中古マンションが売れません、、、

ま、住宅は、常に需要があるので、今は買いたくないという人が多いというだけだろう。

今が底なのは間違いない。問題は、これからあがっていくのか、さらに底があるのかという
こと。プロは、もう一度底が来て、それが最終だといっているが、どうだかわからない。

ここで過去に相談していた人達はどうなったのかな?　私は、昨年の夏に売ったので、
あっと言う間に売れてしまった。

今は、同じ地域で築10年の中古と新築が300～500百万円くらいしか違わないような物件が多すぎます。これでは中古を買うメリットは全くありません。
売主は相場が上がるのを待ち、買い主は新築と比較してますから、中古市場は訳あり物件以外はまわりにくい状況ですね。
今後の開発は、郊外かと従来考えられなかったような土地が事業対象となるはずです。たとえば、土盛の鉄道や高速道路と住宅地の間の斜面などです。こういった土地は湾岸や川沿いよりもはるかに酷い住環境ですが、地域を重視する関西人には意外な需要があるようですね。

住宅は、ほとんど立地がすべてだと思っています。もちろん、広さは同一として・・・。

中古のほうが良好な立地のほうが多いんですよ。

立地を比較して、新築のほうが良いと思えるなら、新築買えばいいだけの話。
条件の良い中古を買って、リフォームしたほうが、良好な住宅を手に入れられる
ように思います。

確かに・・・

江東区に7000万円で新築買うより、麻布あたりに6000万円で買って1000万円でリフォームした
ほうが気持ちよく住めると思える。

築25年くらいだと、リフォームにはちょうどいいような気がする。この値段で麻布は無理かな?

やはり、日本でも都心のスラム化は避けられそうにないみたいだな。

nomu.comで検索してみた。

品川区、港区限定、築20年以内、広さ70m2以上。20件でてきた。

http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...[103]=103&middle_id[109]=109&price_from=&price_to=6000&dim_bldg_from=70&dim_bldg_to=&walk_distance=&bldg_time=20

新しいのに異様に安いのがあって、なんか訳ありかもしれない。

>>554

うん、でもそれやるには自己資金最低２０００万は必要だね。
リフォームローンもあるけど金利４－５％と高いからね。

>>554
江東区の場所にもよりますが、麻布あたりより江東区の方が暮らしやすいと思いますよ。
ちなみに自分は江東区/門前仲町です。

他のスレにも誰か、書いてたけど、門前仲町って、江東区でもイメージが違うような、
因みに、門前仲町の中古か東陽町の新築で検討中

門前仲町は江東区というイメージじゃないよね
深川=江戸下町のイメージ

逆に古くから知ってるので、
江東区といえば門前仲町のイメージです。
中央区側から渡っていくとまるで違う。

江東区といったら深川を思い浮かべるので、門仲や木場あたりのイメージ？？
以前、亀戸に住んでいましたが亀戸も良いところだと思います

＞住宅は立地・・・
全く同感なんだけど、なぜか立地無視して新築に異様にこだわる方々はいるわな。
好き好きだが、新しいほど価値があると思ってるみたいで、理解不能・・・

私は値引きして買いました。

3150万⇒2500万で指値⇒2900万なら⇒2600万以上は出さん⇒お断り⇒一ヵ月後購入願い⇒契約


お買い得だったと思います。２年前4000万くらいしてたのは確認してるので。

お買い得だったかどうかなんて、20年くらいしないとわからない。

もっと簡単に言えば、次に売るときに初めてわかる。

お買い得だったと思いたい気持ちは充分わかるが・・・。
寂しいので、こういうことは言わないでくれ・・・。

>565

私もそう思う。
基本的に「売る」というのは何かがあると思うのが人間の心理。
入居して何もなければ良いが・・・・
単純に相場だけで判断するのは危険ですね。

うちなんかは7年前の新築購入額で売れました。
近隣の賃貸を借りたと考えてもお釣がくる金額でした。

こういうのが得をしたと言うことかと。

新居を購入、並行して現在所有の物件を売却に出して景気悪化突入で売れずに
ダブルローン突入って人も結構いるようですが、皆さんは如何でしょうか？

私は築浅中古戸建てを12月に購入して、現在のマンションを3月までには・・・
と思っていましたが、ぱったりと売れなくなり（同じマンション内で他2件、同じ状態）
来月からダブルローン突入です。
当面は大丈夫なように予算繰りはしていたので・・・

