中古マンションが売れません、、、

近所で3年前の新築時に8500万で売り出された南西角部屋、最上階100㎡、駅徒歩６分が6870万で売りに出され、直ぐに売れました。
条件が良い物件で、今の市場価格を適正に反映すれば、不景気でもネットに載る間もなく売れるんですね。

買いたい物件を待っている客が不動産屋にいる。
本気で買いたい客が一人でもいれば成約する。
上記651番の例は、それに当てはまるのでは。

もし今651物件を売り出せば、果たして即決するか。

いつでも即決するのは、市場価格より大幅に安くでるときだけ。

>645さん

　思うに、大久保か北新宿界隈の物件のようですね。
　確かに、好き嫌いが分かれる立地ですねえ・・。自分は中野在住なんで、
　この界隈、実は静かな住宅街であること知ってるので、全然ＯＫですが。
　地位はともかく、利便性は高くて十分都心と言ってよい立地だと思いますよ。

　このあたりで大規模物件と言えば、ひとつ思い当たる（多分、そこしかない？）のですが、
　そのマンションだとしたら、南側中層階以上は、確かに人気ありますね。
　私も何年か前に中層階の中古を見に行きましたけど、目の前は低層住宅街が続くので、
　目前に迫る勢いの副都心の眺望は物凄い迫力でした。新宿副都心眺望だけに限っては、
　ナンバー１かもしれません。日当たりも良いし、設備も良かったので、
　凄～く欲しかったんですが、当時は、随分と値段が上乗せされてました。それでも、後で
　聞いたら売れたらしいのですが。

　いずれにせよ、購入時と、ほぼ、とんとんで売れたのなら、まあ、良かったのではないですか？
　このご時世、上乗せで売れるのは、よっぽどの人気地域、もしくはタワマンの眺望抜群の部屋くらい
　でしょうから。

　個人的には、歌舞伎町、北新宿界隈は、今後、再開発の目玉となるので、所有していれば、
　景気回復と共に価値が上がる可能性高いとは思いますが、こればかりは何とも言えませんしね。

　何よりも、新しいマンションでの生活を前向きに楽しむことが大切です！

でも、新宿は便利なだけで、あまり文化施設がないんですよ。

便利さも東京駅には負けているし・・・。
ま、ここでどこがいいか議論するのはスレ違いですね。

誰でもが都心3区に住めるわけじゃないし、それなりの値段なら、売れるとは
思います。いくら都心3区でも、4人家族で80m2未満じゃ暮らせないし・・・。

新宿の文化施設・・オペラシティもあるし、海外物のミュージカルは、
たいてい、東京では、新宿厚生年金会館でやると思うんだけど・・。
「ヘアスプレー」再演も、ここでしょ？　最新のシネコンが揃うのも新宿のみ。

東京駅は、新幹線があるだけ。交通利便性最強は新宿駅でしょう。
そもそも東京駅周辺に住んでる人なんて、殆どいないだろうし。

おっしゃる通り、スレ違いだけど、一応釣られておきましたとさ。

572です。

４月末に新居の引き渡しが終わって、いよいよＷローン突入かぁ～と思っていた矢先、タイミングよく
売買契約が成立しました。
売却まで約半年かかりましたが、通常であれば２月・３月と活性化するにもかかわらず、あまりにも
情勢が悪い時に当ってしまったのかと思います。
ここ最近、中古市場の動きがかなり出てきたらしいのと（ネットの閲覧数が急激に増えた）この地域の
口コミの影響もあったのか、同じように売れ残っていた同マンション物件も私と全く同じタイミングで
全て売れてしまったということでビックリです。
売却価格は当初より３００万低くなってしまいましたが、当初価格はちょっと高めの設定だったので、
何とか想定していた枠内での売却が出来ました。
もうちょっと粘ってみようかと思いましたが、あまり欲を出してまたタイミングを逃してしまったら・・・
ということと、Ｗローン開始で月8万強が無駄になるということもあり、決めてしまいました。

景気の底打ちも発表されたし、中古市場もこれからかなり動きがあるかと思います。
頑張って下さいっ！

5月頃一度投稿したものです。

賃貸中マンションの契約が、６月末で終わりずーと相談に乗っていただいた不動産屋に専任でお願いしました。オープンルーム2日間で八組、内二組申し込み、3日目満額で決まりました。

