センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

トイレのスイッチが２つあります。1つは電灯ですが下の方の用途がわかりません。最初は換気だと思っていましたが、入れても断っても何ら変わりなくちょっと悩んでおります。ご存知の方お教えください。

トイレの下のスイッチは、お風呂のところにある２４時間換気を止めてても、トイレの換気ができるようになっています。

402入居済みさん　ありがとうございます
お蔭様で安堵致しました。

>>400
理事長口座の通帳とキャッシュカードは誰がどこで保管してるのか？
またネットバンキングする場合のＩＤとPASSWORDの管理も誰がしているのか？
今はネットバンキングの時代だから、通帳も印鑑もいらずパソコンで資金移動が簡単に出来る。
でも財布握られたらお終いだろうな。
それと個人口座の場合、万一の時は口座凍結されるし遺族の相続の対象になるのでは？
経験者は知ってると思うが、金融機関は死亡を知ったら即座に口座を凍結し引き出せなくする。
このあたりのこと、誰か教えてくれ。

組合員が管理費等を管理会社の口座に支払ってる限り、管理の主体は「管理会社」と認識してしまう。
他方、組合員が管理費等を管理組合口座に直接支払ってれば、管理の主体は「管理組合」と正しく認識するだろう。
そりゃ当然だ、普通は金払ってる先が管理するものと思うよね。

理事会の忘年会で鴨鍋をする時は、鍋は管理会社で用意しネギは各理事が背負って持参するのですか？

>>405
間違っても「管理会社の口座」には振り込まないでしょう。

>>400
図の上の方の収納代行の場合、委託費は組合員の管理費等を収納した口座から直接充当するので、
理事長口座からの委託費の支払いはない。委託費を差し引いた差額を理事長口座に振り込むだけ。
将来輪番理事で会計担当になった時は、我々の管理費の金の流れを良く理解しておく必要がある。
金の入りと出を理解してないと会計チェックは出来ない。

>>407
通帳見たら引き落とし先が管理会社の名前ですが....

管理組合から業務委託された管理会社は防災センターを使ってますが、
肝心の管理組合事務所が棟内どこを探しても見付かりませんでした。
管理業務委託契約書に図書類は「甲の事務所で保管する」の文言があります。
甲の管理組合事務所はどこにあるのですか？

>>409
失礼。
前のマンションは全て組合口座の（理事長名義）だったもので勘違いしていた。
でも、本当なら速攻見直さないと。

>>410
組合事務所なんてもともとないよ。ないなら作ればいい。
管理会社が清掃員詰所に倉庫を勝手に使うのだから、組合も多目的ルーム内の倉庫を事務所に使ったらいい。
ここなら「管理組合事務所」だから空調機設置していいだろう。そして図書類を常時置いとけばいい。

先月の暑い最中に入居したばかりで、まだ生活に慣れてませんが、C棟ベランダからの眺望はとても素敵ですね。
ここの掲示板にあった牛久大仏も時々見えます。鉄塔がかぶって最初は良く分かりませんでした。
ところで私はノートPCを家以外でも持ち歩いて使う関係でデーター通信カード（月5,146円定額）を使ってるのですが、月1500円のインターネット利用料は不要なのに払わないといけないのですか？
使ってないから払う義務はありませんよね。解約したいのですが。

ダメです。

ネットに限らないですが、
総会で、使ってる人だけ払うという議案を持ち上げて、
多数決で可決されれば払わなくていいですとも。
その労力を使うつもりがないならあきらめましょう。

当日緊急動議を出しても議長に却下されるでしょう。

予め議案書に載せるためには理事会に働きかける必要がありますが無駄です。

以上。

オール電化マンションでガス使わないのにガス代払わされたら誰でも怒ると思うぞ。
おい、理事！ダメな理由を説明しろ。

使ってないなら組合に文句言えばいいのではないですか？
私は前のマンションは月2500円だったので、センチュリーの月1500円は1000円のコストダウンになりました。
電話は家族全員携帯で料金は個人持ちにしてますから、ここに引っ越してからは固定電話は引いてません。

