すごろく スムラボ派出所スレ

来年販売開始の物件でかなりのオススメになるタワーマンションが出てきました。
現在販売中のリバーガーデン上町一丁目も注目物件で一年足らずで完売する勢いです。

本物件も例の如くパンダ部屋もあり人気が殺到することは間違いないので、資料請求の上、続報を待ちましょう！


最寄り駅は鶴橋駅となりますが、人気の天王寺区です。

専有部の情報は年明けに出てくると思いますが、リバー産業としては初のタワーを名乗る物件で
デザイン・共用部・仕様は非常に良いため、フラッグシップモデルに相応しい専有部になることが期待できます。
※リバー産業として過去一番高層の実績はリバーカントリーガーデン京橋は40階建て

■デザイン
リバーでは見ないスタイリッシュなデザインで、ガラス面が多く眺望にも期待が出来ます。
また、頂上は東京の超高級タワーマンションの「パークコート赤坂檜町ザ　タワー」に似てて、
ライトアップすることで、ランドマーク的なマンションになりそうです。

■共用部
圧巻はエントランスホール。
リーガロイヤルホテル大阪のメインラウンジを彷彿させるデザインで非常に洗練されています。
200戸弱のタワーマンションですが、ここまでの空間設計が出来るとは素晴らしいです。

またラウンジ・スタディルームのデザインもタワーマンションならではのクオリティで、非常に楽しみです。

リバー初の内廊下設計なのも嬉しいですね。
パースを見る限り高級感がある雰囲気です（電子錠もありそう）。

■注目の仕様
・全戸10ギガの超高速インターネット　※関西初
・ナノイーX搭載　除菌・抗菌エレベーター　※関西初
・5つ星ホテル採用　超高性能　遮音壁（高級ホテルの客室や音楽室・防音室にも採用される遮音壁を戸境壁に採用）
・各階に全戸分の個別宅配BOX（もちろん1階に集合宅配BOXあり）
・駐車場　最新パレット採用　（フルフラットパレットや電気自動車対応バレットなど）

■価格
以下はパンダ部屋になる価格帯で間違いなく抽選になりますが・・・お得ですね！
63㎡超：4,900万円台　　※坪257万円
87㎡超：6,900万円台　　※坪262万円
100㎡超：8,900万円台　 ※坪294万円

特に63㎡、87㎡はファインタワーウエストコートより安く、新築タワーマンションの中では大阪最安。
大阪都心6区の物件としては注目すべき価格帯です。

リバーガーデン上町一丁目もそうでしたが、管理費もかなり安いようで、
期待が出来そうです。

1月上旬にはHP情報も更新される予定なので、皆様、資料請求してモデルルームに早めに行きましょう！

■総評
「ここまでコスパが良いマンションは正直ほとんどない！」
と思えるほど、駅近物件ではありませんが価格の割には住環境が良く、専有部・共用部共にクオリティが高いです。

間取りも非常に良く、個人的にここと同等レベルの間取りを探すなら大阪市内だとシティタワーシリーズくらい。
リビングも各部屋も綺麗な正方形に近い形で非常に使いやすいですし、80㎡以上だと浴室サイズも1618サイズになるのも地味に良いですね。

売れ行きも良く入居1年前で残り15％程度なので、ゴールデンウィーク頃には完売する可能性あり。
余裕で竣工前完売する人気物件です。
※直近のグランドメゾンシリーズだと規模感は違いますがグランドメゾン新梅田タワー　ザ・クラブレジデンスより販売スピードは早いですね。

一度見に行ったら、他の物件の間取りや設備が少し残念に思えてしまうほどのクオリティなので、
まだモデルルームに訪問したことがない方は、良い部屋が完売する前にぜひ見学を。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/32177/

■主なポイント
☆メリット
【環境】敷地内の豊かな植栽計画、近隣に多数の公園など緑豊かな住環境
【環境】教育環境が充実した文教地区
【環境】大阪のヒルトップである上町台地に位置するポジション
【仕様】エントランスホール、ラウンジ等、グランドメゾンらしい上品な共用施設
【仕様】全体を通して魅力的な間取り(プラン)が多い　※一部プランは完売済み
【仕様】ZEH-M Oriented取得など高品質な設備仕様
【価格】坪300万円以下の住戸有り、平均でも坪330万円の大阪市内では目に優しい価格帯
　　　（広い分グロスはそこそこいきますが）

★デメリット
・駅近物件ではない(一番近い駅で7分、利用者が多い谷町四丁目駅は徒歩10分）
・徒歩5分以内にスーパー無しのため徒歩のみの生活は少し厳しい印象（駐車場は抽選）
・ヒルトップのため坂道が多いエリア
・リセールで即利益が出る物件ではない（どちらか言うと長期居住を前提とした残債割れリスクは少ない物件）

