おりこうな繰り上げ返済とは？その３

>>575 さんへ

たまにあらわれる、>>573です。（>>572さんとは別人です）

>>536についての突っ込みどころとしては、リスクが発生したときに、支払額を変更しないと
いけなくなった場合、③以外が破綻してしまう状況では、支払総額としての③＞②＞①という
のは意味がありません。

言い方を変えると、①でも破綻しない状態のリスクであれば、③は①と同じ支払を続けられます。
つまり、支払総額は③＝②＝①で変わりません。

①では破綻するが②では破綻しない状態のリスクであれば、③は②と同じ支払を続けられます。
総支払額は、③＝②　（①は脱落）

で、①も②も破綻する状況でも、③は破綻しないで支払いを続けられることがあります。
③は支払総額を変更して支払いを続けるが、②、①は脱落。

つまり、リスクがなければ、③＝②＝①で、リスクがあると①から順に脱落していくってことで、
リスクが発生したときに③＞②＞①を考える必要はないと思います。

>>579
一点確認させてください。

（やればやるほど①に近づく）とはどういう意味でしょうか？

契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
　借入れ当初：①＞②＝③
　繰上げ後：①＞②＞③
　さらに数年後：①＞②＞＞③

①に近づくのは何なのでしょうか？

>>582
期間短縮により、返済額が20年返済のものに近づくということです。

従って、何か問題が起きた時に対応できる可能性は③>>②≧①になるということです。

>契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
>　借入れ当初：①＞②＝③
>　繰上げ後：①＞②＞③
>　さらに数年後：①＞②＞＞③

仰るとおり「返済しなくてはいけない額」が年月を経るごとに①＞②の差が小さくなります。
それがリスクへの対応の難しさの増加要因になります。

それが軽減を採用する理由であるということです。

>>583
①＞②の差が小さくなるとは、
①が減るか②が増えるか、それらの両方かと思うのですが、①が元金均等返済という前提でしょうか？
あるいは、繰り上げ返済するほど返済額が増えるというタイプのローンがあるんでしょうか？

①と②の差はずっと変わらないものと思い込んでおりました。
①も②も固定金利の元利均等返済を前提で考えていたということです．

>>584
失礼しました。「返済しなくてはいけない額」は①と②の差は固定ですね。

（やればやるほど①に近づく）については忘れてください。
ローン返済の期間のみ①に近づくだけです。

>>585
それなら理解できます。

要するに破綻する可能性を低くしたいということですね。
①の返済額がギリギリの人が、②か③にすれば余裕があるので破綻しづらいと。
さらに③なら、月々の支払いが減っていくのでなおさら破綻しづらくなると。

そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。
本当におりこうな人は、そんなに多額の借金をしないでしょう。

>>586

>そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、
>余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
>一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、
>20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。

不確実性が高い、すなわちリスクが高いほどリターンも高まるので、
何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢はあると思います。

私は本当におりこうな人は「勝ち易きに勝つ人」だと思いますので。
リスクを取らなければリターンはありません。

一般論としてはその通りですが、何も自分が住むための住宅で勝負しなくても良いのでは？
投資は自宅の借金を完済してからにしましょう。

自宅の取得こそが誰でも簡単にできる投資でしょう。
こんなに低金利で高額かつ長期間の借り入れができるのは自宅の取得だけです。

しかも場合によってはフルローンだってできるんですから、リターンは
1,000％を超えることも。

そんなふうには思えませんよ。
借金は借金。

借金を軽く考えられるなら、この板でローン相談も、おりこうな繰り上げで軽減か短縮かで討論する事も、固定でかりるか変動で借りるかの討論もありません。

ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。

実際に住宅ローンを抱えていると、>>589のような煽りがどれほどのものか良くわかります。

思う思わないはあなたの自由ですが、実際には立派な投資ですよ。自宅の購入は。
どのようにローンを組むかはいわば技術論であり、そもそもどんな物件をいつ買うか、が重要です。

スレ違いですからこれ以上は言いませんが、ローンを組む前にはよく考えた方が良いと思います。


>ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
>維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
>買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。
賃貸でもお金がかかるのは同じかと。

維持費を考慮しても賃貸より明らかに安く済む物件を見つけることが、購入の楽しみだと私は思います。
そして、そういった物件を見つけたら年収の7倍、8倍だろうが、フルローンだろうが躊躇無く実行です。
そうすれば「マイナス家賃」で居住することも可能ですから。

>>591
典型的なオーバーコンフィデンスバイアスを持った強気の投資家さんですね。
自宅の購入に投資の側面があるのはその通りですが、レバレッジをかけてまで日本の不動産に投資しようとするのはどういう理由なんでしょう。
投資先なら他にいくらでもあるでしょうに。

スレ違い失礼しました。

住宅は異時点間の資産の処理を考慮して行いますので投資だと思いますよ。

家を所有せずに賃貸で済まして毎月お金を払うことと、ローンを借りて住宅を購入して毎月返済する
ことの間の長期的な利益を比較して住宅を購入するかどうかを決めている段階で投資です。

