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https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。
引き続き情報や意見交換を致しましょう。
[スレ作成日時]2010-09-17 12:18:09
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[スレ作成日時]2010-09-17 12:18:09
現在近畿で開発販売中のニュータウンはどこも販売はスローペースでどこも苦戦している(民間、UR問わず)。|
ようはニュータウンがここ40年大量供給されて現在既に余ってきている段階であり、大規模な郊外分譲地の需要そのものが減ってきたのがそもそものニュータウン不振の原因。
別に山手台だけに問題があるわけではない。しかし今はそういう時代なので、これから多くの区画を売ろうとするなら従来のニュータウンとは競合しない別のアプローチが必要になってくる。
それこそ従来のニュータウンの住民を顧客に想定して、その層が建替えになった時に住み替えを検討したくなるような開発(ニュータウンには無い魅力を追求した街)が、ニュータウン余り時代には求められている。
宝塚市の墓地は阪上善秀が収賄で逮捕された公園墓地「すみれ墓苑」が
貸出不調で市では大問題になっている。
賛成した議員の責任追求問題にも成りかねない。
いくらなんでも旭国際CCの跡地は、宝塚市の南部市街地から遠すぎて不便すぎるからね。
都市部の墓地不足は慢性的であり、宝塚市民の中にも良い墓地を探している人が
多いのは事実なんだけど、満杯になった長尾山霊園が凄く良い場所だったので、
それなりに便利な場所でないと厳しいだろう。
そういう意味では山手台北部は公園墓地立地としては最高なんだけど・・・。
まぁいまさら無理でしょうな。
ちなみにこの近辺のの公園墓地は眺望が良い場所が多い。
http://www.satukiyama.com/
ここなんか山手台や中山台も真っ青の眺望。
なんだかんだで、10月から新街区の分譲がはじまります。
基本的に西4丁目と全く同じ街並みです。
まぁ当たり前ですね。同じ時期に計画して同じ時期に着工して同じ時期に工事してた所ですから。
擁壁はコンクリート打ちっぱなし仕上げで、敷地面積は200㎡前後が多い。
景観的には、ちょっと高圧線の鉄塔が圧迫感あるかもしれない。
まぁ正直あまり面白みや特徴のある街区ではないですね。西4丁目の分譲の続きという感じです。
資産として住宅街に不動産を持つなら、昭和40年代以前からあった駅近の閑静な低層戸建住宅街に勝るものは無し。
そういう住宅街の物件を仲介で買うのが賢い。多くのニュータウンは一世代で使い捨ての焼畑農業的な側面があるので、購入者は損を承知の上で元気なうち(30~65歳)に人生の中の30年ほど満足度が高い生活を営む為のシステムとわりきったほうがいいかもね(新築の分譲マンションを購入するケースと同じ)。少なくとも現在分譲中の殆どのニュータウンは、100年後を考えて100年後に色褪せない魅力を持っているようにと計画されている街は殆どありません。開発業者は、将来なんてどうでもよくて目先の販売だけに感心を持っている。
ここ30~40年に開発されたニュータウンと古い閑静な住宅街(=高級住宅街、戦前~昭和30年代の開発)の違い。
それはゼネコンが原因だ。
ゼネコンが大規模住宅街を開発するようになってから、どこも同じような効率重視のつまらない街並みになった。
ニュータウン以前の分譲地は、ゼネコンに丸投げするわけでなく開発業者の理念がまず優先され反映されていた。
だから阪急にしても、昔の分譲地は魅力的な街並みが多い。
↑どうぞ池田室町住宅地でも中古で購入されて、新しいスレを立てて下さい。
来月からの新街区の注目のポイントは、阪急が自社でどれぐらい分譲するかですね。
ハウスメーカーの販売割合が以前にも増して高くなるような事があれば、もう阪急が
自前の営業ではさばききれない状況に追い込まれているという事になります。
山手台から阪急バスでJRに行けるようになれば(あるいはJRの新駅が出来ても同
じ)、阪急が自社の首を絞めて損をするだけというのは大きな間違いだよ。
完成宅地が売れないまま塩漬け(巨額の固定資産税負担)になったり、安値でハ
ウスメーカーや建売ビルダーに土地の売却を余技なくされるほうがよほど損だし
深刻だ。
公共交通アクセスでJRも使えるようになる事によって、行き詰まりつつあった自
社分譲が回復し世帯・人口が大幅に増えたら、阪急バスの利用者も大幅に増える
し唯一の徒歩圏スーパーである阪急オアシスも潤うし最寄百貨店の川西阪急も潤
うし、悪い事は何も無い。
既存山手台住人が何割か阪急からJRに鞍替えしても、新規住民が大幅に増加すれ
ば阪急山本駅の乗降客は今よりも増加するという事も有り得る。
↑山手台からだと山本〜中山寺間のバス乗車時間を差し引いて考えなければいけないのでは?
中学生御用達の秘密の道(水道道路)が正式に整備されて歩行者道路として開通すれば、
西2丁目南端~JR中山寺まで1.65kmとなるので、西2丁目南端~山本駅までの1.43kmとあまり変わりません。
ちょっと秘密の道の坂は勾配がキツイですがが、阪急の終電逃してもJR中山寺から西2丁目周辺まで歩いて
帰宅する事も可能となりますね。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/?routeid=a63980b9ee4744af8e68...
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/?routeid=d066b16ad54a4e01a864...
電動アシスト自転車の場合は、秘密の道の急坂登り時間こみで7~8分だと思われます。
>>72
山本で客を降ろしてロータリーをぐるっとまわってから高架下をくぐって向かったらロスが大きいですね。
市街地評定速度14kmとしてJR中山寺駅まで山本駅プラス10分ほどかかります。
長尾山トンネル交差点の付近にバス停(バス停『宝塚山手台四丁目』隣接)を設けるか、中山台線が
バス停『宝塚山手台四丁目』のロータリーに入って山手台の客を拾ってから、五月台1丁目経由で
JR中山寺に向かうルートであればプラス8分ぐらいかな。
トータル時間の短縮もありますが、梅田や川西でラッシュ時の人が多い中を距離歩く必要が無い
というメリットのほうが大きいかもしれません。
よくわかるんだけどォ…だったらどうして山手台に家買ったん?
↑78は76へのレス