詳細はブログをご確認ください。

↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアでもお買い得物件」です。

本町駅ではなく堺筋本町駅ですが徒歩1分は魅力的です。
現在供給中の本町エリア新築タワーマンションの中ではスーパーが一番近く、大型スーパーのライフまでも徒歩2分と便利です。

更にはタワーマンションならではのエントランスホール、多数の共用施設は魅力的です。
ゲーテッドガーデン構想も都会の喧騒を忘れさせてくれる素晴らしい設計です。
（購入の決め手にはならないと思いますが、ゴルフレンジは今まで見たタワーマンションの中でも一番雰囲気良いです。）

価格は一期と比べると残念ながら値上がりしていますが、それだけ人気がある証拠です。
まだまだ値上げしないうちに早めにモデルルーム訪問することをお勧めします。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/14072/

■主なポイント
☆メリット
中央区駅近タワーマンションとしては低層階は最安レベル
ゲーテッドガーデン構想による住民専用の四季を楽しめる癒しの空間
大規模タワーマンションならではの多数の共用施設
大型スーパー/薬局/コンビニなども普段の買い物利便性は良く、周辺は飲食店も多数
せんば心斎橋筋商店街を通り、心斎橋・難波まで徒歩圏内

★デメリット
間取りが微妙（リビングイン住戸多め、廊下が長く居住スペースが狭いなど）
仕様がタワーマンションとしては低い（タンク有りトイレから水が流れたり、浴室ブランケットライトなど）
三方道接で周辺の建物までの一定の距離感はあるものの、中層階前後まで囲まれ感あり
最寄り駅の堺筋本町駅の駅力が弱い（縦の移動は弱く梅田・難波方面には乗り換え必須）
賃貸相場は安めのため、投資目的や転勤時の買い出しなどには不安要素あり

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアの中でも住環境は一番」です。

四つ橋線本町駅まで徒歩1分＆都会のオアシス靱公園まで徒歩１分は大阪市内を見ても好条件の立地です。
単身・DINKS・ファミリー・リタイア世帯など・・・どの世帯にもオススメ出来る立地のため、
リセール・賃貸需要も見込みやすいので個人的には本町エリアの中では一番好きな物件です。

難点はスーパーまで少々遠いところですかね。
ネットスーパーと自転車をうまく活用すれば苦ではありませんが、悪天候の日は・・・

■価格
最初は高いかな？
と思いましたが、この1年で大阪市内のタワーマンションの価格上昇に伴い、検討しやすくなったと思います。
初動だけでなく販売は好調で、2021年上半期の大阪府内の販売数はNO1の売れ行きでした。

選択できる住戸もかなり減ってきているので大阪市内のタワーマンションを検討中の方はぜひ見学を！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/4845/

■主なポイント
☆メリット
【駅近】四つ橋線本町駅徒歩1分の価値（御堂筋線より空いているため西梅田駅を使える方は特にオススメ）
【利便性】梅田、心斎橋/なんばまで電車で5分以内（自転車でも市内はアクティブ移動可能）
【資産性】高額な住戸を選ばなければリセールバリューも高い
【オアシス】靱公園まで徒歩1分（遊具がある場所までも近いため子供がいる方は特に良い）
【共用部】エントランスホール、ラウンジ、スカイラウンジなど豪華な造り（コンラッド大阪も手掛けた日建設計グループがデザイン）
【ZEH】エネルギー消費量削減に配慮

★デメリット
全体的に高額物件のため特にファミリー層にはグロスが高い
四つ橋筋真横で道路の騒音・排ガスなどは避けられない
北と南は隣接のビルに挟まれ圧迫感あり（低層階南は1LDK 、2LDK中心、北は中層階までタワーパーキング）
買い物利便性は悪い（大きめのスーパーライフまでは徒歩13分、荷物持って歩くにはキツイ距離）
価格割に専有部の仕様は普通（タンクトイレは残念。ベランダも狭いため洗濯物を干すとエアコン室外機に当たりそう）

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

早速案内会に行ってきましたので簡単にレポートします。

■総評
2022年新規販売物件で1番オススメのマンションになりそうです。

・価格が安い
・仕様が良い（価格に対して良すぎるレベル）
・駅近
・共用施設クオリティが良い

まず価格が大阪都心6区（北区・中央区・西区・天王寺・福島区・浪速区）のタワーマンションとしては最安レベルです。
坪単価が控え目なため大阪市内で供給が少ない90㎡弱の広いでもグロス的には市内のタワーマンションの70㎡より安い価格で購入出来ます・・・

更に管理費・修繕積立金も安く210円/㎡と他のタワーマンションより150円以上安いので実需の方が長期的に住む場合も大きなメリットになりそうです。

投資・実需としても魅力的な価格帯であるのは間違いなく、既に
・人気殺到で3月の来場予約は難しそう（なんなら4月上旬も難しいかも？）
・要望書が入っている部屋が既に複数発生
という状況なので、4月末頃を予定している一期販売締め切りに間に合わせるなら早めに資料請求の上、来場予約をした方が良いです。

