「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>8793 匿名さん

いいですね　激論すれば喉が渇くし、おれんちも提案しよう

うちもお茶を出しています。
たまには日曜にやるときがあるけど、その時は弁当がでます。

昔は鍋を囲んで理事会したなぁ
酒に飲まれたジジイが暴れてなくなっちゃったけど

うちの理事会は期の始めと忘年会の２回宴会をしている。
２次会はお姉ちゃんのいる店。
全て組合費から負担している。
それぐらいはいいのかな。

二回の宴会までは大体賛同貰えると思うけどお姉ちゃんのいる店はどうだろう？
金額的には報酬の範囲内でしょうけど、領収書の提出をまともにできるのか…女性監事がいたらマンション内の奥さん全員敵になる事も？

女好きの女監事もおる

じゃあセーフだな
よかった

理事会の飲み会よりも自治会の飲み会は
もっと派手だよ。

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費 　当マンション　１基　４７，６２８円
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。 １，３５０円
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。 １，５７０円
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。 ６４８円

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。 １８４円

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

管理費からの支出については、マンションによって大きく
違うんでしょうね。
やはりよそを知ることが大切です。
相場を知らずに契約しているマンションが多いと思います。

よそを知るというけどその方法が分らない。
やはりスレが一番の方法かな。

修繕積立金と管理費は十分あった方が良い。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 　　出席率と継続性が求められます。

専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員の任期は長く継続性をもたせることが必要となります。
この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。

※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

大震災がきたときの対応は想定できないね。
そういうときがきたらケセラセラだよ。

地震保険には入っておいた方がいいでしょうね。
建物の査定価格の７０％は保険金がでますから。

全損の場合ですね。
保険金は出ても住むとこがなくなったらどうしようもないけどね。
建て替えをするには資金不足、その間はどこか借りて住まなければならない。
３年はすくなくともかかるだろうしね。

マンションが全損するような災害だと周辺がほとんど更地になってるだろうな…

そういうことになりますかな。
しかし、神戸大震災ではかなり被害はでましたよ。
全損したところもあったし。

登記所含めて更地になったらロープで縄張りしたもん勝ち

管理組合の結束力・機動力が試される

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、もう終わったスレですので
質問等があればＰＡＲＴ３へお願いします。
自作自演までしてＰＡＲＴ２を復活させる意味があるんですかね。

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

漏水が多発してきた場合は、引っ越すのが一般的

>>8818 匿名さん
＞ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である

8819 匿名さん 漏水が多発してきた場合は、引っ越すか、
建て替えるか、これがかなわないと共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である　と思っている。
５１年目のマンションが共用部分と専有部分を同時に更新した例があった？？？？

築年数が経過しているマンションは、修繕積立金に対する
対応が悪く、殆どのマンションでは配管の更新はおろか通常の
大規模修繕工事もできないぐらい積立金が不足しています。
高齢化も進んでいるので値上げもできません。
建て替えもできません。売却するにも資産価値も殆どありません。
そこに住み続けるしかないのです。

＞8821 匿名さん
見ず知らずの他人の家を心配してどうするの？
皆さん大人ですから自己責任で何とかなりますよ。

>>8822さん
自己責任でやるには手遅れということです。
そうならないように、皆さん気をつけてマンション管理を行って
下さいということです。

>8823 匿名さん
他人の家よりあなたの家は大丈夫なの？
まず、自分の家から心配しないと。
築何年なの？
木造ですか？
白アリが心配ですね。
3年毎にシロアリの駆除はしていますか。
管理会社を絡めずに安くしときますよ。

私のマンションは修繕積立金に余裕がありますよ。
だから専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように
長期修繕計画書で計画されており、管理規約にも先行工事者に
対する対応も規定されています。

＞8825 匿名さん
多分、あんたのマンションはあなたも含め、痴呆症マンションになっている可能性が大きい。
住民全員の診断が必要です。
詐欺師が最も好むマンションですね。
大きな被害を受けないうちに事前手を打つべきです。
心配です。

しかし、マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかが
いますからね。
計画的にマンション管理が行われていますので、理想的な
マンションといわれていますけどね。
マンションの空きがあれば不動産会社が優先的に斡旋してくれます。
待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。

＞8827 匿名さん
＞マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかがいますからね。
そこなんですよ、落とし穴は。
かれらは資格もないのに詐称し、他の住民に安心感を与え、詐欺グループの一員として住民を扇動している。
心配です。
＞待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。
逆ですよ。
買い手がいないからいつまでも動かない。
心配です。
第三者を入れたほうが良い。
ああ、あなたのマンションが心配だ。

ここのスレ主もマン管上位合格者などと詐称していますからね。

まだマンション管理士のことをいっているんだね。
そんなにたいした資格ではないんだけどね。
１回は講習を受けて更新したけど、今度は講習は受けないよ。
理事の任期が終わったのでもう必要ないから。

管理組合とは

　１）マンションの建物及び敷地及び付属施設を管理するため、区分所有者全員で構成する
　　団体のことです。
　２）区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその組合員となり退会はできません。ここが入退会が自由な自治会とは大きく違
　　っています。
　３）管理規約、使用細則、総会決議、理事会決議に基づいて、建物の維持・管理に関する
　　業務や管理組合運営に関する業務を行います。
　４）そして、その執行活動を行っていくのが理事会です。

区分所有者と占有者について
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。　　
　　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

建物の敷地と敷地利用権
　　　法廷敷地
　　　規約敷地
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。
使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

管理費と修繕積立金
　　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　　います。
　　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　　しておかなければなりません。
　　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。　