別に>>591さんは、株式投資などの投機的な側面を重視して投資と言っているわけではなく、
長期の資産保有とコストの面から有利な投資かどうかを話しています。

それはおかしな話とは思いません。

それと、>>587の中の「何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢」には、ローンの返済方法で何を
選択するか（繰り上げのタイミングなども含む）というのも入っていると受け取りました。
なので、お利口な返済方法というのとは関係していると思います。

>>593
私の場合は、自分のために設計された住宅に住みたいという欲求を満たすために購入しました。
投資の側面はありますが、そうで無い趣味的な側面もあります。
自分で住む住宅と、他の金融資産が異なっているのは、「自分で使用するうえでの満足度」という金銭的価値に換算しにくい側面が多分にあることです。

短期か長期かについては、投資に対するスタンスの違いであって、不動産だろうが株式だろうが同じことです。
不動産を短期間に転がす人もいれば、何十年も同じ株式を保有し続ける人もいます。

>>522以降、短縮派がパッタリ消えたな。

>>595

軽減派が高リターンを目指す、投資家だと分かったからじゃないの？

一般庶民はローンにローンを重ねてマンション二つも買いたいとか思わないし。

まだ>>596みたいな頓珍漢な人が居ることに驚き。

>>595
毎月チョロチョロ繰り上げ返済するのは軽減派の専売特許だからです。

住宅ローンは長期間に渡って低利で借りられる、個人にとって最も有利な資金調達手段。
わざわざ繰り上げ返済するよりも、事業用のような新たな投資先に資金を振り向けた方が良いと思います。
もったいなくないですか？

済みません。
質問ですが、毎月繰り上げ返済が出来るローンのタイプでなく、100万円〜無料という条件付きのローンの場合では軽減型の良いところを活用出来なかったりしますか？
100万円〜だと毎月というわけにはいかないので１年ペースの繰り上げになると思うので…。
こういう場合でも短縮より軽減型の方がお得になるんでしょうか？
598さんがちょろちょろ毎月返済って仰ってたので、やっぱりそういう方（毎月支払い）じゃないと意味ないのかな？…と不安になったもので。

>>601　さんがどういう条件で借りているかわからないので、例を書いておくと

5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

短縮型も軽減型20年の最後の繰り上げで返済が終わります。
で、支払額の差は5万5千円くらい軽減型の方が増えます。

２０年で５万５千円の違い（月当たり２２０円くらい）を高いとみるかどうかだと思います。

602さん。
ご丁寧に教えていただき有難うございました！
すごく分かり易かったというか…納得しました。因みに…高いと思われるかも知れませんが、
2900万円固定2.9%35年ローンです。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済にあてて、軽減型にしようかと思います。子供はまだいませんが、今後2〜3年後ぐらいには居たらいいなと思っていますので、子供用貯金＋繰り上げ返済用貯金に励みたいと思います。
有難うございました。

604さん。
当然そう思われると思います。というのも…私の契約している銀行さんは10年固定、20年固定の金利が結構高めに設定をされており、35年固定と大差ないもしくは高いぐらいだったのです。
その為に、長期ではありますがそちらを選択しました。
変動で行く勇気（？）も持ち合わせていないもので…。

>5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

軽減分を上乗せしなくても同じ結果なのでしょうか？
以前は「軽減分（を毎月繰り上げ）」＋「余剰分の繰上げ」で短縮型と同じという
書き込みがあったと思ったのですが。
この書き込みだと
「余剰分の繰上げ」だけでも５万円程度の違いということでしょうか？

>>601さん

>>602さんは「1年に1回、100万円＋軽減分を繰り上げ返済する」という条件で計算されていると思いますが、
軽減が進むと余裕幅も増えていきます。
繰り上げ返済の回数が増えることは断じて許せんと主張するこのスレの短縮さん以外の方であれば、
繰り上げ返済の頻度を3年に4回、2年に3回、1年に2回というように増やしていき、
利息を節約することが可能です。

omomさんのページに計算結果が書いてありますが、
http://om2.at.infoseek.co.jp/
「余裕資金が100万円に達するごとに繰り上げ返済する」というやり方の場合、
総返済額は軽減型も短縮型もほぼ同じになります。

例えば、ローン返済1年目は、6月と12月のボーナス月に50万円ずつ余裕ができて、
年1回12月に100万円の繰り上げ返済が可能だとします。
月々の返済額が5万6千円軽減された頃には3年に4回（9月、翌年6月、翌々年3月、翌々年12月）
月々の返済額が6万3千円軽減された頃には2年に3回（8月、翌年4月、翌年12月）
月々の返済額が8万4千円軽減された頃には1年に2回、
100万円単位での繰り上げ返済が可能となります。

無論、現実にはここまで厳密にやる必要もなく、
ふつう月に1回くらいはATMで残高を見るでしょうから、
そのときに余裕資金が100万円貯まっていたら軽減型で繰り上げ返済するという考え方で十分と思います。