最寄りの鶴橋駅はゴミゴミしている駅ですが、梅田・難波・天王寺に出るには便利な鶴橋駅に徒歩３分～４分は魅力的だと思った方が良いです。
後はこれだけ人気状態なので正式価格が予定価格より値上げしそうな気もしますが、大阪市内のマンション価格が高騰する中では非常に魅力的な物件です。

■価格　※いずれも100万円台の予定価格のため、今後価格変更の可能性あり
・Aタイプ63㎡：4,900万円台（3階）、5,300万円台（10階）
・Bタイプ72㎡：5,400万円台（3階）、6,000万円台（10階）
・Cタイプ87㎡：6,900万円台（5階）、7,500万円台（10階）
・Eタイプ100㎡：8,900万円台（3階）、10,000万円台（10階）
・Hタイプ71㎡：6,700万円台(20階)
・・・

※リバーガーデン上町一丁目の残り住戸2つが70㎡6,488万円、6,498万円なので、如何にこの価格が安いか・・・

詳細はブログにてまとめる予定です。
　
■管理費・修繕積立金
210円/㎡！

先日MR訪問した「シエリアタワー大阪天満橋」が最近見たタワーマンションの中では最安で302円/㎡でしたが、それよりもかなり安い。
最近は市内のタワーマンションでは400円/㎡以上を設定しているケースも増えてきましたので非常に魅力的な価格です。

■専有部等仕様
この坪単価で攻めすぎでしょ？！と思うくらい良かったです！
ブリリアタワー堂島までは流石にいかないですが、大阪市内のタワーマンションで高仕様だったファインタワー大手前に並ぶレベルだと思います。
※最上階３フロアは更に仕様がランクアップします。

・フィオレストーンキッチン天板
・ディスポーザー
・食洗機
・ガラストップコンロ/ステンレスレンジフード
・浴室壁面全面パネル/ワイドミラー/LEDダウンライト
・タンクレストイレ・手洗いカウンター　（ローシルエットではなくタンクレス）
・Low-E複層ガラス
・床暖房
・玄関インターホンカメラ
・玄関電子錠
・内廊下
・各階ゴミ置き場
・専有部、洋室　天井高最大2.7m
・…

■ブログにて詳細を記載しておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/44214/

■総評
人気の北摂、大注目しているタワーマンションです！

■魅力要素
・北大阪急行が2023年度に千里中央駅から延伸され新駅「箕面船場阪大前」が完成。
・新駅からペデストリアンデッキ直結3分は非常に魅力的。
・新駅と共に商業施設、図書館、劇場、大学などの複合開発が進み新しい街の住人になれる。
・30階、総戸数397戸と大規模タワーマンションのため、共用施設にも期待が出来る。
・新大阪駅、大阪空港までも20分以内、出張にも便利な立地。

みのおキューズモールまでも1.5キロ程の距離で自転車ですぐ行ける距離ですし、新駅の「箕面船場阪大前」からはこちらも新駅の「箕面萱野駅」まで電車で2分で行けます。
箕面萱野駅からキューズモールは直結するため、電車での移動も楽々ですね。

完成は2024年10月とかなり先ですが、徐々に開発が進んでおり、綺麗な一つの街が少しずつ出来上がってきています。
本当は千里中央にあるタワーマンションのように50階前後の階層であればもっと興奮したのですが、ここまで周辺の開発と共にタワーマンションが開発されることは珍しいため、大注目のプロジェクトです。

■相場
周辺の築浅マンションが現在の中古価格で・・・
・プラウド箕面船場：坪230万前後
・シエリア箕面船場：坪290万前後
新築時からはだいぶ値上がりはしましたが、大阪市内のマンションと比べるとまだ割安感はあります。
シエリア箕面船場は新築未入居物件の売出価格が坪290万程度の販売なので売れるかは注目したいところ。

新駅が出来ていない状況下なのでプラウド箕面船場は新駅が完成したらもっと評価は高くなりそうですね。
シエリア箕面船場も竣工前完売しており、大阪市内のタワーマンションより売れ行きはかなり早かったです。

本物件の価格は未定ですが、坪310万前後で来たら大阪市内のタワーマンション検討者からも広域で集客出来るほど魅力的なマンションと思っております。

～すごろく的所感～
坪300万：人気殺到抽選
坪320万：そこそこ人気で竣工前完売
坪350万：大阪市内のタワーマンションと同等水準でこのエリアでは高い

まだ情報は少ないですが資料請求して続報を待ちましょう！
ここはモデルルームは初日に行きたい程、注目しています！！

■総評
「ほぼ駅直結・商業施設直結の唯一無二のマンション」です。

人気に阪急沿線の駅まで徒歩30秒程、これだけでも大阪市内、神戸市内まで通勤する方には魅力的です。
更にはマンション下にスーパーマーケットを含む商業施設が完成するため、雨の日でも濡れずにアクセス出来る利便性は関西のマンションではかなり珍しく希少性があります。
住んだら間違いなく満足度が高いマンションなことは間違いありません。