詳しく、書けませんが築12年分譲価格より１割引き。賃貸前はもう１割安かった(成約例)ので、賃貸にまわしましたが、約１割程ローンは返済し、売却は１割アップ
計２割近く資産が増えた(手元に)かんじです。
専任でしたが、他社の紹介客で、、、

今、一概に言えませんが中古マンションは、動いています。

ここでは、大変参考になりましたので、報告まで

今、中古は売れ行き良好みたいですね。

新築が売れてないところをみると、中古は、今が底値だと判断されているんでしょうね。
新築のほうは、まともな販売会社なら、簡単には値引きしませんから・・・

>>658
売れてねーよ

>今、中古は売れ行き良好みたいですね。

場所と価格の釣り合いがとれてる物件は、
それこそ、出してすぐにでも売れてますが、
徒歩１０分もかかる場所なのに築浅だからとか、
希少な駅近だからなどという理由で、
強気な価格の物件は、
半年以上たっても、晒しもの物件として残ってますよ。
１人でも買いたい人がいれば成立ですから
気長に待つって感じなんでしょうか？

個人的には、今が中古の底値とは思えませんが、、、

底値と言えど、2002、3年に買った人、人気の無い(ここで良く出る城東地区 )でも、今底値まで下がっていませんヨ

その時代に買った人は、別に無理して売らなくても良いのです。

まァ色々、人其々ありますから

＞659

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=19379

中古マンションは、過去最高の売れ行きだそうだけど・・・・。
ただし、値段も下がっている。

一戸建ても売れいき増だそうだ。

>売れてねーよ

確かに、駅から遠いファミリータイプは売れていないでしょうが
立地の良い、築浅の物件は売れていますよ！

立地さえ良ければ、築３０年以上でも売れます。
おお～～！お買い得な価格・・と、思えるような価格にしますと、売れるのは早いですよ。


うちの親戚は、「メトロ８分、都営地下鉄７分、私鉄７分、JR１４分」の古いマンションを、３００万円掛けてリフォームし、３ヶ月で売りました。
買われる方は、家賃相場を考えて、買いたい価格を決めています。
そのヘンの価格に設定すれば、売れると思います。

買う人、買わない人(買える人)、買えない人、
売る人、売らない人(売れる人)、売れない人、

どの時代でも、実行出来る(決断)人がいて、実行出来ない(決断)人がいるから、チャンスを掴む人と、そーでない人が生まれる

要は、自分の目で判断出来ない事は、しなければ良い。買うでも、買わないでも、売るでも売らないでも

664さん

それって、うちのマンションかも(--;)
七年前の底値で買い、今+1000万円以上取引されてるみたい。(うちの部屋特に安かった)売買契約の金額+600万円の担保が銀行で提示され、びっくりした記憶があります。

今、あのとき程の底値は感じません。

やっと、伸びつつかるかなこのスレ
割とまともなスレが多いと思って見てます。

うちも、築13年分譲時より、１割減価格で2日で売れた。去年はどうなるかと、心配(もっと下がると、どこのスレでも騒いでたけど)したけど、、

誰かローン残が消えれば御の字位の事言っていた人とか、どうしてるんだろう

希望価格で売れる方法教えてください。

>>669

希望価格で買ってくれるうっかり者を一人見つける

それはあるかも

確かにたった一人でもうっかり者がいれば、

どんなに割高でもそれは適正価格となる・・・・・・・・・・・かな？

＞うちの親戚は、「メトロ８分、都営地下鉄７分、私鉄７分、JR１４分」の古いマンションを、
それぞれ白金高輪、泉岳寺、泉岳寺、田町　かな？
あの辺、なぜか安いね。

希望する理由があれば、それは割高とは言えない。ある人にとっては割高でも、別の
人にとっては割安という場合もある。

希望価格で売るためには、やっぱり時間を掛けることしかないように思う。
後は、宣伝。自分のマンションが売りに出されていることが、周囲にわから
なければ、買いに来る人がいるはずもない。

無名の地域だったりする場合は、買うのは近所の人が多いので、近所に重点的に
チラシを配る。意外に、同じマンションの住民が買うことも多い。子供用とか
書斎用とか・・・。