>>606
>>601さんの質問はここで話題になっている軽減（支払が減った分を組み込んで支払額を変えない方法）
ですので、それで計算しています。

また、>>607さんの書かれているように、約定支払額減少することで、先になれば年に１回のペースよりも
早いペースで繰り上げを行うことも可能であり、その場合には>>602の計算よりも違いは少なくなります。

＞＞600

自宅ほど期待リターンの低い投資はないですよね。
一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。その上、期間のリスクも取れる。
お金に色はついていないのだから、ALM上も全く問題ありません。

繰り上げ返済も一つの手段ですが、手元の資金を再投資するのも当然ありのはず。
ファイナンスリテラシーを身につけられることをお勧めします。

472です。自宅購入は投資か否かという話題についてですが、私は一種の投資だと考えます。
自己居住用であっても不動産は資産であり（建物の減価償却はありますが）消耗品ではありません。家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。
誰しも、住むところさえあればどこでもどんな住居でも良いというわけではなく、少しでも立地が良く広くて快適な住居が欲しいわけで、そのような欲求を満たすために買い換えることは十分にあり得ます。
買い換えを容易にするためには、将来の資金繰りの自由度を高めておくだけでは不十分で、売却時のキャピタルロスをなるべく抑える＝資産価値がなるべく維持されるような物件を買うことがポイントになります。立地でだいたい決まってきますが、良い立地は、そこに住んでいる間も高い満足度が得られるものです。

606です。
なるほど、「１００万円＋その時までの軽減分の積み立て」なのですね。
わかりました、ありがとうございます。

0.8％以上の運用か繰り上げの二者択一。
杏の実が良いって、銀行は言うけれど、どないでしょ？

>>613
杏の実現在の配当を考えれば悪くないが
値上がりのピークに近いような気がする

>>613
私はまとまった資金を繰り上げせずに、
グローバルリート型とエマージング債券型の投資信託を購入しました。
リーマンショックと円高で、値を下げたので、逆にチャンスと考えました。

両方とも毎月分配型で、分配金の利回りは10％以上。
分配金は再投資せずに受け取って、それを住宅ローン返済にまわしています。

返済額を減らすのではなく、不労収入を増やすことで、リスクを少なくするという考え方です。
軽減型で繰上返済するよりも、ずっと大きなリスク軽減効果が期待できます。

しかも、繰上返済は、繰り上げたお金はそれで終わりですが、
配当金は、ローン完済後も受け取れるので、将来は年金代わりになると思っています。

もちろん配当金は将来にわたって保障されるものではないですが、
３分の１に減っても、まだ簿価ベースでの利回りは３％以上あります。

配当金目当てなので、基準価額（原資）の増減は、ほとんど気にしていません。
（実際には含み益が出ていますが、売るつもりはありません。）

リスクが高いと感じる人も多いと思いますが、リスクを取りながらのリスク回避というのも、１つの方法だと思います。
「おりこう」じゃなくて笑われるかな（笑）

>>615
＞可能性を否定する気はありませんが、可能性が高い、と言い切られると違和感を感じます。
では「将来売って換金する可能性も十分あります。」に訂正します。

＞私は、少なくとも現時点では、将来も売るつもりはありません。
無事にローンを完済できれば良いのですが、勤務先の倒産、病気その他の不可抗力により、軽減型で繰上返済していてもローンが支払えなくなってしまうという最悪の事態には、抵当権を行使されてしまいます。ま、実際にはその前に任売でしょうね。
そのとき、資産価値が下がりにくい物件であれば、売却代金で残債を返しても、なお手元にお金が残る可能性が高くなります。
逆に郊外の一戸建てなどは、家を売ってもローン残債が返しきれず債務が残る可能性が高くなります。
自宅購入は投資ではないとお考えの方、売るつもりはないという方も、万一の時には自宅の資産価値が生計の助けになることがあるかも知れないということは知っておいて損はないですよ。

＞614
杏の実に関してありがとうございます。

＞616
豪胆ですね。
参考にさせていただきます。

>>616
貴方がリスク好きで運が良いことはわかりましたが、決して「おりこう」ではないですね。

お金に色はついてませんから、要するに、現金で自宅を買って、足りない分を借金して、そのうえさらに借金をして投信を買ってるってことですよね。
投信ですから、何がしかの信託報酬まで払ってるわけですよね。

借金を返すということは、ノーリスクでリターンを得る（負のリターンを減らす）と言うことですから、一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得るためには、これ以上の投資はないですよね。

結局のところ、どれだけリスクを好むかは人それぞれですから、良いも悪いも無いってことですね。

>>621

私は、>>616ではありませんが、そんな、数日前に当事者間で終わった話題に、煽るようなコメントを
つけなくてもいいんじゃないんですか。

しかも、結論が「良いも悪いも無いってことですね」ですし．．．

それと、「要するに」以降が、ちょっと違うと思います。
>>616さんのやってるいるのは、住宅ローンの返済を繰り上げることは、住宅ローンという借金を
減らすことですが、現状では住宅ローンは（減税などもあり）大変金利が低くなっていますので、
繰り上げを行うよりは、その資金を投資に回した方がリターンが増えるということです。