12月に購入してなぜ今月からWローンなんだ？
そんなに4ヶ月以上も金融機関はローン開始を待ってはくれないはずだが・・・
引き渡しが3月だったのですか？

まっ兎に角
買い先行は地獄を見る例ですね。
Wローンがなければ精神的にも安定できるし、その分の費用を新居の
設備購入にもあてられるし・・

ここまできたら逃げられないので健闘を祈る。

っていうか、昨秋に景気の悪さは分かっていたはずなのに
なぜこの御時世に売る計画を…

ははは・・657さんは裕福なんですよ。

余裕がある人の場合は銀行は認めてくれる。古い方が、これくらいの価格で
売れるだろうという算段はしている。

自慢するつもりはないが、うちの場合、新築買った時には、古いほうのローンは終わっていた。
売らなくてもいいんじゃないですか?　なんて言われたが、とうてい返せそうもないので、
すぐ売った。ものすごいきつい購入をしている人が少なからずいるんじゃないかと想像する。

銀行の計算はかなり甘い。というか、家を取り上げればいいので、売る価値のある物件なら
いくらでも貸してしまうのではないか・・・。恐ろしい企業だ・・・。

意地の悪いスレがあるけれど売れる売れないに。今スピードがないのは業者が買わなくなった一因が。
必ずあなたの家だって気に入ってくれますよ。業者荒らしがない今は買う人にもいい。
新築と違って中古は第１次取得者でも買いやすいから。

>568さん
12月に売買契約して先日引き渡し　ということです。
築浅をかなりたたき買いしたので・・・

買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？
タイミングを逃してしまったら、買い替えなど一生出来ないかと思うのですが・・・

＞571さん
ありがとうございます。
来年度までには何とか・・・という感じで、じっと辛抱で待ちます。

572さん
>買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？

これについては
・売却物件の価値（売りやすい物件かどうか）
・個人のお財布事情
・売り先行はリスク回避できる
なので私には572さんの売却物件の内容がわからないのでなんとも判断できませんが
一般的には売り先行でいくのが普通です。

ちなみに買いたたいたと言われてますが
逆にあなたの物件も同じような状況でないと売れないと思います。
（安く買って、売り物件を高く売るのは夢物語です）

不動産業者が買うのではないので内覧者が高いと思えば売れません。
買手はあなたと同じと思ってくださいね。

もし、早く売りたければ価格を下げて早く売ったほうが良いですよ。
これからWローンで支出は2倍かかるとなると
半年先に今の金額で売れても意味が無いですから。

またもし買い替えの担保になっていて「期限まで売れない場合買い取り」なんて契約していたら
それこそ高い買い物ですよ。

先のことはわからない、といってしまえばそれまでですが

「来年度まで辛抱」すれば、相場はさらに１５～２０パーセントは安くなる・・・に私も１票入れます。「
「辛抱」するのは今、安い値段を提示されて「損だな」と思っても売る「辛抱」することだと思う。

辛抱すればするほどさらにつらい目に遭うのでは・・・

普通は買い先行だと思うけど。

買わないのであれば売る必要はない。職業で仲介やっている人や、賃貸物件を扱っている
ような人はともかく。

相場がさらに安くなるかどうかは良くわからなくなってしまった。今が２月だったら、
そう言ったと思うが・・・。

景気回復局面で相場が読みがたい。本当に景気回復なのかどうかはよくわからないが、
みんながそう思えば、住宅も動き出す。内需なんて、要するに思惑だけだから・・・。

>573さん
ご指摘いただいている事は、当然ながら承知しています。
買いたたいた分、安く売却しても良いと思っていますが、最初に書いたとおり、
同じマンション内で売りに出てる他の物件も相場より安くなっているにもかかわらず、
なかなか売れない状況です。（声もかかりません）

周りに新築売れ残りマンションがまだ数か所あってかなり価格を下げているようなので、
もう少し景気も上向いてからでないと無理なのかもしれません。

新築建売の場合、現在の家が半年以上売れない場合は買い取り保障っていうのも
結構目にしましたが、そのような条件で購入して売れずに困っている方もおられるのでは
ないでしょうか？

>576さん
沢山いると思いますよ。
ただし、今からはないでしょうね。
不動産屋としても買い取りもリスクがありますから。
買い取り価格は最終査定の70％が多いと思いますが、結局大損するだけですね。
買い取りまでWローンで出費もしているので結局大きな損害ですね。

