ブランシエラ広島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地: 広島県広島市南区西蟹屋 3 丁目 327-3 他(地番)
交通: JR山陽新幹線・山陽線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅徒歩 9 分
広島電鉄「広島駅」電停徒歩9分
公式URL：https://www.branchera.com/ms/hiroshima71/
売主：株式会社長谷工不動産 国土交通大臣（5）第5600号
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本
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[スレ作成日時]2020-09-21 06:48:29
ここaタイプの価額はどのくらいからですか？
> ホテル代わりに購入を検討している県外の方
それは鵜呑みにしない方がよいです。うまく他の検討者に伝えるものですね。
>>122 匿名さん
確かに。
ホテルは隣に、東横インあるけど。
買うかな？
地味に民泊近辺数多く有りますよ。
将来は、売りにくい物件だと思いますが、だから止めました。
隣に三井あるのに、こちら選びます？
此方のほうが高い価格ならメジャー7のマンション買うでしょうね。
三井より価格下げないと厳しい
ホテルの代わりに買う人いるんですか。
いたとしても、それがどうしたって感じですね。
愛人に住ませてるの間違いじゃないかな。
>>120 マンション検討中さん
私は5年後に売るか貸すつもりで購入を決めました。
住み心地がよければそのまま住むつもりですが。
カープが好きなのでカープファンで埋め尽くされる日が楽しみです。
目の前の道が一方通行との意見がありますが、それは近くの道が一方通行ということですよね？私の中ではマンションに面した道は一方通行ではないという認識だったのですが
商談中の部屋で部屋番号わかってるのに、県内外といえども、個人情報を言うのか。
>>127 マンション検討中さん
広島駅からマンションギャラリーの前左折すると、一方通行で、抜け道になってます。
藤井モータースを左折ができないからです。
又、広島駅にいくのに裏道がちょうど抜け道で学生さんや会社員の乗った自転車が、ぶっとばしてます。
地元民しか知りませんが、カープの試合がない日でも中々車も多いいです。
今はコロナで、さほどではないですが。半分収容の日ですらなかなかです。
先日見てきましたが、価格が高いと言っても駅から徒歩10分以内を考えると妥当だと思いました。駐車場の台数も駅近ということを考慮すると十分によういされていて、なんといっても標準仕様でも満足のいく仕様（引き戸と温水床暖房が特に）でした。
いろいろまわりましたがここでいいのではと思っています。
デメリットについてはここで散々語られてることですし、ご本人が現地訪れてまでして確かめたんだからいいと思いますよ。
新築、駅南口側、駅徒歩10分、橋を渡らず駅に行ける、と条件を絞れば今はここしかないのも事実です。仕様もまずまずです。
ここ買えたらカープの年間指定席欲しくなりますね。
「赤い」東急インオープンしましたね。
ネオンサインの色一つでこんなに東急インが身近に感じられるとは思ってもみませんでした。
県外から来るカープファンの知人におススメしてみようと思います。
138です。
東急ではなく東横でした。
東横さんすみません。
連日握ってますね。広島ならではのランドマークが増えて嬉しいです。
昨日野球見に行ったので球場より。
結構、眩しそうですね
修繕積立金は適正ですか？
>>146 匿名さん
国土交通省が９月28日に公表したマンションの長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドラインの訂正版です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/9026e175e078e80057abf0c8367deda100d5...