オール電化からガス管、ガスメータ自体がないでしょう。意味不明。

↑
オール電化なら

でした。

>>417
マンション一括の契約だからでしょうね。
個別契約に変更は可能でしょうが、一戸あたりの料金は高くなるかも知れません。

>>419
リフォームでオール電化に変更することは多々ある。

>>421
一括契約は正しい。ただ、当面は個別契約に変更出来ない事情がある。
それは、建設当時ISPと契約したのは売主。その契約を管理組合設立時に売主から管理組合が契約を継承しているから。
管理組合として個別契約にするなら、今の契約が切れる時でないと出来ない。ただ、その時にもまた別の問題が発生する。
詳細は次回に述べる。

ケチだな。マンション買うなよ

現行理事は次のように住民に説明すること。

おっしゃる事には一理ありますが、センチュリーつくばみらい平の区分所有者の方は、管理規約第80条六でインターネットに関して「戸別解約はできないこと、利用有無に関わらず利用料を負担すること」をご承認いただいております。
従いまして、住民の方全てに各戸インターネット利用料月1,500円をお支払いいただくことになっております。入居の時に販社から管理規約集を受け取られていると思いますので、改めてご一読のほどお願い申し上げます。
管理規約で定められている以上、管理組合としても如何ともしがたいものでございます。何卒ご理解賜りたくお願い申し上げます。

と口頭でも文書でも説明すれば、9割方の住民は説得出来る。

問題は「規約改正しる！」と喚く残り1割の強行派住民対策である。
この対策は、拙者が理事長になった時までお預けとする。
拙者には強行派住民を潰す秘策がある。

第7期理事長候補さん、カッコいいです！

なんで第7期なの？来期の第5期からお願いします。

このマンションはNTTのBフレッツの利用を認めており、防災センターのフロントには申込書が置いてあり、MDF室にVDSL集合装置の設置をNTTに許可している。
最近の理事会報でも各棟設置のVDSL集合装置（16世帯型）3台が満杯のため、利用者の要望に応えるべくNTTにVDSL集合装置の増設を認める承認まで行った。
即ち、管理組合はマンション標準インターネット（提供：テンフィートライト）以外の使用を公に認めているのである。
ところでBフレッツを採用している場合は、このマンション標準インターネットを全く使わないことになる。それを管理組合は認めていることに他ならない。
それなのに管理規約に定めがあるとはいえマンション標準インターネット利用料1500円/月を払わすのは誠に不合理である。

管理組合はこの矛盾をどう説明するのか？

痛いとこ突いてきましたね。
もともとマンション一括契約のインターネット（提供：テンフィートライト）を採用していながら、
他のインターネットサービスを許可した管理組合のミスですね。
使ってない住民には>>424の回答で潰せますが、Bフレッツの住民には全く通用しないですね。
さて、どう説明するか見ものです。というか説明できたら奇跡でしょう。

矛盾してないでしょ。
利用有無に関わらず利用料を負担することが管理規約で定められてますから。
Bフレッツ使いたい人は勝手に使えばいいんじゃないですか。
別に両方使ってもいいんだし。

Ｂフレッツを使うことを否定しないことと
管理規約で承認されていることとは別って話になるのかな

てことは管理規約が住民にとって不合理な規約だということで改正の必要が生じる。

Ｂフレッツ利用者はティンフートライトの個別解約は出来ないことを承知のうえで、別のインターネットサービスを契約したことになるから、何の問題もない。

ＡＤＳＬを使うのもモバイルカードを使うのも全て同じこと。

個別解約出来ないことが規約に明記されているのだから。矛盾もしないし、不合理でもない。

改正の必要性は無いのでは。。
Ｂフレッツ契約したい人は勝手にすればー、って感じです。
わざわざ高いＢフレッツにするような人なら月に1500円くらいの出費はどうって事ないでしょう。

2区画目以降の駐車場オプション利用に対しても不公平是正のために管理規約を改正をするくらいだから、
インターネット利用料の不公平是正のために管理規約を改正するくらい訳ないことだ。
そうだろう、理事長！
なんだったらオレが規約改正案作ったろか？会計分類まで変更するからな。
お前ら直ぐに管理会社に丸投げするからな。