投資というとわかりづらいのであれば、ここのスレでも出ていますが、現在はローン減税でほぼ
ゼロ金利、もしくは繰り上げをしないで金融機関に預けておいた方が、金利の支払いがプラスに
なります。
この場合、繰り上げ返済をするよりは、銀行に預けておいて、住宅ローン減税の期間が切れる10年後
もしくは、金利が上昇したときにまとめて返すのが、繰り上げの方法としては効果的です。

>>616さんのやっているのは、この繰り上げないで銀行に預けておくという部分を、投資に回すこと
で、リターンを増やしていると考えることができます。

それと、ノーリスクでリターンを得るのがお好きなようですが、だからといって、借金を返すことが
「一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得る」ことにはつながりません。リスクとリターンをどのように評価するかによって変わってくるからです。

そういう意味では、>>621さんの「良いも悪いも無いってことですね」は正しいのですが、それなら
わざわざ>>616さんに「おりこうではない」なんて突っ込みを入れることもないでしょう。

>>622
この書き込み自体が616の自演かもしれないけど、
元々616の最後の1行は明確に煽りの意図があるコメントだから
第3者がそんなに擁護してあげる必要は全く無いと思うが。

616です。

622さん、フォローありがとうございます。
それから、巻き込んでしまって申し訳ありません。

というわけで、622は自演ではありません。
それから、616の最後の一行は、煽った意図はなくて自嘲しただけです。
気を悪くされたならスミマセン。

一応、私の考えをもう少し書いておきます。

はじめに断っておきますが、私の考えを万人に勧めるわけではないです。
ただ、こういう考えもありますよ。という程度ですので。

まず、35年ローンで借り入れて、すぐに仮に100万円を繰上返済（軽減型）するとします。
そうすると、毎月の返済額を圧縮でき、かつ、将来支払う利息を削ることが出来ます。
この払わなくてすむ利息が、すなわち100万円で得られるリターンです。
借入利率１％とすると、毎月の軽減額は 2,823円、カットできる利息は 185,600円です。
言い方を変えれば、100万円を返済することで 185,600円の確定リターンを得るということです。（実際には金利は動くので、厳密には得られたリターンは35年たたないとわからないですが。）

（同様に借入利率３％とすると、毎月の軽減額は 3,849円、カットできる利息は 616,371円です。）

つぎに、私の方法の場合、100万円の投資で毎月1万円以上の分配金を得ることが出来ています。
この分配金は再投資せずにローンの返済に充てますので、実質的に毎月の返済額を1万円軽減できていることになります。
再投資をしないのがミソで、そうすることで得た分配金は確定したリターンになります。
このリターンは、毎月積み上がっていきますので、時間とともに得られるリターンはどんどん増えていきます。
今の分配金が２年間出れば、累積確定リターンは24万円で、100万円を繰上返済をした場合のリターンを上回ります。
仮に10年間、分配金が変わらなければ、得られるリターンは120万円。つまり、100万円を繰上返済したときの原資とカットできた利息を上回ります。
しかも、元本は（基準価額の増減はしますが）手つかずなので、分配金が出続ける限り、確定リターンは増え続けます。
このリターンは、ローンが完済しても続きます。

もちろん、分配金は減額される可能性もありますし、途中で強制的に償還される可能性もあります。
その可能性は承知の上ですが、分配金を再投資しないことで、得たリターンを確定していくことができます。
複利効果はなくなりますが、その分リスクを減らすことが出来るわけです。

以上、「取らぬ狸の皮算用」でした。


p.s.
投資なんて怖いと思っている方も多いでしょう。
また、無関係と思っている方も多いかもしれません。
ですが、みなさんが払っている「年金」は、国民年金も厚生年金も、巨大な投資信託であるということは知っておくべきだと思います。

>>623
文体を見れば自演じゃないとわかると思いますと書こうとしたら、どちらも理屈っぽいな～！

ちなみに私は、たまに現れますが、以前に書き込みをした大学教員です。
最近だと、573、581、593、602とかです。

議論をしているのをみて、やり取りに齟齬があると感じられると、「そう意味じゃないと思うよ」って
ついつい割り込む癖があります。ｗ

＞624に同意ですね。
私も繰り上げ返済せずに投資にまわしています。

月利3.5％あるので圧倒的リターンですよ。
要は良い情報を持っているか持っていないかで結果が全く変わるということです。

私も繰上返済せずに投資しました。リーマンショックの時に300万を株式三銘柄に投資し今680万です。

何がおりこうなのか価値観かな～

期間短縮の繰り上げ返済の方が、余計な利息を払わなくて済みます！

元金均等返済＋期間短縮繰上げ返済
やっぱ、↑これでしょう。

今は低金利なので、返済しないで運用するのがおりこうでしょ。
金利と同等れべるなら元本保証で、元本保証無しならそれ以上のリターンあるでしょ。

みなさんも気づいて触れていないのだと思いますが、念のため。
仮に1%の金利でローンを借りているとして、投資で2%のリターンが得られるとしても、
投資の方が良いという場合は、ローンが完済するまで投資で2%の利益を出し続ける必要があります。
完済前にリターンが止まると、ローンの利息だけが掛かるためです。