値段はエリアで見ると1,000万円以上高いですが、大阪市内で検討していた方はむしろ少し安く感じるはずなので、この利便性を買ってみるのもアリだと思います。
2022年9月に商業施設がオープンしますが、完成後に更に人気になるのは間違いないかと思います。

商業施設はSoCoLAで確定したようですね！
関東ではプラウドシティ日吉、プラウドタワー武蔵小金井クロスなどにもSoCoLAブランドで商業施設を展開していますが、非常に良い雰囲気でした！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/29079/

■主なポイント
☆メリット
通勤特急停車駅の塚口駅まで徒歩1分
大阪梅田駅まで電車で10分、三宮まで約20分の利便性（共働きで大阪・神戸の別々で拠点で勤務される方は特に）
商業施設一体開発(B2～2階の3フロア)、塚口さんさんタウンまでデッキ直結＆濡れずにアクセス可能
沿線最大規模で駅前のランドマーク物件
塚口商店街も近く買い物利便性は充実
ノース棟は内廊下

★デメリット
価格は高い（大阪市内のタワーマンションに近い水準）
良くも悪くも綺麗な場所は本物件だけ、特にさんさんタウンは古さは感じる
駅前以外は少々寂しい雰囲気

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

今週、ようやく棟内モデルルームに行ってきましたので簡単にレビューします。

【棟内モデルルームになり売れ行きが良くなったタワマン。低層階でも抜け感があり価格は魅力的！】
全体平均価格：坪340万円
低層階価格：282万円～

Aタイプ(78.68㎡)3階：6,720万円
Bタイプ(84.00㎡)3階：7,530万円
Cタイプ(68.90㎡)3階：5,880万円、4階:5,930万円
Gタイプ(85.23㎡)27階：9,590万円
etc・・・

既に入居が始まっており売れ行きは良くないと思っていましたが棟内モデルルームになってから売れ行きは加速しているようです。
現在余っている戸数は棟内のモデルルーム事務所部屋も含めて12戸です。

高層階のグロス1億円前後の部屋と3階を中心とした低層階のみのため、意外と売れているなという印象でした。

それもそのはず、低層階でも意外と抜け感があり北向きであれば難波宮跡公園があり抜ける眺望、更には大阪城view。
大阪市内の低層階でここまで抜け感があり、最近のマンション価格高騰の背景を踏まえると価格も控え目と感じますので、『最近の新築マンション高すぎ！』と思う方にはオススメできるマンションです。

3階は電線と被るためCタイプの68.90㎡の住戸であれば4階はおススメですね。

タワーマンションですが、タワマンによくある共用施設はほとんどなく1階のラウンジ程度ですが、内廊下、各階ゴミ置き場などもあるため満足度は高いかと思います。

公園も大小使い分け出来ますし、大きくて綺麗なスーパーイズミヤ、ドンキホーテなどもあり生活利便性も良し！

今までは「グランドメゾン上町一丁目タワー」の人気がありすぎて少々影に隠れていた感はありますが、意外と良い穴場マンションでした。
2022年夏頃には完売するかと思いますが、最後のモデルルーム事務所住戸は抽選になるかも・・・

ブログ化は溜まりに溜まった物件を順に対応しますのでお待ちください・・・

まだの方はぜひ資料請求の上、棟内モデルルームを！

これは間違いなくレベルの高いタワーマンションになりそうです！
というか、大阪市内のタワーマンションより間違いなく共用施設のクオリティは高いです。

外観デザイン、グランドエントランス、スカイラウンジ（ザ・スカイスイート）のパースを見る限りは、これは人気殺到になるでしょう！
個人的には大阪市内のタワーマンションでは「ザ・パークハウス中之島タワー」、「ブランズタワー梅田North」のエントランスやラウンジ等の共用施設がTOPクラスと思っていますが、それを上回っているかもしれません。

デッキ直結だけでもテンションが上がるマンションにも関わらず、その後のエントランス入った後のグランドエントランスの完成度は圧巻ですね。
アトリウムラウンジは11mの天井高&照明が贅沢な空間を作り出すとともに、窓からは植栽が見える設計にもなっています。
更にはザ・スカイスイートの高層階のスカイラウンジは大阪で1番戸数の多い「ザ・パークハウス中之島タワー」のスカイラウンジと似たデザインで二層吹き抜けの贅沢な造り。

これは期待するしかないですよね。
価格が高くならないか心配になりますが・・・

■その他　気になる施設・設備
・内廊下
・コンシェルジュ
・ゲストルーム
・ゴルフレンジ
・ジム
・ワーキングキャビン（＝スタディルーム）

なお、15階～30階の各階にWEB会議も可能なブース（恐らく個室）が設置されるとのこと。
今まではスタディルームに半個室、よくて個室が数箇所ある程度でしたが、各階にWEB会議可能なブースを設けるって全国初ではないでしょうか？！

