- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。
引き続き情報や意見交換を致しましょう。
[スレ作成日時]2010-09-17 12:18:09
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。
引き続き情報や意見交換を致しましょう。
[スレ作成日時]2010-09-17 12:18:09
でも現に山手台線は乗り入れてないし、乗り入れる予定もない…阪急グループとしてそう考えていないだけ…少なくとも宝塚山手台・中山台エリアでは阪急電鉄=阪急バス=阪急不動産=阪急オアシスが阪急グループとしてしっかり連携している。
昨日、山手台オアシス買い物行ったら客より店員+警備員の数のほうが多かったですわ!たしかに阪急Gの先行過剰投資ですな。みんなオアシスで買い物してあげてよ、中山や川西までバス延長してバス賃だけで電車賃払わずにダイエーや西友で買い物して帰ってこようなんてセコいこと考えたらあかんよ。ちゃんと山本から阪急電車乗って下さい。
山手台の広告や公式ウェブサイトには、グランゲート宝塚(ここってあまり知られてないけど東急グループの商業施設なんだよね)が出てきるのに、なぜかJR中山寺駅は存在すら出ていないw
川西や梅田で阪急からJRへの乗り換えるには10分以上のロスと徒歩の労力があるから、路線バスを使って最寄のJR駅から乗車できるのであれば、通勤先の関係でJRを利用する者にとっては大きなメリットですなぁ 運賃や定期代の点でもそうですな
逆に言えばJR駅が半径2km以内にあるにも関わらず登り坂&バス無しなどで公共交通機関でアクセスし難い住宅街は、ポテンシャルや魅力を最大限には出し切っておらず価値を落としているといえますな
勤め先がOBPの場合、朝ラッシュ時間帯(7時15分発)の所要時間・料金は
JR中山寺~京橋 35分
阪急山本~阪急川西能勢口~JR川西池田~JR尼崎~JR京橋 44分
阪急山本~阪急川西能勢口~JR川西池田~JR大阪~JR京橋 50分
阪急山本~阪急梅田~JR大阪~JR京橋 50分
㈱阪 阪急オアシス宝塚山手台店は単店では月間赤字。その代わり他所で収益の見込める阪急関係管理地でも優先出店。阪急阪神グループ=エッチツーオーリテイリング連携の賜物。
㈱阪食 阪急オアシス宝塚山手台店は単店では月間赤字。その代わり他所で収益の見込める阪急関係管理地では優先出店。阪急阪神グループ=エッチツーオーリテイリング連携の賜物。
西宮市や宝塚市のバス便山中腹エリア(逆瀬台、桜台、五月台、ふじガ丘、青葉台、光ガ丘、
ゆずり葉台、仁川高丸、柏堂、剣谷、鷲林寺、苦楽園3~4番町)では、この2年の間にどこも
仲介相場が20~30%下がったけれども(坪50万⇒35万ぐらいはザラ)、山手台西4丁目の分譲においては、
この2年の間の地価や周辺相場の値下がりを一切反映させず、2年前の水準のまま放置し値引きせずに
あの手この手で悪あがきして最後まで押し通した。
本当は個別に値引きしている可能性は高いんだろうけど、他の分譲地やマンション販売では
ここ2年当たり前に行われてきたような値引きを山手台分譲では広告で提示する事は無かった。
しかしそろそろこの2年の間に値下がりした地価を一切反映していない勘違い表示価格では、
厳しくなってくるだろう。実質価値とあまりに乖離した割高な表示では、行き詰るのは明らか。
そろそろ始まるであろう次期分譲エリア(住居表示は西5丁目かな)でその辺が修正されるのか
どうかが注目のポイント。
実際は山手台の地価相場は確実に下がっているよ。国土交通省の土地総合情報システムで、分譲業者の表示価格ではない実際の取引価格を閲覧できる。山手台西4丁目の取引データ(駅から28分、29分、30~60分となっているのがそれ)も閲覧する事ができるけど、昨年10月以降で概ね㎡あたり11~12万。10万切っているのは法面を多く含む土地だから、それを除外すれば平坦な整形地で坪36~39万が去年秋から今年春にかけての相場だとわかる。まぁ凡そ60坪で2400万、70坪で2600万、80坪で3000万、100坪で3500万ぐらいが現在時点での妥当な価格だろうね。