都心の場合は、遠くからでも買いに来るので、インターネットなどに広告だすのが
最適。

築5年で駅から5分以内の最上階は人気は高いでしょうか？

>築5年で駅から5分以内の最上階は人気は高いでしょうか？

駅次第では？
都心に近く、急行などが停まる駅なら流通性高いでしょうが
郊外だと、金額次第では？

偶然だけど、最近、いくつか中古のチラシが入っていて、そのうち最上階が
2つもあった。

昔は、最上階は下のほうとそんなに違わなかったが、今は、かなり違う。うちの
マンションは、1階ごとに150万円～200万円くらい違う。

人気はあるけど、その分高い。買ったはいいけど、ローン払いきれなくなって
手放しているのではないか？

安くすれば、最上階は飛ぶように売れるだろう。買った時のつもりで高く
売りだせば、なかなか売れないだろう。　なんか、すごく当たり前のことを
書いているような気がする。

>人気はあるけど、その分高い。買ったはいいけど、ローン払いきれなくなって
>手放しているのではないか？

売ってもどこかに住まなくてはならないので、逆に今がチャンスと思って
売りに出してる気がしますがどうでしょう。
不景気でも強気でいけるのは最上階のみかと思います。
供給数が少ない今が売りのチャンスかも。

>供給数が少ない今が売りのチャンスかも。
需要も少ないだろ

やっぱり、中古は立地が良くないと・・・・

最上階というだけで高く売り出せばまるで売れないと思う。新築においては、
最上階はかなり高いけど、中古になるとその差は縮まる。

でも、中古は結局、需要と値段の関係だけなので、希望者があらわれれば、
あっさりと売れてしまうだろう。

最上階は、やはりニーズあるよ。
広さにもよるけど、同じマンション内なら、最上階が値段が高い
ことには中古でも納得できる。

やはり、上階の音がないというのは、マンション住まいでは大きい。
一度最上階に住んでしまうと、最上階以外はありえないという人は
多いと思う。

ニーズがあるかないかという話をしているのか？

ニーズはあると思うよ。ただし、高ければ買わないという単純な話。

でも最上階は屋上の照り返しがあるから暑いよね。

何でも100％はないよ。

照り返しが暑いのと、騒音が極端に少ないのとどっちを選ぶかとい言われたら、照り返しを
我慢しますという人のほうが多いと思う。

駅から近いと、レールの騒音が多いとか、鉄粉公害が多いとか文句を言う。遠ければ、
駅までいくまでが大変だから買わないと言う。

実際に買わない人、売らない人は、好き勝手なことが言えてうらやましいね。

具体的な話をしようよ。
高ければ買わないなどといったアバウトな表現では見ている人はまったく参考にならない。


先日某社の査定を受けたが成約価格と査定価格の乖離率別に見た成約件数と平均成約日数（グラフ参照）によると

乖離率97-103％のレンジで成約した率が全成約件数の35％で平均成約日数もおよそ2ヶ月程度と期間も短い。
乖離率115％以上のレンジで成約したのは4％と少なく、多くが特殊事情（同マンション内の取引等）による成約だそうだ。
乖離率94％未満のレンジだと売却期間の長期化によって値下げし、査定金額を大きく下回った成約となる傾向があるとのこと。

要するに向きや階数、角部屋、好まれる間取り等ポジションよければ高く売れるかもしれないが、一方で低層、中住居、使いづらい間取り等特長のないポジション住居が査定価格以上の売り出し価格だとさらしもの物件＆相場価格を割る価格で売却することになるのではないということではないでしょうか？

売却経験者の方どんな感じでした？

それぞれのライフスタイルや経験で需要は様々かと思います。
しかし、共通して言えることは「快適な住まい」でしょうから
最上階はやはりどこも人気でしょう。
照り返しは築10年未満であれば問題ないと思います。

最上階なら近隣の成約価格を考慮する必要はないと思います。
プレミア住戸ですから。
査定価格プラス500万でもすぐに売れますね。

不況で価格が暴落した日本の不動産を在日中国人富裕層が次々に購入している

http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=30356

＞具体的な話をしようよ。

個別の話しのほうがよほど参考になりにくい。個別にはそれぞれの事情があるから・・・

役にたつのは、自分はこういう工夫をして売ったというようなことですね。あるいは、
業者の選択の仕方とか・・・。

”最上階が買った値段で売れました。”　という情報がどれくらい役にたつのか・・・

具体的質問者募集〜^^
今、売れなくて悩んでいる方よろしく。

>>688

個別の話が参考になりにくいならレス見る必要なくなるよ。
一般論なら仲介のHPや不動産の特集ページにさんざん書かれているから検索すれば参考になるよ。

このスレではたくさんの個別事例をみんなのレスで判断するのが参考になるんじゃないかな？
少なくとも以下の項目は必要だと思う。

①住居のスペック（交通の便・築年数・方位・階数・位置）
②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
③価格改定（値下げ）のタイミングと値下げ率（±％）