最終的な人気・売れ行きは価格次第ではありますが、見えてきた共用施設クオリティでいうと大阪市内のタワーマンションを圧倒するレベルで間違いなくモデルルーム訪問は殺到すると思いますので、早めに資料請求をしてモデルルームオープン後にすぐに行ける準備をしておきましょう！

■最後に
大阪最高高値物件であるブリリアタワー堂島は人気殺到につき1期から3回の値上げを行っても申込殺到で抽選でした（小さな部屋で700万円～高層階は6,000万円近く値上げ）。
同じ東京建物が販売するタワーマンションなので1期での申込が鉄板です！

■総評
価格は高いですが梅田までも近い立地で地下鉄肥後橋駅までも駅近立地を考えると買いな物件です。

価格が徐々にオープンになってきて『正直高いな・・・』と思ってはいますが、当初予定していた坪390万円が平均価格になりそうです。

低層階は囲まれ感が強いため値段は控えめであることから投資勢・DINKS層には人気が出ると思います。
1番辛いのはファミリー層が検討する３LDKが23階以上からしかプランがないことです。
25階の70㎡の予定価格が8,400万円と結構辛い価格帯ですね。

と言っても、本町周辺のタワマンは坪390万円で同等水準ですし、本物件からも比較的近いブリリアタワー堂島は坪600万円を超えてきているので、この価格帯でも人気は出るかと思います。

■共用施設
低層階にラウンジやパーティルーム、ゲストルームを設置していますのでタワマンの醍醐味の高層階スカイラウンジなどがない点は少々残念です。
最近だとジオタワー新町やリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も同じように低層階に共用施設を寄せていました。

ただ、エントランスホールからラウンジなどは金がかかっており非常に高級感がある造りなので、毎日通る動線が豪華な設計なのは嬉しいポイントです。

■ブログ記事
詳細はブログ記事をご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/46532/

■その他
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか迷われている方はお気軽にご連絡ください！
ご相談はコチラから
https://www.sumu-lab.com/consultation/

小規模ですが平均専有面積140㎡、最低でも専有面積117㎡超えの広い部屋を求める層には気になる物件が出てきましたね。
いよいよプロジェクト発表会も開始されます。

場所は2023年度開業予定の「箕面船場阪大前」駅まで徒歩2分の距離で駅近立地。
ただ、現地を歩くと再開発エリアからは離れているため少し寂しい印象の街並みです。

再開発といえば「ブリリアタワー箕面船場」が話題ですが、専有面積が違いすぎるのであまり競合しないかなと考えています。
しかし、「ブリリアタワー箕面船場」が意外と高かったため広い部屋を求める層は一定の割合で本物件に流れるかもしれませんね。

価格予想は117㎡の1番小さい部屋で9,000万円前後（坪単価250万円前後）からスタート、全体平均は280万円～290万円と考えています。
坪単価ベースは「ブリリアタワー箕面船場」の坪350万円よりはかなり安価想定となりますが、広い部屋ばかりのため坪300万円を超えるとグロス価格が厳しくなるなぁと・・・

9,000万円からのスタートでもかなり高い金額ですが100㎡超えのマンション自体の供給が少ないですし、ましてや新築・仕様も良い・御堂筋線直結の駅まで徒歩2分などを考えれば魅力的な物件になりそうです。

仕様は事前にもらっているパンフレットを見るとかなり良いです。
全部屋角部屋設計、ランドリールーム、ダブルボウル、浴室サイズ1822、内廊下etc・・・
設備仕様全般的に関西の物件では高ランクの仕様です。
※1番小さい117㎡の部屋は一部仕様異なります

既にエントリー数は800を超えており歩留まり率が4%でも完売になる程エントリー数は多いです。
すぐに完売する可能性もあるため、気になる方は早めに資料請求をして情報を待ちましょう！

立地と建物デザイン・共用部の期待値が非常に高い物件です。

大阪駅やうめきた2期エリアまでは自転車を使えば6分程度で着く距離感ですし、現状4路線が徒歩圏内にありますので交通利便性も良いです。
また2031年度にはなにわ筋線の中之島駅が近くに完成するため立地としての期待感は非常にあります。

また、大阪市内でも珍しい綺麗な水辺沿いに立つタワマンのため、南向きは室内からの眺望は希少価値が高いかと思いますし、周辺を散歩しているだけで気持ちが良いエリアです。

周辺の再開発も目白押しな状態なので、価格次第ではありますが2024年の注目物件になるのは間違いないでしょう！

ネックは定期借地権・・・
定期借地権は通常の販売価格の20％安い価格帯とも言われますが、本当にそれくらい安くなれば定期借地権でも人気になると思います。
ただ、定期借地権で坪400万円を超えるようなら、周辺の人気タワマンであるザ・パークハウス中之島タワーの成約価格を見ても流石に集客はキツくなるかと・・・