厳密には上記の金利、リターンのままの場合は損益分岐点はローン完済前になりますが、
35年ローンで投資の利益は最初の5年だけということであれば、繰上げ返済の方が効果が高い場合もあります。
もちろん、ローンに対してどれだけの投資額による2%のリターンかにも依存して損益分岐点は前後します。

なので、繰上げと投資のどちらが良いか？という議論はローン期間、ローン額、投資金額にも依存するため、
それらを無視して一概にどちらが良いと決められることではないと思いますがどうでしょうか？

おりこうな繰り上げ返済とは、自分の家計と許容リスクを分析しないといけないので、
千差万別だと思いますよ。

繰り上げすべきか迷っています。
相談させて下さい。

夫：27歳 年収400万（上がる見込みなし）
妻：27歳 年収100万（パート）
子供：8歳と5歳の娘二人

一年半前に2100万円の中古一戸建てを購入しました。（新築価格3000万、築６年）
現在残債：1800万円
残り期間:29年
貯蓄：600万円（うち学資のつもりの積み立て200万円）

現在、変動0.975％で借り入れしているので、金利上昇が不安な事もあり、繰り上げ返済を検討していますが、何せ年齢が年齢で収入も少ないので、子供の学費も心配です…。
今までは、ものすごく切り詰めた生活で、年150万円ペースで貯蓄して来ましたが、今年から娘が習い事を始めたい為に貯蓄ペースも少し落とそうかと思っています。

300万ほど繰り上げ、これからゆっくり学費を貯めようかと思ったんですが、学費が心配でしょうか？
繰り上げるべきか、手元に残すべきか迷っています。

子供が成人後は、あわよくば一戸建てを1000万円くらいで売却して、小さなマンションにでも住み替えられたらな…というのが、希望です。
心配性なので、繰り上げしないとしたら、貯蓄は定期に入れたままになってしまいそうです…
アドバイス頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします！

無理せずに子育て頑張ってください。

金利はず～っとあがりませんよ。

たとえ数年後に上がってもしれてます。

お給料もあがっているのでは？

それか若いんだし数年後の転職もじっくり検討すれば・・・

>>633さん
その状況でしたら、いまは繰上返済しないで、貯蓄した方が良いと思います。
まずは学資を十分に確保するのが先でしょう。

もちろん、無理に投資する必要は無いです。定期預金で十分です。
ただ、普通の銀行の定期預金ではもったいないので、ネット系銀行の定期預金を利用してはいかがでしょうか？
これからボーナスシーズンですので、もう1ヶ月ぐらい様子を見ると、キャンペーン金利がいろいろ出てくる気がします。

久しく静かだなと思ったら、また過去レスもロクに読まない初心者（>>629-630）が現れたなｗ
釣られちゃったかな？

＞それよりも、>>633　にコメントしてあげればいいのに
そうだな。６００万は金利が低いうちは残しておいて、それを超える分は繰り上げても良いんじゃないか？　もちろんここの軽減派推奨の方法でね。
しかし世帯年収５００万子供２人で年１５０万ペースで貯蓄ってすごいな。どうすればそんなことができるんだろう？　ノウハウを教えもらいたいな。

>>633

減税もあるし、変動金利が1パーセント超えない限りは
繰上返済する必要は全くないでしょう。
今はこの点で悩むことはありません。
できるだけ利率の高い預貯金をしておいて、減税期間終わったら
・または変動金利が1パーセント＋預貯金の利率を上回ったら
ドカンと繰上するがよろし。

お子さんの習い事も実は「投資」。
お子さんの教養や経験、人脈などの経験値は、
お金では得られない「お子さんの人生の豊かさ」となって戻ってきます。

繰り上げ返済より、お子さんへの投資を充実させてあげる時期かと思います。

金利は上げるに上げられない状態と聞きますね。
上げすぎると不良債権化する住宅ローンが多いとか･･･

まぁ将来は分かりませんね。

633です。
沢山のコメント頂きましてありがとうございました！

悩みに悩んで、納得して変動金利を選択したハズが…、学費のかさむ時期に金利上昇が重なり、住宅ローンが負担にならないか心配でした。

収入が低い事に重ね、私が心配性なので、将来への不安から結婚してから貯蓄優先で節約する日々で、今まで子供達にも主人にも我慢して貰って来た事も多いです。

皆さんからアドバイス頂いて、今は繰り上げ返済より、まずは学費を貯める事や子育てへの「投資」を優先すべきかなと改めて感じています。

ただ、今預けている定期は、平均0.3%程度なので、住宅ローン金利には程遠いです。

学費の為に運用するとなると、定期か一時払の学資保険くらいしか思い付かないんですが、皆さんどうされてるんでしょう？！

提案頂いたネット系銀行も調べてみます！
引き続き、参考にさせて頂ければと思いますので、宜しければ何か助言頂けましたら幸いです。

皆様はじめまして。いつも勉強しながら楽しく読ませていただいております。
最近住宅の購入を決めました。

夫：28歳年収550万（総支給額）
妻：30歳年収450万（総支給額）
子：1歳（保育所月5万円）

預貯金は約2200万円。
新築の5000万（諸経費込み）の物件を購入です。引っ越しと返済開始は年明けです。
頭金として1200万を入れて、貯金1000万、ローン3800万にする予定です。
半々くらいでペアローンを組んで、ローン控除を多く活用しようと思っています。

