おりこうな繰り上げ返済とは？その３

基準を明確にせずに不等号を使ったから、誤解を受けるのかな。

554は以下のような意味なのだが、それでも軽減派は不満？


総支払額
(多い)③軽減≧②短縮≧①最初から20年(少ない)

リスクに対応できる可能性
(高い)③≧②≧①(低い)


何度も書くけど、この例を持ち出したのは522さんなんだから、
自分はどういう意見なのかを述べることぐらいできないの？

そうしないと議論にならないよ。

繰上手数料は無料、保証料は無視
余裕のある返済を行なっている場合という前提条件自体が
軽減有利だから、そりゃ軽減のほうが良い結果になるよな。

>>561
522 です。
>>562さんがフォローしてくれましたが、私の答えも同じです。
有利な順　③＞②＞①
理由は以下のとおり
総返済額は　①＝②＝③
返済できなくなるリスク　（高）①＞②＞③（低）
返済の自由度　（高）③＞②＞①（低）
つまり③②①の順で返済に行き詰まるリスクが低く返済自由度が高いにもかかわらず、金銭的負担は同じだからです。極めて単純なことです。何か変に難しく考えて混乱してませんか？

>>549で
＞この前提の上では、20年で返せないような問題が発生することを考慮する必要は無く
とコメントされていますが、なぜそのような理解になるのでしょうか。一般論として諸事情により返済に行き詰まる可能性は当然にあるのであって、これまでのスレの流れも踏まえれば、そのようなリスクに対応しやすい順を問う趣旨であることは容易に理解できると思うのですが。

それから、あなたは、返済に行き詰まってから対応すれば良く、行き詰まらなければ①②③とも同じだとお考えのようですが、そこが大きな間違いです。返済に行き詰まってからでは遅すぎます。返済に行き詰まることのないよう未然に対応することが大事です。

520です。

やっとまともに議論できますね。

564=522さんは、

総返済額
③＝②＝①

リスクに対応できる可能性
③＞②＞①

とおっしゃっていると理解しました。


一つ質問ですが、総返済額が③＝②＝①とさせる場合、
毎月の返済額はすべて同じであり、その額を減らすことは
②や③を選んだとしてもできないと思いますが、
それでもリスクに対応できる可能性は③＞②＞①だと言えますでしょうか？


当然ながら、銀行への返済義務と自らが課した返済目標は
レベル全く違いますが、総返済額を同じにするためには
義務としてのしかかってくるのではと思っています。

522 です。ちょっと付け足します。
遡ってみれば、>>506の
＞軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
から始まったんでしたね。繰上返済せず３５年丸々かけて返済するなら確かにリスクは高いです。
しかし２０年で返せそうな人が２０年で借りるよりは、同額を同金利で３５年で借りて繰上で２０年で返す方法をとる方がリスクは低いということ、そして軽減と短縮の違いも同じ理屈だということを言いたいのです。わかりますよね。

566のご意見はよく分かりますよ。

私も、
リスクに対応できる可能性
③≧②≧①

とさせていただいていますし。矛盾していないかと。

>>565
＞一つ質問ですが、総返済額が③＝②＝①とさせる場合、（以下略）
毎月の返済額（②と③は繰上返済分を含む）も①＝②＝③です。②や③を採っても金銭的に①より得することはできません。

＞それでもリスクに対応できる可能性は③＞②＞①だと言えますでしょうか？
言えます。約定返済額（銀行への返済義務）が異なるからです。

＞当然ながら、銀行への返済義務と自らが課した返済目標はレベル全く違いますが、総返済額を同じにするためには義務としてのしかかってくるのではと思っています。
話が食い違っているのはこの部分ですかね。②③は万一計画通りに返済できなくなったら繰上返済を中断または中止するんですよ。その結果、①よりは返済額が増えたり完済時期が遅れたりはします。でも①だったら破綻です。それよりはマシでしょう。逃げ道を残しておくということです。②と③を比較すれば③の方が逃げ道が多い。そういうことを言っているのです。

