価格は、
分譲地初期：坪４０万
ミニバブル時：坪７０万→結局売れなかった
現在：坪５０万
で、大部分の人は今より安い価格で買っています。
分譲初期がバス便しかなかったので、土地が安かったのが幸いしています。
彩都で５年前に土地を買った人で、今売って損する人が殆どいなので、彩都住民は心安らかですが、
山手台で５年前に買った人の大損には同情します。
まあ、よほど先見性がなかったということなので、自己責任でしょうが。

ここが荒んだ掲示板になっているのも、高いときに買って大損した人と、
もう落ちるとこまで落ちた街を買う人との対立でしょうか。

彩都の土地が下がる心配までしていただいていますが、ご安心ください。
彩都住民は、中部、東部地区に反対している人が殆どですから、
これ以上の発展は望んでいません。道路は税金でドンドン整備して頂いていますし、
住民のために、専用にモノレールまで敷いていただいています。
お陰様で、朝のラッシュ時も、悠々と座って通勤できます。

山手台は、バス便とのことで同情致します。通勤のバスは本数が少ないうえに
貧乏くさいですからね。

彩都住民は現状の生活に満足していますから、どうぞご安心ください。

>1977
>阪急宝塚線の山手はサントリーの会長邸から松方正義別邸から大阪ガスの創業者の家から手塚治虫の生家まで
>さまざまな偉人の家があった場所で、昔から多くの人に愛されてきた地域で、新興の住宅地ではないです。
>ニュータウンが単なる新興地ではなく歴史ある山手住宅街の延長線上にあるからこそ、ニュータウンにも
>豪邸が建っていたり財界人が住んでいたりするのです。

この前まで長尾山字切畑だったところと、宝塚の由緒ある住宅街を一緒に語るなんていくらなんでも都合が良すぎるわ。
山手台って、もともとの地目は「山林」やろ。
山林を切り開いた新興住宅地のくせに「新興の住宅地ではないです」ってばかまるだし。

No.1991 ああ、ズバリ言っちゃった。まあ、山手台を選ぶ人も梅田まで電車賃が安くて選んでるんだからいいんじゃない。それはそれでね。

山手台はつい数ヶ月前に東1丁目で110坪7800万円（坪単価70万円）の土地と9800万円の建売が売れていますよ。

>>1989
まだ土地が余っているんだから、両方というか色々やればいいと思います。
土地小さめで費用抑えたリーズナブルな街区も、付加価値による唯一性を追及した街区も。
１つの街区を順番に消化していくのではなく、ニーズに合わせて色々な特徴のある街区から選べれば満足度が高く良いと思います。

貧乏人が多い彩都と違って、山手台で大損したとか後悔している人なんて殆どいないと思いますよ。

１億円の家を買える人達ですから、稼ぎや資産も多く裕福でゆとりのある方々でしょう。

１５年住むのに年間３００万（家賃換算で月２５万）かかっただけと考えているでしょう。
そしてその値段に見合う満足度や街並みが得られたと。

損得なんて考えていません。分譲地に新築で家を建てて住んで、売れば儲かるとか値段が下がってないなんてありえないのだから、そんなものは百も承知で買っています。高級マンションと同じです。当たり前の事です。

>1994
数が少しであれば、事情のある人や情弱の人が引っかかります。
少し考えれば、仲介で相場の金額で買った方が良いと気づくから。

今からは、彩都より貧乏な人が集まると思うけど・・・。

>1996
強がってら。
ニュータウンの将来性に異常なまでにこだわったり、何より何百円の電車賃の安さが生きがいのくせして。
そりゃ、もう既に大損こいてるから「損得なんて考えてない」としか、とても恥ずかしくて言われへんわなー。

2000げと