>>434
駐車場はもともと１台目の使用に優先権があるから改正の必要無いでしょ。
インターネット関係の規約も特に問題無いと思うけど。

>>435
理事会報に駐車場運営細則を変更し総会決議とるってかいてあるけど。

↑
２台目を利用し易くする改正だから。
恐らくは現状追認の形で空け渡しの条件が緩和される。

↑
ということは、理事会報にも報告された例みたいに、理事会に正式に不服申し立てすれば2区画目以降は返さなくてもいいと緩和されるのですね。

ここのマンションはごね得がまかり通るのだから、インターネットも駐車場のように理事会に不服申し立てをして1500円払わなければいいだろう。
そうしたら、規約改正で現状追認の形でインターネット利用料支払い条件が緩和されるかも。

駐車場運用細則の改訂で総会提出議案作るなら、この際に倉庫運用細則を新たに追加したらいい。
駐車場も現状を追認するようにするのだから、倉庫の管理会社目的外使用も追認できる規定にする。
もちろん駐車場と同様に管理会社に丸投げして作らしたら喜んで作ると思う。
だって現状追認だから。

>>440
そりゃ管理会社に感謝されるよ。。
年末は管理会社主催の鴨鍋忘年会に理事全員無料招待されるだろう。
でも忘れずにネギ背負って行けよ。

理事会報見たら、VDSL集合装置は理事会が把握してるのはNTTなのに、いつの間にかKDDIもあるとか。
管理会社からして倉庫勝手に休憩所にするくらいだから、やっぱみんな勝手なことしてるんだな。
理事会は完全に舐められてるよ。住民すらコントロール出来ないから無理ないと思う。

勝手にKDDI使ってるのは何処の誰なんだ？
なんでもかんでも設置してたらめちゃくちゃになるだろ。
東急コミュ二ティは一体何を管理してるんだ？
このままじゃ管理費もったいない。
管理会社かえた方がいいんじゃないのか。
理事会ももっとしっかりしてくれよ。

弱電盤室入れるのは限られてるよ。
鍵持ってるのは管理会社、管理規約で使用許可されてるのはテンフィートライト。
テンフィートライトがライバルのKDDI入れるわけがない。

色々なインターネットサービス業者を後から入れるのだったら、
売主がバードビュー（現テンフィートライト）とマンション一括契約にした意味がない。
だからインターネット利用料を一律徴収する理由も崩れてしまう。
グチャグチャにしてるのは管理組合。管理組合というか理事会が悪い。

マンション建設時にインターネット一括契約にして、ルーター、ハブ、棟内LAN配線をしてるのに、後から他のサービス入れると、これらを全く使わず新たにVDSL集合装置をドンドン入れていくことになる。
現にNTTは増設を管理組合に申請し、理事会が許可している。KDDIもいつの間にか設置してるようだから、今度はKDDIが申請に来るだろう。当然理事会は許可せざるを得ないと思う。
弱電盤室、そのうち一杯になるぞ。しまいには「倉庫に置かせてください！」なんてことになったりして。

>>446
でもそうなったらVDSL装置入れる倉庫には空調必要だぞ。
たぶんインターネット業者が自前で空調入れるだろう。
管理会社、よかったな。タダで倉庫に空調はいるぞ！

そのうちにソフトバンクも嗅ぎつけて来るだろう。
ソフトバンクはシェアのばすためには何でもするから期待していいのかな？

オレにはよくわからん。もっとわかりやすく頼む。

私が前に住んでたマンションはKDDIの光インターネットでした。
NTTとKDDIをコンペにかけてKDDIに決定した経緯があります。
KDDIがVDSL装置を入れた経緯は知りませんが、一旦くさびを打ち込めば成功でしょう。
住人に利用者がいる限り、管理組合はむげに切ることはできませんから。
後はKDDIがマンション内でどんどん顧客獲得をするだけです。