そんなに丁寧に書かなくても、言いたいことは分かりますよ。

つまりは、
リスクに対応できる可能性
③＞②＞①

を満たすためには、


総返済額
③＞②＞①

であるということでいいでしょうか。

これなら、私は納得できます。

いや、違います。>>522の前提条件なら、総返済額は①＝②＝③です。
リスクとは、危険度（ここでは返済できなくなるおそれ）のことですよ。返済できなくなってからの話ではありません。

話がループしてしまうかもしれませんが、

総返済額が③＝②＝①ということは、
リスク(20年で返済できない恐れ)は、どのパターンでも発生しないということが、
前提になっていませんでしょうか？

リスクが発生しない前提で総返済額を比較し、一方でリスクが発生した時を前提にリスクへの対応可能性を比較するのは矛盾がありませんか？

ループですね。リスクという言葉の意味をちゃんと理解していないようですね。
リスクは発生しているんですよ。程度は違っても誰にでも。
何ごともなければ、総返済額は①＝②＝③
何か起きれば、総返済額が③＞②＞①とかいう以前に、①②③の順で破綻ですよ。破綻しないためのリスクヘッジでしょう。わかりませんか？

>>571
総返済額が③＝②＝①　という話は、リスクが発生しない場合にどの取引でも差がないですよ
っていうことをまずは確認しているわけです。
この段階で支払額に差があるなら、それも踏まえてリスクへの対応コストを考えないとといけません
から。

で、リスクがない時には差がないことを確認した上で、次にリスクがあった場合にはどうなるかを
比較しているわけです。

で、リスクが発生した段階では、支払額は総返済額が③＞②＞①という話は、支払額を増やす
ことで①に比べて③は対応できるってことなんです。
リスクが発生した場合には破綻しないことが重要ですので、その場合、対応できる可能性が高いのは
どれかと考えると、③の方が破たんしづらくなります。

この時、支払総額は増えますが、それは、リスクに対処するために月当たりの支払いを減らした結果
ですので、その結果増えた支払総額は、リスクに対処するためのコストと考えられます。

軽減の場合は、月の支払いが当初は10万だったものを5万まで軽減していて、そこでリスクのために
月当たりの支払いを7万まで減らして対応するとした場合、支払いが3万減ったことで総支払額は
増えますが、その総支払額の増え方を理由に、軽減がダメという結論は出せません。
だって、軽減できていない支払方法では、支払が10万のままなので、リスクが起きた段階で破綻して
いますしね。

>>573
ようやくあなたの言っていることがわかりましたよ。
リスクという言葉の使い方に問題がありますが、だいたい理解しているようですね。
ただ、返済に困ることにならない限り、総返済額は①＝②＝③なのですから、③②①の順でお得でしょう。タダで掛けられる保険だということです。

>>573さん

おっしゃっていることは、私が>>536で書いたことと
ほとんど変わりないような気がしますが、
あちらは軽減派の方から散々に叩かれました。


私がおかしいのかもしれませんが、なにがおかしいのか教えてください。

＞なにがおかしいのか教えてください。
リスクという言葉の使い方です。それが誤解の元です。
基本的な考え方に相違はないとわかりましたので、これにて終わりにしましょう。

520=575です

573さんがうまく仲介してくれたようですが、
私も納得できる解があればそれでよくて、
短縮が軽減に勝ってるなんてことは思っていませんので、
仲良く議論しましょう。

>>574で書かれた内容は、よく分かります。

んん？　>>573は別人だったの？　アンカーミスは敢えて指摘しませんでしたが、ま、理解し合えたようなのでこれにて一件落着ですね。

562です。もっと簡単に収束すると思ったのですが。

>総支払額が同じなのに、リスク対応の容易さが(高い)③＞②＞①(低い) だったら、
>議論の必要ないもの。

これが全てですよ。なぜ議論が続いているのですか？


>>536を読んでみました。

前段部分は
>リスク
>①=②=③
ではなく、

(高い)③＞②＞①(低い)　でしょう。リスク対応の容易さが異なるためです。

後段部分はリスクという表現は当たらないのでは？なぜなら既に問題が顕在化しているからです。
銀行がリスケに応じてくれなければ①は延滞となります。

②、③は余裕のあるローンを組んでいますが、突発的な問題だと②は延滞に繋がる可能性があります。
なぜなら期間短縮してしまっているためです。（やればやるほど①に近づく）

