阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

でも現に山手台線は乗り入れてないし、乗り入れる予定もない…阪急グループとしてそう考えていないだけ…少なくとも宝塚山手台･中山台エリアでは阪急電鉄=阪急バス=阪急不動産=阪急オアシスが阪急グループとしてしっかり連携している。

昨日、山手台オアシス買い物行ったら客より店員＋警備員の数のほうが多かったですわ！たしかに阪急Ｇの先行過剰投資ですな。みんなオアシスで買い物してあげてよ、中山や川西までバス延長してバス賃だけで電車賃払わずにダイエーや西友で買い物して帰ってこようなんてセコいこと考えたらあかんよ。ちゃんと山本から阪急電車乗って下さい。

赤字覚悟で出品はありえないでしょ。

あれは単純に阪急不動産が所有している土地に阪急不動産がテナントビル（平屋だけど）建てて、そこにオアシスに割安家賃を提示する事で出店が決まったという仕組みだと思います。

だからオアシスにとっては悪い話じゃない。

山手台の広告や公式ウェブサイトには、グランゲート宝塚（ここってあまり知られてないけど東急グループの商業施設なんだよね）が出てきるのに、なぜかJR中山寺駅は存在すら出ていないｗ

川西や梅田で阪急からJRへの乗り換えるには10分以上のロスと徒歩の労力があるから、路線バスを使って最寄のJR駅から乗車できるのであれば、通勤先の関係でJRを利用する者にとっては大きなメリットですなぁ　運賃や定期代の点でもそうですな

逆に言えばJR駅が半径2km以内にあるにも関わらず登り坂＆バス無しなどで公共交通機関でアクセスし難い住宅街は、ポテンシャルや魅力を最大限には出し切っておらず価値を落としているといえますな

勤め先がＯＢＰの場合、朝ラッシュ時間帯（7時15分発）の所要時間・料金は

ＪＲ中山寺～京橋　35分
阪急山本～阪急川西能勢口～ＪＲ川西池田～ＪＲ尼崎～ＪＲ京橋　44分
阪急山本～阪急川西能勢口～ＪＲ川西池田～ＪＲ大阪～ＪＲ京橋　50分
阪急山本～阪急梅田～ＪＲ大阪～ＪＲ京橋　50分

㈱阪 阪急オアシス宝塚山手台店は単店では月間赤字。その代わり他所で収益の見込める阪急関係管理地でも優先出店。阪急阪神グループ=エッチツーオーリテイリング連携の賜物。

㈱阪食 阪急オアシス宝塚山手台店は単店では月間赤字。その代わり他所で収益の見込める阪急関係管理地では優先出店。阪急阪神グループ=エッチツーオーリテイリング連携の賜物。

西宮市や宝塚市のバス便山中腹エリア（逆瀬台、桜台、五月台、ふじガ丘、青葉台、光ガ丘、
ゆずり葉台、仁川高丸、柏堂、剣谷、鷲林寺、苦楽園3～4番町）では、この2年の間にどこも
仲介相場が20～30%下がったけれども（坪50万⇒35万ぐらいはザラ）、山手台西4丁目の分譲においては、
この2年の間の地価や周辺相場の値下がりを一切反映させず、2年前の水準のまま放置し値引きせずに
あの手この手で悪あがきして最後まで押し通した。
本当は個別に値引きしている可能性は高いんだろうけど、他の分譲地やマンション販売では
ここ2年当たり前に行われてきたような値引きを山手台分譲では広告で提示する事は無かった。
しかしそろそろこの2年の間に値下がりした地価を一切反映していない勘違い表示価格では、
厳しくなってくるだろう。実質価値とあまりに乖離した割高な表示では、行き詰るのは明らか。
そろそろ始まるであろう次期分譲エリア（住居表示は西5丁目かな）でその辺が修正されるのか
どうかが注目のポイント。

>>39
JR中山寺駅に出来る予定の北口ロータリーに乗り入れる阪急バスの中山台線がどういうルートに
設定されるのか現在時点でまだ分かりませんけど、長尾山トンネルに向かう交差点の所は通して
交差点付近にバス停を設けるべきでしょうね。
山手台線をJR中山寺に延長しないならば、山手台北公園付近～以北の山手台エリアの住民が
JR中山寺に乗り入れる中山台線を利用できるように交差点付近にバス停を用意しなければ問題になります。
まぁ山手台はまだ在住市議会議員がおらず政治力が弱いですから、なんとも言えませんけどね。

