阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

理屈わからんでもないけど土地＋建物のグロスで２割安くせんと実際は売れへんやろな。

近畿圏（大阪圏）の主要ニュータウンの9割は、大阪平野からだいぶ外れた場所にあるし梅田20km圏外。
梅田まで公共交通機関で600～1000円以上かかるとかザラ。
山手台を含め宝塚のバス便エリアは、そういった不便なニュータウンからの住み替え需要を喚起して、
住み替え希望層の受け皿になればいい。
山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンは、大阪に近く大阪平野に面し電車やバスの本数もまぁまぁ多く
交通費も安い。

土地だけ２割引くだけで十分勝負出来るよ｡それだけで600万ぐらい安くなるからね｡
でも周りの地価って良く聞くけど古い住宅地の話は基準にならんしな
土地も上物と一緒で経年劣化で価格は下がるからね　当たり前だけど要壁は永久じゃないしね
古い宅地の近隣売り買い価格はあまり参考にならんよな

地価が下がっているのは、京阪神全体の話。市街地も郊外も下がっているし、駅近もバス便も下がってる。

擁壁宅地は割安なんですか？平地より家が立派に見えるんで自己満足してたのですが…

割安とかそういう事ではなく、数十年後に売却するような事になった場合に
古くて高さのある擁壁がある土地はなかなか高く売るのは難しいという事でしょう。
作り直すのに大変なコストがかかる構造物がある土地は評価低くなりますからね。

やはり、古い住宅地の取引価格は更地の新しい住宅地より凄く近い場所なのに安くなるのは自然なことだったのですね｡
勉強になりました。ありがとうございます

高低差の少ない低い土地の擁壁（2m未満）は売買に殆ど関係ありませんよ。
昭和40年代以降に開発されたいわゆるニュータウンは、どこも適格擁壁なので。
ただ仲介手数料のある分、分譲よりは理論上3%ほど相場が割安になるはずです。

土地の取引坪単価が下がっているのは、阪神間のバス便エリア全体の傾向でしょう。
山手台北部より条件の良い山手台西2丁目の240～250㎡の新品未使用の更地数区画も
結局坪38万以下ぐらいまで下げないと売れませんでしたからそれが相場なのでしょう。

その山手台西２丁目に住んでおります。最近になって気付いたのですが固定資産税って上物だけじゃなくボックスガレージの面積分も課税対象なのですかね？山手台に多い縦列２台のボックスガレージなんですけど…シャッター取付けなかったら 課税対象にならなかったのかな？皆さんのお宅はいかがでしょうか？

地下車庫は容積率には不算入ですが登記は必要で、固定資産税もかかりますね。

シャッターの有無は関係無いはずです（金額には多少影響すると思います）。

純粋に民間が開発したニュータウンの中では日本で屈指の美しい住宅街と評価する専門家も多い泉パークタウン（三菱地所、仙台）には、 高森庭園街区や桂ガーデンコートなど別荘地のような木々と池に囲まれた庭園街区が設定されている。山手台も平凡なニュータウンではなく「専門家に認められる美しい街」を目指しているなら、シンボル的な庭園街区を一定の規模で設けるべきだろう。

高い擁壁のメリット
・眺望が良い
・日当たりが良い
・南向きでも道路からの視線を遮る事が出来るのでリビングや庭を存分に楽しめる
・防犯性が高い

高い擁壁のデメリット
・盛土量が当然多くなるので、強度や安全性の面で不安がある
・売る時にマイナス材料として扱われるので売却が不利
・高齢になると階段の昇り降りが厳しい
・コンクリートむき出しの場合は、経年で汚れてくると見苦しくなる

山手台でよくある縦2台型の地下車庫は、掘り込み車庫（型枠を使ってつくったもの）ではなく
ボックスガレージ（工場生産でプレキャストしたもの）ですよね、たぶん。
まぁどちらでもコンクリート構造物の3面壁の車庫は固定資産税がかかります。

最近の擁壁は現場打ちが多いようですが、東3丁目以降は地下車庫を設けた宅地は無いようです。
高低差はけっこう大きい土地もあるんですけどね。理由はわかりません。

型枠を使って造られたボックスガレージ付の擁壁宅地ってどれくらいの工事費かかるのでしょうか？

擁壁と階段と掘り込み車庫（2台）で1000万は超えると思います。

でも新駅できても、山手台は値上がりしないと思います。

山手台のデメリットはなんといっても、駅からのあのバスだと思います。

どれだけ登るんだろうって最初見に行った時不安になりました。

あと、新駅の場所の恩恵は山手台の住民のインフラとずれてます。

もともと駅からバス便なので新駅が出来ても殆ど地価の値上がりはないでしょうけど、身近な生活圏である山本周辺がどの程度の利便性であるかという点は山手台の売れ行きには大きな影響があると思います。新駅が出来れば、駅周辺は大きく変わり徒歩圏の人口も増え（土地の効率的な利用が進む）店なども増え、地域一帯の利便性も高まりますからね。まぁ山手台北部の場合は、新駅が出来るかどうかよりも、バス路線がJR（駅は既存駅だろうが新駅だろうがどこでもいい）に乗り入れるかどうかのほうが、より影響が大きいのは確かです。

新街区３－５工区の見学会が終わりましたね。
行かれた方、新街区の印象はいかがでしたか？