その結果「③３５年で借りて軽減型で繰上返済して２０年で返す場合 」しか選択肢に残りません。

実際上、ぴったり繰り上げ返済するのが難しい、保証料の計算は？という点はありますが、
理論上はそういうことです。（繰り上げ返済手数料はさすがに無料が多い）

>>575 さんへ

たまにあらわれる、>>573です。（>>572さんとは別人です）

>>536についての突っ込みどころとしては、リスクが発生したときに、支払額を変更しないと
いけなくなった場合、③以外が破綻してしまう状況では、支払総額としての③＞②＞①という
のは意味がありません。

言い方を変えると、①でも破綻しない状態のリスクであれば、③は①と同じ支払を続けられます。
つまり、支払総額は③＝②＝①で変わりません。

①では破綻するが②では破綻しない状態のリスクであれば、③は②と同じ支払を続けられます。
総支払額は、③＝②　（①は脱落）

で、①も②も破綻する状況でも、③は破綻しないで支払いを続けられることがあります。
③は支払総額を変更して支払いを続けるが、②、①は脱落。

つまり、リスクがなければ、③＝②＝①で、リスクがあると①から順に脱落していくってことで、
リスクが発生したときに③＞②＞①を考える必要はないと思います。

>>579
一点確認させてください。

（やればやるほど①に近づく）とはどういう意味でしょうか？

契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
　借入れ当初：①＞②＝③
　繰上げ後：①＞②＞③
　さらに数年後：①＞②＞＞③

①に近づくのは何なのでしょうか？

>>582
期間短縮により、返済額が20年返済のものに近づくということです。

従って、何か問題が起きた時に対応できる可能性は③>>②≧①になるということです。

>契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
>　借入れ当初：①＞②＝③
>　繰上げ後：①＞②＞③
>　さらに数年後：①＞②＞＞③

仰るとおり「返済しなくてはいけない額」が年月を経るごとに①＞②の差が小さくなります。
それがリスクへの対応の難しさの増加要因になります。

それが軽減を採用する理由であるということです。

>>583
①＞②の差が小さくなるとは、
①が減るか②が増えるか、それらの両方かと思うのですが、①が元金均等返済という前提でしょうか？
あるいは、繰り上げ返済するほど返済額が増えるというタイプのローンがあるんでしょうか？

①と②の差はずっと変わらないものと思い込んでおりました。
①も②も固定金利の元利均等返済を前提で考えていたということです．

>>584
失礼しました。「返済しなくてはいけない額」は①と②の差は固定ですね。

（やればやるほど①に近づく）については忘れてください。
ローン返済の期間のみ①に近づくだけです。

>>585
それなら理解できます。

要するに破綻する可能性を低くしたいということですね。
①の返済額がギリギリの人が、②か③にすれば余裕があるので破綻しづらいと。
さらに③なら、月々の支払いが減っていくのでなおさら破綻しづらくなると。

そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。
本当におりこうな人は、そんなに多額の借金をしないでしょう。

>>586

>そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、
>余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
>一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、
>20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。

不確実性が高い、すなわちリスクが高いほどリターンも高まるので、
何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢はあると思います。

私は本当におりこうな人は「勝ち易きに勝つ人」だと思いますので。
リスクを取らなければリターンはありません。

一般論としてはその通りですが、何も自分が住むための住宅で勝負しなくても良いのでは？
投資は自宅の借金を完済してからにしましょう。

自宅の取得こそが誰でも簡単にできる投資でしょう。
こんなに低金利で高額かつ長期間の借り入れができるのは自宅の取得だけです。

しかも場合によってはフルローンだってできるんですから、リターンは
1,000％を超えることも。

そんなふうには思えませんよ。
借金は借金。

借金を軽く考えられるなら、この板でローン相談も、おりこうな繰り上げで軽減か短縮かで討論する事も、固定でかりるか変動で借りるかの討論もありません。

ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。

実際に住宅ローンを抱えていると、>>589のような煽りがどれほどのものか良くわかります。

思う思わないはあなたの自由ですが、実際には立派な投資ですよ。自宅の購入は。
どのようにローンを組むかはいわば技術論であり、そもそもどんな物件をいつ買うか、が重要です。

スレ違いですからこれ以上は言いませんが、ローンを組む前にはよく考えた方が良いと思います。


>ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
>維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
>買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。
賃貸でもお金がかかるのは同じかと。

維持費を考慮しても賃貸より明らかに安く済む物件を見つけることが、購入の楽しみだと私は思います。
そして、そういった物件を見つけたら年収の7倍、8倍だろうが、フルローンだろうが躊躇無く実行です。
そうすれば「マイナス家賃」で居住することも可能ですから。

>>591
典型的なオーバーコンフィデンスバイアスを持った強気の投資家さんですね。
自宅の購入に投資の側面があるのはその通りですが、レバレッジをかけてまで日本の不動産に投資しようとするのはどういう理由なんでしょう。
投資先なら他にいくらでもあるでしょうに。

スレ違い失礼しました。

住宅は異時点間の資産の処理を考慮して行いますので投資だと思いますよ。

家を所有せずに賃貸で済まして毎月お金を払うことと、ローンを借りて住宅を購入して毎月返済する
ことの間の長期的な利益を比較して住宅を購入するかどうかを決めている段階で投資です。

別に>>591さんは、株式投資などの投機的な側面を重視して投資と言っているわけではなく、
長期の資産保有とコストの面から有利な投資かどうかを話しています。

それはおかしな話とは思いません。

それと、>>587の中の「何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢」には、ローンの返済方法で何を
選択するか（繰り上げのタイミングなども含む）というのも入っていると受け取りました。
なので、お利口な返済方法というのとは関係していると思います。

>>593
私の場合は、自分のために設計された住宅に住みたいという欲求を満たすために購入しました。
投資の側面はありますが、そうで無い趣味的な側面もあります。
自分で住む住宅と、他の金融資産が異なっているのは、「自分で使用するうえでの満足度」という金銭的価値に換算しにくい側面が多分にあることです。

短期か長期かについては、投資に対するスタンスの違いであって、不動産だろうが株式だろうが同じことです。
不動産を短期間に転がす人もいれば、何十年も同じ株式を保有し続ける人もいます。

>>522以降、短縮派がパッタリ消えたな。

>>595

軽減派が高リターンを目指す、投資家だと分かったからじゃないの？

一般庶民はローンにローンを重ねてマンション二つも買いたいとか思わないし。

まだ>>596みたいな頓珍漢な人が居ることに驚き。

>>595
毎月チョロチョロ繰り上げ返済するのは軽減派の専売特許だからです。

住宅ローンは長期間に渡って低利で借りられる、個人にとって最も有利な資金調達手段。
わざわざ繰り上げ返済するよりも、事業用のような新たな投資先に資金を振り向けた方が良いと思います。
もったいなくないですか？

済みません。
質問ですが、毎月繰り上げ返済が出来るローンのタイプでなく、100万円〜無料という条件付きのローンの場合では軽減型の良いところを活用出来なかったりしますか？
100万円〜だと毎月というわけにはいかないので１年ペースの繰り上げになると思うので…。
こういう場合でも短縮より軽減型の方がお得になるんでしょうか？
598さんがちょろちょろ毎月返済って仰ってたので、やっぱりそういう方（毎月支払い）じゃないと意味ないのかな？…と不安になったもので。