駐車場の件は、話に一貫性が無いとまとまらないんじゃないかな。

公平性を追求するなら、一区画目も再抽選しないと一貫性が無い。二区画目は不公正だから隔年で再抽選するということだけで話がまとまらないと思う。現状維持なら現状の規約のままで運用すればいい。検討委員会を立ち上げて行動した方が透明性が保てるから理事会としても安全だと思うけど、説明会の席上　口頭で話のあった理事会案で行くつもりなんだろう。理事会としては、強く意見する人がいなかったという解釈なんだと思う。

二区画目に関心がある人は過半数に満たないから、総会決議になったらどうなるんだろう...。
無関心な人は理事長に委任するだろうから、理事会案で通ってしまうこともあるかもしれない。
このまま多数決で押し切っちゃうと、これから先もギクシャクしそうだね。

>>449
簡単に説明するには図を書かないとダメだけど、今日は疲れたから勘弁して欲しい。
物理的に見て分かるのが一番いいと思う。
テンフィートライトのインターネットを利用するには、マルチメディアコンセントのLAN端子に接続するが、Bフレッツのインターネットを利用するにはマルチメディアコンセントの電話端子に接続する。
折角マンション内にLAN配線が張り巡らされてるにもかかわらず、テンフィートライトが使ってるのでNTTはそれを使うことが出来ないので、電話線を電話とインターネットの両方に利用している。
これ以上の細かいことは別の機会にでも。
てゆーか、明日のテンフィートライトの相談会の時に質問してみてはどうか？
「Bフレッツを使ってる住人は何でテンフィートライトの利用料を払わないといけないのですか？」と。
このスレッドのコピーを持ち込んで、一つ一つ解説してもらった方が早い。

>理事会としては、強く意見する人がいなかったという解釈なんだと思う。

理事会が悪いばかりじゃないです。住民も意見する人がいないから理事会案で行ってしまうのです。
私は最近入居したので、駐車場説明会に出ていないので良く分からないのが現状です。
駐車場の件は、過去の理事会報を読んでるだけです。
ちなみに私は屋上区画です。と言うよりも屋上しかあいてなかったのです。

最後のほうに入居したら仕方ないよ

駐車場の規約改正には反対します。
2台目は賃料倍額とかの画期的な案なら賛成するかも。
貴重な財源ですからね。

私は１区画目の隔年抽選が規約に盛り込まれない限り反対します。

1区画目の抽選なんて賛成する人がいる訳無い。
せいぜい最後の方に購入した一部の屋上使用者だけ。
絶対に可決しない。

これはどうだ。
１区画目が屋上区画の人が2区画目を申し込む。自動車は同じだ。
運良く2区画目が屋上区画以外なら、その直後に屋上の1区画目を理由付けて返す。
もし2区画目も屋上なら、これも理由つけて返す。
これを永遠に繰り返す。もし理事会に文句言われたら不服申し立てをして開き直る。

>>457
それは違う。２区画目以降も屋根付きにしてる人がおおかったので屋上しかあいてなかった。
今年１月契約の時から。

駐車料金を一律同じにして、区画はフリーアドレス方式にして空いてるところに止める方式。
要するに「早い者勝ち」にする。

カーシェアリングにして自動車の台数減らしたらどうか？

この際、ライオンズみどりのみたいな密閉式タワー型機械式駐車場に作り替えたらどうか？
密閉式だし、ぐるぐるまわるから階数もへったくれもなくなる。
ところで、何で駐車場は免震でないの？マンションが免震だから駐車場も免震だと思ってた。

屋上と階下の屋根付きとで車の汚れや痛みは相当変わるの？
ここは豪雪地帯ではないし、筑波おろしがあるのは近隣はみな同じ条件。
近隣の駐車場はみな青空駐車場だけど。気になるなら車カバーすればいいのでは？