ハウスメーカー数社に全体の何割か卸売り(投売り?)して
どうにか3~4丁目は捌けたけど、これからの時代どうやって
残り1000区画以上も売るんだよ(笑)
何か根本から変えないとそろそろ厳しい状況になってきている。
「山手台北部の魅力を高める方法」
計画戸数を2~3割減らし一部を雑木林に戻す事で、森に囲まれた「通勤できる別荘地エリア」を100戸程度設定する(平均150坪、定期借地権か買取か選択できる分譲方式)。
そしてそのエリアの家々と雑木林を借景にできる上に大阪平野と都心高層ビル群を一望できる大眺望の通常ニュータウン街区(平均70~80坪)を上記エリアの上に設定する(大多数の家から眺望と借景が得られるように注意深く区画割する)。
鷲林寺や奥池や柏尾台よりは、山手台のほうが都心や鉄道駅、商業施設までの距離が近く生活環境は便利だから、ロケーションそのものののポテンシャルは結構あるね。
山手台北部を公園墓地に計画変更
あの立地ならソレ有りかも!プレミアム公園墓地!即日完売ですな!
区画を大きくしたり雑木林に戻しても効果ないよ。
値段が高いから売れないだけ。
山手台、買う人の気が知れません。。
奥を開発してこれ以上どうすんの?
通勤バスに乗れない、あるいは山本駅まで渋滞がおこる・・・
なにより、徒歩では無理。
ありえねぇ。。
やっぱ駅近マンションやね
いや、家近公園墓地でしょう!
墓地の計画とかあるの?それともただの家買えない人のひがみ?
↑家の次は墓地。家より良い場所に墓地買うバカはいない。墓地ならバス便ニュータウンの山手台か川西けやき坂程度の立地で十分。いかがですかァ〜?
大阪都心通勤圏の代表的な大規模ニュータウンのうち8割以上は、梅田から20km以上で都心から遠いし不便。
北摂三田ニュータウン、神戸市北区のニュータウン群、神戸市西区のニュータウン群、名塩のニュータウン群、
川西猪名川豊能のニュータウン群(ただし萩原台などの明峰地区は除く、ここは川西にきわめて近い)、
高槻のニュータウン群、京都府部の大阪圏ニュータウン群、けいはんなのニュータウン群、
生駒や学園前や登美ヶ丘のニュータウン群、香芝のニュータウン、狭山ニュータウン、泉北ニュータウン、
金剛ニュータウン、和歌山北部のニュータウン、六甲アイランド、潮芦屋。
もちろん殆どが駅からバス便。
都心から近く尚且つ利便性が極めて高い戸建のニュータウンは、それこそ千里ニュータウンの戸建エリアぐらいだろう。戸建が1000戸以上ある大規模なニュータウンで梅田18km圏にあるのは、千里ニュータウン、茨木サニータウン、彩都、山手台、中山台、逆瀬台ぐらいだな。もちろんそれより規模が小さい新興住宅地や分譲地なら無数にあるけど。
山手台は大規模なニュータウンの中では都心から近いほう。大阪・梅田まで玄関出てから30分以内(JR中山寺までマイカー送迎か原付)は近畿のニュータウンの中では早いほう。
山手台が一度売れ行き不振で潰れたり失敗したのは、完全に分譲時期(バブル絶頂期に開発しバブル崩壊後に総額1億円以上の高額で販売開始)が原因であり、立地そのものは悪く無いというよりむしろ近畿の中ではかなり良いほうの部類に入る。
70年代に分譲していれば、速攻で完売していただろう。
現在近畿で開発販売中のニュータウンはどこも販売はスローペースでどこも苦戦している(民間、UR問わず)。|
ようはニュータウンがここ40年大量供給されて現在既に余ってきている段階であり、大規模な郊外分譲地の需要そのものが減ってきたのがそもそものニュータウン不振の原因。
別に山手台だけに問題があるわけではない。しかし今はそういう時代なので、これから多くの区画を売ろうとするなら従来のニュータウンとは競合しない別のアプローチが必要になってくる。