>>148 マンション検討中さん
入居当初の金額ではなく30年トータルで見ました。他物件も検討しましたが、少な過ぎると感じるところがほとんどでした。そう言う意味ではここの修繕積立金はそれなりに値上がりして決してお安くないですが、30年後に困らない計画だと私個人は思いました。
本気で検討しておられるなら、納得行くまでしっかりお話を聞かれてくださいね。
>>149 匿名さん
ガイドラインでは
252円／㎡・月
こちらは
70円／㎡・月
となっています。
ということは、３０年間をかけて均等に増額したとして
ガイドラインに沿えば築３０年の段階で
434円／㎡・月
ということです。
つまり77.50㎡のAタイプなら
月額の修繕積立金は
33,635円
管理費がそのままだとして
合計41,855円
それにプラス
インターネット代や駐車場代駐輪場代がかかるという計算です。
築30年の維持費です。
あくまでガイドラインに沿うということになればの話ですが。
ガイドラインに沿って箇所の修繕、大規模修繕を行う場合、概算でいくらになるかを出して、修繕計画費は出されています。行う箇所とそこの数量はあるわけなので、ある程度近い概算になっていると思います。ちなみにこの物件は現在の概算で、最初は70円/㎡月、3年ごとに上がる計画か5年ごとに上がるかで途中の金額は違いますが、16年目から最大384円/㎡・月になり、どちらも30年トータルの平均は298円/㎡・月となっています。Aタイプなら16年目から修繕積立費29,760円ってことですね。
ガイドラインの目安はあくまで過去物件のデータであり、実際修繕の際は見積ベースなのでガイドラインの目安は参考程度ですが、ガイドラインの事例の2/3が包含される幅の内であり、国交省が集めたデータの平均値より高い積立予定になっているということです。
ちなみにこの積立予定も、物価上昇に伴う施工費上昇などあるかもしれないので、5年ごとくらいに積立金額を見直しましょうというのも、ガイドラインの内容です。
凄いな。
当初は
70円／㎡・月
それが16年後最大は
当初の5倍以上の
384円/㎡・月
151さんの言うようにAタイプが
当初5,430円が
16年後29,760円
とか酷すぎ。
毎回値上げのたびに総会で決議取れるんかいな。
年額でいえば修繕積立金だけで
毎年約65,000円だったのが
毎年約357,000円。
>>154 匿名さん
151ですが、なぜやらないとか、私に言わないでくださいよ。業者じゃないから知りません。ただ、管理組合で皆が納得すれば、そのように変えられるはずですよ。
最初安い理由としては新築しばらくは大きい補修とかなくて、お金がいらないからだと思いますが。
マンションってどこも多かれ少なかれ年数が経つと修繕費は上がります。多めに出しておいて潤沢に補修費がある方がよいか、少なくて大規模修繕のとき改修範囲を絞るか、どちらかということです。ここは少し高めという感じですね。
あと153の方がおっしゃるような、値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。一般的には今の計画案に対して、管理組合で決定します。購入者この計画案を購入前に確認して、費用がかかるものとわかって買っているので。
時勢を見て計画を変更する場合決議をとります。
マンションは、みんなが長くすみたいわけでないので、初めに修繕費が安いのは魅力の一つではないですかね？
＞値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。
議決を取らなければなりません。
長期修繕計画はあくまで（案）となっているはずです。
修繕積立金の値上げについての管理組合の合意形成が取れず、議決が難航している状態を国土交通省は懸念しているようです。
中古物件買うときは修繕費が最初から高かったりするから要注意だね。
戸建でも同じで、戸建なら自分でリフォームとか修繕費用を溜めるか、マンションなら管理組合で決めるか。
マンションなら他の住民もいるし、共用部があるので、最初に計画見て買ってんだから、その計画から大きく外れてなくて支払いが無理で反対するなら、身の丈に合ってない高い買い物すんなってこと。
機械式駐車場の修繕積立項目もあるのでしょうか？
機械式駐車場はメンテナンスのみで修繕積立してないマンションがほとんどだと別スレで見ましたが本当でしょうか？