>>601　さんがどういう条件で借りているかわからないので、例を書いておくと

5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

短縮型も軽減型20年の最後の繰り上げで返済が終わります。
で、支払額の差は5万5千円くらい軽減型の方が増えます。

２０年で５万５千円の違い（月当たり２２０円くらい）を高いとみるかどうかだと思います。

602さん。
ご丁寧に教えていただき有難うございました！
すごく分かり易かったというか…納得しました。因みに…高いと思われるかも知れませんが、
2900万円固定2.9%35年ローンです。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済にあてて、軽減型にしようかと思います。子供はまだいませんが、今後2〜3年後ぐらいには居たらいいなと思っていますので、子供用貯金＋繰り上げ返済用貯金に励みたいと思います。
有難うございました。

604さん。
当然そう思われると思います。というのも…私の契約している銀行さんは10年固定、20年固定の金利が結構高めに設定をされており、35年固定と大差ないもしくは高いぐらいだったのです。
その為に、長期ではありますがそちらを選択しました。
変動で行く勇気（？）も持ち合わせていないもので…。

>5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

軽減分を上乗せしなくても同じ結果なのでしょうか？
以前は「軽減分（を毎月繰り上げ）」＋「余剰分の繰上げ」で短縮型と同じという
書き込みがあったと思ったのですが。
この書き込みだと
「余剰分の繰上げ」だけでも５万円程度の違いということでしょうか？

>>601さん

>>602さんは「1年に1回、100万円＋軽減分を繰り上げ返済する」という条件で計算されていると思いますが、
軽減が進むと余裕幅も増えていきます。
繰り上げ返済の回数が増えることは断じて許せんと主張するこのスレの短縮さん以外の方であれば、
繰り上げ返済の頻度を3年に4回、2年に3回、1年に2回というように増やしていき、
利息を節約することが可能です。

omomさんのページに計算結果が書いてありますが、
http://om2.at.infoseek.co.jp/
「余裕資金が100万円に達するごとに繰り上げ返済する」というやり方の場合、
総返済額は軽減型も短縮型もほぼ同じになります。

例えば、ローン返済1年目は、6月と12月のボーナス月に50万円ずつ余裕ができて、
年1回12月に100万円の繰り上げ返済が可能だとします。
月々の返済額が5万6千円軽減された頃には3年に4回（9月、翌年6月、翌々年3月、翌々年12月）
月々の返済額が6万3千円軽減された頃には2年に3回（8月、翌年4月、翌年12月）
月々の返済額が8万4千円軽減された頃には1年に2回、
100万円単位での繰り上げ返済が可能となります。

無論、現実にはここまで厳密にやる必要もなく、
ふつう月に1回くらいはATMで残高を見るでしょうから、
そのときに余裕資金が100万円貯まっていたら軽減型で繰り上げ返済するという考え方で十分と思います。

>>606
>>601さんの質問はここで話題になっている軽減（支払が減った分を組み込んで支払額を変えない方法）
ですので、それで計算しています。

また、>>607さんの書かれているように、約定支払額減少することで、先になれば年に１回のペースよりも
早いペースで繰り上げを行うことも可能であり、その場合には>>602の計算よりも違いは少なくなります。

＞＞600

自宅ほど期待リターンの低い投資はないですよね。
一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。その上、期間のリスクも取れる。
お金に色はついていないのだから、ALM上も全く問題ありません。

繰り上げ返済も一つの手段ですが、手元の資金を再投資するのも当然ありのはず。
ファイナンスリテラシーを身につけられることをお勧めします。

472です。自宅購入は投資か否かという話題についてですが、私は一種の投資だと考えます。
自己居住用であっても不動産は資産であり（建物の減価償却はありますが）消耗品ではありません。家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。
誰しも、住むところさえあればどこでもどんな住居でも良いというわけではなく、少しでも立地が良く広くて快適な住居が欲しいわけで、そのような欲求を満たすために買い換えることは十分にあり得ます。
買い換えを容易にするためには、将来の資金繰りの自由度を高めておくだけでは不十分で、売却時のキャピタルロスをなるべく抑える＝資産価値がなるべく維持されるような物件を買うことがポイントになります。立地でだいたい決まってきますが、良い立地は、そこに住んでいる間も高い満足度が得られるものです。