それこそ従来のニュータウンの住民を顧客に想定して、その層が建替えになった時に住み替えを検討したくなるような開発(ニュータウンには無い魅力を追求した街)が、ニュータウン余り時代には求められている。
宝塚市の墓地は阪上善秀が収賄で逮捕された公園墓地「すみれ墓苑」が
貸出不調で市では大問題になっている。
賛成した議員の責任追求問題にも成りかねない。
いくらなんでも旭国際CCの跡地は、宝塚市の南部市街地から遠すぎて不便すぎるからね。
都市部の墓地不足は慢性的であり、宝塚市民の中にも良い墓地を探している人が
多いのは事実なんだけど、満杯になった長尾山霊園が凄く良い場所だったので、
それなりに便利な場所でないと厳しいだろう。
そういう意味では山手台北部は公園墓地立地としては最高なんだけど・・・。
まぁいまさら無理でしょうな。
ちなみにこの近辺のの公園墓地は眺望が良い場所が多い。
http://www.satukiyama.com/
ここなんか山手台や中山台も真っ青の眺望。
なんだかんだで、10月から新街区の分譲がはじまります。
基本的に西4丁目と全く同じ街並みです。
まぁ当たり前ですね。同じ時期に計画して同じ時期に着工して同じ時期に工事してた所ですから。
擁壁はコンクリート打ちっぱなし仕上げで、敷地面積は200㎡前後が多い。
景観的には、ちょっと高圧線の鉄塔が圧迫感あるかもしれない。
まぁ正直あまり面白みや特徴のある街区ではないですね。西4丁目の分譲の続きという感じです。
資産として住宅街に不動産を持つなら、昭和40年代以前からあった駅近の閑静な低層戸建住宅街に勝るものは無し。
そういう住宅街の物件を仲介で買うのが賢い。多くのニュータウンは一世代で使い捨ての焼畑農業的な側面があるので、購入者は損を承知の上で元気なうち(30~65歳)に人生の中の30年ほど満足度が高い生活を営む為のシステムとわりきったほうがいいかもね(新築の分譲マンションを購入するケースと同じ)。少なくとも現在分譲中の殆どのニュータウンは、100年後を考えて100年後に色褪せない魅力を持っているようにと計画されている街は殆どありません。開発業者は、将来なんてどうでもよくて目先の販売だけに感心を持っている。
ここ30~40年に開発されたニュータウンと古い閑静な住宅街(=高級住宅街、戦前~昭和30年代の開発)の違い。
それはゼネコンが原因だ。
ゼネコンが大規模住宅街を開発するようになってから、どこも同じような効率重視のつまらない街並みになった。
ニュータウン以前の分譲地は、ゼネコンに丸投げするわけでなく開発業者の理念がまず優先され反映されていた。
だから阪急にしても、昔の分譲地は魅力的な街並みが多い。
↑どうぞ池田室町住宅地でも中古で購入されて、新しいスレを立てて下さい。
来月からの新街区の注目のポイントは、阪急が自社でどれぐらい分譲するかですね。
ハウスメーカーの販売割合が以前にも増して高くなるような事があれば、もう阪急が
自前の営業ではさばききれない状況に追い込まれているという事になります。
山手台から阪急バスでJRに行けるようになれば(あるいはJRの新駅が出来ても同
じ)、阪急が自社の首を絞めて損をするだけというのは大きな間違いだよ。
完成宅地が売れないまま塩漬け(巨額の固定資産税負担)になったり、安値でハ
ウスメーカーや建売ビルダーに土地の売却を余技なくされるほうがよほど損だし
深刻だ。
公共交通アクセスでJRも使えるようになる事によって、行き詰まりつつあった自
社分譲が回復し世帯・人口が大幅に増えたら、阪急バスの利用者も大幅に増える
し唯一の徒歩圏スーパーである阪急オアシスも潤うし最寄百貨店の川西阪急も潤
うし、悪い事は何も無い。
既存山手台住人が何割か阪急からJRに鞍替えしても、新規住民が大幅に増加すれ
ば阪急山本駅の乗降客は今よりも増加するという事も有り得る。
↑山手台からだと山本〜中山寺間のバス乗車時間を差し引いて考えなければいけないのでは?