先日前を通りかかりましたが外観があらわになってましたね！
玄関はまだ途中でしたがとても格好良かったです。
>>160 匿名さん
本当ですね。
機械式は簡単に直せるものでもないですから。
こちらのように初めの修繕積立金が少ないマンションは特に。
実際は、毎月点検をしていくだけになります。
だから使用者がサイズオーバーをせず、ミラーを畳み、台から落とさないようにするしかないですね。
リニューアルするのに1000万程度はしますから。収容台数にもよりますが。
>>160 匿名さん
ちょっと前に見に行った時の資料を見直したのですが、修繕計画案見たら機械式駐車場の修繕積は計画に入ってますね。30年6400万円くらい。26年目に全取替が一回入ってて2700万くらいの見積。他は塗装とか部品交換が5年に一回くらい。
ここは修繕積立安くないですよ。安いのは最初だけ。その辺はギャラリー行けば説明してくれます。ここ以外の他のマンションも、ホームページの物件概要に書いてある修繕積立は最初だけで、基本的に年数経つと上がる計画になってます。というか、最初に書いてある金額だと絶対足りないです。個人的には安いより、しっかり計画していたほうが安全だと思います。大規模修繕の時に積立が足りないケースはけっこう見ますので。
ちなみに資料ではここは30年分の計画で、553,000,000円(税込)が必要金額と試算されています。全71戸なので1戸あたり7,800,000円弱くらい、30年で割ると年間26万円、月々21,666円くらいが必要で、それに合わせた修繕積立金計画が、売り出し時の計画して案内されます
完売している間取りはまだないようですね。
「上層階あと1邸」とのことですが、その間取り全体であと1部屋なのか、下層階になら部屋が残っているのかどちらなのでしょうか。
>>164 匿名さん
広島駅周辺には、IKEA跡地、広銀跡地、ニューヒロデン跡地とこちらより、価格は高いでしょうが、便利な立地のマンションが建設されますし。
カープの試合時の混雑を考慮するとなかなか厳しいでしょうね。外観は素敵ですが
>>165 通りがかりさん
確かに価格は高いでしょうね。その辺が完成するのは相当先なのがネックですね。ここ１年でかなり材料高くなってるし、しばらくは着工するには最悪の時期なんですよね…仮に施工中に物価が落ち着いても、ゼネコンが発注差益で儲かるだけで施工費は同じだから、マンション価格には反映しないし。
確かに価格は高いですが、今が高い＝将来下がるという理屈は成り立たないのではないでしょうか。
これからも材料価格・人件費とも下がるより上がる可能性の方が高いので、今が最悪の着工時期とは言えないと考えますけどね。
将来、人口減で土地や既存住戸が余り始める時期が来たら、下がり始めるかもですが。
>>167 eマンションさん
着工時期が最悪ってのは、今日までの話で最悪の時期ってことです。数年後どうかなんて話は知らないけど、予想するならしばらくは現状以下でしょうね。
ただ、下がるときは来ます。人口減とかそんな長い話でなくて。コロナで物が無いから資材が上がっているので、それが落ちつけば資材価格は落ち着きます。それとコロナとオリンピック特需が終わって、今年度ゼネコンの収益が軒並悪化してますけど、中堅以上が受注高確保のためにマンション比率を上げて競争がきつくなるので、施工費は下がってきます。ゼネコンの景気は持ち越し工事があるから世間景気から２年くらい遅れてくるので、そろそろ受注競争を頑張る頃じゃないですかね。現場社員を遊ばせるわけにもいかんでしょうし。
とはいえ未来の話なので、コロナがどうなるかわからないので資材がいつ頃に下がるかわかりませんし、例えば地震でもくればゼネコンはどこも儲かって仕事選ぶので施工費は落ちませんね。
物価高の要因はコロナ禍での物不足もありますが、それだけじゃないと思いますけどね。物価は短期的な上下はあるけど、徐々に、そして確実に上がっていくと思いますよ。
ゼネコンの受注競争がきつくなるのは同意しますが、施工費用を下げれる幅ももう限られているし、きちんとしたモノをきちんと作って世に出そうと思うと、競争で値下げできる幅なんてごくわずかだと思いますけどね。
とは言え、あまり価格を上げると購買層が付いてこれないので、一戸あたりの価格は維持しつつも、狭くしたり、設備仕様を下げたりして、帳尻合わせてくるのではと思います。
あまり、ここのマンションの内容と関係ないけど、つまり今買った方が良いって言いたいのかな？