間取りは今販売中のマンションの中ではTOPクラスでオススメできますし、4LDKの部屋も比較的多いため、間取り・プランに拘りのある方にもぜひ見てほしい物件です。

■詳細はブログをご覧ください。
周辺の眺望イメージ・再開発情報・予想価格・周辺の中古タワマンの成約価格情報などをレポートしています。
https://www.sumu-lab.com/archives/65650/

いよいよ待ちに待った三井不動産の大規模再開発マンションが販売されますね！

総戸数はなんと、775戸(南街区と北街区合わせて)と最近の新築マンションの中ではTOPクラスに大規模物件となります。
本当にこんな物件を待ってました！
※今回の「（仮称）阪急稲野駅徒歩2分ワンダーシティ571プロジェクト」だけだと571戸

三井不動産は関東エリアには常に大型案件を供給しておりますが、関西圏には大規模物件の供給がほとんどありません。
そんな中、本物件は三井不動産が力を入れる関西のビッグプロジェクトとなります。
最新の決算でも唯一関西物件を取り上げるほど三井不動産にとっては重要プロジェクトとなりますので、色々期待出来そうですね。

駅近、充実した共用施設、大規模商業施設のつかしん隣接、南向きは大きな公園で半永久的に眺望・日照が保証されるなど、駅力を除けばあまりデメリットがないのでは？と思っています。

最終的に価格はいくらなの？が全てではありますが、これだけの大規模物件でコケるわけにはいかないので正直そんなに高くならないと思います。
駅力がある駅近新築マンションの「プラウド阪急塚口駅前」や「クラッシィハウス尼崎」でも竣工前完売は出来ず棟内モデルルームが開始されていますので…

マンション価格が高騰する中で特に一次取得者や若い方が新築マンションをなかなか買えない市況になっていますので、本物件のようなマンションは非常に狙い目になるのではないでしょうか。

販売は来年ですが1期販売の対象住戸は本物件の中でも条件が良い棟(眺望良し&阪急稲野駅に向かう正面エントランスに近い棟)からの販売となりますので「1期検討・購入」が鉄則です。

モデルルーム訪問後に情報はアップデートしますが、皆様もぜひ資料請求などをして早めに情報収集してください。

■物件の詳細はブログをご覧ください。
周辺状況、建物デザイン、予想価格などを掲載しております。
https://www.sumu-lab.com/archives/67192/

本物件の内覧会に行ってきましたが、想像以上に素晴らしいマンションでした！

2021年西日本エリアで成約戸数No1になった物件だけあって、本町エリアの新築マンションでは唯一新築前完売になりそうな販売スピードです。

今回、内覧会の限られた時間だったので全ては見ることが出来ませんでしたが…
・2層吹き抜けの美術館のようなエントランスホール
・エスカレーターを使った動線
・オーナーズラウンジの豪華さ（事務手続きをする場所になっているため、内覧会時はインテリアなどは揃っていませんでした）
・エレベーターホールのインテリアの豪華さ
・靱公園viewを堪能出来る北西角に位置する2層吹き抜けの豪華なスカイラウンジ
etc…

共用施設は日建スペースデザインが監修していることもあり、どれも素晴らしいクオリティ。

交通利便性も地下鉄本町駅まで徒歩1分、大規模公園の靱公園までサブエントランスからほぼ1分とファミリー層にも人気になる要素がありますね。
（スーパー遠いのは難点）

残りは北東角の低層階・中層階の2部屋のみ。
1月には完売する可能性が高いので検討中の方はお早めにモデルルームに訪問&検討した方が良さそうです。

来年の引き渡し以降は新築未入居の転売物件がいくつか出るかと思いますが恐らく高値の売り出しになるかとは思いますので、検討するなら新築時の価格で検討するのがベターです。

■内覧会レポートはコチラをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/68822/

12月上旬で1期販売が終了して25戸供給され全戸成約！

これは、かなり人気物件ですね！

全戸数が30戸なので残りは５戸。

既に完売した間取りもありますが、年明け1月下旬から残り5戸の販売が開始されますので気になっている方は早めに検討しましょう！

まだ9,100万円台の部屋もありますので、グロスは張りますが110㎡を超えるマンションでこの価格帯はほとんど出てこないので魅力的です。

新駅で街の発展も期待出来るエリアなので個人的には本物件とブリリアタワー箕面船場は引き続き注目していきます！

4月22日からようやく第2期の優先案内会が開始される予定です。

第1期販売の10月末から約半年の期間を空けてからの販売となりますので待っていた方も多いのではないでしょうか？
第1期の最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～で、最高倍率は17倍だったので、今回1番注目されるのは「第2期の販売価格は値上げするのか？」だと思います。