中学生御用達の秘密の道(水道道路)が正式に整備されて歩行者道路として開通すれば、
西2丁目南端~JR中山寺まで1.65kmとなるので、西2丁目南端~山本駅までの1.43kmとあまり変わりません。
ちょっと秘密の道の坂は勾配がキツイですがが、阪急の終電逃してもJR中山寺から西2丁目周辺まで歩いて
帰宅する事も可能となりますね。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/?routeid=a63980b9ee4744af8e68...
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/?routeid=d066b16ad54a4e01a864...
電動アシスト自転車の場合は、秘密の道の急坂登り時間こみで7~8分だと思われます。
>>72
山本で客を降ろしてロータリーをぐるっとまわってから高架下をくぐって向かったらロスが大きいですね。
市街地評定速度14kmとしてJR中山寺駅まで山本駅プラス10分ほどかかります。
長尾山トンネル交差点の付近にバス停(バス停『宝塚山手台四丁目』隣接)を設けるか、中山台線が
バス停『宝塚山手台四丁目』のロータリーに入って山手台の客を拾ってから、五月台1丁目経由で
JR中山寺に向かうルートであればプラス8分ぐらいかな。
トータル時間の短縮もありますが、梅田や川西でラッシュ時の人が多い中を距離歩く必要が無い
というメリットのほうが大きいかもしれません。
よくわかるんだけどォ…だったらどうして山手台に家買ったん?
↑78は76へのレス
すると山本周辺の新駅構想は2面4線駅なのでしょうか?
JR宝塚駅の2面4線化⇒待避駅化ならともかく、現状の待避駅の川西池田の隣の新駅を
待避駅にしても殆ど待避時間の短縮効果は無いという事はありませんか?
福知山線はもともと緩急運転を想定しておらず、川西池田以西に待避施設が無いためかなり無駄に速度を抑制した上、川西池田で待避していました。したがってあの場所に待避施設を設けダイヤを抜本的に組み替えることにより単なる待避時間の短縮に留まらず尼崎や宝塚での停車時間も含めて福知山線全体で5分以上の短縮(ゆとり)につながります。宝塚駅を橋上化するとき待避線増設を見送ったのも地価の関係で平井に新駅設置と併せて造ったほうが一石二鳥と言う判断。
>>54
区画数が適正な範囲内なら売れる。
西宮の超不便な山間部(甲山周辺~甲陽園の標高150m以上の中腹)でも、樹林地に囲まれた
敷地の広い(400㎡~)別荘地タイプの定住街は大需要こそ無いが常に一定の新規需要があり、
不動産業者に登録して物件を探している人はかなり多い。
買える予算があり、自然環境への強いこだわりがあるものの利便性は悪くても良いという人は、
意外に存在しているという事(ただし都心からある程度近い事にはこだわりがある事が多い)
だからそういうエリアを提供すれば50~150区画ぐらいであれば時間かけて計画的にやれば、
余裕で捌ける。もちろん一気に全区画売り出すような愚かな方法じゃ駄目だが。
これは遠景・全体景観としての山手台北部の魅力を少しでも高める手法としては非常に有効な
手段であり、阪急不動産が分譲初期から目指していたような「山手台のブランド化」の為には
必要不可欠とも言える。
いわゆるブランド化した不便な住宅街というのは、どこもイメージ作りの為のシンボル的な
エリアのおかげで成立している。
例えば奈良の登美ヶ丘エリアは、全体戸数の8割以上は普通の敷地面積(60~80坪)のニュータウンや
安い団地が占めるんだけど、2割以下の平均250~300坪や平均100~200坪の邸宅エリアが存在感を示す事で、
全体としては高級住宅街と言われている。これは西宮の苦楽園番町なんかも同じで、三~四番町あたりは
敷地面積45~50坪ぐらいの安い建売や建築条件付が最近多いんだけど、なぜか高級住宅街とか言われてるのは
一~二番町あたりに敷地の広い邸宅が多いから。
大阪平野から見た時、山の上に緑に佇む住宅エリアがあるのと(そう見える為には最低でも平均120坪以上の