通常総会と臨時総会
通常総会
　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案
　　を決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。
臨時総会 予算の変更・取り崩し、裁判、管理行為等の場合に行います。

集会の招集と通知期間について 総会は、理事会案を決議する場
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。

議事
　　普通決議 出席組合員の区分所有者及び議決権の過半数
　　　　但し、規約で別段の定めをすることもできます。例えば、出席区分所有者を基準とする
　　　旨の定めや、議決権だけにすることもできます。大規模修繕工事は総議決権数とか
　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上
　　　この規定は、規約で変更することはできません。

占有者の意見陳述権 占有者に関係のある部分だけ、区分所有者の許可要

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。

マンション管理の基本的な部分ですね。
勉強はするべきです。

新しく理事になった者は、まず最初にすべきことは
管理規約と各種細則を読むことです。
最低限これだけは読んでおく必要があるでしょう。

集合住宅に住むんだから決まりごとは守らなくちゃね。

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける必要が
あります。

＞8842 匿名さん
そんなこと言ってると誰もなり手がいない。

しかし、何も知らない者が勝手に運営してもねえ。
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気で
やられたら大変だよ。

>>8844 匿名さん
違反する側の問題をすり替えてるね

＞区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気でやられたら大変だよ。
住民から苦情が出てなければそれでもいいと思うよ。
苦情が出た時点で法律に遵守して裁定すればいい。
各種法律は住民のためにある。

＞マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の知識がないことを理由に、輪番制の役員を断ることもできる。
つまり、全員がスルーできることになる。

そこは規約で規定しておけばいい。
だから規約や細則は知らないといけないということだよ。

＞そこは規約で規定しておけばいい。
つまり、規約や細則を知らない人間に規約で役員をやらせるわけだ。

注意をするとしても、規約や細則をしめさないと、それが
違反かどうかもわからないでしょう。

要するに、役員をやるには規約内容で強制力を持たせ、規約等内容を知らなくても強制的にやらせるわけだ。

集合住宅で住民をルールで守らせるには、規約がなければできない。
犯罪も同じこと、法律がなければ何をやってもいいということになる。
犯罪で殺人を犯した者に対して、そういう法律があるとはしらなかったと
いうことで無罪にはならないでしょう。

理事が規約を知らなければ別に罰せられるわけでもない。
知らない方が住民は自由に活動できる。

折角管理規約や各種細則を作成して各戸に配布しているんでしょう。
だったら、それを活用して快適なマンションライフが送れるようにしましょう。
ペット禁止になっているのに、犬猫を飼っている住民がいたらどうします。
エントランスや各階での禁煙の規定があるのに喫煙していたらどうします。
自転車をエレベーターに乗せて自分の部屋の玄関前に駐輪していたら。
ゴミの分別を守らなかったら。
滞納者が出たらどうします。
ピアノを夜間にひいたり、玄関扉を勝手に交換したりとか。

皆さん、それぞれの思い通りの生活ができていいんじゃないですか。
規約なんてないほうが良いに決まっています。
規約があるとそれぞれが不自由な生活を強いられる。

しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住む以上は集団生活を営むマナーは遵守
しなければトラブルが発生するだけです。
法律も同じことですよ。それがなければ国民のトラブルが
発生するだけで、混乱するだけです。

＞しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住んでいるのだからその位は覚悟して入居しないといけない。
やはり、個人の自由の方が大切です。

もうこの話はやめましょう。
これだけつきあってあげたからもういいでしょう。
最後に一言、自由が欲しければ戸建てに住む方がいいでしょう。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

自由が欲しければポッント１軒屋に住む方がいいでしょう。

大規模修繕工事は最低周期を決めて継続的にやるべきです。
それ以外に、大型設備の更新工事もやらなければなりません。

自転車を自室前の廊下に駐輪するのはNGだが、室内保管のためにエレベータで運ぶのは当たり前。自転車を担いで階段で上がれというルールがキチガイ。従う義務はないｗ

自転車をエレベーターに乗せれば同乗者に迷惑がかかる。
駐輪場はないの？
あれば、駐輪場は何のためにあるの？

駐車場があるのに、自分の部屋にもっていくのと同じだよ。

大きな荷物・重たい荷物を安全に運ぶためにエレベータがある
同乗者に迷惑がかかる？デブが乗っても子沢山が乗っても台車を載せても
同じように場所をとる
迷惑だから階段でいけというのか？非常識にもほどがある

何故駐輪場があるのに、そこには駐輪しないの。
それには答えないで、話を逸らしてはだめだよ。
ただ、高級だから駐輪場には止めないというんでは
何のためにお金を掛けて保全し、敷地を使っているのか
分らない。
高級だろうがなかろうが、自転車の持ち主にとっては
同じだよ。
それを無視するんなら、駐輪場はなくせばいい。
全員、エレベーターに乗せ、住戸前とかベランダで保管すればいい。

これについての書き込みでもした方がいいんでは。

＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

駐輪場は「マンション敷地内に自転車止めるんなら各自勝手な場所ではなくて
ここにしてください、ただし、盗まれても壊されても知りません」という趣旨で
設置されている施設
組合員が自室内や専用使用権が設定されている玄関ポーチで保管するのであれば
それは組合員の自由な判断なので問題はない
駐輪場の利用者が少なくスペースがムダであれば、花壇にするなり自販機置いて
日銭稼ぐなり、組合で決めればいい

自転車を居室内やベランダで保管する住人はマンションに数人程度だから、目くじら立てずに温かく見守るのが賢い大人の対応です。

マンション管理士の名称を用いなければ「マンション管理のコンサルタント」業務は誰でもできます。
それでも、掲示板という仮想空間ではマンション管理士としての姿勢を貫き通したいのです。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。