4月17日に「ららぽーと」と「アウトレット」が開業した後に第2期優先案内会を開始して正式価格になるのですが、最近の三井不動産の販売状況からすると値上げの可能性は高いかとは想定しています…
最近の三井不動産のマンションだと、関東圏になりますが「パークタワー勝どき」は2期販売から段階的に値上げ、「幕張ベイパーク　ミッドスクエアタワー」も抽選部屋が多く遂に次期販売から値上げをしました。
それでも周辺の中古マンション価格と比較すると割安感があるため、まだまだ人気になると思いますので、本物件も多少の値上げ程度であれば、引き続き購入検討にした方が良いと思います。

それにしても「ららぽーと」と「アウトレット」の開業に併せてきましたね～。
残り住戸が67戸ですが、恐らく今回の第2期で全部売り出すことはなく、夏頃に開業予定のコストコの開業に併せて最終期を進めていく流れかとは思います。

いずれにしろ、「ららぽーと」と「アウトレット」はコケることはないかと思いますが、検討者の皆様はモデルルーム訪問時に「ららぽーと」と「アウトレット」にも訪問して、自身のライフスタイル的に頻度高く利用しそうかは見ておいた方が良さそうですね。
「ららぽーと」と「アウトレット」のリリース情報を見ると、個人的にはデッキ直結で大規模商業施設に行けるのはワクワクが止まりません。

★ご検討者へのアドバイス★
第2期の販売スケジュールは未定ですが、第1期はモデルルームの予約がなかなか取れず、第1期の申込の訪問予約自体も早期に満席になりましたので、第2期の優先案内会の予約が開始したら即モデルルーム予約することをオススメします。
残り住戸が半分以下になっていますので、ある程度の要望が集まれば申込締め切りまでが早くなる可能性もあるかと思います。

4月に入ったら第2期の優先案内会のモデルルーム予約開始になるかな？
わかりましたらTwitter等で告知させていただきます！


※ららぽーと関連のリリース情報はコチラ★
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0208/

遂に大人気物件の新棟、ノースレジデンスの販売がスタートします。

サウスレジデンスと同じく「平均専有面積140㎡超」、「1番小さな部屋でも116㎡～」、「高品質な仕様」、「全部屋角部屋」、「駐車場設置率100％超」etc…大変満足いくものになっています。

2月23日から事前案内会が開始され予定価格の発表となりますが、事前に聞いてる情報だと「サウスレジデンスと同等の価格設定」とのこと。
サウスレジデンス自体は1期販売だけでほぼ完売状態なので同等価格であれば、同じく人気物件になりそうです。

ただ、新駅までの距離はサウスレジデンスが徒歩2分に対して、本ノースレジデンスは徒歩4分なので普段から電車を利用する方であればサウスレジデンスの方が利便性は高いですし不動産価値的にもサウスレジデンスの方が高いです。

ノースレジデンスがサウスレジデンスより優っているのは北側のこれから建設される新設病院を抜ける階層であれば、北向き住戸は眺望の抜け感が出やすいことでしょうか。
サウスレジデンスは1月末時点で残り3部屋のみだったので、希望の間取りや価格を1期から選べる点はメリットになるかと思います。

サウスレジデンスの時を振り返ると優先案内会から申込締め切りまでの期間が非常にタイトだったので、気になる方は早めにエントリー&モデルルーム訪問することをオススメします。

★【参考】サウスレジデンスの第1期販売スケジュール
・2022年11月19日～：モデルルーム優先案内会
・2022年12月3日：第1期登録申込（住宅ローンの方はここまでに承認済みでないと申込不可）
・2022年12月10日：第1期登録締切・抽選

ブログにもまとめていますので、ぜひご覧ください。

■ノースレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/73586/

■サウスレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

モデルルーム見てきました！
今年の新築マンションの中ではエリア的にも非常に楽しみにしていた物件の1つです。

この辺りはタワマンの供給も多く、新築だと「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」等、中古物件含めてもタワマンが多い中での板状マンションだったので特に価格面を期待して訪問してきました…
結論、価格は平均坪単価345万円と少々高いと感じたのが正直な感想で、タワマンと比較すると少しお安いよね、という状態です。

ただ、本物件は全体的に専有面積が広い部屋が多いためグロス価格はそれなりに高くなるのが難点でしょうか・・・
4LDKに至っては100㎡超になり低層階でも11,000万円～のため、手が出せる層がどこまでいるのか気になる所です。

仕様は全体的に良いです。
価格に見合った高級感のある仕様や板状マンでも内廊下設計（しかもアルコーブも広く雰囲気も良い）なので価格なりの設計はしています。

価格以外の気になるポイントは間取り。
全体的にリビングの有効面積が狭く実際の部屋に入るとLDKの表記より狭く感じます。
後はリビングインの部屋や洗面室が多く、廊下側を少し長くしてでもリビングアウトにした方が居住者の満足度は高くなるのでは？と感じています。

共用施設は1階にスタバが飲める雰囲気の良いラウンジ、4階のパーティルームのみのためシンプルな構成ですが、戸数的にはこの程度に抑えた方が管理費的には良いかと思います。