駐車場に関しては特に変更の必要は感じません。
現状のままでいいと思います。

>>435
理事会報に駐車場運営細則を変更し総会決議とるってかいてあるけど。

否決されるのは明らか

１区画目を抽選により決定する事は、あまり意味がないと思う。
階数による利便性の違いは駐車場料金に差を付けているから。
２区画目の問答無用解約も運用細則で既に規定されている。
全戸完売して２区画目以降保有者からは区画を返還させたのだから、
今から新たに１区画目を申し込みする人は１階から上層階に向かって空き区画を抽選順にすればいいし、
２区画目以降を申し込みする人は、屋上階から下層階に向かって空き区画を抽選順にすればいい。
特に運用細則を変更するには及ばないと思う。
この辺の事務手続きは管理組合から業務委託されてる管理会社が行えばいいだけである。
ごねて好きな区画選びたいなら、フロントに手みやげもって交渉に行けばいい話。

１階のテナントスペースには何が入るんでしょう？
とりあえず、歯医者と美容室と保険屋は勘弁。

前回、数回に渡って駐車場説明会を実施したようですが、その時の議事録はどこで読めますか？

機会平等と結果平等が解っていないようだな。
区画毎の使用料の差は結果平等という点では意味があるが、機会平等には全く意味をなさない。

しかもその理屈なら抽選によって屋根付き区画から屋上区画に移動になった人は使用料が下がるのだから反対する理由はないことになる。

駐車場の利便性における料金決定はは階数だけではなく、
エレベーターからの距離も考慮すべき。
同一階で、エレベーターから遠い場所と近い場所では利便性か非常に異なる。
料金設定を見直して、及び駐車場選択優先権を抽選し
優先順に好きな場所を選択すれば良い。

この駐車場の区画場所による不公平は、売り主側の販売方法に起因している。
当マンションの駐車場は「１戸１区画」は量的に確保されているので、後は場所選びの問題である。
売り主としては販売優先だから、契約順に好みの区画を選択させてきた。これは販売上やむを得ない面はあるが、結果として屋根付4階以下から区画が埋まって行き、完売が近づくにつれて屋上区画しか選べなくなってしまった。

「先行契約者に早く駐車場が利用出来るようにしなければならないので、暫定的に希望区画を使用させたとしても、全戸駐車場区画が確定した時点で、売り主としては駐車場使用の契約者間の公平性を期するために、抽選による区画再割り当てをするべきではないか？」
との議論が起こっても不思議ではない。

これは、屋根付4階以下を既に使用している既得権者の利害に大きくからむ問題で、既得権者としては今更問題化してもらいたくない、屋上区画使用者は不公平を是正してもらいたいので検討して欲しい、で相反する利害が激しくぶつかる問題である。問題化すれば場合によっては住民間で軋轢が生じるだろう。
理事会も積極的に取り扱いたくない問題だと思う。もめること必至だし、ましてや理事が屋根付き区画使用者なら尚更だろう。

この問題を確実に理事会の議題として検討のまな板に載せるには、住民が管理組合に問題提起するのではなく売り主に直接問題提起し、売り主の見解を糺した上で売り主から管理組合に問題を正式に下ろしてもらった方がスムーズに理事会で検討が出来ると思う。
これなら、住民から管理組合への直接的要望ではなく、表面的には「契約者を大切にする売り主」から管理組合に対する検討要請という形をとることが出来る。

>>470
あなたも早く契約する機会はあったでしょ。
購入する決断が遅かっただけ。

買った時に駐車場抽選するなんて説明あったか？

>>473
意味が解ってませんね。
契約時の一度だけしか選択の機会が与えられないことが不平等の原因。
駐車場はこの先何十年も使うものだから契約の一、二年の差で全てが決まってはならないのだよ。

別にいいんじゃないの。

あっ、因みに私は屋根付き区画使用者です。
貴方のように私的な損得で発言はしていませんので。

>>476
別に良くないとの判例が出ています。

埼玉県内のあるマンションで、敷地内駐車場の使用方法をめぐり問題が発生しました。幸い、同マンションには敷地内駐車場が全世帯分用意されており、その点では条件の恵まれたマンションでした。ところが、分譲から５年８カ月、区画入れ替えの可否をめぐって一部住民と管理組合の間で摩擦が生じるようになってしまいました。はたして、どのような問題が起こったのか？……順番に見ていくことにしましょう。