35年変動0.975（見込み）で支払いが月々二人合計約10万円です。
現在の家賃が11万円でやや余裕がありますので、支払金額を月々15万円として、5万円ずつ繰り上げにするつもりです。（もちろん軽減型ローン＋繰り上げ返済）です。もちろん金利がかなり上がりそうなら貯金を使って繰り上げます。

こちらで色々と勉強しまして上記の計画にしようと思ったのですが、もう少し頭金を増やすかどうか悩んでおります。（第2子を3年以内に考えているため、1000万と多めに残そうと考えました。）
第1子の時は、夫の550万の給与と妻の育児休業給付金50万位で、生活費を少し切りつめてなんとか100万円のプラスでした。
今のところ子供の生活費は児童手当のみでほとんどお金のかからない状況です。

上記の環境でしたら、こちらの皆さまは頭金はどの程度にされますか？
少し長くなり見にくいと思いますが、ご意見お願いします。

とりあえず手元に1000万はいいんじゃないかな
様子を見て繰り上げの原資にしてもいいし

金利0.9パーセント未満で借りて、毎月3パーセント相当で借りたと思って、差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をしたら、1年で元金が200万円減りました。
残り34年でマイナス200万円
来年は
残り32年でマイナス400万円

残り25年の頃には、マイナス2000万円になっています。
※実際は元金が減れば減るほど、減り方が増えるので
10年後の残り25年だと、マイナス2600万円になっている予定です。

金利が上がらなければだけどね～

>>643
なんで繰上げするの？
ここのスレ本当に読んだ？

>>645さん
＞金利0.9パーセント未満で借りて、
だったら、1％を上回るまで繰り上げしない方で貯めておいた方がいいのに。
1％を上回った時点で、その貯めていた分＋その利息＋ローン減税分を含めて一気に繰り上げた方が、効果は大きいですよ。

646さん

二人目の子供が生まれたときに、一人目ではかからなかった保育料がかかるためです。
そのため、それまでは少し繰り上げをしておこうと考えました。
妻が復帰すれば、金利が急上昇するまで繰り上げはしないつもりです。
繰り上げをしすぎると、住宅ローン控除の金額も変わるので多くはしないつもりです。
リスクカットのつもりだったのですが、間違った考えだったでしょうか。

643さんは、お金の流れだけを見ると今の考え方でよいと思う・・・。
ペアローンというのをすると、それぞれが住宅ローン減税を受けれるということでしょうか？

が、しかし、
子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
子供が良い子かどうかは子供が思春期に入ったときに分かります。
幼いときに親と接する時間が少ない子は、そこから差がついてきます。

なので、いつまでも二人で働こうと考えたり、妻の収入を当てにして考えるのは
いかがなものかと思います。

住宅ローン減税＋住民税の控除の合計金額が30万円だとしたら
3000万円まで元金が減るまでは、繰上げ返済をするのは得です。

逆に言うと、
住宅ローン減税＊住民税の控除が20万円ならば、
2000万円まで元金が減るまでは、どんどん返済額軽減型で繰り上げ返済をしても良いです。

＞子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
同感です。うちでは結局、妻に退職してもらいました。当然に経済的には余裕がなくなりましたが、子供にとってはこれで良かったと思っています。

お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、
子供の将来の為にならないですよ。
子供がお金のかかる私立医大・音大に行きたいなんて言ったらどうすんの？

奨学金もぎ取ってもらう
奨学金取れない程度の能力ならそもそも目が出ないとあきらめさせる

あきらめは後ろ向きな選択だが、どんな人間も何かをあきらめて生きている。
いい機会なのでそれを学ばせる

＞お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、子供の将来の為にならないですよ。
金のかかる私立医大や音大は却下かな。僕も親の経済事情ゆえ（自宅から通える）首都圏の国公立大学に行かざるを得なかった。それでも十分選択肢はあったし、行かせてもらえたことに感謝しなければならない。僕だけでも１１００万くらい稼いではいるので（さらに上がる見込みもある）、うちの子も国公立大学なら行かせてやれるとは思う。

私は看護師で夜勤もあります。母親が仕事をしてるといい子が育たないと言われてるようで嫌です。いろんな考えがあるし、スレ違いだし、子育ての話題はやめましょうよ。

皆さま返信ありがとうございます。

643さん
ペアローンにするのはそれぞれが住宅ローンの控除を受けるためです。最初の手数料は二人分かかりますが、控除額の方が大きいのでペアローンにします。
共働きよりも子供の面倒を見た方が良いというのも、考え方次第ですが私もそう思います。
ただ、妻が公務員なのでやめさせるのももったいない気がしましたし、本人も働きたがっています。
今回の購入はそういった背景があり、妻の実家から近い（近すぎない）場所にしました。
現在は祖父母と会うのは2カ月に1回程度ですが、祖父母も今年で定年退職するため、保育所に預けっぱなしという状況はなくなると考えています。