実際は山手台の地価相場は確実に下がっているよ。国土交通省の土地総合情報システムで、分譲業者の表示価格ではない実際の取引価格を閲覧できる。山手台西4丁目の取引データ（駅から28分、29分、30～60分となっているのがそれ）も閲覧する事ができるけど、昨年10月以降で概ね㎡あたり11～12万。10万切っているのは法面を多く含む土地だから、それを除外すれば平坦な整形地で坪36～39万が去年秋から今年春にかけての相場だとわかる。まぁ凡そ60坪で2400万、70坪で2600万、80坪で3000万、100坪で3500万ぐらいが現在時点での妥当な価格だろうね。

ハウスメーカー数社に全体の何割か卸売り（投売り？）して
どうにか３～４丁目は捌けたけど、これからの時代どうやって
残り１０００区画以上も売るんだよ（笑）
何か根本から変えないとそろそろ厳しい状況になってきている。

「山手台北部の魅力を高める方法」

計画戸数を２～３割減らし一部を雑木林に戻す事で、森に囲まれた「通勤できる別荘地エリア」を１００戸程度設定する（平均１５０坪、定期借地権か買取か選択できる分譲方式）。

そしてそのエリアの家々と雑木林を借景にできる上に大阪平野と都心高層ビル群を一望できる大眺望の通常ニュータウン街区（平均７０～８０坪）を上記エリアの上に設定する（大多数の家から眺望と借景が得られるように注意深く区画割する）。

鷲林寺や奥池や柏尾台よりは、山手台のほうが都心や鉄道駅、商業施設までの距離が近く生活環境は便利だから、ロケーションそのものののポテンシャルは結構あるね。

山手台北部を公園墓地に計画変更

あの立地ならソレ有りかも！プレミアム公園墓地！即日完売ですな！

区画を大きくしたり雑木林に戻しても効果ないよ。
値段が高いから売れないだけ。

山手台、買う人の気が知れません。。

奥を開発してこれ以上どうすんの？

通勤バスに乗れない、あるいは山本駅まで渋滞がおこる・・・

なにより、徒歩では無理。

ありえねぇ。。

やっぱ駅近マンションやね

いや、家近公園墓地でしょう！

墓地の計画とかあるの？それともただの家買えない人のひがみ？

↑家の次は墓地。家より良い場所に墓地買うバカはいない。墓地ならバス便ニュータウンの山手台か川西けやき坂程度の立地で十分。いかがですかァ〜？

大阪都心通勤圏の代表的な大規模ニュータウンのうち8割以上は、梅田から20km以上で都心から遠いし不便。

北摂三田ニュータウン、神戸市北区のニュータウン群、神戸市西区のニュータウン群、名塩のニュータウン群、
川西猪名川豊能のニュータウン群（ただし萩原台などの明峰地区は除く、ここは川西にきわめて近い）、
高槻のニュータウン群、京都府部の大阪圏ニュータウン群、けいはんなのニュータウン群、
生駒や学園前や登美ヶ丘のニュータウン群、香芝のニュータウン、狭山ニュータウン、泉北ニュータウン、
金剛ニュータウン、和歌山北部のニュータウン、六甲アイランド、潮芦屋。

もちろん殆どが駅からバス便。

都心から近く尚且つ利便性が極めて高い戸建のニュータウンは、それこそ千里ニュータウンの戸建エリアぐらいだろう。戸建が1000戸以上ある大規模なニュータウンで梅田18km圏にあるのは、千里ニュータウン、茨木サニータウン、彩都、山手台、中山台、逆瀬台ぐらいだな。もちろんそれより規模が小さい新興住宅地や分譲地なら無数にあるけど。

山手台は大規模なニュータウンの中では都心から近いほう。大阪・梅田まで玄関出てから30分以内（JR中山寺までマイカー送迎か原付）は近畿のニュータウンの中では早いほう。

山手台が一度売れ行き不振で潰れたり失敗したのは、完全に分譲時期（バブル絶頂期に開発しバブル崩壊後に総額1億円以上の高額で販売開始）が原因であり、立地そのものは悪く無いというよりむしろ近畿の中ではかなり良いほうの部類に入る。

70年代に分譲していれば、速攻で完売していただろう。