センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

全戸一斉アンケートしかないでしょ♪
でも残り２週間だと厳しいなぁ。

目の前に340区画も空き区画があるのか？

>>全戸一斉アンケート
誰がアンケートとるの？
少なくとも理事会はやらない。理事会案押し通すため。

ここで必要区画数が知りたいって言っている連中がやりなよ。
俺は意味ないと思うけどな。
需要がどれだけあろうと、区画の絶対数は変わらないのだから、問題はそれをどう使うかだけ。
駐車場増設なんて絵空事を言っている奴等は論外。

これじゃ理事会案の対案なんて出そうもないな。
住民のレベル低すぎる。理事会案で行こうよ。

理事会案って案内にあった要旨が骨子なの？

バイク置き場や駐輪場では2区画目以降のトラブルはないのか？

本日９時、牛久大仏が見える。

静かだな。駐車場は理事会案で落ち着いたのか？

理事会報見たら、不服申し立てした住民が理事会と会談するようだ。
傍聴したいな。どんなゴネ方するのか今後の参考にしたい。

長期修繕計画に関して専門委員会を設置して検討を開始するようだ。
入居時にもらった長期修繕計画書は管理会社が作ったもの。
それによると修繕積み立て費を順次値上げして行く計画である。
ところで、理事会は専門委員会を設置して検討すると言っておきながら、
何で自分たちで検討せずに長期修繕計画書を作った管理会社に資料作成を依頼するのか？
管理会社が作った長期修繕計画書の妥当性を作った張本人の管理会社に検討させる？
何考えてんだか。

>>830
現状を踏まえた案だから何も問題ないのでは？
議論があるとすると、解約が来期末と長いこと、2区画目の値上げ金額、くらいだろう。

正解には徐々に値上げすると言うよりは入居時の設定を必要以上に低くしているだけ。
購入検討時に、ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋駐車場利用料等で月々の家計のシミュレーションをするだろう。
修繕積立金を低くしておくと買い易いという印象を与えることが出来るからね。
何処のマンションでも６期目から徐々に上がっていく計画になっているのが普通だよ。
工事も極標準的な内容になっているし、妥当性がどうだとか取り立てて騒ぐような話じゃない。
今の計画の根拠となっている情報を管理会社に資料として纏めたうえで開示させるのは当然のこと。
組合としての検討はそれを叩き台にして始めれば良い。

>>833
ほんとに来期末なのか？今期末の間違いでは？

修繕積立金は入居の時にもらった東急コミュニティの資料で5年毎に2000円くらい値上がるようだけど、
管理費については何も資料もらってない。管理費は永久に値上げなしと考えてる。
それなら5年毎の修繕積立金の値上げはやむなしかなと思う。
これで管理費までドンドン値上がるのではたまったもんでないからね。
駐車場料金やインターネットもいつかは値上げされるのかな？

管理費は交渉すれば一割くらい下げられると思う。

＞2区画目の値上げ金額
周辺の月極駐車場の相場が4000～5000円くらいだから、多分1000円くらい値上げするのじゃないかな？
それでも屋上区画だったら2500円だから安いことにはかわらない。

長期修繕の専門委員会って土建関係の知識がある人がやるの？

＞理事会は近隣の同様の大規模マンション管理組合とコンタクトし、
＞どういう駐車場運用をしているか調べて10月3日に報告すること。
＞なお調査対象のマンションは１住戸１区画が数的に確保されてるTX茨城沿線のマンションとする。

実運用はどうなってるのか知らないが、カタログスペックでは次の通り。

パークハウスけやきレジデンスは総戸数454戸に対して641台（身障者用3台含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に190近くも余裕があるようだ。2台目は借りれるとのこと。

ブランズシティ守谷は総戸数550戸に対して 駐車場台数564台（身障者用1台・来客用13台含む）で
１人１台目しか利用できないようだ。

ガレリアヴェールは総戸数410戸に対して530台（ゲスト・身障者用含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に100強近くも余裕があるようだ。（129%の区画が売り文句）