ですから買い先行は地獄行きと言っているんです。

どなたかが「買いたいから売る」だから買い先行が普通と言っていますが
リサイクルショップに物を持っていって現金にして新しいものを買う発想ですね。
不動産売買を甘くみると痛い目にあいます。

売りに出ている同マンションのほかの物件も相場より
かなり安く出していても声もかからない状態では、
よほど人気のないマンションか現在の相場を間違えて
いるのではないでしょうか？

今のような下げ相場では、確かに「買い先行は地獄行き」でしょうね。
まだ下がると思うなら、売り先行で十分安くなってから次を買えばよい。
ただし、売ったとたんに相場が底を打って上がり出すというリスクもある。

私は上げ相場時に買い換えたので、当然に買い先行。
まだあまり高くないうちに次を買って、約１年後、十分に相場が高くなってから前の住居を売った。
２軒所有していた１年間はダブルローンでキャッシュフローがぎりぎりではあったが、次を買って直ぐに売りに出した場合に比べて７００万円ほど高く売れた。

>579
かなりの強者ですね。
大正解の行動ですよね。
私も昨年、買い先行で行いましたが、９月末に契約でギリギリでした。
もう少し遅ければリーマンショックにあたっていたと思います。

１つ言える事は普通の人が普通に買い替えを考えると物件の金額しか考えられないので
成功していると言いながら案外損をしている方が大勢いると思います。

578さんの言う通り人気のないかも知れませんね。
マンションの場合は特にアピールポイントがないといくら売主が頑張っても厳しいですよね。
しかし、アピール次第で売れないことはないと思います。
572さんの売り物件はどんなアピールポイントがあるのですかね？

アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）

ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）

皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。

>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。

＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？　都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。

＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。

いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。

582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。

千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。

>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。

>>584
ご指摘のことは572さんはやっていると思いますよ。
競り勝つ為に必要なことは金額だけですね。
最上階でないかぎりどこも一緒です。

＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。

>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。

同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。

「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。

いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。

熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。

近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。

など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。

>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。


>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。

>>588
ビラ捲いたんだ（笑

せめてチラシと書け。

自慢のチラシの工夫教えてあげれば^^

>590

『ウィキペディア（Wikipedia）』

呼び名については、同一のものでも年代によって変わる。すなわち、世代が進むにつれてビラ→チラシ→フライヤーと使い分けられているだけで、指すものが本質的に変わらない場合も多い。

チラシ
「散らすもの」→「散らし」から。A4判やB5判の一枚刷りのもので薄い紙のものが多い。街頭などで配布されるものでも、プラスチックの袋に入れることで、A3などの大きな判のものも配られている。新聞折込チラシでは広げた場合、B2～B1判（D2～D1判）の大きさのものもある。
ビラ
（英）bill、もしくは、（日）片（ひら）、（日）擬態語びらびらから。単色刷りで薄い紙のものが多い。政治的な宣伝に用いられる場合、ビラと呼ばれることが多い。また、掲示を行うときはビラと呼ばれることがある。


どっちでも良いだろうが。
くだらないことでいちいち偉そうに書き込むなよっ！

教えていただいてありがとう
とでも言えばいい？（笑

くだらないことをいちいち調べるなよ（笑

次の暇人書き込み期待！(笑

581さん
とにかく色々アドバイスありますが
早く売れることを願ってます。
がんばれ！！

フライヤー？
初めて聞いたがいつの頃に言われてたの？

また『ウィキペディア（Wikipedia）』でコピペするやついるから
聞くなよ（笑
本題に戻ろう！

同じMS内で競合がいるときついですね。
設備からなにまで同じだから
眺望がいいとか
間取りの違いとか
ん～～～
雁行型MSなら個別にアピールできそうだが
同じ間取りの箱型の場合厳しいですね。

572さんはどんなMSなんでしょう

同じMS内の同じ階の競合だと更にきついですよ。
割高に出されると、こちらが損した気になるし、
割安に出されると、相場を下げられた気になるし。
真下の階の部屋との競合も同様です。

築10年で逃げ出すのが正解。

中古マンションが、少なくなってきて売り渋ってるとか言われてるけど、皆さんはどうされていますか？

うちは今賃貸に出していて、夏頃には空きそうで、今住んでいるいる方か、貸しているやつか、どちらかを処分するつもりです。

売り渋ってるというより、買い叩かれるのが嫌だからこのまま賃貸のままでいくつもり。

3ＬＤＫ75平米ぐらいと4ＬＤＫ85平米ぐらいでは
どちらが売れ安いでしょうか？