敷地割が必要)、ビッシリ住宅が密集しているのとでは全然印象が違ってくる。
そもそも山手台は北に行けばいくほど不便になりバス停からすら遠い宅地も多くなっていくのだから、
シンボル的なゾーンを設けるかどうかは別にしても、土地面積を山手台南部(平均70坪)よりは広くして
眺望の得られる宅地の比率を高めていかなければ、魅力を維持できなくなるのは明らか。
>83旧176(県道宝塚平井線)は売布平井間でのみ都市計画決定されており売布工区・山本工区が完工、中山工区が施工中、残る平井工区(山本新駅近接)は用地取得80%済みです。用地取得に概ね見通しがたったところに国土交通省の後押しを受けたJR西日本が県・市に協議を持ち掛けた段階です、よって請願駅ではありません。売布以西については県議会の質疑で『上記の区間が完工した後、交通状況を勘案したのち都市計画決定するかどうかを検討する…』などという段階です。売布移籍以西はそもそも都市計画決定すらされていないのです。『宝塚〜中山寺間の新駅構想』→ウワサ『兵庫県の財政難で延期』→計画すら無し、おっしゃっている前提がそもそも全く違うと思いますよ。あと関係する県道用地取得の見通しがたったとは言え、事前協議の段階で発表はあり得ません。構想発表まで数年は要すると思います。土地投機でもされるならともかく新駅構想は悪くない話だと思います、あまり懐疑的にならず素直に楽しみにされていて下さい。
宝塚の山手バス便エリアは200㎡ぐらいの土地が山ほど仲介物件が出てますね。
山手台もそろそろ公示地価や都道府県地価調査に設定されるのは確実でしょうから、そうなっては実質取引価格と乖離した上乗せ表示や販売はできなくなり、同じような市内のバス便ニュータウン立地の仲介物件と価格競争、競合せざるをえなくなります。
そういう点から考えると、仲介物件とガチで競合しないように平均300㎡~ぐらいの開発に路線変更したほうが、マーケティング上は良さそうですね。
>83
私も気になります。正式にJR西が発表していた宝塚~中山寺の新駅が先送りにされて、発表されていない中山寺~川西池田に新駅が出来る可能性が高のは本当なのでしょうか?
書き込みが重なりましたので85の内容を見逃した内容を↑で書き込んでしまい申し訳ありません。
ただ、宝塚~中山寺間の新駅は噂レベルの話ではありませんよ。
JR西日本が正式に新駅構想として先に発表しているのは事実です。
http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou05/0301ke80200.html
JRが検討中とされている新駅構想地は一部を除き地元自治体との協議を経ていない単なるJR側の希望的観測のようなものです。宝塚〜中山寺においても予定地は県道拡幅もしくは移設が必須であるにもかかわらず県・市と十分なすり合わせもないまま発表となったものです。そしてこれらは結果、請願駅のカタチを取るもので『周辺整備してお金出すなら駅造ってあげますよ』と地元に対してボールを投げてみただけ…JRが発表しているとは言えこの時点では噂レベルなのです。今回の川西池田〜中山寺は実現すれば脱線事故を受けた国土交通省の安全対策補助事業に認定され駅・駅舎・周辺整備にも国庫補助率が高くつきJR、県、市共にいいことずくめの話なので唐突に進んでいるのです。
今日(厳密には昨日9月30日の19時~)の旧176宝塚平井線の都市計画変更説明会に行った方はおられないのかな。
何か新しい情報が発表されたのなら書いていただきたいですね。
84>>駅遠エリアの大邸宅街で成功しているのはいずれもブランド力のある高級住宅街エリア(芦屋・西宮、奈良学園前)が前提、宝塚は川西や伊丹よりはイメージがイイ程度。ましてや宝塚山手台は知名度低い、他府県の人は最寄り駅が何処かも知らない。都心回帰、駅前回帰の現在、山手台の駅遠エリアに区画の大きな大邸宅街を売り出しても富裕層は買わない。中山桜台7丁目や三田ワシントン村のように寂れた精気のない街になり、結果的に山手台全体の利益にならないと思う。