当該マンションはマイカーの所持如何にかかわらず、全世帯が必ず駐車場使用契約を管理組合と結ぶことになっていました。使用料は毎月、管理費などと一緒に徴収されており、管理組合にとっても貴重な収入源となっていました。駐車場は立体式（２階建て）で、「１階」「２階」「屋上」を各駐車スペースとする三層構造。そのため、階数に応じて駐車場使用料に500円の価格差が設けられており、利用者の不利益をなくす一定の配慮がなされていました。ここまでの説明であれば、特段、対立を引き起こすような原因はないように思われます。

ところが、実際の使い勝手に関しては「不公平」との意見が続出していました。というのも、当然、１階と２階には屋根があり、３階にはありません。青空駐車です。その上、１階駐車場はエントランスと直結しているため、雨に濡れることなく、また、段差の心配もなくたどり着くことができました。

２階駐車場は１階駐車場同様、エレベーターを２階で降りることができますが、こちらはマンションと駐車場をつなぐ通路が庭園になっているため、屋根はなく、さらに駐車場へは勾配のあるスロープを渡らなければなりませんでした。雨の日は傘が必要というわけです。そして、３階駐車場はもっと不便で、２階駐車場から階段を使って上がらなければならない構造になっていました。

そのため、不公平感を抱いた３階駐車場の利用者が、駐車区画の入れ替え、および、駐車場使用細則の見直しを管理組合に要望しました。しかし、期待もむなしく管理組合からは以下のような返事が返ってきました。
『区画決定は分譲時の抽選ですべて決まったこと。夏、暑いのは１階も２階も同じだ。全戸分の駐車場があり、全員が敷地内駐車場利用できているのだから、衡平（公平）でないとは言えない』

この対応ぶりを、どう解釈すればいいのでしょうか？

手続き上、管理規約を変更するには４分の３以上の集会決議による賛成（特別決議）、また、使用細則を変更するには過半数の集会決議による賛成（普通決議）が必要となります。その上、繰り返しますが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承認を得なければなりません。

弁護士先生、質問です。

屋上階屋根無しの自走式駐車場で１戸１区画確保されていますが、販売時は契約順で希望区画が割り当てられました。
ところが販売終了期には、屋根付きの階下の区画が埋まってたために屋根無しの屋上区画しか契約者は選択できず、
屋上区画使用者には「不公平だ」と不満が募っています。
この場合、管理組合に対して
「販売完了し駐車場区画が全戸決定した時点で公平性を期するために再度仕切りなおして抽選により区画を割り当てて欲しい」
と、組合員として要求することに正当性はありますか？
この件に関しては、売主や販社は何も動く気配がありません。

駐車場の問題は一部の区画所有者に特別の影響を及ぼす事例には該当しません。
細則の変更は普通決議ですから理論上は総議決権数の４分の１超で可決できます。

この大量の書き込みは実際には１人か２人でしょう。
もう飽きました。
ここ見てる人ほとんどいないって。

>>482
どうして１人か２人って分かるのですか？

あまり、書き込みはしないけれど毎日みています。いろんな考えがあって興味深いです。

テンフィートライトの説明会＆相談会行った人いますか？
当日の参加者にかぎり各部屋でインターネットができるようになります。
とは何だったんだろう。
用事があって参加できなかったんでちょっと気になってます。

部屋でインターネット出来るって、今でも出来るのだが。
あれは文章が下手すぎで誤解招く書き方してる。
要するに「特別料金で線引っ張ってあげます」ってことでタダじゃない。
何でそんな特典みたいなことするのかって言うと、理事会が要求したからに他ならない。
そんな事しないで、センチュリーつくばみらい平のロゴの入った特性マウスパッドにしてくれた方がありがたい。
既に無線LAN採用してる人には、各部屋の線引っ張るのは不要。

ロゴ入りマウスパッド・・・。

センス無さすぎ（苦笑）。

カッコ悪くて。

>>485
来週の日曜日も説明会はあります。私も今日は来客があったので行ってませんでした。
私は来週、午前中に出て聞く予定です。
特に聞きたいのは「マンション専用ホームページとはなんですか？」です。
テンフィートライトがここのマンションホームページを作る意味がわからないのです。
マンションホームページって管理組合が作るのものではないかと考えてます。
前のマンションでは管理組合が作って運営してましたから。