パークシティ柏の葉キャンパスは規模がデカイ。

パークシティ柏の葉キャンパス一番街は総戸数977戸に対して990台（来客用8台、管理用3台、身障者用2台含む）。
１人１台目しか利用できないようだ。

パークシティ柏の葉キャンパス二番街は総戸数880戸 に対して759台（来客用・店舗用・カーシェアリング用等含む）。
１人１台目は無理のようだ。

>>839
業者から出て来た仕様と見積を査定できる能力が必要。
当然建築の知識がないとできない。

谷和原伊奈左右衛門氏が言ってた第７期とは平成２５年の大規模修繕のスタートのことか。

駐車場の話は、内容じゃなくてやり方がおかしいと思う。

ルールを変えるならきちんと細則を変更して総会で決を取るべき。細則を変更しないで運用ルールを作っても、法的な根拠がよくわからないものを根拠に強制力を働かせることができるのだろうか。揉め事に発展して、主張が噛み合わず裁判所までもつれ込んだら面倒になるし、裁判所で管理組合の主張が通るのかどうかもよくわらない。

マンション内の共用施設を利用するために公平であることが大切なら、一定期間で駐車場全区画再抽選するべき。二区画目のことに対してだけ公平であることを重要な論点として位置づけていることに納得できない。意見がまとまらず現状維持なら、現状の管理規約通りに厳格に運用すればいい。

理事会と理事長には、専門委員会を設置した方が良いと助言したが聞き入れてもらえなかった。管理規約によると委員会の設置は、理事長の判断で決められる。残念ながら、現在の理事会案での進め方は理事長の方針だと解釈している。

私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには(私が賛同していない案であったとしても)従う。それが、マンションで生活する上での最低限のルールだから。

どのような内容であるにせよきちんとした手続きを経て、規約を決めて欲しい。ゴネ得のような考え方を排除するためにも、ルールを規約(細則)にきちんと定義して、理事会は(必要なときは)厳格な態度で規約に沿った組合運営をして欲しい。法的処置をするために臨時総会が必要なら臨時総会を開けばいい。管理規約には理事長判断で臨時総会を開けると定義されているのだから。

理事会案内の要旨を読んだ限り、運用細則の変更はせずに運用指針を決めて細則を補完しようという考えのようです。即ち、空き区画があれば希望者は２区画目以降を借りることができるが１区画目の希望者があった場合にその割り当て区画がない場合は２区画目以降契約者に区画を強制返還させる。
これは運用細則第10条1,2項に定められており、この規則を管理組合（組合員とその執行機関の理事会）が遵守し粛々と執行していけば何ら問題がないことになります。
現実は２区画目以降契約した住民のエゴにより、この規則通りに執行するのが難しいため、何らかの方針を打ち出すことによりにより今後はスムーズに規則通りの運用をしていこう、ということのようです。

専門委員会の設置を助言されたようですが、運用細則を変更する意思がない理事会には聞き入れてもらえないと思います。もし運用細則を変更するなら、大英断のもとに細則第10条1,2項をばっさり削除するくらいの大変更となるし、これを実現させるには総会決議によるにしても理事長に相当の手腕がなければ難しいでしょう。

上の例にあったパークけやきとガレリアの運用実態を把握するが参考になるかも知れない。
この２つのマンションは希望者に2区画目を貸すだけの区画裕度が大きいから。
田舎だからと言っても、一家2台以上の駐車場を確保できるマンションはそんなにないようだ。
現状は、マンョンで一家1台の駐車場が確保できたら御の字だろう。

＞私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには従う。

全区画再抽選が一番理想だと思う。
だけど総会で過半数以上（普通決議）の賛成が得られるのは難しいと思う。
なぜなら、屋根付き４階以下の区画所有者が過半数以上いるから。
折角の既得権、それが侵されるとなると必死に抵抗するものだから。

>>844
細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。
だからこそ、ゴネる住民がいるのだ。
現状では理事会、理事長の権限で強制撤退も出来ない。
例え細則に反していようと他人の財産を処分することは出来ないからだ。

>>848
「細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。」は間違い。
裁判所に「明け渡し命令」を出してもらう法的根拠になる。
ただ手続きが大変なだけで、法的措置を講じるには総会決議が必要で、
原告は法人でないから理事長個人になる。管理組合の仕事とは言え、訴訟マターは個人では負担が大きい。
もちろん被告にも相応の対抗手段があるので、最終的には裁判による判決決着になる。

でも、ここまでやるのか？である。 このようなマンション内での軋轢はできるだけ避けたい。

よくマンションで管理費長期未納者に対して管理組合として「支払い命令」を裁判所に出してもらうが、
ここのマンションの場合、管轄簡裁はどこか？を考えて見ても大変なことは分かると思う。
しかも理事長がやらんといかん。少なくとも市内に簡裁はない。土浦？取手？水戸？

