フラット金利はどうなるか？その2

実行2パーきるかな〜

無理 切らない

2.02かな・・・。

とりあえず、9月より下がっていれば満足です。

明日の長期金利が下に行けば、チャートの三角持合は下に向かってしまう。
なので、現状をキープして11月を迎えてもらいたい。

11月の実行金利は今年の最低金利になりそうな気配ですね。

ズバリ２．０％になると思うに１票

私は３月実行なんですが、期末にあたる３月にマンション竣工→実行の流れの方々って結構いるのでは？と思います。
私個人的にはフラット３５Ｓ(手数料金利上乗せタイプ)で２.６０％を切っていれば良いなって感じです。

経済にお詳しい賢者の方に３月の予測金利を聞いてみたいです。

需要と供給の流れ、ローン加入者が少ない時期は金利は安く、
多い時期は高くても借りるから金利は高いんじゃないでしょうか？
世の中、逆の動きをしているもの。来年3月に入居できる物件って多いのでしょうか？

■10月1日～21日までの日経終わり長期金利(%)

[日付] [金利] [前日比]
10月1日 0.955 0.000
10月4日 0.935 -0.020
10月5日 0.895 -0.040
10月6日 0.84 -0.055
10月7日 0.86 0.020
10月8日 0.855 -0.005
10月12日 0.845 -0.010
10月13日 0.895 0.050
10月14日 0.875 -0.020
10月15日 0.875 0.000
10月18日 0.87 -0.005
10月19日 0.88 0.010
10月20日 0.89 0.010
10月21日 0.885 -0.005
10月22日 *.*** *.***
10月25日 *.*** *.***
10月26日 *.*** *.***
10月27日 *.*** *.***

第42回機構債表面利率 *.**

2010年11月実行金利(最低) *.** (予想:2.03)

※bloombergで終値記録しておけば良かったです。
　日経ですのでちょと終値が違う日もあります・・・

昔出ていた予想算出方法をお借りすると

0.89(昨日長期金利終値)+0.48(ローチンスプレッド)+0.7=2.07%

と11月実行の予想となるのでしょうか？

基本的なことですみませんm(_ _)m

スプレッドって、長期金利の利率かかわらず一定なんですか？

11月実行→2.03
12月実行→1.98〜2.13
１月実行→2.08〜2.28
２月実行→2.15〜2.35
３月実行→2.20〜2.35

こんな感じでどうでしょう。

いや～３月はそんなに上がらんでしょう。年度内に2.2台はないと予想なんだけど。12月実行の私はその予想が当たってくれればと願うけどね。

底は11月かな。

すでに、債券下落(＝金利上昇)が始まっている。

今日は、10年債利回り0.91〜0.94くらいで終わりそうだし。

打間違いです

0.91〜0.92で終わりそうだし。

1.43％で発行決定。
新生証券の予測ほど下がりませんでしたが、ともかく来月実行組は10月よりも有利なレートでの実行で決定ですかね。

スプレッドって住宅金融支援機構の取り分ですか？
前月まで0.44%じゃ？
今回0.53%！

銀行も取り分増額したら10月よりヘタするとあがるんでは？

ショック…。

スプレッドは債権者(投資家)利益では？


いずれにせよ、機構債が９月より高い利率ということは、最安更新はないでしょうね。

11月は良くて2.10％くらいかな。
へたすりゃ据置き？

お金が絡むと物事は単純ではないですね。
予想：2.08～2.18%？
まあ、良しとしなきゃ。

1.43％はクーポンレートだから、実際の利回りによってはもっと下がる？
新生証券が1.32％と予想してたAAAが、0.1％以上高い金利で発行するのだから、応募価格は高くなるんじゃないかな？
誰か教えて。

今回ここ最近よりスプレッド高すぎです！ショック～

結局10月の前半で頑張りすぎた感じでしょうか？期待を膨らませるような前半の動きでしたが、9月実行と同じくらい（2.06）から10月実行（2.16）の間くらいなんですかね～どちらにしろ11月実行先人たちの情報から28日あたりには金利がわかりそうですね～

機構債の利率と20年以上の最低金利とその差の過去3カ月の推移は下記のとおりです。
7月機構債1.52％→8月最低金利2.23％（+0.71％）
8月機構債1.36％→9月最低金利2.06％（+0.70％）
9月機構債1.51％→10月最低金利2.16％（+0.65％）

10月機構債1.43％とすると11月最低金利は2.08％～2.14％と予想できます。
過去3カ月でみると徐々に機構債と最低金利の差が縮小してきてますので、もしかしたら2.08％より若干低くなる
可能性もあるとおもいます（希望）。