正しく判断するなら評点で議論すべきなんだろうと思うが・・・

690さん
>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
はみなさん同じ考えかと思いますよ。
売り経験の私の場合、売り出し値から最終的成約値の差は500万でした。
半年かかりましたが、売り出し値で検討する人って結構沢山いました。

売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
それだけですよ。

なので根拠を聞いたところでコメントできないので2については必要ないかと思います。

>売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
まさしくそれ
それが売れない原因の筆頭
中古物件買う人間の大半はそれを感じると一気に熱が冷めます
物件の魅力大幅減です

自分がこの価格なら買いたいという思考ができる人の物件は、すぐに売れていきますね。

住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

>>693
そこまでいくとプレイなんじゃない？

>693
空気読めよ。
話がまた別方向へ飛んでいくな。

691さん情報ありがとうございます。

>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
ですが、その情報がほしいという人はこのスレにいらっしゃると思います。なぜなら

誰しも高く売りたいことは分かっていますが売りたい価格は無制限ではありません。
何らかの基準で決めていると思うからです。

例えば売主にとって価格の設定基準は次のような選択肢の範囲に収まると思います。
1.購入価格＋購入時諸費用＋売却時諸費用＋αで売却　
2.購入価格＋諸費用で売却
3.購入価格で売却
4.購入価格-住んだ期間の同等物件家賃支払額相当で売却
5.購入価格-家賃-資産価値減少で売却

私の考えだと1は最高ですが、相場が上がらない限り普通は難しいですよね。2-3はまだラッキーな方じゃないですか？4は最低限死守したいですね。5までいくと自分が正しかったことを何か理由（理想の住まいだったとか）をつけて自分で慰めるしかないですね。

691さんにおける売り出し価格の設定基準（査定価格の＋何％だったのか？）と成約価格（-500万円）の状態が1-5のうちどのようなレンジだったのか？価格改定の段階（一気500万なのか、100万単位とか）も知りたいです。
長文失礼しました。

＞住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

別に笑われるくらい、屁でもないよ。

でも、高く売れることは、周囲の住民は内心期待しているんじゃないかな。
いつ自分が売るほうに回るかわからないし・・・。

うちも、実は、あんな額で売れるわけないよね、などと家人と話しをしていた
が、急に家を買うことになり、住んでいたところを売ることになった。いくら
くらいで売れるかは結局周辺がどれくらいで売れたかが重要な参考になる。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。買う方にしてみれば、お買い得
ということになる。新築はお買い得というのはまずないが、中古は絶対にある。
もちろん、買って失敗というのもある。中古は、実物が見れるという意味では
新築よりは安全だけど、見る目がないと、簡単に失敗するね。

>696
なるほど
確かに基準がありますね。
ちなみに私の場合、結果的に築7年物件を3の購入価格と同じ値段でうりました。

価格改定は2回行いました。
初回売り出しは3800万
1回目は3680万
2回目は3480万
最終的に購入検討者に値引きして成約しました。
（条件付き：手付け金についてと引き渡し日）
確かにラッキーだったと思います。

私は、4350万円で希望しました。ネットに載せ様子を見、不動産屋の方が、アクセス数が良くないので、100万円の値下げを言われ、それに応じました。
経緯
6月1日ネット掲載同月5日100万円値下げ、6(土)7(日)オープンルーム
二人申し込み
満額の方に、話を進め11日(木)契約となりました。

不動産屋さんの的確アドバイスにすぐ対応したのと、一番は運が良かったと・・皆さんも頑張って下さい。

因みに、売り急ぐ理由はありませんでした

>>678　さんへ

港区ではありません。港区ほど高額ではないと思います。
新宿区です。

通勤通学にも複数路線が徒歩圏内ですから、それなりに便利で、暮らしやすい街だと思います。
物価はそこそこでしょうかね。