原告は管理組合ではなく理事長の個人名だ。そんなことしたら被告との人間関係は最悪になる。
同じ屋根の下に住んでるんだから、あとあとしこりが残る。

を見越した住民はゴネまわすことができるのである。

細則をもっと強制力のあるものにしないと、ゴネ得の輩は動きゃしないってこと？

決まりが守れないなら戸建てにでも行けばいいのに。

現実問題としてまったく身動きできないはずだ。
・8/28で全区画満杯
・2区画目以降の解約期限は組合年度の来年度末
これじゃどうしようもない。
今慌てて運用方針を決めても、実際に運用可能なのは再来年度から。
来年度に運用方針を決めても遅くはない。
当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
そのうち諦めて外の駐車場借りてくれればそれに越したことはない。

でも理事長なんだからやるっきゃないんじゃない？

でも、全マンション住民が見方だ。

管理費を払わない住民がいるの！！？
そんなにレベルの低いマンションなの！？
管理費を払わない住民は住む資格なし。

＞細則をもっと強制力のあるものにしないと

もともと運用細則第10条2項は強制力がある規則になってる。
でも住民は言うこと聞かない。
この問題は、過去の理事会での運用ミスに原因がある。
それを今の理事会が尻ぬぐいすることになってしまった。

何れにしても身動きが取れない事は確かだと思う。
2区画目以降が全て解約されてから運用を仕切直すしかない。
その運用も過去の失敗を踏まえて不公平・不均衡がない新運用方針でやるしかない。
その新運用方針の理事会説明が10月3日と言うことだ。

>>855
あと数ヶ月の辛抱だ。オレが理事長だったら逃げるね。当然来期の理事長回しだ。

>>当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
だから来期は理事長なんかやるもんではないな。住民の突き上げ喰らうからな。

2区画目の駐車場使用料を値上げすることが何で不公平・不均衡の是正なの？
2区画目希望者が全員区画を利用できるようにならないと不公平・不均衡の是正にならないよ。
だから前に書いてあった近隣駐車場の管理組合としてのバルク借りが案として出てくるのだと思う。
これ良い案だと思うよ。100区画も200区画もバルク借りするなんて言ったら駐車場オーナー大喜び。
だけど近隣にそれだけのまとまった区画ないね。バラバラになる。
カスミの340区画、いいね。目の前だし。

>>849
明け渡し命令が出るか？ということがポイント。
何でも規約、細則に定めればいいということではない。

>>857
強制力などないよ。
強制力があるような条文にしたところで、裏付けとなる法令がなければ同じ。

>>863
あなたは非常に良いことを言う方ですね。
区分所有法で規程されてない事項は例え管理規約で規程されてても強制力がないと解釈できました。
だから運用細則で2区画目の明け渡し条項なんて糞食らえですね。区分所有法の裏付けないですから。
やはりゴネる住民は正しかったことが証明されました。ありがとうございました。

2区画目を契約して使用できる住人は、2区画目を希望者しても利用できない住人よりも、
駐車場利用に関してアドバンテージがあるのだから、値上げして使用料金を高くする事により、
2区画目を希望者しても利用できない住人に対する不公平・不均衡を緩和する、との考えだと思う。

それだったら、マンション内に2区画目の駐車場が借りれず、近隣の駐車場を借りた住人に対して、
駐車場使用料の差額補填をした方が不公平・不均衡が完全に是正できる。

少なくとも2区画目駐車場使用料に関してはマンション内も外も住民は同一料金ということになる。

>>865
それが本当の意味での「２区画目以降の特例は公平」だな。
料金の値上げや隔年総入れ替え抽選制よりも余程理解が得られると思う。

差額補填してくれるなら、A,B棟サブエントランス側の向かいの青空駐車場でも我慢できる。
距離的にはあまりかわらないしベランダから見えるし。

それはいいね。A,B棟１階の専用駐車場とあまりかわらなくなるね。

理事会案の2区画目以降の値上げに関しては、この差額補填で修正かければいい。
現実問題として、隔年総入れ替え抽選制は良くない。
運悪く抽選に外れっぱなしだと一生借りれないかも。
何れにしろ、抽選に外れたら外の駐車場借りるんだから。

それじゃまとめるが、10月3日の理事会案に対する要求事項は次の通り。

○2区画目以降の外部駐車場使用料に対する差額補填

以下は却下。
×2区画目以降の駐車場使用料を値上げ
×隔年総入れ替え抽選制

マンション近くの駐車場は不動産屋に頼めば楽だよ。賃料も書いてあるから。
http://www.issei-miraidaira.com/archives/2010/06/images/s1298604118.jp...