650さん
そうですね。私も繰り上げ返済は所得税の少ない妻の方のみで、子供ができるまで行おうと考えています。200万位したら控除額が少なくなるので、予定通り3年以内に子供ができれば問題ない…はずです。

>656さん

体験から言うと、繰上げは子供ができてからでも遅くない、と思います。

親戚の夫婦ですが、
一人だけと思って授かった子供が３つ子（男１女２）だったため、
子供が生まれる前には新築マンションに住んでいたはずが、
小学校に入るころには、いつのまにか戸建てに住み替えていましたよ。

３人は珍しいですが、２人とかならざらにありますし、そうなったらお金も結構かかりますし・・・。

共有にすれば、手数料1人分でも2人ともローン控除は受けれますよ。
ペアローンはローン手数料などが2人分かかるのでばかばかしいです。
銀行にとっておししいが借り手にとって悲しい商品です。

>>658
共有にしただけでは、住宅ローン控除を２人分受けることは出来ないのでは？
今は違うのでしょうか？

夫婦合算でローンを組む場合、「連帯債務」と「連帯保証」の２種類があります。
「連帯債務」であれば、１本のローンで、債務割合に応じて２人とも控除が受けられます。
しかし、「連帯保証」では、控除を受けられるのは契約者のみで、連帯保証人は控除を受けられません。

「連帯債務」を扱っているかどうかは、金融機関によって異なります。

共有でローンを組めば受けられますよ。
ペアローンを組むと言うことは2人とも債務者になるということですよね？
詳細は確定申告のHPで確認して下さい。

ただ、将来的に離婚の可能性が少しでもあるなら、
ややこしくなるので勧めませんが。

>>660
659です。
ペアローンにすれば、もちろん２人とも控除は受けられます。
それぞれのローンが、それぞれを債務者とする独立したローンなのですから。

そうじゃなくて、659で言いたかったのは、
658が『共有にすれば（ペアローンじゃなくても）２人ともローン控除が受けられる』と言っているので、共有だけでは不十分では？
「連帯債務」と「連帯保証」では違いますよね？
ということです。

いま、国税庁のＨＰ見てきましたけど、（ペアローンではなく）１本のローンで２人とも控除を受けるには、やはり「連帯債務」である必要があると思うのですが。

ペアローン？

夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？

しかし、奥さんの力を借りなければ資産も保有できないこの国を憂えているのは私だけではないでしょう・・・

そうお？
今時、女性シングルでもマンション買うって言う時代になんという・・。

それにしても
「夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？」
ってどういう意味でしょうか？
そんな都合のいいことがあるわけない。

まぁ一般的には離婚を前提として結婚する人は居ない（極小）わけで。
今の時代、想定しておかなくてはならないことかもしれませんが、
そうならないようにローンを組む、繰上げ返済に悩む以前によく考えて結婚しましょうね。

ホント、本末転倒
それを狙ってるなら話は別だが

20年ローン(2%の10年固定)で2800万円を借りて７年目です。
短縮で繰上返済をすすめて、今は返済期間は残り約7年半で残債が約1200万円です。

何かがあった時のために、今は最低手元に500万は貯金を残していますが、
今後数年は貯金額は減らさないで、毎年100万強は繰り上げ返済できそうです。
このままのペースでいくと、５年後くらいで完済になりそうです。

一方で、ローン控除や10年固定が終わる3年後には、
残債が約400万程度になるので、一括返済してローンを終わらせたいという気持ちもあります。
ただ、そうすると、完済直後は、貯金が100万まで減ってしまうので、少し心配な面も残っています。

皆さんは、どのくらいの貯金額を残して繰り上げ返済をしてますか？
また、瞬間最小で、どの程度までだったら、貯金を減らして返済に充てますか？

そして、私の立場なら、金利がどの程度までなら借り続けて、
どの程度を超えたら、一括返済しますか？

年収、年齢、家族構成は？

>>667さん

666です。年収は税込で800万円くらいです。
数年は細かい増減はあっても大幅な増減は無いと思います。
家族構成は、私(43歳)、妻(38歳)、子供１人(小学校２年生)です。

外壁の塗り替えを含むリフォーム費用や、車の買い替え（私と妻の車２台）、
子供が私立中学に上がる可能性なども考えて、10年程度で完済を一つの目安にして、
当初から返済計画を立てています。

＞666さん

うちは、
繰上げ返済時には、これには手をつけないようにして繰上げしてきました。

・年収１年分を目安に定期に300万×2＝600万
・普段使いの普通預金（給与受け取り口座）に約20～50万（20万＝給与日直前、50万給与振込日）
・車などの買い替え積み立て（現在200万以上）
・家電の買い替え積み立て（最近テレビを買ったので）約30万
・家族（親兄弟含む）に何か（事故とか事件とか）あったとき用、約80万