正式価格でどの程度調整が入るかわかりませんが、小学校区は人気の堀江小学校ですし物件としては人気になると思います。

モデルルームでは実際のスタバのコーヒーが出てきますし、コーヒー以外にキャラメルマキアートなどもチョイス出来るので家族や夫婦で行くと盛り上がると思います。
これが購入の決め手になるわけではありませんが、モデルルームの時間は非常に楽しく過ごせることは間違い無いので、ぜひ皆様も訪問してみてください！

休日に暇な時間が出来たので友人と日帰り福岡ラーメン&もつ鍋ツアーをした際にモデルルーム行ってきましたので簡単に…

『この物件めちゃくちゃお買い得！福岡市内の新築マンションでは1番ポテンシャルがあるマンション！！』
でした。

博多駅から徒歩12分程の好立地なポジションに誕生する大型マンションで、福岡市内で働く人にとっては非常に便利な立地です。

再開発が進む博多駅周辺、九州の玄関口である博多駅まで徒歩で行ける距離なのに平均坪単価は約250万円は福岡市内の物件でここ以上にお得な物件を探すのは難しいかと感じます。
博多駅までのアクセスだけでなく、もちろん福岡空港や天神までも博多駅から地下鉄で5分と魅力的。

商業施設もJR博多シティ（阪急百貨店・アミュプラザ博多）、KITTE博多を始めとする様々な大型施設も徒歩で行ける贅沢な立地です。

教育関係も小中一貫校の学区というのも子育て世帯としては嬉しい環境です。
徒歩1分の場所にスーパーがオープンしますし、徒歩圏内にマックスバリューや24時間スーパーがあったりと日常生活の利便性も抜群ですね！


更には大規模マンションならではの共用施設も非常に魅力的で使い勝手が良い施設ばかりです。
しかもスケールメリットを活かしているので管理費はとてもお財布に嬉しい価格帯もGOOD。

気になる点としては専有部のコストカットですかね～、安い分妥協は必要ですが、ディスポーザーがなかったり共用廊下側に目隠しルーバーがなかったりと気になる点はありますが、割り切りましょう！

周辺の中古マンションの成約相場を見る限り数年住んでも残債割れリスクは非常に少なく、むしろプラスで売れる魅力的な物件だと感じます。
賃料査定はモデルルームで確認できる金額は保守的のためもう少し賃料取れるかと思っていますので、転勤時に賃貸に貸す場合の利回りも他の物件より高い水準です。
…私が福岡でマンション探しをするならココに決めますね（笑）

既に半分程度が成約済みで入居の1年前には完売する勢いで売れていますので気になっている方はお早めに。

2期から一部の住戸は値上げしていきますが、価格据え置きの先着順の住戸で良さそうな部屋がチラホラありました。
生活満足度的には中層階以上で眺望が極力抜ける部屋をチョイスした方が良いかと思います。

福岡市内でマンション検討中の方は必見です！

ハルミフラッグSKY DUO見てきました！
詳細は下にあるブログのリンクからご覧ください。

1期販売予定価格の平均坪単価：393万円

板状棟より坪単価は少し上がっていますが、この価格でもまだまだ抽選になる部屋は多くなりそうです。
角部屋3LDKが7,000万円切る価格帯のプランや、中層階以上でシービレッジの高さを超えて豊洲方面の眺望が素晴らしいプランが7,000万円台後半（坪350万円以下）など、魅力的な価格設定も多いです。

価格設定を見ると実需向きの部屋と投資家も多そうな部屋が結構分かれそうなので、板状棟が落選続きの方は直前まで倍率を見ながら申し込みをすれば、板状棟までの倍率はいかない部屋も一定数ありそうです。
ただ、人気のプランは倍率100倍近くなりそうな気もするので、投資目線でない限りは極力倍率低いところに妥協して申込した方が良いかと思います。


ちなみに今回も戸数制限、買戻特約などの転売制限はありません。
三井さんはパークタワー勝どきでは戸数制限、海浜幕張では買戻特約つけているのに～。
（なんとかなりませんかね・・・）

板状棟では法人名義で全部屋申込をする方もいたようなので、今回も割安な部屋に多く申込をする法人名義や投資家の方が一定数いそうです。
一応、1部屋に限って2倍の優遇倍率はあるのですが効果は期待出来ません。

本当に購入したい方は直前まで倍率見て倍率が低いところに妥協しながら申込する戦略でいくことをオススメします。

また、特に一次取得者の方は本物件以外のマンションもしっかりと検討しながら申し込みをすることをオススメします。
板状棟で同じくずっと落選し続けることもあるでしょうし、その間にマンション価格が高騰して2年後に結局どこも買えていない、という結果にならないようにしていきましょう。
（ハルミフラッグは仕様や環境も良いので、他の物件を見るとどうしても良く映ってしますのですが・・・）

私は板状棟で2年以上落選し続けていますが、質問&相談したい方は以下のブログから相談申込してください。


■価格表、オススメ間取りはこちらのブログからご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76478/