このスプレッド情報は最後の最後で「どよ～ん」と空気が重くなる情報でした・・・悲しい

どっちにしろ9月と同程度で実行できるなんてうらやましいですよ。

長期プライムレートと長期金利の低下から、９月同等か下回る予想だったのに、スプレッドを0.53ものせるとは…。

スプレッド0.53なんて、機構債クーポン(表面利率)1.83％くらいの水準だぞ。ちょっと上げすぎだろ。

日々、10年債利回りが0.01上がったとか、0.005下がったとか言ってる私を嘲笑うようだ(苦笑)

ちっ 大どんでん返しかあ

借り換え辞退しようかな

あのぉ、もし差し支えなければどなたか、スプレッドというものと、フラット金利の関係について教えてもらえませんか？

ネットで調べたのですがいまいちよくわかりませんのです。

いや年初2.5％に比べたら十分に安い。

おそらくフラット史上最低水準であることに違いはないので借り替え辞退するほどじゃないと思う。

11月実行なら。

1705
そうなんですね。辞退はやめときます

機構債発表に対して、10月は2.2%を予測していたけど、実際は2.16%でした。
11月は2.13〜2.14%かもしれないですね

スプレッドはＦＸにおける取引コストのことで金利とは全く関係ないんじゃないんですか？

フラット金利の内訳は

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料
ここで言ってるローンチスプレッドは、(1)の中身のこと

機構は、長期金利の指標となる10年債の利回りを基準に翌月発行する債券(機構債)の表面利率(クーポン)を決定する。

この時、長期金利と機構債表面利率の差をローンチスプレッド(投資家利益に当たる)という。

長期金利は市場取引で決まるが、どれだけスプレッドをのせて債券を売りだすかは機構の判断。

しかし、スプレッドは長期金利に応じた相場がある。

今回はその相場より高めに設定されているということ。

つまり、機構は債券を捌くために投資家利益を上げ、債務者利益(借り手の利益)を下げたということになる。

ちなみに

(2)機構の債券発行費用は金利にして0.6〜0.65％でほぼ固定

(3)金融機関の回収手数料は0.2〜1.2％程度を金融機関の判断で上乗せ

しかし、フラットの申し込みが殺到しているなか、
その分(2)は下がっている可能性があります。


その分、債券発行額が昨年約700億/月から今年は1400億/月に倍増していることから、少しでも利率を切り上げないと、投資家に債券を捌けないのかもしれません。

フラットの人気が高まるとスプレッドが上昇して結果ローン金利も上がるということですか。長期金利以外の影響も大きいんですね。この掲示板は勉強になります。

1710は、個人的な解釈ですので、間違っていたらすみません。

債券発行額が増えれば一概にスプレッドが(連動して)高くなるということではないのでご了承を。

超低金利状況で、２倍に膨れ上がった発行債券を捌くために、旨味が必要だと考えたのでは？というのが私の予想です。

ローンチスプレッド等情報もはいってきてますが、やっぱり蓋をあけてみないとわかりませんね・・・28日29日あたりまで待つしかないです。10月末実行できてたのを11月実行までずらした自分としては9月までとはいいませんが、せめて10月実行より低くないと涙ポロポロです・・・

いくらなんでも10月よりは低いでしょう。。。

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料

06月は(1)1.71＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.41~
07月は(1)1.61＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.32~
08月は(1)1.52＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.23~
09月は(1)1.36＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.06~
10月は(1)1.51＋(2)0.45＋(3)0.2~＝2.16~
11月は(1)1.43＋(2)....＋(3)0.2~＝....~

ということでいいんでしょうか？

それなら2.08%となるのですが……

説明が足りませんでした。
フラット金利の中の(1)は、機構債券の「利回り」ですので、債券取引価格により多少上下します。

今日発表の機構債券の情報は「表面利率」(クーポンレート＝債券に設定された初期利率)ですので、
基準にはなりますが
「表面利率」＝「利回り」ではありません。

また(2)は、基準が0.6％前後なので、0.45％というのは低すぎると思います。

推測ですが、(2)を0.55％とした場合、機構債の利回りは表面利率から-0.1くらいなのではないでしょうか？

んー、うろ覚えのまま書き込みしましたが、投稿してから自信が無くなってきました。

間違っていたら、誰か訂正してください。

要するに言いたいのは、機構債が発表されたからといってフラット金利が確定したわけじゃないということです。

10月（終わったこと）は(1)(1.51-0.1)＋(2)0.55＋(3)0.2~＝2.16％~と推測できても、
これが11月以降はどう変化するかは分からないということですね。

それにしても、素人にはいろいろと参考になります。
ありがとうございます。

>1718

はい、そういう事です。
私も実行待ちで勉強しているうちに理解したことばかりです。専門家ではないので、細かい解釈は間違いがあるかも知れませんが、大枠は合っていると思います。

レス1700超えてますし
そろそろ次スレッドがいりますね。

なぜに【3】の板はモバイル版になってしまったのでしょうか？

>1722 こちらへどうぞ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

スミマセンこちらからどうぞ。

■PC版
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/