参考になればよいのですが・・・。

>>669さん

やっぱり、貯金には手を付けずに完済まで進んだ方が良いのでしょうかね。

ただ、数年後には、日本の財政赤字が膨らんで、金利の上昇を招く恐れがあるなどの報道を聞くと、
最近少し考えてしまうところもあります。

結果的には、もう少し金利の様子を見ながら決断することになると思いますが、
皆さんが、どう考えているのかを知りたくて、質問してみました。

どうもありがとうございました。

＞＞返済期間は残り約7年半で

住宅ローン控除は残存期間が１０年切ったら使えないんじゃなかったけ？

違います。
返済期間が１０年未満になった場合ですので、この方の場合は当てはまりません。
返済７年目で残り７年超だから。
やはり１０年の節目時に４００万円だったら返したいですねー。
ローンないとホッとします。
その分を天引き貯金に回せば、現在でも繰り上げができているのですから、
ローン分＋繰り上げ分が貯金になっていけば大丈夫ではないでしょうか？
ただ、瞬間的になくなるのが、ちょうど中学入学なので、中学受験を考えて
いるなら無理でしょう。
塾に通うだけで小学校のうちから出費がかなりかかります。
でも、遅くても小学校４年から塾に通わなければ間に合わないとおもうので、
１０年目に公立中学なら繰り上げ、受験＆下の子の誕生などの予期せぬ事態
ならそのままかなー。

>>672さん

ありがとうございます。
私立中学は厳しそうに感じますか？

まだ、私立中学にするかは決めかねていますが、
10年を機に完済すれば、そのときは貯金は100万程度まで減りそうですが、
子供が小学校５年の途中で完済できるので、
中学入学時には貯金も400万くらいには回復している予定です。

私立中学のことを考えると、ローン返済分(年間約170万円)は、
子供の学費を含めた教育費に充てても、これまでの繰上返済分は余裕があるので、
私立中学に行かせても平気かと思っていました。

それに対して、今まで通り500万円を残して返済を続けると、
完済は中学１年か２年の途中になりそうです。
入学当初は、まだローンが残っているので、
完済までは貯金を切り崩してやり過ごすことになりそうですが、
こちらでも不可能ではないのかと思っていました。

計画的に、厳しいですかね？

塾に通いだすと、貯金がどんどん減るならともかく、一瞬でも尽きてしまう可能性が
あり、それはやはり避けた方がいいかと思うからです。
まあ、いい学校は中高一貫のことが多く、高校から入るという選択肢は残っていません。
そのことを考えて、中学受験をするのなら、やはりリスクは避けた方がいいと思います。
繰り上げ返済も期間短縮でなく、返済額軽減の方を選んで目処がつくまでは貯金を
増やすなどもいいかと思います。
中学受験が終了して、手元に残ったらガンと返したらどうでしょう？
２％は今時高いと思われるでしょうが、住宅以外で借りた場合はもっと高い金利だと
思いますから、どうせ借りるのなら住宅ローンの方がいいと思います。

繰上返済のデメリットは期限の利益を放棄することと付帯されている団信を放棄することでしょう。

メリットは金利負担からの解放ですね。

今は低金利ですし元金も減っているので無理に返さなくてもいいのではないかな？

年収８００万円ぽっちで、
私立中学なんかにやると、苦労しますよ？
別に公立中学でも良いと思いますが？

ペアローンだと共有にしておかないといけない(贈与税との関係から)けど、
単に共有にしているだけだと減税は二人分受けられないのでは?

またローンを一人だけが負っているだけで共有にしているのは、
頭金を二人で負担しているのでなければ贈与税の対象になると思うが?

ペアローンなら二人とも減税が受けられますよ

まあ、その人の考え方なので、私立でもいいと思いますが、私は公立中に進める環境
＝地元中学校が荒れていない地域を選んで、公立高校（神奈川なので県立）の希望
する範囲の学校が数校は通える範囲にあるところを選びました。
何といってもこども３人ですから。
ちなみに子どもが小さい時は保育園、学童の状況を見て地域を選びました。

８００万円でもこども１人ですし、大丈夫だと思いますよ。
でも、私立に行くと思わぬ出費があります。
修学旅行が海外は仕方ないとして、語学研修旅行（ホームステイとか）などがあったり
親同士の付き合いや、生活レベルなどが違っていて大変なことがありますね。

繰り上げで期間短縮でなく返済額軽減の方を選べばよいと思います。

住宅ローンは、適度に残すのも智恵です。

例えば
①住宅ローンが1000万円残っていて、貯金が1000万円ある状態
②住宅ローンが0円で、貯金も0円

どちらが良いと思いますか？

もし、住宅ローンの名義人が死んだ場合、
①ならば、住宅ローンの返済がチャラになり、家族に1000万円が残る
②ならば、家族にお金が残らない

となるので、①の方が得です。

なので、住宅ローンをなるべく完遂しないのも手です。