全室にLAN配線する工事費よりも無線LANにした方がコスト面でづっと安いよ。
俺は無線はLANだけじゃなく、マウスもプリンターも無線にしてる。
だから電源ケーブル以外はワイヤレスになってる。

ベランダで
　タバコを吸うのは
　　やめてくれ

>>490
Ａ．Ｂ．Ｃ　いずれの棟？

タバコ、ベランダで吸うのはやめて。洗濯物につくし、窓開けてるから部屋にも入ります。
１階の掲示板見てください。

ベランダに出ないで、窓を開けて窓際で吸う人もいるけど、
あれも同じように周りの住戸にニオイがくるよね。
ホント、迷惑。

>>491

Ｃ

C棟は喫煙率が高いのか？10月からタバコ値上げだし身体にも良くないしこの際タバコはやめよう。

>>494
過去にＣ棟１２回廊下（階段付近）で６０代の男性が喫煙しているのを見ましたよ。

まず管理規約を見た限り、ベランダの「火気や爆発物の使用や保管は厳禁、他の家への迷惑行為も禁止」は明確に規定されていません。
管理会社は住民から文句が出るたびに、１階掲示板に上記内容の張り紙をしていますが、管理規約で規定がない限り常識とかモラルや道徳の
の問題になり効果はありません。だから住民から苦情があるたびに毎回おなじような張り紙が出てるのです。

ほんとにベランダでの喫煙を禁止したければ、管理規約を改正しなければなりません。
その場合、ベランダだけでなく１階住民の専用庭も対象にしなければ不公平になります。
また「火気厳禁」だと、タバコ以外にバーベキューや花火にも及びます。

理事長に住民の署名を添えて直訴するのは今しかないです。出来れば規約改正案も添えて。
年度末の総会に駐車場運営細則の改正議案が提出されるので、それに合わせた方がベターです。
実際、規約改正してベランダ喫煙禁止にしたマンションがあります。
http://www.elsatower55.com/infokumiai/pdf/20100416.pdf

ところで「ベランダ喫煙禁止」の規約改正、3/4以上の賛成が得られるのか見ものですね。

使用細則の改定で十分だから、有効議決権の過半数で可能ですよ。

私が知る駐車場区画利用に関する過去の経緯は以下の通りです。

分譲を開始した最初は、駐車場の各フロアを各棟別に区切って希望を募った上で抽選を行い、駐車場区画の割り当てを行いました。入居が始まり管理組合が結成された後、全区画再抽選を行って配置をシャッフルすると同時に二区画目の希望者に駐車場区画利用を解放しました。それ以降は、希望者に駐車場区画の割当を行い、ようやく完売しました。

利害が対立する話だからこそ、全員が納得する筋の通った話である必要があるのだと思います。共用施設として利用するものだから、完売したところで全区画の再抽選を行うべきだと思います。再抽選の結果、場所が変わってしまう人もいるかもしれません。希望が通らなかった人には次回の抽選時に倍率優遇するなどして、2年間程度(次の抽選まで)は我慢するしかないのだと思います。マンションで共用施設を共同利用するためには、希望の通らないことがあっても一歩引いて協力することが必要なのだと思います。無期限に我慢することは難しいから、協調しながら我慢することも分かち合わないと、集合住宅で共同生活はできないと思います。

駐車区画の移動は大変だけどやってできない話では無いでしょう。共用施設を利用するにあたって、不満を和らげる方策の無い今の規約細則は改定した方がいいと思います。共用部は全員の共有物なんだから、全員が(不満はあっても)ある程度満足できる利用形態でなくてはならないと思います。

駐車場のことで全員が100%満足する答えは無いと思います。
全員が80%ぐらい満足できる答えでいいのではないでしょうか？

現状で屋上区画以外の人は概ね満足しているのだからそれを覆すだけの大義名分がないとダメ。
そんな当たり障りのない建前論では、運用細則を改定するだけの賛同は得られないな。